Арендный бизнес: выгодно ли покупать помещения. Переоформление квартиры в коммерческую
Коммерческую недвижимость приобретают для ведения бизнеса, последующей перепродажи или сдачи в аренду. При покупке объектов очень важно принимать к сведению определенные правила.
К списку коммерческой недвижимости относятся магазины, бары, офисные и складские помещения, гостиницы. При выборе объекта обратите внимание на его расположение. Если жилые помещения лучше приобретать вдали от города, то коммерческие предпочтительнее выбрать рядом с центральными улицами городов. Определитесь, для каких целей вы планируете купить коммерческий объект. Исходя из этого, установите свои требования. Проверьте понравившуюся недвижимость. Для этой процедуры вы можете привлечь специальных оценщиков или юристов. Подобная проверка поможет составить законную сделку и обезопасить себя от неприятных новостей после заключения договора.
Вы можете приобрести коммерческую недвижимость, не прибегая к услугам специализированных компаний. Если вы будете руководствоваться вышеперечисленными советами, то сможете купить хороший объект без неприятных сюрпризов в последствии.
Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок
На фоне упавшей доходности вложений в строящееся жилье частные инвесторы все чаще задумываются о возможности приобретения коммерческой недвижимости в жилых новостройках. Насколько оправданы их надежды?
Частному инвестору, который ранее инвестировал в строящееся жилье, а теперь решил вложить эти средства в коммерческую недвижимость, следует учитывать непростую ситуацию на рынке. И еще ряд других возможных проблем, которые могут превратить ожидаемую прибыль в убытки.
Купите магазин! Закон не против
Приобретение коммерческих помещений всегда вызывало интерес у инвесторов. Свои возможности здесь есть и у крупных игроков со значительными объемами собственных или заемных средств, и у частников, распоряжающихся суммой, сравнимой с той, которая требуется для покупки одной-двух квартир в новостройке.
Основных инвестиционных схем у частников всего три: покупка встроенно-пристроенного помещения для сдачи его в аренду; покупка аналогичного объекта в новостройке для перепродажи на завершающей стадии или по окончании строительства; приобретение объекта с целью организации собственного бизнеса, как вариант - с перспективой его дальнейшей продажи.
Никаких ограничений на приобретение физическим лицом коммерческого помещения в законодательстве не существует. Такие объекты можно свободно сдавать в аренду, дарить и продавать. Однако если инвестор в качестве механизма извлечения прибыли выберет самый популярный вариант - сдачу помещения в аренду, то ему придется учесть несколько нюансов. Они существенно отличают работу с коммерческими объектами от операций с жильем.
Один из спорных вопросов состоит в том, нарушает ли физическое лицо, сдающее в аренду коммерческое помещение, законы о предпринимательской деятельности и нужно ли арендодателю регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. С одной стороны, законодательство здесь обязательных требований не предъявляет. С другой - если сдача в аренду осуществляется регулярно или на срок более одного налогового года, то есть риск, что это будет признано незаконной предпринимательской деятельностью. В итоге на собственника будет наложено административное взыскание. Окончательное решение по таким вопросам остается за судебными инстанциями.
Следует также учитывать взаимоотношения с налоговыми органами. Арендатор помещения обязан выплачивать 13% НДФЛ, и если в договоре аренды не предусмотреть иного, то доход, который получит собственник, будет снижен на сумму этого налога.
При составлении договора аренды придется предусмотреть и целый ряд других возможных проблем, которые могут превратить ожидаемую прибыль в убытки. Так, за весь ущерб, причиненный третьим лицам в результате эксплуатации помещения, финансовую ответственность несет именно собственник. И если арендатор произведет незаконную перепланировку, затопит соседей, устроит пожар и т. д., а в договоре его ответственность за подобные случаи не прописана, то компенсировать весь ущерб придется владельцу объекта.
Как видим, для извлечения прибыли из вложений в коммерческую недвижимость требуется значительно больше знаний и усилий, чем при инвестициях в строящееся жилье, которые еще совсем недавно были очень популярны среди частников.
Насколько эти усилия окупаются?
«Кризисный» стрит-ритейл
Одним из самых перспективных направлений использования встроенно-пристроенных объектов всегда был стрит-ритейл.
Генеральный директор Knight Franks St. Petersburg Николай Пашков считает, что инвесторы с суммами в 5-10 млн руб. могут формировать достаточно активный спрос: «Немало людей, которые держали деньги в валюте, и сегодня рассматривают возможность переложить их в другой актив, зафиксировав прибыль». По его мнению, таким инвесторам будут интересны как раз встроенные помещения и небольшие отдельно стоящие объекты.
«Стрит-ритейл является неплохим вложением средств для тех, кто “вырос” из квартирных инвестиций», - соглашается генеральный директор Colliers International St. Petersburg Андрей Косарев.
Другой вопрос, насколько люди, ранее вкладывавшие средства в жилищное строительство, представляют уровень нынешней конкуренции на рынке стрит-ритейла.
Директор Astera St. Petersburg Людмила Рева отмечает весьма печальные для потенциальных инвесторов тенденции. «Объем предложения на рынке стрит-ритейла с IV квартала 2014 года растет с большой скоростью. К нам ежедневно поступают звонки от собственников, от которых ушел арендатор», - комментирует эксперт. По ее мнению, большинство арендодателей еще не готово к неизбежному - ставки аренды придется снижать, причем существенно. По прогнозам экспертов Astera, уже к середине лета ставки просядут на 25-35%.
Схожие тенденции наблюдаются и в других сегментах бизнеса , традиционно интересовавшихся встроенно-пристроенными помещениями: на предприятиях питания и сферы услуг.
Судя по общим процессам в экономике, эти прогнозы отражают объективные системные тенденции. Согласно недавнему прогнозу Миноэкономразвития, в текущем году оборот розничной торговли может сократиться на 8,2%. И это станет печальным рекордом снижения показателей отечественной розницы за последние 25 лет. А значит, можно предположить, что конкуренция среди арендаторов еще более возрастет, а количество вакантных помещений увеличится.
Не время для рантье?
Впрочем, большинство экспертов отмечает, что экономический спад не только снижает актуальность старых схем инвестиций, но и открывает новые возможности. Которые, правда, требуют и новых подходов.
Одно из основных условий кризисных инвестиций - это очень четкое понимание текущих потребностей рынка, плюс скорость принятия решений.
По словам директора департамента исследований и консалтинга East Real Олега Громкова, сегмент коммерческой встройки, в отличие от квартир, требует более профессионального подхода при инвестировании и последующем управлении. Требования к помещениям для осуществления коммерческой деятельности у разных категорий арендаторов различны, поэтому еще на стадии покупки необходимо четко понимать, кому этот объект потом будет нужен. «Встройка востребована на местах с высокой проходимостью, но если поток уже есть, то и цена высока, а значит, доходность инвестиций ниже, чем текущие ставки по депозитам. Хорошая инвестиция возможна в нежилые помещения в новостройках, но нужно обладать опытом, чтобы купить в нужное время в нужном месте», - говорит эксперт.
Тем собственникам, кто не хочет уходить с рынка, но при этом не имеет достаточного опыта для принятия эффективных решений в новых условиях, придется обращаться к профессиональным посредникам. «Можно прогнозировать, что в ближайшее время увеличится количество договоров на брокерские услуги в сфере аренды коммерческой недвижимости», - говорит Людмила Рева.
Рынок арендодателя постепенно превращается в рынок арендатора, у которого не только значительно расширились возможности выбора объектов, но и появился шанс снизить заявленную собственником арендную ставку. Более того, собственникам следует быть готовым к новым формам расчета арендной платы - арендаторам будет удобнее платить минимальную ставку, компенсируя финансовые потери владельца объекта определенным процентом от торгового оборота.
Определенная часть владельцев коммерческих помещений, приобретавших их с инвестиционными целями, и раньше через некоторое время «дозревали» до открытия в них собственного бизнеса. По мнению экспертов, сейчас количество таких людей будет увеличиваться. А на фоне жесткой оптимизации затрат как населения, так и бизнеса всплеск популярности у инвесторов могут получить объекты в традиционно непрестижных местах - спальных районах, в том числе и удаленные от станций метро.
Самым же распространенным видом использования таких объектов, по прогнозам специалистов, будет продуктовая торговля в среднем и нижнем ценовом сегменте.
Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.
Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.
Коммерческая недвижимость - это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).
Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.
Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:
- Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
- При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
- Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос - обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Три этапа покупки коммерческой недвижимости
1. Выбираем и оцениваем объект
Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:
- Для себя (под производство, склад, офис).
- Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).
На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:
- Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
- Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.
Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:
- Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
- Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
- Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.
Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!
Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.
2. Проверяем объект
Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.
Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).
С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.
Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра - ЕГРН.
Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН - это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.
Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».
Какие сведения она содержит?
- Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
- Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
- ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
- Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
- Графический план помещения.
Выписка из ЕГРН-1 позволяет:
- Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
- Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
- Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).
При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).
Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.
Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка - тем она достоверней
3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения
Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.
На «промежуточной» стадии проверяют:
- Полномочия продавца (или его представителя).
- Юридическую чистоту сделки:
- Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
- Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
- Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).
Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.
Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.
Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.
Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.
Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?
Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:
- Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
- Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.
Пошаговая инструкция
Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.
По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.
Шаг №2. Собрать документы:
- Паспорт собственника объекта.
- Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
- Правоустанавливающие документы на объект.
- Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).
Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.
В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.
Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:
- Положительный (помещение можно переводить в жилое).
- Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.
Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.
Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.
Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.
Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку
Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?
Налог для физлица
Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.
Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.
Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!
Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.
- У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
- Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).
Есть еще один нюанс - с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).
Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!
Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.
Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.
Налог для ИП
Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.
Если не использовал - то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).
Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.
Размер налога:
- 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
- 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).
Налог для юрлица
Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.
При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:
- НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
- Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).
Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).
Виды мошенничества с недвижимостью
Двойная продажа
Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.
Обременения
В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.
И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.
Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?
Участвуйте в акционных предложениях от застройщика
Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.
Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.
Покупайте объекты на начальной стадии строительства
Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.
Переоформление квартиры в коммерческую
Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.
Личное мнение
Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки - когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.
А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?
Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?
Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:
- Физическое лицо.
- Юридическое лицо.
Выбор зависит от нескольких факторов:
- Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
- Есть ли в собственности другие подобные объекты.
- Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
- Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
- Наличие незакрытых просроченных кредитов.
Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.
Покупатель коммерческой недвижимости: физлицо, ИП или фирма?
Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.
Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.
Физическое лицо: преимущества и недостатки
Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время. Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет. Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.
Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.
Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.
Недостатки оформления бизнес недвижимости на физическое лицо:
- В случае продажи придется заплатить налог.
- Необходимо согласие супруга на проведение сделки.
- В случае развода приобретенная недвижимость считается совместным имуществом и подлежит разделу.
Существует несколько вариантов управления недвижимостью, при которых удастся сэкономить на налогах. Можно сдать объект в аренду собственной фирме (например, ООО) с последующим заключением договоров субаренды с арендаторами. В этом случае налог будет начислен на указанную в договоре сумму ежемесячной аренды.
Оформление ИП и экономия на налоге
Оформление ИП дает возможность существенно снизить налоговую нагрузку как при оплате налога с дохода, так и в оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи. Единственное, о чем стоит позаботиться – документально подтвердить использование объекта в качестве источника дохода ИП.
Если недвижимость сдает в аренду ИП на упрощенной системе, сумма налога составляет 6%. В сравнении с 13% налога физлиц – экономия очевидна. Документально нужно доказать, что имущество используется для предпринимательской деятельности, чтобы избежать оплаты налога на недвижимость. Упрощенная система предусматривает уплату только единого налога.
ИП также может рассчитывать на получение выгодного кредита при оформлении залога на коммерческую недвижимость. Условия коммерческой ипотеки более выгодны, чем займы для физических лиц.
Юридическое лицо: выгода и риск
Оформление права собственности на юридическое лицо более выгодно, если предприятие – на упрощенной системе. Снижается риск потери части имущества в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долговым обязательствам.
Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.
Владение объектом коммерческой недвижимости – отличный способ пополнить на внушительную сумму оборотный капитал фирмы. Проценты по кредитам для бизнеса с залогом намного ниже, чем при потребительском кредитовании.
Рассрочка на коммерческую недвижимость – как оформить
Рассрочка на коммерческую недвижимость возможна, если объект приобретается у застройщика. При покупке необходимо, чтобы большая часть стоимости (более 50%) была погашена первым платежом, на остаток суммы компании – продавцы недвижимости предоставляют рассрочку. Срок действия таких договоров не превышает 3 лет.
Основное преимущество – низкая процентная ставка, или ее полное отсутствие при заключении договора на короткий срок (6 – 12 месяцев) и большом размере аванса. Кроме этого, покупатель сэкономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страхование.
Существенный недостаток – отсутствие права собственности у покупателя до полного погашения стоимости объекта. Право собственности остается у кредитора.
Ипотека на коммерческую недвижимость – беспроигрышный вариант
Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости может исключительно ИП или юридическое лицо. Но при необходимости оформить займ под залог уже имеющейся недвижимости, залогодателем может выступить и собственник - физлицо.
Преимущества кредитования:
- Длительный срок – до 15 лет.
- Низкие ставки – от 11%.
- Удобный график платежей.
Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.
Зачем переоформлять квартиру в коммерческую недвижимость
Жилое помещение переоформить в коммерческую недвижимость целесообразно, если в собственности есть другие аналогичные жилые объекты. Воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость можно только по одному объекту определенного типа.
Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы. Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.
Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.
