Что такое коммерческая недвижимость? Виды коммерческой недвижимости. Рынок аренды коммерческих помещений

9 января 2018

Приветствую! Инвестиции в недвижимость не сводятся к покупке квартир для перепродажи или сдачи в аренду. Многие инвесторы почему-то забывают о недвижимости коммерческой. Для кого-то вложения в нежилой фонд кажутся слишком дорогими, кого-то пугает специфика рынка, а кто-то просто не знает, что «так можно».

А ведь коммерческая недвижимость - это более выгодная инвестиция, чем банальные квартиры под сдачу! Поэтому сегодня я расскажу о таких объектах недвижимости: их специфике, видах, стоимости и налогообложении.

Коммерческая недвижимость – это любые объекты, которые физические или юридические лица используют для получения выгоды. В 90% случаев КН покупают не для спекуляции на перепродаже, а для заработка на сдаче в аренду. За 2017-й в России было введено в эксплуатацию 2,5 млн. м² коммерческой недвижки. И около половины этого объема приходилось на Москву.

Рынок недвижимости выделяет пять групп коммерческих объектов:

1. Торговые. Сюда относят недвижимость, в которой что-то продают: торговые центры, аптеки, магазины, автосалоны и прочее.
2. Офисная. Это недвижимость, которая сдается в аренду под офисы (переоборудованные квартиры на первых этажах зданий, бизнес-центры).
3. Индустриальная. В таких объектах ведется производственная деятельность (здания заводов, цеха, склады).
4. Свободного назначения. Недвижимость свободного назначения, как правило, используют в сфере обслуживания. В эту категорию входят спортивные залы, автомойки, бары, рестораны, хостелы, гостиницы, сетевые франшизы и многое другое.
5. Социальная. Такие объекты предназначены для социальной деятельности: больницы, аэропорты, вокзалы, благотворительные фонды.

Более рентабельной для инвестора считается торговая, офисная и недвижимость свободного назначения.

Чем коммерческая недвижимость отличается от жилой?

Другие отличия бизнес-недвижимости от жилой:

Купля-продажа

– гораздо чаще ее арендуют. Загородные дома и квартиры «для себя» обычно хотят получить в полную собственность. А вот точку в торговом центре или помещение на первом этаже под турфирму предприниматели, как правило, арендуют. Мало ли, как пойдет бизнес? Да и инвестировать на старте кругленькую сумму в «золотые» квадратные метры могут себе позволить лишь крупные торговые сети.

Поэтому сделок на рынке в десятки раз больше, чем сделок по коммерческим объектам. Хотя за девять месяцев 2017 года инвесторы вложили в КН России $2,5 млрд.

Постоянство прибыли

КН должна приносить прибыль постоянно. К примеру, квартира относится к жилому фонду, если в ней постоянно живут. Причем, живут бесплатно.

Если Вы, уезжая на пару месяцев, на время сдали жилплощадь знакомым, а вернувшись, снова стали в ней жить – квартира считается жилой. А вот если жилье сдается в аренду постоянно – это уже апартаменты (коммерческий объект).

Окупаемость

Для жилых объектов понятия «окупаемость» не существует в принципе. А вот вложения в КН должны окупаться за 5-9 лет. За это время владелец объекта полностью возвращает себе сумму инвестиций, а затем получает чистый доход.

Что дороже: коммерческая или жилая недвижимость? В среднем, «коммерция» на 20-30% дороже, чем «жилье». Но не всегда. Скажем, в элитных ЖК и в ЦАО Москвы цена жилого «квадрата» выше, чем «торгового» или «офисного». А при масштабной застройке кварталов метры в квартире и магазине товаров для животных будут стоить примерно одинаково.

Как формируется стоимость КН?

Как я уже писал выше, квадратный метр коммерческого объекта недвижимости почти всегда дороже, чем некоммерческого. Даже если оба объекта расположены в одном и том же районе. Чем выше потенциальный доход от недвижимости, тем выше его цена.

Что влияет на стоимость?

• Площадь помещения.
• Его состояние.
• Место нахождения.
• Окружающая инфраструктура.

Стоит учесть и кучу дополнительных параметров. Например, где расположен вход в помещение? Допустим, Вы выбираете между двумя объектами на одной улице. При прочих равных условиях помещение со входом «со двора» будет стоить дешевле, чем со входом «с улицы». А все потому, что прибыли такая недвижимость будет давать меньше.

Потенциальный доход оказывает огромное влияние на стоимость КН. К примеру, на цену склада влияет не только его месторасположение и площадь, но и близость магистралей, и наличие подъездных путей.

На конец 2017-го общая стоимость коммерческой недвижимости разных видов в России (торговые центры, склады и офисы) составила $130 млрд. Примерно во столько же оценивают капитализацию Сбербанка и Газпрома.

Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017-м выросла до 167,2 тыс. рублей за 1 м² (или на 72%). А в Москве средняя цена торгового «квадрата» составляет 407,7 тыс. рублей.

Особым спросом у арендаторов пользуется street retail – помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. Именно там предприниматели обычно и размещают небольшие аптеки, магазинчики, кафе, банки и офисы мобильных операторов.

Офисная недвижимость оценивается дешевле. Летом 2017-го квадратный метр московского офиса стоил 330,6 тыс. рублей (+16% к ценам прошлого года). В Санкт-Петербурге офисные помещения продавались по 150 тыс. рублей за «квадрат». Особым спросом сегодня пользуются крохотные помещения в центре города под мини-офисы (для адвокатов, нотариусов и турфирм).

Налогообложение коммерческой недвижимости

С 2015 года регионы по чуть-чуть переходят на «кадастровую» систему налогообложения. Раньше базой для начисления налога на недвижимость служила инвентаризационная стоимость объекта (по расчету БТИ). Теперь за основу взяли стоимость кадастровую, приближенную к рыночной. Поэтому и налог на недвижимость для многих владельцев вырос прилично.

В отдельных случаях кадастровая стоимость недвижимости в десятки раз превышает инвентаризационную! Особенно это касается Москвы - в регионах все не так страшно.
В 2015 году программа распространялась на 28 регионов (в том числе, и Москву). В 2016-м список расширился до 48 «счастливчиков», включая Санкт-Петербург. В 2017-м «кадастровых» регионов было уже 61. Полный переход на новую систему налогообложения должен завершиться к 2020 году.

Каков размер налоговой ставки? Предельная ставка составляет 2%. Но с каждым годом «кадастровый» налог затрагивает все более мелких собственников коммерческой недвижимости. Если пару лет назад его должны были платить владельцы зданий площадью от 5000 м², то сейчас порог снизился до 1000 м².

Власти Москвы уже утвердили новый перечень объектов нежилой недвижимости для «кадастрового» налогообложения на 2018 год. Всего в список вошло примерно 25 000 объектов общей площадью 90 млн. м². Это на 4% больше, чем в 2017 году. В следующем году владельцы такого имущества должны будут заплатить налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что в 2017-м ставка налога составляла 1,4%, в 2016-м – 1,3%.

Сегодня «кадастровым» налогом охвачено почти 90% торгово-офисных объектов Москвы. В прошлом году пересчитанный «побор» принес бюджету столицы 30 млрд. рублей.

Есть ли у кого-то льготы? Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и отдельные предприниматели на «упрощенке» (ПСН и УСН).

Очевидно, что «кадастровым» налогом недовольны многие бизнесмены. Ведь теперь им придется каждый год платить в казну, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате. Теоретически. И заказав за свой счет независимую экспертизу.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Экспертизу КН проводят лицензированные оценочные компании. Ее придется заказывать, если:

• Объект передается в качестве залога при оформлении кредита.
• Осуществляется покупка-продажа недвижимости.
• Возникают спорные моменты.
• Недвижимость сдается в доверительное управление или аренду.
• Оптимизируется налогообложение.
• Перераспределяются доли между собственниками.

Владельцу недвижимости нужно подготовить такой пакет документов:

• Паспорт. Понадобятся паспортные данные и заказчика экспертизы, и собственника объекта.
• Техническая документация. Сюда относят справку из БТИ, кадастровый план участка, описание сделанных перепланировок, план с точными границами недвижимости.
• Правоустанавливающие документы. Такие документы подтверждают право собственности. Они же фиксируют и возможные обременения (например, договор залога или аренды).

Экспертиза проводится в три этапа:

• Заказчик ставит исполнителю задачу (что и насколько «глубоко» нужно проверить).
• Владелец недвижимости передает экспертам пакет документов и не препятствует осмотру объекта.
• Оценщики изучают недвижимость и готовят отчет.
• Работа сдается заказчику с подписанием акта приема-сдачи.

Заключение

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые:

1. Не входят в жилой фонд.
2. Приносят доход своему владельцу.

Это может быть и мини-отель, и автомойка, и складской комплекс, и крохотный магазинчик на первом этаже, и офисный бизнес-центр.

В какие объекты инвестировать сегодня? В 2017-м инвестиции в торговую недвижимость «обогнали» по популярности вложения в офисный сегмент. На них пришлось $712 млн. или 41% объема вложений.

Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл. В Москве доходность таких объектов составляет 11-12% годовых. Правда, это без учета налогов, которые с 2015 года серьезно подросли. Теперь ставка налога на недвижимость применяется к кадастровой, а не к инвентаризационной стоимости объекта.

А как Вы относитесь к инвестициям в коммерческие объекты недвижимости?

Что такое коммерческая недвижимость и почему на неё большой спрос? Как купить коммерческую недвижимость и какой налог следует платить при этом? Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость?

Здравствуйте, уважаемые читатели популярного бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами – Денис Кудерин.

Тема нашей сегодняшней публикации – покупка коммерческой недвижимости. Статья будет полезна всем, кто хочет приобрести нежилой объект для использования в предпринимательской деятельности, а так же тем, кого интересуют актуальные экономические и финансовые вопросы.

На эти и другие вопросы я постараюсь ответить максимально подробно и обстоятельно.

1. Что такое коммерческая недвижимость?

Есть два варианта использования недвижимости. Первый – это жить в ней, второй – делать с её помощью деньги. О жилых помещениях мы подробно рассказывали в предыдущих выпусках нашего журнала. Сегодня поговорим о нежилой недвижимости, используемой в коммерческих целях.

– это сооружения, здания, помещения и земельные участки, которые используются в предпринимательской деятельности.

Такие объекты оборудуются под офисы, торговые залы, точки общественного питания, гостиницы, промышленные центры. Владельцы получают доход, используя недвижимость самостоятельно или сдавая её в аренду. В коммерческие объекты можно также инвестировать средства с целью их улучшения и последующей перепродажи.

К коммерческой недвижимости относятся и ларьки с хот-догами на остановке, и промышленные комплексы, занимающие несколько гектаров. Владеют такими объектами физические лица, малые предприятия и крупные международные корпорации.

Деятельность официальной компании невозможна без использования коммерческого офиса. Даже если фирма работает исключительно через интернет, у неё должен быть по закону юридический адрес.

Любой объект коммерческого характера – чья-то собственность.

Потому нежилое здание или помещение можно:

• купить;
• продать;
• сдать в аренду;
• передать по наследству;
• подарить;
• использовать в качестве залога при получении кредита;
• внести в уставный фонд юридического лица.

Шаг 2. Осматриваем помещение

Осмотр объекта необходим для выявления его достоинств и недостатков. Обратите внимание на соседние здания, наличие удобных подъездных путей, близость транспортных развязок.

Важно также оценить возраст постройки и её качество – состояние инженерных и сантехнических коммуникаций, водопровода, теплоснабжения. Выясните также, подходит ли здание для вашего бизнеса.

Шаг 3. Проводим анализ документов

Важнейшая стадия сделки. Нужно проверить договор купли продажи недвижимости, иные правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его конструктивных характеристиках.

Проследите за тем, чтобы у помещения не было иных совладельцев, кроме продавца. Важно также, чтобы за помещением не числилось никаких долгов по коммунальным и прочим платежам.

Шаг 4. Приглашаем экспертов в области купли-продажи коммерческой недвижимости

Оценку и экспертизу здания должны проводить профессионалы. В итоговом документе, который составляют эксперты, детально обоснована оценка объекта и даны рекомендации относительно его использования.

Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи

Договор заключается с владельцем здания лично. Документ составляется специалистами. В нём указываются условия передачи объекта недвижимости новому владельцу, чётко прописаны финансовые аспекты сделки.

Обязательно должны присутствовать пункты об ответственности сторон: какие санкции предусмотрены для продавца и покупателя в случае нарушения условий договора.

Шаг 6. Производим оплату

Оплата производится согласно условиям договора купли-продажи. Сотрудники банка проводят операцию в точном соответствии с этим документом. Стороны договариваются заранее, каким способом будут переданы деньги – наличными, безналом, в рассрочку или полной суммой сразу.

Шаг 7.

После подписания документа купли-продажи участниками сделки договор обязательно передаётся в Росреестр, где регистрируется согласно действующему законодательству. Сотрудники этой структуры выдают покупателю свидетельство права собственности и официально подтверждают покупку.

Операции с коммерческой недвижимостью не менее, а может даже и более опасны, чем сделки с жилыми помещениями. На всех этапах сделки целесообразно консультироваться с профессиональными юристами относительно моментов, вызывающих у вас сомнения или затруднения. Сделать это можно, обратившись на сайт компании «Правовед».

На этом ресурсе работают квалифицированные юристы и адвокаты по всем отраслям права. Задать свой вопрос можно прямо на главной странице либо выбрать соответствующий вашей сфере раздел. Первый ответ вы получите уже через 15-20 минут. Если проблема не требует глубокого изучения, помощь будет бесплатной.

Совет 3. Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Наверняка вы видели на строящихся объектах огромные билборды с привлекательными предложениями от застройщика. Эту же информацию девелоперские компании регулярно публикуют на своих официальных сайтах.

Обычно такие акции проводятся на определённых этапах возведения зданий. Если вы успеете воспользоваться такими предложениями, можно сэкономить от 15 до 25%.

Совет 4. Приобретайте объект в начальной стадии недвижимости

На нулевой стадии любые объекты недвижимости стоят на 30-40% процентов дешевле. Конечно, в этом случае покупатель рискует столкнуться с «долгостроем», банкротством застройщика и прочими форс-мажорными обстоятельствами.

Тем тщательнее нужно подходить к выбору строительной компании. Соберите всю доступную информацию о застройщике. Если фирма работает на рынке больше 10-15 лет и построила десятки объектов по всему городу, риск для покупателя – минимальный.

6. Если не хватает собственного капитала – где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц

Предлагаем обзор банков, предлагающих ипотеку на коммерческую недвижимость частным лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям.

Самый популярный в России банк, работающий с физическими лицами и корпоративными клиентами. Полный стаж работы компании – 175 лет. Профессионализм, наличие огромного количества филиалов во всех городах и регионах, быстрое и качественное обслуживание.

Для пользователей, желающих приобрести коммерческий объект в кредит, доступна услуга покупки нежилого помещения, находящегося в собственности у банка.

К рынку коммерческой недвижимости относится продажа и покупка площадей, не предназначенных для обживания собственниками.

Используются такие помещения сугубо с целью извлечь денежную прибыль от пребывания на территории помещения.

Клиентура рынка коммерческой недвижимости варьируется от представителей крупных компаний вплоть до индивидуальных предпринимателей и мелких коммерческих фирм.

Данная разновидность рынка недвижимости представляет собой совокупность офисных, торговых, складских и прочих видов нежилых площадей.

Обзор рынка в этой сфере

Читателю при обращении к данному вопросу интересно знать, каковы статистические данные по приобретению коммерческой недвижимости в разных типах помещений. Проследим статистику, данную в обзоре рынка коммерческой недвижимости, например, на январь 2017 года. Благодаря ей можно проследить динамику спрос на коммерческую недвижимость вообще.

СПРАВКА: Эксперты уверяют, что в январе 2017 года больше 1000 помещений общей площадью 1316 метров квадратных и стоимостью порядка 200 млрд. рублей выставлялись на продажу в данном секторе рынка недвижимости. По сравнению с последний месяцем 2016 года цена на такую недвижимость упала примерно на 11%.

А поскольку тогда курс доллара упал примерно на 4%, то и общее снижение стоимости продажи составило 15%. Также в январе 2017 года на рынке коммерческой недвижимости было снижено предложение в связи с огромным числом праздничных дней.

А снижение цен эксперты объясняют не только падением курса доллара, но и уходом с позиций рынка дорогостоящих помещений и выставлении туда менее дорогих площадей.

Если представить в процентном соотношении типы помещений в этом секторе рынка, то показатели окажутся следующими:

Таков стандартный фонд коммерческой недвижимости.

Как показывает статистика, наиболее востребованными на этом рынке оказываются офисные помещения. Меньше всего покупатели в январе 2017 года обращались к стритлитейлерским площадям.

СПРАВКА. Стрит-ритейл (англ. Street-retail) – это особые торговые помещения, располагающиеся, как правило, на 1 этаже, имеющие отдельный вход и витрины.

На примере обзора рынка коммерческой недвижимости в Москве по состоянию на январь 2017 года можно видеть динамику роста и снижения цен, а также востребованности того или иного типа помещения. Выводы из этих данных можно делать свои.

Рынок аренды коммерческих помещений

Поскольку не каждая фирма или начинающий предприниматель могут позволить выкупить помещения для реализации коммерческой деятельности, то неизбежно возникает вопрос об аренде нужной площади. И количество таких деятелей коммерческого толка постоянно растёт, поэтому и спрос на аренду помещений высок. Рынок аренды нежилых помещений представлен такими видами, как:

• федеральная;
• муниципальная;
• частная.

Как показывает статистика, меньше всего в процентном соотношении заключается договоров по федеральной линии предоставления аренды, а больше всего – по частной (договоры аренды заключены непосредственно с собственниками нежилых помещений).

На рынке в последнее время сложился дефицит нежилых помещений. А это обстоятельство не может не повлиять на рост цен на аренду помещений.

Кроме того, возрастает и цена на право на аренду. Его продажа осуществляется на специальных аукционах, проводимых местными властями.

Характерной чертой рынка аренды коммерческих помещений является сильный дисбаланс между требованиями арендаторов и арендодателей. Так, много арендаторов претендуют на аренду лично у собственника. Или же они уверены, что имеют право на гарантии со стороны комитетов по управлению имуществом.

СПРАВКА: Арендодателями обычно бывают гос- или муниципальные компании, готовые осуществлять сделку по аренде через договор о субаренде или по договору о совместной деятельности, чтобы меньше отдавать официальному владельцу нежилой площади.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости

Поскольку 2016 год уже позади, можно смело говорить о тенденциях в области рынка коммерческой недвижимости.

Важно отметить, что в прошедшем году снижалось количество предложений о продаже новой неджвижимости для офисных и складских нужд. Зато стабильным оказалось предложение в сфере предложение торговых площадей.

Свободное число офисных площадей сократилось из-за вмешательства государственных учреждений в деле скупки офисных помещений.

Также аналитики отмечают роста числа арендаторов к моменту завершения 2016 года.

А это создаёт предпосылки для образа рынка аренды нежилых помещений в новом году.

Ставки на аренду стабилизировались, закрепившись абсолютно во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Объём сделок по продлению договоров аренды уменьшился. И, напротив, количество заключений новых сделок на осуществление аренды увеличилось, как уже отмечалось выше, в связи с ростом числа арендаторов.

Таким образом, отмечены тенденции к востребованности аренды помещения для осуществления коммерческой деятельности и стабилизация на рынке коммерческой недвижимости.

Рыночная стоимость нежилого помещения в РФ

Как выглядит рынок коммерческой недвижимости в России? Рассмотрим показатели рыночных цен для двух крупнейших городов страны и усредненные показатели по регионам (Новосибирск и НСО).

Стоимость нежилых помещений в Москве

Если рассматривать рынок нежилых помещений в Москве (к примеру, офисные помещения), то расценки будут зависеть от многих факторов, среди которых:

• общая площадь помещения (цена будет указана за 1 метр квадратный);
• возле какой станции метро располагается офис;
• тип здания, в котором расположен офис: административное, бизнес-центр, торгово-административное, производственно-административное, жилое;
• какого оно класса;
• удаленность от метро;
• на каком этаже располагается;
• состояние отделки.

Предположим, ваш офис находится в близи ст. метро “Тверская”, в здании бизнес-центра, класса А+, в 15 минутах ходьбы от станции метро, в надземном этаже (первый этаж и выше), а ремонт в офисе не требуется.

Таким образом, цена с учётом всех параметров составит 356 030 рубметр квадратный.

В Интернете можно найти удобные онлайн калькуляторы для проведения подобных расчётов.

Стоимость нежилых помещений в Санкт-Петербурге

Как обстоит дело с расценками на нежилое помещение в культурной столице страны?

Предположим, вы захотели купить нежилое помещение в Центральном районе Санкт-Петербурга. Тогда ценовой ареал будет в пределах от 400 000 до 500 000 000 рублей! Разницы в цене будут зависеть от разных факторов, среди которых:

• метраж помещения;
• удаленность от станций метро;
• вход – общий или отдельный для помещения;
• степень отделки (требуется ремонт или нет);
• наличие инфраструктуры (отопление, водо- и электроснабжение и т.д.);
• осуществляемый тип коммерческой деятельности;
• класс здания (наиболее дорогие предложения по продаже в зданиях класса “Премиум” типа особняков).

Стоимость нежилых помещений в регионах

Каково ценовое положение на рынке нежилых помещений в регионах? Проследим это на примере города Новосибирска.

Если изучить объявление по продаже нежилых помещений под офисы в Новосибирске, то будет заметно, что ценовой размах в этом городе (Новосибирская область) составляет от 500 тысяч до 20 млн. рублей. Такая разница в цене зависит от:

• кто продаёт помещение – собственник или посредник;
• удаленность от метро;
• метраж помещения;
• количество кабинетов;
• количество арендаторов.

Спрос на коммерческую недвижимость

Рассмотрим особенности спроса на коммерческую недвижимость в сфере офисов города Москвы.

Как подчёркивают аналитики, в прошлом и позапрошлом году спрос на офисные помещения в столице был существенно снижен из-за кризисного состояния экономики и как её результата – из-за понижения деловой активности населения.

СПРАВКА: В прошлом году происходил спрос в основном на офисы класса “А”. Это обусловлено активным строительством новых бизнес-центров и осваиванием для них площадей. Большой спрос наблюдался со стороны коммерческих деятелей, медиков и фармацевтов.

Особенности сделок на рынке нежилых помещений

Эти особенности зависят от характера купли-продажи коммерческих помещений.

Как осуществляется продажа такой недвижимости? Она проходит несколько этапов:

1. подготовительный период к продаже.
2. Подготовка и осуществление сделки.
3. Улаживание вопросов с налогами.

Первый этап подразумевает не столько степень отделки помещения, сколько правильность оформления документов на нежилое помещение. Второй этап реализуется в последнее время при помощи специальных аукционов, а также конкурсов. Чтобы сделка была осуществлена, необходимо, чтобы учитывалось:

• идентификация объекта и указание его цены;
• регистрация в ЕГРП;
• подписание договора о купле продаже или приеме-передаче.

Заключение

В основном в качестве объекта для описаний и приведения статистики мы использовали офисные помещения, которые, как кажется нам, наиболее встречаемый тип нежилого помещения в современной России, уступающий разве что торговым площадям. Теперь читателю известны тонкости работы рынка коммерческой недвижимости.

Недвижимость в России традиционно принято делить на две больших категории - жилую и коммерческую. Под коммерческой недвижимостью в Москв е понимается любой нежилой объект, который может приносить доход своему владельцу. Данная категория имеет свою градацию.

На рынке принято выделять три основных вида коммерческой недвижимости:

• офисная недвижимость
• торговая недвижимость
• складская недвижимость

Специалисты портала "Метр Квадратный" подготовили краткий обзор данных подкатегорий.

Торговая недвижимость

Основное предназначение торговой недвижимости - организация розничной и мелкооптовой продажи различных товаров и услуг. Этот сегмент включает в себя магазины, торговые центры, аутлеты, формат street-retail, палатки, павильоны, киоски и пр.

Единой классификации всех объектов торговой недвижимости не существует. Однако в отношении торговых центров в мировой практике применяется европейская классификация. Согласно ей выделяют:

• Микрорайонный торговый центр

В нем продаются товары повседневного спроса (продукты питания, лекарства, средства гигиены и пр.). Также в них реализуются бытовые услуги (химчистка, салон красоты, фотоуслуги и др.). Размер торговой площади обычно не превышает 3000 кв. метров. Якорный арендатор может отсутствовать или им становится супермаркет. Расположен такой торговый центр вдали от центральных магистралей. Основными его посетителями являются жители конкретного микрорайона.

• Районный торговый центр

• Окружной торговый центр

Обычно располагается вблизи от центральных магистралей. Его площадь может достигать 20000 кв. метров. В таком торговом центре может быть сразу несколько якорных арендаторов, например, супермаркет, детский магазин, промышленный универмаг и пр. Здесь представлен более широкий ассортимент продукции в широком ценовом диапазоне.

• Региональный торговый центр

• Суперрегиональный торговый центр

Типовая площадь суперрегионального ТЦ - 80000 кв.метров. В некоторых случаях она может достигать и 200000 кв. метров. Ассортимент предлагаемой продукции также очень широк.

Помимо этого существуют специализированные торговые центры, которые невозможно отнести ни к одному из вышеперечисленных видов. Например, аутлет, street-retail, дискаунт-центр, фестивальный центр и пр.

На сегодняшний день формат торговой недвижимости наиболее востребован. В частности, в Москве в торговом секторе наблюдается крайне низкая доля свободных площадей, высокие арендные ставки и постоянное появление новых предложений. Эксперты рынка прогнозируют дальнейший рост интереса к данной категории недвижимости и вливание серьезных инвестиций как со стороны российских, так и европейских девелоперов.

Офисная недвижимость

К данному типу недвижимости относятся помещения, в которых организуются офисы для сотрудников различных компаний. Они могут быть созданы при торговых центрах, входить в состав отдельного офисного комплекса или располагаться в зданиях бывших НИИ, промышленных предприятий и пр.

На столичном рынке существует определенная классификация, согласно которой все офисные здания подразделяются на категории А, В, С и D.

• Бизнес-центры А класса считаются самыми престижными. Преимущественно они расположены в самом центре Москвы, в непосредственной близости от метро. Такие здания отличаются хорошей транспортной доступностью. Как правило, речь идет о новых строениях, выполненных в рамках единой архитектурной концепции. При их проектировании применяются высококлассные инженерные коммуникации, в отделке используются современные дорогостоящие материалы. Отличительным преимуществом бизнес-центра А класса является развитая внутренняя инфраструктура. Здесь могут быть расположены торговые павильоны, рестораны, фитнес-клубы, конференц-залы. А класс имеет подкатегории: А1, А2, А3. Они обладают незначительными отличиями в системе вентиляции, планировки этажей, системе охраны и управления зданием.
• К категории бизнес-центров класса В относятся как новые, так и реконструированные здания. В них сделана недорогая, но качественная отделка внутренних помещений. Спектр предоставляемых услуг здесь не так широк, как в случае с А классом. Основные арендаторы - банки, издательские дома, иностранные представительства небольших компаний, посольства.
• Бизнес-центры категории С несколько схожи со зданиями В класса. Однако они отличаются низкой транспортной доступностью. Парковка здесь небольшая, инфраструктура довольно скудная. Бизнес-центры С класса подразделяются на С1 и С2. В первом случае речь идет о реконструируемых зданиях, оснащенных сплит-системами или системой предварительного охлаждения приточного воздуха. Внутри помещений произведена качественная недорогая отделка по западным стандартам. В зданиях класса С2 установлена принудительная вентиляция, централизованное управление зданием практически отсутствует.
• В столице также существуют бизнес-центры D категории . К ним относятся здания бывших заводов или НИИ. Их отличает непрезентабельный внешний вид, слабое качество внутренней отделки.

Складская недвижимость

К данной категории можно отнести помещения, предназначенные для хранения различных товаров. Основной доход владельцев складской недвижимости складывается не только от сдачи площадей в аренду, но и от услуг логистики, а также от повышения требований к условиям хранения продукции.
Как правило, целевая аудитория складских помещений - это крупные ритейлеры и логистические операторы. В основном они заинтересованы в больших площадях - от 10000 кв. метров.

Единой международной классификации складской недвижимости нет. Но игрокам рынка свойственно выделять следующие категории:

• Складские помещения класса А+

Представляют собой одноэтажное здание прямоугольной формы из сэндвич-панелей и металлоконструкций. Большое расстояние между пролетами, высокие потолки, регулируемый температурный режим, система вентиляции, система противопожарной безопасности, охрана и видеонаблюдение, автономная электроподстанция, профессиональная система управления. Такие склады обычно расположены вблизи центральных транспортных магистралей.