Земля как природный объект и природный ресурс. Земля как природный ресурс. Земля как природный объект
Как природный объект, понятие земли, сформулировано в законе «Об охране окружающей среды». Это компонента окружающей среды, находящаяся во взаимосвязи с другими компонентами и обладающая определёнными свойствами.
Природный ресурс – это некие способности для тех или иных природных объектов удовлетворять те или иные потребности. В связи с этим, рассматривая землю именно как природный объект, как природный ресурс, законодатель делит все земли в пределах территории РФ на семь категорий по их целевому назначению.
Категории земель в отличие от понятия категории земельного участка, понимаются, прежде всего, как категории, связанные с регулированием отношений, возникающих в сфере государственного управления, использования и охраны земель.
Целевое предназначение категорий земель сложилось исторически в период советской власти. Оно пришло на смену делению земель в зависимости от их назначения и в зависимости от того, кто ими мог обладать. Ранее, в императорской России выделяли: казённые земли, земли Императорского двора, общинные земли, а также земли населённых пунктов. В советский период времени, когда была устранена частная собственность на землю, все земли являлись объектом исключительной государственной собственности и составляли единый земельный фонд. Категория «фонд» обычно описывает имущество, которое принадлежит на правах собственности тому или иному субъекта. С момента приватизации, термин и категория «земельный фонд» ушёл из употребления, сохранилось лишь понятие земель.
Когда мы рассматриваем деление земель на категории, то мы можем сказать, что земля выступает как природный ресурс. Любой земельный участок может быть использован для возведения на нём зданий, строений, сооружений; для добычи на нём полезных ископаемых; для размещения соответствующих природных объектов, для целей сельского хозяйства, для перемещения по поверхности земли.
Однако законодатель в отдельных случаях ограничивает возможности, пределы и виды пользования земельным участком.
Статья 7 ЗК РФ содержит правило, в соответствии с которым земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1. Земли сельскохозяйственного назначения . Это земли, используемые для с/х целей или предназначенные для этих целей.
Используемые земли – это земли, которые подразделяются:
· Сельскохозяйственные угодья – земельные участки, непосредственно предназначенные для выращивания с/х продукции (пашни, пастбища);
· Земли, на которых размещаются объекты инфраструктуры, включая нежилые строения и здания, а также объекты первичной переработки с/х продукции.
По действующему законодательству особенности оборота земель с/х назначения устанавливаются лишь в отношении с/х угодий. Что касается других видов с/х земель, включая земли, предоставляемые для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, то оборот этих земель осуществляется по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством.
Итак, мы видим, что для земель с/х назначения характерны следующие ресурсы: возможность использования почв для выращивания с/х продукции, а также поверхности для размещения соответствующих объектов.
2. Земли населённых пунктов . К этим землям относятся все земли в пределах городской или поселковой черты, т.е. внешней границы, отделяющей земли населённых пунктов от земель других категорий. Эта черта устанавливается законами субъектов РФ, а в Москве и Санкт-Петербурге – федеральным законом, поскольку в этом случае черта населённого пункта совпадает с границей субъекта федерации, хотя с точки зрения административного режима те же земли в пределах городской черты Москвы и СПб включают в себя и другие населённые пункты и т.н. межселенные территории. Хотя с точки зрения правового режима, устанавливаемого земельным законодательством, это всё земли населённого пункта.
Правовой режим земель населённых пунктов регулируется актами градостроительного планирования, к которым относятся:
· Генеральный план по развитию населённого пункта,
· Правила землепользования и застройки.
Особенность регулирования состоит в том, что земли населённых пунктов делятся на функциональные зоны, в соответствии с которыми устанавливается разрешённое использование земельных участков. Выделяют, в частности, жилые зоны, общественно-деловые зоны, зоны размещения объектов промышленности, зоны с/х использования. По сути, внутри зонирования содержатся практически все категории земель. Так что населённый пункт, по сути, включает в себя самые разнообразные земельные участки. Это зонирование и определяет правовой режим использования земельных участков в пределах населённого пункта. Более того, в соответствии с этими зонами предъявляются определённые требования не только к использованию земельного участка, но и к объектам недвижимости, возводимым на территории населённого пункта. Например, требования высотности.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности и земли иного специального назначения . На самом деле это все земли, которые не используются, хотя могут использоваться в с/х целях. Они предназначены для размещения определённых объектов, для осуществления несельскохозяйственной и неводохозяйственной деятельности за пределами населённого пункта. Это размещение объектов промышленности, оборонных объектов, объектов транспорта.
Особенность этих земель заключается в том, что их целевое назначение это, прежде всего, использование земли как поверхности для размещения соответствующих объектов.
Некоторые виды объектов за собой тянут ещё и определённый режим использования не только данной территории, но и прилегающих территорий: например, отдельные виды объектов высокого класса опасности, которые требует установления рядом с собой санитарно-защитных зон.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов . Это земли, на которых располагаются особо охраняемые природные объекты, а также памятники истории и культуры, объекты культурного наследия. Здесь тоже нужно понимать, что к ним относятся земли, на которых размещаются соответствующие объекты. Есть глубокое заблуждение, когда в состав земель особо охраняемых природных территорий включают и охранные зоны данных объектов. Охранные зоны могут, как входить в состав соответствующих земель, так и быть обременением, которое устанавливается в отношении использования иных категорий земель.
5. Земли лесного фонда. К ним относятся лесные участки, находящиеся в федеральной собственности и занятые произрастающей древесно-кустарниковой растительностью, а также лесные участки, предназначенные для размещения объектов лесной инфраструктуры, временные склады и другие сооружения. Здесь необходимо иметь в виду, что понятие лесного участка и понятие земель лесного фонда – это понятия земель, полностью не совпадающие. Т.е. за пределами земель лесного фонда также существуют лесные участки, которые могут входить в состав земель с/х назначения, в состав земель обороны и безопасности. Например, пограничные зоны. На них могут быть лесные участки, но они относятся к землям обороны. Земли населённых пунктов тоже могут включать в себя лесные участки – городские леса, но у них другой режим. Т.е. особенность земель лесного фонда заключается в том, что, это, прежде всего, это учётные величины. Это земельные участки, находящиеся в федеральной собственности в качестве учётной категории входящие в состав земель лесного фонда.
Когда писалась последняя редакция ЛК РФ, то пытались сформулировать понятие леса. Как мы будем определять, что такое лес? В старом ЛК это понятие включало в себя практически весь биогеоценоз на данной территории: растительность, почву, животные, микроорганизмы. Т.е. лес был очень сложен как правовая категория, но с естественно-научной точки зрения это было правильно.
Особенность природных объектов состоит в том, что они меняются, а право требует формальной определённости. Природа же неформальна.
6. Земли водного фонда . Это земли, на которых расположены водные объекты, а также земли, на которых располагаются гидротехнические сооружения. К последним относятся все искусственно созданные сооружения, направленные на изменение водного режима (дамбы, плотины, ГЭС и т.п.)
7. Земли запаса . К землям запаса относятся все земли, которые не закреплены на титульном праве за кем-либо. Здесь есть известное противоречие, также как оно есть и во многих других категориях. К землям запаса не относятся земли фондов перераспределения сельскохозяйственных земель (при характеристике сельскохозяйственных земель мы упоминали, что к сельскохозяйственным землям относятся не только земли, используемые для ведения сельского хозяйства, но и предназначенные для этих целей – земли т.н. фондов перераспределения земель, а таковыми землями являются земельные участки, которые были изъяты ранее, земельные участки, относящиеся к т.н. невостребованным земельным долям и т.д.).
Нужно сказать, что земли запаса – это достаточно большая часть земель, это земли, которые относятся к земельному фонду Крайнего Севера, которые не относятся к землям лесного фонда и не используются для каких-либо целей.
Это не значит, что эти земли не могут использоваться: они используются в рамках т.н. общего пользования .
Категории земель крайне неоднородны, и по сути, это те или иные вариации, связанные с использованием того или иного ресурса. Они подчинены либо цели использования, либо в зависимости от объекта, расположенного на данной территории, либо от свойств самих земельных участков. Соответственно, основным способом отнесения земель к той или иной категории, являются акты планирования. Целевое назначение определяется в рамках государственного кадастрового учёта, кроме того, в соответствии со ст. 8 ЗК характеристика земель в соответствии с их категорией указывается в актах органов исполнительной власти всех уровней о предоставлении земельных участков, в договорах, предметом которых являются земельные участки, в документах государственного кадастрового учёта, в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в иных документах в случаях, установленных законом.
Кроме того, целевое назначение земель выступает в качестве обременения, устанавливаемого публичной властью, ограничение права собственности и иных прав. При переходе прав от одного лица к другому целевое назначение земель сохраняется.
Собственники, а также иные пользователи земельных участков не могут самостоятельно изменить целевое назначение земель. Целевое назначение земель может быть изменено лишь уполномоченным органом публичной власти. По общему правилу перевод земель из одной категории в другую осуществляется в зависимости от принадлежности земельных участков, а также их целевого назначения. Здесь реализуется ещё один принцип земельного права: право власти в земельных отношениях преобладает над правом собственности. В случаях, когда земельные участки принадлежат на праве собственности публичным образованиям, одновременно осуществляется и право собственности, и право власти. соответственно, земли федеральной собственности, их целевое назначение могут быть изменены только Правительством РФ, назначение земель субъектов – ОИВ субъектов РФ, земли в муниципальной собственности: целевое назначение изменяется органами местного самоуправления.
В тех случаях, когда земли находятся в частной собственности, то целевое назначение изменяется органами местного самоуправления за исключением тех случаев, когда речь идет об изменении целевого назначения земель с/х назначения, даже в том случае, если они являются объектами муниципальной собственности. Полномочиями по изменению целевого назначения обладают ОИВ субъектов РФ.
Перевод земель в состав земель населённых пунктов осуществляется посредством изменения или установления границ населённых пунктов. Это нужно понимать, поскольку существуют противоречия: в тех случаях, когда речь идёт о дачных, садовых некоммерческих объединениях граждан, то они располагаются на т.н. межселенных территориях. С другой стороны в соответствии с решением КС РФ и соответствующему закону допускается регистрация по месту жительства на территории соответствующих объединений, т.е. допускается регистрация по месту жительства вне границ населённых пунктов. Другой случай возможности постоянного проживания людей вне границ населённого пункта – это случай проживания на землях с/х назначения, например, предназначенных для ведения КФХ; служебные земельные наделы.
Порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другую устанавливается ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Причём этот закон устанавливает порядок и процедуры изменения целевого назначения как земель, так и земельных участков, определяет состав документов, направляемых в уполномоченные органы.
Закон устанавливает санкцию за нарушение указанного порядка посредством признания недействительным актов об отнесении земель и земельных участков к той или иной категории, и переводе их из одной категории в другую. Например, если орган местного самоуправления осуществил перевод земель или земельных участков с/х назначения, то такой акт является недействительным. В качестве правового последствия может выступать в т.ч. обязанность сноса строения, которое было построено после такого перевода и другие негативные последствий.
5. Экономика землепользования
5.1. Особенности землепользования
5.1.1. Земля как природный ресурс
Любая деятельность человека - производственная, коммерческая и пр. - неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.
Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:
Пространственной ограниченностью;
- невозможностью перемещения
без существенного нарушения ее характеристик;
- тем, что является непременным
условием любой хозяйственной и общественной деятельности.
Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:
Производительная
способность;
- возможность улучшения качества
при рациональном использовании;
- существенное повышение ценности
при изменении целевого назначения.
Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.
Уникальное свойство земли - ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.
Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.
Земельный участок - часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.
Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.
Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.
Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка - его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.
Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.
Важная составляющая ценности объекта недвижимости - экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.
Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические
параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок - собственность,
пользование, аренда - существенно различаются его ценность и стоимость размещенных
на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только
как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное
средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель
выступает их продуктивность, во
многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка.
По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы
почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке
сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения.
Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки .
Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.
Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества - асфальтированные гравийным, грунтовым - сравниваются с их средним эквивалентом.
Технологическая оценка местоположения земельного участка
производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое
влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты
на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных
материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.
Несмотря на функциональные различия земель, на которых
осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как
пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся
в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья - источник
расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.
В соответствии с российским земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землепользователем (земельным собственником) производятся компенсационные платежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для увеличения продукции с других участков земель.
Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.
5.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования
Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения.
Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использование, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользования. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это:
Научное прогнозирование
земельных преобразований;
- обеспечение единой государственной
политики в планировании и организации рационального использования и охраны
земель всех категорий независимо от форм собственности;
- контроль за целевым использованием
земель;
- формирование экологически
и экономически обоснованных, компактных и оптимальных по площади землепользований;
- обеспечение надежного функционирования
различных производств путем создания для них необходимых территориальных условий;
- подготовка и выдача документов,
удостоверяющих право на землю.
Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства решаются следующие задачи:
Разработка
программ использования и охраны земель на основе градостроительных, экологических
и экономических характеристик территории;
- формирование земельных участков
по единой государственной системе и их техническое оформление;
- разработка проектов создания
и упорядочения землепользования с устранением различных неудобств;
- установление границ земельных
участков, отвод земельных участков в натуре, составление документов для оформления
прав на земельные участки;
- закрепление и изменение
на местности черты городов, поселков и сельских поселений;
- проведение инвентаризации
с выявлением неиспользуемых, нерационально используемых и используемых не
по целевому назначению земель;
- выполнение земельно-оценочных
работ.
Для объектов недвижимости наиболее важной практической задачей, решаемой методами землеустройства, является отвод участка в натуре (на местности). В результате устанавливается граница объекта недвижимости, земельной собственности, землепользования. В состав документации по отводу участка включаются описание границ, планы границ, каталоги координат межевых знаков. Работы ведутся на материалах кадастровых съемок с использованием карт и планов, на которых фиксируются местоположение, границы, площади и правовой статус земельного участка с объектами другой недвижимости, топографические и иные элементы местности.
Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованными государственными и общественными организациями и учреждениями и утверждается в зависимости от уровня разрабатываемой документации соответствующим органом государственной исполнительной власти и местного самоуправления.
Проектно-изыскательские работы, выполненные землеустроительными предприятиями и частными лицами без лицензии, признаются недействительными. Разработчики землеустроительной документации несут ответственность за экономическую и экологическую обоснованность мероприятий, предусмотренных в проектах землеустройства.
В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается несколько вариантов проектного решения, и осуществляются расчеты экономической эффективности по каждому из них. Окончательный вариант проекта - наиболее экономически выгодное и экологически безопасное проектное решение.
5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.
Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользований и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.
Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) - одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный земельный участок или земельный массив.
Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистрации, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легкораспознаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.
Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующего планово-картографического материала. Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель. Юридический документ - свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.
Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.
Кадастровая оценка выполняется для установления объективной
ценности земель и используется в основном для определения
налогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного
района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей.
Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности,
спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка
земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности
и местоположение. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится
на основе их функционального назначения, местоположения, социального и инженерно-транспортного
обустройства, плотности застройки, экологического состояния и престижности.
Информационное обеспечение государственного земельного кадастра осуществляется проведением топографо-геодезических, аэросъемочных, картографических работ, почвенных, геологических, геоботанических и инженерных обследований и изысканий, инвентаризации земель, сбором и обобщением информации о рыночных продажах земельных участков и других объектов недвижимости. Современное информационное обеспечение рынка недвижимости формируется государственными агентствами по оценке земель, создаваемыми на базе институтов и предприятий по землеустройству. Ведется разработка и освоение Государственной автоматизированной системы земельного кадастра России для накопления, обработки и выдачи земельно-кадастровой информации в автоматизированном режиме.
5.1.5. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования
Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное и целевое использование земель всех категорий. Мероприятия по охране земель должны предотвращать их деградацию путем стимулирования природоохранных технологий, осуществления компенсационных выплат за ухудшение качества земель. Они предусматривают действия по экономии ценных и продуктивных угодий.
В интересах охраны здоровья людей, окружающей природной среды установлены нормативы предельно допустимых концентраций химических, бактериальных, радиоактивных и других вредных веществ в почве. В процессе проектирования, размещения, строительства и ввода в эксплуатацию новых и реконструируемых зданий, строений, сооружений и других объектов, а также при использовании технологий, отрицательно влияющих на состояние земель, должны строго выполняться природоохранные нормативы. Последствия влияния защитных мероприятий на состояние земель оцениваются по результатам государственных санитарно-гигиенической и экологической экспертиз.
Для повышения заинтересованности собственников земель, землепользователей и арендаторов в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности предусмотрено экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель. Собственникам земель, землепользователям и арендаторам в ряде случаев предусматривается полная или частичная компенсация затрат, связанных с земельными улучшениями.
Предприятия, организации и граждане, допустившие радиоактивное, химическое или иное загрязнение земель, ухудшение их качества как объекта недвижимости, компенсируют затраты на дезактивацию, возмещают убытки собственникам земель, землепользователям, а также потери.
| Предыдущая |
Агапиева Р.И.
Учебное пособие
по МДК.01.01
«Управление территориями и недвижимым имуществом»
ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом»
для специальности
СПО 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»
Санкт-Петербург
Организация-разработчик: Санкт Петербургское государственное бюджетное профес-сиональное образовательное учреждение Колледж строительной индустрии и городского хозяйства
Учебное пособие рассмотрено предметной цикловой комиссией колледжа и рекомендовано для использования в учебном процессе - протокол № от. .2017.
Председатель предметной (цикловой) комиссии / С.В.Пименова/
1. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА.. 8
1.1. Земля как природный ресурс и главное средство производства. 8
1.1.1. Земельные ресурсы России и их использование. 8
1.1.2. Понятие, цели и задачи землеустройства. 9
1.1.3. Землеустройство как социально-экономический процесс. 10
1.2. Виды, формы, принципы и содержание землеустройства. 10
1.3. Городское землепользование в России. Межевание земель. 12
1.4. Особенности землеустроительных процедур урбанизированных территорий. 14
1.5. Земельно-хозяйственное устройство населенных пунктов. 15
2. УСТРОЙСТВО ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ. 16
2.1. Состав городских земель и их функциональное назначение. 16
2.2. Требования, предъявляемые к размещению городских земель. 18
2.3. Порядок и методы установления площади различных категорий городских земель. 19
3. ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА ГОРОДОВ И ПОСЕЛКОВ 21
3.1. Составление проекта земельно-хозяйственного устройства городов и поселков. 21
3.3. Принципы землеустроительного проектирования. 23
3.4. Распределение земель между пользователями. 23
3.5. Рассмотрение, утверждение и перенесение проекта в натуру. 24
3.6. Графические и текстовые материалы проекта. 25
3.7. Прогнозные и предпроектные землеустроительные разработки. 25
4. ОСНОВЫ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА.. 28
4.1. Понятие и задачи внутрихозяйственного землеустройства. Разновидности и типы.. 28
4.2. Назначение, принципы и задачи землеустройства административного района. 29
5. ПОНЯТИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ... 32
5.2. Формы и методы государственного управления землепользованием.. 33
6. ОРГАНЫ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ 35
6.1. Органы общей компетенции и органы специальной компетенции. 35
6.2. Правовые функции государственного управления землепользованием.. 36
7. ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТ РЕГУЛИРОВАНИЯ.. 39
7.1. Земельно-имущественный комплекс: понятие и классификация. Тройственная составляющая ЗИК 39
7.2. Условия и принципы регулирования земельно-имущественных отношений. 40
7.3. Механизм регулирования земельно-имущественных отношений в рыночной системе хозяйствования 41
7.4. Основные функции государственной системы управления земельно-имущественным комплексом 43
8. НАУЧНЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ И ВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВ 45
8.1. Типы классификаций кадастров. 45
8.2. Основное содержание и назначение Государственного кадастра недвижимости (ГКН) 47
8.3. Состав и классификация документов по ведению государственного кадастра недвижимости 49
8.4. Структура Государственных органов управления Государственным кадастром недвижимости 54
8.5. Межведомственные связи, их координация и совершенствование. 56
8.6. Системы идентификации объектов недвижимости, кадастровое деление территорий. 57
8.7. Инвентаризация и межевание земель населенных пунктов. 60
8.8. Кадастровая информация: сбор, хранение, анализ, актуализация кадастровой информации. 63
8.9. Реестр собственников земельных участков (налогоплательщиков), единый реестр земельных участков (земель) 64
8.10. Положения природного и экологического блоков в системах кадастров, их влияние на экономические и правовые основы.. 65
9. ГЕОГРАФИЧЕСКИЕ И ЗЕМЕЛЬНО-ИНФОРМАЦИОННЫЕ СИСТЕМЫ... 68
9.1. Автоматизированная информационная система кадастра. 68
9.2. Базы данных. 69
9.3. СУБД, их функции и структура. Основные характеристики современных СУБД.. 70
9.4. Системы защиты кадастровой информации. 72
10. МЕТОДЫ, ПРИЕМЫ И ПОРЯДОК ВЕДЕНИЯ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬ. 75
10.1. Предмет и объект мониторинга. Основные цели и содержание мониторинга земель. 75
10.2. Особенности ведения мониторинга городских земель. 77
10.3. Техническое обеспечение мониторинга земель. 79
10.4. Организация мониторинга земель. 83
10.5. Охрана земель и контроль за состоянием и использованием земель. 84
11. ЗАГРЯЗНЕНИЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ КАК ГЛОБАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА СОВРЕМЕННОСТИ 86
11.1. Источники и виды техногенного воздействия на окружающую среду. 86
11.2. Характеристика проявления и анализ основных негативных процессов. 90
11.3. Показатели оценки состояния атмосферы, водных объектов, рельефа, почв, растительности 93
11.4. Окружающая среда и техногенные воздействия. 95
11.4.1. Влияние функциональных зон на экологические ситуации. 95
11.4.2. Устойчивые компоненты окружающей среды к техногенному воздействию.. 97
12. ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ НОРМИРОВАНИЕ ВОЗДЕЙСТВИЙ НА ОКРУЖАЮЩУЮ СРЕДУ.. 101
12.1. Нормирование в области охраны окружающей среды.. 101
12.2. Государственный экологический мониторинг. 104
12.2.1. Экологический мониторинг, виды мониторинга. 104
12.2.2. Экологический контроль и экологическая экспертиза. 107
12.2.3. Оценка экологического риска. 108
12.3. Организация мониторинга земельных ресурсов. 109
12.3.1. Мониторинг земельных ресурсов. Понятие, задачи, уровни организации. 109
12.3.2. Виды наблюдений при ведении мониторинга земель. 110
12.3.3. Подсистемы мониторинга земель в соответствии с категориями земель. 110
12.3.4. Объекты и процессы оценки и прогноза при мониторинге земель. 111
13. ОХРАНА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ КАК ОДНА ИЗ ВАЖНЕЙШИХ СОВРЕМЕННЫХ ЗАДАЧ ЧЕЛОВЕЧЕСТВА.. 112
13.1. Основные принципы охраны окружающей среды и основные механизмы природоохранной деятельности. 112
13.2. Природопользование в Российской Федерации. 115
13.2.1. Основы рационального природопользования. 115
13.2.2. Безотходные и малоотходные производства, основные принципы их создания. 115
13.2.3. Безотходное потребление. 116
14. ОХРАНА И РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ. 117
14.1. Использование и охрана земельных ресурсов. 117
14.1.1. «Земельные ресурсы» и классификация земель по их целевому назначению.. 117
14.1.2. Современные проблемы охраны земель. 117
14.1.3. Показатели оценки использования земель. 119
14.1.4. Пути повышение эффективности использования земель. 119
14.2. Управление использованием и охраной земельных ресурсов. 119
14.2.1. Государственное регулирование использования и охраны земельных ресурсов. 119
14.2.2. Система государственных органов, осуществляющих функции государственного регулирования использования и охраны земельных ресурсов. 121
14.3. Промышленное освоение земельных ресурсов. 122
14.3.1. Охрана и использование земельных ресурсов при промышленном освоении. 122
14.3.2. Нарушение и восстановление земель. 123
14.3.3. Рекультивация нарушенных земель. 124
14.3.4. Мелиорация, использование мелиоративных земель. 124
15. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ, МЕТОД ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ЗАДАЧИ ПРАВОВЫХ ОСНОВ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ.. 127
15.1. Земельное право – самостоятельная отрасль российского права. 127
15.1.1. Понятие, предмет и методы земельного права. 127
15.1.2. Проблемы развития и регулирования земельных отношений. 128
15.1.3. Элементы и принципы земельных отношений. 129
15.2. Правовое регулирование земельных отношений. 130
15.2.1. Конституционные и специальные принципы земельного законодательства. 130
15.2.2. Земельно-правовые нормы и земельные правоотношения. Их классификация. 132
15.2.3. Институт земельного права. 134
15.3. Правовые основы управления земельными ресурсами. 135
15.3.1. Система правовых и административных мер, направленных на организацию управления земельными ресурсами и их использованием.. 135
15.3.2. Субъекты и объекты земельных правоотношений. 137
15.4. Правовое использование земель на территории Российской Федерации. 138
15.4.1. Формы собственности на землю.. 138
15.4.2. Правовой режим использования земель на территории РФ.. 140
15.4.3. Отношения хозяйственного использования земель. 141
16. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ПРАВОВАЯ ОХРАНА.. 143
16.1. Правовой режим использования и охраны земель. 143
16.1.1. Понятие, признаки и сущность правового режима земель. 143
16.1.2. Принципы использования и охраны земель. 144
16.1.3. Правовое регулирование использования и охраны земель на федеральном и региональном уровне. 145
16.2. Правовые аспекты в области охраны окружающей среды.. 145
16.2.1. Единство правового режима земель. 145
16.2.2. Компетенция РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в сфере охраны окружающей среды.. 145
16.3. Система и сфера деятельности федеральных органов исполнительной власти в области охраны земель, окружающей среды и природопользования. 149
16.3.1. Система органов общего управления. 149
16.3.2. Система органов специального управления. 150
16.3.3. Система органов ведомственного управления. 150
16.4. Назначение земель в Российской Федерации. 151
16.4.1. Целевое назначение земель и состав земель в Российской Федерации. 151
16.4.2. Перевод земель с одной категории в другую.. 151
16.5. Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль) 155
17. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.. 157
17.1. Земельные правонарушения и их ответственность. 157
17.1.1. Понятие и виды земельных правонарушений. 157
17.1.2. Нормативное регулирование ответственности за нарушение земельного законодательства 157
17.1.3. Понятие и виды юридической ответственности в области земельного права. 158
17.2. Земельные споры.. 160
17.2.1. Общая характеристика земельных споров. 160
17.2.2. Виды и классификация. 161
17.3. Судебный порядок разрешения земельных споров в судах общей юрисдикции и в арбитражном суде 162
18. ЛАНДШАФТНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ.. 165
18.1. План-анализ территории и типовое проектное задание. Съемка участка........................165
19. ИНЖЕНЕРНАЯ ПОДГОТОВКА ТЕРРИТОРИИ.. 178
19.1. Общие положения по инженерной подготовке территории объекта ландшафтной архитектуры 178
19.2. Системы осушения на территории объекта ландшафтной архитектуры.. 180
19.3. Искусственное повышение поверхности. Восстановление нарушенных территорий. 182
20. ГИДРОТЕХНИЧЕСКОЕ ОБУСТРОЙСТВО ЛАНДШАФТА.. 185
20.1. Основные гидротехнические объекты в ландшафтном строительстве. 185
20.2. Садовые водоемы, водотоки, фонтаны. Схема подачи воды.. 186
20.3. Подсветка элементов сада. 188
20.4. Технологии очистки водоемов. 190
21. ОЗЕЛЕНЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ЛАНДШАФТНОЙ АРХИТЕКТУРЫ... 193
21.1. Подготовка территории объекта для ведения озеленительных работ. 193
21.2. Функции растений в композициях. Разновидности посадочных мест. 194
22. СТРОИТЕЛЬСТВО И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ЛАНДШАФТНОЙ АРХИТЕКТУРЫ... 196
22.1. Плоскостные элементы архитектуры: мощение, его виды, особенности. 196
22.2. Преобразование рельефа. Назначение и классификация малых архитектурных форм.. 199
22. ОСНОВЫ КОМПОЗИЦИИ.. 206
22.1. Методы, принципы и средства ландшафтного дизайна. 206
22.2. Основные понятия композиции. Единство и взаимосвязь элементов композиции. 207
ЛИТЕРАТУРА ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ…………………………………………209
1. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА
УСТРОЙСТВО ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
Требования, предъявляемые к размещению городских земель
Требования, предъявляемые к размещению городских земель, устанавливаются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны индивидуально, в соответствии с правилами землепользования и застройки.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
– фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
– возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
– функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
– видов территориальных зон;
– требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.
2.3. Порядок и методы установления площади
различных категорий городских земель
В соответствии с Земельным кодексом РФ к землям городских земель относятся земли в пределах их черты. В состав земель городов могут входить земли:
1. Жилой и общественной застройки – застроенные и предназначенные для застройки жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями и сооружениями.
2. Общего пользования – занятые площадями, проездами, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и другими объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения.
3. Промышленной и коммунально-складской застройки – занятые промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами.
4. Транспорта, связи, инженерных коммуникаций – занятые сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи.
5. Природно-заповедного, природоохранного , оздоровительного, рекреационного и историко-архитектурного назначения – занятые памятниками природы, лесами, природными парками, заповедниками, земли предназначенные для массового отдыха населения и туризма, земли на которых расположены памятники истории и культуры, достопримечательные места.
6. Водоемов и акваторий – занятые реками, естественными и искусственными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими водохозяйственными сооружениями.
7. Сельскохозяйственного использования – занятые сельскохозяйственными угодьями (пашни, сенокосы, пастбища, залежи), многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), а также объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
8. Военных объектов и режимные зоны .
9. Резервные – не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.
10. Иные земли разрешенного использования могут устанавливаться органом местного самоуправления, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Порядок установления площади различных категорий городских земель устанавливается генеральным планом, правилами землепользования и застройки в соответствии с градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны и различной категории городских земель индивидуально, методом проектирования.
Все здания, строения и сооружения при проектировании имеют свое целевое назначение. Соответственно, земельный участок под содержание конкретного объекта недвижимого имущества имеет то же целевое назначение, что и здание в соответствии с разработанной проектной документацией. Проектировщик, проектируя здание на городских землях, руководствуется правилами федерального документа СНиП (строительные нормы и правила), а также ведомственными документами субъектов РФ.
Подготовка проектной документации включает в себя:
– получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ) – выдается органом местного самоуправления;
– подготовку архитектурного проекта (основные требования определены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию». Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем);
– проведение инженерных изысканий (включают в себя инженерно-геодезические, инженерно-экологические и другие исследования);
– экспертизу проектной документации (оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в т.ч. санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям).
Подготовка проектной документации может осуществляться по заданию:
– заказчика;
– застройщика;
– на основании федеральной целевой программы;
– на основания решения Президента РФ;
– на основания решения Правительства РФ,
– на основания решения органов государственной власти субъектов РФ,
– на основания решения органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.
Непосредственно подготовкой проектной документации занимается:
– проектно-строительная организация;
– физические лица, с которыми заключается договор подряда на выполнение проектных работ.
3. ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА
ГОРОДОВ И ПОСЕЛКОВ
3.1. Составление проекта земельно-хозяйственного устройства
городов и поселков
Все земли в границах населенного пункта распределяются на земельные участки, застроенные и подлежащие застройке, временно не застроенные, а также земельные участки лесопарковых зон, мест отдыха, сельскохозяйственного использования и др.
Основными объектами земельно-хозяйственного устройства выступают поселения и части поселений, застроенные и незастроенные территории.
Предметом земельно-хозяйственного устройства является изучение процесса комплексного формирования и развития поселений по двум направлениям: градостроительства и землеустройства.
Поэтому земельно-хозяйственное устройство населенного пункта – это социально-экономический, эколого-хозяйственный и административно-правовой процесс, а также система мероприятий по организации использования и охраны земель, созданию благоприятных экологических условий для жизнедеятельности населения, регулированию землепользования и земельных отношений в населенном пункте, по детальному устройству предприятий и хозяйств, окультуриванию ландшафтов поселенческих территорий.
Земельно-хозяйственное устройство осуществляется в комплексе с разработкой проектов городской черты, в состав которых входят основные положения, отражающие социально-экономические запросы общества, в том числе:
– организация мест отдыха и зеленых зон (пляжей, водно-спортивных станций, загородных баз отдыха, набережных и т.д.);
– водоснабжение и канализация (строительство водозабора, водопроводной сети, устройство общегородской канализационной сети, размещение очистных сооружений и т.д.);
– инженерная подготовка территории (благоустройство оврагов с устройством прудов, укреплением берегов и т.д.);
– организация тепличных комплексов;
– использование пищевых отходов;
– организация и обустройство кладбищ и скотомогильников, мест обезвреживания мусора и жидких нечистот.
Основные положения проекта городской черты содержат данные баланса земель в пределах проектируемой городской черты и характеристику включаемых земель.
Графический материал включает:
– план современного использования земель населенного пункта;
– схему земельно-хозяйственного устройства незастроенных территорий поселений.
Схемы (проекты) земельно-хозяйственного устройства городских поселений являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке или временно не застраиваемых. Назначение данных проектов предусматривает две стадии подготовки:
– 1-я стадия – разработка плана земельно-хозяйственного устройства;
– 2-я стадия – разработка детального проекта земельно-хозяйственного устройства территории города.
Разработка плана земельно-хозяйственного устройства
План земельно-хозяйственного устройства поселения содержит основные положения по использованию земель, освоению и эксплуатации территорий населенных пунктов, а также задание и графические материалы (схемы) инженерной подготовки территории. План земельно-хозяйственного устройства поселения составляется на основе выявления земель, не предназначенных под застройку и временно не застроенных территорий. Мероприятиями плана определяется распределение земельных угодий населенных пунктов по назначению, видам и срокам использования между землевладельцами и землепользователями.
Само земельно-хозяйственное устройство направленно на совершенствование сложившейся организации использования городских земель, дальнейшее развитие территорий, ранее не задействованных в градостроительной деятельности, с учетом модульного принципа в общей их организации, функциональности, целевом использовании, застройке и благоустройстве.
Существуют две стадии проектирования земельно-хозяйственного устройства городов и рабочих поселков:
1. План земельно-хозяйственного устройства городов и рабочих поселков, содержащий основные положения по использованию, освоению и эксплуатации городских и поселковых территорий, с графическим проектом организации этих территорий, а также плановые задания и графические схемы инженерной подготовки территорий.
2. Детальные проекты земельно-хозяйственного устройства городов и рабочих поселков, состоящие из проектов внутрихозяйственного устройства лесопарковых зон, парков культуры и отдыха, садов, плодоовощных и других хозяйств, а также технических проектов по строительству сооружений инженерной подготовки территорий и проведению агротехнических, мелиоративных и других мероприятий на землях городов (рабочих поселков).
Если объединить 1 и 2-ю стадии подготовки проекта земельно-хозяйственного устройства, то можно сказать, что он содержит:
– порядок и последовательность осуществления мероприятий по земельно-хозяйственному устройству города (рабочего поселка);
– распределение земель по отдельным землепользователям;
– использование земель при расширении города (рабочего поселка) под жилищное, промышленное, транспортное и прочее строительство;
– использование земель под строительство санаториев, домов отдыха и дачных поселков;
– использование земель для нужд коммунального обслуживания населения (насосные станции, водозаборы, очистные сооружения, поля орошения, поля ассенизации и запахивания, кладбища);
– устройство зеленых насаждений, лесопарков, парков культуры и отдыха, садов и организацию питомников, оранжерей семенных и цветочных хозяйств;
– использование сельскохозяйственных угодий для организации совхозов, подсобных хозяйств предприятий, коллективных и индивидуальных огородов, садово-ягодных и парниково-тепличных хозяйств, пастбищ, рыбных хозяйств и прочих;
– мелиоративные и другие мероприятия по инженерной подготовке территории.
Регламентирующие документы.
– Указ Президента Российской Федерации от 25.12.2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;
– Постановление Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;
– Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.02.2011 № П/52 «Об утверждении Регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».
Положения настоящего Федерального закона «О ГКН» не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
Положения настоящего Федерального закона применяются в отношении подземных сооружений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют:
– Конституция Российской Федерации;
– Гражданский кодекс Российской Федерации;
– Земельный кодекс Российской Федерации;
– Лесной кодекс Российской Федерации;
– Водный кодекс Российской Федерации;
– Градостроительный кодекс Российской Федерации;
– Жилищный кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее – кадастровые отношения).
Кадастровый учёт и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим свою деятельность в области ведения государственного земельного кадастра , являлось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) . В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» упразднено.
Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации для:
– обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений,
– сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.
Кадастровым учётом называются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с соответствующими его характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе.
Ведение базы данных объектов недвижимости осуществляют с использованием автоматизированных информационных систем (класс АИС). Системы данного класса часто строятся на основе геоинформационных систем (ArcGIS
MapInfo).
Пользователями таких систем обычно выступают:
– землеустроительные организации;
– государственные учреждения кадастра недвижимости (отделения Роснедвижимости);
– городские муниципалитеты;
– агентства недвижимости и другие частные компании, имеющие дело с большим количеством недвижимости.
8.3. Состав и классификация документов
по ведению государственного кадастра недвижимости
Документы земельно-кадастровой документации подразделяются на:
1. Основные.
2. Вспомогательные.
3. Производные.
Основные документы земельно-кадастровой документации подразделяются на:
– единый государственный реестр земель;
– дежурные кадастровые карты (планы);
– кадастровые дела.
Назначение основных документов и их полное и сокращенное наименование приведены в таблице 1.
Таблица 1
Основные документы земельно-кадастровой документации
| Полное наименование | Сокращенное наименование | Основное назначение |
| Единый государственный реестр земель | ЕГРЗ | Проведение государственного кадастрового учета земельных участков |
| Дежурная кадастровая карта (план) | ДКК | Документирование актуальных сведений о границах земельных участков, учтенных в ГРЗКР (государственный реестр земель кадастровых округов кадастрового района) |
| Кадастровое дело | КД | Организация архивного хранения совокупности документов, на основании которых проводится государственный кадастровый учет, и формируются сведения в ГРЗ КР (государственный реестр земель кадастровых районов) и ДКК (дежурные кадастровые карты) |
Вспомогательные документы земельного кадастра подразделяются на:
– книги учета входящих документов;
– книги учета выданных сведений;
– каталоги координат опорной межевой сети.
Производные документы земельного кадастра подразделяются на:
– кадастровые планы земельных участков (выписки из ГКН) в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений;
– справки в налоговую инспекцию, выдаваемые по согласованному регламенту;
– перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации и муниципальных образований;
– производные кадастровые карты (планы);
– другие справочные и аналитические документы.
Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются.
Земельно-кадастровая документация ведется на бумажных и электронных носителях, приоритет отдают записям на бумажных носителях.
Основные документы земельного кадастра подлежат страхованию в установленном порядке.
Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках и включает.
В Едином государственном реестре земель РФ (ЕГРЗ) содержатся следующие основные сведения о земельных участках:
– кадастровые номера;
– местоположение (адрес);
– площадь;
– описание границ земельных участков, их отдельных частей;
– зарегистрированные в установленном порядке вещные права ограничения (обременения);
– экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
– качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;
– наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ).
Кадастровое дело (КД) представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.
Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Государственный реестр земель кадастрового района.
Кадастровое дело (КД) открывается на каждый земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В дело помещаются все документы, на основании которых в учетные формы ГРЗ КР занесены сведения о земельных участках, а также копии документов, подготовленных по заявкам о выдаче информации.
Кадастровое дело состоит из двух разделов:
1. Раздел документов.
2. Геодезический раздел.
Раздел документов включает заявление, выписки из ЕГРП, выписки из БТИ, выписки из ГКН, правоустанавливающие документы, протокол согласования границ земельного участка и др.
Геодезический раздел включает каталоги координат точек границ объектов учета, каталог координат точек или углов других объектов недвижимости, точки границ выделяемых на земельном участке зон обременений и иных зон, кадастровый план объекта учета, документы, подтверждающие получение координат.
Кадастровое дело идентифицируется кадастровым номером земельного участка. При ликвидации земельного участка или при отказе в регистрации прав на него, кадастровое дело закрывается.
Состав и структура кадастровых дел:
– опись документов КД;
– заявление о постановке на кадастровый учет;
– копии правоустанавливающих документов, заверенные в установленном законом порядке;
– план формирования земельного участка (ЗУ);
– акт проверки результатов межевания и формирования ЗУ;
– выписка из ГКН;
– выписка из ЕГРП;
– выписка из БТИ;
– межевое дело;
– другие документы.
Вспомогательные документы ГКН:
1. Книги учета входящих документов используется для регистрации входящих документов, являющихся основанием для:
– проведения государственного кадастрового учета;
– внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра;
– подготовки выписок из ГКН и другой производственной информации.
В кадастровом районе ведутся следующие книги учета:
– книга регистрации заявок на кадастровый учет земельных участков;
– книга учета поступивших выписок из ЕГРП (справок о правах);
Книги учета документов ведется на бланках установленной формы.
2. Книга учета выданных сведений используется для регистрации исходящих документов, выдаваемых заявителям в соответствии с их заявками, а также предоставляемых другим организациям кадастрового района и/или округа по установленному регламенту.
Книга учета выданных сведений ведется на бланках установленной формы.
3. Каталог координат опорной межевой сети представляет собой документ, включающий описание местоположения пунктов опорной межевой сети, значения их координат и способы их определения.
Каталог координат опорной межевой сети ведется на бланках установленной формы.
Производные документы ГКН:
1. Кадастровые планы земельных участков (выписки из ЗК) представляют собой сложные документы, состоящие из совокупности форм, для заполнения которых используются бланки установленного образца.
Информация, включаемая в кадастровые планы земельных участков, формируется в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений.
Природные ресурсы.
Природные ресурсы являются первоисточником и исходной о новой развития человеческой цивилизации. Человек может получать необходимые для своего существования ресурсы только из природной среды. Развитие технологии серьезно изменяет направления формы и масштабы использования природных ресурсов. Люди своим трудом создает материальные блага, производные от природных ресурсов. Но первоисточником современного материального потенциала человеческого общества все равно остаются природные биологические и минеральные ресурсы земли.
К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышению качества жизни людей. Природные ресурсы могут быть использованы в качестве:
Средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);
. источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);
. сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);
. предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и минеральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т.д.);
. мест отдыха и лечения;
. объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии; генетические ресурсы, используемые в селекции т.д.);
. ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживающие экологический баланс и приемлемое качество окружающей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регулирование водного режима и т.д.).
Классификация природных ресурсов.
Природные ресурсы подразделяются на:
Возобновимые;
. невозобновимые;
. условно возобновимые.
категориями природных ресурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда — исчерпаемы, так как образуются на протяжении длительного периода времени, значительно превышающего историческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.
Возобновимые природные ресурсы.
К возобновимым относятся биологические ресурсы, основными видами которых являются:
Растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и технические растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);
. наземные животные (охотничьи и промысловые животные);
. водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);
. генетические ресурсы, (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);
. поверхностные воды.
Невозобновимые природные ресурсы.
К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются на:
Топливно-энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);
. черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);
. цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);
. благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);
. химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфо-риты, апатиты и др.);
. техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и ог-неупоры, цементное сырье;
. строительные материалы (глина, гравий, песок). Последнюю категорию минеральных ресурсов называют общераспространенными полезными ископаемыми.
Условно возобновимые природные ресурсы.
К условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождествляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.
Земля считается условно возобновимым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может самовоспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи Собственно земля, рассматриваемая в качестве поверхности, может быть отнесена к территориальным ресурсам, представляющим собой пространство, обладающее комплексом определенных свойств, рассматриваемых в виде условий жизни и производства и используемое для различного рода деятельности.
Земля, как природное пространство или территория в силу своей ограниченности имеет определенную ценность, зависящую от его наполнения как овеществленными ресурсами и природными объектами, так и свойствами и явлениями. В зависимости от функциональной направленности деятельности человека одно и то же природное пространство может использоваться разными способами. Например, участок леса может использоваться для заготовки древесины, охоты, пастьбы скота, отдыха людей. Этот же участок леса может использоваться и в природоохранных целях, если растущий на нем лес защищает водные источники от истощения. Многоцелевой характер использования земли является ее отличительной особенностью.
Основными видами использования земли является застройка, ведение сельского и лесного хозяйства, ведение охотничьего хозяйства, добыча полезных ископаемых, организация отдыха и сохранение природных территорий и экосистем в ненарушенном состоянии.
Объекты оценки стоимости природных ресурсов.
Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:
1. запасы природных ресурсов;
2. природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.);
3. экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);
4. экологический ущерб.
Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или предметом личного потребления. Например — запасы нефти и газа в месторождениях, численность животных в охотничьих угодьях за древесины в лесных насаждениях и т.д.
Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в пределах.
Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохо-зяйственными и иными угодьями.
Природными объектами являются:
Участки леса;
. месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;
. замкнутые водные объекты;
. рыболовные участки рек, нерестилища;
. рыболовные участки шельфа;
. нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);
. болота;
. другие.
Природные объекты как недвижимое имущество.
В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.
С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщик, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостой для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.
С юридической точки зрения, земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, обособленные водные объекты и др.
Введение
Земля является важнейшим компонентом природы, находящимся в тесном взаимодействии со всеми остальными объектами природы. Поэтому очевидно, что решение проблемы охраны земель сельскохозяйственного назначения возможно только в контексте решения общей проблемы - а именно проблемы охраны всей природы.
Под правовой охраной земель сельскохозяйственного назначения следует понимать систему научно обоснованных мероприятий, закрепленных в земельном законодательстве и направленных на обеспечение всеми участниками земельных отношений сохранения и повышения плодородия этих неиспользуемых земель в интересах нынешнего и будущего поколения людей. Рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения представляет совокупность предпринимаемых субъектами земельных отношений целенаправленных действий, призванных обеспечить эффективное сельскохозяйственное производство в соответствии с объективными закономерностями развития природы и общества.
Общие положения
Земля как природный объект
Земля - важнейшая часть окружающей природной среды, которая характеризуется пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, водами и является главным средством производства сельского и лесного хозяйства, а также выступает пространственным базисом для размещения всех отраслей народного хозяйства.
Земля как природный объект и природный ресурс может выступать в качестве объекта земельных отношений в целом. Выделение земли как природного объекта связано с отношениями по охране земель и контролю за соблюдением требований по охране и рациональному использованию земли. Сущность и специфика включения земли в правовой оборот в целом определены принципами земельного законодательства, установленными ЗК РФ № 136 - ФЗ от 25.10.2001 г., и содержанием земельных отношений.
Земельный участок -- часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном земельном кадастре.
Несмотря на то что правовые нормы могут быть установлены в отношении земли как природного объекта и природного ресурса, конкретные земельные отношения в большинстве случаев возникают по поводу определенного земельного участка - объекта земельных правоотношений. Законодательством выставляется несколько существенных требований по оформлению земельного участка. Земельный участок как объект отношений должен быть индивидуально определен. Это означает, что он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и за-(репленные в правоустанавливающих и иных документах границы. О земельном участке также должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Действия по формированию земельных участков составляют основу землеустроительной деятельности, урегулированной нормами как ЗК РФ, так и ФЗ «О землеустройстве». Данные об участках учитываются в соответствии с установленными требованиями о ведении государственного земельного кадастра. Отдельные условия формирования земельного участка установлены ЗК РФ.
