Ликвидация бизнеса. Приказы. Оборудование для бизнеса. Бухгалтерия и кадры
Поиск по сайту

Кредит. Сумма сделки. Сумма сделки определяется финансовыми потребностями и возможностями кредитора и заемщика, и поэтому, чаще всего сумма сделки индивидуальна. Виды банковских ссуд

Заключение кредитной сделки сопровождается возникновением взаимных обязательств ее участников. Кредит как экономическое отношение побуждает к рациональному использованию выделенных ресурсов для возврата временно позаимствованной стоимости.

Стадиями движения кредита являются следующие: размещение кредита; получение кредита заемщиками; его использование; высвобождение ресурсов; возврат временно позаимствованной стоимости; получение кредитором средств, размещенных в форме кредита.

Подобно тому как в структуре кредита не следует противопоставлять один его элемент другому, так и в анализе стадий движения ссуженной стоимости нельзя искусственно вычленять одну из них, возводить в ранг основополагающей при анализе сущности данной экономической категории. В некоторых случаях это требование анализа нарушается: считается, например, что кредит - это его предоставление (размещение), что кредит - это лишь его использование и наконец что кредит - это не первое, не второе, а возврат ссуженной стоимости.

Подобный подход разрывает единство движения кредита. Так, предоставление кредита не может быть самоцелью, оно закономерно сопряжено с возвратным движением, немыслимо без возвращения ссуженной стоимости. Предоставление кредита может существовать только ради использования потребительских свойств ссужаемого объекта, его возвращения к исходной точке. Тем не менее размещение кредита в форме предоставления ссуды является исходной стадией движения кредита. Ей, как правило, предшествует процесс аккумуляции стоимости. Для того чтобы кому-то передать денежные средства или ценности, их необходимо накопить. Вместе с тем, как отмечалось ранее, в.ссуду может быть размещена стоимость, "уходящая" от своего владельца в процессе реализации товара. Например, передача кредитором товара в хозяйство ссудополучателя может быть обусловлена не концентрацией, накоплением у него временно свободных материальных ценностей, а необходимостью продолжить процесс обмена, завершить начатый.

Ссуда является лишь одной из форм организации кредитных отношений, возникновение которых сопровождается открытием ссудного счета. Кредит - более широкое понятие, предполагающее наличие разных форм организации кредитных отношений, как нормирующих источники средств банка, так и представляющих одну из форм их вложения. Кроме того, кредитные отношения могут быть организованы не только в рамках банковского кредита, но и как коммерческое кредитование, когда в лице и заемщика, и кредитора выступают предприятия, а кредитные отношения между ними оформляются векселем. Банковский кредит - весьма удобная и во многих случаях незаменимая форма финансовых услуг, которая позволяет гибко учитывать потребности конкретного заемщика и приспосабливать к ним условия получения ссуды, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где сроки и другие условия займа стандартизированы.

Если рассматривать кредит как форму распоряжения средствами, то исчезает специфический элемент, затрагивающий сущностные черты этой экономической категории. Распоряжение ресурсами свойственно не только кредитным отношениям. Распоряжаться можно и собственными средствами предприятий и организаций, а также финансами; данное качество, следовательно, не только не выделяет кредит из ряда других экономических отношений, но, напротив, как бы "растворяет" его в их массе.

Кредит - это передача кредитором ссуженной стоимости заемщику для использования на началах возвратности и в интересах общественных потребностей.

Условия кредитной сделки – это требования, предъявляемые к участникам сделки, объектам и обеспечению кредита, отражающие принципы кредитования.

Условия кредитной сделки могут носить юридический или экономический характер.

Юридической основой предоставления кредита является кредитный договор, регулирующий отношения сторон. Понятие кредитного договора дано в § 4 гл. 42 ГК РФ.

В соответствии с банковским законодательством для осуществления кредитования заемщику открывается ссудный счет.

Конкретизация экономических условий сделки может быть отражена самим банком в специальной инструкции (положении, порядке, регламенте) по кредитованию или, в соответствии с международной терминологией – в кредитном меморандуме.

В инструкции, исходя из требований общей кредитной политики банка, устанавливаются определенные ограничения на условия заключения кредитной сделки по:

  • участникам сделки;
  • целям кредитования;
  • сумме;
  • срокам;
  • цене кредита;
  • обеспечению кредита;
  • условиям погашения ссудной задолженности.

Участники кредитной сделки – стороны, указанные в договоре: кредитор (или кредиторы) и заемщик (или заемщики). В случае предоставления консорциального кредита на крупную сумму несколькими банками может быть более двух участников сделки, например кредиторов. Ограничения касаются, как правило, заемщиков – юридических и физических лиц. Так, отдельные банки кредитуют только юридических лиц, по которым тоже могут быть определенные предписания. В случае повышенного кредитного риска предусматривается исключение заемщиков, представляющих отдельные отрасли или формы собственности.

Цели кредитования, как правило, указываются обязательно, что обусловлено функциями кредита и принципами кредитования. Однако в последнее время все чаще предоставляется нецелевой кредит (овердрафт, кредитная линия).

Сроки кредитования в каждом кредитном договоре устанавливаются в соответствии с поданной заявкой. Ограничение возможно в рамках общей кредитной политики (например, не предоставлять кредиты на срок более одного года).

В специальном пункте инструкции указываются даты начата и прекращения действия договора.

Под датой выдачи кредита (вступления в действие договора ) следует считать дату перечисления денежных средств со счета банка на счет заемщика. Действие договора прекращается после поступления в банк от заемщика всей суммы основного долга, начисленных процентов и неустойки (если она была).

Сумма кредита устанавливается в счет лимитов банка, нормативов кредитования ЦБ РФ, заявки заемщика, стоимости и ликвидности предмета обеспечения, кредитоспособности заемщика.

Цена кредита отражает принцип платности при кредитовании, а формой оплаты является процентная ставка.

Процентные ставки могут быть твердыми (фиксированными или постоянными) и переменными. В отечественной практике при заключении кредитных договоров используют три вида процентных ставок: постоянные, переменные и гибридные. В соответствии с последними изменениями в законодательстве постоянная ставка не может быть изменена в одностороннем порядке; переменная ставка меняется в порядке, согласованном в договоре (например, в связи с изменением ставки рефинансирования), гибридная может изменяться в одностороннем порядке, как правило, по усмотрению банка, если это оговорено в договоре. При заключении кредитных договоров с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями могут применяться все три вида ставок, а при заключении договоров с физическими лицами – только постоянная или переменная .

Выделяют также ставки межбанковского кредитного рынка. В международной практике известны ставки:

На рынке межбанковских кредитов в Москве действуют ставки:

  • MIBOR (Moscow interbank offered rate) – средневзвешенная ставка по предложениям на продажу;
  • MIBID (Moscow interbank bid) – средневзвешенная ставка по предложениям на покупку;
  • MIACR (Moscow interbank actual credit rate) – средневзвешенная фактическая процентная ставка по МБК;
  • INSTAR – средневзвешенная ставка по краткосрочным МБК.

Уровень процентных ставок на рынке МБК дифференцируется в зависимости от сроков кредитования. Информация об изменении процентных ставок регулярно публикуется (табл. 7.2) .

Таблица 7.2

Ставки по межбанковским кредитам на 26.07.2013 (в процентах годовых)

Срок, дней

Справочно: ставка рефинансирования ЦБ РФ и ставки МБК периодически изменяются. О динамике изменения ставок см. сайт Банка России.

Методика начисления процентов определена Положением Банка России от 26.06.1998 № 39-П .

Проценты по размещенным денежным средствам (в займы, кредиты и на другие банковские счета и межбанковские кредиты/депозиты) поступают в пользу банка-кредитора в размере и порядке, предусмотренные соответствующим договором на предоставление (размещение) денежных средств (кредитным договором, договором займа, договором межбанковского кредита/депозита). Начисление процентов осуществляется в соответствии с требованиями п. 3.5 Положения № 39-П.

При неисполнении (ненадлежащем исполнении) клиентом-заемщиком обязательств по уплате процентов в установленный договором срок просроченная задолженность по процентам в конце рабочего дня (являющегося по договору днем (датой) уплаты процентов) должна быть перенесена банком-кредитором на балансовые счета по учету просроченных процентов. В этом случае начисление процентов по размещенным денежным средствам на балансе банка-кредитора производится на указанных балансовых счетах до даты отнесения ссудной задолженности ко второй и выше группам риска согласно критериям, установленным Банком России.

Начисление стоимости ссуды может осуществляться с использованием простой ставки процента (при краткосрочных ссудах и одноразовом погашении в конце срока) либо с использованием сложного процента (при более продолжительном кредитовании).

Определение размера погашаемой суммы (наращенной) с использованием простой ставки процента происходит двумя способами:

1) Z = K + V = K + (m×y × K /100) = K (1 + т× у/100 ),

где Z – наращенная сумма кредита; К – размер предоставленной ссуды; V – сумма процентных денег, выплаченных за т лет, (если т < 1, срок кредитования в днях следует разделить на 365 или 366 – временная база года); у – годовая ставка процентов; т – срок, за который выплачиваются проценты;

2) если в кредитном договоре предусматривается изменение ставки процента в течение срока кредита, размер погашаемой процентной суммы определяется по следующей формуле:

где т 1у 1; т 2у 2 ... т ту т временные интервалы с соответствующей им годовой ставкой процента.

Погашение суммы с использованием сложной ставки процентов определяется по следующей формуле:

а сумма кредита с процентами будет равна

где т – срок кредитования в годах.

При кредитовании на срок больше года начисление процентов по сложной годовой ставке дает большую сумму процентных денег, чем при использовании простой ставки.

На сумму выплаченных процентов и общую сумму погашения влияет характер погашения кредита.

Погашение кредита происходит равными срочными долями. Размер долей (I ) определяется по формуле

Общая сумма погашения кредита будет равна

а сумма выплаченных процентов составит

Основная сумма долга может погашаться равными частями с добавлением сэкономленных процентов – аннуитетная ссуда. Аннуитет – равные долевые взносы.

Особенность этого вида погашения состоит в том, что каждая доля включает в себя долю процента и долю погашения. По мере осуществления выплат доля процента уменьшается, а доля погашения увеличивается на сумму сэкономленных процентов. На практике применяется при ипотечном кредитовании.

Размер процентных ставок устанавливается такой, чтобы плата за кредит покрывала расходы банка и обеспечивала получение необходимой доходности.

На размер процентных ставок влияют следующие факторы:

  • ставка рефинансирования Банка России;
  • стоимость кредитных ресурсов;
  • характер кредитной сделки;
  • риск погашения предоставляемого кредита;
  • форма обеспечения возврата кредита и др.

Минимальная процентная ставка называется базисной, или (в международной практике) "prame rate" – процентная ставка для первоклассных заемщиков.

Процентные ставки за пользование кредитом, порядок, формы и сроки их уплаты предусматриваются в кредитном договоре. Процентная ставка за кредит может пересматриваться банком в течение действия кредитного договора. Изменение процентной ставки оформляется дополнительным соглашением к кредитному договору. Начисление и взыскание процентов авансом в момент выдачи кредита не допускается. На веб-сайтах банков размещается кредитный калькулятор, который позволяет потенциальному заемщику самостоятельно рассчитать стоимость кредита, после чего он может принять осознанное решение об обращении в банк.

В соответствии со ст. 29 Закона о банках и банковской деятельности "кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом".

Проценты начисляются на остаток ссудной задолженности до даты погашения этой задолженности и уплачиваются, как правило, ежемесячно или в сроки, оговоренные в кредитном договоре, но не реже одного раза в квартал. В случае возникновения просроченной задолженности заемщик уплачивает проценты на своевременно не погашенную задолженность по повышенной ставке, предусмотренной в кредитном договоре. Поступающие от заемщика денежные средства в первую очередь направляются на уплату процентов (включая просроченные).

Обеспечение кредита – один из наиболее надежных способов снижения риска невозврата кредита.

Кредит бывает двух видов: обеспеченный и необеспеченный.

Необеспеченные (бланковые ) ссуды выдаются первоклассным заемщикам (т.е. хорошо себя зарекомендовавшим) и, вопреки распространенному мнению, наиболее крупные ссуды могут предоставляться банками без обеспечения. Обеспечение не гарантирует погашение ссуды, но уменьшает риск, так как в случае ликвидации предприятия банк становится привилегированным кредитором. В кредитном договоре должен быть указан способ обеспечения возврата кредита.

В качестве обеспечения ссуды могут использоваться самые разные виды активов и документов, которые можно легко реализовать: недвижимость, складские квитанции, дебиторские счета, здания и оборудование, коносаменты с передаточными надписями, партии нефти, акции корпораций и т.д. В ГК РФ предусмотрены следующие формы обеспечения кредитов: неустойка, залог, поручительство, гарантия (рис. 7.4).

Рис. 7.4.

Залог – наиболее важный вид обеспечения. Залоговые отношения, кроме ГК РФ, регулируются Законом РФ от 29.05.1992 № 2872-1 "О залоге". Особый случай использования залогового обеспечения определен в Законе об ипотеке.

При наличии залога кредитор имеет право при неисполнении должником своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. К основным видам залога относятся:

  • залог с оставлением имущества у залогодателя;
  • залог с передачей имущества залогодержателю (кредитору) – заклад, например ценные бумаги;
  • залог товаров в обороте;
  • залог недвижимого имущества (ипотека);
  • залог имущественных прав.

Предлагаемый банку в качестве обеспечения возвратности кредита залог должен быть приемлемым и достаточным.

Приемлемость залога характеризует долговременность его хранения, быстроту реализации и потребительский спрос на него. Достаточность характеризует его количественную сторону. Стоимость закладываемого имущества должна превышать сумму выдаваемого кредита с таким расчетом, чтобы банк мог погасить из стоимости реализации заложенного имущества не только основной долг по выданному кредиту, но и начисленные проценты, судебные расходы, расходы, связанные с реализацией залога, и др.

Залогодателем может быть:

  • с точки зрения субъекта отношений – сам заемщик или третье лицо;
  • с точки зрения права собственности – собственник имущества или лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения либо право оперативного управления.

На праве хозяйственного ведения имущество принадлежит лишь государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Залог недвижимого имущества этих предприятий осуществляется только с согласия собственника (фонда госимущества). Остальным имуществом они распоряжаются самостоятельно, если иное не установлено законом. Договор залога недвижимого имущества (ипотека) оформляется в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации.

Особой формой залога является залог средств, хранящихся на депозитном счете в банке (по типу компенсационного остатка). Он оформляется договором залога, о чем сообщается работникам отдела депозитов. Сумма средств на депозитном счете должна быть достаточной для погашения основного долга, уплаты процентов и судебных расходов. Эти средства "замораживаются" до момента выполнения заемщиками своих обязательств.

Кредит на условиях компенсационного остатка оформляется кредитным договором, в который вносятся следующие дополнения:

  • 1) банк предоставляет заемщику кредит на определенную сумму на условиях компенсационного остатка, а заемщик обязуется своевременно возвратить кредит и уплатить проценты за пользование им на условиях, определенных договором;
  • 2) для учета полученного кредита банк открывает заемщику ссудный счет для учета компенсационного остатка;
  • 3) заемщик обязуется:
    • перечислить компенсационный остаток на депозитный счет в определенной сумме на принятую дату;
    • возвратить полученный кредит.

Размер компенсационного остатка зависит от размера выдаваемого кредита, срока, степени риска и должен составлять от 10 до 30% выдаваемой суммы (но усмотрению банка).

Компенсационный остаток перечисляется с расчетного или других счетов и хранится на счетах депозитов до 30 дней.

На сумму средств, перечисляемых на депозитный счет, заключается договор, в котором оговариваются условия использования депозита. Проценты по депозиту не начисляются.

Поскольку компенсационный остаток не только снижает риск невозврата кредита, но и увеличивает реальный доход по ссуде, процент по выдаваемой ссуде можно уменьшить. Недостатком формирования компенсационного остатка является необходимость иметь против него обязательный резерв.

Поручительство – договор, в соответствии с которым поручитель обязуется отвечать за долги заемщика при невыполнении им взятых на себя обязательств (т.е. обязательство третьего лица перед кредитором). Поручителем может быть любое юридическое или физическое лицо с известной платежеспособностью, кроме банка. В отдельных случаях поручительство должно быть акцептовано другим банком – гарантом самого поручителя.

Гарантия – это обязательство гаранта выплатить за заемщика определенную сумму при наступлении гарантийного случая. Гарантийное обязательство выдается банку-кредитору в виде гарантийного письма. При невозврате ссуды банк вправе списать задолженность со счета гаранта в бесспорном порядке.

В качестве гаранта, как правило, выступают банки и страховые компании. Гарантия банка также может быть оформлена гарантийной надписью на векселе (аваль).

В отличие от поручительства объем ответственности гаранта может не совпадать с суммой ссуды по кредитному договору, а определяться условием выданной гарантии.

Неустойка – определенная законом или договором денежная сумма, которую заемщик должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств. Размер неустойки фиксируется кредитным договором, он может быть увеличен или уменьшен в зависимости от кредитоспособности заемщика.

Только неустойка не может надежно обеспечить возврат кредита, поэтому она, как правило, дополняется другими формами обеспечения.

Переуступка требований. Если у заемщика возникает требование к третьему лицу, он переуступает их в пользу банка в качестве обеспечения по полученному кредиту, т.е. к банку переходят права получения денежных средств по уступленному требованию. Переуступка (цессия) имеет перед залоговым обеспечением преимущество: при ее применении не возникают проблемы, связанные с хранением залога.

Страхование кредитов. В международной практике страхование кредитов возникло в XIX в. Оно было порождено кризисами и экономической нестабильностью. В нашей стране страхование кредитных рисков проводится с 1990 г. и осуществляется на добровольной основе в двух формах:

  • страхование ответственности заемщиков за непогашение кредитов;
  • страхование залогового обеспечения.

В первом случае страхователем выступает заемщик, а объектом страхования является его ответственность перед банком. Во втором случае страхователь – банк, а объект страхования – ответственность заемщика перед банком. В банковской практике широко распространено страхование залога за счет заемщика (например, при кредитовании покупки автомобиля он подлежит обязательному страхованию).

Конкретный предел ответственности устанавливается индивидуально и зависит от сложившейся практики, риска, а также колебаний экономической конъюнктуры. Страхование кредитов в России – молодой и рискованный бизнес, поэтому он пока не получил развития.

При принятии предметов обеспечения кредита кредитный сотрудник должен обязательно учитывать следующее:

  • 1) обеспечение должно быть действительным, т.е. не противоречить закону и возникать из предусмотренного в законе основания;
  • 2) рыночная стоимость предмета залога должна превышать сумму выданной ссуды не менее чем на 5-10% (на практике примерно 30%);
  • 3) залог должен быть ликвидным, т.е. легко реализуемым. Распространены следующие виды залога:
    • залог товарно-материальных ценностей (имущество на складе, в переработке);
    • высоколиквидные ценные бумаги, конвертируемая валюта;
    • недвижимость при ипотечном кредитовании.

В соответствии с положением Банка России от 26.03.2004 № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" обеспечение может быть двух категорий качества.

К обеспечению I категории качества относятся котируемые ценные бумаги государств и центральных банков с международным инвестиционным рейтингом не ниже "ВВВ", ценные бумаги Министерства финансов РФ, собственные ценные бумаги банка-кредитора, аффилированные драгоценные металлы, гарантии и поручительства Центрального банка и правительств, входящих в группу развитых стран, и гарантийные депозиты (вклады) клиента.

Залоги (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) оцениваются по справедливой стоимости залога. Справедливая стоимость залога, относящегося к I и II категориям качества обеспечения, определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва.

Условия погашения ссуды – это определение эффективного выполнения заемщиком своих обязательств. При заключении кредитного договора банк предлагает заемщику возможные варианты погашения ссудной задолженности. Таких схем в международной и отечественной банковской практике достаточно много, но все строятся на двух принципах:

1) предоставление ссуды с единовременным погашением в конце срока основного долга и процентов по ссуде (краткосрочные кредиты), либо проценты выплачиваются регулярно (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно), а погашение ссуды происходит в конце срока одной суммой (рис. 7.5);

Рис. 7.5.

  • 2) ссуды в рассрочку (аннуитетные):
    • погашение осуществляется равномерными долями (годовая сумма процентов и доли погашения); суммы погашения растут в объеме накопленных процентов (рис. 7.6);

Рис. 7.6.

Погашение осуществляется сокращающимися долями, включающими часть основного долга и часть процентной суммы. Погашение основного долга начисляется равными долями, а годовая сумма снижается на сэкономленные проценты, срок (годы/месяцы) – дифференцированные платежи (рис. 7.7).

Рис. 7.7.

Схемы погашения ссуд основываются на учете всех предыдущих условий кредитного договора.

  • Федеральный закон от 15.02.2010 № 11-ФЗ "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона „О банках и банковской деятельности”".
  • URL: cbr.ru (главная страница).
  • Положение Банка России от 26.06.1998 № 39-П "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета".

Что такое ипотечная сделка - риэлтор, банковский сотрудник и заемщик банка ответят на этот вопрос по-разному. На самом деле такого «юридического» термина «ипотечная сделка» не существует. А существует несколько связанных друг с другом сделок, результатом которых является «ИПОТЕКА». Рассмотрим эти сделки подробнее.

ОСНОВНАЯ СДЕЛКА

Сделка купли-продажи недвижимости оформляется следующими документами:

1.Договор купли-продажи – основа сделки. На что необходимо обратить внимание при подписании договора купли-продажи:

  • Реквизиты сторон сделки, т.е. продавца и покупателя – прежде чем подписать договор, необходимо удостовериться в правильности указания паспортных данных. Если продавцов несколько – в качестве сторон по договору должны быть указаны все продавцы,
  • Раздел «Предмет договора» - здесь описывается приобретаемое имущество – точный адрес, технические характеристики (площадь, этаж, этажность, количество комнат и иные характиристики), указывается, на основании чего объект недвижимости принадлежит продавцу с указанием вида собственности, указывается цена приобретаемого объекта, в чью собственность объект приобретается. От правильности отраженных в разделе «Предмет договора» сведений зависит результат сделки купли-продажи, все параметры должны совпадать с документами и соответствовать договоренности с продавцом,
  • Одним из наиболее обсуждаемых при подписании договора является раздел «Порядок расчетов между сторонами» - здесь прописывается когда, каким образом, в каком количестве передаются деньги для оплаты приобретаемой недвижимости. Суммы, указанные в этом разделе, всегда должны совпадать с ценой указанной в разделе «Предмет договора». Каждая передача денежных средств сопровождается платежным документом (если, например, деньги перечислялись безналично через банк) или распиской продавца о получении денежной суммы. При нарушении сроков оплаты по договору покупатель несет ответственность (обычно это штрафные санкции), более того, это может стать причиной расторжения сделки купли-продажи. При проведении сделки купли-продажи через Банк, Банк берет на себя функцию контроля за соблюдением условий договора.
  • Условия о возникновении ипотеки на основании ФЗ «Об ипотеке» - смысл такого условия сводится к тому, что при регистрации права собственности заемщика на недвижимость, приобретаемую за счет кредитных средств, будет зарегистрирована также и ипотека (залог) в пользу банка-кредитора и для регистрации залога не потребуются никакие отдельные договоры об ипотеке (о залоге).
  • «Прочие условия» - также очень важны, например, в этом разделе содержится условие о сроке снятия с регистрационного учета в приобретаемой недвижимости членов семьи продавцов, за нарушение срока продавец несет ответственность, в том числе материальную!

Чтобы придать договору юридическую силу, т.е. стать фактическим собственником недвижимости – необходимо подать документы на государственную регистрацию права собственности – в Росреестр. Подать документы на регистрацию можно лично либо через представителя по доверенности. Государственная регистрация права собственности при приобретении недвижимости за счет кредитных средств длится 5 рабочих дней.

2.Акт приема-передачи недвижимого имущества обязательное условие и логическое завершение сделки, неотъемлемая часть договора купли-продажи. Без подписания акта сделку можно считать несостоявшейся. Однако, в зависимости от конкретной ситуации (регулируется сторонами сделки купли-продажи) акт может подписываться одновременно с договором купли-продажи либо в течение определенного времени после регистрации права собственности. Конкретный срок подписания прописывается в условиях договора купли-продажи.

3.Расписки (иные документы подтверждающие факт оплаты по договору) – форма и сроки расчетов прописаны в специальном разделе в договоре купли-продажи. Подтверждением исполнения обязательств по оплате являются расписки, написанные продавцом с обязательным указанием суммы, даты получения денег, основания получения. Если расчет производится безналичным путем – подтверждающим документов является платежное поручение с отметкой банка об исполнении. Так как банк заинтересован в регистрации права собственности на заемщика, банк контролирует соблюдение сроков расчетов и наличие всех подтверждающих расчет документов.

КРЕДИТНАЯ СДЕЛКА


Параллельно со сделкой купли-продажи клиент-заемщик заключает с банком кредитную сделку. Основными документами по такой сделке являются кредитный договор с приложением – графиком платежей и закладная. С момента подписания кредитного договора и получения кредита у заемщика возникают перед банком обязанности по уплате кредита и процентов.

1.Кредитный договор – договор, сторонами которого являются клиент-заемщик (все созаемщики) и банк. Предметом такого договора является выдача банком кредита на определенных условиях:

  • Сумма кредита
  • Срок кредита
  • Ставка по кредиту
  • Цель кредита – покупка конкретного объекта недвижимости, находящегося по определенному адресу, у определенного продавца. В кредитном договоре указываются данные по сделке купли-продажи и характеристики приобретаемого помещения.
  • Вид обеспечения по кредиту.
  • Порядок предоставления и гашения кредита.

Неотъемлемой частью кредитного договора является график платежей. Кредитный договор заключается по типовой форме.

Кредит — это система экономических отношений в связи с передачей от одного собственника другому во временное пользование ценностей в любой форме (товарной, денежной, нематериальной) на условиях возвратности, срочности, платности.

Кредит — это товар продаваемый за специфическую цену, — ссудный процент и на специфических условиях — на срок, с возвратом .

  • Продавец кредита — кредитор, ссудодатель.
  • Покупатель кредита — должник, дебитор, ссудополучатель, заемщик.
  • Специфические условия, на которых предоставляется кредит, составляют основные принципы кредитования.

Основными принципами кредитования являются возвратность , срочность и платность . Возвратность предполагает, что переданные в долг ценности в оговоренной заранее форме (кредитном соглашении), чаще всего денежной, будут возвращены продавцу кредита (кредитору ). Нарушение принципа возвратности может нанести непоправимый ущерб кредитору, поэтому в современных условиях в кредитных соглашениях принято оговаривать способы страхования кредитного риска. Целевая направленность кредитования обеспечивает возвратность и платность ссуды.

Кредитное соглашение — письменный договор кредитора и должника при предоставлении-получении кредита, подробно оговаривающий условия возвратности, срочности и платности.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора.

Кредитный риск — риск невозврата дебитором кредитору кредита. Страхование кредитного риска — система мер по обеспечению возврата кредитору ссуды в срок.

Срочность кредита

Срочность кредитования — это естественная форма обеспечения возвратности кредита. Она означает, что ссуда должна быть не просто возвращена, а возвращена в строго оговоренный в кредитном соглашении срок. Для этого в кредитном соглашении подробно разрабатывается график погашения кредита и уплаты процентов . Например, график погашения кредита, выданного с условием возврата через 10 лет из 10% годовых, выглядит следующим образом (рис.64):

Рис. 64. График погашения кредита на 10 лет из 10% годовых

Обеспеченность кредита

Обеспеченность кредита дополнительный принцип кредитования, который всегда включается в кредитное соглашение.

С принятием закона "О банках и банковской деятельности" коммерческие банки получили возможность выдавать своим клиентам кредиты под арзличные формы его обеспечения.

Наиболее распространенными видами обеспечения ссуд являются:

  • материальные ценности, оформленные залоговым обязательством ;
  • гарантии посредников платежеспособных и физических лиц ( и т. п.);
  • страховые полисы, оформленные заемщиками в страховой компании по риску непогашения ссуды;
  • ликвидные .

Платность кредита

Принцип платности кредита означает, что заемщик денег должен внести определенную единовременную плату за пользование кредитом или платить в течение оговоренного срока.

Целевая направленность кредита

Дополнительным принципом кредитования является его целевая направленность , которая создает условия для соблюдения принципов возвратности и платности ссуд, а также в определенной степени и их срочности. Этот принцип предполагает выдачу ссуды под четкую цель ее использования (оговаривается в кредитном соглашении). Целевая направленность ссуды позволяет кредитору четко представлять возможности заемщика по возврату ссуды в срок с процентами. Наиболее стабильным считается кредитование на производительные цели, когда вложенные деньги дают реальную отдачу- прибыль.

Дифференцированность кредита

Принцип дифференцированности кредита означает различный подход к заемщикам в зависимости от их реальных возможностей погасить ссуду.

Принцип дифференцированного подхода к заемщикам в зависимости от их реальных возможностей погасить взятый кредит предполагает деление заемщиков на первоклассных и сомнительных . Внутри этих групп обычно применяют более подробную дифференциацию, используя систему кредитных рейтингов . Внутри кредитных рейтингов должники дифференцируются достаточно подробно с учетом целого комплекса критериев.

Платежеспособность — это способность заемщика погасить кредит в сроки с процентами. Зависит от экономических и социально-политических факторов.

Совокупное применение на практике всех принципов банковского кредитования позволяет соблюсти как общегосударственные интересы, так и интересы обоих субъектов кредитной сделки банка и заемщика.

Виды кредита

Рис. 66. Виды и формы кредита

Исторически первой формой кредита стал ростовщический кредит, когда ссуды предоставлялись за очень высокую плату. Ростовщический процент обычно превышал 100% и часто достигал 300-500% годовых. По ростовщическому проценту требовалось обязательное материальное обеспечение ссуды.

Коммерческий кредит — это предоставление товара продавцом покупателю с отсрочкой платежа. Поскольку немедленной оплаты не происходит, то срок кредита — это срок отсрочки платежа. За этот кредит, естественно, взимаются проценты (рис. 67).

Банковский кредит — это предоставление ссуды кредитополучателю в основном кредитным учреждением (банком) на условиях возврата, платы, на срок и на строго оговоренные цели, а также чаще всего под гарантии или под залог. Получателями банковского кредита могут быть и физические, и юридические лица (рис. 68).

Таким образом, банк — это учреждение, торгующее кредитами, формирующимися из денег, мобилизуемых на вклады.

Прибыль банка = Ссудный процент — Депозитный

Как следует из представленной формулы, банк, торгуя кредитами, чтобы получать прибыль, должен поддерживать соотношение:

Ссудный процент ≥ Депозитный процент

Таким образом, выгодность ссуд выражается в норме процента, которая представляет собой отношение суммы процента к величине ссудного капитала. Норма процента — динамичная величина и зависит прежде всего от соотношения спроса и предложения ссудного капитала, которые, в свою очередь, определяются многими факторами, в частности:

  • масштабами производства;
  • размерами денежных накоплений, сбережений всех классов и слоев общества;
  • соотношением между размерами кредитов, предоставленных государством, и его задолженностью;
  • циклическими колебаниями производства;
  • его сезонными условиями;
  • темпом инфляции (при её усилении процентные ставки растут);
  • государственным регулированием процентных ставок;
  • международными факторами (неуравновешенностью платежных балансов, колебаниями валютных курсов, бесконтрольной деятельностью мирового рынка ссудных капиталов и т.д.).
Банковский кредит имеет целый ряд особенностей:
  • участие в кредитной сделке одного из кредитных учреждений;
  • широкий спектр участников;
  • денежная форма предоставления ссуды;
  • широкая вариация сроков ссуды;
  • дифференциация условий кредита.

Последнее породило новые формы банковского кредитования: , и форфэтинг . Лизинг — это соглашение о долгосрочной аренде движимого и недвижимого дорогостоящего имущества. Кредитные отношения в лизинговой сделке возникают между лизингодателем, которым может быть банк или финансовая компания, и лизингополучателем — фирмой, использующей объекты лизинга в своей деятельности. Лизинг — это сочетание кредита с арендой. Лизинг всегда обслуживается долгосрочным кредитом, который гасится либо денежным платежом , либо компенсационным платежом (товарами, произведенными на арендованном оборудовании).

Факторинг посредническая операция (дилинг) кредитного учреждения по взысканию денежных средств с должников своего клиента и управление его долговыми требованиями.

Потребительский кредит связан с кредитованием банками конечного потребителя (населения ). Его основные характеристики :

заемщиками выступают физические лица;

целевое назначение таких ссуд — использование их для удовлетворения конечных потребностей населения.

3. Открытие банковских счетов .

Заключение кредитной сделки сопровождается возникновением взаимных обязательств ее участников. Кредит как экономическое отношение побуждает к рациональному использованию выделенных ресурсов для возврата временно позаимствованной стоимости.

Стадии движения кредита включают:

  • размещение кредита;
  • получение кредита заемщиками;
  • использование заемных средств;
  • высвобождение ресурсов;
  • возврат временно позаимствованной стоимости;
  • получение кредитором средств, размещенных в форме кредита.

При получении кредита заемщик должен быть готов, что кредитор захочет ознакомиться с его кредитной историей. Любая кредитная история состоит из трех частей: титульной, основной и дополнительной. Все части ее одинаково важны и каждая из них несет свою функциональную нагрузку.

Титульная часть включает все идентификационные данные клиента, когда-либо пользовавшегося услугами кредитования. По этим реквизитам осуществляется поиск персональной кредитной истории в базе данных.

Основная часть кредитной истории содержит подробную информацию о суммах кредитования клиента, обо всех сроках, установленных банком на погашение кредитов, и о фактическом исполнении погашения кредитов самим клиентом. Также в основной части присутствует информация о погашении кредитов клиентом за счет обеспечения. Пользователю каталога кредитных историй необходимо сначала получить согласие заемщика на ознакомление с основной частью кредитной истории. И, несомненно, сам заемщик, а именно субъект кредитной истории, имеет полное право изучить основную часть собственной кредитной истории.

Дополнительная часть кредитной истории по своей сути является закрытой частью документа и содержит сведения о той организации, которая формирует кредитную историю, обо всех пользователях, когда-либо имевших доступ к данным документам, обо всех датах, когда осуществлялись соответствующие запросы, и т.д. Заемщик также вправе ознакомиться с этой частью документа.

Кредитное отношение не может возникнуть и функционировать без передачи стоимости от кредитора заемщику и обратно, оно существует только на базе пространственного перемещения ссужаемых средств. Движение ссуженной стоимости является важнейшим сущностным свойством кредита, причем это движение подчиняется определенным экономическим законам.

Законы кредита объективны и действуют независимо от сознания людей, а их содержание, способ действия и форма проявления могут модифицироваться по мере развития производительных сил и экономических отношений общества.

Содержание закона возвратности кредита выражается в возвращении ссуженной стоимости к первоначальному пункту движения, то есть передаче ее от заемщика к кредитору. Необходимо также учитывать, что возвратность ссуженной. стоимости включает не только процесс ее передачи от заемщика к кредитору. Она должна предварительно высвободиться в хозяйстве заемщика, то есть должна возвратиться к заемщику после того, как завершит свое движение в его воспроизводственном процессе.

Закон сохранения ссуженной стоимости связан с сущностью кредита как стоимостного отношения, базирующегося на эквивалентности обмена. Кредитор по истечении срока кредита должен получить от заемщика стоимость, по ценности равную выданной ссуде. На практике реализация закона сохранения ссуженной стоимости зависит от характера использования полученного кредита заемщиком, а также от устойчивости покупательной способности денежных единиц (уровня инфляции), поскольку ссуженная стоимость возвращается кредитору в денежной форме. Например, непроизводительное (нерациональное) использование полученных в ссуду средств может привести к ухудшению кредитоспособности заемщика, и он не сможет в срок полностью погасить задолженность кредитору.

Закон равновесия между высвобождаемыми и перераспределяемыми на началах возвратности ресурсами выявляет устойчивую связь ссуженной стоимости с ее источниками. Его содержание показывает зависимость движения кредита от источников образования кредитных ресурсов. Необходимо учитывать средства в хозяйственном обороте, которые служат источником образования ссуженной стоимости при коммерческом кредите, а также возможность создания кредитных ресурсов на основе эмиссии денег.

Закон срочности кредита тесно взаимодействует с законом возвратности кредита. Содержание этого закона отражает временный характер кредитного отношения, то есть существование временных границ его функционирования. Ведь особенностью кредитной сделки является предоставление ссуженной стоимости только во временное пользование. Кредит как отношение, возникающее на базе возвратного движения стоимости, ограничен во времени, возникает, развивается и прекращает свое существование на определенном временном отрезке.

Законы кредита, с одной стороны, отражают специфику кредитных отношений, а с другой - являются формой реализации финансовых законов.


крокус сити холл Условия проживания/ Conditions Подробнее. Система Московских доходных домов «Рублево-Мякинино» рада предложить вам номера различных категорий, учитывая индивидуальные предпочтения каждого гостя. Однокомнатные и двухкомнатные апартаменты «премиум-класса», номера «люкс», а также номера категории «Стандарт» и «Комфорт».