Главная Ликвидация бизнеса Чем отличается рассрочка от ипотеки. тем, кто снимает жилье и ежемесячные платежи. Рассрочка или ипотека: плюсы и минусы

Чем отличается рассрочка от ипотеки. тем, кто снимает жилье и ежемесячные платежи. Рассрочка или ипотека: плюсы и минусы

Покупка квартиры при отсутствии необходимой суммы денег возможна двумя способами: рассрочка от застройщика и ипотека в банке. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Но что все-таки лучше: ипотека от банка или рассрочка от застройщика?

Ипотека

Ипотека - это кредит в банке под залог приобретаемой квартиры. Для его получения необходимо, прежде всего, обратиться в банк, лучше в несколько одновременно. После полученной информации о требованиях и условиях выдачи, заемщик подает документы и получает ответ от кредитора.

При покупке квартиры в новостройке есть одна особенность. Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то далеко не каждое финансовое учреждение предоставит кредит. В такой ситуации необходимо узнать у застройщика, с какими именно банками он работает. Чаще всего это банки, которые также финансировали строительную компанию, и для привлечения дополнительных средств застройщику, кредит физическому лицу выдается на льготных условиях.

При положительном решении в банк подаются документы по недвижимости. Их перечень также выдает кредитор. По итогу проверки документов, назначается дата сделки. После подписания договора купли-продажи или долевого участия и оформления ипотеки (залога имущественных прав) заемщик становится владельцем квартиры и выплачивает ежемесячные взносы банку.

Преимущества ипотеки

Ипотека является более популярным способом приобретения жилья. Она имеет много преимуществ, которые можно выделить следующие:

Минимальный первый взнос. Есть банки, которые выдают кредит в размере до 90% от стоимости квартиры, а при предоставлении дополнительного залога можно купить жилье и без собственных средств.
Длительный срок кредитования. Деньги можно получить на период до 30 лет. Это дает возможность погашать задолженность относительно небольшими платежами. Многие семьи со средним доходом могут себе позволить такой кредит.
Квартира сразу оформляется на имя собственника. Только в Россреестре есть запись, что она обременена ипотекой. Но это не накладывает никаких ограничений на пользование, кроме ее отчуждения до полного погашения кредита.
Возможность досрочного погашения. Законодательством запрещено вносить в кредитный договор пункт, который не позволяет заемщику частично или полностью досрочно погашать задолженность (тем не менее, могут быть ограничения по сумме и сроку досрочного возврата).

Среди недостатков ипотечного кредитования можно выделить:

Требования банка. Конечно, есть финансовые учреждения с более жесткими или лояльными требованиями, но все имеют ограничения по возрасту, доходам и т.д. Чем привлекательней условия, тем требовательней банк будет подходить к заемщику. Получить деньги без официальных доходов можно только при условии оплаты не менее 50% стоимости за счет личных средств. В остальных случаях заемщику необходимо предоставить документы, которые подтверждают его платежеспособность.
Процентная ставка. На текущий момент она находится на таком уровне, что за 20 лет ипотеки заемщик выплачивает 2-3 стоимости квартиры. Сложно найти ставку меньше 10% годовых.
Долгое рассмотрение. Хотя многие банки декларируют возможность подачи заявки прямо на сайте банка, но на практике это возможно далеко не всегда. Потенциальному заемщику обычно приходится не один раз посетить банковское отделение до того момента, как банк назначит дату сделки.
Дополнительные расходы. Помимо оплаты первоначального взноса, заемщику придется оплатить нотариальные расходы, страховые платежи и услуги банка.

Рассрочка от застройщика

Практически все строительные компании имеют собственные программы рассрочки для клиентов, которые не могут сразу полностью рассчитаться за квартиру. Для ее оформления достаточно подписать договор купли-продажи или договор долевого участия, в котором будут отдельно внесены пункты по отсрочке платежа и графику его оплаты. Право собственности (имущественные права) могут оформляться как после внесения первой суммы, так и после полного расчета.

Преимущества рассрочки

Рассрочка имеет ряд преимуществ, которые делают ее привлекательной для многих желающих купить новое жилье:

Скорость оформления. Оформить сделку можно за 1-2 посещения в течение нескольких дней. Покупатель выбирает квартиру, бронирует ее. Продавец готовит договор и заключается сделка.
Минимальный пакет документов. Большинство застройщиков просят предоставить только паспорт. Не нужно собирать справки о доходах, подтверждать трудовую занятость, искать поручителей или созаемщиков.
Возможность купить квартиру даже с негативной кредитной историей. Большинство компаний не проверяют будущего покупателя или ограничиваются минимальной проверкой.
Низкая процентная ставка. Обычные ставки по таким договорам ниже банковских. Рассрочку можно получить и под 2-3%. А если срок маленький, то она может быть беспроцентной.
Отсутствие сопутствующих расходов. Застройщик не требует оформлять договора страхования имущества и личного страхования.

В тоже время такой способ приобретения жилья имеет ряд недостатков:

Большой первый взнос. Его размер обычно на уровне 30-50%.
Маленький срок. Рассрочка обычно ограничивается 1-3 годами, редко можно найти предложения до 5 лет.
Большие платежи, которые являются результатом маленького срока.

При оформлении такого договора необходимо особо обратить внимание на возможность застройщика изменять стоимость квадратного метра . Так как заемщик не полностью выкупил квартиру, некоторые компании позволяют себе увеличивать стоимость жилья, помещая такой пункт в завуалированном виде в договор купли-продажи. Это может объясняться ростом цен на стройматериалы, дополнительным благоустройством территории, которое не было предусмотрено заранее. В итоге покупателям приходиться платить куда больше, чем он рассчитывал.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Что выгодней?

Однозначно ответить на вопрос что лучше, купить квартиру в рассрочку или ипотеку, конечно же нельзя. Но из приведенных плюсов и минусов, можно сделать вывод, что ипотека интересна клиенту, который не имеет возможность оплатить большой первый взнос и хочет взять кредитные средства на длительный срок. При этом необходимо понимать, что кредитор попросит предоставить немаленький пакет документов.

Если же заемщик готов оплатить хотя бы половину стоимости жилья сразу, и может погашать ежемесячно остаток большими платежами, то ему будет более интересна рассрочка от застройщика. Это позволит сэкономить на процентах и сопутствующих расходах.

При этом не стоит забывать о рисках того, что застройщик так и не завершит строительство. Если покупатель оформил ипотеку и рассчитался за квартиру, которую в итоге так и не получил, то решить вопрос с банком практически невозможно. В итоге покупатель остается без жилья и с большим кредитом.

При оформлении рассрочки, в договоре может быть предусмотрено, что окончательный расчет будет произведен после сдачи объекта в эксплуатацию. Это уменьшит риск финансовых потерь покупателя.

Оба варианта покупки требуют тщательной подготовки, в том числе консультацию с юристом. Это поможет избежать неприятных ситуаций в будущем.

Ипотечное кредитование связано с длительной процедурой оформления и жесткими требованиями, которые кредитные учреждения предъявляют к заемщикам и приобретаемому на заемные средства объекту. В качестве альтернативного варианта выступает оформление рассрочки от застройщика. При недостаточности средств собственных сбережений для покупки жилой недвижимости специалисты советуют рассмотреть преимущества и недостатки обоих способов приобретения жилья для выбора наиболее выгодного варианта.

Кредит и ипотека в рассрочку: сходства и отличия

При рассмотрении существующих вариантов покупки жилого имущества за счет привлечения заемных средств, физические лица обращают внимание на то, чем отличается рассрочка от ипотеки. Оформление кредита и предоставление отсрочки являются инструментами финансового рынка, при помощи которых граждане получают возможность приобрести жилую недвижимость при недостаточности средств собственных сбережений.

В отличие от рассрочки ипотечное кредитование всегда связано с наличием залогового имущества, которое на время действия кредитного договора выступает в качестве обеспечения по кредиту. При невозможности заемщика выплатить займ банк имеет право возложить на залоговую недвижимость взыскание и после реализации имущества возместить свои убытки.

В ситуации строящегося жилого объекта в качестве залога выступает право требования. Для возможности продажи квартиры банком, в случае отказа заемщика погашать кредит, необходимо полное погашение обязательств перед застройщиком и только после этого к банку переходит право требования на жилье.

Ипотечный кредит возможен только при соответствии потенциального заемщика условиям банка в виде наличия высшего образования, подтверждения платежеспособности справками, наличие хорошего качества кредитной истории. Ипотека в рассрочку от застройщика не предъявляет таких жестких требований и существенно проще в плане оформления.

Между участниками процесса в случае рассрочки достигается договоренность в части периода отсрочки платежей, сроков уплаты за жилье, прав и обязанностей сторон. В этом случае не существует обеспечения сделки в виде предоставления покупателем залогового имущества. При невозможности покупателем уплаты средств по договору происходит его расторжение и застройщик вправе продать жилье повторно.

Основное преимущество рассрочки состоит в том, что на нее вправе рассчитывать практически все граждане. В связи с более простым оформлением многие россияне отдают предпочтение рассрочке. Преимуществами варианта считается :

отсутствие необходимости собирать большой пакет документов;
не нужно получения одобрения кредита от банка;
выгодность с финансовой точки зрения такой, так как физическому лицу не требуется тратить средства на проведение оценки недвижимости и заключения договора страхования;
быстрая процедура оформления и возможность стать владельцем квартиры за 1 день.

В большинстве случаев застройщики предлагают более выгодные условия приобретения жилья. Физические лица при использовании условий специальных предложений и акций застройщика получают возможность получить рассрочку на выгодных условиях. Процентная ставка в рамках таких предложений варьируется на уровне от 4 до 12%, в то время как средний процент по кредитам существенно выше. На финансовом рынке сегодня можно встретить предложения от застройщиков, которые предлагают получить рассрочку с отсутствием начисления процентов в течение первых двух лет.Такие предложения рождаются в результате высокой конкуренции на строительном рынке и стремления застройщиков в максимально короткие сроки реализовать объекты жилой недвижимости.

Основными недостатками рассрочки считаются следующие моменты:

незначительный срок для погашения займа, который в среднем составляет 5 лет, в то время как стандартные ипотечные программы рассчитаны на 30 лет;
временные периоды действия низкой ставки, которая со временем доходит до среднего банковского процента и может превышать его, что часто сводит выгоду на нет;
более высокая цена квадратных метров в рамках льготных предложений;
необходимость высокого первоначального взноса, который может достигать 50% общей стоимости жилья.

Существенные нюансы связаны с особенностями ипотеки в рассрочку. Согласно действующим правилам право собственности оформляется только после внесения покупателем последнего платежа. При невозможности оплаты жилья в рассрочку продавец имеет право продать жилье повторно, вернув денежные суммы покупателю за исключением начисленной суммы штрафов за нарушение договора.

Когда стоит брать рассрочку

Что лучше ипотека или рассрочка от застройщика, зависит от конкретной ситуации и обстоятельств, которые вызвали у физического лица потребность искать дополнительные источники денежных средств на приобретение жилой недвижимости. Ипотека в банке, несмотря на высокие проценты по кредиту, для многих россиян является единственным реальным шансом стать владельцем собственного жилья. Такой вариант целесообразен при отсутствии средств личных сбережений, возможность осуществлять небольшие выплаты, растянутые из-за этого на несколько десятилетий.

При наличии стабильного и высокого уровня доходов ипотека в рассрочку от застройщика для физического лица, несомненно, выгодно. Нюанс заключается в том, что взять сегодня даже 2 млн. рублей с равномерной выплатой в течение 5 лет могут позволить себе немногие российские граждане. В связи с этим, несмотря на более высокие процентные ставки и сложную процедуру оформления кредита, они предпочитают использовать вариант стандартного кредитования.

В большинстве случаев к варианту приобретения жилой недвижимости в рассрочку прибегают следующие категории граждан:

несоответствующие требованиям банка в виде плохой кредитной истории, недостаточностью уровня официального источника дохода и иным причинам, в связи с которыми банки высказали отказ;
не желающие связываться с длительным сбором, проверкой и ожиданием одобрения кредита;
желающие моментально решить жилищный вопрос;
лица с достаточным уровнем дохода и умеющие тщательно просчитывать финансовую выгоду.

Эксперты говорят о том, что в подавляющем большинстве к услугам застройщиков сегодня обращаются лица с плохой историей кредитования в прошлом и получающие «серую» зарплату. Большой процент составляют те, кто готов «ужаться» лишь бы не сталкиваться с вопросами кредитования и необходимостью длительного оформления. Такие категории заемщиков предпочитают взять взаймы средства у застройщика, считая вариант более простым и выгодным.

Вопрос честности и выгоды

Нечестные на руку граждане пытаются пользоваться преимуществами рассрочки в своих целях и в ущерб застройщикам. Часто условиями договора прописано, что в случае неисполнения обязательств покупателю будет начисляться только определенный процент штрафа, размер которого бывает существенно ниже среднего банковского кредита по ипотеке на рынке кредитования. При этом покупатель заключает договор рассрочки с застройщиком, заранее понимая, что он не сможет в будущем соблюсти условия договора.

Для физического лица последствия нарушений при рассрочке существенно меньше, чем это было бы при оформлении кредита по стандартной программе кредитовании, когда после нескольких несвоевременных выплат заемщик может лишиться приобретенного залогового имущества. При отсутствии в договоре пункта о возможности расторжения договора и наличии только возможности начисления определенного процента пени, заемщик попадает в сложное финансовое положение и практически не имеет инструментов влияния на поведение покупателя.

Многие застройщики существенно страдают от такой категории клиентов. При этом специалисты говорят о том, что с каждым годом ситуация меняется и все большее количество строительных компаний умеют просчитывать собственные риски, понимать на чем в текущий момент можно заработать. Для застройщиков отказ от инструмента рассрочки сулит потерей значительной части потенциальных покупателей, что в условиях жесткой конкуренции и недостаточного спроса сулит существенные проблемы финансового плана. В связи с этим строительные компании пытаются нивелировать потери от непорядочной стратегии некоторых покупателей и компенсируют собственные потери за счет иных доходных статей.

Перспективы рассрочки от застройщика

Ипотечное кредитование в последние десятилетия рассматривается российским населением в качестве реального, а для многих единственного инструмента приобретения собственного жилого имущества. Значительная часть имущественных сделок совершается сегодня с привлечением заемных средств. При этом тенденцией последних лет стало снижение ипотечного кредитования в связи со сложностями финансового положения граждан из-за ухудшения экономического положения в стране.

В связи с этим застройщиками активно предпринимаются новые маркетинговые решения в целях привлечения новых покупателей, одним из которых является инструмент предоставления ипотеки от застройщика. Специалисты прогнозируют в будущем рост популярности такого способа приобретения собственного жилья в связи со следующими обстоятельствами:

россияне боятся делать долгосрочные прогнозы в связи с нестабильностью экономической ситуации;
риск потери недвижимости при приобретении по программе от застройщика существенно ниже, по сравнению со стандартными ипотечными программами;
переплата по программам от застройщика на порядок ниже, в сравнении с базовыми программами банков;
в значительной части случаев строительные организации готовы к заключению договоров с учетом индивидуальных особенностей предоставления рассрочки, в то время как выдача кредитов поставлена банками на поток;
стремление застройщиков составить реальную конкуренцию ипотечным программам кредитных организаций.

Специалисты финансового рынка прогнозируют в ближайшем будущем рост сделок с предоставлением рассрочек от застройщиков покупателям. Тенденцией последних лет становится снижение требований к предоставлению большого размера первоначального взноса и снижению процентных ставок. На финансовом рынке сегодня можно встретить предложения от застройщиков даже без предоставления первого взноса.

При этом не все застройщики в условиях сложных экономических условий готовы идти на подобные льготные условия предоставления рассрочки. В связи со сложностями прогнозирования изменений в стоимости строительных материалов и иных расходов на строительство жилых объектов многие строительные компании опасаются фиксировать стоимость и отказываются в предоставлении рассрочек. Ситуацию усугубляет нестабильность валютного курса, который влияет на себестоимость строящегося жилья, так как объем используемых сегодня в строительстве материалов иностранного производства достаточно большой.

В ближайшем будущем сложности прогнозируются как в сфере ипотечного кредитования, так и в области деятельности застройщиков с привлечением инструмента приобретения недвижимости в рассрочку. Предоставление ипотеки для застройщиков связано с опасностью неверной оценки покупателями собственных финансовых возможностей, и риском работы с недобросовестными клиентами. В связи с такими обстоятельствами специалисты говорят о том, что в ближайшем будущем ипотечное кредитование по стандартным программам кредитных учреждений составит основную часть имущественных сделок на российском рынке недвижимости.

Заключение

Ответить, что выгодней ипотека или рассрочка однозначно невозможно. Многое зависит от конкретных обстоятельств и финансовых возможностей физического лица. Каждый из этих способов приобретения жилой недвижимости при недостаточности средств личных сбережений имеет свои сильные и слабые стороны. Ипотека выгодны при незначительном уровне доходов и невозможности выплаты всей стоимости жилья в течение ближайшей пятилетки.

Невозможность совершить единовременную покупку жилья за счет собственных средств заставляет многих покупателей рассматривать доступные схемы кредитования. Изучая предложения от застройщика или банка, следует четко понимать, чем отличается рассрочка от ипотеки, и как подобрать оптимальную программу кредитования. Выбор зависит от величины первого взноса, уровня доходов клиента и требований кредиторов.

Понятие «рассрочки» и «ипотеки» при покупке недвижимости

Рассрочка - система частичной оплаты покупки, где зачисление денег продавцу производится равными или неравными частями.

Сделка осуществляется согласно условиям договора беспроцентной или процентной рассрочки. В чем между ними разница? Беспроцентная рассрочка позволяет купить, как правило, элитное жилье с авансовым платежом более 50%, разделив следующие взносы на период около 6 месяцев. Процентная рассрочка используется при приобретении жилья класса «эконом» или «комфорт». Размер процентных ставок определяется суммой первого взноса и длительностью рассрочки, общий диапазон составляет 3 - 12%. Многие застройщики предоставляют рассрочку на срок 1-4 года, предусматривая полную выплату стоимости недвижимости до сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно! Дают рассрочку только крупные строительные компании. Программы доступны покупателям с высоким уровнем доходов. Это объясняет минимальные объемы продаж в рассрочку даже в период акций, спецпредложений (снижения процентных ставок, уменьшения первоначального взноса, увеличения срока кредитования).

Ипоте ка - это не только одна из форм залога, но и программа по кредитованию недвижимости, обременение которой является гарантией покрытия расходов банка при непогашении обязательств заемщиком.

Если клиент не может выплатить ссуду по кредитному договору, имущество выставляется на продажу, доход от реализации покрывает остаток долга.

Условия предоставления – это основное, чем отличается рассрочка от ипотеки.

Рассрочка от застройщика - альтернатива ипотеке

Порядок получения рассрочки от застройщика предусматривает этапы:

определение объекта приобретения покупателем;
заключение договора с девелопером;
получение платежного графика;
госрегистрация ДДУ и графика платежей;
зачисление первичного платежа (обычно в течение недели после регистрации договора);
внесение взносов согласно установленному графику;
получение у застройщика документа об исполнении обязательств, предусмотренных договором.

Схема покупки квартиры в ипотеку или рассрочку по договору купли-продажи (ДКП), предусматривает наложение обременения на приобретенную собственность до полной выплаты долга. Условия кредитования прописываются в ДКП. При несоблюдении сроков внесения очередных платежей застройщик насчитывает неустойку за весь период просрочки и налагает штраф . Систематическое нарушение договора грозит взысканием остатка долга и расторжением договора. Также возможен возврат покупателю внесенных денег за минусом 10%.

Что выгоднее: ипотека или рассрочка

Отзывы аналитиков и владельцев недвижимости утверждают, что покупка жилья в рассрочку выгоднее ипотеки, благодаря минимальным затратам на покупку (низкие проценты, отсутствие необходимости оплачивать услуги страховщиков, оценщиков, банков) и гибким условиям расчетов. Но квартира станет собственностью покупателя только после полной оплаты стоимости жилья. При этом в соответствии с некоторыми договорами рассрочки стоимость жилья может изменяться в процессе постройки дома.

Ипотека же позволяет зафиксировать стоимость в рублях при подписании договора и погашать долг относительно небольшими суммами на протяжении длительного периода. Но при большом сроке переплата будет ощутимой за счет начисленных процентов.

Понять, что лучше, поможет сравнительная таблица программ:

Параметры	Ипотека	Рассрочка
Максимальный срок	20 - 30 лет	1 - 4 лет
Документы	Кредитная организация запрашивает полный пакет бумаг, рассматривает кредитную историю	Минимальный список документов
Требования к клиенту	Жесткие условия	Лояльное отношение к клиента. Можно приобрести жилье с отрицательным кредитным рейтингом
Продолжительность процедуры	Процедура займет 7 - 30 дней	Оформление сделки проходит за несколько посещений (2 - 3 дня)
Размер ставки	От 6% и выше	0 - 12%
Первоначальный взнос	Минимум 5 - 15%	Более 30% от цены недвижимости
Дополнительные расходы	Нотариальные, страховые, банковские (за оформление бумаг, оценочные услуги)	Сопутствующие расходы отсутствуют
Платежи	Сравнительно небольшие взносы аннуитетным или дифференцированным способом	Размер ежемесячных выплат от 100 000 рублей
Права на жилой объект	Покупатель становится собственником сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности	Клиент получает право на владение имуществом после погашения последнего взноса
Объект	Объекты первичного и вторичного рынка	Новостройки
Гарантии	Банк проверяет финансовую устойчивость компании-застройщика	-
Выбор	Любой объект	Выбор жилья застройщиков, предоставляющих рассрочку

Сравнение программ рассрочки и ипотеки

Для того, чтобы определить, что выгоднее, ипотека или рассрочка, следует сопоставить конкретные условия покупки квартиры в банке и у застройщика. Например, Иванов А. А. планирует купить однокомнатную квартиру в строящемся доме в ЖК «Лучи» стоимостью 4 млн. рублей. Для проведения расчетов потенциальный заемщик использует основные условия программ:

Результат:

Наглядное сравнение ипотеки с рассрочкой платежа позволяет сделать вывод, что переплата по ипотеке значительно выше, но сумма ежемесячного платежа втрое меньше. Выгода по рассрочке достигается путем сокращения процентных ставок и сроков кредитования, но требует ежемесячного внесения увеличенной суммы .

Рассрочка или ипотека: плюсы и минусы

Рассрочка на рынке первичной недвижимости существует с конца 90-х годов. До 2008 года застройщики предлагали покупателям кредит только под определенный процент, но экономическая обстановка в стране заставила девелоперов пересмотреть условия программ, снизив процентные ставки и увеличив срок действия займов.

Плюсы:

возможность покупки элитного жилья, которое считается неликвидным у банков;
минимальная переплата;
оперативность сделки;
при неуплате рассрочки застройщик возвращает клиенту выплаченные средства.

Минусы:

малый срок для погашения полной суммы. Сроки ограничиваются датой сдачи объекта в эксплуатацию;
повышение стоимости на неуплаченные квадратные метры по ходу возведения дома;
при оформлении рассрочки в долларах существует риск повышения расходов при колебаниях курса;
клиенты несут риски повышения цен при высоком уровне инфляции.

Ипотечные программы также имеют ряд преимуществ и недостатков.

Положительные моменты :

возможность покупки недвижимости с нулевым взносом;
длительный период кредитования - 20…30 лет;
цена на жилье фиксируется на этапе заключения кредитного договора, и останется неизменной в ходе
строительства;
фиксация цен в рублях нивелирует риски падения курса отечественной валюты.

Отрицательные стороны :

затраты на оформление;
высокие ставки;
допустимые ежемесячные платежи не больше 30-40% от дохода;
при просрочке платежей клиент рискует лишиться жилья.

Кому подходит

Эксперты выделяют несколько категорий граждан, кому выгодна и удобна рассрочка:

Бизнесмены, обладающие достаточным объемом денег для приобретения жилья. Однако не всегда владельцы бизнеса и частные предприниматели могут вывести из оборота крупную сумму денег.
Руководители и топ-менеджеры больших компаний, ежемесячный заработок которых позволяет выплачивать крупные суммы в рассрочку. А премии и бонусы по итогам года обеспечивают возможность внесения первого платежа суммой в несколько миллионов рублей.
Владельцы 2-3 квартир, располагающие суммой 65-70% от стоимости недвижимости при продаже других объектов или находящиеся в процессе реализации нескольких квартир.
Обладатели крупных депозитов, не желающие предварительно расторгать договора по вкладам. Это грозит снижением процентной ставки до 0,1% в год.
Граждане с неофициальным доходом или плохой кредитной историей, получившие отказ в банке.

Ипотека подойдет для граждан, использующих программы государственного субсидирования (материнский капитал, социальная ипотека, военная ипотека) или не имеющих возможности внести крупную сумму первоначального взноса. В последнем случае наиболее выгодные условия получают постоянные клиенты банков, участники акций, спецпредложений.

В целом, застройщики оставляют за покупателями возможность использования ипотеки или рассрочки, а также полной выплаты стоимости жилья, не дожидаясь срока истечения кредитного договора.

В среднем россияне минимум трижды в течение жизни продают, покупают или меняют недвижимость. Как правило, цель таких сделок – улучшение жилищных условий. Дополнительные квадратные метры, хороший район и удобная планировка стоят недешево - редкий покупатель может позволить себе решить квартирный вопрос за счет накоплений. Большинству приходится брать в долг. Остается только решить, где выгоднее занимать недостающую сумму – у банка, или у застройщика. Эксперты рынка недвижимости поясняют, как купить жильё в рассрочку, и чем такая схема выгоднее ипотеки.

Рассрочка от застройщика – типичные условия сделки

По сути рассрочка – это механизм, при котором покупатель занимает недостающую сумму у продавца, выплачивая стоимость квартиры по частям. В России этот способ оплаты появился в середине 90х, когда ипотечный рынок находился в зачаточном состоянии – банки давали жилищные кредиты только на короткие сроки и под гигантские проценты. К примеру, в 1999 году ставка по ипотеке составляла 35%, а средства предоставлялись лишь на 5 лет. В такой ситуации рассрочка часто была единственной альтернативой – она стоила не намного дешевле ипотеки, зато оформить подобную сделку было значительно проще.

Со временем условия кредитования недвижимости стали гуманнее и большинство сделок с участием заёмных средств стали проводиться по ипотеке. Однако рассрочка от застройщика продолжает занимать существенную долю рынка. Как правило, она существует в рамках специального предложения конкретного девелопера, поэтому условия существенно варьируются в зависимости от объекта и его степени готовности.

«Обычно сумма минимального первоначального взноса колеблется в пределах 30-50%, а оставшаяся сумма разбивается на ежемесячные платежи с индексацией», - поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По словам эксперта, стандартная рассрочка предоставляется на срок от 2 месяцев до трех лет, но чаще всего застройщики предлагают рассрочку на срок, совпадающий с окончанием строительства. «При этом рассрочка является достаточно безопасной схемой оплаты: если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является одним из условий ДДУ. Во всех других случаях с покупателями заключается договор рассрочки платежа», – резюмирует Ирина Доброхотова.

Специалисты выделяют несколько распространенных ситуаций, в которых покупка квартиры в рассрочку максимально выгодна покупателям:

Встречная покупка

Новое жильё на первичном рынке недвижимости приобретается за счет продажи старой квартиры, при этом между клиентом и застройщиком заключается договор с рассрочкой платежа.

Покупка с использованием субсидии

Часто рассрочка оптимальный вариант для людей, которые ждут получения материнского капитала или другой жилищной субсидии в определенный срок. К примеру, она позволяет максимально выгодно вложить имеющуюся сумму при покупке новостройки по стартовой цене и не переплачивать проценты за кредит в ожидании оставшейся части денег.

Покупка с невозможностью подтвердить доход

Рассрочка становится выходом для людей, которые не могут получить ипотеку, так как их высокий материальный доход не может быть подтвержден работодателем. Также этот вариант удобен для покупателей, который рассчитывают покрыть сумму сделки за счет наследства, будущей продажи имущества или крупного гонорара, которые пока невозможно официально предъявить банку.

Новостройка в рассрочку – примеры недвижимости в Москве

Не секрет, что лишь малая часть россиян может позволить себе единовременно выплатить 100% стоимость новой квартиры. При этом, по оценкам экспертов , при определенных условиях рассрочка может вполне конкурировать с ипотекой. Чем дольше времени застройщик готов дожидаться последнего взноса, тем активнее клиенты интересуются предложенной схемой.

К примеру, специалисты «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что примерно 45% квартир девелопера приобретаются в ипотеку, а на рассрочку (в зависимости от условий и стоимости квартир) приходится порядка 30% предложений. «Примером может служить ЖК «Новое Бутово»: здесь нет рассрочки, зато доля ипотеки достигает 80%. В то же время в ЖК «Белые Росы» рассрочка предоставляется до окончания строительства при условии выплаты первоначального взноса от 50%. Как результат – в октябре доля ипотеки и рассрочки практически сравнялись. При этом сделки со 100%-ной оплатой отошли на третье место», - комментируют текущую ситуацию представители застройщика.

В среднем при покупке жилья на первичном рынке рассрочка предоставляется на период от года до трёх лет. При этом беспроцентный срок будет совсем небольшим – около пары месяцев. Хотя в ЖК «Белые Росы» клиент, который внес 80% стоимости объекта, может бесплатно отсрочить окончательный платеж на полгода. Но в большинстве других комплексов «БЕСТ-Новострой» эта опция доступна на срок до полутора лет под 1-1,5% в месяц.

В целом большинство крупных девелоперов готовы предоставить клиентам возможность платить по частям. Сегодня рассрочка возможна примерно в 70% жилых комплексов на первичном рынке Москвы. Само наличие такой опции считается конкурентным преимуществом застройщика - свидетельствует о финансовой стабильности компании и лояльности к покупателям. «Хотя идеализировать данный способ оплаты не стоит: в отличие от ипотеки, срок, на который предоставляется рассрочка, гораздо меньше, чем при ипотеке, соответственно и платежи, как правило, выше», - отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой».

Когда рассрочка лучше ипотеки

Рассрочка – это оптимальный вариант для платежеспособных представителей среднего класса, доход которых позволяет оплатить всю стоимость недвижимости в сжатые сроки. Вот типичные причины, по которым рассрочка оказывается предпочтительнее ипотеки:

Плохая кредитная история

Прошлые «кредитные грехи» часто не позволяют людям получить ипотеку под приемлемый процент, даже несмотря на высокий доход. В отличие от банка, застройщик не будет так щепетилен.

Нежелание возиться с документами

Процедура оформления рассрочки пройдет гораздо быстрее ипотечной сделки и потребует оформления гораздо меньшего объема документов.

Экономия на банковских комиссиях и страховке

Покупателю не придется платить за дополнительные обязательные сервисы вроде оценки недвижимости или страхования из своего кармана.

Уверенность в том, что сделка будет одобрена

При подаче заявки на ипотеку покупатель никогда не может быть уверен на 100%, что его сделка одобрят и время не будет потрачено в пустую. В случае с рассрочкой такой риск минимален.

Экономия на процентах

За счет более коротких сроков рассрочки по сравнению с ипотекой переплата получается несравнимо меньшей. Также иногда девелоперы предлагают более низкую процентную ставку, чем банки.

«Рассрочка значительно увеличивает интерес к объекту, особенно когда продажи начинаются на «низкой» стадии его готовности», - резюмируют эксперты компании «БЕСТ-Новострой». – «Однако говорить, что она является драйвером спроса на новостройки, как, например, ипотека, нельзя. К тому же, когда у застройщика остается небольшой объем непроданных квартир, и они пользуются спросом, то и рассрочки, как правило, уже не предоставляются».

Главный минус рассрочки – крупные ежемесячные платежи, несоразмерные регулярному доходу существенной доли покупателей недвижимости. Однако для людей, которые уже располагают большей частью суммы, она может стать выгодной альтернативой дорогому жилищному кредиту. При определенных условиях рассрочка на несколько лет под разумный процент может стать оптимальным компромиссом между бесконечным откладыванием денег на новое жильё и ипотечным ярмом.

Привычная и уже понятная ля клиентов ипотека имеет альтернативу – рассрочку, когда покупатель вносит определенную часть денег сразу, а остаток – в течение строительства или после сдачи объекта в эксплуатацию. Что выгоднее, ипотека или рассрочка и какая между ними разница? Что лучше выбрать и какие могут быть подводные камни?

Что такое рассрочка?

Ипотека – это кредит на жилье, который вам предоставляет банк. А вот рассрочку предоставляет непосредственно застройщик. В отличие от кредитования, рассрочка рассчитана на короткий срок – обычно она дается максимум на два-три года. Около 30-50% покупатель платит сразу, остальную сумму вносит в установленные договором сроки частями (раз в месяц, раз в два месяца, раз в квартал и т.д.). Ранее рассрочку давали только до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Очень редко компании предоставляли некий аналог кредита, когда владелец уже мог жить в квартире, но продолжал выплачивать долг. Сейчас же сроки рассрочки увеличили до 3-4 лет.

Порой платеж разбивается на две части: аванс (не менее 50 % от всей суммы) в самом начале и окончательный платеж в конце. Это удобно для тех, кто не хочет рисковать всеми накоплениями, вкладывая их в новостройку, т.к. боится, что строительство может «заморозиться». Или же если у вас есть энная сумма денег, своя квартира, которую вы в дальнейшем планируете продать, чтобы выплатить рассрочку. Как только дом сдается в эксплуатацию, вы реализуете недвижимость и отдаете остаток. При этом нет необходимости делать промежуточные платежи.

Также данный вариант интересен инвесторам. Вложив в начале строительства в квартиру половину её стоимости, после окончания строительства реализуем её по среднерыночной стоимости готовой квартиры. Выплачиваем застройщику оставшуюся половину стоимости (по стартовой цене покупки). А разницу (прибыль) оставляем себе. Это грубые расчёты, ведь вам придется заплатить налоги, рассчитать риски, угадать, когда купить, а когда продать объект.

Очень многих пугает рассрочка, ведь какой смысл застройщику брать всего 50 % и ждать остаток год? Ведь покупатель может не успеть выплатить всю сумму до указанной даты, плюс, следует учитывать такое понятие, как инфляция. Дело в том, что в цену входят не только все расходы на стройку и монтажные работы, но и закладывается процент на тот случай, если стоимость материалов и услуг рабочих вырастет. Резко подорожать себестоимость квадратного метра не может, а инфляция попросту не успевает «съедать» прибыль.

Покупая квартиру в рассрочку, вы в любом случае платите больше, чем если бы сразу внесли всю сумму. К примеру, объект стоит 3 миллиона рублей. В зависимости от компании, вы платите не менее 3-х процентов – 90 тысяч свыше. Редко какой девелопер согласен предоставить беспроцентный кредит.

Кстати, если недвижимость куплена в ипотеку, она изначально уже ваша. Но банк потребует с вас целый пакет документов, чтобы удостовериться в вашей платежеспособности. Девелопер не столь требовательный к потенциальному покупателю, ведь пока вся сумма не будет выплачена, оформить право собственности вы не сможете .

Девелопер, предоставляющий рассрочку, страхует себя со всех сторон. Поэтому, если вы уверены в себе и своих силах, рассмотрите такой вариант сотрудничества. Из минусов для вас – ежемесячный платеж на порядок выше, чем по ипотеке , за счет более коротких сроков погашения. Но не стоит вестись на слишком заманчивый вариант, ведь здесь может быть подвох.

Ипотека против рассрочки

Ипотека выдается банком на покупку недвижимости (в данном случае – в новостройке). Рассрочку предоставляет сам девелопер, в договоре он указывает сумму ежемесячного или ежеквартального платежа.

В общем, ипотека – отличный вариант для тех, кто может подтвердить свою платежеспособность, есть силы и возможность собрать необходимые бумаги, но у кого недостаточно денег для первого взноса или больших платежей. Рассрочка подходи вам, если вы обладаете суммой для первоначального платежа и действительно сможете погасить кредит за пару лет.

Подводные камни покупки квартиры в рассрочку

Итак, вы решили купить квартиру в рассрочку. Взвесьте все за и против. Первым делом изучите договор, который предлагает вам подписать застройщик. Уделите внимание разделам, где указано, в каком случае девелопер имеет право прекратить с вами сотрудничество, штрафам, пени. К примеру, выплатит ли вам компания всю сумму обратно, если вы расторгните договор. Чаще всего удерживается около десяти процентов в качестве штрафных санкций.

Как было сказано выше, пока вы не погасите долг, квартира будет считаться собственностью девелопера . Посчитайте, что вам будет выгоднее: ипотека или рассрочка, если вы берете деньги в долг на один и тот же срок при прочих равных. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Переплата за то, что вам не придется собирать пакет документов, может оказаться слишком большой. А в случае возникновения проблем с платежами, вы можете потерять квартиру. При этом разбираться, что произошло или делать реструктуризацию долга, застройщик не будет. Решать подобные проблемы придется только через суд. А закон в данном случае на стороне девелопера, если он честно исполняет свою часть договора.

Немаловажную роль играет условие начисления процентов по рассрочке. Если указан один процент на остаток, это не значит двенадцать процентов годовых. К сожалению, в данном случае все путаются.

Помимо всего вышесказанного, в случае банкротства вы теряете свое жилье. Вы не сможете претендовать на квартиру, так как не являетесь ее владельцем. Вам вернут деньги, которые вы заплатили по договору участия в долевом строительстве.

Кому выгодна рассрочка?

Есть целый перечень условий, при которых выгоднее купить квартиру в рассрочку, а не в ипотеку. К примеру, если у вас есть проблемы с кредитной историей . Даже если вы купили в молодости мобильный телефон в кредит и не вернули всю сумму вовремя, или если были регулярный просрочки, вам могут отказать в оформлении кредита в банке.

Второй случай – вы не можете подтвердить свои доходы . Чтобы сэкономить на налогах, многие фирмы и предприятия платят «серую» зарплату. Т.е. официально по бумагам человек получает 15 тысяч рублей, а на самом деле на руки ему выдается 75 тысяч. Доказать банку, что ваш доход выше, чем указанно в справке из бухгалтерии, невозможно. Застройщик на это не смотрит, ему важно, чтобы вы регулярно ему отдавали указанную в договоре сумму. Нет денег – нет квартиры.

У вас есть возможность каждый месяц платить по 50-300 тысяч рублей на протяжении нескольких лет? У вас есть недвижимость, которую вы планируете продать после окончания стройки, и первоначальный взнос? Или вы сразу можете заплатить 60-70% от стоимости квартиры? Рассрочка – то, что вам нужно.

Что будет, если вы нарушите график платежей? Чаще всего компании наказывают нерадивых покупателей пеней. Если же просрочка большая, вам предложат расторгнуть договор. В таком случае вы вернете почти все деньги, которые вы заплатили застройщику. Второй вариант – перепродажа объекта с согласия девелопера (вы переуступаете права и обязанности третьим лицам).

Если вы не уверены, что сможете отдать остаток денег, лучше оформить ипотеку. Но сначала нужно предупредить застройщика о своих планах, затем – подписать новый договор. Банки охотно выдают ипотечные займы таким клиентам, т.к. платежеспособность доказывается регулярными платежами и первоначальным взносом.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Банк выдает вам немаленькую сумму денег в долг, при этом его задача – заработать как можно больше. Поэтому всегда читайте договор, прежде чем подписать его. Уточните, какие дополнительные расходы , помимо первоначального взноса, вам придется понести (к примеру, пошлина за регистрацию, комиссия банка), есть ли запрет или пеня на досрочное погашение кредита. Некоторые банки берут деньги практически за все: за оформление бумаг, рассмотрение заявки, выдачу кредитных средств, перевод денег с вашего счета на счет застройщика и т.д.

Дополнительно вам придется заплатить за страховку жизни и имущества. Иногда банки могут настаивать на страховании риска нарушения условий договора или потери платежеспособности. Ряд необязательных услуг по страхованию вам могут слишком активно навязывать, причем как мелкие, так и крупные компании. Менеджерам, занимающимся выдачей кредита, за то, чем больше он вам «продаст», нередко выдают неплохие премии. Вы имеете право отказаться от допуслуг, иначе, суммировав все, вы с удивлением обнаружите, что кредитная ставка выросла на один-два процента.

Подводные камни могут содержаться в пункте, именуемом «Ограничение прав заемщика» . Чтобы защитить себя и заемщика, может быть запрещено продавать, сдавать или делать перепланировку без разрешения кредитора. Это делается для того, чтобы исключить возможность махинаций или порчи имущества. Однако если в договоре указано, что нельзя досрочно погасить кредит или банк может «играть» с процентными ставками в одностороннем порядке, знайте – вам навязывают кабальные условия. Порой банки действуют вразрез гражданскому законодательству, в таком случае можно будет обратиться в суд.

Несмотря на то, что многие уже обожглись на валютных кредитах , некоторые россияне продолжают их брать из-за низких процентных ставок. Но в нынешней ситуации, когда курс валют нестабилен, это не просто не выгодно, а очень опасно. Ведь ипотека берется на 5-15 лет. За три последних года курс доллара вырос в два раза. А некоторое время за доллар давали 80 и даже 90 рублей. Таким образом, ежемесячный платеж в валюте оставался тем же, а на деле в перерасчете на рубли приходилось тратить в 2-3 раза больше. Именно поэтому специалисты рекомендуют не испытывать судьбу и брать рублевые кредиты.

Также не имеет смысла соглашаться на «плавающие» ставки . Если сейчас вам предлагают взять ипотеку под 7% годовых, ставку могут повысить как через пять лет, так и через пару месяцев. В один прекрасный день вы придете вносить ежемесячный платеж и обнаружите, что теперь придется платить 12% годовых.

Прежде чем одобрить или отклонить заявку, в банке изучают ежемесячный доход на всех членов вашей семьи. Если у вас заработная плата высокая, но из всех работаете только вы, вам могут отказать. Высчитывается минимум, который необходим на содержание вашей семьи. Немаловажную роль имеет наличие/отсутствие собственного жилья.

Кому выгодна ипотека?

Ипотеку имеет смысл брать, если у вас есть первоначальный взнос, но при этом нет возможности выплачивать ежемесячно крупные суммы денег. Чем дольше срок выплат, тем лучше, так как ежемесячные платежи уменьшаются. Преимуществом для вас является и то, что банк выдает деньги на новостройки, которые продают проверенные компании.

Если вы живете в арендуемом жилье, ипотека будет не выгодна. Вам придется каждый месяц платить фиксированную сумму, плюс, аренда. Тем, кто живет в своей квартире или с родителями, специалисты рекомендуют вкладывать деньги в новостройку на этапе котлована. Стоимость квадратного метра в данном случае довольно низкая. Правда, тут есть свои риски, ведь стройку могут «заморозить», а компания – обанкротиться и т.д.

Выбирая объект для покупки, рассчитывайте свои силы и финансовые возможности. Прежде чем вы решитесь на ипотеку, подумайте, что будет, если возникнут проблемы с работой (болезнь, сокращение, снижение заработной платы, декрет). Может быть, лучше сначала сделать «подушку безопасности», чтобы иметь возможность три-четыре месяца платить кредит без опозданий.

Ипотека выгодна, если у вас нет возможности накопить необходимую сумму на покупку квартиры, когда инфляция «съедает» значительную часть дохода, а стоимость квадратных метров растет, как на дрожжах. Таким образом вы решаете проблему с недвижимостью. После завершения стройки и сдачи дома в эксплуатацию (занимает 2-3 года в среднем), вы живете своей квартире и платите за нее. А через 10-15 лет, в зависимости от срока, на который взяли кредит, вы становитесь полноценным владельцем. Если просто снимать жилье, прибыль получает только арендодатель, а вы остаетесь ни с чем.

Цены на квадратные метры растут, поэтому даже с учетом процентов по кредиту выгодно брать ипотеку. Еще один плюс, о котором не стоит забывать – налоговый вычет, который предоставляется и на проценты по кредиту. В любом случае, вы выигрываете.

Для многих кредит – это настоящее спасение. Но будьте готовы к тому, что все это время вам придется экономить, ограничивать себя в привычных удовольствиях. Если возникнут проблемы с работой, вы можете потерять квартиру. Ее выставят на аукцион, с прибыли вычтут все, что вы должны банку, а остаток вернут вам.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!