Предприниматель сдает в аренду нежилое помещение налогообложение. Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду? Патентная система для ИП-арендодателя

Ситуация в наше время не редкая: организация арендовала нежилое помещение у обычного гражданина, а он через какое-то время становится индивидуальным предпринимателем.

Узнав об этом, арендатор наверняка задастся вопросами: меня это как-то касается и что нужно сделать? Давайте смотреть вместе.

Арендатор не обязан удерживать НДФЛ у предпринимателя

С арендной платы, выплачиваемой физлицам, организация должна удерживать НДФЛ, вести учет доходов в карточке, подавать справки 2-НДФЛпп. 1, 2 ст. 226 , ст. 230 НК РФ . А вот предприниматели должны сами исчислять и уплачивать налог со своих доходовподп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ . Поэтому вы можете не удерживать НДФЛ с арендной платы с того месяца, в котором вам стало известно о смене статуса арендодателя. Кстати, в его же интересах сообщить вам об этом как можно скорее.

Внимание

Арендатор вправе не удерживать НДФЛ с арендодателя-ИП независимо от того, по каким видам предпринимательской деятельности тот зарегистрировался.

Для того чтобы документально подтвердить свое право не платить налог за арендодателя, попросите у него копию свидетельства о регистрации в качестве ИП и поставьте на ней дату, когда вы ее получили. Для пущей верности пусть предприниматель заверит дату своей подписью.

О том, что вы больше не будете удерживать НДФЛ с гражданина-арендодателя, сообщать в ИФНС не нужно. А о выплаченных доходах за период, когда арендодатель еще не был предпринимателем, следует сообщить в ИФНС как обычно, представив по окончании года справку 2-НДФЛп. 2 ст. 230 НК РФ .

Когда потребуется вносить изменения в договор

Здесь все зависит от того, какую систему налогообложения избрал себе новоявленный предприниматель.

ВАРИАНТ 1. ИП на общем режиме налогообложения . То есть теперь он является плательщиком НДСп. 1 ст. 143 НК РФ . Тогда вам с ним придется пересмотреть нынешний размер арендной платы на предмет, включает ли она НДС или нетст. 654 ГК РФ . Надо сказать, что арендодатель, ставший плательщиком НДС, вряд ли согласится, чтобы ранее установленная арендная плата осталась неизменной, то есть уже включала НДС. Скорее всего, он «накинет» налог сверх нее. А значит, нужно будет заключить дополнительное соглашение к договору аренды, уточняющее этот момент.

Дополнительное соглашение № 1
к договору аренды об изменении размера арендной платы

г. Москва

Индивидуальный предприниматель Кротов М.Е., именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании свидетельства о государственной регистрации серия 77 № 000392957 от 15.02.2011, с одной стороны, и ООО «Вареник», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Пузанова В.К., действующего на основании Устава, с другой стороны, договорились изложить п. 2.2 договора аренды от 17.01.2011 № 3 в следующей редакции:

«2.2. Арендная плата за месяц составляет 38 350 (Тридцать восемь тысяч триста пятьдесят) рублей, включая НДС 5850 (Пять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей.»

В том же дополнительном соглашении можно заодно отразить новые банковские реквизиты арендодателя. Ведь, скорее всего, для ведения предпринимательской деятельности он открыл себе отдельный расчетный счет.

Тут важно помнить вот о чем. Если первоначальный договор был заключен на длительный срок (больше года) и прошел госрегистрациюп. 2 ст. 651 ГК РФ в органах Росреестрап. 5.1.1 Положения... утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 , то и дополнительное соглашение к нему тоже нужно регистрировать, поскольку оно является неотъемлемой частью договора и изменяет одно из его существенных условийп. 1 ст. 452 ГК РФ ; п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 ; Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 . В противном случае это соглашение будет считаться незаключеннымп. 2 ст. 651 ГК РФ .

Обратиться за регистрацией дополнительного соглашения могут как арендатор, так и арендодатель.

Если вы на общем режиме налогообложения, то от того, что арендодатель стал предъявлять вам к оплате НДС, вы ничего не потеряете. Ведь входной НДС можно принять к вычет уподп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ . Следите лишь за тем, чтобы предприниматель своевременно выставлял вам правильно оформленные счета-фактуры.

Госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимости, которое не влечет существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, составляет подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ :

• для организаций - 600 руб.;
• для физических лиц - 200 руб.

А вот если вы применяете:

• <или> «доходно-расходную» УСНО - сумма ваших расходов станет больше. НДС по арендной плате можно будет учесть при исчислении налога при УСНОподп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ ;
• <или> «доходную» УСНО - уплачиваемый сверх арендной платы НДС будет вашими прямыми потерями.

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ ЮРИСТА

В договоре с «физиком»-арендодателем целесообразно предусмотреть условие, обязывающее его своевременно уведомлять арендатора о приобретении статуса ИП.

ВАРИАНТ 2. ИП выбрал упрощенку. Тогда все значительно проще. Поскольку упрощенцы НДС не платятп. 3 ст. 346.11 НК РФ , никакого дополнительного соглашения на предмет размера арендной платы заключать не нужно. А об изменении своих банковских реквизитов ИП вполне может вас уведомить простым письмом.

Как видите, у тех арендаторов, чей арендодатель из «физика» превратился в ИП, особых проблем не должно возникнуть. Соизволит он вас своевременно уведомить об этом - просто перестанете удерживать с него НДФЛ. Не соизволит - все останется как было. Вы отслеживать статус своего арендодателя не обязаны. Негативные последствия, в том числе налоговые, в этом случае будут у самого ИП.

Индивидуальные предприниматели, так же как и обычные граждане могут сдавать в наём своё имущество. И в первом и во втором случае, арендная плата, полученная гражданином, считается доходом, который подлежит налогообложению.

Физические лица вправе сдавать в аренду недвижимость или жильё. В этом случае они не являются индивидуальными предпринимателями, так как полученный доход не будет нести систематический характер. Их прибыль будет облагаться налогом в размере 13%, который придётся заплатить после подачи в налоговую инспекцию годовой декларации (ф. 3-НДФЛ).

Зарегистрировавшись индивидуальным предпринимателем и выбрав вид деятельности – , необходимо определиться с системой налогообложения. Для такого рода деятельности НК РФ ст.249, ст.250 предусмотрена упрощённая система налогообложения. Возможно применение и общей или основной системы налогообложения. В этом случае придётся платить налог на доходы, налог на добавленную стоимость и другие.

Доходом у арендодателя считается оплата за имущество, сдаваемое в наём. Сумма арендной платы обусловлена договором аренды.

Если договор аренды заключён с нарушениями норм Российского законодательства, затраты, понесённые арендодателем не будут считаться расходами, и как следствие их нельзя будет вычесть из полученных доходов для расчёта налога.

Упрощённая система налогообложения

Индивидуальный предприниматель, решивший применять упрощённую систему налогообложения, вправе выбрать, каким способом он будет рассчитывать налоги от полученного дохода. Налоговым кодексом РФ определено два вида налогообложения для «упрощенцев»:

• доходы, с процентной ставкой равной 6%;
• доходы без расходов, с процентной ставкой 15%.

Применяя УСН с налогообложением «Доходы», все средства, поступившие на счёт предпринимателя, считаются его доходом, с которого в бюджет перечисляются налоги в размере 6% от всей полученной суммы.

Упрощёнщик, с налогообложением «Доходы минус расходы», заплатит налог, состоящий из доходов за арендную плату минус расходы на содержание имущества и умноженный на 15%.

Арендодатель или арендатор должны нести расходы по платежам за , электричество, газ, вывоз мусора и другие. Чаще всего эти платежи заложены в арендную плату. Кто будет оплачивать расходы, оговаривается заключённым договором аренды. Если оплату будет производить арендодатель, то всю сумму платежей можно будет вычесть из полученного дохода как понесённые затраты.Дата поступления дохода при УСН считается тот день, когда деньги фактически поступили на расчётный счёт в банке или в кассу предпринимателя

ИП, на УСН, освобождён от следующих налогов:

• на доходы физических лиц;
• на добавленную стоимость;
• на имущество.

Освобождение от налога на имущество допускается только в отношении имущества, которое участвует в процессе предпринимательской деятельности.

Вместе с тем индивидуальный предприниматель платит фиксированные взносы в ПФ РФ за себя, а при наличии наёмных работников – все страховые платежи во внебюджетные фонды, начисленные на фонд зарплаты работников.

Способы уплаты налогов

Установлены сроки для уплаты налогов индивидуальным предпринимателям. Уплатить единый налог по УСН следует до 30 апреля. Авансовые платежи перечисляются до 25 числа, месяца следующего за отчётным кварталом. Срок уплаты страховых платежей в ПФ РФ при УСН, установлен до 31 декабря.

При наличии расчётного счета предприниматель перечисляет налоги платёжным поручением. Но это не обязательное условие. ИП вправе заплатить налоги наличными средствами через кассу банка квитанцией.

Все необходимые взносы и платежи по налогам предприниматель обязан заплатить лично. Доверить платёж третьим лицам, можно только при наличии доверенности, заверенной нотариусом.

Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты. Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического. Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.

Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП. Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

• со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
• в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
• человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
• недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
• человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

• денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
• денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
• привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
• арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
• штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

• реквизиты юридических и физических лиц;
• информация об объекте;
• условия использования недвижимости;
• размер арендной платы.

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

• инвентарный номер помещения;
• точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
• назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
• наименование помещения;
• площадь недвижимости.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

• заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
• договор и все приложения к нему;
• паспорта физ лиц сделки;
• чек об уплате госпошлины
• иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Как осуществляется налогообложение?

Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

• характеристики помещения;
• сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
• арендная плата;
• особенности использования помещений и проведения ремонта;
• подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

• заполненное в соответствии с правилами заявление;
• оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
• документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
• дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Если арендодателем является физическое лицо

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.

Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.

Добрый день! В этой статье мы расскажем об особенностях налогообложения аренды помещений.

Сегодня вы узнаете:

1. Какие налоги по аренде предусмотрены для ИП;
2. Как налоги по аренде оплачиваются ООО;
3. Какими способами можно оплатить налоги.

Сдача помещения в аренду – один из «тихих» и выгодных видов коммерческой деятельности. При двух условиях – востребованности недвижимости при таком его местоположении и наличии свободных денежных средств для его покупки – можно обеспечить себе доход при минимальных рисках для себя.

Важный аспект, который стоит держать в уме предпринимателю или организации при сдаче недвижимости во временное пользование – это вопрос налогообложения. Он тенью ходит за теми, кто имеет талант и смелость вести .

О договоре аренды

Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.

Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.

Невозможно законно сдать только какую-нибудь примыкающую часть помещения. Например, лестничный пролет, чердак или подвал. Договор между арендатором и арендодателем вступает в силу только тогда, когда последний передает первому документацию и ключи.

Налог с аренды помещения для ИП

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, или , например, .

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

Налоги на аренду помещения для ИП при УСН

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

• Объект «доходы минус расходы» . Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Пример . В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.

• Объект «доходы» . Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.

С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей. Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.

• , при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Налоги на аренду помещения для ООО

Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.

Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.

При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.

Способы оплаты налогов

Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.

С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой . Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.

Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:

• Платежное поручение . Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
• Платежный документ . Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.

Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП. Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.

Подключиться к личному кабинету достаточно просто. Нужно обратиться в любой налоговый орган – необязательно по месту проживания или регистрации бизнеса. В течение пятнадцати минут вам выдадут регистрационную карту с логином и паролем. Пароль меняется пользователем самостоятельно после захода на сайт ФНС.

Получить пароль к личному кабинету онлайн не получится, так как данные сайта относятся к категории особенно охраняемых сведений.

Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.

 

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом - есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса - сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество - вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

• уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
• ставка до 2% - принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям - выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах - на выбор налогоплательщика.

• ставка 15%;
• база для расчета - выручка, уменьшенная на затраты;
• минимальные отчисления - 1% поступлений.

• ставка 6%;
• база - выручка, т. е. все поступления;
• есть вычеты - от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса - это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 - для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях - сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

• вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
• ставка от 7,5 до 15%;
• база для расчета - утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
• применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность - в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет - «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

1. на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей :

   ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

   начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

   если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

2. на имущество:

   рассчитывается от стоимости недвижимости;

   ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% - если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

3. на добавленную стоимость:

   ставка 18%;

   фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

   при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса - высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат - преимущество ОСНО - не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях - см. далее).
2. Сдача в наем помещений - это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант - примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

• 219,66 - 13,18 = 206,48
• (1 220,34 - 650,40) × 20% = 113,99
• (1 440,00 - 663,58) × 15% = 116,46
• 1 440,00 × 6% - 27,18 = 59,22
• базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
• (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

Пример 2

Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.

• (1 220,34 - 650,40 - 39,39) × 13% = 68,97
• (1 440,00 - 663,58 - 39,39) × 15% = 110,54
• 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
• (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 - 39,39 = 282,96
• 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.

Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

• ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
• УСН «доходы - расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
• ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
• ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.