Главная Журналы Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости. Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости. Реальна ли продажа квартиры по КС государству и как это осуществить

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости. Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости. Реальна ли продажа квартиры по КС государству и как это осуществить

Последнее обновление Март 2019

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости . В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется "по старинке" - из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости .

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре . Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) - 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. - 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли) .

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. - 1 млн.))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) - 2 млн.руб. (затраты на покупку)) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья - 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Расчет налога с доходов вследствие продажи квартиры может быть тесно связан с величиной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Изучим то, каким образом можно проследить данную взаимосвязь на практике.

Какое имеет значение кадастровая стоимость квартиры при ее продаже?

Рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости может потребоваться при участии продавца объекта недвижимости в разных правоотношениях. Тот факт, определена ли кадастровая стоимость квартиры при продаже, может значительно повлиять на то, каким образом начисляется налог на доходы продавца соответствующего объекта недвижимости (в виде денежных средств, полученных от покупателя). Кроме того, можно выделить и некоторые опосредованные механизмы влияния кадастровой стоимости квартиру на налогообложение доходов от ее продажи.

Так или иначе, кадастровая стоимость при определении величины налогов при продаже объектов недвижимости имеет значение с точки зрения:

Определения налогооблагаемой базы по доходам продавца.

В соответствии с положениями новой статьи Налогового Кодекса России — статьи 217.1 НК РФ, кадастровая стоимость играет крайне важную роль при определении налогооблагаемой базы по доходу, возникшему вследствие продажи налогоплательщиком объекта жилой недвижимости (в рамках правоотношений, возникших после вступления указанной статьи НК РФ в силу — с 01.01.2016 года).

Если стоимость квартиры по договору — меньше кадастровой (по состоянию на начало года заключения сделки), которая умножена на 0,7 (фиксированный коэффициент, установленный НК РФ), то налоговая база принимается равной кадастровой стоимости. Если стоимость квартиры — больше, чем соответствующий показатель, то налоговая база принимается равной стоимости объекта недвижимости.

Разумеется, данная норма применяется, только если продавец квартиры по закону обязан платить налог. Положениями статьи 217.1 НК РФ и корреспондирующими нормами права установлены критерии, по которым гражданин в тех или иных случаях освобождается от уплаты НДФЛ при сделках с недвижимостью.

В соответствии со статьей 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу (по выбору):

на 1 000 000 рублей;
на расходы, связанные с приобретением или постройкой проданной квартиры.

Иванов в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей, а в начале 2017 года — продал ее за 2 500 000 рублей. Кадастровая стоимость данной квартиры по состоянию на начало 2017 года составляет 2 200 000 рублей.

При продаже квартиры налогооблагаемая база будет приниматься равной 2 500 000 рублей, поскольку показатель кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 — 1 540 000 рублей, меньше цены продажи квартиры по договору.

Иванов вправе уменьшить данную базу — на 2 000 000 рублей. Итоговая налогооблагаемая база по доходам продавца составит 500 000 рублей. С нее нужно будет уплатить НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

Установления справедливой цены недвижимости.

Российский рынок недвижимости во многих сегментах — очень волатилен. Процессы ценообразования на нем подчас очень локализованы, и те или иные тренды, актуальные для одного муниципалитета, могут не отражать сущности экономических процессов в другом.

Кадастровая стоимость — показатель, который, с одной стороны, в значительной степени базируется на рыночной цене квартиры (в предусмотренных законом случаях только на ней), с другой — предполагает рассмотрение Росреестром (ведомством, устанавливающим кадастровую стоимость объектов недвижимости) многих других критериев, например:

состояния здания, его месторасположение;
состояния инфраструктуры района;
материала постройки;
наличия неотделимых улучшений.

Таким образом, если указанные характеристики квартиры на невысоком уровне, то, несмотря на то, что относящиеся к соответствующему рыночному сегменту объекты недвижимости имеют одну стоимость, квартира может по кадастру иметь существенно меньшую цену.

И наоборот — недвижимость, которая традиционно не слишком востребована в городе (и потому, цены на нее не высоки), однако, имеет отличные характеристики — может быть оценена Росреестром выше средних рыночных показателей.

То есть, кадастровая стоимость в ряде случаев может быть первичным ориентиром для продавца недвижимости (когда стоит вопрос об определении справедливой рыночной цены конкретной квартиры). В этом смысле данная стоимость будет влиять на величину налогооблагаемой базы не только де-юре, но и де-факто.

Еще один возможный критерий влияния кадастровой стоимости на продажную (как следствие — на налогооблагаемую базу) заключается в оценке величины будущей налоговой нагрузки покупателя квартиры — с точки зрения уплаты имущественного налога. Он привязан именно к кадастровой цене объекта недвижимости. То есть, при высокой кадастровой стоимости квартиры ее покупатель может, сославшись на высокую стоимость налоговой нагрузки на квартиру в будущем, уговорить продавца сделать небольшую скидку на квартиру (и это также повлияет на величину налоговой базы).

И еще одна возможная трактовка взаимосвязи кадастровой цены и продажи квартиры — определение величины налога с учетом месяца, в котором продана квартира. Дело в том, что имущественный налог по кадастровой стоимости рассчитывается исходя из общего количества полных месяцев владения человеком объектом недвижимости в течение года. Если, к примеру, человек продал квартиру в конце октября 2016 года, то и налог по кадастровой стоимости будет платить за 10 месяцев 2016 года. В свою очередь, у покупателя соответствующего объекта недвижимости возникнет обязанность уплатить имущественный налог за ноябрь и декабрь 2016 года.

Иванов продал свою квартиру с кадастровой стоимостью 2 000 000 рублей в конце февраля 2017 года. Покупатель данной недвижимости Петров будет обязан уплатить за нее имущественный налог за 10 месяцев, а Иванов — за 2, в течение которых владел квартирой.

По данным расчета на сайте https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ за полный год владения квартирой за 2017 год уплачивается налог на имущество в сумме 1800 рублей. Фактически, Петров должен будет заплатить 1500 рублей ((1800 / 12)*10), а Иванов — 300 рублей ((1800 / 12) * 2).

В принципе, в рамках правоотношений с участием продавца и покупателя (по договору купли-продажи), а в предусмотренных законом случаях — Налоговой службы (ФНС), могут наблюдаться сценарии, при которых отмеченные правовые механизмы влияния кадастровой стоимости на величину налога будут наблюдаться одновременно.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Итак, мы изучили то, какую роль играет величина кадастровой стоимости квартиры при ее продаже. Полезно будет также узнать, каким образом налогоплательщик прежде чем планировать сделку, может узнать кадастровую цену принадлежащего ему объекта недвижимости. Законодательство РФ предусматривает следующие варианты решения данной задачи:

Обращение в Росреестр в целях получения выписки из Единого государственного реестра объектов недвижимости.
Осуществление онлайнового запроса - через Фонд данных государственной кадастровой оценки (доступен на сайте Росреестра).

Правда, чтобы получить сведения из Фонда, необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости — он может быть запрошен уже посредством личного обращения в Росреестр.

Если у налогоплательщика есть вопросы по поводу величины кадастровой стоимости (например, она кажется чрезмерно завышенной), то он вправе направить в Росреестр обращение с просьбой предоставить разъяснения касательно кадастровой цены того или иного объекта недвижимости. Ведомство обязано предоставить соответствующие разъяснения гражданину в течение 30 дней после получения запроса от него.

Если разъяснения от Росреестра не устроили налогоплательщика — он вправе инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости объекта . Изучим ее особенности подробнее.

Пересмотр кадастровой стоимости квартиры: нюансы

Пересмотр кадастровой цены объекта недвижимости может быть осуществлен:

Через ведомственную комиссию.
В судебном порядке.

Пересмотр кадастровой стоимости через ведомственную комиссию

При этом, задействование первого варианта по законодательству не является приоритетным. Гражданин вправе сразу же обратиться с иском в суд. Однако, обращение в комиссию на практике может быть не менее результативным. Для того, чтобы осуществить его, нужно:

Составить заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости квартиры, и приложить к нему:

выписку из государственного реестра объектов недвижимости;
копию документа, удостоверяющего право собственности на квартиру;
документы, подтверждающие позицию владельца недвижимости о том, что ее кадастровая стоимость определена некорректно;
документы, подтверждающие рыночную оценку объекта недвижимости (если оспаривается установление кадастровой стоимости исходя из рыночной).

Принести заявление и указанные документы в Росреестр.

В течение месяца комиссия, отвечающая за решение вопросов с определением кадастровой цены объектов недвижимости, должна рассмотреть заявление и дать ответ по нему. При этом, решение о том, каким будет ответ, комиссия принимает на отдельном заседании, и на нем вправе присутствовать владелец объекта недвижимости (он должен быть проинформирован о дате заседания).

Если аргументы владельца квартиры будут признаны достаточно вескими, то Росреестр в течение 5 дней инициирует корректировку кадастровой цены объекта недвижимости, направляя необходимые данные в компетентные структуры Росреестра.

Пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке

Если результаты работы комиссии Росреестра не устроят владельца квартиры — он вправе обратиться в суд. Для этого нужно:

Составить заявление в соответствии с требованиями Административно-процессуального кодекса. В нем должны содержаться:

формулировки о том, что гражданин решает оспорить те или иные действия или же бездействие комиссии Росреестра;
формулировки о желании владельца квартиры изменить ее кадастровую стоимость.

В заявлении также необходимо зафиксировать:

название суда, в который оно подается;
ФИО, адрес и иные требуемые персональные данные истца;
название, адрес и иные требуемые сведения о территориальном представительстве Росреестра, которое будет ответчиком.

В заявлении также важно отразить:

сведения в подтверждение факта нарушения интересов истца;
доводы, которые обосновывают исковые требования;
сведения о результатах взаимодействия с комиссией (если оно осуществлялось до обращения в суд).

Заявление может быть дополнено различными документами, письменными доказательствами. В общем случае оно сопровождается:

уведомлениями о вручении лицам, которые имеют отношение к спору, копий заявления и документов;
выпиской из государственного реестра объектов недвижимости;
нотариально заверенной копией свидетельства о праве собственности на квартиру;
документами, удостоверяющими недостоверность сведений, что использованы Росреестром при определении кадастровой цены квартиры;
решением комиссии Росреестра (опять же, если гражданин туда обращался);
квитанцией об уплате истцом госпошлины в величине 300 рублей.

Данный список — не исчерпывающий, и он может дополняться иными документами в зависимости от специфики конкретного иска. Например — если человек обращался за помощью к адвокату, то потребуются документы, удостоверяющие полномочия представителя. Кроме того, адвокат может инициировать предоставление в суд иных источников в целях подтверждения позиции истца.

Направить исковое заявление, дополненное необходимыми документами, в суд субъекта РФ.

Это нужно успеть сделать:

в течение 5 лет с момента внесения в государственный реестр некорректных — по мнению владельца квартиры, сведений об объекте недвижимости;
в течение 3 месяцев с момента обнаружения истцом факта нарушения его прав и свобод вследствие действий или бездействия Росреестра.

Если суд встанет на сторону гражданина — Росреестр внесет в государственный кадастр необходимые изменения. Они будут действующими для всех правоотношений с 1 января года, в котором подано заявление суд, или с момента внесения в кадастр исходных сведений о квартире — если данная запись появилась в кадастре позднее 1 января года, в котором судом рассматривалось исковое заявление владельца квартиры.

В рассмотренном примере организация на ОСН занимается покупкой и продажей собственного недвижимого имущества. В 2016 году остаток непроданных жилых домов попал под имущественный налог от кадастровой стоимости. Также в 2016 году были зарегистрированы и получены свидетельства на недостроенные объекты. Дома и недостроенные жилые дома находятся в Калининграде и продаются физлицам, которые не являются взаимозависимыми с организацией. Все дома и недостроенные объекты организация продавала по рыночным ценам, но сейчас налоговый орган заинтересовался кадастровой стоимостью проданных домов и недостроенных объектов. В связи с этим возникли вопросы: должна ли организация платить имущественный налог от кадастровой стоимости на незавершенные объекты? Какие последствия могут быть, если продавать недвижимость по цене меньше, чем кадастровая стоимость?

Дело в том, что гражданское законодательство не ограничивает стороны договора купли-продажи помещения в согласовании любого условия о цене этого договора. Поэтому в случае совершения сделки купли-продажи помещения, находящегося в собственности коммерческой организации, цена продаваемого имущества определяется по соглашению сторон. При этом такая цена может отличаться от рыночной или кадастровой стоимости объекта продажи ( , ). Нормами НК РФ также не установлено ограничение на определение стоимости в договорах купли-продажи недвижимого имущества.

Что касается налога на имущество организаций, то объектами налогообложения по нему признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено , ().

При этом объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, приведены в . Особенности определения их налоговой базы устанавливаются законом субъекта РФ (). Если законом субъекта не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в , то жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, не облагаются налогом на имущество организаций ( , ).

Вместе с тем на территории Калининградской области налог установлен Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 г. № 336 " " (далее – Закон № 336).

В нем, в частности, предусмотрено, что в 2017 году и в последующие годы налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в том числе в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении одного года со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету при вводе жилых домов в эксплуатацию ().

По мнению экспертов, учтенные на балансе объекты незавершенного строительства со степенью готовности 18%, не отвечают признакам жилых домов в понимании ЖК РФ (). При этом ни НК РФ, ни прямо не установлена обязанность исчислять налог в отношении объектов незавершенных строительством.

В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

передача ;
обмен;
дарение;
оформление жилищного ;
наследование.

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только . На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?

В соответствии с ГК (ст.555) этот показатель является существенным условием договора и без его определения такой договор считается недействующим. При продаже квартиры продавцу желательно установить в договоре купли-продажи заниженную цену. Это позволяет уменьшить налог на продажу квартиры, но может повлечь за собой неприятности, вплоть до уголовного преследования за уклонение от налогов.

Цена квартиры при ее продаже обычно является предметом договоренности между продавцом и покупателем. Эта договоренность часто основывается на рассмотрении рыночной и кадастровой цен квартиры.

Рыночная цена обычно определяется исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая цена (КЦ) квартиры определяется независимыми оценщиками по поручению государства и вносится в государственный реестр. КЦ определяется с учетом рыночной цены, но в связи с ценовыми колебаниями на рынке может значительно отличаться от рыночной цены.

Эта величина используется при уплате , взятии кредитов в государственных банках, платежей по сделкам (продаже, дарении, наследовании).

Если кадастровая цена намного выше рыночной, то собственник может обратиться в суд для того, чтобы оспорить ее величину. При положительном решении суда КЦ может быть приравнена рыночной цене квартиры.

Зачем занижается цена квартиры

Занижением цены продаваемого объекта считается случай, когда договорная цена существенно ниже рыночной. Такое занижение выгодно продавцу для уменьшения налога с продажи. Кроме того, заниженная цена может помочь сэкономить средства при судебных разбирательствах по спорам о недвижимости.

При этом занижение цены квартиры может быть оформлено таким способом:

в указывается цена, которая меньше фактической цены;
оставшаяся сумма заносится в договор как цена за неотделимые улучшения ( , ).

При оформлении договора с учетом заниженной стоимости встает вопрос о том, какая сумма должна быть указана в расписке о получении денег.

Продавец заинтересован, чтобы в этой расписке была указана меньшая сумма (указанная в договоре), а покупатель хотел бы, чтобы все переданные им деньги были зафиксированы в каком-то документе.

Поэтому участники сделки часто составляют 2 расписки – в одной прописана сумма, соответствующая заниженной цене, указанной в договоре, а в другой оставшаяся сумма – как плата за дополнительные услуги.

Риски

Продажа квартиры по заниженной цене может стать причиной неприятностей как для покупателя, так и для продавца.

Для покупателя риск состоит в следующем:

если суд признает сделку продажи недействительной, то квартира возвращается продавцу, а покупателю возвращаются только деньги, указанные в договоре. Для возврата денег, не указанных в договоре, у покупателя не будет никаких оснований;
если покупатель решит продать приобретенную покупку, то он сможет уменьшить налоговую базу на сумму, равную цене квартиры. Но поскольку эта сумма в договоре занижена, то и уменьшение базы будет небольшим;
соглашаясь с использованием в договоре продажи заниженной стоимости, покупатель вступает в сговор и становится пособником продавца в его попытках уклонения от налогов. При этом предъявление суду расписок только усугубит положение продавца.

Значительное уменьшение продавцом стоимости квартиры может вызвать подозрения налоговых органов, которые могут провести проверку.

Если будет признано, что цена квартиры занижена, то налоговые органы могут наложить дополнительную сумму платежей, а продавца привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК).

Живете в разных городах? Это не преграда для развода. Об особенностях расторжения брака при нахождении супругов в разных местах можно узнать в .

Изменения в законодательстве

До начала 2016 года в качестве дохода при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. С учетом права продавца на вычет в 1 млн. рублей (ст. 220 НК), получалось, что при цене квартиры в 1 млн. руб. или ниже продавец налога не платил. Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре фигурировала цена не более 1 млн. руб.

Законом № 382-ФЗ (2014 г.) в НК введены изменения в части исчисления и уплаты налога при продаже объектов недвижимости.

Благодаря этим изменениям государство страховалось, в том числе от сокращения доходов из-за по заниженной цене.

В соответствии с этими изменениями в случае, когда доход продавца оказывался меньше 70% от КЦ, для налогообложения этот доход принимается равным этой КЦ объекта, умноженной на 0,7 (ст. 217.1 НК).

Пример 1.

Квартира приобретена в 2016 году за 1000000 руб. Ее КЦ равна 5 млн. руб. В 2017 году жилье продается за 1000000 руб. Тогда:

Доход для налогообложения равен: Д=5000000*0,7= 3500000 руб.
Налоговая база с учетом налогового вычета в 1000000 руб. равна: Нб=3500000-1000000=2500000 руб.
Сумма налога Н=2500000*13%=325000 руб.

Такой порядок расчета дохода применим при продаже квартир, полученных после 1.01 2016 года. Для жилья, полученного ранее этого срока, при расчетах налогов используется старый метод, то есть используется договорная цена.

Пример 2.

Исходные данные аналогичны примеру 1, но квартира куплена продавцом в 2015 году. Доход от продажи равен 1 млн. руб. При вычете в 1 млн. руб. сделка не подлежит налогообложению.

Кроме того, в НК были изменены минимальные сроки владения недвижимостью, при которых ее продавец освобождался от налогов. Если раньше этот срок равнялся 3 годам, то теперь он составляет 5 лет.

Выводы

Продавец квартиры может ее продавать по любой цене, в том числе ниже ее КЦ.
Если будет доказано, что занижение продажной цены связано с попыткой продавца сократить на продажу квартиры, то у продавца могут возникнуть неприятности, вплоть до возбуждения уголовного дела за уход от уплаты налогов.
При продаже квартиры по цене, которая ниже 70% от ее КЦ, продавец должен заплатить налог с дохода, равного 70% от КЦ объекта.
При продаже квартиры по цене, выше 70% КЦ квартиры, налог платится с договорной цены квартиры.