Главная Франшиза магазинов Возможно ли рефинансирование ипотеки для молодых и многодетных семей и как его получить? Плюсы и минусы. Риски, предусмотренные в качестве дополнительных услуг

Возможно ли рефинансирование ипотеки для молодых и многодетных семей и как его получить? Плюсы и минусы. Риски, предусмотренные в качестве дополнительных услуг

833

Рефинансирование и материнский капитал - тема, которая имеет очень много подводных камней. Большинство людей интересует именно порядок действий, когда есть возможность воспользоваться материнским капиталом при рождении второго или третьего ребенка, но при этом еще и хочется рефинансировать кредит в другом банке под более выгодный процент. Так какая же последовательность действий должна быть?

У нас получается 2 варианта возможных действий:

Сначала погасить часть ипотеки материнским капиталом и только потом заниматься рефинансированием кредита.
Рефинансировать ипотеку в другом банке и только после этого воспользоваться возможностью досрочного погашения с помощью материнского капитала.

Давайте разбираться, какой из этих вариантов правильный и какие есть подводные камни.

Начнем с определений

Материнский капитал (МК) - сертификат, который дается при рождении второго или третьего ребенка. И один из вариант его использования - улучшение жилищных условий ребенка.

Сумма материнского (семейного) капитала сейчас такая:

Как вы видите, сумма не маленькая, поэтому неудивительно, что многие предпочитают использовать материнский капитал для досрочного погашения ипотеки. Материнским капиталом можно гасить как основной долг, так и проценты по кредиту. А вот теперь будет важный момент: согласно документам, оформляемым при получении средств материнского капитала, вы должны наделить долей детей при погашении кредита того банка, в рамках которого было осуществлено досрочное погашение этими средствами. Вы подписываете нотариальное обязательство, что после погашения кредита вы выделите долю своим детям в течение 6 месяцев.

Еще очень важный момент, что сам процесс получения материнского капитала длительный и в среднем занимает 1,5-3 месяца. Потеря нескольких месяцев - это пять же потери по ежемесячным платежам, которые могли бы стать меньше после использования материнского капитала. Не забывайте этот момент.

Рефинансирование - это перекредитование в другом банке на более выгодных условиях. Рефинансирование представляет собою получение нового кредита с целью погашения первоначального. По сути, рефинансирование ипотеки - это подписание нового ипотечного договора и это важный момент. При рефинансировании цель кредита звучит так: . Процесс рефинансирования ипотеки, более сложный, чем использование сертификата на материнский капитал. Вам потребуется собирать заново все необходимые документы для нового банка. К тому же потребуются дополнительные расходы (оценка недвижимости, страхование жизни и недвижимости) и это тоже обязательно нужно учитывать.

Все эксперты сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки имеет смысл если разница между действующей ставкой и ставкой при рефинансировании составляет не менее 1,5%.

Ставки при рефинансировании на январь 2019 года:

Что было раньше?

Давайте сначала начнем с материнского капитала. За материнский капитал отвечает - Пенсионный Фонд Российской Федерации. И воспользоваться раньше материнским капиталом можно было только на тот кредит, который был взят до появления права на материнский капитал . То есть обязательное условие было такое: ипотека должна была быть взята до появления второго и третьего ребенка. В заявлении о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, которое вы пишите в Пенсионный Фонд РФ в графе вид расходов должно быть написано: на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение жилья .

Рекомендация Пенсионного Фонда раньше была такая: после рождения второго и третьего ребенка не следует рефинансироваться. Если все-таки вы сделаете рефинансирование, то ПФ не примет у вас сертификат на материнский капитал. Поэтому сначала гасите ипотеку материнским капиталом и после этого делаете с ней все, что душе угодно, включая рефинансирование.

Можно ли было с этим что-то сделать? Да можно. Многие обращались в суд и в 100% случаев решение суда было положительным. Но вы сами понимаете, что это все риски, нервы, расходы на юристов и огромная трата времени. На практике у людей уходило не менее 6 месяцев, чтобы через суд внести материнский капитал.

В 2018 году отказов от ПФР стало уже значительно меньше. Но ряд территориальных подразделений ПФР даже в 2018 году жили в своем мире и без суда было никак не обойтись.

Почему у Пенсионного Фонда была такая политика? Все очень просто. После рефинансирования меняется целевое направление кредита и ПФР утверждал, что идет нецелевое использование средств. Если раньше цель кредита была: на приобретение недвижимости . То цель кредита после рефинансирования становится такой: кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом .

С материнским капиталом разобрались, теперь давайте разбираться с рефинансированием. По логике ПФР раньше нужно было сначала гасить ипотеку материнским капиталом и только потом рефинансироваться. Вроде все просто, но не тут-то было. Возникала вторая проблема - банки. Банки очень неохотно брали на рефинансирование клиентов, которые уже использовали материнский капитал в другом банке. Поэтому раньше людям приходилось, перед тем как воспользоваться материнским капиталом в своем банке, узнавать у банка, где они хотели воспользоваться рефинансированием, примет ли новый банк клиента на снижение процентной ставки, если материнский капитал уже был использован в старом банке.

Почему банки не хотят рефинансировать кредиты с материнским капиталом? Все просто - это обременение для банка. При использовании сертификата на материнский капитал у банков возникает обязанность выделить доли детям. Для банков - это дополнительные риски. Если заемщик не сможет платить ипотеку и недвижимость достанется банку, то в квартире сохраняется право проживания малолетних детей при любом раскладе, так как заемщик воспользовался материнским капиталом. По закону ребенок не несет ответственности за задолженности своих родителей. Зачем банку подписываться под такие риски, когда он не может забрать себе квартиру из-за доли детей, которая находится под соцзащитой? Когда собственник несовершеннолетний банк использует терминологию невозвратный кредит.

Если же все-таки банки готовы были пойти на рефинансирование, то запрашивали разрешение органов опеки. Опека должна дать согласие на залог этой доли. Соответственно - это первая инстанция, куда необходимо было обращаться. И если вы там получите отказ, то про рефинансирование можете забыть.

Проблем с рефинансированием кредитов с уже использованным материнским капиталом не было только у ДОМ.РФ. В принципе ДОМ.РФ единственный кредитный институт, работающий с несовершеннолетними залогодателями. Говорят, что еще и банк Открытие и Райффайзенбанк рефинансируют кредит после использования материнского капитала. Сбербанк, например, в обязательном порядке требует справку от опеки. Россельхозбанк не рефинансирует ипотеку с использованным материнского капитала.

Подведем итог, как было раньше:

Если сначала рефинансировать ипотеку, то ПФР отказывал в использовании материнского капитала. Но через суд в 100% случаев можно было добиться справедливости.
Если сначала используем сертификат на материнский капитал в своем банке, то заявка на рефинансирование в другом банке чаще всего отклоняется. Выделение доли детям - риск для банка.

Поэтому раньше из-за ПФР классическая схема была такая: 1. Погашение ипотеки с помощью материнского капитала. 2. Рефинансирование. А так как еще и не все банки шли на рефинансирование, то перед многими людьми стоял выбор: или пользуемся сертификатом на материнский капитал или снижаем процентную ставку с помощью рефинансирования.

Что выгоднее рефинансирование или материнский капитал?

Конечно, выгоднее сначала погасить часть долга материнским капиталом и только после этого снижать процентную ставку с помощью рефинансирования. В таком случае выгода будет максимальная. Но к сожалению, не все банки идут на рефинансирование после использования материнского капитала. Поэтому давайте представим ситуацию, что перед нами стоит выбор между материнским капиталом и рефинансированием. Так что же выбрать?

Долг по ипотеке: 3 000 000 рублей.
Процентная ставка: 11,5%.
Срок кредитования: 15 лет.

Выбираем между материнским капиталом (453026 рублей) или снижением процентной ставки до 9,9%. Конечно, лучше пользоваться калькулятором с досрочным погашением ипотеки, но для простоты расчетов мы будем считать, что мы берем новый кредит, а материнский капитал будет использован в качестве первоначального взноса. Такой расчет можно провести на обычном ипотечном калькуляторе.

При процентной ставке: 11,5%

При процентной ставке: 9,9%

При использовании материнского капитала мы считаем, что берем в ипотеку не 3 000 000 рублей, а 2 546 974 рубля.

Основной параметр, на который мы смотрим - это переплата по ипотеке. Как видите, снижение процентной ставке по ипотеке оказалось самым выгодным вариантом. Но это только конкретно в этом примере. Обязательно подставляйте в наш ипотечный калькулятор свои данные. В большинстве случаев снижение процентной ставки при рефинансировании будет выгоднее использования материнского капитала при условии, что сумма ипотеки намного больше размер материнского капитала и срок ипотеки - большой.

Но конечно, если использовать сначала материнский капитал, а потом воспользоваться программой рефинансирования - то это самый выгодный вариант для заемщика.

Но можно ли это сделать? Ответ вы узнаете уже скоро.

Как обстоят дела с 31 мая 2018 года?

Видимо из-за того, что ПФР проигрывал все суды и было пересмотрено отношение к материнскому капиталу. Наконец-то свершилось то, что так многие ждали. Воспользоваться материнским капиталом можно теперь абсолютно на любой кредит. И неважно когда он был взят до рождения ребенка или после. Теперь дата оформления ипотеки - не имеет значения.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 31 мая 2018 года №631 «О внесении изменений в пункт 3 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» материнский капитал теперь можно использовать на перекредитование ипотечных кредитов независимо от даты выдачи кредита . Чтобы в этом убедиться вы можете позвонить на горячую линию в ПФ - 8 800 302 2 302.

Единственное важное уточнение: речь не идет о погашении штрафов, комиссиях и пени за просрочку ипотеки. Как мы уже говорили ранее, гасить материнским капиталом можно либо основной долг, либо проценты по кредиту. Чтобы воспользоваться материнским капиталом кредит должен быть взят на приобретение или строительство жилья.

Что не изменилось?

А не изменилось то, что банки как не хотели брать на рефинансирование ипотеку с использованным материнским капиталом, так и не хотят до сих пор. Так что материнский капитал как был так и остается помехой при рефинансировании. Поэтому если вы еще не воспользовались материнским капиталом, то мы рекомендуем такой порядок действий:

Рефинансирование ипотеки.
Погашение ипотеки с помощью материнского капитала.

Этот вариант самый оптимальный. В таком случае вы сможете рефинансироваться в любом банке. И после этого использовать материнский капитал. Слава богу теперь никаких проблем с использованием МК после рефинансирования нет, спасибо благоразумию Пенсионного Фонда.

Что делать тем, кто уже использовал материнский капитал?

Да, большинство банков вам откажут. Но есть возможность обратиться в Дом.РФ, Райффайзенбанк, Сбербанк (потребуют справку от опеки) и Открытие банк. Возможно и другие банки в будущем изменят свое отношение к наделению долей детей. Советуем вам звонить в банки и узнавать подробную информацию по телефону.

Напоминаем также, что при рождении второго и третьего ребенка с 2018 года вы можете воспользоваться программой рефинансирования ипотеки под 6% с государственной поддержкой.

Что будет, если не наделять ребенка долей в квартире?

При использовании материнского капитала вы даете нотариальное обязательство на наделение ребенка долей после погашения рефинансированного кредита. Но на практике за этим никто не следит. У вас есть 6 месяцев после снятия обременения. Соответственно если вы пользуетесь материнским капиталом после рефинансирования, то наделять долей ребенка можно после того, как погасите рефинансированный кредит. Тут не будет никаких нарушений закона.

Но вот если вы сначала воспользовались материнским капиталом и только потом рефинансируете кредит, то тут ситуация становится намного интереснее. Любой нотариус подтвердит, что при рефинансировании вы снимаете обременение с приобретаемой недвижимости и должны выделить доли детям. Ведь согласно документам, оформляемым при получении средств материнского капитала, вы должны наделить долей ребенка при погашении кредита того банка, в рамках которого было осуществлено частично досрочное погашение этими средствами. После рефинансирования кредита в таком случае у вас будет 6 месяцев, чтобы наделить детей долей в квартире, даже несмотря на то, что вы продолжаете выплачивать ипотеку только уже другому банку.

Сейчас у ПФР нет инструмента проверки выполнения нотариального обязательства. А чтобы вашим делом занялась прокуратура, нужны определенные действия со стороны ПФР. Просто так прокуратура не будет вас проверять по своей инициативе. Но помните, если все-таки будет запрос в прокуратуру, то вам в прокуратуре будут задавать вопросы, почему вы не наделили ребенка долей в квартире. И вы понесете ответственность согласно законодательству РФ.

Условия кредитования жилья льготных слоев населения, с точки зрения права, не отличается от стандартных условий.

Однако существуют несколько особенностей, которые позволяют изменить условия сделки в пользу многодетной семьи.

На что может претендовать многодетная семьи при соблюдении всех требований?

Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 6 %.
Уплата государством части долга.
Семья может воспользоваться материнским капиталом для погашения кредита или первоначального взноса.
Увеличенный период погашения с 20-25 лет до 30 (может быть больше).
Уменьшенный первоначальный взнос с 30 % до 10%.

Для молодых семей

Молодая пара, которая недавно создала семью, нуждается в собственном жилье. Программа льготного кредитования приобретает особую значимость для данной прослойки населения, предлагает субсидию для бездетных родителей – до 30 % стоимости жилплощиди.

Для родителей с одним и более детей, а также для одинокого родителя, воспитывающего ребенка – 35 % стоимости (о том, можно ли рефинансировать ипотеку, которую взяли при рождении первого, второго или третьего ребенка, мы рассказывали в ).

Льготное ипотечное кредитование молодой семьи в 2018 году направлено на поддержку следующих лиц:

Старше 21 года, младше 35 лет.
Пара должна обязательно состоять в браке.
Условия проживания молодой семьи не соответствуют нормам: 42 кв. м. на пару и, если есть ребенок, 18 кв. м. на каждого последующего члена семьи.
Семья должна быть признана нуждающейся в улучшении условий проживания.
Семья должна иметь достаточный доход для оформления кредита и первоначального взноса.
Все члены семьи должны проживать в субъекте РФ.

Возможно ли рефинансировать кредит, если у вас 2 или больше детей?

По условиям программы рефинансирования в 2018 году для многодетной семьи есть возможность взять ипотеку на более выгодных условиях. Для этого нужно соответствовать следующим требованиям:

Вы – семья, где более 3х детей, и последний родился после 1 января 2018 года.
Вы – многодетная семья с ипотекой, взятой до 1 января 2018 года. Вы успешно выплачиваете ипотеку, ваша кредитная история удовлетворительна, и для дальнейшего рефинансирования готовы оформить страхование жизни и здоровья, а также страхование жилого помещения (после оформления права собственности).

Важно! По возрасту родителей нет никаких ограничений. Субсидированный срок погашения составляет 5 лет за третьего ребенка.

Если многодетной семье уже выдавалась субсидия за второго ребенка на 3 года, то с рождением третьего ребенка она может претендовать на продление субсидирования дополнительно на 2 года (в сумме 5 лет).

Льготы по государственной поддержке ипотечного кредитования нуждающихся слоев населения продлятся до 2022 года. Есть вероятность, что действие программы будет продлено.

Молодая семья может также воспользоваться привилегией , если оба члена семьи являются гражданами страны, добросовестными плательщиками, получили ипотечный кредит не позднее 01.01.2015 г. и соответствуют всем требованиям программы господдержки ипотечного кредитования «Молодая семья».

Важно помнить, что по данной программе субсидия дается лишь на первичное жилье, вторичный рынок недвижимости не задействован.

Какие банки предлагают услугу?

Рефинансирование – способ взять новый ипотечный кредит на более выгодных условиях в новом кредитном учреждении. При этом старый кредит погашается новым кредитором, а заемщик становится должником нового банка. В процедуре рефинансирования участвуют не все банки. С перечнем можно ознакомиться на сайте Минфина .

Рассмотрим предложения некоторых из них.

Во всех кредитных учреждения примерно одинаковые требования к заемщику, однако каждый случай рассматривается отдельно.

Исходя из ситуации каждой конкретной семьи, возникает специальное предложение банка по кредитованию и рефинансированию.

Плюсы и минусы

Устранена необходимость согласовывать льготы в различных ведомствах и инстанциях, кроме банка, где будет осуществлено финансирование.
Последний сразу оформляет новый кредит по льготной ставке.
Остается возможность оплатить первоначальный взнос, а также погасить ипотеку материнским капиталом.

Банки могут не сообщать своим заемщикам о возможности рефинансировать кредит на более выгодных условиях, поэтому важно самому интересоваться о возможности сделки у кредитора.
Льготный период субсидирования для семей с 2 или 3 детьми – 3 и 5 лет соответственно. Таким образом, для рефинансирования необходимо выбирать банк с изначально низкой процентной ставкой, ведь когда льготный период закончится, заемщику придется совершать выплаты по стандартной ставке.

Причины для отказа

Довольно часто при обращении с целью рефинансировать ипотеку, заемщики натыкаются на отказ.

Основания для отказа могут быть следующие:

Процесс рефинансирования ипотеки для нуждающихся групп населения довольно запутанный, необходимо внимательно изучать условия банков, анализировать требования программы субсидирования, но, если один раз заняться, то можно избавить себя от лишних трат, что актуально и для многодетных семей, и для молодых.

Кроме того, нельзя забывать, что государственная субсидия покрывает лишь часть долга, в остальном – платежеспособность и аккуратность исполнения кредитных обязательств лежит на заемщике. Будьте ответственными в борьбе за финансовое благополучие своей семьи!

Какие риски при ипотечном кредитовании возникают у заемщика? Традиционно принято шутить и говорить только об одном: кабала на 5-30 лет с ежемесячными отчислениями, которые не позволяют нормально жить.

Размер взноса при ипотеке может достигать 100 000 рублей. Если человек окажется без работы, то попадет в серьезную «долговую яму».

Но какие проблемы должен знать и учитывать заемщик при оформлении ипотечного кредита или рефинансировании ипотеки в 2019 году?

Подводные камни ипотеки в любом банке

Вы можете изучить законодательство и перечитать договор «от корки до корки», но это не поможет. Есть моменты, которые в финансовых учреждениях стараются «спрятать»: страховка, дополнительные платежи, обременения недвижимости.

Все риски можно условно разделить на 3 группы:

относящиеся к кредитному договору;
прописанные в договоре залога недвижимости;
предусмотренные в качестве дополнительных услуг.

Они «поджидают» вас не только в договоре со «Сбербанком», но и с любыми другими финансово-кредитными учреждениями («ВТБ», «Альфабанк», «Газпромбанк», «Россельхозбанк»).

С середины 2019 года изменяются условия покупки недвижимости в «долевке». Эксперты говорят, что это повлечет незначительный рост стоимости квартир, а также увеличение процентных ставок. Зато у «дольщиков» будет меньше проблем и рисков.

Сюда относятся:

Ипотека позволяет приобрести любой объект недвижимости на первичном или на вторичном рынке:

квартира;
коттедж;
танхаус и др.

Условия предоставления средств зависят от ипотечной программы банка .

В «Сбере» предлагают взять от 300 000 российских рублей на срок до 30 лет. Процентные ставки в финансовом учреждении считаются одними из самых выгодных. Именно по этой причине «Сбербанк» уже многие годы занимает первые места в рейтингах банков и по объему выданных кредитов, и по количеству заключенных сделок.

Но финансовое учреждение старается максимально защитить свои интересы от недобросовестных заемщиков, риска просрочек и неуплат. Это выливается в то, что появляются подводные камни ипотечного договора. Ниже как раз постараемся разобраться со всеми тонкостями.

Действуют различные ипотечные программы:

для молодых семей;
под покупку недвижимости на первичном рынке;
для военных («военная ипотека»);
для приобретения объекта на «вторичке».

На сайте финансового-кредитного учреждения могут отражаться одни условия, а в реальности же будут другие. Заемщик может воспользоваться калькулятором только для ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОГО РАСЧЕТА. Но после обращения в банк цифры, указанные в калькуляторе, вдруг увеличиваются.

Заемщик должен знать, что:

ставка по кредиту начинается «от» 8,5% (к примеру); это значит, что она может быть на уровне 9%, 10%, 11% в зависимости от доходов клиента, размера первоначального взноса и срока предоставления средств;
чем больше срок ипотеки, тем весомее переплата (но зато клиенту проще будет получить одобрение банка);
мат. капитал можно использовать на любом этапе (погашение полностью / частично первоначального взноса или для ежемесячных выплат);
клиенты, которые получают зарплату на карту банка, могут рассчитывать на снижение процентной ставки на 0,5% или больше (но все зависит от условий конкретного банка, поэтому уточняйте эти моменты);
использование электронной регистрации также позволяет «скинуть» пару процентов;
отказ от страховки – риск автоматического увеличения размера процентной ставки.

В договоре должны быть прописаны сведения о:

сумме средств;
порядке погашения;
сроках внесения платежей;
размере ежемесячного взноса, а также другие.

Читайте условия договора, а не просто подписывайте! Если какие-то моменты кажутся непонятными, уточняйте у менеджеров.

Заемщику необходимо доказать, что размер ежемесячного платежа не превысит 50% от общего дохода. При этом банк указывает на возможность предоставления информации по всем имеющимся у клиента источникам дохода:

депозиты в банке;
договоры аренды недвижимости;
доход от инвестиций.

Если средств не хватает, можно привлечь до 3 созаемщиков . Но найти таких людей сложно: кто согласится брать на себя лишнюю ответственность, а в случае чего погашать лишние долги?

Но на этом подводные камни ипотеки не заканчиваются:

Банк заинтересован в том, чтобы снизить риски непогашения. Именно по этой причине он предлагает клиентам страховку. Процедура затратная, но законодательство позволяет отказаться от нее. В таком случае клиенту просто повысят процентную ставку. Можно сесть и просчитать, какой вариант окажется более выгодным.
Требования к заемщику стандартные: возраст от 21 до 75 лет, гражданство Российской Федерации, официальное трудоустройство, наличие источников дохода.
Размер первоначального взноса влияет на одобрение ипотеки. Обычно средство вносятся заемщиком. Могут использоваться жилищные сертификаты и субсидии (по льготным программам). Дополнительно первоначальный взнос можно погасить материнским капиталом. Правда, обычно банки не спешат принимать мат. капитал.
Размер первоначального взноса может быть разным: 8%, 10%, 15%, 20%, 30%. Сотрудники банка могут провоцировать увеличение суммы.

Ограничения, которые банк устанавливает до момента полного расчета по кредиту

К ним могут относиться:

требования уведомлять банк об изменении места жительства;
обязанности сообщения банку об изменении места работы;
требования держать финансовое учреждение «в курсе» расторжения брака и заключения нового;
запреты на досрочное погашение;
ограничения при превышении ежемесячных выплат;
права банка в одностороннем порядке изменять процентную ставку;
возможность финансового учреждения менять вам график внесения выплат и их размер.

Банк устанавливает в качестве санкций за нарушение указанных требований необходимость досрочно погашать ипотеку. В противном случае может инициироваться расторжение договора.

При таком раскладе покупатель может оказаться и без квартиры, и без потраченных на выплаты денег. Учитывайте этот момент перед тем, как купить ипотечную квартиру без риска.

Средства предоставляются под целевое использование (на покупку недвижимости). При таком раскладе банк имеет право контролировать расход денег (полностью или в части).

Подводные камни в том, что финансовое учреждение может:

проверять документы на приобретение квартиры, дома, дачи, коттеджа, садового домика;
изучать фактическое использование предоставленных сумм;
проверять законность проживания в купленном помещении третьих лиц (к примеру, когда вы взяли квартиру в ипотеку, а потом решили сдавать ее);
контролировать состояние недвижимости и условия содержания объекта.
При обнаружении нарушений со стороны клиента банк может расторгнуть договор и требовать досрочный расчет.

Не все так просто и с досрочным погашением. Желающие внести средства должны предупреждать банк + следовать его инструкциям. Нельзя так просто взять и в один момент погасить остаток.

Комиссии и сборы, которые устанавливает финансовое учреждение для обслуживания ипотеки

Комиссии могут взиматься за перечисление средств на счет банка, а также за использование карт других фин. учреждений. На официальном сайте «Сбербанка» указывается, что комиссий нет (а все условия максимально прозрачные). Но и с ними все не так просто.

Мелкие кредитные учреждения стараются ввести комиссию за любую транзакцию и за любое движение денег:

подача заявки на ипотечное кредитование;
открытие кредитного счета (а также его ведение / обслуживание) и закрытие;
перевод наличных в безналичную форму (и наоборот);
оформление кредитной карты;
обмен валюты, а также другие.

Комиссии могут взиматься каждый месяц или каждый год. Читайте договор, если не хотите «внезапно потерять» 1 000 рублей или больше на ровном месте.

Отсюда и идет завышение стоимости квартиры при ипотеке . Причина в том, что банк не выдаст кредит до тех пор, пока не увидит заключение специализированной организации по оценке имущества. Услугу заемщик должен оплатить из своего кармана (а стоимость зависит от конкретной компании).

Эта мера позволяет банку защититься от недобросовестных заемщиков, которые берут кредит на 10 000 000 рублей, а покупают дом за 1 000 000 (остальные средства тратятся на собственные нужды).

Подводные камни в том, что оценочная компания занижает стоимость квартиры . Продавец уступает недвижимость за 100 000 долларов (условно), а оценочная организация называет цену в 60 000.

Банк выдаст ипотеку на 60 000 долл., а остальное придется «доложить из своего кармана». Пример условный, но вы должны помнить об этом.

Получается, заемщик может потерять несколько раз:

на привлечении сторонней организации и оплате ее услуг;
на получении экспертного заключения, где цена ниже той, которую хочет продавец.

жизни и здоровья;
права собственности;
от потери заработка, а также другие.

Читайте договор (особенно пункт про ответственность сторон!). В разделе указываются основные санкции со стороны банка:

Штрафы. Их можно оспорить в судебном порядке, поскольку некоторые «зверские меры» противоречат требованиям законодательства.
Пеня (неустойка). Может достигать 20% годовых от той задолженности, которая образовалось при неуплате. Обратите внимание, что при оформлении ипотеки вы «отдаете» квартиру в залог банку.
Увеличение ставки по кредиту. Может предусматриваться как мера ответственности за нарушение договора. Но есть и ситуации, когда банк вправе в одностороннем порядке менять ставку.

Возможность / невозможность рефинансирования

Рефинансирование подразумевает, что вы «переводите» кредит в другой банк, но получаете более выгодные условия:

снижается процентная ставка;
уменьшается размер ежемесячного платежа;
увеличивается срок и так далее.

Но стоит помнить про основные риски при рефинансировании ипотеки:

Рефинансирование в «своем банке» не допускается (как правило). Клиенту все равно приходится обращаться в стороннее финансовое учреждение.
Проценты растут по мере заполнения анкеты. Банк привлекает своими 7-8%, но после обращения оказывается, что +1% надбавляется за незарплатную карту, +1% за рефинсирование более 50% кредита и так далее. В результате ставка приближается к тому, которая была в первом банке.
Сроки снятия обременений и «переключения» на новый банк могут растянуться. Само собой, переоформление договоров и гос. регистрация будет на плечах клиента.

Есть риск, что вы потратите кучу времени, сил и денег, но получите в «новом» банке ту же процентную ставку, что в старом.

Люди часто спрашивают, что нужно знать при заключении договора. Клиент должен осознавать:

ограничения, связанные с операциями по недвижимости;
требования защиты залогового имущества;
риски при утрате / случайной гибели;
правомочия третьих лиц.

Клиентам кажется, что после вселения в квартиру они стали полноценными собственниками. Но это не так.

Ограничения, связанные с операциями по недвижимости

Недвижимость до момента погашения ипотеки (как правило) находится в собственности банка. Это значит, что имущество НЕЛЬЗЯ:

продать;
сдать в аренду;
заложить;
подарить;
изменить технически (когда речь идет о перепланировке).

Отдельные сделки можно согласовать с банком (к примеру, перенос перегородки). Но даже это будет проблематично.

Требования защиты залогового имущества

Реализуется через обязательное страхование. Оно может предоставляться в 2-х формах:

взнос, который уплачивается единовременно;
рассрочка на страхование.

Страховка не может быть меньше размере тела кредита. Так что помните об этом «подводном камне», который серьезно увеличивает стоимость квартиры.

Риски при утрате / случайной гибели

Придется уведомлять банк о любых повреждениях имущества. Кроме этого, заемщик обязуется согласовывать ремонтные работы. В противном случае банк имеет право изъять имущество за нарушение договоров.

Надеемся, теперь вы понимаете, какие риски при ипотеке, что с ними делать, как минимизировать.

Если вы заключаете договор на вторичном рынке, внимательно изучайте вопрос наличия / отсутствия обременений! Зачастую недобросовестный продавец пытается скрыть их, а риски покупателя увеличиваются в разы.

Пускай вы оформили ипотеку на двухкомнатную квартиру и живете 2 года. В один прекрасный момент появляется «сидевший» бывший супруг продавца и заявляет о своих правах.

Что происходит при таком раскладе? «Ипотечник» вынужден передать недвижимость (или ее часть) законному собственнику и погасить задолженность перед банком.

Что получается в такой ситуации? Риски продавца минимальны, финансовое учреждение ничего не теряет, а вы оказываетесь заложником ситуации.

Риски, предусмотренные в качестве дополнительных услуг

Помните, что сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации и нотариального подтверждения. Все расходы, связанные с оплатой пошлин и сборов, тоже будут на плечах заемщика.

«Подводных камней» так много, что отдельные клиенты «передумывают брать ипотеку». Надеемся, что благодаря инструкции вы будете в курсе всех рисков, ограничений и обременений.

Читайте условия договора, изучайте законодательство и уточняйте у специалиста банка любые интересующие моменты и «непонятные надписи мелким шрифтом»!

С 1 января 2017 года прекратила свое действие федеральная программа: льготная ипотека для многодетных семей. С этого времени государственная материальная поддержка семей с количеством несовершеннолетних детей от трех больше не осуществляется.

А российские банки, соответственно, аннулировали проводимые ими ранее мероприятия по ипотечному кредитованию с финансовым содействием государства.

Что будет с ипотечным социальным кредитованием

Напомним, правительство ранее обещало продолжать субсидирование процентных ставок до 01.03.2017 года. Но ввиду отсутствия каких-либо реальных действий со стороны государства программа уже завершена.

В связи с чем в настоящее время актуальны вопросы:

что будет с уже заключенными договорами ипотечного кредитования в 2017 г.;
можно ли многодетным семьям надеяться на какую-то социальную помощь при приобретении жилища в кредит.

В строительных организациях заверяют, что определили методы компенсирования отсутствия материальной государственной поддержки. Они могут включать как различные двусторонние мероприятия с банками, так и персонифицированные социально-маркетинговые акции.

Среди которых не последнее место будут занимать скидки.

Уже сейчас окончание работ по государственной программе подтвердили в таких крупных строительных компаниях, как: ФСК «Лидер» и Urban Group.

Некоторые другие застройщики тоже прекратили участие в таких акциях. Объясняют они это тем, что программа не продлена, и с 01 января 2017 г. в банках отсутствует предложение по ипотекам с государственной поддержкой.

Что говорят по этому поводу банки

В ВТБ сообщили в официальном порядке, что беспроцентная ссуда для многодетных семей больше не предоставляется. Поскольку завершена госпрограмма ипотечного субсидирования.

Поэтому прием кредитных заявок на заключение договоров с ипотечным субсидированием банками ВТБ, ВТБ24 окончен еще 31.12.2016 г.

Представители ВТБ также заверили, что клиенты, подавшие заявления до окончания 2016 г. и получившие ныне банковское одобрение, приобретут кредит на прежних условиях. Однако льготные условия действовали только до 1 марта 2017 г.

Оферты на ипотеку, поданные после 1.01.2017 г., рассматриваться будут на обычных условиях банковских продуктов.

По словам сотрудников банков, какие-либо официальные правительственные распоряжения о продлении ипотечного субсидирования не поступали. Это означает, что программа завершилась.

Вам нужна по этому вопросу? и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Позиция государства

В конце предыдущего года российское правительство сделало несколько заявлений о возможном продлении льготной ипотеки для многодетных:

В начале декабря И. Шувалов на встрече Д. Медведева с вице-премьерами заявлял, что государственная программа в этой сфере продлится до 1.03.2017 г.
В декабре 2016 г. Д. Козак в своем интервью телеканалу «Россия 24» сообщил, что государственные издержки по субсидированию процентных ставок по ипотечному кредитованию составили 10,7 млрд руб., и правительство планирует продолжать двигаться в заданном направлении.
Министерство строительства, ЖКХ (в лице его административных органов) в течение прошлого года неоднократно высказывало мнение, что указанные меры являлись продуктивными, когда ключевая ставка была свыше 17%. Тогда разница с действовавшими по госпрограмме 12% годовых была ощутимой.

В настоящее время даже без поддержки государства многие банки готовы осуществлять ипотечное кредитование практически под такие же проценты. А значит, продолжение государственной программы в существовавшем ее виде в 2018-2019 году в любом случае нецелесообразно.

Программа помощи заемщикам

Однако не все так плохо. Государство оставило в силе нормативно-правовые положения от 2015 г. о помощи заемщикам, которые относятся и к ипотечным заемщикам в том числе.

Правда, и эти нормы права претерпели определенное реформирование.

На что можно рассчитывать ипотечным заемщикам в 2018-2019 году

Постановлением Правительства РФ № 172 от 10.02.2017 г. «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ » отредактированы существовавшие ранее ключевые условия реализации меры содействия. Нововведения начали действовать 23.02.2017 г.

Согласно указанному акту Правительства РФ:

продлен период реализации мер содействия. Возмещение по ипотечному жилищному займу распространяется на кредиты, соглашения о реструктуризации долга которых заключены до 31.05.2017 г. включительно;
возросла предельно допустимая сумма возмещения по каждому из реструктуризированных ипотечных жилищных займов с 20 до 30 % от остатка заемной суммы, рассчитанной на момент заключения соглашения о реструктуризации, но не свыше 1,5 млн руб.

Распространяются нормы и на следующих категорий граждан-заемщиков:

имеющих 2-х или более детей до 18 лет;
являющихся опекунами (попечителями) 2-х или более детей до 18 лет.

Возмещение в рамках указанных мероприятий происходит единожды.

Если говорить о льготной ипотеке от АИЖК многодетным семьям, то сейчас таковая юридически отсутствует. Но существуют правовые условия, при которых часть средств можно будет все-таки вернуть. Причем речь идет не только о многодетных родителях.

Перечень лиц, имеющих право на такую социальную жилищную помощь, достаточно широк.

Детальные правила участия в программе размещены на официальном сайте АИЖК. Скачать для просмотра и печати

Как получить социальную помощь от государства ипотечному заемщику

Итак, льготную ипотеку на прежних условиях для многодетных семей в 2018-2019 году оформить уже нельзя.

Но в то же время существует материальная социальная поддержка от государства для ипотечных заемщиков. В число которых входят и многодетные родители (усыновители, опекуны), являющиеся заемщиками по ипотечному жилищному кредиту.

А значит, осталось выяснить, каким образом предоставляется такое финансовое содействие со стороны государства.

Для этого необходимо:

Заключить письменное соглашение о реструктуризации долга по ипотечному жилищному займу с банком-кредитором до 31.05.2017 г. Такой договор:
- оформляется непосредственно в банке по заявлению должника, одобренному администрацией кредитора;
- представляет собой дополнительное соглашение к уже действующим кредитным правоотношениям;
- в нем оговариваются новые условия погашения оставшегося долга. В частности может быть пересмотрена величина ежемесячного платежа и общий срок погашения долга;
- чем меньше становится однократная кредитная плата в пользу банка, тем больше период возврата заемных средств.
Обратиться с заявкой в региональное представительство АИЖК о возмещении части остаточного долга по ипотечному кредиту.

Это можно сделать только при наличии уже действующего соглашения о реструктуризации долга.

Получить одобрение заявки и дождаться соответствующей реализации мер господдержки.

Заявку на предоставление социальной помощи по ипотечному кредиту можно подать лично в территориальном подразделении АИЖК или онлайн на сайте этой организации. Допускается оформление документов через уполномоченного должным образом представителя.

Дорогие читатели!

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Последние изменения

В 2018 г. была утверждена другая программа льготного ипотечного кредитования со ставкой в 6 %. Сверх этого показателя государство субсидирует существующую в банке реальную процентную ставку по кредиту. Участвовать в такой программе смогут семьи, у которых уже оформлен ипотечный заем на приобретение жилого помещения на первичном рынке или которые только его собираются оформить. Право на льготу появляется, если в период с 1.01.2018 г. по 31.12.2022 г. в семье родился 2-й, 3-й или последующий ребенок.

При этом уточнено, что на госсубсидию могут рассчитывать родители, у которых родился ребенок в последний день действия программы, то есть 31 декабря 2022 года. Они смогут оформить ипотеку до 31.03.2023 года. Общий льготный период, при рождении в семье в указанный интервал времени более одного ребенка, не может превышать 8 лет.
Заемщики получили возможность снизить действующую для них процентную ставку на основе договора кредита, а также дополнительного соглашения о рефинансировании. Последнее должно быть заключено не ранее 1.08.2018 г.
Займы, по факту выданные до регистрации ДДУ, но позже 1.01.2018 г., тоже могут учитываться. Общий объем выдаваемых на таких условиях займов - 600 млрд р.

Верхняя планка индивидуального займа составляет - 12 млн р. - для Санкт-Петербурга, ЛО, Москвы и МО; и 6 млн р. - для остальных субъектов РФ.

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Подписывайтесь на наши обновления!