Рентабельность управляющих компаний жкх. Управляющая компания в сфере ЖКХ как бизнес: на чем зарабатывают и рентабельно ли

Современная практика ведения бизнеса показывает, что УК паевых инвестиционных фондов создаются с целью:

• обеспечения полного контроля при реализации собственных проектов в формате паевого инвестиционного фонда, то есть создание управляющей компании является более предпочтительным вариантом по сравнению с передачей имущества в доверительное управление сторонней УК;
• для организации бизнеса, то есть получения прибыли при предоставления услуг по доверительному управлению ПИФами. При этом проекты, реализуемые в рамках паевых фондов, являются клиентскими.

Регистрация УК ПИФ: управляющие компании в форме ООО и АО

С юридической точки зрения создание УК возможно в нескольких формах: акционерного общества (АО) или общества с ограниченной ответственностью (ООО).

На сегодняшний день подавляющее число учредителей в качестве наиболее целесообразной формы создания УК выбирают ООО. Подобное решение вполне обосновано, поскольку регистрация управляющих компаний проходит без выпуска акций, что, соответственно, влияет на сокращение сроков проведения всех регистрационных процедур. Помимо этого, аргументом в пользу организационно-правовой формы ООО является большая свобода в выборе модели корпоративного управления, и простота проведения корпоративных процедур.

Как правило, в данном случае на создание УК уходит порядка 3-4 недель, которые требуются для подготовки и согласования необходимого пакета документов, регистрации в ЕГРЮЛ, изготовления печати и открытия расчетного счета. При создании УК в форме акционерного общества предусмотрена обязательная регистрация выпуска акций, что, в свою очередь, ведет к увеличению сроков реализации проекта.

Учредительные документы управляющей компании имеют свою специфику. Так, необходимо в уставе ограничивать перечень разрешенных видов деятельности, особым образом закрепляются корпоративные отношения (подотчетность контролера общему собранию участников управляющей компании) и пр.

Особое внимание необходимо уделять надлежащей работе с почтовой корреспонденцией, т.е. адрес управляющей компании должен быть актуальным.

Лицензирование УК ПИФ

Лицензирование управляющей компании требует от учредителя решения ряда вопросов, относящихся к выполнению основных лицензионных требований:

• формировании штата управляющей компании, т.е. наличии аттестованных специалистов и директора, которые должны удовлетворять определенным требованиям (в компании должны работать не менее трех аттестованных сотрудников);
• формировании собственных средств управляющей компании (от 20 млн. руб. денежными средствами на счетах и во вкладах, акциями из первого котировального списка, рейтинговыми облигациями, недвижимостью "под офис" УК, более подробнее о требованиях см. по ссылке).

Для получения лицензии необходимо представить в лицензирующий орган заявление и сопутствующий пакет документов, подтверждающих соответствие лицензиата установленным требованиям, а также некоторые внутренние документы управляющей компании (Правила внутреннего контроля, и Правила внутреннего контроля, осуществляемого в целях противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма (Правила ПОД/ФТ).

При лицензировании уплачивается государственная пошлина в сумме 35 000 рублей.

Лицензирующим органом выступает ЦБ РФ.

Сроки

Регистрация управляющей компании в ЕГРЮЛ в соответствии с российским законодательством осуществляется в срок не более чем три рабочих дня со дня представления документов. С учетом подготовительного этапа, а также стандартных мероприятий по изготовлению печати и открытию банковского счета, регистрация УК ПИФ в форме ООО занимает около 3-х недель. Если компания создается в форме АО, к указанному сроку необходимо добавить один месяц на регистрацию решения о выпуске и отчета об итогах выпуска акций управляющей компании.

Сроки лицензирования определяются длительностью подготовительного этапа и собственно этапа рассмотрения лицензирующим органом заявления лицензиата.

Подготовительный этап включает в себя подготовку всех необходимых документов и осуществляется в течение 1-2 недель. Формально Банк России рассматривает вопрос о предоставлении лицензии в течение 2-х месяцев, но, тем не менее, имеет право запрашивать дополнительные документы и информацию, приостанавливая течение данного срока. Таким образом, лицензирование УК с учетом подготовки документов занимает от 2,5 до 4-х месяцев.

Таким образом, общий срок создания управляющей компании ПИФ составляет:

• 3-5 месяца при регистрации УК ПИФ в форме ООО;
• 4-6 месяцев при регистрации УК ПИФ в форме АО.

Специалисты APEX CG уже более 15 лет осуществляют полное сопровождение процесса создания и получения лицензии управляющей компании Д.У. ПИФ/АИФ/НПФ. Это сложная процедура, поэтому такую работу лучше доверить специалистам!

Решить два вопроса: оформление документов, связанных с созданием предприятия и набор сотрудников, имеющих необходимо образование навыки, возможно даже опыт работы в сфере ЖКХ. Обязательно должен решаться вопрос и о приобретении необходимого оборудования.

Начать заниматься деятельностью по управлению домами, можно создав новое предприятие или изменив учредительные документы уже существующего предприятия.

В первом случае необходимо подать перечень документов в ФНС:

Заявление о регистрации предприятия, заполненное по специальной форме (можно скачать в Интернете);

Учредительные документы (устав или учредительный договор);

Постановка на учет в фондах социального страхования, а также в ПФР;

Постановка на учет в органах статистики.

Если за основу берется существующее предприятие, то необходимо подать документы в ФНС (заявление о внесении изменений в учредительный договор или устав). Это делается в том случае, если в уставных документах управление домами не вписано в перечень видов деятельности, которыми может заниматься организация.

Практика показывает, что при создании предприятий существует стремление вписать как можно большее число видов деятельности, чтобы потом не заниматься оформлением изменений.

Второй серьезный момент – это переход в течение текущего года на систему лицензирования управления домами. Это будет касаться и управляющих предприятий и ТСЖ и ЖСК, или других организаций, которые заняты управлением жилым комплексом.

Лицензию необходимо будет получить и отдельному предпринимателю. Изменения связаны с правительственным проектом закона по управлению домом.

Разрешение на управление домом сможет получить только организация или предприниматель, прошедшие регистрацию в РФ. Иностранным компаниям этой деятельностью будет запрещено заниматься. Также руководитель предприятия должен будет получить квалификационный аттестат.

Оформление аттестата будет проходить через специальную комиссию. Аттестат нельзя будет получить тому, кто не сдал экзамен или предприятие было лишено лицензии в течение года.

Нужно понимать, что к руководителям предприятия и начальникам отделов или определенным специалистам (инженерам, техникам) нужно будет иметь не только образование, подтвержденное дипломами, но и опыт работы (это требование будет, скорее всего, относится и к руководителям предприятий, сдавших экзамен для получения аттестата). Это связано со сложностью работы по обслуживанию дома и сохранения его в нормальном состоянии.

Оформление лицензий на управление будет проходить через жилищную инспекцию.

Разрешение будет действовать только в пределах субъекта, на территории которого выдана лицензия. Выдача будет проходить один раз без продления, но разрешение выдается на каждый отдельный дом. Т.е. нельзя будет получить лицензию и заниматься обслуживанием множества домов. Оформление документа на каждый дом даст возможность сделать минимальным возможность стихийного захвата домов для обслуживания дочерними компаниями застройщиков. К тому же все равно будет необходимо оформлять также согласие жильцов или назначать компанию уже согласно действующему порядку, когда к управляющим компаниям будет предъявляться ряд требований, в частности внесение обеспечительного залога.

Также запрещено заниматься управлением домов предприятиям, должностные лица которых имеют судимость за экономические преступления или даже лишались права заниматься этой деятельностью в качестве наказания согласно КоАП.

Получив лицензию, компания сможет подписать договор на управление домом. Право заниматься управлением определенным домом пропадет, если руководитель предприятия будет дважды привлечен к административной ответственности или есть предписание жилищной инспекции об исправлении недостатков в обслуживании дома, которое не выполнено.

Если же подобное происходит неоднократно, и компания не выполняет своих обязанностей, надзорные органы могут подать в суд, который может полностью прекратить лицензию управляющей организации или вообще ликвидировать саму организацию.

В такой ситуации управляющая организация не будет сразу отстраняться от управления, а с момента, когда жильцы или местная власть решит вопрос выбора обслуживающей организации. Услуги и работы в этот период времени должны будут оплачиваться жильцами.

Рассмотрим, как создать управляющую компанию ЖКХ, и какие этапы необходимо пройти на этом пути. Первый этап предполагает проведение подготовительных мероприятий, связанных с агитационной работой среди собственников помещений. В ходе этапа определяется способ управления объектом, который приемлем для всех жильцов . Второй этап предполагает непосредственное создание управляющей компании в порядке, соответствующем правилам государственной регистрации . Если уже существует действующее юридическое лицо, то в его устав могут быть внесены изменения, также подлежащие регистрации. Но с регистрацией юридического лица, нельзя считать, что дан ответ на вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ?

Процесс создания подразумевает формирование полноценной и успешно функционирующей организации. По этой причине на третьем этапе управляющая компания принимает в управление дома. Это осуществляется в порядке проведения общего собрания, на котором присутствуют собственники помещений. На нём окончательно утверждают способ управления, а также форму проведения собраний, то есть очную или заочную. На четвёртом этапе проводятся мероприятия подготовительного характера. Они подразумевают заключение договоров с поставщиками услуг, наём персонала, организацию бухгалтерского учёта и составление бухгалтерской отчётности . Вместе с этим определяется порядок налогового учёта, а также ведения и построения управленческого учёта.

Как открыть управляющую компанию ЖКХ - список документации

Чтобы в полном объёме ознакомиться с информацией, отвечающей на вопрос, как отрыть управляющую компанию ЖКХ, необходимо ознакомиться со списком документации, требуемым для проведения всех операций . В перечень необходимой документации входит:

1. Заявление о регистрации - составляется согласно с формой № Р11001, утверждённой правительством России в 2002 году;
2. Протокол с общего учредительного собрания о создании управляющей компании;
3. Устав управляющей компании в формате ООО;
4. Учредительный договор - востребован при открытии компании несколькими лицами.

Если управляющая компания создаётся на базе уже существующей организации , то с целью регистрации изменений, которые будут внесены в учредительную документацию, необходимо представить следующий список установленных законодательством форм:

• Заявление, подтверждающее регистрацию изменений, которые вносятся в учредительную документацию юридического лица - составляется согласно с формой №Р13001, утверждённой российским правительством в 2002 году;
• Новая редакция устава;
• Протокол учредительного собрания, на котором принято решение, подтверждающее внесение изменений в учредительную документацию.

Мы разобрались, как открыть управляющую компанию ЖКХ, какие этапы необходимо пройти на пути её создания , а также какой перечень документации должен быть представлен в государственные инстанции.

Проблема низкого качества предоставления услуг сферы ЖКХ стоит в нашей стране достаточно давно. Особенно страдает жилой фонд многоквартирных домов, так как здесь облуживание, как и во времена союза, ведут эксплуатационные конторы ЖКХ.

А дело все в том, что в суть процесса управления общей собственностью домовладельцы не вмешиваются, также как и в процесс выбора подрядчика для предоставления тех или иных услуг. Сегодня многие совладельцы уже не хотят мириться с той грустной действительностью, которая нас окружает, и делают все, чтобы создать собственную коммерческую организацию, имя ей – управляющая жилищно-коммунальная компания.

Начало создания первой управляющей коммерческой компании считается конец двадцатого столетия. Эта ниша на рынке и по сегодняшний день не полна, поэтому пробиться в лидеры возможность есть.

Чем в экономическом и финансовом смысле так выгоден данный бизнес?

Стабильность – это главное. Жилищный фонд собирает вокруг себя множество финансовых источников, включая дотации из муниципального бюджета, которые составляют большую часть получаемой прибыли (не менее 60%).

Конечно, трудности существуют, создать качественный бизнес план и открыть управляющую коммерческую компанию гораздо сложнее, чем, скажем, продуктовый магазин, но зато конкуренция минимальная. Последнее связано с тем, что предприятий, вовлеченных в этот бизнес, в принципе не так уж и много, а многие из тех, кто образовался, не оправдывают своего прямого назначения. Самое главное, что необходимо при начинании любого дела – грамотно написанный бизнес план.

Какими знаниями необходимо обладать, чтобы создать бизнес план управляющей компании?

• субъекты, занимающиеся предоставлением услуг клининга и все, что им сопутствует;
• фирмы, занимающиеся техническим обслуживанием недвижимости, оптимизацией расходов на ее содержание эксплуатацию.

Цель создания и задачи управляющей компании

Целью этого предприятия, как бизнеса, является качественное руководство жилым фондом, принятым на баланс, а также обеспечение достойного содержания и текущего ремонта недвижимости и близ прилегающей к дому территории. Создается действенная система управления многоквартирным домом, а также программа, способствующая снижению трудовых, энергетических и, конечно, материальных затрат.

Основными задачами являются:

1. организовать такие условия, чтобы собственник недвижимости получал прибыль от использования объекта;
2. повысить инвестиционную стоимость коммерческой недвижимости;
3. создать организационно-управленческие условия и рыночного механизма для качественного и оптимального управления многоквартирным домом;
4. сформировать здоровую конкуренцию на рынке предоставления коммунальных услуг;
5. усилить контроль за качеством предоставляемых услуг ЖКХ;
6. обеспечить санитарное содержание, техническое обслуживание и ремонт, включая текущий и капитальный, общей территории жильцов, т.е. недвижимости в соответствии с определенными нормами;
7. обеспечить своевременный сбор платежей за оплату, предоставляемых управляющей компанией, услуг;
8. ведение разъяснительных работ с населением с целью повышения качества управления многоквартирным домом.

Создание: выбор правовой формы

Обязательное условие при создании коммерческого предприятия – аналога конторы ЖКХ – ее создание не должно нарушать законодательство Российской Федерации. Наличие специальной лицензии от федеральной службы обязательно. Она позволит проводить деятельность по управлению негосударственным пенсионным и инвестиционными фондами.

Спектр услуг, которые будут предоставляться, могут быть минимальными, т.е. в рамках действующего законодательства, или же расширены в соответствии с заключенным договором между коммерческой организацией ЖКХ и жильцами.

Тарифы на услуги контролирует государство, а выбор подрядчика на предоставление услуг остается за коммерческой компанией ЖКХ. Проведение ремонта и хорошее содержание общей собственности жильцов дома (пример, гаражи, подъезды, крыши, подвалы и т.д.), происходит по расценкам, оговариваемые с ними заранее. Чаще всего управляющая компания в сфере ЖКХ создает условия для управления многоквартирным домом.

Прежде чем создать коммерческую организацию в сфере ЖКХ, нужно выбрать для нее организационно-правовую форму:

• общество с ограниченной ответственностью (ООО);
• открытое акционерное общество (ОАО);
• закрытое акционерное общество (ЗАО).

Но наиболее часто используемая и целесообразная форма – ООО. Создать его можно почти с нуля, т.е. без вложения начального капитала. Уставным капиталом может стать ваше личное имущество, пример, авторучка или старенький компьютер, стоимостью по вашей оценке не более 20 тыс. рублей.

Необходимая документация

При прохождении государственной регистрации в уполномоченных органах требуется подготовка определенного пакета документа:

• решение об образовании компании и протокол общего собрания учредителей (если таковых несколько);
• устав, прошнурованный и пронумерованный в 3 экземплярах;
• заявление на регистрацию после того, как вы определитесь с местом расположения офиса и размером Уставного капитала. Заявление необходимо заверить нотариально в Инспекции Федеральной налоговой службы РФ;
• квитанции об уплате госпошлин, пример, за открытие ОсОО, за нотариальное заверение копий Устава;
• другие правоустанавливающие документы, пример, гарантийное письмо хозяина арендованной недвижимости.

Готовить документы необходимо тщательно, чтобы впоследствии не терять множество драгоценного времени на исправление ошибок. Внимательность особенно необходима при заполнении юридического адреса, отличая его от «массового» юридического адреса.

На регистрацию подобного рода организации уйдет порядка двух недель.

Структура

Структура организации по управлению многоквартирным домом создается в зависимости от целей и функциональности. Теоретически план по созданию структуры может состоять из пяти отделов: маркетинга, юридического, кадров, бухгалтерии и административного.

Должностные обязанности и полномочия каждого из отделов лучше всего определить сразу, чтобы в дальнейшем избежать ненужных конфликтов по выяснению отношений, да и для того, чтобы жилищно-коммунальную организацию создать быстрее.

Все хозяйственные субъекты экономики России обязаны платить отчисления, пример — федеральные, региональные и местные сборы и налоги. Поэтому так важно при создании бизнес плана и открытии организации для управления многоквартирным домом выбрать систему налогообложения.

Ведение бухгалтерского учета будет напрямую зависеть от выбранной системы, пример:

• единая система налогообложения;
• более простая система учета по доходам или по объему;
• система в виде единого налога для определенного вида деятельности.

Выбор системы требует тщательного выяснения видов деятельности, и под какую из систем налогообложения они будут подходить. Заявление о том, какую систему налогообложения вы предпочли, вы прилагаете вместе с основным пакетом документов.

Деятельность финансово-экономического характера

В бизнес план деятельности управляющей компании входят, например:

• осуществление расчета с предприятиями подрядчиками за предоставленные услуги, оцененные по акту приемки и оценки качества;
• ведение аналитической базы поступающих финансовых средств от собственников недвижимости и из муниципального бюджета;
• применение нормативно-правовой ответственности к лицам подрядных организаций за не соблюдение договорных обязательств;
• использование своих гражданско-правовых полномочий к злостным неплательщикам и т. д.

Эффективность бизнес плана по работе предприятия ЖКХ по управлению многоквартирным домом оценивается по критериям, например:

• техническое состояние недвижимости и придомовой территории;
• финансово-экономическое состояние организации по управлению многоквартирным домом;
• оценка жильцами качества предоставляемых услуг по обслуживанию и поддержанию в технически отличном состоянии недвижимости.

Бизнес на рынке ЖКХ – это искушение, не поддаться которому просто невозможно.