Сдать в ипотеку право аренды земельного участка: как провести сделку и что скажет закон? Что такое залог права аренды земельного участка
Кредит под залог права аренды недвижимости: нюансы, вызывающие споры (Алистархов В.)
Дата размещения статьи: 03.07.2014
В настоящее время, когда в Российской Федерации наблюдается большая конкуренция между кредитными организациями, каждая из них всячески пытается переманить к себе на обслуживание потенциальных заемщиков.
В большей степени это касается крупных корпоративных клиентов (юридических лиц), которые по расчетным счетам, открытым в кредитных организациях, "прогоняют" большие суммы денежных средств, что, соответственно, приносит прибыль кредитным организациям. При этом все чаще и чаще кредитные организации выдают кредиты под залог права аренды недвижимости (земельных участков).
Юридические лица для своего развития зачастую берут крупные кредиты под соответствующий процент, который причитается кредиторам, то есть кредитным организациям.
С целью привлечения крупных заемщиков на обслуживание в кредитную организацию разрабатываются различные программы кредитования, условия которых должны показать, что взять кредит в этой организации наиболее выгодно.
Иногда кредиты выдаются несмотря на то, что имеется большой риск невозврата кредиторской задолженности.
Программы кредитования могут быть различные, но если компания хочет получить крупный кредит и под относительно небольшой процент, то по кредиту необходимо предоставить соответствующее обеспечение.
Наиболее приемлемое обеспечение для кредиторов - это залог недвижимого имущества, и если раньше это было имущество в виде сооружений и земельных участков, то на сегодняшний момент все чаще и чаще кредитные организации выдают кредиты под залог права аренды недвижимости (земельных участков).
Речь в данном случае все-таки идет о залоге права аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.
Как правило, такие земельные участки арендуются на много лет и являются ликвидными.
Например, если земельный участок находится в городе Москве и арендован компанией на сорок девять лет, такой участок является ликвидным и лакомым кусочком для ведения коммерческой деятельности.
В случае невозврата кредита право аренды земельного участка может быть реализовано через торги для погашения обязательств перед кредитором.
Но, как показывает практика, в том числе и судебная, залог права аренды имеет тонкости, которые при негативном развитии событий ущемляют интересы кредиторов, и это несмотря на то, что разделом V Закона РФ "О залоге" залогодержателю предоставлены гарантии прав сторон при залоге.
Основания расторжения договора аренды земельного участка на примерах из судебной практики
1. Согласно Постановлению от 06.11.2013 по делу N А65-2223/2013 Федерального арбитражного суда Поволжского округа в Арбитражный суд Республики Татарстан обратилась Палата имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района к ответчику с иском о расторжении договора аренды земельного участка.
Арбитражный суд Республики Татарстан в удовлетворении исковых требований истцу отказал.
После рассмотрения апелляционной жалобы Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд решение первой инстанции отменил, исковые требования истца удовлетворил.
Ответчик обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в которой просил обжалуемые решения отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Согласно решению Федерального арбитражного суда Поволжского округа Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда вынесено законно и не подлежит отмене.
То есть договор аренды расторгнут по иску истца к ответчику.
Как следует из Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа, суд апелляционной инстанции правильно удовлетворил иск о расторжении договора аренды с учетом требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ в связи с неуплатой арендных платежей.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендодателем долга, так как неуплата арендных платежей является нарушением существенных условий договора.
Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
2. Согласно Постановлению от 26.12.2013 по делу N А53-4956/2013 Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа часть 1 статьи 418 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что обязательство прекращается со смертью должника.
В соответствии с главой 34, параграфом 1, частью 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
В материалах дела, которые рассматривались судом, не были представлены данные об отсутствии у арендатора (умершего) наследников или об отказе наследников от перехода прав и обязанностей по рассматриваемому договору аренды.
Таким образом, по мнению суда, арендные отношения не прекращены.
Другими словами, если бы в материалы дела были представлены данные об отсутствии у арендодателя наследников или отказ наследников от наследства, то судом было бы признано, что арендные отношения прекращены.
Соответственно, если арендные отношения прекращены, то и право залога на земельный участок прекращается.
3. Согласно Постановлению от 15.10.2008 N КГ-А40/9345-08 Федерального арбитражного суда Московского округа Департамент земельных ресурсов города Москвы направил иск в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Москве во внесении в Единый государственный реестр прав о прекращении прав по договору аренды земельного участка в связи с прекращением действия договора аренды.
Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска Департаменту земельных ресурсов города Москвы, а Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменений.
Департамент земельных ресурсов города Москвы направил соответствующую кассационную жалобу на решение судов, указав на то, что Управление Федеральной регистрационной службы по Москве при отказе сослалось на наличие залога соответствующего права аренды, при наличии непрекращенного обязательства по залогу запись о прекращении прав по договору аренды не может быть внесена в Единый государственный реестр прав.
По мнению Департамента земельных ресурсов города Москвы, залог права аренды спорного земельного участка прекращен в связи с прекращением права аренды на земельный участок, в связи с этим отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве незаконный.
Суд кассационной инстанции удовлетворил кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы, сославшись на следующее.
В материалах дела имеется свидетельство о том, что в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве представлены документы, подтверждающие прекращение договора аренды, согласно пунктам 1, 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, то есть при прекращении договора аренды, и залог права аренды является прекращенным. По мнению Федерального арбитражного суда Московского округа, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
Таким образом, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в регистрации прекращения права аренды является незаконным.
Исковые требования Департамента земельных ресурсов города Москвы были удовлетворены, и, соответственно, залог на право аренды земельного участка утратил силу.
Нормативное регулирование передачи в залог права аренды земельного участка
Согласно статье 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" арендные права земельного участка могут быть переданы в залог в пределах срока действия договора аренды с согласия собственника земельного участка.
Если договор аренды земельного участка, находящегося в собственности государства или муниципального образования, заключен более чем на пять лет, то при передаче в залог права аренды земельного участка не требуется согласие собственника земельного участка, а только необходимо соответствующее уведомление собственника.
То есть, другими словами, кредитор, принимая решение о выдаче кредита юридическому лицу под залог права аренды земельного участка, ориентируется в том числе на срок действия договора аренды, так как кредитные обязательства юридического лица должны быть погашены в полном объеме до истечения срока действия договора аренды.
Срок действия договора аренды является гарантией соблюдения интересов кредиторов.
В противном случае, как следует из судебной практики, приведенной выше, в связи с истечением срока действия договора аренды будет прекращен соответствующий залог права аренды земельного участка, что при невозврате кредита заемщиком выразится в потерях для кредитора, так как обеспечение по кредиту утеряно.
Недостатки нормативного регулирования передачи в залог права аренды земельного участка
1. Права кредиторов недостаточно защищены. Если заемщик не исполнил обязательства по кредитному договору, то кредитор вправе обратиться в суд и путем торгов реализовать право аренды земельного участка, но реализация такого права и другие судебные процедуры должны быть осуществлены до истечения срока действия договора аренды.
В случае истечения срока действия договора аренды государство или муниципальное образование в лице соответствующих органов вправе обратиться в регистрирующий орган для погашения записи в Едином государственном реестре прав о договоре аренды. Соответственно, в случае прекращения договора аренды будет прекращен залог права аренды на земельный участок. После чего реализовать право аренды уже не получится.
Даже если регистрирующий орган откажется вносить запись о прекращении прав по договору аренды, то, как показывает вышеприведенная судебная практика, суд обяжет регистрирующий орган погасить запись в Едином государственном реестре прав, так как государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
2. Любой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть досрочно расторгнут в судебном порядке.
Как свидетельствует вышеприведенная судебная практика, договор аренды может быть расторгнут досрочно в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе если арендатор не вносит плату за аренду земельного участка или использует арендуемое имущество не по назначению и так далее.
Также в случае, если арендатор умер, суд может признать договор аренды прекращенным при отсутствии наследников или при отказе от наследства. И все это будет досрочным прекращением договорных обязательств по договору аренды.
При таких обстоятельствах кредитор рискует, опять же, потерять обеспечение по кредиту и ничто уже не вернет это обеспечение, а заемщики, как правило, в таких случаях к моменту обращения кредитора в суд давно уже неплатежеспособны и взять с них в счет погашения кредиторской задолженности уже нечего.
3. Само существование возможности досрочно признать договор аренды расторгнутым, а значит, оставить кредитора без залога и кредит без обеспечения подталкивает нечистых на руку предпринимателей к внедрению в жизнь мошеннических схем.
С этой целью псевдопредприниматели создают юридические лица для якобы ведения коммерческой деятельности, которая ведется только для вида. Следующая задача таких предпринимателей - выиграть конкурс по аренде недвижимости (земельного участка), находящегося в муниципальной или государственной собственности.
После чего подается заявка в кредитную организацию на получение кредита под залог права аренды земельного участка, и речь может идти о получении десятков миллионов рублей.
Получив кредит, мошенники, к примеру, параллельно не платят арендные платежи и платежи в счет погашения кредита.
То есть мошенники остаются с деньгами, арендованный земельный участок в связи с нарушением арендатором (теми же мошенниками) существенных условий договора аренды по суду возвращается собственнику, а кредитор, как говорится, остается с носом.
4. Необходимо отметить, что недостатки нормативного регулирования вопросов передачи права аренды государственных и муниципальных земельных участков в залог кредитным организациям являются широким полем для коррупции чиновников, отвечающих за заключение договоров аренды на соответствующие участки.
Мошенникам, чтобы получить в аренду земельный участок, проще "коррумпировать" лиц, проводящих конкурс по аренде участков, чем выиграть конкурс по существующим правилам, законным способом.
А еще лучше и проще, когда чиновники, отвечающие за распределение земельных участков и заключение договоров аренды, входят в состав преступного сообщества, что позволяет использовать мошеннические схемы неоднократно и в отношении различных кредитных организаций.
1. Необходимо внести изменения в действующее законодательство РФ таким образом, чтобы были гарантированы интересы кредиторов и чтобы внесенные изменения исключили вероятность проведения мошеннических схем при передаче в залог прав аренды земельных участков.
2. Компании, которые арендуют земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, не должны быть связаны каким-либо образом с чиновниками (их родственниками), отвечающими за распределение соответствующих участков и заключение договоров аренды, что требует проведения дополнительных проверок до заключения договоров аренды на государственную или муниципальную собственность.
3. Представляется целесообразным ужесточить требования к компаниям, которые являются претендентами на аренду муниципальных и государственных земельных участков.
4. Внести изменения в законодательство, согласно которым, даже если есть нарушение существенных условий договора аренды, кредитору будет предоставлен определенный период времени для реализации права аренды земельного участка третьему лицу с условием, что просроченные арендные платежи будут погашены новым арендатором или новым арендатором будут устранены другие нарушения при использовании земельного участка.
5. В случае смерти арендатора, а также при отсутствии соответствующих наследников или отказа в принятии наследства за кредитором законодательно также должно быть закреплено право реализации залога в виде права аренды земельного участка в течение определенного периода времени с обязательным условием для нового арендатора погасить задолженность по арендным платежам умершего арендатора. Эти и другие меры позволят максимально защитить интересы кредиторов при выдаче кредитов под залог права аренды недвижимости, снизить коррупцию в органах государственной и муниципальной власти, в определенной степени пресечь деятельность преступных элементов.
За последние несколько лет люди стали всё чаще получить кредиты, при оформлении которых залогом становится объект недвижимого имущества. Гражданский оборот недвижимости вызывает большое количество проблем. Основная из них – незавершённые процессы приватизации на рынке в большом количестве.
Что говорится в законодательстве?
Закон РФ говорит о том, что земля неразрывно связана с любыми объектами, расположенными на ней. В этом и заключается главная особенность правового регулирования любых отношений, возникающих в данном направлении. К примеру – при оформлении аренды на частный дом земля автоматически присоединяется к нему в договорах и соглашениях .
Главный документ– ФЗ №102.
Тот же закон говорит, что ипотеку надо одновременно оформлять и по объектам на земле, и на сам участок. За исключением ситуаций, когда другие условия по конкретным объектам присутствуют в соглашении между сторонами.
Только земля, официально ещё не изъятая из оборота, выступает в качестве предмета договора. Либо объект, по которому отсутствуют обременения.
Ипотека права аренды земельного участка
Договор ипотеки на право аренды земли – это соглашение, при заключении которого земельный участок становится гарантией. Заявитель и клиент гарантирует, что вернёт все средства к обозначенному сроку. Или его могут лишить данного объекта.
Особенности соглашения
Когда заключается договор по ипотеке для зданий и сооружений на участке в долгосрочной аренде, то залог оформляется и на землю.
Главное – чтобы присутствовало письменное согласие собственника земли на проведение процедуры. Это особенно важно для участков, которые находятся в муниципальной, либо государственной собственности.
От этой обязанности освобождаются только те, кто пользуется участком на протяжении пяти лет и более. Достаточно лишь самим уведомить владельца о том, что с участком земли проводится та или иная операция.
Главное – чтобы действия соответствовали основным условиям договора. При договоре на три года и залог сохраняется на столько же.
Обязательно описание имущества в качестве главного предмета. Договор по уступке прав составляют в нескольких ситуациях:
- Направление взысканий.
- Проведение продажи путём организации торгов.
Множество вопросов возникает при работе с теми, у кого оформлено долевое право аренды. В законодательных нормативах каждому владельцу даётся право на оформлении в ипотеку своей доли в участке. Но возникает множество трудностей в связи с необходимостью регулирования отношений в данном направлении.
Согласие арендодателя
В стандартных правилах говорится, что согласие арендодателя надо, если в залог оформляют право аренды на здания или сооружения. А при работе с земельными участками необходимость в согласии зависит от срока самого договора и того, кто владеет участком
.
Согласие не берётся, если в залог оформляется право аренды земельного участка сроком более, чем на пять лет , то есть, когда договор заключается на пять лет и более продолжительный срок. В случае с частной собственностью согласие тоже не требуется. Но в обеих ситуациях нужно посылать уведомления. В остальных случаях арендодатель должен согласиться с постановлением, либо опровергнуть.
Залог участка без зданий
Согласно законодательству, при оформлении залога по зданию или сооружению на землю одновременно в залог берётся и сам участок, на которых они расположены. Исходя из сложившейся практики, сделку признают ничтожной, если по договору передаётся только здание или сооружение, а земля в число предметов соглашение не включается.
Землю можно исключить из договора только в том случае, если её владелец и залогодатель зданий, сооружений – разные люди.
О регистрации
Любой договор о закладе имущества или прав на него составляется письменно, удостоверяется нотариусом. Обязательная регистрация сделок с залоговым недвижимым имуществом в законодательстве не предусмотрена. Для безопасности достаточно будет нотариального заверения.
О действующих программах ипотечного кредитования
В принципе такой вид залога не слишком привлекателен для большинства банков. Ведь возникает множество трудностей при определении объективной стоимости, и ликвидности такого явления, как права аренды.
Обычно такая функция включается в стандартную ипотеку, где залогом может выступать любой объект недвижимого имущества. Такие кредиты могут быть целевыми, либо нецелевыми.
При оформлении ипотеки надо учитывать ряд определённых нюансов.
- Велика вероятность того, что придётся дополнительно оплачивать услуги специалистов, которые выезжают на участок, проводят оценку его стоимости и ликвидности.
- Суммы в обмен на право аренды участков дают обычно небольшие. И с небольшими сроками.
- Срок кредитования равен времени действия договора.
- Среди важных условий – оформление заявителем права собственности по всем строениям, относящиеся к территории. Либо их заранее нужно оформить в аренду.
Иногда залог права аренды земельного участка можно использовать для оформления займа, помогающего проводить строительство.
Оформление договора: нюансы
Из обязательных пунктов отмечаются следующие:
- Номер с датой договора, подтверждающий законность владения.
- Наименование арендодателя, согласно первоначальному договору.
- Срок аренды.
- Пометка, подтверждающая согласие арендодателя с заключением договора.
- Сведения об участке. Описывается он в качестве главного предмета.
Кроме того, любой договор, связанный с ипотекой, подлежит государственной регистрации. За исключением соглашений со сроком до 12 месяцев. Они не требуют прохождения процедуры.
И действие соглашения начинается не с момента заключения, а с момента той самой регистрации.
Заключение и дополнительные нюансы
Банк имеет право провести отчуждение земельного участка вместе с возможностью его аренды, если заявитель не выполнит в срок свои обязательства. Эта процедура проводится в строго установленном порядке. Из вырученной суммы удовлетворяются возможные и существующие претензии.
Владение землёй не будет связано с последствиями при отсутствии регистрации у изначального арендного соглашения . Но и это не вызывает проблем для ипотеки. Поскольку закон не устанавливает точно сроки, когда именно документы должны проходить регистрацию.
При заключении договора ипотеки количество рисков мало зависит от того, находится участок в частной собственности, или в аренде. Ситуация остаётся неизменной. То же касается обязательств для участников соглашений.
Что касается , то важно не только понять, сколько действительно стоит тот или иной объект. Оценивается и техническое состояние построек, прилегающих коммуникаций. Если состояние не будет удовлетворительным, то возникает вопрос о необходимости оформления страховки. Решение зависит от описания имеющихся объектов.
Чем больше объектов описывается в соглашении – тем лучше. Это послужит дополнительным способом защиты, для каждой из сторон. Не имеет значение количество заключённых соглашений и участников. При необходимости составляется отдельный документ на вновь возведённые объекты. Это актуально, если закладывается право арендовать пустой участок, и строительство только планируется в дальнейшем.
Суть ипотеки и ее значение в России
Ипотека в России не работает, а вредит? Мнение Юрия Крупнова. На видео ниже.
Считаете, что квартира по наследству должна была достаться вам? Узнайте, как этого добиться, прочитав !
Договор ипотеки права аренды земельного участка
Договор залога участка заключается в простой письменной форме (т.е. без участия нотариуса) в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки. Для того чтобы он прошел процедуру госрегистрации требуется составить договор с учетом требований ипотечного и гражданско-правового законодательства.
В договоре об ипотеке необходимо прописать следующие моменты:
- стороны сделки;
- предмет залога, его общая характеристика (так, если бы он был в собственности: площадь, целевое назначение и пр.);
- оценка его рыночной стоимости;
- предмет сделки или ее существо;
- ссылка на правоустанавливающие документы по земле и арендный договор;
- величина и сроки исполнения обязательств по ипотеке (не более срока аренды);
- права и обязанности арендатора и залогодержателя;
- ответственность сторон;
- порядок обращения взыскания на предмет залога;
- прочие аспекты.
Обычно банки предлагают заемщику свою унифицированную форму договора и не допускают внесение в нее изменений.
Таким образом, залог права аренды земельного участка – одна из разновидностей ипотечного договора, предусматривающая передачу в качестве предмета залога имущественные, а именно арендные права.
Нет похожих статей.
Для нормального развития экономики необходимы денежные средства, одним из самых распространенных способов для получения которых является использование привлеченных средств. При этом мало кто готов предоставить кредит или заем, не обеспечивая возможность его вернуть; особенно актуальным вопрос обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств становится во время кризиса.Пожалуй, к числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него. В силу норм гражданского законодательства залог является мерой обеспечения исполнения обязательств и прежде всего передача в залог имущества или имущественных прав, которая направлена на защиту интересов кредитора по обязательству.
В силу норм ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Действующее гражданское законодательство не содержит определения, что следует понимать под имущественными правами, однако анализ положений ГК РФ позволяет определить имущественные права как любые права юридических и физических лиц на определенное имущество. Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока.
Однако в то же время право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.
Возможность внесения имущественных прав в залог зависит от объема правоспособности лица, ими обладающего, иными словами, в залог без соблюдения дополнительных прав могут быть переданы только те права, которые находятся в собственности залогодателя либо не обременены правами иных лиц. Так, например, в соответствии с положениями п. 2 ст. 295 ГК РФ унитарное предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы определения предмета и целей деятельности предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
В равной степени ограничения по возможности передачи в залог имущества распространяются на тех юридических лиц, которые обладают имуществом на праве оперативного управления.
В случае если имущественные права на недвижимое имущество передаются в залог без согласия собственника, это может повлечь признание такой сделки недействительной (определение ВАС РФ от 1.08.08 г. N 8356/08 по делу N А41-К1-10034/05).
Основы правового регулирования залога установлены главой 23 ГК РФ и Законом РФ от 29.05.92 г. N 2872-1 "О залоге" (ред. от 30.12.08 г.).
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
К предмету залога ГК РФ относит всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ).
Очевидно, что в состав имущества, которое можно передать в залог, можно отнести также и имущественные права.
Пунктом 1 ст. 54 Закона N 2872-1 установлено, хотя и не очень четко, какие права, принадлежащие залогодателю, последний вправе передать залогодержателю, а именно:
права владения и пользования, в том числе права арендатора;
другие права (требования), вытекающие из обязательств;
иные имущественные права.
При этом, что именно понимается под "иными имущественными правами", законодатель не определил, однако очевидно следующее: перечень прав, поименованных в ст. 54 Закона N 2872-1, является открытым и стороны вправе передать в залог любые имущественные права, если это прямо не запрещено законом.
Необходимо отметить тот факт, что, как уже указывалось, право собственности не может быть предметом залога, поскольку в отличие от имущественных прав (требований) представляет собой вещное право, но в то же время собственник имущества может передать в залог не право собственности на него, а само имущество. Сказанное объясняется тем, что право собственности на имущество неразрывно связано с лицом, обладающим им, и перейти оно может только в случае отчуждения имущества любым, допустимым гражданским законодательством способом (дарение, купля-продажа, мена). Таким образом, собственник имущества передает в залог не вещное право, а имущество.
Говоря о передаче в залог имущественных прав на недвижимое имущество, следует отметить, что процедурно данный вопрос регулируется Федеральным законом от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 30.12.08 г.) и Федеральным законом от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 23.07.08 г.).
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона N 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
По общему правилу, установленному в ст. 5 Закона N 102-ФЗ, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в то же время п. 5 ст. 5 данного Закона установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона N 214-ФЗ.
Итак, законодательство допускает передачу в залог права аренды, а также права требования участника долевого строительства и регламентирует процедуру такой передачи. В отношении иных имущественных прав (не аренды и не прав, возникающих из договора долевого участия) никаких особых требований законодателем не установлено, в связи с чем они в залог передаются в соответствии с общими правилами, установленными параграфом 3 главы 23 ГК РФ, в частности, залог имущественных прав, возникающих из договора инвестирования, оформляется в простой письменной форме.
- Залог имущественных прав, возникающих из договора аренды
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами. Так, в соответствии с положениями ст. 17.1 Закона РФ от 21.02.92 г. N 2395-1 "О недрах" (ред. от 30.12.08 г.) право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом или иными федеральными законами. Запрет на передачу права пользования предполагает и запрет на передачу этого права в залог.
Пунктом 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ установлено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, то арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.05 г. N 90).
Ограничение по передаче в залог права аренды установлено также ст. 35 Федерального закона от 22.07.05 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (ред. от 23.07.08 г.), данное ограничение распространяется только на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Положения ст. 615 ГК РФ также отражены в ст. 335 ГК РФ и в ст. 6 Закона N 102-ФЗ. В соответствии с п. 4 ст. 6 данного Закона право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
В отношении ипотеки права аренды следует также отметить, что залог права аренды недвижимого имущества не всегда является договором ипотеки.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума ВАС РФ от 1.06.2000 г. N 53 договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации.
Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 90).
В случае если арендатор собирается передать в залог свои права по договору аренды, заключенному на срок до одного года, данная передача в залог будет оформляться в соответствии с нормами главы 23 ГК РФ и Закона N 2872-1.
- Залог имущественных прав, возникающих из договора о долевом участии в строительстве
- Требования к договору ипотеки имущественных прав. Регистрация договора залога (ипотеки) имущественных прав
В соответствии с нормами ст. 9 Закона N 102-ФЗ в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктом 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ установлено, что, в случае если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 8.05.09 г.).
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, при этом в отделение Федеральной регистрационной службы подаются следующие документы:
договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины.
Если договор об ипотеке заверен нотариально, то в Федеральную регистрационную службу достаточно предоставить заявление от залогодателя либо залогодержателя.
В случае возникновения ипотеки в силу закона ее регистрация осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Итак, мы рассмотрели основные правовые механизмы, позволяющие обеспечить исполнение обязательства путем залога имущественных прав на недвижимость. Как видим, залог имущественных прав на недвижимость имеет свое особое регулирование, связанное с государственной регистрацией соглашения о залоге (договора) и, по нашему мнению, является одним из самых привлекательных способов обеспечения исполнения обязательств со стороны должника.
Развитие в течение последних лет ипотечного кредитования позволило многим нуждающимся приобрести не только квартиры в многоквартирных домах, но и стать владельцами домов, гаражей и . Конкуренция подтолкнула банки к необходимости делать свои предложения более разнообразными, чтобы удовлетворить имеющийся спрос со стороны клиентов. В ипотеку стали приобретаться самые разные объекты. В соответствии с законодательством залогом по ипотечному займу может стать не только объект жилой или нежилой недвижимости, но и право на аренду участка. Данный залог может быть актуальным в таких программах кредитования как:
- ипотека на строительство жилого дома;
- ипотека под залог собственной недвижимости;
- ипотека на покупку жилья в новостройке с дополнительным залогом.
Ипотека права аренды земельного участка: особенности
Передавать арендные права на землю в залог можно только в пределах действия договора аренды. То есть если срок пользования землей по договору составляет пять лет, то и договор ипотечного кредитования с таким залогом также должен быть заключен не более, чем на 5 лет. Если владельцем земельного участка является частное лицо, то арендатор должен получить его согласие на передачу права аренды в залог. В то же время, если речь заходит о земельном участке, принадлежащем государству или муниципальному управлению, а договор аренды подписан более чем на пять лет, то получать согласие владельца не нужно.
Спорным моментом является долевое право аренды участка. В соответствии с законодательством каждый владелец права на аренду части участка имеет право передавать его в ипотеку. В то же время на практике это натолкнулось на определенные трудности, связанные с урегулированием порядка пользования каждой долей участка. Судебная практика показывает, что залог права аренды доли участка имеет целый ряд проблем практического применения такого права. Потому в рамках нескольких судебных разбирательств суды принимали решения о том, что закладывать право аренды на долю земельного участка нельзя.
Кроме того, следует учитывать и тот факт, что банки неохотно связываются с обеспечением такого рода. Это, прежде всего, связано с тем, что сложно оценить его объективную стоимость, а также ликвидность. Банку необходимо иметь надежный залог, который обеспечит возврат выданных средств в любой момент. Ипотека права аренды земельного участка по привлекательности находится на уровне ипотеки земельных участков и займов на строительство дома. Потому подобные программы можно встретить лишь в специализированных ипотечных организациях и крупных банках.
Программы ипотечного кредитования с залогом права аренды земли
Одной из наиболее распространенных программ, где может быть актуальным залог права на аренду земли является ипотека под залог собственной недвижимости. Банки выдают такие кредиты, как под конкретные цели (покупка другого жилья, ремонт, лечение и т.д.), так и без подтверждения целевого назначения. При этом заемщику необходимо учитывать такие моменты:
- вероятно, придется понести дополнительные расходы на выезд специалистов банка к участку для оценки и анализа его ликвидности;
- скорее всего, банк выдаст под такой залог минимально возможную сумму на небольшой срок;
- период кредитования будет ограничиваться сроком действия договора аренды;
- все построенные на участке здания и сооружения должны находиться в собственности или в аренде у заемщика.
Залог права аренды земли может быть использован при приобретении квартиры в новостройке. Нередко на этапе строительства банки требуют помимо залога права требования дополнительное обеспечение или поручительство. Такой залог оформляется на время строительства дома, а после передачи квартиры в эксплуатацию залог уже оформляется на нее.
Еще одним вариантом использования права аренды земельного участка может стать передача его в залог при взятии займа на строительство жилого дома. В таких программах банки, как правило, в качестве обеспечения используют , а если он в аренде, то в залог может быть передано право аренды. Такой залог, как и в случае с квартирой в новостройке, оформляется лишь на время строительства. После того, как дом будет доведен до готовности, в залог банку будет передано само жилье.
При оформлении ипотечного кредита под залог права аренды земельного участка помимо стандартного пакета в банк потребуется предоставить такие документы как:
- договор аренды земельного участка;
- копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
- заявление владельца участка о согласии на передачу права на аренду земельного участка в залог;
- документы, подтверждающие целевое назначение земель и возможность передачи их в аренду.
Стоит отметить, что договор ипотеки права аренды земельного участка заключается в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации (если срок действия договора более одного года). Причем в силу такой договор вступает только после внесения сведений о нем в государственный реестр. В случае же заключения договора на срок менее одного года государственная регистрация не требуется, а сам договор является залоговым, а не ипотечным. Если заемщик прекратит обслуживать кредит, то банк имеет право взыскать право аренды земельного участка с последующей уступкой такого права.
Скачать бланк договора ипотеки аренды земельного участка без особых сложностей можно в интернете, однако, скорее всего банк предложит заемщику свою унифицированную форму.
