Главная Ликвидация бизнеса Почему в этом году увеличилась кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земли

Почему в этом году увеличилась кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земли

Закон № 360-ФЗ внес существенные изменения в некоторые законодательные акты, которые вступают в силу с 01.01.2017 г. Главное из них - «заморозка» кадастровой стоимости до 01.01.2020 года. Отметим, что как и раньше, налоговая база для участков и объектов капитального строительства будет определяться именно по размеру кадастровой стоимости (согласно ст. 190 НК РФ). Однако с 2017 года для всех объектов будет применяться кадастровая стоимость, которая действовала на 01.01.2014 г. Если она не была определена на эту дату, то будет использоваться кадастровая стоимость на 1 января того года, когда она впервые была установлена. Однако для объектов, кадастровая стоимость которых с 2014 года пересматривалась, например, была приравнена к рыночной, использоваться будет наименьшая сумма.

Что данные изменения означают для владельцев земельных участков?

Налоговая ставка может уменьшиться. Если для участка проводилась переоценка кадастровой стоимости, то с 1 января 2017 года владельцы снова будут платить сумму, установленную 1 января 2014 года.
Новая кадастровая оценка проводиться не будет. Налоговая ставка зафиксирована до 1 января 2020 года.
Переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2017 будет проводиться практически по тем же правилам, что и в 2016. До 2020 года у собственников останется возможность приравнять кадастровую стоимость к рыночной и таким образом снизить налоговую базу.

Стоит ли самостоятельно заниматься переоценкой кадастровой стоимости в 2017 году?

В целом процедура в 2017 году не претерпела кардинальных изменений. Физические лица, как и раньше, могут выбирать, в какую инстанцию обратиться - комиссию при Росреестре или в суд. Для юридических лиц добавилась опция начинать переоценку кадастровой стоимости земли именно с иска в суд: раньше они обязаны были сначала обращаться в комиссию.

Пакет документов и схема действий осталась прежней. Владельцу земельного участка в обязательном порядке понадобится заказать независимую экспертизу стоимости земли. Важное замечание: оценка должна проводиться на дату определения кадастровой стоимости. С 2017 года заверение отчета в СРО оценщиков является необязательным. Но если вы хотите повысить шансы на положительное решение по делу, лучше все же перестраховаться и предоставить подтверждение правильности оценки от саморегулируемой организации.

Почему лучше обратиться к профессионалам?

Правильная подготовка документов. Если вас интересует переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2017 году, то вам стоит знать, что неправильное оформление или недостаточность пакета документов является одной из основных причин отрицательных решений.
Грамотный, легитимный отчет о рыночной стоимости земельного участка. Вам не придется самостоятельно искать оценщика, проверять его квалификацию и т.д. Юридические фирмы сотрудничают с лучшими оценщиками, чтобы быть уверенными в качестве отчетов.
Представительство интересов на заседании комиссии или в суде. Не придется тратить силы на подготовку и участие в судебных разбирательствах или на заседаниях комиссии. Ваши интересы будут представлять опытные юристы.

В конечном счете, обращаясь к профессионалам, вы экономите время и деньги. Переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2017 может растянуться на месяцы. Юристы подскажут, как максимально быстро добиться снижения КС, чтобы вы перестали переплачивать налоги.

Обращайтесь в компанию RFI Consult - и будьте уверены в положительном результате пересмотра кадастровой стоимости. Более сотни дел и один из самых высоких процентов положительных решений о снижении КС - вот наши преимущества, с которыми не могут поспорить конкуренты.

Система кадастра очень много внимания уделяет ценам, а конкретно стоимости земли. В 2018 году в этой сфере произошли существенные перемены. Смысл в том, что законодатель решил остановиться на замороженной цене участков по кадастру, примерно, до 2020 года.

Эти положения вступили в силу, однако, система будет дополнительно совершенствоваться и планово растянулась вся эта процедура до 2018 года.

Замороженный характер цены по кадастру предусматривает, что она останется неизменной на протяжении какого-то периода времени, в данном случае, примерно, до 2020 года.

Однако справедливо отметить, что не все участки попали под это правило, а лишь некоторые из них:

Участки, на которых находятся строения, которые не были сданы в эксплуатацию;
Земли, которые предназначаются для сельского, подсобного или дачного хозяйства;
Участки под гаражи;
Земли, которые были приобретены, или же арендованы организациями в коммерческих целях.

При этом необходимо понимать, что установить земли, принадлежащие к этой категории? можно только путем обращения в кадастр.

Отдельно следует сказать об изменениях, которые коснутся налога, который уплачивается на землю. В 2018 году ожидаются следующие перемены:

Теперь собственник участка должен сам сообщать налоговой службе о том, что у него появилось подобное имущество, то есть образовался объект налогообложения;
За нарушение правила об уведомлении налоговых органов собственник должен будет уплатить налог, но только не за один год, а сразу за три;
Если участок предназначается для индивидуального строительства жилых домов, то налог будет выше;
Отменяется штраф за те случаи, когда на землях с объектами незавершенного строительства не проводятся никакие работы;
Налог теперь полностью будет зависеть от того, какова кадастровая цена участка.

Чтобы определить кадастровую цену достаточно умножить стоимость за один квадратный метр участка на всю его площадь.

Для того чтобы получить главный показатель, а именно кадастровую стоимость, можно прибегнуть к личному обращению в специальные центры или реестр или к использованию электронных ресурсов, официальных сайтов и специализированных порталов.

При предоставлении некоторой информации об объекте любая система выдаст конкретную цену надела по кадастру.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Как было отмечено выше, существует несколько способов получения информации: личное обращение в МФЦ или службу кадастра, использование сайта государственных услуг, Росреестра или же специальных порталов.

Каждый из них доступен для граждан в равной степени, именно поэтому остановить выбор можно на любом из них, но учитывая при этом особенности применения предложенных методов.

Личное обращение подразумевает лишь передачу некоторых документов, а именно оформленного заявления с просьбой предоставить информацию и паспорт. Далее все действия совершаются сотрудниками уполномоченного органа.

Не имеет значения, куда направлять заявление, в кадастр или же в многофункциональные центры. Разница проявляется лишь в скорости работы. Центры выдают информацию быстрее примерно на пять дней.

Также очень распространенным вариантом является обращение к электронным ресурсам. Там нет необходимости делать сканы каких-то документов и загружать их на портал, достаточно знать некоторые сведения об участке, а именно адрес или номер, присвоенный при регистрации в реестре.

По такому принципу работает не только сайт государственных услуг или даже официальный сайт самого Росреестра, но и специальные порталы. Они создаются для ускоренного поиска информации.

Причем, некоторые из них могут даже помочь граждан сформировать запрос на получение полноценной выписки или постановку объекта под контроль госоргана.

За счет электронных ресурсов, лицо может постоянно контролировать сведения об участке, а также цену, которая если и будет изменяться, то об этом будет сообщаться незамедлительно.

Отдельно следует сказать о случаях, когда участок находится в собственности, но никаких данных система не выдает. В данном случае, возможны две ситуации. Первая — это недостаточно быстрое обновление системы. То есть сведения об объекте поданы были, но реестр не обновился, то есть информацию не зафиксировал. Для уверенности в том, что в дальнейшем все будет в порядке, лучше обратиться лично в службу по кадастру. Вторая ситуация, когда лицо не передало сведения в кадастр. Без этого действия, никакой информации предоставлено быть не может, просто потому, что требуемых сведений просто нет.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Нередки ситуации, которые часто встречаются именно на практике, когда кадастровая стоимость завышена. Она может даже превышать показатели, которые предлагает рынок, что вызывает недоумение со стороны граждан. Особенно когда они планируют заключать сделку по продаже или покупке надела.

Соответственно, необходимо уточнять показатели цены, а в случае необходимости оспаривать его, что закон не запрещает, а наоборот приветствует, предлагая для этого некоторые механизмы.

Для того чтобы использовать свое право и оспорить полученный показатель цены по кадастру, необходимо для этого определиться с основаниями такого решения.

Банальное недовольством тем, что стоимость не оправдала ожидания граждан, не будет считаться причиной, по которой цена должна быть установлена заново, так как это предполагает совершение переоценки и повторного исследования объекта.

Законодатель предлагает два основания для оспаривания цены:

Недостоверность сведений об участке, что должно быть как-то подтверждено;
Установление рыночной цены на дату ее определения.

Второй вариант самый оптимальный, поскольку в этом случае можно существенно снизить стоимость по кадастру и сэкономить при этом время.

Для проведения оспаривания необходимо, в первую очередь, провести экспертизу отчета, который был выведен последним при определении цены. В некоторых ситуациях проводится повторная переоценка.

Далее все полученные данные, вместе с паспортом на участок и копий документы о праве на землю, передаются в службу по кадастру, которая и должна изучить предложенные бумаги и принять решение. В некоторых случаях допускается также обращение в судебные инстанции.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

установления меньшего размера земельного налога;
определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
расчета меньшей арендной платы;
формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

собственник земельного участка;
хозяин квартиры; арендатор земли;
собственник квартиры;
собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
арендатор нежилых помещений;
претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

Размещение территориальное.
Площадь.
Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

заявление в комиссию;
заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

через комиссию по переоценке;
в судебном порядке.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

отклонение заявления;
изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020

03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Суть моратория сводится к следующим основным моментам:

Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.

Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.

Желаем Вам удачи!

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС - единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
Формирование оценочной группы со сходными объектами.
Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
Исчисляется УПКС для каждой группы.
Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

дачные товарищества;
объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
личные хозяйства с разрешенным строительством;
жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
ЖД блокированные;
ЖД средней этажности;
ЖД многоквартирные многоэтажные;
ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
Выделение эталона - участка с типовыми характеристиками.
Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
Вычисление УПКС для эталона.
Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса - так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

На территории Российской Федерации располагается множество земельных участков, каждый из которых имеет свою ценность, фиксируемую государством с помощью ряда документов. Это цифровое значение может варьироваться в зависимости от расположения земель. Эту цену принято называть оценочной или, иначе говоря, кадастровой. Она выполняет функцию координации всех осуществляемых земельных сделок. Также с помощью этих данных рассчитывается реальная сумма регулярных выплат в частном порядке для каждого землевладения.

Порядок и ведущие принципы фиксирования кадастровой стоимости земельных участков
Расчет кадастровой стоимости земель производит государство, базируясь при этом на основных правилах, предусмотренных Конституцией и Земельным кодексом Российской Федерации. Изначально определяется список всех участков, на которые будет производиться налогообложение, и выбор ряда исполнителей, которые и будут учитывать все необходимые факторы и производить специальные расчеты.

На следующем отрезке оценивается земля и составляется специальная ведомость, содержащая в себе информацию о результатах проделанной работы. Завершающей ступенью является окончательная конфирмация материала и осведомление аграриев об итогах произведенных расчетов.

Для каждого земельного участка при расчете его кадастровой стоимости учитываются следующие особенности:

Метраж;
- местонахождение;
- присутствие на территории дополнительных построек и функции последних, если они имеются;
- природные условия.

Определение оценочной стоимости производится с помощью умножения цены одного квадратного метра участка на общую земельную площадь.
Исходя из Земельного кодекса Российской Федерации, производить расчет стоимости земель следует один раз в пять лет.

Кадастровая стоимость земельных участков в 2016 году.

В 2016 году для налогоплательщиков сложилась неблагоприятная ситуация, поскольку, начиная с 2015 года, производился перерасчет оценочной стоимости всех земельных участков, результаты которого максимально повысили вливания в местные бюджеты, но отрицательно сказались на финансовом положении владельцев земельных уделов.

Если до 2015 года базой для определения оценочной стоимости была балансовая цена земли, делающая уплату налогов практически незаметной для хозяев участков, то после принятых нововведений сумма всех средств, которые налогоплательщикам необходимо внести в государственный бюджет, практически равна рыночной стоимости, вследствие чего быть владельцем даже сравнительно небольшого земельного участка стало крайне невыгодно.

Безусловно, такие нововведения повлекли за собой в 2016 году ряд жалоб и протестов со стороны землевладельцев, ведь последние не были готовы к таким кардинальным изменениям. Многие начали даже обращаться в суд. Однако снижения стоимости и изменения законов это за собой не повлекло. Окончательным решением стал тот факт, что каждый год стоимость будет повышаться на 20%.

Прогнозы земельной ситуации 2017 года.

Как уже говорилось, сумма налогов с каждым годом будет только повышаться, поэтому надежды землевладельцев на уменьшение выплат в 2017 году оправданы не будут. Сумма выплат, как и в 2016 году, будет почти приравнена к рыночной стоимости земель.

Повышение налогов объясняется тем, что в настоящее время местные бюджеты требуют дополнительных денежных вливаний, одним из источников которых в 2017 году и станут высокие земельные налоги граждан. Увеличение местных бюджетов будет способствовать выходу из возникшей кризисной ситуации в области государственного финансирования. Кроме этого, с помощью данных денежных средств планируется произвести максимально возможное улучшение жизни граждан России.

Стоимость налога на земельный участок будет предельно повышаться, если у него высокие показатели продуктивности использования. Также на сумму выплат значительно повлияет наличие либо отсутствие на территории дополнительных построений - соответственно, чем больше построений, тем выше налог.

Однако в случае если стоимость налога превышает рыночную цену участка либо неправильно высчитана общая площадь земельного удела, налогоплательщик имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить назначенную сумму выплат.

Безусловно, данная реформа, несмотря на обстоятельную миссию - увеличение государственного бюджета, ориентированного на полное преодоление финансового кризиса, имеет ряд недостатков. Прежде всего, следует обратить внимание на то, что закон не оговаривает никаких скидок и льгот для пенсионеров, несмотря на то, что оплачивать такие высокие налоги им гораздо труднее, чем работающему проценту населения, а размер пенсий оставляет желать лучшего. Кроме этого, к 2017 году все еще не разработана единственная для всех регионов методика расчета выплат, вследствие чего возникает множество недоразумений, заканчивающихся судебными разбирательствами.

Во избежание жалоб населения все данные, касающиеся каждого агрария, должны воспроизводиться в государственном кадастре, будучи в свободном доступе для каждого землевладельца. Налогоплательщики же, в свою очередь, должны свыкнуться с мыслью увеличения денежных выплат, ведь все налоги будут направлены на облагораживание их же жизни. К тому же увеличиваться сумма налоговых выплат будет не резко, а постепенно, и достигнет своей крайней точки лишь к 2020 году.