Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium. Эффективность использования коммерческой недвижимости
Компания RRG провела исследование рынка коммерческой недвижимости столичного региона в третьем квартале 2017 года. Информация для исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 36 миллионов рублей, а также торговые помещения стоимостью от 26 миллионов рублей или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.
Объем предложений объектов недвижимости в обоих сегментах – продаже и аренде – снизился.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
В 3 кв. 2017 года объем предложения снизился на 1% по количеству и на 4% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2016 года, объем предложения снизился на 5% по количеству и снизился на 28% по общей площади.
Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 2 164 объекта общей площадью 2 960 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 176 936 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 3%, а за год снизился на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 2%, а за год снизилась на 19% и составила 2 998 $/кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 5%, а за год - на 35% и составила 523 млрд. руб.
Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о снижении спроса. При этом снижение объема предложения свободных площадей, уход их с рынка дает надежду на то, что новая точка равновесия на рынке скоро будет найдена.
| Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | |
| значение | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| к II кв.2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| к III кв. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Объем предложения
Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 5%, по производственно-складским помещениям - на 5%, а по помещениям свободного назначения – вырос на 14%.
Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2016 года, по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 35%, по производственно-складским - вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения уменьшился на 35%.
В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).
Ценовые показатели
За 3 квартал 2017 года цена по торговой недвижимости выросла на 2% до 245 510 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 202 521 руб./кв.м, по производственно-складской выросла на 4% и составила 63439 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения - на 5% до 210 068 руб./кв.м.
По сравнению с 3 кварталом 2016 года средневзвешенная цена снизилась на 9% по торговой, на 4% - по офисной, на 17% по производственно-складской недвижимости и выросла на 1% по помещениям свободного назначения.
Единственным сегментом, где в 3 квартале 2017 г. цены снизились, явилась офисная недвижимость, однако рост цены по остальным сегментам был незначительным, а за год цены снизились по всем сегментам кроме производственно-складских помещений.
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| к II кв.2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| к III кв. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Офисные | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| к II кв.2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| к III кв. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| Значение | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| к II кв.2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| к III кв. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| к II кв.2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| к III кв. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
В 3 квартале экспонировалось 348 торговых объектов общей площадью 186 тыс.кв.м, из них 32 объекта – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.
За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 9%, по общей площади – не изменился. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству снизился на 16% и на 15% по общей площади.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2017 г. снизилась на 16% и составила 824 912 руб./кв.м, что было обусловлено как окончанием экспонирования во 2 квартале крупного и дешевого объекта на Хоромном пер. (2586 кв.м, 2 200 000 руб./кв.м), так и выходом на рынок дешевых объектов на Раушской наб. (398 кв.м, 282 518 руб./кв.м), Толмачевском пер. (680 кв.м, 262 500 руб./кв.м), Казарменном пер. (720 кв.м, 305 556 руб./кв.м).
Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 4% до 219 283 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в 3 квартале дорогого торгового объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м, 359 064 руб./кв.м) .
Несмотря на то, что цены по помещениям в центре за квартал снизились, а за пределами, наоборот, выросли, за год ситуация противоположна, поэтому в среднесрочной перспективе можно говорить о том, что на помещения в центре спрос выше, но до последнего времени такие помещения были несколько переоценены.
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| к II кв.2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| к III кв. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| к III кв. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Торговые
вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| к II кв.2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| к III кв. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Street-retail
Объем предложения
В 3 квартале 2017 г. на продажу было выставлено 107 объектов street-retail общей площадью 29 тыс.кв.м., из них 10 объектов – внутри Садового Кольца и 97 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 9%, а общей площади - на 10%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 14%, а по общей площади – на 20%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 8% до 960 183 руб./кв.м, при этом по старым объектам цена снизилась на 10%. Рост цены был обусловлен выходом на рынок дорогого объекта на М.Козихинском пер. (100 кв.м, 1 459 550 руб./кв.м).
За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 2% и составила 275 718 руб./кв.м, что произошло за счет роста на 5% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.
| Street-retail | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | |
| значение | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| к II кв.2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| к III кв. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Street-retail внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| к III кв. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Street-retail вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| к II кв.2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| к III кв. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2017 года снизился на 7% по количеству и на 10% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству вырос на 19%, а по общей площади – на 3%.
Всего в 3 квартале экспонировалось 4 452 объекта общей площадью 2 260 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка как за квартал, так и за 4 последних квартала снизилась на 3% и составила 17 969 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за третий квартал вырос на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 304 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 12% и составила 32,4 млрд. руб.
Снижение средней арендной ставки как в долларах, так и в рублях за год свидетельствует о том, что отрицательные факторы на рынке недвижимости пока преобладают.
| Все сегменты | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | |
| значение | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| к II кв.2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| к III кв. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2017 года по отношению ко второму снизился на 19% по торговой, на 11% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной – на 4%, а производственно-складской недвижимости – вырос на 17%.
Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 50%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (12%).
Ценовые показатели
Средняя арендная ставка за 3 квартал 2017 г. по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 808 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - также уменьшилась на 2% до 17 327 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – выросла на 2% и составила 6 656 руб./кв.м/год.
По сравнению с 3 кварталом 2016 года изменение ставки аренды составило -3% по торговой, +1% по офисной, а по производственно-складской недвижимости ставка не изменилась.
Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.
| Торговые | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| к II кв.2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| к III кв. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Офисные | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| к II кв.2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| к III кв. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| ПСП | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| Значение | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| к II кв.2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| к III кв. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 10%, а по общей площади снизился на 19%. Объем предложения за год вырос на 11% по количеству, а по общей площадки уменьшился на 5%.
Всего в 3 квартале экспонировался 922 объекта площадью 254 тыс.кв.м, из них 51 объект - в центре и 871 помещение – за его пределами.
Объем предложения по общей площади в 3 квартале снизился на 18% в центре и на 19% за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 58 889 руб./кв.м/год.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 29 164 руб./кв.м/год.
Несущественность изменения ставок по торговым объектам свидетельствует о стагнации на рынке в условиях уменьшения объема предложения.
| Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| к II кв.2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| к III кв. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Торговые
вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| к III кв. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Street-retail
Объем предложения
Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2017 года снизился на 10% по количеству и на 19% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 4%. Всего в 3 квартале экспонировалось 353 объекта площадью 76 тыс.кв.м., из них 17 объект предлагался в центре и 336 объектов – за его пределами.
| Street-retail внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| к II кв.2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| к III кв. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Street-retail вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| к III кв. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
В 2015 году рынок коммерческой недвижимости находился под сильным давлением низких цен на нефть, девальвации рубля, высокой инфляции и международных санкций, которые ограничили доступ к дешевому капиталу. В результате деловая активность существенно снизилась, падение ВВП достигло 3,5%, потребительский спрос снизился на 8,5%, а это привело к оттоку арендаторов, что на фоне высокого предложения вызвало уменьшение арендных ставок и рост вакансии.
В 2018 году эксперты не предрекают больших потрясений на рынке коммерческой недвижимости, так же, как и существенных улучшений. Оптимальным вариантом может быть только стабильность с нулевой динамикой основных индикаторов, а возврат к «докризисным» показателям в ближайшие годы однозначно невозможен. В статье мы проведем анализ показателей на 2018 год и рассмотрим факторы, которые оказывают влияние на формирование спроса и предложения.
Из чего выбрать
Обычно, данный сегмент рынка первым реагирует на кроме этого стоит учитывать, что в больших городах он более чувствителен, чем в провинции. Ниже мы сделаем обзор в разных предложений и рассмотрим влияние кризиса на каждый из них.
Складские помещения
В 2015 году сформировался максимальный за всю историю складской ниши спрос в объеме 1,3 миллиона квадратных метров, при этом доля иностранного капитала в аренде сохранилась на уровне 30%, что типично для московского региона. Объем крупных сделок составил 50% спроса – это контракты на площади свыше 30 000 квадратов, интересно, что в 56% сделок ритейлеры выступали конечными пользователями. Крупные игроки пользуются ситуацией, адекватно оценивая эффективность долгосрочных инвестиций, поэтому именно сейчас покупают ликвидную недвижимость по хорошим ценам для дальнейшего развития бизнеса. Объем вакансии в секторе достигает 1 000 000 квадратных метров, а цены снизились до 4500-4200 рублей за квадрат.
Таким образом, тренды 2015-го (увеличение предложения и снижение цен) станут реальностью и в 2016 году, а в текущих условиях смогут работать только самые эффективные девелоперы, которые будут строить под конкретного клиента. Но даже при замедлении нового строительства до 700 000 квадратных метров объем предложения снизится максимум на 8%-9%, а это будет удерживать цены на текущем уровне. Ожидается, что объем сделок не превысит 1 000 000 квадратов и только половина из них будет связана с ростом и развитием компаний, остальные — это новые контракты по занятым площадям.
Торговые помещения
По итогам 15 года прирост торговых площадей в России составил 1,6 миллионов квадратных метров, из них на регионы приходится 1,05 миллиона (67% от общего объема). В 2016 году ввод торговых центров уменьшится на 15% главным образом за счет снижения предложения в Москве и городах с населением 500 000-1 000 000 человек. При этом доля свободных площадей сильно отличается в зависимости от города, качества и местоположения объекта. Обычно в каждом городе есть проекты с удачной локацией, заполненные арендаторами практически полностью. Однако в среднем в городах миллионниках объем предложения увеличился до 7%-8% (в середине 2014 года он составлял 5%-6%).
Объем ввода торговых площадей в Москве в 2015 году составил 440 000 квадратов, что на 40% меньше, чем в 2014 году, когда был введен рекордный объем новых площадей в торговых центрах. Данный показатель остается слишком высоким для текущего уровня спроса. В 2016 году предложение останется на уровне 390 000 кв. метров, при этом объем поглощения снизится на 42%-47% по сравнению с 2014 годом. Большинство торговых центров открылись в 2015 году с большим уровнем свободных площадей (50%-80%), а эксперты считают, что сроки их заполнения вырастут до 2-3 лет.
Прайм ставка аренды данного вида коммерческой недвижимости в 15 году составила 1650 долларов США за квадратный метр, снизившись на 20% по сравнению с 14-м, и в 2016 году данный тренд сохранится. Стоимость аренды все чаще фиксируется в рублях, а собственники готовы делать скидки на первый год с постепенным увеличением оплаты в последующие периоды. Часто начала использоваться и оплата в форме процента от товарооборота. Новые схемы позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, приемлемый для всех сторон.
Офисы
По мнению специалистов, офисный сегмент рынка пострадал от кризиса больше всего. Объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2015 году составил 627 000 квадратов – это на 55% меньше, чем в 2014 году, а в 2018 году ввод офисов класса А и В сохранится на уровне 2016-17 годов и составит 650 000 квадратных метров за счет объектов, которые должны были достроиться еще в 2015-м.
В прошлом году зафиксирован исторический максимум свободных площадей за всю – в среднем он в 1,5 раза превышает аналогичный показатель 2009 года. Несмотря на снижение темпов нового строительства, его объемы превышают уровень спроса, а на рынке сформировался избыток предложения. На данный момент свободно около 3,2 миллиона квадратных метров офисов, а это значит, что каждый шестой метр остается свободным. Поэтому в 2016 году сделки по пересмотру коммерческих условий буду преобладать: ожидается дальнейшее снижение долларовых ставок аренды и фиксация стоимости в рублях.
В 2018 году аналитики прогнозируют, что рынок продолжит падение, однако темпы будут замедляться. В долгосрочной перспективе цены на аренду стабилизируются, а конкуренция между собственниками обострится. Владельцы объектов будут использовать различные методы усиления конкурентоспособности для привлечения внимания арендаторов, например, гибкие ставки, предоставление дополнительных услуг, улучшение качества обслуживания. Условия на рынке будут устанавливать арендаторы, а арендодателям придется идти на уступки.
Чего ожидать
· Инвестиционная активность снижается – это объясняется
· Снижение деловой активности приводит к падению спроса во всех сегментах рынка, в результате стоимость аренды и продажи объектов демонстрирует отрицательную динамику. Аналитики отмечают, что самые позитивные прогнозы предусматривают нулевое движение цен, во всех остальных случаях на рынке отмечает падение цен.
· В 2016 году завершился процесс перехода на рублевую систему расчета. Еще в 2015 году большинство сделок начали проводить в рублях, а в этом году уйдет в небытие привычка указывать номинальные долларовые ставки и писать стоимость объектов в долларах США.
· Еще одна тенденция наступившего года – это перепрофилирование объектов, которое относится в первую очередь к офисной недвижимости, ведь в данном сегменте наблюдается самый большой профицит. Скорее всего, офисные комплексы будут частично перестроены в апартаменты, а перспективные строительные проекты могут замениться жилыми.
· Самыми актуальными объектами во время кризиса становятся магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным расположением, недорогие рестораны и фудкорты. В офисном сегменте перспективы есть у центров класса В+ с адекватной ценовой политикой. Что касается складов, то пустовать не будут комплексы built-to-suit и складские помещения с экономной «нарезкой». Еще в 2014 году владельцы крупных складских объектов начали их переформатировать, чтобы не остаться без арендаторов, а в 2016 году эта тенденция усилится.
Инвестиции
В 2015-м инвестиции в коммерческую недвижимость упали до 3 миллиардов рублей – это самый низкий показатель с 2006 года. Основная доля инвестиций пришлась на офисную площадь (47%), на торговую — 29%, а на складскую – 15%. Иностранные инвестиции уменьшились на 40%, до 800 миллионов долларов США и составили 22% от общего объема.
Специалисты считают, что в 2018 году объем сделок останется на уровне 2016-17 годов, а дальнейшее поведение рынка будет зависеть от Низкие темпы развития позволяют инвесторам именно сейчас приобретать ликвидную недвижимость на перспективу, а интерес со стороны азиатских инвесторов проявленный еще в 2016 году может перерасти в заключенные сделки.
Главная особенность этой отрасли российской экономики - чувствительность к кризисным явлениям. Анализ рынка коммерческой недвижимости по данным 2015 года показывал устойчивое снижение показателей. Катализаторами снижения деловой активности сегмента по старой традиции выступили санкции, поведение котировок нефти и девальвация национальной валюты. Итогом давления на рынок стал отток потребления со стороны арендаторов более чем на 8 процентов.
Структура отечественного рынка недвижимости
Для проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на 2018 год и выявления степени его чувствительности к внешним факторам следует обратить внимание на структуру отрасли. Объекты, которые используются собственниками для сдачи в аренду, отличаются по функциональному назначению, региональным признакам, стоимости. Стоит отметить, что влияние на отрасль оказывает и сезонность.
Как распределились коммерческие объекты по нишам:
- Помещения под размещение складов
- Торговые территории
- Офисные помещения
- Производственные территории.
Структура отрасли в долях.
При анализе рынка коммерческой недвижимости 2018 принято указывать продажи в метрах. Из графика видно, что в отрасли превалирует спрос на складские помещения. Это соответствует действительности, поскольку именно производства часто испытывают ненужную финансовую нагрузку на бизнес. Вместо загрузки своего склада свежими партиями под отправку, они нередко вынуждены размещать более ранние тиражи до момента отгрузки.
Складские площади
При поддержке свыше 30 процентов иностранного капитала столичный рынок складской недвижимости достиг свыше 1.3 миллиона площадей. Более половины сделок в сегменте относятся к крупным, - это контракты на размещение производственных запасов на 30 тысячах квадратных метрах. Фактическое состояние рынка коммерческой недвижимости в России 2018 оценивается как перспективное. Ежегодно отрасль насыщается потенциалом инвесторов, ориентированных на долгосрочную стратегию вложений. Актуальные цены в сегменте складских площадей сегодня установились на 4500 рублей за метр квадратный аренды. В регионах расценки более скромные, составляют 3800 рублей.
Сегмент в цифрах:
Помещения под торговые предприятия
За последние три года общий прирост арендуемых площадей в сегменте составил свыше 2 миллионов квадратных метров. Увеличение, главным образом, произошло благодаря высоким темпам строительства и модернизация под целевое назначение неиспользуемых ранее объектов. Потенциал отрасли добавляют инвесторы, которые ориентируются на возведение торговых центров.
По итогам 2017 года и 1 квартал 2018 года в сегменте происходит реструктуризация. Количество новых торговых центров снижается ввиду высоких требований безопасности промышленной эксплуатации. Вместе с этим исследование рынка коммерческой недвижимости показывает повышение спроса на небольшие площади. Активное участие в увеличении потребности показали региональные представители бизнеса, работающие по франшизе.
Средний чек договоров аренды в сегменте составляет порядка 1600 рублей за метр квадратный. Стоимость скорректирована с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов и перевода некоторых участников сегмента в другие категории (под складские объекты). Дополнительным фактором ценообразования является предоставление скидок в целях продвижения площадей в своей нише рынка. Нередко предложения действующих собственников включают освобождение от арендной платы в перспективе ближайшего года. Аналогичная ситуация наблюдается в составе предложений, поступающих от владельцев торговых центров.
Сегмент в цифрах:
Согласно прогнозу рынка коммерческой недвижимости, до 2020 в предложении торговых площадей на рынке сохранится тренд к оптимизации ценообразования. Собственники все чаще идут на диалог с заинтересованными бизнесменами, вводят новые схемы расчета арендной платы. В числе последних предложений на рынке – введение переменной, зависящей от оборота компании арендатора.
Офисные площади
Немалую долю рынка коммерческой недвижимости на 2018 занимают площади под размещение трудовых ресурсов. Не каждая компания может сегодня позволить себе приобрести собственные здания. К тому же дополнительная нагрузка в виде платы за содержание объекта и необходимости уплаты налогов неизбежно приводит корпоративы к владельцам помещений, обустроенных под офисы.
Стоит отметить, что отрасль характеризуется адаптивностью квадратных метров под целевое назначение. Выбор для эксплуатации не подходящих для этого площадей по оптимальным расценкам повышает финансовые риски. Это не только временное приостановление деятельности и штрафы, но и полное прекращение договорных отношений по инициативе собственника.
Несмотря на не самое лучшее состояние рынка коммерческой недвижимости, сегмент сегодня можно считать оправившимся от кризиса. Если на рубеже 2014-2018 годов объем ввода новых площадей сократился вдвое, то уже в 2018 году ранее брошенные объекты активно достраиваются и вводятся в действие. В ближайшей перспективе планируется включение в объем предложений не менее 650 тысяч квадратных метров ежегодно.
Вместе с тем анализ рынка коммерческой недвижимости на 2017 год показал рекордное количество пустующих метров, предназначенных под офисы. Бизнес все чаще размещает персонал ближе к производству или перебирается в бизнес-центры, работающие при государственной поддержке. Итог неутешительный – каждый шестой метр квадратный фактически пустует, повышая показатели недополученной прибыли. Средний чек в нише на сегодня составляет порядка 2500 рублей за метр площади.
Сегмент в цифрах:
Подводя итоги анализа рынка аренды коммерческой недвижимости 2018 необходимо отметить общий спад отрасли. Основными факторами, довлеющими над нишей, являются экономический кризис и низкий уровень освоения неиспользуемых площадей. Как только бизнес ощутит нехватку в заброшенных территориях, он непременно начнет возвращаться к льготным условиям целевых объектов.
📊 Прогноз для рынка коммерческой недвижимости на 2019 год -
Такой анализ – это исследование масштабного рынка, включающего в себя торговые площади, склады, гостиницы, коммерчески используемый жилой фонд.
Он бывает общим, охватывающим весь рынок, и частным, специализированным на конкретной сфере недвижимости .
Он необходим всем, кто активно совершает сделки на рынке.
Отличие анализа от оценки состоит в том, что анализ дает более полную картину рынка, позволяет на основе статистики и опыта прошлого определить тенденции цен на несколько месяцев и лет.
Начинающий инвестор обязан интересоваться теорией и практикой анализа рынка , чтобы с хорошей отдачей вкладывать свои деньги, не теряя их во время очередного циклического спада. Тем, кто хочет избавиться от недвижимости в своей собственности, анализ подскажет лучшее время для продажи имущества.
Рынок коммерческой недвижимости: анализ
Чтобы оценить положение и возможные тенденции на рынке коммерческой недвижимости, нужно обратиться к общим макроэкономическим показателям.
Сам анализ делится на несколько важных секторов :
- анализ сектора купли-продажи;
- анализ рынка аренды;
- анализ инвестиций в недвижимость;
- исследование положения дел в разных классах коммерческой недвижимости.
Главный показатель при общем анализе – инвестиционная активность в вашем регионе . Даже во времена общей экономической нестабильности или стагнации существуют безопасные зоны для инвесторов, где они могут если не преумножить, то хотя бы сохранить свои деньги.
Например, московский рынок недвижимости страдает меньше остальных во время кризисов.
Второе – это общая активность бизнеса и покупательская способность населения.
Особенно сильно это проявляется при анализе торговых площадей.
Обычная картина во время кризиса – полупустые залы в торговых центрах со множеством объявлений об аренде .
Она свидетельствует об очень плохом положении дел в секторе конкретного этого города.
ВНИМАНИЕ. При этом объемы строительства тех же ТЦ нельзя трактовать как однозначный индикатор экономических циклов.
Бывает, что площади вводятся застройщиком в эксплуатацию несмотря на самый разгар кризиса, потому что в строительных сметах просто не учитывается экономическая конъюнктура.
О том, что рынок коммерческой недвижимости переживает упадок, свидетельствует и поведение хозяев площадей. В условиях кризиса они вынуждены бороться за арендатора, выдумывая для него разные послабления в виде скидок или ремонта за свой счет.
В такие моменты бизнес чувствует себя наиболее мобильно. Но собственники страдают и вынуждены избавляться от активов.
В такие времена лучше всего брать в собственность площадь на перспективу в 5-6 лет, либо для развития собственного бизнеса . Вопрос о том, выгоднее арендовать коммерческую недвижимость, или покупать, надо решать по ситуации.
Аренда всегда дает предприятию пространство для маневра, позволяя уйти на менее дорогостоящие площади.
Собственность привяжет фирму к одному месту, но в будущем может стать выгодным активом.
Не только крупные торговые центры являются собственниками коммерческих объектов .
Крупные фирмы и банки в годы экономического роста закупают их под свои нужды, а в кризис избавляются. Постарайтесь выискивать такие лоты на рынке, это отличный шанс получить помещение в лучшем месте за обычную цену.
Офисные помещения
При анализе офисных площадей важно обращать внимание на класс недвижимости . Когда на подъеме офисы «А» класса, это значит, что сейчас не время для частных инвесторов с малыми капиталами. Как показал анализ коммерческой недвижимости, рынок вырвался на подъем, и преобладают в нем крупные игроки, включая банки и инвестиционные фонды.
Для владельцев крупных помещений «B» и «C» классов это означает, что самое время заключать долгосрочные контракты на аренду или сбывать помещения большим корпорациям за хорошую цену. У этих классов офисов есть свои преимущества, несмотря на то, что они указывают на плохое качество отделки и недоступность для общественного транспорта.
Банки особенно заинтересованы при наличии у них лишних средств в помещениях такого класса . Но для банков офисная недвижимость такого класса это лишь актив, который будет продан на рынок в первую очередь в случае кризиса.
Объем помещений – это важный индикатор в любом секторе недвижимости. Объем помещений в конкретном классе и средневзвешенная цена на рынке этого класса должны стать главным инструментов инвестирующего в офисные помещения.
Торговые помещения
Средневзвешенная цена на рынке торговых помещений может проседать даже от постройки крупного торгового комплекса в этом или соседнем районе.
В отличие от офисных объектов, торговые связаны с большим количеством рисков .
Ритейл – это сфера бизнеса, в которой больше других распространены краткосрочные контракты. И во время кризиса малые и средние торговые площади зачастую пустуют.
Внимательно следите за тем, какие торговые комплексы и рыночные площади строятся в интересующем вас районе.
Такое строительство гарантированно пошатнет цены. Особенно тяжело это ощущается, когда во время обвала на рынке торговой недвижимости застройщиками сдаются новые площади .
Ситуацию сглаживает то, что такое падение средневзвешенных цен на торговые площади локализовано по районам. В новых спальных районах и деловых районах оно едва заметно, в то же время в районах, приближенных к центру, где находится недвижимость класса «B» и ниже, удешевление помещений и резкое увеличение сдаваемых площадей заметно сразу и всем.
Складские помещения
К складам применяются почти те же правила, что и для торговых помещений. Это тоже рисковая сфера. Но именно в этой сфере акцент при анализе часто делается на техническую составляющую складских построек. Пространство внутри складских помещений должно быть хорошо организовано .
Современный склад – это небольшое механизированное предприятие, поэтому размеры и организация пространства внутри здания не должны быть препятствием для складской техники.
В склады вкладываются гораздо реже, чем в офисную или торговую недвижимость .
Они актуальны в основном или в зонах крупных грузоперевозок, или в промышленно развитых зонах, где бизнес постоянно находится в поиске таких помещений.
Чего ожидать в ближайшем будущем?
Рынок коммерческой недвижимости в России только что пережил существенный спад. В крупных городах ставки на аренду упали в среднем на 10-20%. Фирмы начали массово избавляться от своих недвижимых активов, что привело к росту предложения. Бизнес пока еще слишком слаб, чтобы преодолеть негативный тренд.
Если коротко сказать о прогнозе по коммерческой недвижимости, то можно утверждать, что пока еще рано говорить о том, что кризис для рынка кончился . Недвижимость не начала массово дорожать, а в большинстве городов периодически до сих пор то падает, то растет в цене на несколько процентов.
ВНИМАНИЕ. Согласно данным аналитики коммерческой недвижимости, скорее всего, мы увидим позитивные изменения и возвращение цен к докризисному уровню через 1-1.5 года после начала экономического роста в России.
Инвестиции
Располагая средним капиталом, лучше всего вкладываться в небольшие офисы категории «С».
Сейчас они пользуются спросом среди арендаторов, даже если располагаются значительно далеко от центра.
Если говорить о торговых площадях, лучше всего по возможности покупать недвижимость в центре мегаполисов .
Анализ арендных ставок в дилерском секторе
Арендная ставка зависит от текущего объема предложения и общей макроэкономической обстановки . Как показал анализ аренды коммерческой недвижимости, в условиях стагнации и рецессии предложение на пике, арендодатели соревнуются за каждого арендатора и держат цены низкими.
Но, как показал анализ арендных ставок коммерческой недвижимости, как только капитал вернется в сектор и вырастет деловая активность, цены вернутся на докризисный уровень и превзойдут его на 20-30%.
Подведем итоги. Недвижимость остро реагирует на макроэкономические циклы. В кризис предложение аренды и купли-продажи повышается. Наиболее устойчивое вложение в период рецессии, — офисы средней категории и площадки для мелких продаж.
Общая ситуация на рынке
В 3 кв.2017 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки - до 8,5% годовых (сентябрь 2017 г).
Средний курс доллара за 3 кв.2017 г. составил 58,9 руб., увеличившись на 3,0% по сравнению со средним показателем за 2 кв. 2017 г.
За 1 полугодие 2017 г. общий объём рынка офисных помещений Москвы вырос на 0,3%, составив почти 16,0 млн. кв.м, из которых 14,8 млн.кв.м - сегменты А, В+ и В.
Предложения
Объем ввода в 3 кв. 2017 г. составил 48,2 тыс.кв.м (GLA), что на 23% ниже показателей предыдущего квартала и в 3 раза меньше результата аналогичного периода 2016 года. Суммарно за 3 квартала предложение увеличилось на 163,0 тыс.кв.м
В 3 кв. 2017 г. новые объекты появились в границах «старой» Москвы; весь введенный объем относится к классу А. Структура общего объёма предложения по классам не изменилась.
Спрос
На конец 3 кв. 2017 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В не изменился по сравнению с предыдущим периодом, составив 15,9%. Однако динамика показателя разнонаправлена в зависимости от класса:
Рост уровня вакансии в классе А на 0,5 п.п. - до 21,5%, в т.ч. за счёт ввода новых объектов. Отмечается рост количества вакантных площадей в объектах внутри ТТК, вакансия бизнес-центров вне ТТК незначительно сократилась (на 0,1 п.п.)
В классах В+ и В показатель уровня вакансии снизился на 0,4 п.п. (в среднем и в каждом классе) - до 13,4% и 8,8% соответственно. При этом заполняемость росла вне зависимости от локации. Средняя вакансия в классах В+/В достигла 12,2%.
Класс С продемонстрировал незначительное снижение вакансии (на 0,1 п.п.).
В целом за 9 месяцев 2017 г. вакансия во всех классах сократилась: в классе А - на 1,1 п.п., в классе В+ - на 2,9 п.п., в классе В - на 1,2 п.п, классе С - на 0,9 п.п.
3 кв. 2017 г. ознаменовался крупными сделками по аренде. Топ-3 сделок квартала принадлежит компаниям сектора телекоммуникаций и IT-технологий. Объём крупных сделок (от 1 тыс.кв.м) составил 53 тыс.кв.м, из которых 62% класс А.
С учётом роста сроков экспозиции офисных помещений , актуальными становятся новые форматы, ориентированные на потребности малого бизнеса: мини-офисы 15-80 кв.м (в т.ч. с готовыми рабочими местами) и активно развивающиеся коворкинги.
Коммерческое предложение
По итогам 3 квартала 2017 г., существенных изменений коммерческих условий не произошло, в целом можно говорить о стабилизации арендных ставок.
В отчётном периоде зафиксированы колебания ставок аренды в классах В+, В, С в пределах 0,9-2,2%; в классе А средняя арендная ставка не изменилась.
На конец 3 квартала 2017 г. средние арендные ставки составляют: в классе А - 1980 руб./кв.м./мес.ⁱ; в классе В+ - 1350 руб./кв.м/мес.; в классе В - 1110 руб./кв.м/мес.; в классе С - 930 руб./кв.м/мес.
Средневзвешенная арендная ставка в классе В+/В незначительно снизилась (на 0,8%) и составила 1 260 руб./кв.м./мес.
В результате ценовой динамики, дистанция между классами В+ и А увеличилась с 30% до 32%; между В и В+ - сократилась с 20% до 18%; между С и В - осталась на прежнем уровне.
Выводы и прогнозы развития
В 3 квартале рынок пополнился двумя объектами класса А совокупной площадью 48,2 тыс.кв.м GLA, что в 3 раза меньше объёмов аналогичного периода 2016 г.
Вывод новых площадей оказал влияние на уровень вакансии в классе А (рост на 0,5 п.п по итогам квартала), однако в целом с начала года вакансия снизилась на 1,1 п.п.
По итогам квартала, в классах В+, В и С отмечается рост заполняемости объектов, однако темпы снижения вакансии более низкие, чем в 1 квартале 2017 г.
Существенного изменения арендных ставок, по сравнению со 2 кварталом 2017 г., не произошло.
К концу года следует ожидать ввода около 275 тыс. кв.м офисных площадей, из которых 72% приходится на башни Москвы-Сити. Не исключается перенос ввода части запланированных объектов на 2018 г.
С выходом новых объектов возможен рост вакансии в классе А, однако, поскольку некоторые объекты частично заполняются еще на этапе строительства, существенного роста вакансии в классе не произойдёт.
В классах В+/В вакансия продолжит снижение на фоне невысокого объёма перспективного предложения.
В 4 кв.2017 г. существенных изменений средних арендных ставок не ожидается.
1 До 4Q2015 - арендные ставки указаны в USD/кв.м/год, динамика рассчитывалась также в USD. В 3Q2015 в скобках указано значение динамики в RUВ. С 4Q2015 в связи с переходом рынка на рубли, арендные ставки и их динамика рассчитываются в RUВ, в скобках указано значение в пересчете на USD/кв.м/год - по актуальному курсу.
