Договор купли-продажи жилого помещения. Договор мены квартиры: образец договора, обмен квартиры, недвижимым имуществом, жилыми помещениями между собственниками. Оформление договора обмена жилыми помещениями

Что такое договор мены жилого помещения? Итак, чтобы обменять две жилплощади друг на друга законодательно закреплен такой вид соглашения.

При этом особенность заключается в том, что каждая сторона выступает условно и продавцом и покупателем . Права и обязанности по передаче объекта возникают участников, равно как и права на принятие другого объекта.

Согласно ст. 567 ГК России договором мены считается такой, при котором одна сторона обязуется отдать второй имущество в обмен на иное. Кроме того в законе сказано, что к нему применяются основные правила о купле-продаже.

Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Договор мены недвижимого имущества .

Законодательная база

Какими законами регламентируется составление и заключение договора обмена квартирами?

ГК РФ в главе 31 определяет основные правила осуществления мены и составления соответствующих бумаг.

Этот законодательный акт – главный в регулировании такого рода вопросов.

При мене недвижимости все ответы на вопросы можно найти именно здесь.

Для чего он нужен?

В каких случаях заключается договор обмена квартиры на квартиру?

Иногда возникает необходимость не продать жилье, а поменять на другое – аналогичное или менее выгодное , или же более выгодное, но уже с доплатой со своей стороны.

Очевидно, что составление договора обмена жилыми помещениями между собственниками жилья обязательно должно соответствовать требованиям и нормам закона.

Требования к форме и содержанию

Законом определена простая письменная форма договора обмена недвижимости . Это означает, что не нужно в обязательном порядке заверять у нотариуса , а достаточно просто составить его на бумаге, причем, можно письменно от руки или в печатном варианте, и подписать каждым участником соглашения.

После этого, если соблюдены все условия, бумага считается составленной верно и принимает законную силу . Стороны по собственному желанию вправе привлечь нотариуса, как к составлению, так и заверению.

Это поможет избежать ошибок и доказать , что стороны стремились к заключению сделки, но будет стоить некоторой суммы за работу специалиста.

Что вносится в договор? Когда составляется такого рода документ, сначала обозначается его название, а, следовательно, предназначение. Обычно указываются данные :

О том, можно ли использовать материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из .

Все данные о предмете и сторонах должны вноситься на основе документов , правильно и точно.

Существенные условия

Существенным условием является только указание о предмете. Это означает, что, если предмет не указан или не описан однозначно, так, что можно выделить из массы других единиц недвижимости, то договор автоматически считается ничтожным .

Цена, обязанности и другие пункты не входят в раздел существенных. Это означает, что без указания этих условий, документ автоматически не теряет юридической силы.

Права и обязанности сторон

Этот пункт обычно включает обязанности участников на передачу имущества в надлежащем виде и в установленные сроки, право получения доплаты, если такая оговорена, требовать отмены соглашения , если одна сторона передала объект второй, а у второй данный объект до передачи был изъят третьими лицами, например, по залогу .

Стороны обязаны предоставлять исчерпывающую информацию об объектах. Обязанности и права сторон могут быть различными, не противоречащими закону.

Узнайте, можно ли поменять квартиру, если она .

Нужно ли и где его регистрировать?

Сам договор не подлежит регистрации .

Однако право, которое возникает у второй стороны на объект, переданный первой, и, наоборот, регистрировать обязательно. Договор мены жилья, заключенный без государственной регистрации, признается недействительным.

Это означает, что нужно обратиться в Росреестр с определенным набором бумаг и провести регистрацию для каждого собственника, на обретенный им объект.

Право на полученную недвижимость возникает исключительно с момента регистрации.

Некоторые нюансы

Иногда договор мены заключается не на целую квартиру, а на . В этом случае суть его не меняется и составляется он стандартным способом .

Однако в сведениях о предмете указывается размер долей, их четкие границы и сведения об объекте в целом.

Регистрация также обязательна в Росреестре по схеме, применимой для стандартного случая.

Подробнее об особенностях обмена долями квартиры .

Когда признается недействительным?

Поводов и оснований для признания бумаги такого типа недействительной несколько:

• недееспособность одной из сторон;
• неподтвержденность сделки органом опеки и попечительства, если собственник одного из обмениваемых объектов – и сделка совершена против его интересов;
• несоблюдение правильного указания существенных условий;
• если сделка была мнимой или притворной, то есть для «прикрытия другой сделки» или для ухода от , например.

Варианты

Практически любой вид соглашения имеет некоторые вариации или усложненные варианты.

Это означает, что не всегда обе стороны должны действовать стандартно .

Какие же могут быть разновидности?

Предварительный договор мены квартиры .

Предварительный

Предварительное соглашение обычно содержит условия и порядок заключения основного. Зачем оно нужно и что в нем содержится?

Все просто, если по каким-то причинам стороны не готовы совершить сделку сейчас, но планируют в будущем сделать это, составляется предварительный вариант документального ее оформления.

В предварительном варианте всегда указывается срок составления основного, если такого нет, то на это дается ровно 1 год.

Это позволяет сторонам быть защищенными от внезапного отказа от сделки второй стороны или изменением мнений по поводу условий, например, перед заключением основного соглашения при наличии предварительного сторона уже не сможет затребовать доплаты за мену, так как условия предварительного документа уже ей подписаны.

Договор мены квартиры с несовершеннолетним .

С несовершеннолетним

Если в деле участвует несовершеннолетний, то это может быть лицо от 14 до 18 лет. В любом случае он не вправе ставить подпись от своего имени, подтверждая согласие со сделкой, поэтому это сделает законный представитель .

В тексте самого документа должны быть указаны не только данные собственника, но и того, кто ставит подпись от его имени. Кроме того, соглашение должно быть одобрено органами опеки и попечительства , как не нарушающая интересов несовершеннолетнего.

Таким образом, соглашение мены недвижимости в целом похоже на куплю-продажу .

Обязательно зарегистрировать право, возникшее в результате ее заключения.

Если это требование не выполняется, то собственность не признается перешедшей в руки нового собственника.

Зачастую у граждан нашей страны время от времени возникает желание и потребность в обмене жилья для того чтобы улучшить свои жилищные условия, либо чтобы заполучить жилое помещение в более выгодном для себя районе. В жилищном законодательстве Российской Федерации существует возможность обмена жилья несколькими различными способами. Процедура обмена довольно проста, однако следует принимать в расчет все необходимые особенности, к примеру такие, как письменное согласие всех собственников помещения.

Как правило, главной характеристикой при обмене будет считаться — каким конкретно является жилье муниципальным, либо приватизированным.

Обмену подлежат: жилые дома, либо части домов, квартиры, либо части квартир, отдельные комнаты.

Для того чтобы обменяться жилыми помещениями необходимо правильно оформить договор мены, при котором находящееся в собственности жилье обменивается на равноценный товар. Данный договор необходимо будет зарегистрировать, при этом на него распространяются все требования купли-продажи недвижимости.

Ежели обменивается социальное жилье, право собственности не изменяется, а только меняются лица, проживающие в данном помещении. Эти жилые помещения остаются в муниципальной собственности.

Обмен муниципального жилья

Менять социальное жилье можно согласно Статье 72 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для того чтобы это сделать, наниматель помещения должен получить письменное разрешение у муниципального жилищного фонда. В случае если с гражданином, проживающем в данном жилье живут также члены его семьи, он должен получить у них письменное разрешение на обмен. Все спорные вопросы по данному делу могут решаться в судебном порядке. В случае если муниципальные власти отказываются давать разрешение на обмен, можно подать исковое заявление на принудительный обмен.

Чтобы получить согласие муниципального собственника жилья, необходимо будет предоставить договор об обмене каждому из владельцев договора социального найма, планирующих заключить данную сделку. Согласно законодательству, разрешение на мену должно быть выдано собственником в письменной форме, не позднее чем через 10 рабочих дней после подачи обращения.

Отказ на обмен может быть получен в случаях если:

1. Существует план капитального ремонта данного дома, либо перепланировка жилых помещений.
2. В результате обмена, в жилое помещение переселяется гражданин с тяжким хроническим заболеванием, указанным в 51 статье ГК РФ.
3. Жилое помещение признано непригодным для проживания.
4. Существуют планы о сносе соответствующего жилого помещения.
5. Существует план переоборудования жилого помещения для других целей.
6. Право пользования данным жилым помещением оспаривается и находится в судебном производстве.
7. Нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении, либо изменение договора социального найма.

По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).

Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора - жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.

Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.

Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.

Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.

Новеллой нового жилищного законодательства, касающейся договора обмена жилыми помещениями, является наличие обязательного условия, при котором договор обмена жилыми помещениями должен содержать письменное согласие наймодателя. Существуют и иные основания, невыполнение которых может повлечь недействительность отдельных положений договоров обмена жилыми помещениями.

Социальное жилье в договоре обмена жилыми помещениями

Действующая редакция Жилищного кодекса не рассматривает обмен жилья между его собственниками, а также субъектами коммерческого найма. Допускаются данные отношения лишь среди участников социального найма. Законодатель при этом допустил проведение обмена в отношении следующих объектов:

• комната,
• часть квартиры,
• квартира,
• часть жилого дома,
• жилой дом.

В гражданском законодательстве существует понятие «договор мены». Участники договора мены передают друг другу право собственности одного товара в обмен на другой. В качестве предмета договора мены может выступать и жилье, находящееся в собственности. При осуществлении сделки здесь применяются правила, установленные для купли-продажи недвижимости - обязательная регистрация сделки.

Основное отличие между обменом социальными помещениями и меной жилья между собственниками квартир состоит в том, что в первом случае изменения права собственности не происходит. Как оно стояло на балансе какого-либо муниципального образования, так оно остается его собственностью. Происходит смена лишь проживающих в нем граждан.

Право на обмен социальным жильем

Данное право закреплено статьей 72 ЖК РФ. Для совершения обмена нанимателю социального жилья требуется получить согласие на сделку у проживающих совместно с ним членов семьи, а также у уполномоченного представителя муниципального либо государственного жилого фонда (далее обозначается наймодатель). Причем последнее требование закона распространяется и на членов семьи нанимателя, временно отсутствующих. Кроме того, члены семьи нанимателя могут выступать инициаторами такого обмена.

В связи с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, несмотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.

Каждая сторона в суде должна обосновать свои доводы. Решение судья принимает на основании всестороннего изучения представленных доказательств. При выявлении нарушений требований, предъявляемых к обмену жилых помещений, суд выносит соответствующее решение: с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, не смотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.

• обязать наймодателя дать согласие на обмен социального жилья;
• обязать нанимателя заключить договор обмена жилым помещением на условиях членов семьи;
• отказать в сделке;
• признать положения договора обмена жилыми помещениями недействительными.

Окончательное решение суда зависит от формулировки исковых требований и соответствии их законодательным нормам. Возможна ситуация, когда в принятии заявления отказывают либо дают время на приведение его согласно требованиям. Сфера жилищных правоотношений является сложной областью юриспруденции и предполагает участие профессиональных юристов.

Особенности обмена социальным жильем

Обмен социальным жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане, относящиеся к членам семьи нанимателя, может происходить лишь с одобрения представителей опеки и попечительства. Для получения разрешения на заключение договора обмена жилым помещением нанимателю следует обратиться в орган с письменным заявлением, предоставив одновременно технические характеристики жилья - крайне важные для одобрения документы.

Равнозначность обмена не заключается только лишь в квадратных метрах помещения. Органы опеки обращают внимание на следующие обстоятельства:

• Этажность помещения. Инвалиду, прикованному к коляске, переезд с первого этажа на более высокий, ограничивает выход на улицу.
• Планировка квартиры. Проходная комната не позволит несовершеннолетнему полноценно развиваться.
• Расположение социального жилья. Здесь причин в отказе может быть много: удаленность от школы, плохая экология, слаборазвитая инфраструктура.

Основания для отказа опеки в заключении договора обмена жилыми помещениями различны. Законодатель в этом установил лишь одно общее правило - защита законных интересов граждан, которые в силу возраста, болезни либо иных обстоятельств самостоятельно не способны реально воспринимать последствий от собственных поступков либо не могут самостоятельно отстоять свои интересы.

Решение по поступившему от нанимателя социального жилья заявлению органы опеки и попечительства принимают в письменном виде в течение 14 рабочих дней. Если заявитель считает, что ему отказано необоснованно, можно попытаться оспорить такое решение в суде. Учитывая принцип состязательности, необходимо представить в суд убедительные доказательства, подтверждающие соблюдение всех интересов при совершении обмена. В случае положительного решения вновь обращаться в орган опеки за получением разрешения не нужно. Достаточно приобщить к договору обмена жилого помещения судебное решение.

Обстоятельства, запрещающие обмен социальным жильем

Не допускается обмен социальным жильем между нанимателями в следующих случаях:

• Предъявление в судебные органы к нанимателю жилого помещения иска об изменении договора социального найма либо расторжении. Подобное возможно в случае объединения проживающих в одной квартире граждан по договору социального найма в одну семью, смерти нанимателя, выезда, невнесения оплаты за пользование жилым помещением, намеренным разрушением либо повреждением его и прочее. Полный перечень таких оснований содержится в ст.ст.82 и 83 ЖК РФ.
• В суде оспаривается законность права пользования жильем. Социальное жилье предоставляется при наличии определенных показаний к этому у конкретной семьи либо гражданина. Если помещение нанимателем получено в результате злого умысла с его стороны, нарушения установленных правил, заинтересованные органы могут обратиться в суд с оспариванием решения о выделении социального жилья.
• Обмениваемое жилье в установленном порядке признано непригодным для проживания. Данная норма направлена на защиту стороны сделки, заблуждавшейся относительно качества помещения.
• Имеется решение о сносе соответствующего здания, помещения которого ранее использовались как объекты социального жилья. Предупредить мошеннические действия с подобными помещениями - основное назначение данной нормы закона.
• Утверждено решение о капитальном ремонте здания, перепланировка или переустройство жилых помещений дома. Наниматели такого жилья, естественно, будут определенное время лишены привычных удобств и привязанностей, пережидая окончание работ в подменном фонде. Совершенно неправильным будет решение возникшей проблемы за счет обмена с наивными нанимателями социального жилья из других домов.
• В коммунальную квартиру в результате обмена происходит вселение гражданина, страдающего тяжелой формой заболевания, подпадающего под положение п.4 ч.1 ст.51 ЖК РФ.

Оформление договора обмена жилыми помещениями

Договор обмена оформляется в простой письменной форме, подписывается нанимателями. После чего документы предоставляются на одобрение наймодателю, который в течение 10 дней обязан дать согласие на совершение сделки либо отказать в ней. Законом не определено, каким образом будет выражено отношение к обмену: отдельным решением либо внесением соответствующей записи в договор. Согласие на проведение сделки со стороны органов опеки (в необходимых случаях) и владельца жилья является обязательным приложением к договору.

Если сделка заключена с нарушением требований законодательства, обмен жильем, предоставленным на основании социального найма, решением суда может быть признан недействительным. В этом случае стороны договора подлежат переселению в занимаемые ранее жилые помещения. Виновная сторона, чьи неправомерные действия легли в основу для признания обмена недействительным, обязана будет возместить сторонам договора понесенные убытки.

Государственной регистрации договор обмена не подлежит, поскольку на жилые помещения не происходит переход права собственности.

Покупка и продажа считаются наиболее популярными операциями с недвижимостью, но иногда обмен становится оптимальным вариантом для обеих сторон. Когда человек хочет получить схожее по параметрам жильё в другом районе или городе, договор мены помогает быстро решить вопрос без выполнения лишних действий. У этой операции есть свои особенности, требующие соблюдения для соответствия документа нормам законов.

Основные характеристики обмена

Договор мены жилого помещения применяется для обмена жилья между собственниками. Этот вид соглашения закреплён соответствующим законом. Особенностью операции считается выступление каждой стороны в роли продавца и покупателя одновременно. Гражданский кодекс наделяет владельцев по передаче и принятию объектов.

Важно знать! Обмен жилья определяется 567 статьёй ГК РФ, основные правила изложены в 31 главе.

По сравнению с куплей-продажей помещений правила несколько отличаются. Сторонам нужно соблюдать все правила покупки и продажи, которые не противоречат сути мены, это правило отдельно оговаривается в статье для предотвращения спорных ситуаций. Регулирование вопросов выполняется по законодательному акту, в нём подробно описывается принцип осуществления сделки.

Поиск равноценного жилья не всегда даёт результат, обмен может быть двух видов:

• без доплаты, если оба объекта недвижимости имеют равные параметры;
• с доплатой, если квартиры или дома имеют разную цену.

Требования к форме и содержанию

Договор мены жилого помещения оформляется в свободном виде, возможно написание от руки или набор текста на компьютере. На договоре должны присутствовать подписи обеих сторон. Заверение у нотариуса не является обязательным требованием, однако может быть выполнено по желанию. К услугам нотариуса прибегают, когда хотят убедиться в правильности составления и заверения. После постановки подписей сторон договор вступает в законную силу.


Привлечение специалиста поможет избежать ошибок, однако простота составления договора позволяет каждому справиться с его заполнением. В документе содержится следующая информация:

• сведения о собственниках, прибегнувших к обмену жильём (ФИО, данные паспорта, фактическое место проживания);
• предмет договора (сведения о жилых помещениях, квартирах или домах, участвующих в операции);
  права и обязанности сторон договора;
• дата совершения мены;
• порядок действий при возникновении сложных ситуаций, в том числе, форс-мажора;
• порядок выполнения доплаты (если она требуется);
• подписи сторон соглашения.

В качестве доплаты можно использовать материнский капитал, обмен с улучшением жилищных условий (например, увеличением числа комнат) отвечает правилам оказания государственной поддержки семьям, в которых появился второй ребёнок. Требуется точное внесение данных в договор, чтобы у контролирующих органов не было повода придраться к оформлению.

Важно! Без однозначного описания объекта недвижимости договор становится ничтожным, теряет юридическую силу.

Права и обязанности сторон

Процесс перехода прав осуществляется мгновенно после постановки подписей. Участвующие в обмене лица должны передать объект в оговоренные сроки в том виде, какой описан в договоре. Если эти требования нарушены или отсутствует поступление установленной доплаты, сторона имеет право требовать отмены соглашения. Договор аннулируется, если один из объектов изъят третьими лицами по залогу или другим обязательствам, имеющимся у владельца недвижимости.

В Гражданском кодексе оговаривается возможность обмена квартиры, находящейся в ипотеке. Переехать в другой ЖК получится, однако обязательства перед банком сохранятся в полном объёме. В договоре могут быть прописаны различия между правами и обязанностями сторон. Эти различия будут действительны, если не содержат противоречий действующим нормативным актам.

Особенности проведения операции

Сам договор не подлежит государственной регистрации, а вот право на полученный объект стоит зарегистрировать в уполномоченном органе. Только после совершения этого действия права собственности обретают действительную силу. Для обращение в Росреестр подготавливается соответствующий набор документов и бумаг, подтверждающих выполнение сделки по обмену.

Для признания сделки недействительной существуют следующие поводы:

• отсутствие дееспособности у одной из сторон;
• отсутствие подтверждения сделки у органов опеки (если сделка совершена против интересов собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста);
• ошибочное описание одного из объектов;
• мнимая сделка, заключенная для прикрытия другой операции или для ухода от уплаты налогов.

Важно знать! Если стороны не готовы выполнить обмен сейчас, но планируют сделать это в будущем, заключается предварительное соглашение. Такой договор становится защитой от внезапного отказа или требований дополнительной оплаты. Если в сделке принимает участие несовершеннолетний собственник, подписи от его имени ставит законный представитель. За правомерностью действий, связанных с деятельностью лиц, не достигших 18 лет, контролирующие органы следят с особым вниманием.

Обмен возможен между любыми типами собственности, в том числе, оформленными . В таком случае оба объекта недвижимости не должны быть приватизированными, иначе закон запрещает оформлять договор мены. Обмен позволяет быстро решить жилищный вопрос. Он оформляется быстрее, чем продажа квартиры, поиск новой и оформление её покупки. Договор мены экономит время и деньги, при планировании переезда такой вариант операции с недвижимости становится предпочтительным по целому ряду причин.