ОБОСНОВАНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Орлова Дарья Михайловна,

студент 5 курса, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

E - mail : daryaorlova 92@ gmail . com

Лепихина Ольга Юрьевна

научный руководитель, канд. техн. наук, ассистент, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

АННОТАЦИЯ

Значительная часть инвесторов, делающих вложения в объекты недвижимости, в первый же год разоряются. Одна из причин такой ситуации - изначально неверный выбор варианта использования объекта недвижимости. В статье предлагается совершенствование методики выбора наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости на основе учета предпочтений населения близлежащей к оцениваемому участку территории, а также расчета потребности территории в объектах оцениваемых видов использования. Такие мероприятия обеспечат более обоснованный выбор варианта ННЭИ объекта недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, наилучшее и наиболее эффективное использование, социологический опрос, рыночная стоимость.

Введение

Известно, что стоимость любого объекта недвижимости (в частности, земельного участка) определяется доходом от его использования. Величина этого дохода напрямую зависит от эффективности использования объекта, что предполагает применение методики анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ позволяет выявить наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта недвижимости .

Современная методика анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации во стребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оце ниваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Однако, на наш взгляд, в этой методике недостаточно затронут учет интересов потенциальных пользователей будущего объекта. Проведение такого анализа позволит выявить предпочтения населения по размещению того или иного объекта на оцениваемой территории и спрогнозировать будущие доходы от использования объекта. Кроме того, по мнению авторов, существующую методику было бы целесообразно дополнить определением достаточности обеспечения населения близлежащей к объекту территории объектами того или иного вида использования.

На основе этих двух аспектов сформулированы цель и задачи настоящей работы.

Цели и задачи работы

Цель: обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости земельного участка, расположенного в центральной части города Янаул республики Башкортостан с учетом интересов населения и анализа потребности близлежащей к участку территории в объектах оцениваемых видов использования.

На основе цели сформулированы задачи работы:

· Анализ современного нормативно-правового и методического обеспечения определения ННЭИ объекта недвижимости;

· Проведение натурных обследований и сбор необходимой информации об оцениваемом объекте недвижимости и его прилегающей территории;

· Анализ рынка недвижимости района, в котором расположен объект оценки;

· Определение возможных альтернатив использования земельного участка;

· Анализ возможных альтернатив по критериям определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и выбор наилучшего варианта.

Методы исследования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, отвечающее четырем критериям:

1. правомочность , то есть законное использование земельного участка и объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству Российской Федерации .

На этой стадии оценщиком рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство. На основании анализа правовой и нормативной базы формируется перечень конкретных видов потенциального использования объекта недвижимости.

Очень важно в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками .

2. физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка и стоящего на нем объекта недвижимости способов использования .

К указанному критерию относятся следующие показатели: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение). Все вышеперечисленные показатели в той или иной мере влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения

3. финансовая оправданность , то есть выбор такого варианта использования земельного участка и объекта недвижимости, который будет приносить доход владельцу .

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении .

4. максимальная эффективность , то есть выбор того варианта, который, являясь физически возможным, правомочным и финансово оправданным, приносит наибольшую чистую прибыль .

При анализе ННЭИ объекта недвижимости оценщики применяют два приема:

1) наиболее эффективное использование участка как застроенного . Этот прием предполагает сохранение на рассматриваемом участке существующих строений.

2) наиболее эффективное использование участка как незастроенного . Этот прием базируется на допущении, что на участке отсутствуют строения, либо они могут быть снесены.

При этом рассматривается два случая :

· коэффициенты капитализации для зданий и земли различны;

· коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы

Так как рассматриваемый земельный участок не застроен и для города Янаул коэффициенты капитализации различны (для земли - 16 %, для зданий - 20 %), в работе рассматривается второй метод, с различными коэффициентами.

На начальном этапе определения ННЭИ объекта недвижимости авторами проведен анализ:

· местоположения земельного участка - основополагающим фактором, определяющим его стоимость ;

· рыночного спроса , который позволяет определить, насколько планируемое использование объекта недвижимости эффективно, с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения ;

· конкурентной среды (выбирается зона в десяти минутной доступности и проводится анализ предприятий и учреждений, расположенных в ней).

На следующем этапе авторами проведена оценка критерия правомочности тех или иных потенциальных видов использования участка на основе анализа градостроительной и земельной нормативно-правовой документации. В качестве итога составлен перечень возможных с юридической точки зрения вариантов разрешенного использования объекта недвижимости.

По мнению авторов, при доказательстве выбора наиболее эффективного использования земельного участка не всегда достаточно обосновано исключение определенных видов использования из возможных. Для более полного обоснования некоторых вариантов использования объектов недвижимости авторами предлагается проведение следующих двух этапов:

1. Социологический опрос населения с целью выявления наиболее предпочтительных видов использования объекта недвижимости в порядке уменьшения степени предпочтительности.

2. Определение достаточности обеспечения территории , прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами.

Для рассматриваемого объекта недвижимости социологический опрос населения проведен методом анкетирования. В опросе принимали участие жители близлежащей к оцениваемому объекту недвижимости от 16 до 60 лет. В ходе проведения опроса респондентам предлагалось ответить на вопрос: «Какие учреждения, с вашей точки зрения, целесообразно разместить на земельном участке, расположенном по адресу: улица Азина, 27?»

Полученные в ходе социологического опроса результаты представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Результаты социологического опроса

№п/п	Вид разрешенного использования объекта недвижимости
	Предприятия торговли (торговый центр)
	Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр)
	Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы
	Учреждения образования (школа)
	Учреждения здравоохранения (поликлиника)
	Предприятия общественного питания (ресторан)
	Учреждения управления, кредитно-финансовые учреждения, предприятия связи (почтовое отделение)
	Объекты проживания
	Учреждения науки, культуры и искусства
	Конфессиональные объекты
	Объекты служб обеспечения безопасности и правопорядка
	Учреждения жилищно-коммунального хозяйства
	Объекты рекреационного назначения
	Учреждения социальной защиты

Таким образом, наиболее предпочтительными видами использования участка, с точки зрения респондентов, являются следующие (в порядке уменьшения предпочтительности):

1) Предприятия торговли(торговый центр) - 53 процента ;

2) Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр) - 19 процентов ;

3) Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы - 11 процентов .

После социологического исследования проведен анализ достаточности обеспечения прилегающей территории объектами, которые по социологическому опросу оказались наиболее предпочтительны.

Для решения этой задачи в программе ГИС MapInfo создан проект оцениваемого земельного участка и близлежащей территории.

В этом проекте нанесены границы оцениваемого участка, а также объекты предпочтительного вида использования, уже существующие на близлежащей к участку территории. Кроме того, для каждого объекта построена буферная зона (радиус обслуживания) в соответствии с требованиями градостроительной нормативной документации . Аналогичным образом буферные зоны также сформированы и для оцениваемого земельного участка по каждому из потенциальных видов его использования (рис. 2).

Рисунок 2. Буферные зоны оцениваемого ЗУ (при его использовании под учреждения здравоохранения) и существующей поликлиники

Вышеизложенная процедура необходима для визуальной оценки степени соответствия буферной зоны каждого существующего объекта с соответствующей буферной зоной земельного участка этого же вида использования. Почти во всех случаях авторы наблюдали покрытие буферной зоной существующего объекта буферной зоны оцениваемого участка, что предварительно свидетельствует о том, что территория достаточно обеспечена рассматриваемыми объектами. Однако такая оценка, безусловно, требует уточнения.

Для более точного определения вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка проведен расчет необходимого количества учреждений и предприятий для обслуживания ближайшего населения.

Например, необходимое количество общеобразовательных школ (с учетом численности населения микрорайона 5400 человек) рассчитано следующим образом:

Так как здание школы имеет 4 этажа, то:

Исходя из расчетов, можно сделать вывод, что для обслуживания населения данного микрорайона необходима 1 школа. С помощью аналогичных расчетов получены нормативные показатели по каждому варианту использования объекта.

Следует отметить, что для варианта использования земельного участка под строительство бизнес-центра нормативный показатель не регламентирован, поэтому расчеты проведены не были. Однако в связи с отсутствием бизнес-центров на оцениваемой территории, этот вариант рассмотреть целесообразно.

Фактический показатель - это, по сути, площадь или количество учреждений соответствующего вида, уже имеющихся на близлежащей территории.

Таким образом, каждый рассчитанный нормативный показатель сопоставлен с фактическим, на основе чего сформулирован вывод о необходимости исключения этого варианта из дальнейшего рассмотрения.

Результаты расчетов сведены в таблицу 2.

Таблица 2.

Результаты расчетов нормативных и фактических показателей по каждому варианту использования объекта

Вид использования	Нормативный показатель	Фактический показатель	Вывод
Школа	S n =24 640 м 2	S f =25 000м 2	S n < S f , исключен
Поликлиника	P n =6480 м 2	P f =7000 м 2	P n < P f , исключен
Ресторан	R n =2160 м 2	R f =2400 м 2	R n < R f , исключен
Почтовое отделение		F= 1	N = F , исключен
Бизнес-центр	Не регламентирован		Оставлен
Торговый комплекс	T n = 12000 м 2	T f =6000 м 2	T n > T f , оставлен
Спортивный комплекс	С n = 10000 м 2	C f =0	С n > C f , оставлен

После проведения всех вышеперечисленных действий для дальнейшего рассмотрения оставлены три варианта использования (строительство торгового комплекса, строительство бизнес-центра, строительство спортивного комплекса ).

Вышеперечисленные варианты должны отвечать четырем критериям, перечисленным в определении ННЭИ (физическая осуществимость, правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность). Все три варианта использования объекта недвижимости соответствуют первым трем критериям.

В конечном этапе необходимо оценить варианты по критерию максимальной продуктивности, то есть произвести расчет рыночной стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка определена методом капитализации дохода. Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год в стоимость при помощи капитализации дохода. Данный метод включает следующие этапы: расчет годового чистого операционного дохода, расчет коэффициента капитализации, расчет стоимости недвижимости .

В основе определения восстановительной стоимости лежал расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Для определения восстановительной стоимости применен метод сравнительной единицы.

Результаты расчетов приведены в таблице 3.

Таблица 3.

Результаты расчетов стоимости земельного участка

Наименование показателей	1 вариант использования (бизнес-центр)	2 вариант использования (торговый комплекс)	3 вариант использования (спортивный комплекс)
Чистый операционный доход, руб./год	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Коэффициенты капитализации для здания, %
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Доход, приходящийся на землю, руб./год	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Коэффициенты капитализации для земли, %
Стоимость земельного участка, руб.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Итогом работы явилось определение варианта использования земельного участка - строительство торгового центра , при котором инвестор (владелец) получит максимальную прибыль.

Выводы

Таким образом, дополнение современной методики наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости рассмотренными в статье аспектами позволит дополнить и учесть важные аспекты определения ННЭИ, а именно:

· проведение социологического опроса решает проблему недостаточной обеспеченности квартала объектами недвижимости, которые наиболее предпочтительны для близлежащего населения, что помогает предсказать развитие рынка недвижимости и, кроме того, делает жилой квартал более комфортным для проживания.

· Инструмент анализа достаточности обеспечения территории, прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами, позволяет выявить, какие предприятия и учреждения более всего необходимы на рассматриваемом земельном участке. Такой анализ проводится на основе рекомендуемых градостроительных нормативов, использование которых позволит уменьшить степени субъективности оценщика при выборе того или иного варианта ННЭИ, тем самым, повысит обоснованность выбранного варианта, что снижает риск инвестирования средств в недвижимость, а также увеличивает прибыль от вложений.

Список литературы:

1.Гранова И.В., Максимов С.Н., Федорова Т.А. Оценка Недвижимости. Тесты. Задачи. Практические ситуации//Санкт-Петербург: Питер, 2001 г. - С. 23-24.

2.Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С. Оценка стоимости недвижимости//Москва: Интерреклама, 2003 г. - С. 76-80.

3.Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. 2-е изд., стер. М.: КНОРУС, 2011. - 752 с

4.СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (дата обращения 01.02.2014).

5.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости // Москва: Дело, 1997 г. - С. 270-275.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта не-движимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечи-вается соответствующими финансовыми ресурсами и дает макси-мальную стоимость.

Обычно анализ наиболее эффективного использования прово-дится по нескольким альтернативным вариантам и включает следую-щие направления:

Рыночный анализ;

Анализ реализуемости варианта;

Анализ наиболее эффективного использования.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляю-щих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для опреде-ления стоимости с учетом переменных параметров каждого юриди-чески обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает раз-работку детального плана реализации каждого варианта с рассмотре-нием конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающе-го максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования:

Юридическая допустимость;

Физическая осуществимость;

Финансовая обеспеченность;

Максимальная продуктивность.

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант ис-пользования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Пример. Если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет эконо-мической целесообразности в строительстве нового здания, у кото-рого экономический срок службы составляет 40 лет.

Пример. Строительство зданий определенной этажности, проти-вопожарные разрывы, требования инсоляции .

Физическая осуществимость. Критерии физической осуществимости — размер, форма, район, ди-зайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) — влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность. Вариант считается финансово приемлемым, ес-ли он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышаю-щий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превы-шающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с по-несенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования при-знается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на ин-вестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид ис-пользования является выполнимым в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость зе-мельного участка как такового, независимо от того, является он сво-бодным (фактически или условно) или застроенным. Таким обра-зом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положи-тельную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижи-мости — земельного участка.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре-буемой рынком для данного вида использования. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используе-мых методов определения стоимости земельного участка с целью вы-бора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техни-ка остатка.

Доход от земли рассматривается как остаток между сово-купным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капи-тала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разни-цу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и ос-таточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предпола-гать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рас-смотрения земельного участка как свободного.

Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования не-движимости два приема:

- наиболее эффективное использование участка как незастроен-ного;

- наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использо-вания оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного уча-стка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо мо-жет быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге оп-ределяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкрет-ным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

Использование участка земли для спекуляции, т. е. для прода-жи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соот-ветствии с требованиями рынка или собственными предпочте-ниями проведет его застройку. Данный вариант применим в
случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

- застройка без промежуточного использования, если рас-сматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использо-вания, до того момента как новый вариант будет востребо-ван рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

- разделение или объединение земельного участка для дости-жения наиболее эффективного использования;

- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объ-екту.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений.

Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

- сохранение существующего назначения оцениваемой недви-жимости;

- изменение существующего назначения оцениваемой недвижи-мости.

Оценка максимальной продуктивности в за-висимости от оценки коэффициента капитализации, проводится с использованием следующих методов.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незаст-роенный, коэффициенты капитализации для земли и строений раз-личны.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земель-ного участка зданиями и сооружениями определенного назна-чения, с учетом рыночного спроса и предложения.

Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

Определение возможности получения и величины прочих до-ходов.

6. Расчет эксплуатационных расходов.

7. Расчет резерва затрат капитального характера.

8. Расчет чистого операционного дохода.

9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и со-оружениями.

11. Расчет дохода, относимого к земле.

12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализа-ции дохода, приносимого землей.

Второй метод : Земельный участок рассматривается как незаст-роенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одина-ковы.

Определение стоимости застройки условно свободного земель-ного участка зданиями и сооружениями, определенного назна-чения с учетом рыночного спроса и предложения.

Расчет потенциального валового дохода.

Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

Оценка действительного валового дохода.

Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капиталь-ного характера.

Расчет общего чистого операционного дохода.

Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

Оценка недвижимости методом капитализации чистого опера-ционного дохода, приносимого недвижимостью.

Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Третий метод : Земельный участок рассматривается как незастро-енный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предпола-гаемого назначения:

1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижи-мости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между
ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод : Земельный участок рассматривается как за-строенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

Определение общего коэффициента капитализации.

Расчет затрат на усовершенствование объекта.

Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произве-денных улучшений.

Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроен-ный, не требующий перестройки:

Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижи-мостью.

1. Определение общего коэффициента капитализации.

Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чис-того операционного дохода.

Выявленные особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать нестандартных видов использования.

Обособленные виды использования

Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования ана-логичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использова-ния может отличаться.

Промежуточные виды использования

Если вариант наиболее эффективного использования недвижи-мости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сло-жившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифи-цировать как наиболее эффективный вариант для данного периода.

Юридически противоречивые виды использования

Если фактическое использова-ние объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, дейст-вующим в районе его расположения. Обычно это следствие измене-ния или возникновения новых норм зонирования.

Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным

На практике реально существующая застройка может не соответ-ствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения недвижимости, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определен-ных капитальных затрат.

Многопрофильные виды использования

Так, крупное здание может предусматривать жилые помещения, офисы, магазины, сервисные центры и т. д. Аналогично на земель-ном участке можно построить жилье, торговый и развлекательный центры и другие объекты инфраструктуры.

Виды использования специального назначения

Например, наиболее эффективное использование завода, выпус-кающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, бу-дет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффек-тивным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохра-нение его дальнейшего использования в качестве элеватора.

Спекулятивные виды использования

Находящийся в собственности земельный участок, предназна-ченный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятив-ный инвестиционный инструмент.

Избыточная и лишняя площадь участка

Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуе-мую текущим использованием зданий. Незастроенные участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эф-фективного использования. Наиболее эффективным способом ис-пользования избыточных площадей участка может стать застройка дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными.

В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и прода-же, представляет собой лишнюю площадь.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Основные понятия

Принцип ожидания

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхо-да основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся эко-номической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения ис-точник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех ак-тивов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, не-материальные активы и т.п.).

Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожи-дания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного под-хода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость К актива определяется нынешней (сегодняшней, теку-щей) ценностью (PV — от англ. present value) всех его будущих дохо-дов I: , где к — период владения активом.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при усло-вии его использования в течение этого периода наиболее эффектив-ным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость Fактива не должна превышать наименьшей цены Va, по которой мо-жет быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной до-ходностью: , где т — количество аналогов. Дан-ный принцип является аналогом экономического принципа альтер-нативности инвестиций.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитали-зации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (рис. 3.1). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого опе-рационного дохода и коэффициента капитализации или дисконти-рования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого опе-рационного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного пе-риода, оценку коэффициента дисконтирования и определение сум-мы текущих стоимостей этих доходов.

Рисунок 3.1 - Классификация методов оценки по доходу.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на ко-эффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оце-ниваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенден-цию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента ка-питализации — учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата.

Предполагается, что учет тенден-ций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наибо-лее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во вре-мени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стои-мости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, ана-логичных оцениваемому.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразова-нии всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе остав-шейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекае-мой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою оче-редь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности: метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДЦП-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод ка-питализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконти-рования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с по-следующим суммированием денежные потоки каждого года эксплу-атации оцениваемого актива, включая денежный поток от его пере-продажи в конце периода владения.

Метод капитализации по расчетным моделям — метод капитализа-ции по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их из-менения в будущем.

Чистый операционный доход, который генериру-ет актив, является разностью действительного валового дохода и операционных расходов.

Вобщем случае в соответствии с принципом ожидания математи-ческое выражение для оценки рыночной стоимости актива с ис-пользованием доходного подхода имеет следующий вид:

(3.1)

где V o — оценка рыночной стоимости, q — текущий номер периода, I q — чистый операционный доход q-то периода, Y— норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования доходов), V P — денежный поток от реверсии, к — номер последнего периода владения (При оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается прогнозный период.)

В объекте недвижимости неамортизируемой частью является зе-мельный участок, а амортизируемой — улучшение земельного участ-ка. Земельный участок как часть поверхности Земли не подвержен износу, т.е. с экономической точки зрения земельный участок следу-ет рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать. Улучше-ния же имеют конечный срок экономической жизни — период вре-мени, в течение которого сумма доходов, которые генерирует объект, превышает сумму расходов на его эксплуатацию К амортизируемому активу следует также отнести инвестиции, направленные на приобретение права аренды актива в течение конечного промежутка времени.

Таким образом, доход I q (от англ. слова — Income) некоторого q-то года можно разбить на две составляющие:

где — доход на инвестиции (доход на капитал) и — доход для возврата первоначальных инвестиций (доход для возврата капитала).

Доход на инвестиции q-то года, в свою очередь, можно разде-лить также на две составляющие: доход на инвестиции, равные рыночной стоимости улучшений в начале q-то года, и доход на инвестиции, равные рыночной стоимости земельного участка в этом же году:

Норма отдачи на капитал, инвестированный в землю, равна нор-ме отдачи на капитал, инвестированный в улучшения: Y L = Y B = Y.

Следовательно, доход на капитал можно представить в виде про-изведения стоимости этого капитала на единую норму отдачи:

- от улучшений

Из (6.1.2) следует, что доход на капитал, относимый к улуч-шениям, и текущая рыночная стоимость связаны между собой прямо пропорциональной зависимостью 1 . При этом доход по-зиционирован в конце года, а стоимость улучшений — в конце предыдущего года или в начале текущего. Улучшения из-за естественного износа теряют свою стоимость. Следовательно, до-ход, связанный с улучшениями, также является убывающей функ-цией времени.

Для объектов, требующих опреде-ленных капитальных вложений на их улучшение (свободный земель-ный участок, «недострой», реконструируемый объект т.п.), первона-чальные инвестиции с экономической точки зрения следует определить как сумму невозмещенных инвестиций V HU т.е. будущую стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированную к да-те эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сум-му затрат на его создание

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ) имущества - это наиболее вероятный способ его эксплуатации, который является физически возможным, юридически разрешённым, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврат самого капитала.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Окружение, топография земельного участка позволяет использовать его под строительство зданий самой разной функциональной направленности - административных, складских, сельскохозяйственных. При этом не требуется дополнительных вложений капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрогеологические условия, доступность транспортных и коммунальных удобств).

Не выявлено юридических условий, ограничивающих характер использования - законодательных, муниципальных актов и требований нормативов. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер использования. Отношение местного населения в целом благоприятное.

Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение наилучшего использования имеющихся на участке улучшений проводится в два этапа:

Для участка как свободного;

Для участка с имеющимися улучшениями.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.

Анализ возможностей использования участка, как свободного

При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:

Целевое назначение и разрешенное использование;

Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

Текущее использование земельного участка.

Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому оценщик анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

Вывод: Расположение земельного участка, а также вся инфраструктура данного района, делает экономически эффективным использование его под застройку, зданиями коммерческого назначения.

Анализ вариантов использования оцениваемого объекта: Нежилого здания

Использование, как производственных и складских помещений

Объекта оценки - нежилое здание, накладывает ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных с организацией производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности. Использование помещений в качестве склада, является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве торговых либо офисных помещений. Следовательно, от таких вариантов использования, следует отказаться.

Использование помещений, как торговых

Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использование помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Окружающая инфраструктура месторасположения объекта оценки это - промышленные, административные и крупные торговые объекты. Таким образом, принимая во внимание, что объект оценки расположен хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения мелкой розничной торговли, финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.

Использование помещений в качестве коммерческого объекта - офисного здания.

Анализ рынка недвижимости показывает, что коммерческое здание - куда более спокойный объект инвестиций. Спрос на коммерческие помещения растет вслед за экономикой. Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в высоком уровне доходности офисных проектов. При высоком инвестиционном потенциале Кемерово испытывает острый недостаток в качественных коммерческих помещениях. В связи с вышесказанным Оценщик считает, что такое использование является наиболее эффективным.

Вывод: Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование здания в качестве офисного.

Как уже отмечалось ранее...

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере ТЦ "Вега"

Ведём расчёт по методу, согласно которому земельный участок рассматривается как незастроенный...

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское

Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)

В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности...

Определение стоимости недвижимого имущества

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности...

Оценка земли и имущества

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений...

Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей...

Оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мориса Тореза, д. 36

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности...

Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) представляет собой как составную часть программы управления объектом, так и часть алгоритма процедур оценки рыночной...

Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

Недвижимость - имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости...

Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

Наиболее эффективное использование имущества - это использование имущества, которое должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным...

Принципы оценки недвижимости

Выбор земельного участка -- стратегически важный момент при создании логистических комплексов. Магазин может пользоваться рыночным спросом лишь при условии...

Экономика недвижимости

Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта...

Эффективное использование объекта недвижимости в новых экономических условиях. Обзор рынка торговой недвижимости в Южном административном округе г. Москвы

Тема моей квалификационной работы выбор концепции развития объекта, т.е. наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества в новых экономических условиях...

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта (ЛНЭИ) - это разумное и возможное использование объекта, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен он или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое является:

• а) законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
• б) физически «осуществимым» т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
• в) финансово «обоснованным» с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
• г) «обеспечивающим» наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа:

• 1) Свободный земельный участок. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
• 2) Участок земли с существующими улучшениями. Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно связаны между собой и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнения продаж и затратный.

При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства:

Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения). Наилучшим является такой вариант, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход».

Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.

В-третьих, наилучшее использование - не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей и пр. вариант наилучшего использования неизбежно измениться. Вопрос стоит лишь в том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет на объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.

В-четвертых, по общему правилу, вариант наилучшего использования должен, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплимент арности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему «подобных».

В-пятых, наиболее глубоким теоретическим основанием принципа наилучшего использования является теория общего экономического равновесия. Наилучшее использование это такое использование, которое соответствует равновесию спроса и предложения, которое всегда является лишь моментом в развитии рынка.

В-шестых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему «соседних». При этом речь должна при этом идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Среди оценщиков выглядит следующим образом: Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

Цели оценки могут быть, совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании лил внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложения недвижимости.

Под формулировкой «оценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости право собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей, офисы, склады, производственные помещения и строения, участки земли с многолетними насаждениями, дачные и садовые участки, Дорожные сооружения, мосты, дороги и др.

Управление объектом недвижимости должно осуществляться с позиции принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ - highest and best use) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собствен ника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

Применительно к коммерческой недвижимости понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный принцип отражает современный взгляд маркетинга: переход от сфокусированости на продукте – до управления знаниями о потребителях (рисунок 15)

Рисунок 15

Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости позволяет принять принципиальное решение о форме обращения объекта недвижимости. Осуществление управления любым объектом недвижимости может идти разными путями (рисунок 16). Один из них – "оставить все как есть". Другой путь может предполагать внесение небольших изменений, как, например, смена арендаторов, расширение числа помещений, сдаваемых в аренду, и т. д. Третий – изменение функционального назначения объекта. Четвертый путь может заключаться в ликвидации (сносе, продаже) объекта недвижимости.

Рисунок 16

На основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является предварительной работой для создания концепции объекта недвижимости.

Как утверждают западные специалисты в области управления недвижимостью - д о определения лучшего и наиболее эффективного использования не стоит разрабатывать детализированную концепцию объекта, иначе это будут напрасно потраченные деньги.

В отличие от России, где "наилучшее и наиболее эффективное использование" (highest and best use) для многих участников сферы недвижимости все еще остается своего рода абстракцией, в более развитых странах этот термин уже давно и прочно вошел в обиход игроков рынка. В первую очередь, такая ситуация обусловлена различным пониманием важности комплексного финансово-экономического анализа, ключевой составляющей которого является highest and best use analysis, в сфере недвижимости на Западе и в нашей стране.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости в России, чаще всего ассоциируется с ключевым этапом определения рыночной стоимости. Однако решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка. Это связано в первую очередь с тем, что осуществить выбор между различными вариантами использования земельных участков довольно сложно. Дополнительные трудности возникают, если на рассматриваемом участке имеются какие-либо строения, поскольку есть возможность как снести их, так и оставить в существующем виде или реконструировать. Если же учесть, что очень часто оптимальным является смешанное использование, подразумевающее наполнение объекта одновременно несколькими функциями, которые могут оказывать друг на друга и на общую эффективность проекта как синергетическое, так и антагонистическое влияние, то можно сделать вывод, что анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – задача, посильная только для профессионалов, имеющих огромный опыт проведения такого рода работ и владеющих детальной информацией о ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Но в любом случае для принятия решения простой интуиции и непрофессионального исследования недостаточно, особенно, если это касается управления недвижимостью. Здесь необходим тщательный анализ текущей и прогнозной рыночной ситуации, особенностей анализируемого объекта недвижимости – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

В целом, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости представляет собой процесс последовательной проверки всех вариантов на соответствие следующим критериям:

Юридическая допустимость;

Физическая осуществимость;

Финансовая оправданность;

Максимальная эффективность.

Для этого необходимо рассмотреть и рассчитать все возможные варианты использования (обращения) объекта. При этом последовательность этапов отбора вариантов для определения наиболее эффективного, как правило, соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость каждого из вариантов, затем оценивается финансовая осуществимость и лишь в конечном итоге – максимальная доходность. Этот алгоритм аналитики, имеющие огромный опыт такой работы, выработали с одной целью – не тратить время на финансово-экономический анализ и сравнение концепций, которые просто юридически запрещены или физически невозможны.

Можно выделить три основных этапа процедуры выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости (рисунок).

Определение нескольких максимально прибыльных вариантов;

Определение максимально продуктивного варианта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости производится в следующей последовательности (рисунок 17)

Рисунок 17

На первом этапе формируется перечень всех возможных вариантов использования объекта недвижимости. По функциональному назначению можно выделить следующие варианты использования объекта недвижимости:

Жилая функция;

Гостиничная;

Офисная;

Производственная;

Складская;

Торговая;

Сервисная (бытовые услуги и общественное питание);

Учебная;

Зрелищная, спортивная;

Медицинская;

Научная;

Музейная, мемориальная;

Природная функция (парки, зоны отдыха, рекреации).

В каждом из указанных сегментов продукты (помещения, отдельные объекты) используются потребителями для разных целей, а значит, предъявляются разные требования к их основным свойствам и характеристикам. Отсюда вытекают различия в типах архитектурно-планировочных и объемных решений объектов, в качестве отделки помещений, в требованиях к техническому обслуживанию и эксплуатации. Соответственно для объектов различного функционального назначения будут различаться перечень необходимых работ, затраты на капитальный ремонт, расходы на текущее содержание и т. д. Различаются и законодательные требования к функционированию объектов того или иного назначения.

Кроме того, различные объекты недвижимости различны по способам их потребления в жизнедеятельности и хозяйственном обороте человека, охватывают различные аспекты деятельности арендаторов, то есть ориентированы на различные сегменты рынка. Это влияет на величину арендной ставки и потенциальный доход от коммерческого использования объекта недвижимости.

На втором этапе «Определение нескольких максимально прибыльныхвариантов» проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям:

Быть законодательно разрешенным;

Быть физически осуществимым;

Быть управленчески возможным;

Быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.

Следует определить, какие варианты использования объекта недвижимости соответствуют существующим нормативным документам в сфере градостроительства, санитарно-гигиенических норм, противопожарной безопасности и т. д. Необходимо проанализировать существующие долгосрочные договора аренды, условия которых могут препятствовать изменению функционального назначения объекта.

При рассмотрении вариантов использования следует учитывать их физическую осуществимость: техническое состояние объекта недвижимости, его местоположение, размеры и форму земельного участка.

Проверку законодательной разрешенности и физической осуществимости выявленных вариантов использования есть смысл дополнить проверкой их управленческой обоснованности. Дело в том, что любая компания, занимающаяся управлением недвижимости, обладает управленческими ресурсами, нацеленными на эффективное использование определенных объектов недвижимости. Поэтому использование объекта недвижимости каким-то принципиально новым образом потребует от компании кардинального изменения накопленных навыков и знаний, материально-технического обеспечения.

Опыт показывает, что в подавляющем большинстве случаев проводить такие изменения (если только речь не идет об изменении сферы деятельности компании) нецелесообразно. Поэтому на основании информации об имеющемся опыте управления и усредненных представлений о рынке недвижимости на этом этапе из всего множества возможных вариантов целесообразно выбрать те из них, которые соответствуют существующим управленческим возможностям. Опыт показывает, что большая часть возможных вариантов отсеивается после оценки их законодательной разрешенности, физической осуществимости и управленческой возможности.

После исключения законодательно не разрешенных, физически не осуществимых и управленчески невозможных вариантов проводится анализ финансовой осуществимости оставшихся из них. Для этого проводится мониторинг и изучение рынка недвижимости, оценивается соотношение спроса и предложения по помещениям различного функционального назначения в пределах города и района. Соотношение между уровнями спроса и предложения служит основополагающим фактором при определении ожидаемого уровня арендной платы и потенциального валового дохода от объекта недвижимости. На основании имеющейся информации по рынку недвижимости и особенностях управления объектами того или иного функционального назначения определяется примерный уровень операционных расходов и величина чистого операционного дохода по каждому из оставшихся вариантов.

Излагаемая методика выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости модифицирована по сравнению со стандартной (описанной в многочисленной литературе по оценке недвижимости) процедурой выбора наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В изложенном виде она в большей степени предназначена для решения практических вопросов по созданию стратегии управления конкретным объектом недвижимости в условиях существующей ограниченности управленческих ресурсов. Разумеется, если речь идет о необходимости проведения анализа всех потенциально возможных вариантов использования, то и перечень возможных вариантов должен быть больше, и управленческие возможности должны оцениваться в процессе составления бюджетов вероятных вариантов, и сами бюджеты должны составляться на этапе оценки экономической целесообразности. Но в условиях ограниченности управленческих ресурсов задача состоит в изложении не всех возможных, а только коммерчески приемлемых альтернатив, и в данном контексте предложенная методика в большей степени отвечает практическим вопросам формирования стратегии управления объектом недвижимости.

Итогом второго этапа выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости должно стать определение нескольких вариантов, отдача от которых максимальна.

В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматривае мых вариантов использования недвижимости анализируются существующие ограничения, нормы зонирования, нормативные акты по охране исторических зданий, строительные нормы и правила, а также экологическое законодательство и так далее – все то в законодательно-регулятивной сфере, что может ограничивать или делать конкретные виды потенциального использования невозможными.

Очень важно, в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем. Так, принятие новой редакции градостроительных документов, уточнение норм зонирования, изменение детальных планов территории может подтвердить заключение по поводу юридических условий выбранного ранее варианта использования, но может и существенно ограничить его эффективность.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости существенное влияние может оказать наличие обременений, а именно: сервитутов, залогов, а также договоров аренды земли, срок которых истекает в ближайшее время. При этом в течение остаточного срока аренды потенциальные варианты использования объекта в значительной степени зависят от условий договора и возможности его продления.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками. Эти ограничения могут касаться некоторых вариантов использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, их параметры и даже тип применяемых строительных материалов и конструкций.

В итоге, юридически невозможный вариант использования объекта не проходит на следующий этап. Теоретически это может произойти, если аналитик предполагает внесение изменений в существующие на момент проведения исследований законодательные нормы.

Ключевыми критериями на следующем этапе анализа наилучшего исполь зования – проверки физической осуществимости – являются размер, параметры, район расположения, ландшафт, состояние грунта и наличие (возможность создания) подъездных путей к участку, а также риск стихийных бедствий различного рода (наводнения, землетрясения, оползни).

В целом, определяющее воздействие на использование земельного участка оказывают его размер и форма. Так, некоторые варианты использования становятся эффективными, только если площадь участка превышает определенный минимум. Если этот показатель для того или иного варианта использования не достигается, аналитик должен определить, насколько высока вероятность расширения имеющегося участка, и только если такая возможность отсутствует, отказаться от данной концепции.

В некоторых случаях площадь участка может превышать размер, необходимый для наиболее эффективного использования. Участок с имеющимися улучшениями может иметь избыточную площадь, не требуемую для эффективного выполнения существующим зданием своей функции. Площадь незастроенного участка может превышать необходимую для наилучшего и наиболее эффективного использования. Максимально эффективным вариантом использования избыточных площадей земельного участка может стать застройка дополнительными зданиями или продажа.

Что касается участка неправильной формы, то затраты на его застройку могут повышаться, а доходность некоторых вариантов использования – понижаться.

Характеристики почв на рассматриваемом земельном участке также имеют большое значение, поскольку определяют его функциональную полезность. Те или иные негативные аспекты усложняют его застройку и увеличивают затраты на освоение. При этом для различных вариантов использования роль характеристики почв может быть различной. Так, для высотного офисного или жилого здания неустойчивость грунта может быть фатальной, тогда как для складского комплекса она лишь несколько увеличит себестоимость закладки фундамента.

Если речь идет о существующей застройке, возможность использования которой рассматривается в качестве базы для нового строительства, то в процессе анализа физической осуществимости эксперты детально рассматривают состояние зданий и сооружений. Если здание для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые затраты и сопоставить их с дополнительной доходностью, которая появится в результате осуществления этих затрат; например, если необходима надстройка этажей или создание подземного паркинга, следует установить, насколько техническое состояние здания позволяет это сделать.

Проводить анализ наилучшего использования значительно проще, когда существует много ограничений. В этом случае можно сразу, до разработки концепции и осуществления детальных расчетов, определить, какие виды использования допустимы и возможны, а какие нет. Если же такие ограничения отсутствуют изначально, то необходимо проводить более глубокий анализ и постепенно сужать спектр возможного использования имеющегося участка. С другой стороны, для некоторых участков функциональное использование прописано настолько широко, что позволяет реализовывать проект любого типа недвижимости, и это становится его преимуществом.

Если мы условно находимся "в чистом поле", то такой анализ представляет собой объемную и многогранную работу, предполагающую исследование всех возможных направлений использования (жилье, офисы, торговые площади, mixed-use, др.) с сечением по нескольким географическим и демографическим группам. Работа будет проводиться в несколько этапов, причем, некоторые из них могут реализовываться параллельно: исследование окрестностей объекта недвижимости, выявление свободных ниш на рынке данного региона, определение целевых аудиторий и изучение их поведения и предпочтений. В то же время, нужно учесть макро-ситуацию и план развития рынка недвижимости города/страны, экономические тенденции, положение дел и возможные изменения в социальной сфере. Далее идет оценка стоимости объекта недвижимости, прогноз будущих денежных потоков и иных финансовых показателей. Задача упрощается, если объект находится в зоне интенсивной городской застройки. Тогда его функциональное назначение может быть определено на основании анализа окружающей застройки, что автоматически сузит круг исследуемых параметров.

На следующем этапе проводится анализ финансовой эффективности вари антов использования, соответствующих критериям юридической допустимости и физической реализуемости. Как отмечают эксперты, вариант считается эффективным с финансовой точки зрения, если он генерирует доходность, как минимум превышающую нормальную (минимальную) норму для данного сегмента рынка, то есть покрывает текущие эксплуатационные расходы, расходы на финансирование и позволяет возвращать основной капитал темпами, не меньшими, чем для аналогичных проектов отрасли. Некоторые аналитики относят к финансово эффективным варианты, которые всего лишь позволяют покрывать текущие издержки, однако не предъявляют каких-либо требований к возврату основного капитала. В итоге, все виды использования, обеспечивающие положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении, однако, этот подход имеет существенный недостаток, поскольку позволяет относить к финансово эффективным варианты, которые по своей доходности уступают даже безрисковым вложениям, например, в государственные ценные бумаги и банковские депозиты, не говоря уже о проектах в сфере недвижимости. А ведь у каждого инвестора есть свои минимальные требования к доходности, учитывать которые, или хотя бы ориентироваться на минимальные, принятые на рынке требования к доходности, просто необходимо.

В идеале для каждого из вариантов использования определяется чистый операционный доход, а затем отдельно, поскольку требуемая доходность на инвестиции в земельные улучшения и непосредственно земельный участок могут несколько отличаться, рассчитывается ставка дохода на инвестированный капитал и доходность участка. При этом тот или иной вид использования считается финансово выполнимым, если генерируемый им чистый доход соответствует обоим показателям доходности инвестиций – в строительство и приобретение прав на земельный участок.

Отдельно стоит остановиться на анализе вариантов использования, не предполагающих получение дохода в процессе эксплуатации. В этом случае во главу угла ставится рыночная стоимость объекта недвижимости, которая должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого варианта использования. Аналогично с предыдущим вариантом, аналитик может рассматривать как простое превышение, так и соответствие заданной минимально допустимой норме рентабельности инвестированного капитала.

На этом этапе, предполагающем проведение финансово-экономического анализа, очень многое зависит от качества и точности допущений, положенных в основу расчетов, а именно: конкурентоспособность объекта заданных масштабов и наполнения, проявляющаяся в уровне арендных ставок (цен продажи), показателях заполняемости и т.д. Причем важны не только и не столько текущие показатели рынка, сколько прогнозные, включая цену будущей продажи объекта как инвестиционного продукта.

На последнем этапе анализа «Определение максимально продуктивного варианта» для каждого из оставшихся вариантов готовится д олгосрочный (3-5 лет) бюджет управления объектом, по результатам анализа которого выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника.

Определение лучшего варианта использования рекомендуется производить дисконтированием потоков чистых операционных доходов. В существующей учебно-методической литературе по управлению и оценке недвижимости соответствующие методики расчетов излагаются достаточно подробно.

При этом желаемая норма отдачи выбирается с учетом риска инвестиций и целей собственника. При прочих равных условиях наилучшее и наиболее эффективное использование будет у того варианта, который имеет максимальное значение чистой текущей стоимости.

При выборе максимально продуктивного варианта необходимо учитывать, что часто наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает многофункциональное использование объекта недвижимости. Например, на одном объекте могут быть реализованы и офисные, и торговые, и складские функции. Поэтому при рассмотрении вариантов использования объекта необходимо проанализировать и многофункциональные варианты его использования.

На финальном этапе с целью выбора варианта, соответствующего максимальной доходности, анализируется доходность каждого из юридически допустимых, физически возможных и финансово эффективных вариантов. На практике в качестве универсальной базы для сравнения доходности проектов различного наполнения и структуры используется стоимость земельного участка, независимо от того, является он на момент проведения исследования свободным или застроенным.

С точки зрения методологии расчет выглядит следующим образом. Стоимость земельного участка может определяться путем деления величины генерируемого им дохода на ставку капитализации, требуемой рынком для того или иного варианта использования. Величина же дохода от земли определяется методом остатка, согласно которому такой доход рассматривается как разница между совокупным доходом, генерируемым объектом недвижимости, и доходами, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (зданий и сооружений). Кроме того, остаточная стоимость земельного участка может определяться сразу как разница между суммарной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью земельных улучшений, а также затрат на освоение земельного участка с учетом заданной нормы возврата на инвестиционный капитал, отражающей нормальную для данного сектора экономики предпринимательскую прибыль.

Хотя основным критерием максимальной доходности того или иного варианта использования объекта недвижимости является чистая текущая стоимость, можно также использовать внутреннюю норму доходности инвестиций, которая может вступать в противоречие с предыдущим критерием. Однако, это уже более высокий уровень анализа возможности наилучшего использования, в большей степени направленный на анализ денежных потоков в рамках инвестиционного проекта по застройке участка и создания на нем соответствующей инфраструктуры.

В ходе анализа наилучшего использования земельный участок может рас сматриваться:

Как незастроенный;

Как застроенный.

Эксперты отмечают, что для определения востребованности текущего использования объекта недвижимости, необходимости его продолжения или изменения, анализ земельного участка проводится на основе допущения, что на нем отсутствуют улучшения, даже если площадка застроена (условно свободная или незастроенная). Подход к рассмотрению земельного участка как незастроенного предполагает, что он не имеет строений, либо может быть освобожден от них в результате сноса.

Существует две разновидности данного подхода, в рамках которых целью использования земельного участка является:

Спекуляция, то есть продажа без улучшений. Данный вариант эффективен, если рынок готовой недвижимости насыщен и/или динамика роста цен на землю превышает динамику роста цен на недвижимость, то есть на земельные улучшения;

Застройка новыми зданиями и сооружениями (включая освоение земельного участка, то есть создание инфраструктуры, с последующей продажей).

Как отмечают эксперты, чаще всего на практике проводится анализ земельного участка как условно незастроенного. При этом выбор наиболее эффективного использования осуществляется в рамках анализа инвестиционного проекта, учитывающего затраты на снос существующих строений и их исключение из общей остаточной стоимости участка.

Подход к рассмотрению земельного участка как застроенного предполагает сохранение существующих на нем строений. При этом анализируются варианты сохранения и изменения текущего использования существующего объекта недвижимости. В рамках каждого из вариантов изучается необходимость и возможность следующих действий:

Сохранения существующего объема и уровня генерируемых объектом недвижимости услуг;

Реконструкции с целью повышения класса здания и, соответственно, ставок арендной платы;

Расширения площадей за счет пристройки или дополнительных этажей;

Уменьшения неэффективных площадей за счет частичного сноса.

Затем, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке улучшений с оптимальным вариантом, аналитик получает ответ на следующие вопросы:

Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии согласно текущему использованию?

Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

В какие сроки окупятся расходы на перестройку?

В финальном отчете аналитики приводят наилучшее использование участка как незастроенного и как застроенного отдельно, с обоснованием допущений, расчетов и выводов по каждому из вариантов.

В целом легче работать, когда на участке ничего нет. Если на участке есть какие-либо улучшения, то они выступают в качестве некоторых ограничителей его возможного использования. В этом анализ сталкивается с определенными трудностями, потому что порой имеющиеся улучшения могут быть совершенно неадекватны участку - поэтому приходится принимать решение либо в рамках имеющихся улучшений, либо анализировать возможность сноса имеющихся сооружений. С другой стороны, в данном случае имеются определенные преимущества анализа, заключающиеся в том, что имеющиеся сооружения помогают определить функциональное использование объекта. Здесь многое будет зависеть от того, на какой стадии находится недострой.

Следует учитывать, что анализ наилучшего использования любого объекта недвижимости осуществляется в крайне нестабильной среде. В любой стране, в том числе и в нашей, изменчивы юридические, политические, макроэкономические и сугубо рыночные условия, то есть имеющие отношение к конкретным конъюнктурным условиям в регионе и зоне расположения объекта недвижимости. Хотя непредсказуемость имеет как негативную, так и позитивную составляющую, в результате каких-либо изменений может оказаться, что объект недвижимости получил более широкие и, возможно, эффективные возможности использования. Если же рассматривать конкретный земельный участок, расположенный, например, на окраине города, то появление в 500 метрах от него регионального торгового центра автоматически приближает к нулю экономическую ценность анализа, предлагающего строительство аналогичного объекта.

Можно сделать однозначный вывод: в течение времени результат работы по анализу наилучшего использования очень быстро теряет актуальность. Для решения этой проблемы в управлении можно использовать два взаимодополняющих решения:

Максимально эффективно осуществить прогноз и учесть всевозможные изменения в факторах воздействия, то есть разработают концепцию с продолжительным сроком полезной жизни;

Максимально сократить период времени от завершения исследования до внедрения полученных результатов на практике.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это в любых условиях очень сложная задача. Где бы его ни проводили – в Москве, Киеве, Праге или Лондоне – основным критерием, определяющим качество работы, является профессионализм группы аналитиков, генерирующих всевозможные концепции использования анализируемого объекта недвижимости или земельного участка, а затем последовательно выбирающих из них одну, отвечающую всем критериям. Во многом итоговый результат здесь, зависит от субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и (от этого никуда не денешься) дорогие компании.

В качестве еще одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т.д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию.

Развитие сервейинговой деятельности в соответствии с пониманием ее сущности. Основные принципы организации сервейинговой деятельности в современных условиях и их реализация. Инфраструктура профессионального управления недвижимостью