Понятие и виды коммерческой недвижимости. Выбор объекта коммерческой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости

Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость , на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

Коммерческая недвижимость — что это значит

Объекты коммерческой недвижимости - это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости - это главный критерий ее оценки.

Главные особенности коммерческих объектов

Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации - при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Что относится к коммерческой недвижимости

Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения - магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

Виды коммерческой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

🏬 Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.

🏢 Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.

🏥 Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.

🏫 Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.

Что такое помещение свободного назначения

«Свободное назначение» в качестве характеристики помещения - не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.

Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

По своей сути, строительство многоэтажного дома - инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки - местами общего пользования жильцов дома.

Как можно использовать коммерческую недвижимость

Коммерческие помещения используют для получения прибыли. С этой целью недвижимость можно:

🔸 Организовать под собственное предприятие. Под предприятием подразумевается не только производство продукции, но и любой другой бизнес. Такой вариант подходит собственникам, у которых есть продуманный бизнес-план и желание вести активную предпринимательскую деятельность. Свое помещение помогает сберечь средства на организации и направить их на развитие дела.

🔸 Сдать. Если вам принадлежит помещение коммерческого назначения, его можно сдать другим предпринимателям и получать пассивный доход. После уплаты налогов от сдачи недвижимости в аренду вы получите чистую прибыль без дополнительных капитальных и трудовых вложений. Амортизацию или износ помещения можно компенсировать за счет арендатора, прописав это условие в договоре.

🔸 Перепродать. Купив объект в плохом состоянии, например, без ремонта, его можно усовершенствовать и перепродать по более выгодной цене.

Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

Интересные факты о коммерческих объектах в России

🔰 В конце 2017 года общая стоимость коммерческих объектов на территории РФ составила 130 миллиардов долларов. Эта цифра сопоставима с оценкой капитализации Сбербанка и Газпрома.

🔰 Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017 году составила 167,2 тыс. рублей за 1 м². В столичных торговых центрах эта цена еще выше - около 408 тыс. рублей.

🔰 Офисная недвижимость оценивается дешевле. В том же 2017 году средняя цена офиса в Санкт-Петербурге составила 150 тыс. рублей за 1 м². В том же году московские офисы стоили больше 330 тыс. рублей за 1 м², что на 16% больше их стоимости в 2016 году.

🔰 Самый большой спрос среди арендаторов и покупателей отмечается на помещения небольшой площади - 10-20 м², расположенные в центре города. Их используют под офисы юристы, туристические фирмы и другие организации.

Как устанавливается и от чего зависит цена коммерческих объектов

Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:

🔹 площади, планировки, расположения на этаже;

🔹 качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;

🔹 района и окружающей инфраструктуры;

🔹 наличия отдельного входа и собственной территории.

Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.

Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:

📌 помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;

📌 продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя - тем выше цена недвижимости;

📌 при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

Важно! Во многих случаях, стоимость 1 м 2 коммерческой недвижимости будет выше, чем жилой. Это связано с возможностью получения дохода, который, со временем, покрывает расходы на покупку объекта.

Особенности налогообложения

Порядок и размер начисления налогов может отличаться, но чаще они зависят от стоимости объекта. До недавнего времени для расчетов использовали данные об инвентаризационной цене объекта из системы БТИ. При этом во многих регионах рыночная стоимость может в разы отличаться от инвентаризационной. Различия в цифрах и недополучение налогов от коммерческой недвижимости послужило причиной перевода системы налогообложения на кадастровую, которая основана на реальной стоимости. С 2015 года рынок коммерческой недвижимости постепенно переводят на кадастровую систему налогообложения.

Ставка может быть фиксированной или плавающей - меняться не чаще 1 раза в год по решению органов местного или федерального управления. Максимальный размер ставки достигает 2,2%.

Кого затрагивают изменения в налогообложении

Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы - до 30 млрд. рублей.

Интересно! Изменениями в налоговом законодательстве недовольны многие бизнесмены. Теперь им придется каждый год платить в бюджет, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Теоретически, оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате или заказав независимую экспертизу.

Особенности

📍 Если собственником коммерческой площади выступает юридическое лицо, ставка определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ по месту расположения объекта.

📍 Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран и их деятельность не связана с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

Можно ли получить льготы

Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и предприниматели, которые работают по упрощенной системе налогообложения.

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

Экспертизу проводят:

✔ при оформлении сделки купли-продажи;

✔ для решения споров;

✔ при оптимизации налогообложения;

✔ для перераспределения долей между собственниками;

✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

📔 паспорт собственника;

📔 технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

📔 правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

1. Обращение заказчика и постановка задач.
2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
3. Подготовка и оформление отчета.
4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска - чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл - помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода , для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.

• Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
• Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
• Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).

Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:

• Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
• Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Фото

Плюсы и минусы

Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования . Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:

1. Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
2. Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.

Из недостатков:

• Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
• Существует риск повреждения.
• Подверженность кризисам.

Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы , от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:

• Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
• Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
• Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.

Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно .

Кто может быть собственником таких помещений?

Собственником таких помещений могут быть:

1. Юридическое лицо.
2. Физическое лицо.

Физическое лицо не имеет никаких ограничений по владению недвижимости любого вида , но если в дальнейшем использовать ее для извлечения прибыли, то необходимо оформить ИП (ст. 23 ГК РФ).

Виды и допустимо ли располагаться таким объектам в жилом доме

Можно выделить наиболее крупные виды данной недвижимости:

• Офисная – это недвижимость, которая сдается в аренду как офисное помещение.
• Торговая – помещения, где осуществляется торговая деятельность (магазины, автосалоны, торговые центры и т.д.).
• Складская – эти помещения предназначены для хранения любых видов товаров.
• Производственного назначения – здесь ведется различная производственная деятельность (заводы, малые предприятия).
• Свободного назначения – возможно использовать для различных видов деятельности.

В жилом доме могут располагаться помещения, относящиеся к коммерческой недвижимости, например: офисы, магазины, кафе и другое.

Какие бывают сделки с данными объектами?

Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:

Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в .

Покупка от застройщика

Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства .

Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.

Преимущества недвижимости от застройщика:

• Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
• Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
• Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.

Недостатки:

• Отсутствие трафика покупателей.
• Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.

Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно .

Что означают следующие процедуры?

Заем под залог

Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.

Кредит на покупку

При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.

Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в .

Лизинг

При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.

Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать .

В чем отличия от жилых помещений и возможен ли перевод одного в другое?

Различия между ними можно выделить следующие:

1. Прибыль – объект коммерческой недвижимости должен приносить постоянную прибыль.
2. Купля-продажа – жилую недвижимость каждый старается приобрести в собственность, а коммерческую чаще всего берут в аренду, покупают гораздо реже.
3. Окупаемость – обычно через некоторый промежуток времени после аренды (или покупки) коммерческого объекта расходы покрываются и далее владелец бизнеса начинает получать доход.

Перевод одного вида недвижимости в другой возможен только при соблюдении условий, которые прописаны в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ .

Более детально о том, как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот, можно прочитать .

Налогообложение

Страхование

Данную недвижимость страхуют, в основном, от классических рисков:

• Пожара.
• Кражи.
• Взрыва.
• Затопления.
• Стихийных бедствий.

Застраховать можно как отдельные помещения, так и целое здание , внешнюю и внутреннюю отделку, оборудование и т.д. Также возможна еще страховка на случай перерыва на длительный срок в работе и страхование эксплуатации офисного или торгового помещения.

Об особенностях страхования коммерческой недвижимости дополнительно можно узнать .

Управление

Целый комплекс различных мероприятий, которые необходимы для рационального использования объекта с целью добиться для собственника максимальной прибыли – это и есть управление коммерческой недвижимостью. Занимаются этим специализированные компании, деятельность которых очень востребована, ведь это профессиональный маркетинг, менеджмент и продвижение на рынке.

Можно подвести итог, что к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые не входят в жилой фонд и приносят постоянный доход . Чаще всего они сдаются в аренду, а не покупаются, потому что это дает бизнесменам возможность легко поменять место, выбрать более удобный и подходящий район.

Если же помещение будет в собственности, то тем самым получается привязка к определенному району. Так что покупать в собственность такой объект лучше всего тогда, когда уже есть наработки, район изучен и бизнес раскручен.

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

• торговые центры и магазины;
• гаражи, автомойки и автосалоны;
• рестораны и кафе;
• гостиницы и хостелы;
• бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

• Тип эксплуатации . Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
• Купля-продажа . Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

• Постоянная прибыль . Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
• Окупаемость . Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КН	Применение КН
Свободного назначения	К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
Торговый	Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
Офисный	Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
Индустриальный	К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
Социальный	Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

• площади;
• места расположения;
• состояния помещения;
• окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

• Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

• Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
• Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
• Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

• категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
• характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

• оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
• осуществление приватизации;
• разрешение спорных моментов;
• передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
• сдача имущества в аренду или доверительное управление;
• оптимизация налогообложения;
• перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

• Паспорт . Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
• Правоустанавливающие документы , то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
• Техническая документация . Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

Видео: Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость - здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины , сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость - земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство - инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Литература

• Евгений Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник.»

Ссылки

• Порядок регистрации права собственности на недвижимость

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Коммерческая недвижимость" в других словарях:

Коммерческая недвижимость - (commercial real estate) — недвижимость, предназначенная для коммерческого использования — напр., под магазины оптовой и розничной торговли, офисы, рестораны, гостиницы. (Дефиниция МСО) … Экономико-математический словарь

коммерческая недвижимость - Недвижимость, предназначенная для коммерческого использования напр., под магазины оптовой и розничной торговли, офисы, рестораны, гостиницы. (Дефиниция МСО) Тематики экономика EN commercial real estate … Справочник технического переводчика

Недвижимость - (Real estate) Определение недвижимости, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости Информация о понятии недвижимость, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости, налогообложение и страхование Содержание - это вид имущества,… … Энциклопедия инвестора

коммерческая собственность - Объекты недвижимой собственности, приносящие доход, например: офисные здания, рестораны, торговые центры, отели, промышленные парки (территории, где размещаются или будут размешены промышленные предприятия), складские помещения и оптовые базы,… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

Основная статья: Коммерческая недвижимость Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Содержание 1 Некоторые термины 1.1 Магазин … Википедия

Жилая недвижимость - (residential property) недвижимость, большая часть (в США, по крайней мере 80%) доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. Мотели и гостиницы не относятся к жилой недвижимости. Из этого следует, что… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

У этого термина существуют и другие значения, см. Липецк (значения). Город Липецк … Википедия

Девелопер - (Developer) Девелопер это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке… … Энциклопедия инвестора

У этого термина существуют и другие значения, см. Тверь (значения). Город Тверь … Википедия

Тип Публичная компания Расположение … Википедия

Книги

• Правовые основы ритейла в России , Бычков Александр Игоревич. Розничная торговля занимает важнейшее место в российской экономике, поскольку эта сфера позволяет удовлетворить повседневный спрос широких слоев населения в различной продукции, создать…

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения -- промышленные (индустриальные).

К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

1. Объекты торговли. Многофункциональный торговый комплекс (МТК) -- это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, а передает площади, подготовленные для осуществления, множеству розничных, причем не только торговых операторов, среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипермаркеты и супермаркеты, универмаги и даже рынки, но это неправильно.

Супермаркет -- это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не м нее 1 тыс. м 2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.

Гипермаркет -- это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м 2 , расположенный, как правило, в отдельном здании, редко -- в составе; МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

Универмаг -- это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью 1 менее 1 тыс. м 2 , предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

На рынке торговой недвижимости развиваются и другие, не подпадающие под вышеприведенную классификацию форматы -- ритейлпарк. В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейлпарк представляет собой единое строение -- комплекс 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам с единой парковкой. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Отличительными чертами ритейл-парков являются: минимальная площадь общего пользования -- вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30% площади, и отсутствие развлекательного сектора. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города в первую очередь в связи с низкой стоимостью аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. При строительстве ритейл-парка наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки. В силу низких цен и большого выбора товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания.

Этот формат получил распространение в Западной Европе, США (под названием "Пауэр-центр") в 1980-1990-х гг.

В России появились и развиваются торговые центры для товаров категории люкс, напоминающие дворцы, где, как музейные редкости.

2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости.

Классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта -- главнейший и решающий фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны имеется несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

В настоящее время известно более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них считаются следующие:

европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяет Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

система букв (А, В, С, D), используется в Греции (А = 4*, В C = 3*,D = 1*);

система корон -- в Великобритании;

система разрядов -- на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый. Существуют и другие классификации.

В Российской Федерации существуют гостиницы класса люкс, него класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует 3 класса: экономический, средний и первый, или высший, присутствуют элементы "звездной" системы в соответствии с ГОСТ Р. 506459-4.

Гостиницы экономкласса ("три звезды"), ориентированные в первую очередь на деловых путешественников или, пользуясь советской терминологией, на командированных, обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение, минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, Двухместных номеров не менее 80%. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками, кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. В "трех звездах" клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные услуги, хранят их ценности в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию. Гостиницы "три звезды" предлагают номера четырех категорий в ценовом диапазоне от 1300 до 6 тыс. руб./сутки.

В последнее время в России наблюдаются тенденции создания сетей гостиниц, где унифицирован уровень сервиса, дизайн номеров, общая система бронирования. Вплоть до того, что в холлах отелей будут распылять одни и те же духи, а из динамиков звучать одинаковые мелодии.

Присвоение звезд гостиницам осуществляется после проведения экспертизы.

В настоящее время все более популярным становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных городах стремительно растет недвижимость, которую принято относить к индустрии развлечений: культурно-деловые и культурно-досуговые центры, дома мод, бильярдные залы, фитнес-центры, теннисные корты, аквапарки, боулинги и другие развлекательные объекты.

Получает развитие строительство рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.

3. Офисная недвижимость. В мировой практике классификация бизнес-центров имеет категории А, В и С. Для большей детализации классификации используется трехбуквенная терминология (ABC). Имея представление о существующих методах, подходах, критериях классификации офисов, можно составить систему классности объектов применительно к данному региону. В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров ("офисных центров") Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) утвердила классификацию, на основе которой составлена табл. 2.1.

Присвоенные классы могут со временем меняться, так как может быть произведена модернизация.

По статистике, около 70% отечественных организаций предпочитают офис класса С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

Среди офисных центров (класс D), созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории, следует выделить:

с низкой арендной ставкой;

с возможностью организации собственного производства на территории соседнего предприятия;

с возможностью использования складских помещений завода;

с близостью офиса к собственному производству, складу, гаражу.

Таблица 2.1

Классификация офисных помещений

	Международная классификация
	Расположение в центре -- 1 Удобный доступ -- 2 Полностью заново отстроенное здание -- 3 Подземная парковка -- 4 Современные системы безопасности здания -- 5 Профессиональный арендодатель -- 6 Правильно оформленная документация -- 7
	Полностью реконструированное в 1990-х гг. здание -- 8
	Автономное теплоснабжение -- 9 Системы предварительного охлаждения приточного воздуха -- 10 Планировка этажей в виде офисных блоков -- 11 Ремонт "евростандарт" --12 Современные лифты -- 13 24-часовая охрана -- 14
	1;б; 7; 8; 11; 12; 14 Возможен не очень удобный доступ -- 15
	Косметически отремонтированное здание -- 16
	Любое местоположение -- 17 Здание бывшего института -- 18 Любое состояние помещений -- 19
	7; 15; 17; 18; 19

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяются на индивидуальные типовые (ИТГ) и встроенно-пристроенные (ВПГ), а также паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи -- отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

Паркинг -- отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое замкнутое охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этой цели, обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.

Паркинги находятся в основном в удобно расположенных местах относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладаю целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т.д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более долгий срок (49 лет).

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного воздействия на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей. Основная масса авто любителей, желающих иметь гараж в конкретном районе с заданными характеристиками, не могут позволить себе приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Строящиеся паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов новых жилых домов, т.е. на людей с более высоким уровнем дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи -- помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами, или боксами. В отличие от паркингов ВПГ -- это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Автостоянка -- здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, -- это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как:

гараж покупается (арендуется) прежде всего, для защиты транспортного средства от возможного угона, а также нежелательных природных воздействия. В то же время гараж не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду;

по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30-50% от стоимости автомобиля. У нас это соотношение справедливо "с точностью до наоборот":

явно ограничено предложение хорошо расположенных "новых" объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

Рынок гаражей и автостоянок, как и другие секторы рынка недвижимости, подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, на рынок купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).