По определению земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются территории, предназначенные для производства аграрной продукции, проведения сельскохозяйственной учебной или научно-исследовательской практики, размещения специальной фермерской инфраструктуры и объектов, необходимых для полноценного осуществления сельскохозяйственной деятельности. Именно этот вид земель характеризуется наиболее высокой продуктивностью и является самой ценной категорией всего земельного фонда.

Располагаются аграрные угодья за пределами населенных пунктов и включают разнообразные сельхоз ресурсы в виде построек, пашни, пастбищ и прочих структурных элементов, используемых в соответствии с территориальным планом и нуждами сельскохозяйственного производства. Подобные аграрные участки считаются приоритетными и подлежат особой правовой защите от нецелесообразного их применения. Согласно ЗК РФ различают земли сельскохозяйственного назначения и земли сельскохозяйственного использования.

Отличие земель сельскохозяйственного назначения от земельных участков сельскохозяйственного использования

Земельный ресурс сельскохозяйственной направленности предназначен исключительно для производства фермерской продукции. Осуществление иных форм хозяйственной деятельности или возведение на пахотных угодьях различного рода сооружений категорически запрещается. Земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенных пунктов и предоставляются для целей сельского хозяйства.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - могут быть заняты пашнями, многолетними насаждениями, зданиями и сооружениями сельхозназначения. Они используются для ведения сельского хозяйства до момента изменения вида разрешённого использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. Их главное предназначение - развитие территории населённого пункта, а не с/х производство.

Структура земель

Согласно правовой классификации аграрные земли в зависимости от их функциональных качеств разделяют на 2 основные категории:

1. Угодья фермерские . Состоят из участков, используемых в качестве производственного средства для изготовления сельскохозяйственных культур и растениеводства, размещения пастбищ, сенокосов, пашни, залежей и многолетних насаждений.
2. Угодья несельскохозяйственные . Представлены землями, занятыми под коммуникации, внутрихозяйственные дороги, древесно-кустарниковую растительность, хозяйственные постройки и дворы, замкнутые водоемы, болота, овраги и пр. Фактически являются лишь территориальной основой и необходимым условием для организации сельхоз и сопряженными с ним видами деятельности.

Используются фермерские земли в порядке, установленном земельным законодательством, как единый аграрный объект. Возделываются лишь те угодья, которые наиболее пригодны для сельского хозяйства. Исключение составляют заповедные зоны. Также российским законодательством предусмотрены некоторые ограничения по эксплуатации земель данной группы — это запрет на самовольное изменение целевого назначения аграрных участков, предоставление угодий инвесторам исключительно на условиях временной аренды , установление перечня территорий, запрещенных для приватизации и прочее.

Нормативно-правовая база

Правовой режим формируется на определенной законом основе и включает учет, мониторинг, кадастр, использование и охрану аграрных земель. Главными юридическими актами, регулирующими правила эксплуатации земельных участков, являются:

• Земельный кодекс Российской Федерации.
• ФЗ «О государственном регу-лировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного на-значения».
• ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».
• ФЗ «О крестьянском (фермерс-ком) хозяйстве»
• ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».
• ФЗ «О садоводческих объединениях».
• ФЗ «Об оборо-те земель сельскохозяйственного назначения».

Эти законы позволяют четко устанавливать и контролировать любые отношения, связанные с распоряжением, оборотом, арендой, изъятием и владением сельхоз землями различной формы собственности .

Право использования земель

Согласно ст. 78 Земельного кодекса РФ субъектами, обладающим правом использования сельскохозяйственных угодий, могут быть:

• Фермерское и личное подсобное хозяйство, садоводство, животноводство и огородничество.
• Хозтоварищества, муниципальные и государственные объединенные предприятия, коммерческие организации и промышленные союзы.
• Неторговые сообщества, включая потребительские и с/х кооперативы, а также религиозные объединения.
• Казачьи формирования.
• Научно-исследовательские и учебные организации сельскохозяйственного профиля.
• Общинные формации северных народов и национальных групп Дальнего Востока РФ, Сибири.

Обязательным для всех субъектов прав на земли сельхозназначения является наличие общей или специальной правовой и производственной дееспособности. То есть, любое юридическое лицо в виде предприятия, организации или учреждения должно иметь сельскохозяйственную направленность своей деятельности с официальным отражением данного факта в корпоративном уставе.

Права и обязанности

Каждый владелец, пользователь или арендатор сельскохозяйственных угодий обладает рядом привилегий и обязательств, установленных законом РФ. Все положения детально прописаны и представляют исчерпывающий перечень действий относительно эксплуатации фермерской земли.

К правам собственников относится:

• использование в рамках ЗК РФ для собственного потребления находящихся на земельном участке общераспространенных природных ресурсов — пресных подземных вод, закрытых водоемов, полезных ископаемых и др.;
• возведение на территории угодий различного рода сооружений без нарушения целевого назначения участка и с соблюдением всех необходимых регламентов — строительного, экологического, санитарного, гигиенического, противопожарного и др.;
• проведение разнообразных мелиоративных работ (орошения, осушения и пр.) и создание на территории участка искусственных водных объектов в виде прудов и закрытых водоемов;
• осуществление иного вида прав на эксплуатацию земли в границах, предусмотренных нормами закона.

В обязанности землепользователей входит:

• использование природного объекта в соответствии с его классификацией и целевым назначением, а также официально разрешенными способами, без причинения окружающей среде какого-либо вреда;
• сохранение на эксплуатируемой территории установленных специальных и геодезических знаков;
• проведение природоохранных мероприятий, соблюдение правил пользования лесными и водными ресурсами;
• своевременное проведение всех земельных платежей;
• предоставление в контролирующие органы власти надлежащих сведений о применении на участке пестицидных веществ и агрохимикатов;
• информирование компетентных служб о состоянии земли и фактах ее деградации или почвенного загрязнения;
• использование угодий в соответствии с оговоренными в договоре сроками;
• строгое соблюдение, установленных законом стандартов, регламентов и нормативов при любом роде манипуляциях с землей — строительстве, агротехнической, химической, санитарной и прочей обработке;
• недопущение ухудшения состояния земельного потенциала, загрязнения или деградации почвы;
• содействие всестороннему эколого-токсикологическому, агрохимическому и фитосанитарному исследованию участка;
• осуществление хозяйственной деятельности безопасными для земли и природы методами.

Данные положения актуальны для владельцев всех форм собственности земельного участка, включая сервитуты и арендаторство.

Ответственность за нарушение правового режима

В качестве юридической защиты угодий от негативного воздействия на них производственной и иной деятельности, законодательством предусмотрено несколько видов правовой ответственности:

1. Административная . Наступает вследствие самовольного занятия земельного участка, загрязнения его радиоактивными или химическими веществами и отходами, повреждения плодородного слоя земли, порчи или захламления сельскохозяйственных территорий. Предусматривает наложение штрафов или прекращение права собственности на землю.
2. Гражданско-правовая . Является результатом несоблюдения ЗК РФ, нанесения угодьям имущественного вреда и экологического ущерба, противоправного поведения собственника или арендатора в отношении подчиненных ему земельных участков, которые в свою очередь охраняются законом.
3. Уголовная . Регулируется УК РФ и предусматривает ответственность за правонарушения с наибольшей степенью общественной опасности — регистрация незаконных сделок с землей, порча угодий, невыполнение условий использования, хранения и транспортировки на участке удобрений, ядохимикатов, биологических растворов и прочих вредоносных веществ. Наказание предусматривает наложение огромных штрафов (200-500 мин. зарплат), лишение свободы сроком от 2 до 5 месяцев, утрату права на реализацию определенного вида деятельности до 3 лет и исправительные работы до 2 лет.
4. Дисциплинарная . Координируется трудовым законодательством.

Применение мероприятий правоохранной системы позволяет не только рационализировать, но и защитить земли сельскохозяйственного назначения от негативного внешнего влияния и потери качественных свойств.

Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения
1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:
гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
казачьими обществами;
опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий
1. Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
2. Утратил силу с 5 января 2005 г.
3. Утратил силу с 5 января 2005 г.

4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 80. Фонд перераспределения земель
1. В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.
2. Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:
1) при добровольном отказе от земельного участка;
2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;
3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.
3. Использование земель фонда перераспределения земель осуществляется в соответствии со статьей 78 настоящего Кодекса в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
4. Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными.

Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства
1. Гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
2. Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
3. Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.
4. Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливаются настоящим Кодексом, федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другими федеральными законами, а также законами субъектов Российской Федерации.

Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации
Условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации устанавливаются федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Введение

2. Использование земель сельскохозяйственного назначения гражданами

3.3 Земли казачьих обществ

Заключение

Литература

Введение

Вопрос о включении земель сельскохозяйственного назначения в рыночный (гражданский) оборот на протяжении последних лет был одним из самых острых. Он не был решен при принятии Земельного кодекса РФ, который относит регулирование этих отношений к ведению отдельного Федерального закона. Такой Закон об обороте земель был подписан Президентом РФ 24 июля 2002г. и вступил в силу с 27 января 2003г.

Данный Закон регулирует три основные группы общественных отношений:

1. отношения сельскохозяйственных организаций, фермеров и других граждан, имеющих земельные участки в собственности, по распоряжению этими участками (особенности сделок с такими участками, ограничения и т. п., вытекающие из целевого назначения этих участков);

2. отношения по распоряжению земельными участками, находящимися в общей долевой собственности граждан и переданными в аренду сельскохозяйственным организациям (особенности, вытекающие из режима общей собственности);

3. отношения по выделению земельных участков гражданам в счет земельных долей для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства.

Тема данной работы – правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Для того, чтобы раскрыть содержание выбранной темы, необходимо, на мой взгляд, решить следующие задачи:

· изучить понятие и состав земель с/х назначении;

· изучить использование земель с/х назначения гражданами;

· проанализировать использование земель с/х назначения юридическими лицами.

1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения

Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей. Таким образом, земли в черте поселений (земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и т. п. в населенных пунктах) не относятся к землям сельскохозяйственного назначения и, следовательно, на них не распространяются правила, например, об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В состав земель сельскохозяйственного назначения могут входить различные земельные участки:

· сельскохозяйственные угодья;

· земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;

· земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;

· земли, занятые замкнутыми водоемами;

· земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

1.2 Особенности использования сельскохозяйственных угодий

Регулированию использования этих земель посвящена ст. 79 ЗК РФ. Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Этот приоритет выражается в том, что для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Земельный кодекс РФ содержит перечень исключительных случаев, когда допускается изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня для несельскохозяйственного использования. К ним, в частности, относятся случаи, связанные с:

· выполнением международных обязательств Российской Федерации;

· обеспечением обороны и безопасности государства;

· разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых);

· строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Земельный кодекс специально не выделяет мелиорированные земли в составе земель сельскохозяйственного назначения, однако использование этих земель имеет свои особенности, определяемые Федеральным законом "О мелиорации земель". Например, строительство на мелиорированных землях объектов и проведение других работ, не предназначенных для мелиорации земель, не должны ухудшать водного, воздушного и питательного режимов почв на этих землях, а также препятствовать эксплуатации мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений. Любая деятельность на мелиорированных землях должна осуществляться в соответствии с требованиями специально уполномоченных государственных органов в области мелиорации земель (ст. 30).

Особенности оборота сельскохозяйственных земель устанавливаются специальным законом.

1.3 Фонд перераспределения земель

В составе земель сельскохозяйственного назначения формируется фонд перераспределения земель, предназначенный для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.

Фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

1) при добровольном отказе от земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными.

Образование фонда перераспределения земель было предусмотрено ранее действовавшим законодательством: Законом РСФСР от 23 ноября 1990г. "О земельной реформе" и Указом Президента РФ от 27 декабря 1991г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР". В этот фонд были включены участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерным обществам, в том числе созданным на базе государственных сельскохозяйственных предприятий. Фонды перераспределения земель создаются на уровне района.

В соответствии с ранее принятыми нормативными актами за счет земель фонда перераспределения выделялись земельные участки не только гражданам, создающим крестьянские (фермерские) хозяйства (в том числе военнослужащим, уволенным в запас), но и казачьим обществам, беженцам и вынужденным переселенцам

При отсутствии претендентов на получение земельных участков из фонда перераспределения для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства и т. п. земли этого фонда могут быть предоставлены другим гражданам и юридическим лицам во временное пользование или в краткосрочную аренду без права строительства объектов недвижимости.

1.4 Субъекты прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения используются различными субъектами: гражданами, коммерческими и некоммерческими организациями, а также казачьими обществами и общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Указанные субъекты используют земли сельскохозяйственного назначения как для собственно сельскохозяйственного производства (товарного и нетоварного, для личного потребления), так и для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

В ряде случаев именно правовой статус соответствующего субъекта или характер его деятельности оказывает влияние на правовой режим используемого земельного участка.

2. Использование земель сельскохозяйственного назначениягражданами

2.1 Правовой режим земель крестьянского (фермерского) хозяйства

В соответствии с п. 1 ст. 81 ЗК РФ "гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве". В настоящее время продолжает действовать (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ и новому земельному законодательству) Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (с изменениями и дополнениями).

Согласно этому Закону право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин России, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку.

Гражданам, не имеющим земельных долей, земельные участки предоставляются из земель фонда перераспределения. При наличии нескольких претендентов преимущественное право на получение земельного участка имеют граждане, проживающие в данной местности. Право выбора на конкурсной основе претендента на создание крестьянского хозяйства принадлежит органу местной администрации, в ведении которой находится земельный участок.

Граждане, имеющие земельную долю в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственной организации (члены сельскохозяйственных кооперативов, участники сельскохозяйственных обществ и товариществ, лица, занятые в социальной сфере, которые в процессе приватизации земли получили право на земельную долю), имеют право на выделение земельной доли в натуре для создания крестьянского хозяйства в порядке, установленном ст. 13 Закона об обороте земель.

Согласно этому Закону участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве

общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для этого он обязан известить о своем намерении выделить земельный участок в счет доли в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных указанной статьей.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ.

В случае недостижения согласованного решения такие споры рассматриваются в суде.

В ст. 13 Закона об обороте земель право на выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности сформулировано как безусловное (единственное исключение сделано в ст. 4 Закона в отношении мелиорированных земель). Здесь нет указания на то, что в случаях, установленных законодательством, право на выдел доли в натуре может быть ограничено. Вместе с тем в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" содержались ограничения по выделению земельных долей (паев) в натуре работникам сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых производится в соответствии с п. 20-23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992г. № 708.

В соответствии с названными Указом и Положением работники таких специализированных организаций не вправе были приобрести земельный пай в натуре, а могли получить лишь его денежную компенсацию. Это не нарушало их земельных прав, в том числе права на создание крестьянского хозяйства, которое они могли организовать на землях фонда перераспределения, и вместе с тем обеспечивало права сельскохозяйственных организаций на предоставленные им земельные участки.

В Законе об обороте земель аналогичных норм нет. При приведении нормативных правовых актов в соответствие с данным Законом постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992г. и Указ признаны утратившими силу. Однако, по нашему мнению, отмена ограничений на выделение земельных участков в натуре из земель племенных и иных специализированных сельскохозяйственных организаций может отрицательно сказаться на их работе. Поэтому и в этой части Закон об обороте земель нуждается в уточнении.

В соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского хозяйства в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются законами субъектов РФ. Однако помимо земель, предоставленных из государственной или муниципальной собственности, граждане могут приобретать земельные участки в собственность и у других граждан или юридических лиц. Предельные размеры таких участков также ограничиваются. Согласно п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ.

Установленный законом субъекта РФ размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Такой подход не выдерживает критики, ведь если встать на эту позицию, то в каждом административном районе может быть не более 10 сельскохозяйственных товаропроизводителей, а если субъект РФ увеличит этот процент, то и еще меньше. Кроме того, ст. 4 называется "Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения". Предельные размеры могут быть минимальными и максимальными. О минимальных размерах говорится в п. 1 данной статьи, следовательно, п. 2 говорит именно о максимальных размерах.

В пользу такого толкования свидетельствует и цель введения этой нормы в Закон - борьба с земельными латифундиями. При ином подходе получается, что Закон, напротив, направлен на уничтожение мелкой и средней земельной собственности. И, наконец, такое толкование не учитывает тот факт, что гражданам и организациям земельные участки могут принадлежать не только на праве собственности, но и на иных правах (пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, аренды). Исходя из сказанного, фермеры, которых на основании данной статьи будут заставлять отчуждать свои земельные участки, вправе обжаловать соответствующие действия в суд.

С другой стороны, на основании того, что в ст. 4 говорится о размере общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться одновременно в собственности гражданина и его близких родственников, некоторые авторы пришли к выводу, что "ограничение максимальной площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица, Законом об обороте земель прямо не предусмотрено". Такое толкование также противоречит здравому смыслу, ведь иначе получается, что в собственности гражданина и его близких родственников может быть не более 10% сельхозземель района, а в собственности отдельного гражданина - все 100%.

Сказанное свидетельствует о необходимости внесения изменений в ст.4 Закона об обороте земель, которые не допускали бы неоднозначного толкования, поскольку это ведет к нарушению прав граждан и юридических лиц на землю.

Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства входит в состав имущества этого хозяйства и в соответствии со ст. 257 ГК РФ является общей совместной собственностью его членов. Однако это положение действует, если члены крестьянского хозяйства не установили на свое имущество, в том числе землю, иной правовой режим, например режим долевой собственности. Кроме того, в крестьянских хозяйствах, созданных до введения в действие Гражданского кодекса РФ, в соответствии с Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" земельные участки предоставлялись в индивидуальную собственность главе крестьянского хозяйства. И, наконец, следует иметь в виду еще одно обстоятельство: как уже отмечалось, как правило, только часть земель крестьянского хозяйства находится в собственности его членов или главы (обычно в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность), а остальная часть земельного участка предоставлена им на иных правовых основаниях: на праве пожизненного наследуемого владения или на праве аренды (реже на праве постоянного пользования).

Как и другие граждане, члены крестьянского хозяйства могут однократно бесплатно переоформить в собственность земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение или в постоянное (бессрочное) пользование, причем, по нашему мнению, с учетом ст. 257 ГК РФ это должна быть общая совместная собственность членов крестьянского хозяйства, если договором между ними не будет установлено иное.

Одной из особенностей правового режима земель крестьянского хозяйства является невозможность раздела земельного участка в натуре до тех пор, пока сохраняется само крестьянское хозяйство. При выходе из крестьянского хозяйства одного из его членов этот член хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Раздел земельного участка допускается лишь при прекращении крестьянского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям (ст. 258 ГК РФ).

Аналогичные правила установлены и для регулирования отношений наследования земельных участков крестьянского хозяйства. Гражданский кодекс РФ (часть третья) защищает право членов крестьянского хозяйства на наследование имущества в натуре. Это вытекает из п. 2 ст. 1179 ГК РФ, где сказано, что если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения - судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. И лишь при прекращении деятельности хозяйства (например, после смерти последнего (единственного) члена крестьянского хозяйства и нежелании его наследников продолжать ведение хозяйства) земельный участок может быть разделен между наследниками.

Права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство, регулируются Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". В частности, граждане, ведущие крестьянское хозяйство, вправе самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли; возводить на земельном участке жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения и т. п. Обязанности членов крестьянского хозяйства в принципе аналогичны обязанностям других субъектов землепользования на землях сельскохозяйственного назначения.

2.2 Земельные права граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, животноводство, садоводство и огородничество

В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ существенно изменилось понятие земель, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Дело в том, что многие такие участки находятся в черте населенных пунктов, при жилом доме (в некоторых нормативных правовых актах они называются приусадебными) и поэтому теперь уже не могут быть отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, так как согласно ст. 77 ЗК РФ к последним относятся лишь земли за чертой поселений. В соответствии со ст. 85 ЗК РФ приусадебные земельные участки рассматриваются как земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях.

Таким образом, в настоящее время к землям личного подсобного хозяйства могут быть отнесены, во-первых, земельные участки, предоставленные для этих целей за пределами населенных пунктов в связи с их компактной застройкой, и, во-вторых, земельные участки, предоставленные для расширения личного подсобного хозяйства гражданам, имеющим земельные доли, за счет этих долей из земель сельскохозяйственной организации (так называемые полевые земельные участки для ведения ЛПХ) в ходе осуществления аграрной реформы.

В соответствии с п. 3 ст. 81 ЗК РФ гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с Земельным кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве. По мнению авторов монографий, закон о личном подсобном хозяйстве должен урегулировать вопросы предоставления и использования не только названных выше земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, но и приусадебных земельных участков, поскольку независимо от того, к какой категории земель они относятся, используются они для ведения ЛПХ.

Установление предельных размеров земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства ст. 33 ЗК РФ относит к компетенции органов местного самоуправления. Прежнее земельное законодательство содержало аналогичную норму. Однако практика такого нормирования на местах была различной. Причем эти различия вытекали не только из местных условий и особенностей, что было бы понятно, но и из неоднозначного толкования органами местного самоуправления указов Президента РФ по данному вопросу.

Указом о регулировании земельных отношений (п. 5) гражданам было предоставлено право расширения участка, используемого под ЛПХ, за счет принадлежащих им земельных долей (паев) до установленной нормы. В Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 2) это право граждан было вновь подтверждено, однако формулировка несколько изменилась: органам местного самоуправления рекомендовано было увеличить в установленном порядке за счет земельных долей (паев) предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства. И многие регионы поняли названный Указ таким образом, что предельные размеры земельных участков для ведения ЛПХ должны быть увеличены до размеров земельной доли (пая).

В результате размеры земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, выделенные за счет земельных долей, в ряде случаев являются довольно большими. Они сопоставимы и по размерам, и по порядку их использования с земельными участками для ведения крестьянского хозяйства. Однако если фермеры при продаже своих земельных участков и совершении с ними иных сделок должны руководствоваться Законом об обороте земель, то граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, от этого свободны, так как на оборот земельных участков для ЛПХ названный Закон не распространяется (ст. 1 Закона, п. 7 ст. 27 ЗК РФ).

Видимо, устанавливая соответствующие нормы, законодатель исходил из традиционно сложившихся представлений о земельных участках ЛПХ как небольших приусадебных участках, оборот которых действительно должен быть более свободным, чем оборот земель сельскохозяйственного назначения. Однако при этом не было учтено изменение понятия земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в новом Земельном кодексе. В результате оборот значительной части земель сельскохозяйственного назначения - полевых участков для ведения личного подсобного хозяйства, по существу, ничем не ограничен.

По мнению ученых, правовой режим полевых участков для ведения ЛПХ не должен отличаться от режима иных земель сельскохозяйственного назначения. С этой точки зрения более правильный подход отражен в Федеральном законе от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями и дополнениями), который допускает залог находящихся в собственности граждан приусадебных участков, но запрещает залог полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, так же как и иных сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Если законодатель не на словах, а на деле заинтересован в сохранении сельскохозяйственных земель и допускает их оборот лишь по определенным правилам, то эти правила должны быть распространены и на полевые земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 2 ст. 81 ЗК РФ порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, а также Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изменениями и дополнениями).

Граждане могут реализовать свое право на ведение садоводства, огородничества и т. п. в составе соответствующих некоммерческих объединений (садоводческие, огороднические и дачные товарищества, кооперативы и др.). Однако Закон предоставляет гражданам и возможность осуществлять эту деятельность в индивидуальном порядке. Это происходит в случаях, когда гражданину сразу выделяется земельный участок для индивидуального садоводства и огородничества, либо в случаях, когда гражданин выходит из состава соответствующего некоммерческого объединения.

Земельные участки для коллективного садоводства и огородничества состоят из земель общего пользования и из земель членов данного некоммерческого объединения. К первым относятся земельные участки, занятые объектами общего пользования: охранными зонами, дорогами, проездами, какими-то общими сооружениями и т. п. Они могут быть приватизированы в собственность данного объединения как юридического лица или в общую совместную собственность членов такого объединения. Участки, распределенные между членами объединения, являются собственностью граждан (индивидуальной или общей собственностью супругов).

Как и на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, на земельные участки, предоставленные гражданам для ведения коллективного или индивидуального садоводства и огородничества, не распространяется Закон об обороте земель. Однако из этого все же нельзя сделать вывод, что все такие участки являются полностью оборотоспособными. В большинстве случаев это действительно так, но есть и некоторые исключения из общего правила.

Так, в п. 1 ст. 28 названного Закона указывается, что садоводам и огородникам и их некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. Например, в ст. 6 Закона РФ от 14 июля 1992г. №3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (с изменениями и дополнениями) предусмотрена обязанность органов государственной власти субъектов РФ предоставлять земельные участки в ведение органов местного самоуправления ЗАТО для удовлетворения потребностей населения в развитии садоводства и огородничества. По ст. 27 ЗК РФ эти земли ограничены в обороте, поэтому ранее предоставленные земельные участки на таких территориях остаются у граждан на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, и переоформить их в собственность в соответствии со ст. 20, 21 ЗК РФ они не смогут, хотя в указанных статьях никаких оговорок на этот счет нет. Что касается предоставления земельных участков для этих целей после введения в действие Земельного кодекса РФ, то они будут предоставляться лишь на праве аренды.

Аналогичные ситуации могут сложиться и на иных землях (землях обороны, землях особо охраняемых территорий и др.).

Член садоводческого товарищества, кооператива обязан освоить земельный участок в течение трех лет, если иной срок не установлен земельным законодательством (ст. 19 Закона об обороте земель).

Гражданам, имеющим в собственности скот, наряду с земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства требуются также участки для сенокошения и выпаса скота. Земельный кодекс РФ почти не регулирует порядок и условия предоставления таких участков из земель сельскохозяйственного назначения. Практически нет и соответствующих федеральных законов, к которым отсылает Кодекс. Лишь в Законе об обороте земель содержится несколько норм по данному вопросу. В частности, Закон запрещает выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены гражданам для сенокошения и выпаса скота, а также приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Более подробно условия предоставления земельных участков для сенокошения и выпаса скота могут быть урегулированы законами субъектов РФ.

3. Использование земель сельскохозяйственного назначения юридическими лицами

3.1 Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Особенность правового режима земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что в процессе осуществления земельной и аграрной реформы земельные участки бывших колхозов и совхозов были приватизированы в общую (долевую или совместную) собственность членов (работников) этих сельскохозяйственных предприятий и иных граждан, имеющих право на земельную долю. Неприватизированными остались лишь земли государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий, однако их осталось очень немного. По состоянию на 1 января 2002 г., по оперативным данным по 76 регионам, в России удельный вес государственных предприятий в структуре сельскохозяйственных организаций составлял всего 6,6%2.

Законодательство о земельной и аграрной реформе, уделив основное внимание процессу наделения граждан землей, вначале совсем упустило из виду вопросы о том, на каком праве пользуется землей, принадлежащей гражданам, сама сельскохо-зяйственная организация, может ли сама организация иметь землю в собственности, и некоторые другие. Впоследствии эти пробелы в законодательстве были восполнены Указом Прези-дента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю", постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995г. № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" и иными нормативными правовыми актами.

Основными способами приобретения сельскохозяйственной организацией прав на используемые ею земельные участки, разделенные на земельные доли и переданные гражданам в общую собственность, являются аренда земельных долей у участников общей собственности, а также приобретение права собственности на земельные участки при внесении гражданами земельных долей в уставные (складочные, паевые) капиталы соответствующей коммерческой организации. В любом случае организация должна заключить с собственником земельной доли соответствующий договор. Допускалось и заключение договора аренды земельной доли не с каждым отдельным гражданином, а с группой сособственников земельных долей (в этом случае список граждан-арендодателей являлся неотъемлемой частью договора). Договоры аренды земельных долей должны были заключаться на срок не менее трех лет.

Долгое время оставалась неопределенной судьба так называемых невостребованных земельных долей, т. е. долей, собственники которых не обратились в сельскохозяйственную организацию или земельный комитет с заявлениями о получении свидетельства о праве собственности на эту долю. По Указу о реализации прав граждан такие невостребованные земельные доли передавались (сохранялись за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление о получении свидетельства на право собственности и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

Закон об обороте земель также касается этой проблемы. Правда, Закон не содержит термина "невостребованные земельные доли", однако в нем говорится об "неиспользуемой в течение двух лет части находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения", которая может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или - в случаях, установленных законом субъекта РФ, - органом местного самоуправления по правилам, предусмотренным указанной статьей.

Для этого субъект РФ или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок - в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, - о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве обшей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок. Однако если земельные доли (как востребованные, так и невостребованные) не выделены в натуре, а еще только "могут быть выделены", а местоположение участка в счет доли определяется по правилам ст. 13 Закона, то на основании чего делается вывод, что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долю этих "неизвестных", не востребовавших свои доли сособственников? Но даже если исходить из презумпции, что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долю сособственников, не востребовавших свои доли, то совсем нет гарантии, что размер неиспользуемого участка точно совпадет с общей суммой невостребованных долей. Как быть в таком случае? А если весь земельный участок используется сельскохозяйственной организацией, а невостребованные доли тем не менее также есть, то вправе ли субъект РФ или орган местного самоуправления требовать выдела земельного участка в счет этих долей? Ответов на все эти вопросы Закон, к сожалению, не дает.

Следовательно, в Законе нужно было говорить просто о выделении земельного участка, размер которого будет соответствовать сумме невостребованных земельных долей, а не связывать этот процесс с вопросом о том, используется этот земельный участок или не используется.

Кроме того, по смыслу п. 3 ст. 13 Закона получается, что субъект РФ или орган местного самоуправления вначале выделяет земельный участок, приходящийся на "невостребованные" доли, а затем "вправе" (!) направить в суд заявление о признании права собственности на этот земельный участок. А на каком основании участок вообще должен быть выделен, ведь требовать выдела имущества из общей собственности может только со-собственник или, по крайней мере, кредитор сособственника? Субъект РФ или орган местного самоуправления не является ни тем, ни другим. Поэтому по логике вещей все должно быть наоборот: вначале субъект РФ или орган местного самоуправления должен обратиться в суд с заявлением о признании за ним прав на невостребованные земельные доли, а уже после этого требовать выдела земельного участка в счет этих долей в натуре.

Из сказанного следует, что в Закон об обороте земель необходимо внести соответствующие изменения.

На наш взгляд, требуют доработки и другие статьи названного Закона, в частности ст. 14, которая посвящена особенностям определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Данная статья предусматривает, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством, составляющим не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

На первый взгляд все понятно. Однако если сопоставить ст. 14 с другими статьями данного Закона, то возникает много вопросов. В соответствии со ст. 12 Закона распоряжаться своей долей может каждый отдельный участник общей собственности и никакое собрание не может решить за него, что он должен делать со своей земельной долей. А если участники общей собственности сдали свои земельные доли в аренду сельскохозяйственной организации, то в течение срока аренды сама организация-арендатор осуществляет владение и пользование соответствующим земельным участком и собственники земли не вправе вмешиваться в ее хозяйственную деятельность. Значит, ст. 14 здесь не применима. Если земельные доли внесены в уставный капитал организации, то, как говорилось выше, они становятся собственностью юридического лица и, следовательно, право собственности граждан на эти земли прекращается.

Вместе с тем за рамками Закона остался вопрос о распоряжении земельным участком, находящимся в общей собственности (ст. 14 говорит лишь о владений и пользовании), хотя в процессе хозяйственной деятельности может возникнуть потребность в сдаче соответствующего участка в аренду, в залог или в его продаже. Можно ли решить эти вопросы большинством голосов (как предусматривает ст. 14) или требуется единогласное решение сособственников? Из ст. 12 следует, что если участников общей собственности больше пяти, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных указанным Законом, в том числе и ст. 14. Но ведь в ст. 12 говорится об особенностях совершения сделок с долями в праве общей собственности, а не с самим земельным участком, находящимся в общей собственности.

Из изложенного следует, что, к сожалению, Закон об обороте земель не решил многих важных проблем, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности граждан, которыми реально пользуются сельскохозяйственные организации. Вопросов по поводу данного Закона пока больше, чем ответов, поэтому он должен быть доработан с тем, чтобы обеспечить надлежащее правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Земельные права государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий также претерпели с принятием Земельного кодекса существенные изменения. Прежде всего эти изменения касаются титула прав на землю. По ранее действовавшему законодательству земельные участки закреплялись за государственными и муниципальными предприятиями на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сопоставление ст. 20 и 82 ЗК РФ показывает, что теперь они могут приобретать используемые ими земельные участки в собственность. Более того, п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обязывает государственные и муниципальные предприятия, как и другие юридические лица, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004г.

Целесообразность предоставления земельных участков государственным и муниципальным предприятиям именно на праве собственности вызывает большие сомнения. Во-первых, в этом случае возникает различный правовой режим в отношении земли (она становится собственностью предприятия) и в отношении другого имущества, которое принадлежит предприятию на праве полного хозяйственного ведения. Во-вторых, такая юридическая конструкция противоречит определению унитарного предприятия как коммерческой организации, не наделенной правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество (ст. 113 ГК РФ).

3.2 Права на землю сельскохозяйственного назначения некоммерческих организаций

В ст. 78 ЗК РФ среди субъектов, которым могут быть предоставлены земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, названы некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации. Кроме того, здесь специально выделены опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений. Строго говоря, все перечисленные научные и учебные заведения по организационно-правовой форме представляют собой учреждения, т. е. тоже являются некоммерческими организациями. Однако характер выполняемых ими задач обусловливает особенности землепользования и позволяет выделить их в отдельную группу субъектов прав на земельные участки.

Прежде всего необходимо отметить, что в соответствии со ст. 82 ЗК РФ всем указанным субъектам земельные участки могут передаваться в собственность. Однако это положение не соответствует как другим статьям Земельного кодекса (в частности, ст. 20, где для учреждений предусматривается лишь право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками), так и Закону об обороте земель.

Статья 10 данного Закона не исключает предоставления земельных участков юридическим лицам в собственность и вместе с тем содержит императивную норму (п. 5), согласно которой земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления сельскохозяйственного производства могут передаваться религиозным организациям (объединениям), научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля в аренду. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Исходя из сказанного, прежде всего следует руководствоваться именно Законом об обороте земель, который является по отношению к Земельному кодексу РФ специальным законом. Это означает, что указанным субъектам земельные участки предоставляются либо на праве постоянного (бессрочного) пользования (учреждениям), либо на праве аренды (всем остальным, в том числе и учреждениям). Перечисленные выше субъекты используют земли сельскохозяйственного назначения для различных целей.

Сельскохозяйственные потребительские кооперативы сами, как правило, не занимаются сельскохозяйственным производством, а обслуживают хозяйственные интересы своих членов: заготавливают и перерабатывают произведенную ими продукцию, снабжают их необходимым инвентарем, семенами, оборудованием и т. п.

Религиозным организациям (объединениям) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для производства сельскохозяйственной продукции для удовлетворения собственных потребностей данной организации. К таким землепользователям относятся, как правило, не отдельные церкви, а монастыри.

3.3 Земли казачьих обществ

Поскольку ни Земельный кодекс РФ, ни Закон об обороте земель (кроме п. 5 ст. 10) не регулируют порядок предоставления сельскохозяйственных земель казачьим обществам, в этой области продолжают действовать ранее принятые нормативные правовые акты - Указ Президента РФ от 16 апреля 1996 г. № 564 "Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы" (с изменениями и дополнениями) и Положение о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования, утвержденное постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996г. № 667.

Согласно названным нормативным актам членам казачьих обществ, включенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в приграничные районы Российской Федерации, предоставляются бесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Для этих целей, а также для обеспечения восстановления традиционного казачьего землепользования и создания экономических основ самообеспечения казачьих обществ предусматривается формирование целевого (казачьего) земельного фонда. Такой фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления за счет земель запаса; земель фонда перераспределения; земель, право собственности, владения и пользования которыми прекращается в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Земельные участки, включенные в целевой земельный фонд, предоставляются по предложениям территориального войскового казачьего общества:

· хуторским, станичным, городским и приравненным к ним иным казачьим обществам для размещения поселений в приграничных районах Российской Федерации, а также для коллективного сельскохозяйственного использования исходя из взятых членами казачьих обществ обязательств по производству и поставкам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд и с учетом наличия у казачьего общества и его членов бесплатно полученных для этих целей земель;

· членам казачьих обществ для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в собственность или пожизненное наследуемое владение - по нормам, установленным органами местного самоуправления.

3.4 Права на землю общин коренных малочисленных народов

Использование земель сельскохозяйственного назначения общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов лишь провозглашено Земельным кодексом РФ, однако каких-либо специальных норм, регулирующих эти отношения, в нем нет. Как уже отмечалось, частично затрагивает эти вопросы Закон об обороте земель. Вместе с тем в соответствии со ст. 95 ЗК РФ и ст. 1 Федерального закона от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" указанные территории относятся к категории земель особо охраняемых территорий. Земельные участки в пределах этих территорий также могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе в качестве оленьих пастбищ, охотничьих угодий и т. п.

Отношения по защите прав коренных малочисленных народов, в том числе их прав на землю, регулируются также Федеральным законом от 30 апреля 1999г. № 82-ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации". Согласно данному Закону малочисленные народы и их объединения в целях защиты своей исконной среды обитания и традиционного образа жизни имеют право безвозмездно владеть и пользоваться в местах своего традиционного проживания и хозяйственной деятельности землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами.

Заключение

Подводя итог можно сказать, что в сложившихся условиях России как никогда необходима земельная реформа. Однако, земельная реформа эта должна быть обязательно подкреплена основательной законодательной базой, не содержащей двусмысленности и недосказанности. Другие же законодательные акты вносят лишь сумятицу и еще большую неразбериху, ибо, наделяя решающими правами, субъекты федерации и органы местного самоуправления, сами зачастую противоречат принимаемым теми решениям. Так же, проводя земельную реформу, необходимо выбирать совершенно определенный курс, т.е. на кого государство будет делать упор: на частные фермерские хозяйства, либо на государственные сельхоз. предприятия, ибо в случае ориентации на первых нужно быть готовым предоставить им соответствующие права и гарантии, а так же экономическую помощь в области налоговой системы и льготного кредитования, а при доминации в стране вторых государство должно направить на развитие собственных сельскохозяйственных предприятий большие финансовые средства, а так же самостоятельно разрабатывать четкий план и схему развития таких предприятий на ближайшие годы.

Возможно, в сложившейся ситуации нашей стране не нужно боятся иностранных инвесторов и предпринимателей готовых вложить свои средства в российскую землю, в российское сельское хозяйство, при условии наличия твердых прав на землю и гарантий со стороны российского государства. Из-за необработанности Россия теряет колоссальные сельскохозяйственные угодия каждый год, а сколько недополучает возможных налоговых сборов бюджет РФ. Все это колоссальные цифры и закрываясь от иностранных инвесторов готовых платить в Российскую казну все сборы и налоги, а так же развивать отечественное сельское хозяйство нужно серьезно задуматься о правильности выбранной политики.

Литература

1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1. от 30.11.1994г. №51-ФЗ (ред. от 21.07.2005г.);

2. Земельный кодекс РФ. От 25.10.2001г. №136-ФЗ (ред. от 21.07.2005г.);

3. Федеральный закон от 24.07.2002г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 18.07.2005г.);

4. 3.С. Беляева, О.А. Самончик. Аграрная реформа в Российской Федерации: правовые проблемы и решения. Москва, издательство "Норма", 1998г. – 126стр.

5. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право. Учебник. Москва, издательство "Норма", 2004г. – 432 стр.;

6. Боголюбов. С. А. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Москва, издательство "Норма", 2003г. – 582стр.

7. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы конференции) // Государство и право. 2002. № 9, 10.

8. Устюкова В.В. Правовое положение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства в условиях аграрной реформы (2000г). Взята из СПС "Консультант-плюс".

Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

1. В п.1 комментируемой статьи дано определение понятия земель сельскохозяйственного назначения, которое практически полностью воспроизводит определение, содержавшееся в ст.56 ЗК РСФСР. Земли сельскохозяйственного назначения определяются комментируемой статьей как земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

2. В соответствии с п.2 комментируемой статьи земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.

Сельскохозяйственные угодья в свою очередь состоят из участков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения). Следует отметить, что к землям сельскохозяйственного назначения относятся также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального и коллективного садоводства, животноводства и огородничества.

Несельскохозяйственные угодья - это земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью (предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений), замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Кроме того, к несельскохозяйственным угодьям относятся неудобья (овраги, болота и проч.).

Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

Статья 78 ЗК устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для использования в целях ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также для иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (в частности, это создание защитных насаждений, мелиоративных систем, проведение научно-исследовательских и учебных программ в области сельского хозяйства).

В соответствии с перечисленными целями земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам.

Гражданам земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для создания крестьянского (фермерского) хозяйства. В этом случае гражданин приобретает правовой статус индивидуального предпринимателя и использует предоставленный земельный участок для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

В соответствии со ст.4 Закона от 22.11.90 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"*(60) (в ред. от 21.03.02) правом на создание и на получение земельного участка для этих целей обладает каждый дееспособный гражданин Российской Федерации, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку.

Кроме того, указанным Законом установлен особый порядок предоставления гражданам земли (который зависит от членства граждан в сельскохозяйственной организации, предприятии), наследования земельного участка, находящегося в собственности или пожизненном владении граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.

Другим гражданам сельскохозяйственные земли предоставляются для удовлетворения их личных потребностей в производстве продуктов питания, отдыхе, для решения других социальных, культурных, оздоровительных задач (ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества).

Особенности правового положения и деятельности садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан и порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для указанных целей, определены Законом о садоводческих объединениях. Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут также предоставляться гражданам для сенокошения и пастьбы скота.

Сельскохозяйственные земли могут передаваться и таким группам граждан, как родовые общины и семьи из числа малочисленных народов Севера и казачьи общества. Это установлено Указами Президента РФ от 22.04.92 N 397 "О неотложных мерах по защите мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов Севера" и от 15.06.92 N 632 "О мерах по реализации Закона Российской Федерации "О реабилитации репрессированных народов в отношении казачества"*(61).

Использование земель сельскохозяйственного назначения могут осуществлять юридические лица, в т.ч. и те организации, для которых такое производство не является основным: предприятия промышленности, религиозные организации (например, монастыри) для устройства подсобных сельских хозяйств.

Но основную массу сельскохозяйственных земель занимают организации, непосредственно ведущие аграрное производство, правовой статус которых различен. Их большинство в настоящее время составляют сельскохозяйственные коммерческие организации.

Сельскохозяйственные коммерческие организации могут функционировать в тех формах, которые предусмотрены действующим гражданским законодательством. Согласно ГК различают хозяйственные общества, товарищества и кооперативы.

К настоящему времени в сельском хозяйстве наибольшее распространение по сравнению с другими формами хозяйственных обществ и товариществ получили акционерные общества, особенно открытые. Однако положение меняется. Все большее значение в аграрном секторе приобретает кооперативная форма производства.

Регулирование деятельности сельскохозяйственных кооперативов осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.12.95 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации"*(62). Согласно этому Закону кооперативы в сельском хозяйстве могут быть производственными и потребительскими.

Производственный кооператив создается гражданами для совместной деятельности по производству, переработке и сбыту сельскохозяйственной продукции и выполнения иной не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива (не менее 50% объема работ в производственном кооперативе должно выполняться его членами).

К сельскохозяйственным производственным кооперативам относятся и колхозы. Однако колхозы, созданные до принятия указанного Закона о сельскохозяйственной кооперации, должны в настоящее время привести свои уставы в соответствие с ним, чтобы их правовое положение отвечало демократическим кооперативным принципам.

Другая разновидность производственных кооперативов в сельском хозяйстве - кооперативные хозяйства (коопхозы). Раньше законодательство такой формы не предусматривало, закрепления ее в законе потребовала сама жизнь: необходимость свободы выбора видов совместного хозяйствования. В коопхозах сельскохозяйственное производство также основано на личном труде членов коопхоза, имущество коопхоза создается путем внесения его членами установленных уставом взносов, но земельные участки остаются в собственности (владении, аренде) крестьянских (фермерских) или личных подсобных хозяйств, составивших коопхоз.

Сельскохозяйственные потребительские кооперативы создаются сельскохозяйственными товаропроизводителями: крестьянскими хозяйствами, индивидуальными предпринимателями, а также организациями (в т.ч. и сельскохозяйственными кооперативами). Создаются они прежде всего для обслуживания своих членов. Закон требует участия членов потребительского кооператива в его хозяйственной деятельности. Потребительские кооперативы могут быть перерабатывающими сельскохозяйственную продукцию, сбытовыми (торговыми), обслуживающими (выполняющими мелиоративные, транспортные, ремонтные, ветеринарные и другие работы), снабженческими, садоводческими, огородническими, животноводческими, кредитными, страховыми и др. Законом установлено, что не менее 50% объема работ (услуг), выполняемых обслуживающими, перерабатывающими, сбытовыми (торговыми), снабженческими, садоводческими, огородническими и животноводческими кооперативами, должно осуществляться для членов данных кооперативов. При этом извлечение прибыли - не главная цель деятельности потребительских кооперативов, поэтому они по закону относятся к некоммерческим организациям.

Лицо, вступающее в сельскохозяйственный кооператив любого вида, вносит паевой взнос (пай) - имущественный взнос в паевой фонд кооператива деньгами, земельными участками, земельными и имущественными долями либо иным имуществом или имущественными правами, имеющими денежную оценку. При выходе из кооператива члену кооператива должна быть выплачена стоимость пая или выдано имущество, соответствующее его паю.

В сфере сельского хозяйства кроме коммерческих действуют и государственные, а также муниципальные предприятия и организации.

Все сельскохозяйственные организации ведут производство на земле, но если сельскохозяйственные коммерческие организации могут иметь земельные участки в собственности, то государственным и муниципальным сельскохозяйственным предприятиям земельные участки предоставляются только в пользование или аренду. С этим связаны и различия в правах на землю лиц, работающих в таких организациях. Аграрная реформа в России ставила своей целью создание высокоэффективного сельскохозяйственного производства путем разгосударствления, реорганизации колхозов и совхозов и предоставления земли в собственность тем, кто ее обрабатывает.

Принятые в 1990 г. законы о земельной реформе (ныне утратил силу) и о крестьянском (фермерском) хозяйстве, а затем и ЗК РСФСР предусмотрели передачу земли в коллективную собственность работников сельскохозяйственных предприятий с тем, чтобы были рассчитаны приходящиеся на каждого земельные паи (доли), причем работник, желающий выйти из состава колхоза (совхоза) для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, получил право на выделение ему причитающегося земельного пая в натуре.

Одновременно было предписано колхозам и совхозам привести свой организационно-правовой статус в соответствие с законодательством, т.е. преобразоваться в новые современные формы коммерческих организаций (Указ Президента РФ от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР").

В результате реформирования граждане - участники сельскохозяйственных организаций стали собственниками земельных долей.

Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий

1. Статьей 79 ЗК установлено, что сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями - садами, виноградниками и др.) подлежат особой охране и их использование осуществляется только для сельскохозяйственного производства.

2. Использование сельскохозяйственных угодий в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством (строительство промышленных объектов, транспортной и энергетической инфраструктуры, иных сооружений), может производиться в исключительных случаях, но преимущественно на землях худшего качества, определенного в соответствии с кадастровой оценкой.

Кадастровая оценка в соответствии с Законом о земельном кадастре является одной из составляющих кадастровых работ. Правила проведения государственной оценки земли утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316*(63). В соответствии с этими Правилами государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Данные оценки заносятся в государственный земельный кадастр.

3. В целях сохранения целостности сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных организаций и обеспечения условий ведения эффективного сельскохозяйственного производства размещение на этих землях опор линий электропередач и связи и иных подобных сооружений должно осуществляться главным образом вдоль автомобильных дорог. В свою очередь размещение автомобильных дорог и магистральных трубопроводов должно осуществляться вдоль границ полей севооборотов.

4. В случае, если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий превышает среднерайонный уровень, их изъятие для несельскохозяйственных нужд производится в исключительных случаях и только при отсутствии других вариантов размещения объектов, не связанных с целями ведения сельскохозяйственного производства.

5. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает, что особо ценные сельскохозяйственные угодья, а также угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть включены в перечень земель, не подлежащих использованию в целях, не связанных с ведением сельскохозяйственного производства. В этом случае перечень земель, не подлежащих изъятию для несельскохозяйственных нужд, должен быть закреплен в законодательстве субъектов РФ.

6. Пунктом 5 ст.79 ЗК установлено, что использование земельных долей, возникших в результате реорганизации сельскохозяйственных организаций и приватизации сельскохозяйственных угодий, должно быть урегулировано специальным федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В то же время следует отметить, что правовое положение земельных долей, а также особенности их гражданского оборота урегулированы в определенной степени действующими указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ.

29 декабря 1991 г. было принято Постановление Правительства РФ N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов"*(64) (в ред. от 06.03.92), в соответствии с которым земельная доля (или земельный пай) представляет собой рассчитанное в гектарах или балло-гектарах количество земельной площади, приходящееся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприятия). На сегодня большая часть земельных долей на местности не отграничена, и их наличие будет оставаться отраженным лишь документально до тех пор, пока в установленных законом случаях и порядке не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле.

Земельные доли определялись в процессе реорганизации сельскохозяйственных предприятий, которая включала приватизацию их земель как неотъемлемую часть такой реорганизации.

Постановлением о реорганизации предприятий агропромышленного комплекса было установлено, что при определении земельной доли (пая) учитываются все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков:

Переданных в ведение местных Советов народных депутатов, в т.ч. земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования;

Включенных в фонд перераспределения земель;

Используемых в качестве сортоучастков для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур;

Переданных данному хозяйству в аренду.

Размер земельной доли (пая) устанавливался независимо от трудового вклада и стажа работы и определялся в натуральном и стоимостном выражении. При этом стоимость земли оценивалась в размере 5-кратного налога на землю.

В случае же, если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, оказывалась меньше площади прежних земельных угодий, то приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставлялось гражданам, ранее использовавшим земельные участки на правах аренды, членам трудовых коллективов, решившим создать крестьянские хозяйства, а также другим работникам этого хозяйства.

Указанным Постановлением был определен порядок предоставления земельных долей, который впоследствии был уточнен Постановлением о правах собственников земельных долей. Согласно последнему Постановлению, если земельные доли уже рассчитаны в соответствии с Постановлением о реорганизации предприятий агропромышленного комплекса и утверждены в установленном порядке, их повторный перерасчет не производится, а выдача свидетельств осуществляется по заявлениям собственников на основании прежних расчетов.

Согласно одобренным Постановлением о правах собственников земельных долей рекомендациям по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи размер земельной доли рассчитывается в гектарах или в балло-гектарах.

Размер земельной доли в гектарах рассчитывается путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельной доли. Общая площадь сельскохозяйственных угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии - по государственному акту (свидетельству).

Размер земельной доли в балло-гектарах рассчитывается путем деления суммы балло-гектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) указанной организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение земельной доли.

Статья 80. Фонд перераспределения земель

1. Закон о земельной реформе предоставил местной администрации право создавать специальный земельный фонд за счет изъятия земель у сельскохозяйственных предприятий и их последующего перераспределения. Особо указывалось, что изыматься должны земли, используемые не по целевому назначению, неэффективно используемые, а также выбывшие из оборота или переведенные в менее ценные угодья.

ЗК РСФСР была установлена процедура изъятия перечисленных выше земель с правом обжалования необоснованных действий властей в суде.

В январе 1991 г. было принято Временное положение о порядке формирования фондов перераспределения земель, в котором также был предусмотрен механизм изъятия земель. Однако данное Положение фактически не имело действия, поскольку оно нигде не было официально опубликовано.

Неурегулированностью порядка создания спецфонда земель широко пользовались местные органы власти, изымая земли, в т.ч. у специализированных сельскохозяйственных организаций, и перераспределяя их зачастую на несельскохозяйственные цели.

Способом формирования и пополнения специального фонда перераспределения земель послужил механизм определения т.н. средней земельной доли.

Этот механизм был закреплен в Законе о земельной реформе. Суть его заключалась в том, что администрацией районов устанавливалась средняя районная норма (доля) бесплатной передачи земель как в собственность для создания крестьянских (фермерских) хозяйств, так и в коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность работников сельскохозяйственных организаций.

Норма определялась путем деления площади сельскохозяйственных угодий, находящихся в районе, на количество граждан определенных категорий, в т.ч. работающих в сельском хозяйстве, обслуживающих сельскохозяйственное производство и некоторых других. В свою очередь таким же методом на каждом сельскохозяйственном предприятии должна была быть определена своя норма (доля). Если она превышала районную, то в коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность сельскохозяйственного предприятия (при реорганизации) бесплатно передавалось количество земли из расчета средней районной нормы, а излишек мог передаваться хозяйству в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду либо мог быть изъят в фонд перераспределения земель.

В соответствии с п.1 ст.8 ЗК фонд перераспределения земель создается и функционирует в целях предоставления сельскохозяйственных земель для ведения товарного (расширенного) сельскохозяйственного производства, перераспределения сельскохозяйственных земель между сельскохозяйственными организациями. Из этого фонда могут также предоставляться земельные участки для ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота.

2. В п.2 ст.80 ЗК определены источники пополнения фонда перераспределения земель. Прежние механизмы, описанные выше, утратили актуальность. Реорганизация сельскохозяйственных организаций практически завершена.

Поэтому в состав фонда перераспределения земель может быть зачислен земельный участок прежде всего в случае добровольного отказа собственника от него.

Кроме того, в фонд могут быть включены земельные участки, не обретшие наследников по закону или завещанию. В соответствии с гражданским законодательством наследник может добровольно отказаться от наследства в пользу государства.

Фонд перераспределения земель может пополняться также за счет принудительно изымаемых земельных участков в случаях, предусмотренных федеральными законами и ЗК.

Прежде всего изъятие земельных участков возможно в случае санкции за нарушение земельного законодательства. Также гражданским законодательством предусмотрено изъятие путем конфискации, реквизиции или национализации.

Кроме того, Указом о реализации прав граждан на землю установлено, что органы местного самоуправления могут по заявлению собственника выкупать его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской Федерации для производства сельскохозяйственной продукции.

Порядок и условия выкупа в соответствии с Указом устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

3. Пункты 3 и 4 ст.80 ЗК устанавливают, что сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель не являются закрытой информацией, а использование земель фонда осуществляется в соответствии со ст.78 ЗК. Иначе говоря, целевой характер использования земель сельскохозяйственного назначения, перешедших в фонд перераспределения земель, должен сохраняться.

Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства

1. Статья 81 носит отсылочный характер, предусматривая применение иных федеральных законов.

Установлено, что порядок и условия предоставления земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения гражданам, пожелавшим вести крестьянское (фермерское) хозяйство, определяется федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве и ЗК. Как уже отмечалось в комментарии к статьям этой главы, определяющими требованиями для глав крестьянских (фермерских) хозяйств считаются профессиональные (квалификационные) требования, а также опыт работы в сельском хозяйстве.

2. Предоставление земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства регулируется ст.14 и 15 Закона о садоводческих объединениях.

В связи с тем, что районные фонды перераспределения земель находятся в ведении районных органов местного самоуправления, а региональные фонды перераспределения земель - в ведении органов исполнительной власти субъектов РФ, п.1 ст.14 указанного Закона рекомендует сельским, поселковым и городским органам местного самоуправления, имеющим очередников на получение земельных участков, обращаться с ходатайством о создании садоводческих, огороднических или дачных объединений в органы, в ведении которых находятся фонды перераспределения земель.

Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территории предлагает варианты предоставления земельных участков, включая варианты изъятия или выкупа земель в соответствии с ЗК в порядке изъятия или выкупа земель для государственных и муниципальных нужд, или дает заключение о невозможности предоставления земельных участков.

На основании выбранного варианта размещения земельных участков с согласия граждан формируется персональный состав будущего садоводческого, огороднического или дачного объединения. После государственной регистрации объединения, осуществляемой в соответствии с требованиями ст.17 вышеназванного Закона, за объединением закрепляется земельный участок: при бесплатном предоставлении земель - первоначально в срочное пользование, при передаче земли за плату - в совместную собственность членов объединения. После утверждения проекта организации и застройки территории объединения и вынесения проекта в натуру садовые, огородные или дачные земельные участки распределяются между членами объединения с выдачей им документов, удостоверяющих их права на землю.

Земли общего пользования объединения в соответствии с решением общего собрания его членов закрепляются за объединением как за юридическим лицом либо закрепляются в совместную собственность членов объединения (пп.1 п.2 ст.28 Закона о садоводческих объединениях).

Передача земельных участков в собственность может производиться как за плату, так и бесплатно.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст.15 Закона о садоводческих объединениях на территориях муниципальных образований могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются земельные участки для садоводства, огородничества и дачного строительства или могут быть ограничены права на их использование. Это земли особо охраняемых территорий, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития поселений, а также территории с развитыми карстовыми, оползневыми и иными процессами, представляющими угрозу жизни и здоровью граждан.

Не все ограничения и условия, предусмотренные для садовых и дачных участков, следует относить к огородным участкам. Если на огородном земельном участке не планируется возведение жилых и хозяйственных строений и сооружений, то такие огороднические участки можно размещать, например, на территориях, где находятся разведанные залежи полезных ископаемых, на резервных территориях развития поселений, в границах санитарных и охранных зон нефтегазопроводов, линий электропередач, линий связи, животноводческих комплексов и т.д. Такие огородные земельные участки предоставляются не в собственность, а преимущественно на праве аренды или срочного пользования.

3. Пункт 3 ст.81 ЗК устанавливает, что гражданам, пожелавшим вести личное подсобное хозяйство, земельные участки должны предоставляться в соответствии со специальным федеральным законом о личном подсобном хозяйстве. На сегодня такой закон отсутствует. Аналогичная ситуация сложилась с порядком предоставления земельных участков для сенокошения и выпаса скота. ЗК содержит отсылочную норму к федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако не следует полагать, что в отсутствие перечисленных специальных законов процесс предоставления подобных земельных участков будет заморожен.

Статья 9 Вводного закона говорит о том, что законы субъектов РФ, регулирующие вопросы правового положения земель сельскохозяйственного назначения, продолжают действовать в части, не противоречащей федеральному закону.

Как уже отмечалось, существует значительное количество законодательных актов федерального уровня на эту тему.

В отношении правового статуса земельных участков личных подсобных хозяйств (ЛПХ) следует иметь в виду, что эта категория участков отличается определенной спецификой.

Юридическое понятие "земельный участок для ЛПХ" появилось в законодательстве сравнительно недавно. Отдельные элементы этого понятия присутствовали в нем и раньше. Так, например, в ст.44 ЗК РСФСР упоминалось об участке для ведения личного хозяйства, а в примерном уставе колхоза 1988 г. говорилось уже о ЛПХ членов колхоза и ЛПХ иных граждан на землях колхоза. Однако такие элементы еще не включались в юридическое наименование земельного участка. Участки, на которых велось ЛПХ, именовались в законодательстве приусадебными и имели отношение к гражданам, работающим в колхозах, а также проживающим постоянно в сельской местности. Подсобные хозяйства именовались колхозным двором. Постепенно ЛПХ стали получать распространение среди рабочих и служащих в сельской местности.

Как юридическое понятие земельный участок для ЛПХ появился в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г. В ст.20 этого Закона говорилось уже не о приусадебном участке, а о земельном участке для ведения ЛПХ. Вместо указания на расположение земли - при доме (усадьбе) - в определение земельного участка было включено прямое указание на его назначение. Образовавшееся понятие затем перешло и в ЗК РСФСР.

Таким образом, земельный участок ЛПХ в современных условиях - это участок, расположенный в черте сельского населенного пункта, т.е. запрета на строительство индивидуального жилого дома в его границах нет. И одновременно это участок, используемый в целях производства сельскохозяйственной продукции.

Часть земельного участка ЛПХ может находиться также за границами населенного пункта. Это стало возможным, когда в соответствии с указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ владельцы земельных долей из состава реорганизованных сельскохозяйственных предприятий получили право расширять свои ЛПХ за счет указанных долей.

Предельные размеры земельных участков для ведения ЛПХ устанавливаются в соответствии с ЗК и законодательством субъектов РФ администрациями сельских населенных пунктов.

Таким образом, объекты права собственности на земельные участки для ЛПХ формируются из различных источников: во-первых, за счет земель, предоставленных государством; во-вторых, за счет сделок с землей (купли-продажи, мены, дарения; за счет земель, полученных по наследству; за счет земельных долей собственников участков для ЛПХ в земельных массивах реорганизованных сельскохозяйственных организаций).

Земельные участки для ведения ЛПХ могут закрепляться как в собственность, так и в аренду, а участки для сенокошения и выпаса - только в аренду.

Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации

Статья 82 ЗК не содержит правовых норм, регулирующих вопросы предоставления земель сельскохозяйственного назначения коммерческим и некоммерческим организациям, унитарным предприятиям, учреждениям, казачьим обществам, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации. Комментируемая статья лишь предусматривает, что условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения в собственность перечисленных организаций должны быть установлены в федеральном законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Такой закон пока не принят. Однако процесс предоставления сельскохозяйственных земель организациям различных организационно-правовых форм осуществлялся и осуществляется на основе земельного законодательства, принятого до введения в действие ЗК. Прежде всего это касается сельскохозяйственных организаций.

Как уже отмечалось в комментарии предыдущих статей ЗК, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения в ходе реорганизации колхозов и совхозов были приватизированы и приобрели статус коллективно-долевой и коллективно-совместной собственности. В приватизации земель принимали участие:

Работники колхозов и совхозов;

Пенсионеры, вышедшие на пенсию в колхозах и совхозах и проживающие на их территориях;

Лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образовательных учреждений, расположенных на территории сельскохозяйственной коммерческой организации);

Временно отсутствующие работники сельскохозяйственной коммерческой организации - военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства, работники, направленные на повышение квалификации, лица, имеющие право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случаях возвращения), женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам и отпуске по уходу за ребенком;

Наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).

Следует отметить, что перечисленные лица имели право на первичное получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной коммерческой организации.

Кроме того, Указом о реализации прав граждан на землю руководителям и специалистам сельскохозяйственных органов, специалистам сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ, в т.ч. руководителям и специалистам, проработавшим в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных организациях не менее пяти лет, было разрешено получать в собственность земельные участки (для ведения крестьянского хозяйства и использования в иных целях) бесплатно за счет свободных земельных паев хозяйств на тех же условиях, какие предусмотрены для бесплатной передачи земельных участков или земельных долей гражданам - сельским товаропроизводителям.

Моментом возникновения права собственности на земельную долю считалась дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации.

Свидетельства собственникам земельных долей выдавались по форме, утвержденной Указом о регулировании земельных отношений. Однако и свидетельства, выданные до введения в действие этого Указа, сохраняли такую же законную силу.

В Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном Постановлением о реорганизации предприятий агропромышленного комплекса, был установлен особый порядок приватизации земли в отношении специализированных хозяйств. Обязательным условием реорганизации этих хозяйств считалось сохранение ими особых производственных функций по основной специализации. Поэтому выделение в натуре части имущества и земли, обеспечивающих выполнение данных функций, при выходе из состава хозяйства не допускалось на государственных племенных и конных заводах, государственных конюшнях, ипподромах, в селекционно-гибридных центрах, государственных семенных инспекциях и лабораториях по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, на сортоиспытательных станциях и участках, предприятиях по воспроизводству ценных видов рыб. Реорганизация же учебно-опытных, учебно-производственных, опытно-производственных и других хозяйств высших и средних сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследовательских институтов, совхозов, техникумов, совхозов-колледжей, опытных хозяйств машиноиспытательных станций, опытно-селекционных станций, ботанических садов осуществлялась при обязательном объединении имущественных и земельных долей (паев) в размере, обеспечивающем учебный или исследовательский процесс. Причем делению на земельные доли не подлежали опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений.

Специализированные племенные колхозы и совхозы, овощеводческие совхозы с мелиоративными системами, семеноводческие, рисоводческие, плодоводческие, винограднические, чаеводческие, хмелеводческие, совхозы по выращиванию лекарственных трав, эфиромасличных культур, зверосовхозы подлежали реорганизации с сохранением целостности специализированных участков производства, технологических линий или технологически неделимых объектов, необходимых для сохранения сложившейся специализации производства реорганизуемых животноводческих комплексов, птицефабрик и парниково-тепличных комбинатов. В случае, если земельные площади хозяйств были достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства, работник не имел права на земельную долю в натуре на местности при выходе из хозяйства.

Без выделения земельной доли в натуре (на местности) были реорганизованы также сельскохозяйственные предприятия, расположенные в городской черте.

Указанные нормы закреплены в п.20-23 и 26 упомянутого Положения. В связи с этим в тексте Указа о регулировании земельных отношений записано: "Права по выделению земельных долей (паев) в натуре не распространяются на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганизации".

Собственность на земельную долю не имела бы смысла, если бы собственники были не вправе распоряжаться своими долями. В законодательстве существует исчерпывающий перечень прав собственников по распоряжению земельными долями. Объем этих прав со времени начала земельной и аграрной реформ изменялся и расширялся.

В Указе Президента РФ от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"*(65) говорилось только о праве работников сельскохозяйственных предприятий продать земельную долю другим работникам хозяйства или самому хозяйству. Граждане, выходящие из колхозов и совхозов, могли обменять земельную долю или сдать ее в аренду. Получить участок в натуре (на местности) можно было лишь в случае создания крестьянского (фермерского) хозяйства. Положение о реорганизации колхозов, совхозов допускало также для любого владельца земельной доли возможность сдавать ее в аренду другим владельцам долей, передавать по наследству и вносить в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив. Указ о регулировании земельных отношений добавил к этому переченю право залога земельной доли, сдачи в аренду любым гражданам и юридическим лицам, а также продажи - но только с целью производства сельскохозяйственной продукции (т.е. организациям, ведущим сельскохозяйственное производство, фермерским хозяйствам, гражданам, работающим в сельскохозяйственных организациях либо проживающим на селе и ведущим личное подсобное хозяйство).

В настоящее время в отношении перечня прав по распоряжению земельными долями действует последний по времени нормативный акт - Указ о реализации прав граждан на землю. Более детально отдельные моменты распоряжения долями урегулированы в Рекомендациях о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных упоминавшимся выше Постановлением о правах собственников земельных долей.

Большинство прав по распоряжению земельными долями не требуют выдела их в натуре в качестве конкретного, ограниченного на местности земельного участка. В случае, когда такой участок в счет земельной доли выделен и предоставлен, на него оформляются соответствующие документы о праве собственности на земельный участок (а не на долю) и речь идет уже о распоряжении земельным участком, а не земельной долей. Передача же земельной доли на тех или иных основаниях от одного лица другому лицу (физическому или юридическому) фактически выглядит как передача документов о праве собственности (или права) на данную земельную долю.

Без выдела же в натуре собственник земельной доли может распорядиться ею - независимо от согласия на то других участников долевой собственности - следующим образом:

Обменять на имущественный пай или на земельную долю в другом хозяйстве;

Продать;

Передать по наследству;

Передать на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

Внести в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Перечисленные способы распоряжения земельными долями - одно из направлений, по которому сельскохозяйственные организации могут приобретать земли сельскохозяйственного назначения в собственность юридического лица или в аренду.

Иные коммерческие и некоммерческие, религиозные организации, общества и общины могут ходатайствовать о предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения земель.

Они могут приобретать права на сельскохозяйственные земли также в результате сделок, предусмотренных ГК. К этим сделкам относятся:

1) продажа земельных участков (регулируется ст.129, 161, 163, 209 и 549-557 ГК);

2) дарение (регулируется ст.572-582 ГК);

3) внесение земельного участка в уставной фонд (капитал) юридического лица (регулируется Указом о регулировании земельных отношений и ст.73, 78, 79, 83, 90, 99, 109, 116 ГК, а также Постановлением о правах собственников земельных долей);

4) обмен (мена) (осуществляется в соответствии со ст.567 ГК);

5) договор ренты (регулируется ст.583-600 ГК);

6) залог земель. Проблема залога земель сельскохозяйственного назначения не урегулирована (в ст.63 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) содержится запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств);

7) договор пожизненного содержания с иждивением (оформляется в соответствии со ст.601-605 ГК);

8) наследование (урегулировано ст.1181 и 1182 ГК).

Глава XV. Земли поселений

Статья 83. Понятие земель поселений

1. В п.1 комментируемой статьи дается определение земель поселений. При этом выделяются два связанных признака, по которым земли могут быть отнесены к данной категории:

1) использование (или предназначение) земель для застройки и развития городских и сельских поселений;

2) отделение этих земель чертой поселения от земель других категорий.

Таким образом, земли поселений являются единственной категорией земель в Российской Федерации, границы которой можно четко определить на основании закона (см. комментарий к ст.84 ЗК).

2. Правовой режим земель в соответствии с п.2 ст.7 ЗК определяется с учетом их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Вместе с тем п.2 комментируемой статьи устанавливает, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. В данном случае не понятно, что следует понимать под зонированием территории поселения, - деятельность органов власти по установлению порядка использования земель поселений либо разделение земель поселений на территориальные зоны с целью определения их разрешенного использования.

До введения в действие ЗК отношения по зонированию территорий поселений регламентировались лишь нормами градостроительного законодательства (ст.1, 37, 39 и др. ГСК), которые предусматривали два вида зонирования территорий поселений: зонирование территорий при осуществлении градостроительного планирования развития территорий и поселений (т.н. функциональное зонирование) и правовое зонирование, т.е. деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий поселений. При этом ни критериев отграничения одного вида от другого, ни четкого порядка их осуществления установлено не было.

ЗК в принципе изменил подход к зонированию территорий поселений, фактически объединив оба вида зонирования, предусмотренные ГСК. Теперь вся территория поселения подлежит разделению только на территориальные зоны. Результаты такого разделения отражаются в документах зонирования, которые в соответствии с градостроительным законодательством (ст.39 ГСК) составляют часть правил землепользования и застройки и поэтому утверждаются и изменяются этими правилами.

Правила землепользования и застройки - нормативные правовые акты, которые устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на территориях поселений и разрабатываются, утверждаются и реализуются органами местного самоуправления. Исключение из этого правила составляют лишь города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, для которых данные правила утверждаются законами этих городов - субъектов РФ (п.2 ст.83 ЗК, п.1 ст.39 ГСК).

3. Пункт 3 комментируемой статьи обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные в соответствии с законом на управление и распоряжение земельными участками, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях застройки руководствоваться генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

Генеральный план - градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений (ст.35 ГСК). Генеральный план признается основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направление и границы развития территорий городских и сельских поселений, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

На основе генерального плана разрабатываются документы зонирования. Однако, как показывает практика, большинство городских и сельских поселений не имеют генеральных планов (либо информация, содержащаяся в них, в значительной мере устарела). Поэтому для проведения зонирования в этом случае на основании существующего использования земельных участков необходимо принятие решения органа местного самоуправления о планируемом использовании земель.

Таким образом, законодательство предусматривает необходимость включения в документацию, указанную в п.3 комментируемой статьи, информации о возможности изъятия тех или иных земельных участков для публичных нужд. Вместе с тем законом не определено, в какой форме такая информация должна присутствовать в данной документации.

Статья 84. Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления

1. В п.1 комментируемой статьи содержится понятие черты поселения, которая представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Из содержания нормы п.2 ст.83 ЗК следует, что черта поселения должна совпадать с его административными границами.

2. Закон определяет, что черта поселения должна устанавливаться на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации (п.2 ст.84 ЗК). Данное требование связано с тем, что установление черты поселения затрагивает интересы как самого поселения, так и смежных с ним иных муниципальных образований.

ЗК относит проекты черты поселений к градостроительной документации. В соответствии с ГСК (ст.36) проекты черты городского и сельского поселений разрабатываются на основе генеральных планов поселений органами местного самоуправления. При этом проекты черты малых городов и поселков, сельских поселений могут разрабатываться в составе генеральных планов этих поселений.

Черта поселений согласно п.2 комментируемой статьи должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Однако необходимо отметить, что такая черта во всяком случае должна быть установлена по границам земельных участков, находящихся в любой форме собственности и включенных в состав поселений, поскольку земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель (см. пп.8 п.1 ст.1, п.2 ст.7 ЗК).

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает общее правило, согласно которому утверждение и изменение черты поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ. Исключения из этого правила составляют случаи утверждения и изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также черты городских поселений, входящих в состав ЗАТО. Безусловно, утверждению подлежит не сама черта поселения, как об этом говорит ЗК, а документ, ее отображающий, т.е. проект черты поселения. ГСК (п.3 ст.36) предусматривает, что проекты черты поселений должны утверждаться по согласованию с органами местного самоуправления сопредельных территорий.

Проекты черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и аналогичных органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и аналогичных органов Ленинградской области. Ранее проекты черты городов федерального значения должны были утверждаться Правительством РФ (п.4 ст.36 ГСК).

Нововведением ЗК является положение о необходимости утверждения и изменения черты городов, входящих в состав ЗАТО, Правительством РФ. Это, очевидно, вызвано особой важностью таких поселений, поскольку в их пределах расположены стратегические объекты, в связи с чем территория и границы ЗАТО определяются с учетом особого режима безопасного функционирования этих объектов (см. ст.1 Закона о ЗАТО).

4. Установление в комментируемой статье (п.6) принципа, согласно которому включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, по меньшей мере, непонятно. О каких правах в данном случае идет речь? Если это права по использованию земель, определенные в гл.VI ЗК, то они по общему правилу п.1 ст.43 ЗК осуществляются указанными лицами по своему усмотрению. Если имеются в виду права, предусмотренные гл.III и IV ЗК, то их прекращение производится в соответствии с нормами гл.VII ЗК, и поэтому условия прекращения таких прав должны содержаться только в этой главе.

Статья 85. Состав земель поселений и зонирование территорий

1. Комментируемая статья содержит общие принципы зонирования территорий поселений. Вместе с тем сам порядок зонирования ЗК не регламентируется.

В ГСК данному вопросу посвящен ряд статей (ст.39-48), которые также не раскрывают содержание зонирования. Поэтому представляется необходимым разработать и принять соответствующий федеральный закон, регулирующий отношения, связанные с разделением земель городов и иных поселений на территориальные зоны, установлением принципов и порядка разработки градостроительных регламентов для этих зон и определения разрешенного использования земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами.

2. Пункт 1 комментируемой статьи содержит открытый перечень видов территориальных зон, о чем позволяет сделать вывод смысл иных норм данной статьи, а также норм градостроительного законодательства (в первую очередь ГСК). Основным критерием деления земель поселений на территориальные зоны различных видов выступает возможность использования земельных участков в рамках того или иного функционального назначения. Виды функционального назначения земель поселения (названные в п.2 ст.85 ЗК различными видами использования земельных участков) определяют родовые признаки отнесения земельных участков к конкретной территориальной зоне. Иными словами, название вида территориальной зоны должно совпадать с названием функционального назначения земель, входящих в ее состав.

ЗК не предусматривает до отнесения земельных участков к территориальным зонам предварительного деления земель поселений на территории различного функционального назначения (см. ст.37 ГСК и п.2 комментария к ст.83 ЗК). В связи с этим могут возникнуть большие сложности при непосредственном формировании территориальных зон, поскольку в любом случае необходимо заранее знать, какие земли поселения предназначены для застройки, а какие предполагается использовать для других нужд; какие виды застройки уже существуют, а какие - планируются. Такая информация должна содержаться в Генеральном плане поселения или (при его отсутствии) в решении органа местного самоуправления о планируемом использовании зонируемых земель. Без нее зонирование территорий поселения, предусмотренное ЗК, практически невозможно.

3. Абзац 1 п.2 комментируемой статьи устанавливает принцип, согласно которому земельный участок не может быть включен одновременно в несколько территориальных зон.

В соответствии с п.3 ст.39 ГСК границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.

4. В пределах территории поселения, используемой в соответствии с каким-либо функциональным назначением, устанавливается (как правило, в городах) несколько территориальных зон, различающихся параметрами застройки и (или) степенью интенсивности использования земельных участков в их границах, а также вариантами сочетания различных видов использования (фактически функционального назначения) земельных участков. Абзац 2 п.2 комментируемой статьи определяет, что основным признаком, позволяющим отличить одну территориальную зону от другой, выступает градостроительный регламент, устанавливаемый правилами землепользования и застройки индивидуально для каждой такой зоны.

Градостроительный регламент - ключевой документ для определения правового режима земельного участка в поселении (абз.3 п.2 ст.85 ЗК). Он устанавливает виды разрешенного использования земельного участка, расположенного в границах той или иной территориальной зоны, любой из которых правообладатель может выбрать по своему усмотрению (п.3 ст.85 ЗК). Данное положение является нововведением ЗК.

В соответствии с п.4 ст.39 ГСК правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости.

5. Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает случаи несоответствия фактического использования земельного участка установленному градостроительным регламентом (в законе это названо несоответствием земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости градостроительному регламенту, что не совсем корректно), а также последствия такого несоответствия.

Очевидно, что законодательством в данной норме подразумевались в первую очередь те случаи, когда при установлении градостроительного регламента территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков изначально предполагалось принять отличными от фактического использования этих участков.

В данной ситуации такие земельные участки могут использоваться без установления срока проведения их фактического использования в соответствии с видами разрешенного использования, за исключением случаев, когда фактическое использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Вместе с тем ЗК наделяет органы местного самоуправления правом вводить запрет на использование таких земельных участков до его приведения в соответствие с установленными градостроительным регламентом видами разрешенного использования, а также устанавливать сроки приведения фактического использования участков в соответствие с градостроительным регламентом.

В случаях, когда реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости или строительство новых объектов недвижимости на указанных земельных участках осуществляется не в соответствии с градостроительным регламентом, такая деятельность будет носить характер умышленно совершенного административного правонарушения (см. ст.7.1 КоАП).

6. Пункты 5-11 комментируемой статьи посвящены описанию различных видов территориальных зон: жилых, общественно-деловых, производственных, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационных, особо охраняемых территорий, сельскохозяйственного использования.

Необходимо отметить, что ГСК включает целый комплекс статей (ст. 41-48), содержащих характеристику всех видов территориальных зон, перечисленных в ст.40 ЗК.

Анализируемые нормы ЗК практически не добавляют ничего нового в характеристики территориальных зон в поселениях, содержащиеся в ГСК, за исключением одного положения, которое ввела комментируемая статья.

ЗК предусматривает, что особо охраняемые природные территории и природные объекты в пределах черты поселений могут выделяться в качестве самостоятельного вида территориальных зон (п.10 ст.85 ЗК). Более того, для них устанавливается сложный правовой режим, сочетающий в себе требования земельного законодательства в области использования и охраны земель особо охраняемых природных территорий и объектов (ст.94-100 ЗК) и предписания градостроительных регламентов. ГСК такие территории включаются в рекреационные зоны (ст.45).

7. В п.12 комментируемой статьи устанавливается специальный правовой режим для земельных участков общего пользования. В частности, предусматривается возможность включения их в состав различных территориальных зон. В связи с этим необходимо отметить, что при подобном включении (а земельные участки общего пользования будут практически в любой территориальной зоне) в каждом градостроительном регламенте должны устанавливаться особые условия использования этих земельных участков, причем с указанием каждого такого земельного участка.

Земельные участки общего пользования предоставляются частным лицам только на правах пользования.

Статья 86. Пригородные зоны

1. ЗК не дает определения понятия "пригородная зона". Во многом это связано с тем, что данное понятие - одно из самых неоднозначных в комплексном земельном и градостроительном правовом регулировании.

В соответствии с ГСК пригородная зона - территория, которая включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города (территория резерва для развития поселения), для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций (п.1 ст.49).

Фактически пригородная зона представляет собой трансцелевую подкатегорию земель (в той мере, в какой ЗК позволяет ее так характеризовать) со специальным правовым режимом, характерными чертами которого являются:

1) привязка пригородной зоны только к городским поселениям;

2) непосредственное примыкание пригородной зоны к городской черте;

3) невключенность пригородной зоны в состав земель иных поселений*(66);

4) четкая хозяйственная, социальная и природная связь пригородной зоны с городом, позволяющая говорить о ее единственном предназначении как плацдарма для экспансии города за пределы его черты (хотя ГСК и говорит о развитии не только города, но и входящих в пригородную зону иных поселений).

На территориях пригородных зон осуществляется зонирование, причем как на уровне документов градостроительного планирования развития территорий субъектов РФ, так и на уровне генеральных планов городов (п.2 ст.50 ГСК).

2. Очевидно, что в пригородные зоны могут включаться земли различных (отличных от земель соответствующего города) категорий.

Согласно п.2 и 5 комментируемой статьи в пригородных зонах могут выделяться:

1) земли сельскохозяйственного производства (это могут быть как земли сельскохозяйственного назначения, так и земли сельскохозяйственного использования в составе иных поселений);

2) зоны отдыха населения (земли рекреационного назначения в составе земель особо охраняемых территорий и объектов);

3) резервные земли для развития города (ГСК относит к ним земли входящих в пригородные зоны территорий иных городских и сельских поселений);

4) зеленые зоны, которые в соответствии с п.4 ст.98 ЗК относятся к землям рекреационного назначения.

Логичным будет предложить, что в состав пригородных зон могут включаться и земли других категорий, например земли лесного фонда, земли промышленности, транспорта, связи, иного специального назначения и т.п.

3. По общему правилу границы и правовой режим пригородных зон устанавливаются законами субъектов РФ (п.4 ст.86 ЗК). Исключение составляют лишь города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, формирование пригородных зон которых сопряжено со сложностями, связанными с тем, что эти зоны всегда будут входить в состав территории другого субъекта РФ (соответственно Московской и Ленинградской областей). В связи с этим границы и правовой режим данных пригородных зон устанавливаются федеральными законами (п.5 ст.86 ЗК).

4. Анализ земельного и природоохранного законодательства позволяет сделать вывод о том, что понятие и статус зеленых зон весьма неоднозначны. Так, как уже отмечалось выше, ЗК включает зеленые зоны в пригородные зоны и относит их к землям рекреационного назначения в составе земель особо охраняемых территорий и объектов. Вместе с тем п.6 комментируемой статьи предусматривает, что зеленые зоны могут быть заняты лесами первой группы, перевод которых в земли иных категорий должен производиться только по решениям Правительства РФ. Кроме того, Закон об особо охраняемых территориях вводит понятие зеленого фонда городских и сельских поселений, в которые входят зеленые зоны в границах этих поселений (ст.61).

Таким образом, закон не дает определения понятия зеленых зон и четкого указания на их принадлежность к той или иной категории земель.

Глава XVI. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности
и земли иного специального назначения

Статья 87. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения

1. Настоящей главой ЗК определены основы правового режима земель, выполняющих одну из наиболее важных функций как в экономике России, так и в обеспечении фундаментальных научных исследований и безопасности. Общая специфика использования земель данной категории заключается в том, что они являются прежде всего территорией, базой размещения и эксплуатации различного рода инженерных строений и сооружений. Это накладывает особый отпечаток на правовой порядок владения, пользования и распоряжения такими землями.

При этом к данной категории относятся не только земли, уже используемые в указанных целях, но и земли, не занятые соответствующими строениями и сооружениями, но обеспечивающие их функционирование или предназначенные для такого использования. Установление данной нормы дает возможность включить в состав этих земель охранные зоны и иные земли, не непосредственно, но косвенно вовлеченные в соответствующие процессы. Кроме того, утверждение данного положения объясняется необходимостью обеспечения объектов, перечисленных в п.1 комментируемой статьи, территориями для развития производственной и иной деятельности. Разумеется, нормы об обороте земельных участков как недвижимых вещей дают возможность приобрести дополнительные земельные участки путем совершения сделки. Но установленная возможность заранее "зарезервировать" земельный участок для запланированного развития предприятия или размещения оборонных объектов упрощает задачу.

2. Комментируемой статьей определены основные критерии, дающие возможность отграничить данную категорию земель от иных, установленных ст.7 ЗК. При этом как данная статья, так и другие статьи комментируемой главы исходят из того, что земли должны принадлежать одной категории, с тем, чтобы избежать пересечения правовых режимов использования земель разных категорий, когда одни нормативные требования накладываются на требования, установленные для земельных участков иного целевого назначения, создавая противоречие.

Так, комментируемой статьей определено, что к землям промышленности, транспорта и иного специального назначения относятся земли вне черты поселений. Это означает, что на земельные участки, занятые промышленными, энергетическими и иными объектами, которые вне населенного пункта создавали бы предпосылки для отнесения земель под ними к категории, установленной гл.XVI ЗК, статьи данной главы не распространяются. Напротив, на такие земли распространяются положения статьи ЗК, устанавливающие особенности использов