214 фз новая редакция кратко. На какие моменты нужно обратить внимание при заключении дду
С 1 января 2017 года вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые не только касаются деятельности застройщиков, но и диктуют новые права и обязанности дольщиков. Портал Novostroy-M.ru попросил Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, пояснить, что нужно знать об обновленном законе.
Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся.
Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года.
Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков.
Изменения по застройщикам
Минимальный размер уставного капитала
Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика.
Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.
Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?
На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).
Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей.
Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.
В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.
Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.
Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.
Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.
Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.
Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.
Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства.
Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.
Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.
Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь - о размере ответственности за просрочку.
Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон.
5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.
Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.
Счета эскроу
Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом.
Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.
Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов.
В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство.
Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.
Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно.
Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект
Изменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно - использования денежных средств с одного объекта застройки на «достраивание» ранее начатых домов. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к печальному выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к расшатыванию финансовой устойчивости застройщика и в итоге – к банкротству.
Здесь действовала своеобразная лотерея: кто раньше пришел к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала печально известные финансовые пирамиды 90-х годов прошлого века.
Новая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.
Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.
Изменения по дольщикам
Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства. Причем как бы в противовес сложностям для застройщиков новые правила о дольщиках упрощают жизнь уже девелоперов.
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
Так, при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.
Ответственность за просрочку передачи квартиры
Немало споров вызывает и новая редакция статьи 6 об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. То ли по недосмотру, то ли специально она сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.
Интересно, что изменения внесены в ст. 6 закона, устанавливающую ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а не в ст. 8, как раз регулирующую порядок передачи квартиры и в том числе возможности застройщика на случай необоснованного уклонения от подписания передаточного акта, например, возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры.
Очевидно, что такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики. Актуальность же вопроса очень высока, так как вполне обоснованные претензии по качеству квартиры на этапе ее принятия дольщиком застройщик очень часто толкует как необоснованное затягивание подписания акта приема-передачи.
Изменения по государственному регулированию
Определенные нововведения государство оставило и для себя. Отсутствие задолженности по налогам – условие привлечения средств. Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
Обязанность Правительства устанавливать обязательные правила по ДДУ
Определенные предпосылки сделаны для стандартизации отношений сторон по ДДУ. Так, теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка? Покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование.
Так, в настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию.
Этим пользуются застройщики, которые, исходя из своего опыта и обширной судебной практики, устанавливают правила, весьма напоминающие игру в одни ворота.
И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.
Компенсационный фонд
Наконец, в 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков (застройщики будут отчислять в фонд 1% от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года - прим. Novostroy-M.ru), привлекающих денежные средства участников долевого строительства.
Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир.
Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счет?
Очевидно, что государство, следуя общей политике организации саморегулирования различных сфер хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства.
Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по цеху. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда не за горами.
Заключение
Вместе с тем новая редакция 214-ФЗ оставила «за бортом» очень многие насущные проблемы.
Традиционной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. И тот и другой вид договора по-прежнему позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство, оформленного землеотвода).
Наиболее сложным в правовом плане является положение членов ЖСК, так как действующая судебная практика не распространяет на них действие Закона о защите прав потребителей, который является основным регулятором вне области действия 214-ФЗ.
Нововведения в ряд законов могли бы запретить деятельность фиктивных ЖСК или хотя бы приравнять их членов к потребителям. Однако этого не сделано.
Также положительным моментом стало бы прямое указание закона на внесение всего уставного капитала застройщика деньгами. Эта проблема уже рассматривалась выше.
Еще одной давней проблемой дольщиков является существенное занижение ответственности застройщика судами. Речь идет в первую очередь о многократном уменьшении размера пени за допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры, исходя из абстрактного принципа «разумности». В итоге соответствующая статья 214-ФЗ практически не действует, так как на практике застройщик перестает опасаться затягивания стройки. Установление минимально допустимого размера пени в 214-ФЗ могло бы решить эту проблему. Ведь функции 214-ФЗ как регулятора строительного рынка стали бы намного заметней, если бы ответственность участников строительного рынка за нарушение закона стала ощутимой и наступала бы регулярно и неотвратимо.
Вместе с тем во многих статьях новой редакции 214-ФЗ чувствуется своеобразный задел на будущее, причем не только на уровне законов, но и в сфере подзаконных актов – постановлений Правительства и актов соответствующих министерств.
Весьма возможно, что в скором будущем нововведения в сфере долевого строительства продолжатся.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Получите бесплатную консультацию юриста!
Собираетесь покупать квартиру? Если вы планируете для этого вступить в долевое строительство, тогда должны знать последние новости этой сферы.
Прошлым летом в закон «Об участии в долевом строительстве МКД» внесли масштабные поправки. С 1 января они вступили в силу. Внесение изменений в 214 фз в 2017 году – следствие большого числа обманутых дольщиков в России. Отныне закон по-иному определяет правила поведения застройщиков.
Мы проанализировали обновленный документ и предлагаем вам обзор изменений фз 214 с 01.01.2017 г.
1. Уставный капитал застройщиков по-новому: комментарии и обзор
Важное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается требований к уставному капиталу строительной компании. Она не сможет принимать деньги от дольщиков, пока он не оплачен полностью.
Ужесточилась и политика в отношении величины капитала. Теперь она привязана к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах.
Если площадь 1,5 тыс. кв. метров, капитал должен быть не менее 2,5 млн. рублей;
Площадь 2,5 тыс. кв. метров – не менее 4 млн. рублей и т.д.
Чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона полагают, это поможет избавить рынок от ненадежных компаний.
Хотя законодатели дали шанс застройщикам с недостаточным уставным капиталом. Они могут заключить договоры поручительства.
2. Дома блокированной застройки по ДДУ
Первая новость для дольщиков, – с 01 января 2017 года фз-214 распространяется не только на многоквартирные дома, но и на возведение домов блокированной застройки.
Не всякий сразу поймет, что это такое, но вы их наверняка видели. Блокированная застройка – одно из популярных сейчас направлений в строительстве.
– По Градостроительному кодексу, это жилые дома не более трех этажей из нескольких блоков. По-простому – квартир, – разъясняет Алексей Лапшин, председатель ООЗПП «Правовой Петербург». – У них общие стены с соседними квартирами, но расположены они на своем земельном участке.
Важно! Если вы намереваетесь строить квартиру в таком доме, требуйте у строителей договор долевого участия. А если он пытается убедить в обратном, лучше поищите другую компанию.
По новой версии 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 г. вас проконсультирует юрист по долевому строительству .
3. Изменение в фз 2014 с 01.01.2017 г. по ЖСК
Ещё одно очень изменение в фз 2014 с 01.01.2017 года! Теперь под закон о дольщиках подпадают и кооперативы – жилищно-строительные и накопительные.
Это необходимо так, как сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек.
Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.
9. Как определяется цена квартиры в ДДУ
Согласно обновленному закону, цена договора – то есть цена квартиры! – должна указываться как произведение стоимости единицы площади (квадратного метра) на общую площадь жилья.
Скажем, площадь вашей квартиры 50 «квадратов», а он стоит 56 тыс. рублей. Умножаем первую цифру на вторую, получаем 2,8 млн. рублей. Эту сумма и должна быть приведена в ДДУ.
– Такой подход сделает более прозрачным определение стоимости квартиры и позволит дольщику избежать непонятных дополнительных выплат, – поясняет Алексей Лапшин. – Если в договоре указана другая цена, есть повод задать вопросы строителям.
Важно! В квартире есть веранда, балкон, терраса, квадратный метр которых стоит дешевле, чем площадь жилой части квартиры? Это тоже учитывается при определении стоимости квартиры.
Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?
Главное достоинство ДДУ – защита от двойных продаж
Покупка квартиры в доме, который строится по 214-ФЗ, считается самым надежным способом приобретения жилья на первичном рынке. Полное название закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Договор долевого участия (ДДУ) защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям. Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре , поэтому с ними такая махинация не пройдет.Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство . Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.
При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.
В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома . Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).
Прежде чем подписывать договор, нужно проверить надежность компании-застройщика
Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор.Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок
.
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку
, чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?
Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации
, выложенной на официальном сайте предприятия.
Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.
Обязательные пункты ДДУ:
Во-первых, это срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту . Не «в четвертом квартале 2017 года», а «не позднее 15 ноября 2017 года». В чем разница? «Четвертый квартал» – понятие растяжимое. Если, например, дом был сдан в эксплуатацию, а застройщик тянет с передачей вам квартиры, то в суде вы будете отстаивать свои права, оперируя точной датой, а не расплывчатыми сроками.Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость . Договор без этого пункта считается недействительным.
В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату . Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.
По закону гарантийный срок на построенный дом , в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.
Оплачивать квартиру в новостройке нужно только после регистрации договора в Росреестре
Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации. Но застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги. И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь.Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.
Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд - см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.
ДДУ 2017 - поправки в 214-ФЗ
Почти каждый год законодатели ужесточают требования к застройщикам, внося изменения в 214-ФЗ. Так, в 2016 году были приняты очередные поправки в закон, которые существенно изменили условия долевки с 2016 и 2017 года.Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года
Минимальный размер уставного капитала
Изменения коснулись и уставного капитала компаний-застройщиков: теперь начинать возведение жилья не сможет фирма с минимальным капиталом в 10 тыс. руб. Размер уставного капитала привязан к площади жилья, которое возводит данное предприятие и связанные с ним компании. Минимальная сумма капитала – 2,5 млн руб. – для организаций, у которых площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м. Максимальная сумма – до 1,5 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.
Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.
Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
Застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.
Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже , а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства , содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку
Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:
– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).
Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
За каждый день просрочки сроков устранения строительных недостатков застройщик будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья. А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов.5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. Изменение площади квартиры в виде 5% от площади являться существенным.В принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным
Счета эскроу - простая и безопасная для дольщика система расчетов
Участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства дольщику. Использование счетов экскроу застройщиком осуществляется по желанию. Для застройщиков предусмотрены льготы: в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект
ННовая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Будет собрана информация о каждой строительной компании страны: какие объекты она построила, какие претензии и взыскания были на нее наложены и т. д. Сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности . Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.
Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года
Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
При надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.Ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры
Новая редакция в ст. 6 сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры. Такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики.Изменения по государственному регулированию
Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.
Правительство РФ обязуется издавать правила по ДДУ
В настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию. И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.Государственный компенсационный фонд дольщиков
С 1 января 2017 года будет действовать требование, чтобы девелоперы отчисляли минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в компенсационный фонд. И с 1 января 2017 года отменяется обязательное страхование застройщиков. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.
Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!
24.11.2016С 2017 года в законодательстве в сфере долевого строительства появится ряд нововведений, многие из которых существенным образом могут сказаться на положении дольщиков. Об этом нужно знать! Вашему вниманию предлагается обзор основных изменений в сфере долевого строительства, которые могут иметь значение уже сейчас.
Поправки в 214 фз с 01.01.2017
Как мы знаем, закон 214 фз о долевом участии содержит перечень условий, которые должны содержаться в любом договоре долевого строительства.
С 1 января 2017 года появится поправка, согласно которой условия договора должны соответствовать данным, которые имеются в проектной декларации в момент заключения договора.
Если Вы видите, что условия Вашего договора не соответствуют данным из проектной документации, Вы можете смело признать данный договор недействительным через суд, и получить свои деньги обратно. Для этого Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением .
Все это позволит Вам избежать будущих неурядиц с застройщиком, связанных, в том числе с предоставлением неверной информации Вам, а возможно - намеренно умолчание каких-либо фактов.
Как поменяется цена по договору долевого участия
Ранее цену договора можно было определить только следующим способом – суммировать объем денежных средств, необходимых для создания квартиры или иного помещения, а также объем денежных средств, компенсирующих трудозатраты застройщика.
Законодатель вводит дополнительный способ формирования цены в дду. С 1 января 2017 года цена может быть прописана в договоре как стоимость единицы площади квартиры или нежилого помещения, умноженная на площадь квартиры или нежилого помещения. Например, если проектная площадь Вашей будущей квартиры составляет 45 квадратных метров, а один квадратный метр стоит 59 тысяч рублей, то цена договора в данном случае будет составлять 2 655 000 рублей (45 * 59 000 рублей). Из расчета видно, что Вы платите за каждый квадратный метр, никаких непонятных выплат!
При этом, если у вас есть лоджия, балкон, терраса, и другие дополнительные помещения, то цена договора в таком случае будет указываться как произведение цены единицы площади квартиры и, допустим, балкона, на единицу общей площади квартиры и балкона. Приведем также пример, балкон площадью 5 квадратных метров, площадь самой квартиры 45 квадратных метров, а один квадратный метр стоит также 59 тысяч рублей. Общая площадь квартиры и балкона получается 50 (45+5) квадратных метров. А цена договора будет составлять 2 950 000 рублей (50 * 59 000 рублей).
Действительно такой способ определения цены вносит некую ясность для дольщиков, не возникает вопросов. Почему так дорого? Как застройщик посчитал именно такую цену? Кроме того, Вы как потенциальный дольщик можете вступить в переговоры с застройщиком, и изъявить желание сформировать цену именно таким образом. Если застройщик выдал Вам готовый вариант договора долевого участия, который осталось только подписать, но у вас есть сомнения по поводу условий договора, то Вам следует провести правовой анализ договора долевого участия, чтобы в дальнейшем не возникало никаких проблем. С услугой по правовой экспертизе условий договора, в том числе условия о цене, Вы можете ознакомиться по ссылке .
Остались вопросы?
Как платить по ДДУ с 2017 года?
Очень важно также отметить поправку 214 фз относительно порядка оплаты цены по дду. Ранее в законе было указано, что произвести оплату по дду можно единовременно или в период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом, в данной норме ровным счетом ничего не упоминалось про государственную регистрацию дду.
Однако, из системного толкования статей 213 фз, а также из позиций высших судов и судов общей юрисдикции было ясно, что застройщик имеет право получать денежные средства по дду от дольщика после государственной регистрации данного договора. Те застройщики, которые вели свою деятельность в нарушение данного правила, привлекались к ответственности и платили большие штрафы.
Законодатель учёл данный момент, и с 1 января 2017 года в законе будет четко прописано, что дольщик осуществляет оплату по дду только после государственной регистрации договора. Теперь, если застройщик просит Вас внести плату до государственной регистрации договора, Вы можете смело сослаться на положение закона, где черным по белому написано соответствующее правило.
Изменения в порядке передачи объекта долевого строительства
С 2017 года дольщиков ожидает следующее нововведение. Когда дом построен и должна произойти передача квартиры, застройщик обязан выдать дольщику инструкцию по использованию квартиры или особого объекта долевого строительства. Как гласит закон, данная инструкция должна содержать всю необходимую информацию о правилах и об условиях безопасного использования квартиры, о сроке службы квартиры и т.д. Однако, на наш взгляд, не следует воспринимать данное нововведение положительно.
Наряду с этим нововведением законодатель ввел также правило, согласно которому застройщик не отвечает за дефекты квартиры, если докажет, что они возникли в результате несоблюдение дольщиком инструкции по эксплуатации квартиры или иного помещения. Граждане в большинстве случаев знают, как эксплуатировать квартиру или иной объект недвижимости. Таким образом, правила об инструкции вводят для застройщика дополнительную возможность не отвечать за дефекты, возникшие в квартире.
Далее, с 2017 года законодатель попытался регламентировать порядок действий участника долевого строительства в случае нахождения дефектов в объекте долевого строительства. Однако, законодатель по-прежнему обходится общими фразами, и в жизни могут возникнуть непредвиденные ситуации. В какой именно момент следует обратиться в суд, сколько ждать, и как вести себя с застройщиком – подробнее об оказании правовой консультации Вы можете узнать, перейдя в раздел консалтинг .
В-третьих, с 1 января 2017 года появится правило, согласно которому если застройщик не устраняет дефекты в квартире, то он обязан заплатить дольщику неустойку за все то время, которое прошло с момента, когда застройщик должен был убрать дефекты или недостатки. При этом, размер данной неустойки будет считаться исходя из статей Закона о защите прав потребителей, размер которой выше, чем в 214 фз. С правовой точки зрения, это безусловный плюс для дольщика, гарантия прав. Безусловно, следует проследить, как эта поправка будет применяться судами с 2017 года, и не будут ли суды урезать соответствующую неустойку в повышенном размере.
Новое при расторжении ДДУ
В настоящее время дду можно прекратить по воле дольщика через суд, если проектная документация дома, в котором находится будущая квартира дольщика, изменилась существенным образом.
При этом, законодатель не давал критериев или примеров существенного изменения проектной документации, на что можно было бы ориентироваться дольщикам. Существенное изменение проектной документации понятие субъективное, которое подлежало оцениванию только судом. В сущности, только суды делали выводы по поводу того, является ли в каждом конкретном случае изменение проектной документации существенным, и соответственно достаточным для расторжения договора. А юристы, практикующие в сфере долевого строительства, аргументировали свои позиции в суде, проанализировав позиции высших судов.
С 1 января грядущего года законодатель вводит четкий критерий существенности изменения проектной документации, на что можно ориентироваться в будущем. Теперь дольщик имеет полное право прекратить договор, если общая площадь его будущей квартиры изменилась более чем на пять процентов от изначального размера квартиры. Ведь изменение площади квартиры влечет повышение цены договора!
Посчитаем, что такое существенное изменение проектной документации с нового года. Допустим, цена будущей квартиры, площадь которой 45 кв. м, составляла 2 700 000 рублей. Цена за один квадратный метр 60 000 рублей. При изменении проектной документации площадь Вашей квартиры, допустим, изменилась также на 5 процентов, что составило 47,5 кв.м. (45 * 1,05). Разницу в площадях планируемой и получившей квартиры умножаем на стоимость одного квадратного метра (2,5 *60 000 рублей), и получаем 150 000 рублей. В указанном примере, если застройщик скажет, что Вам нужно доплатить сумму, превышающую 150 000 рублей, то вы можете смело расторгать договор, поскольку данная выплата спровоцирована существенным изменением проектной документации. А суммы могут быть не маленькими! Поэтому, если возможности доплатить указанную сумму нет, то расторгайте дду .
До этого речь шла о положительных изменениях и поправках для дольщика с наступающего года. Однако, не все изменения и поправки, вступающие в силу с 1 января 2017 года столь благоприятны. Законодатель ввел некоторые преимущества и для застройщика.
Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.
В закон 214 ФЗ, регулирующий долевое строительство, в 2017 году вступают в силу существенные изменения, о которых каждому дольщику следует знать. Что это за изменения и как они могут повлиять на правоотношения сторон в моей статье ниже.
Сам закон, которым были приняты поправки, можно скачать
Основные изменения в ФЗ 214 или что будет с 2017 года?
Отныне расторгнуть договор по собственному желанию (ст. 32 ЗЗПП), без нарушений застройщиком сроков строительства и\или других условий договора будет нельзя. Ранее про данную возможность я писала . Я думаю, что данное условие существенно не повлияет на права дольщиков, ведь если квартира строится — то и расторгать договор смысла нет. С другой стороны — защитит застройщика от потребительского экстремизма, который имеет место быть.
С другой стороны законодатель дополнил такое понятие, как существенное изменение проектной документации , которое является основанием для через суд. Раньше эту существенность должен был доказать дольщик и следует сказать, что практика в целом была отрицательная по таким расторжениям.
Теперь же существенным отклонением будет в том числе (а не исключительно) отклонение в площади квартиры более чем на 5 процентов. Как видно отклонение в размере ДО 5% является допустимым, если данное условие будет предусмотрено договором.
Оплата по договору долевого участия теперь может производиться исключительно ПОСЛЕ государственной регистрации договора. Застройщик не имеет право принять от вас деньги, если ваш договор не зарегистрирован. Ранее в 90% случаев из 100 застройщик мог начать принимать деньги еще на стадии согласования проектной документации, без разрешения на строительство и т.п.
Как теперь будет? Думаю также, ведь доверчивых дольщиков, готовых отдать деньги первому, кто покажет красивую картинку «нового микрорайона в экологически чистом месте» и поверившему красивой рекламе, еще много. Бывает я на консультации спрашиваю — перед тем как отдать деньги вы проверили документы, как вы договор вообще подписывали? Заключали через агентов, застройщика в глаза не видели, как и его документы — что тут скажешь и как поможешь «обманутому» дольщику? Пенять не на кого, да и государство в таком случае в дольщиков требование не включит.
Предполагаю, что в обход требований закона о приеме денег после регистрации договора застройщик придумает схему с задаком, авансом или займо м — не знаю, практика покажет. Соглашаться или нет — это дело дольщика.
Застройщик должен иметь собственный сайт в сети интернет , зарегистрированный на ЗАСТРОЙЩИКА или его поручителя. Если ваш застройщик входит в группу застройщиков или является спутником другой фирмы-застройщика он все равно должен иметь свое доменное имя и свой сайт.
На сайте в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке должны размещаться подлежащие раскрытию , а также проект ДДУ и фото стройки — вывешиваются текущие фотографии объекта, обновляемые каждый месяц.
Документы размещаются в течение 5 дней с даты их получения застройщиком или изменения. При несоответствии сайта нормам закона застройщик может быть привлечен к ответственности по ст. 14,28 КоАП по заявлению дольщика.
Размер уставного капитала застройщика теперь будет зависеть от размера строящегося объекта , к примеру, при площади дома 1500 кв.м. он должен составлять не менее 2500 млн. рублей. Теперь фирма-спутник, имеющая капитал в 10 тыс рублей (да и тот не оплаченный) не сможет заключать договор по 214 ФЗ — что уже радует.
Увеличение капитала возможно хоть в какой то степени защитит права дольщиков при застройщика. Если размер капитала не соответствует требованиям — застройщик НЕ ИМЕЕТ право строить дом и принимать от дольщика деньги — это важно понять КАЖДОМУ дольщику, бремя понимания закона и своих прав лежит на вас, законодатель и контролирующие органы не могут выявлять своевременно всех мошенников.
Также введены
дополнительные требования к застройщику:
- застройщик должен быть внесен в единый реестр застройщиков;
- в реестре недобросовестных поставщиков (223-ФЗ и 44-ФЗ) ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
- в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
- у застройщика отсутствует НЕДОИМКА по налогам и сборам в размере более чем 25 % от активов застройщика по данным отчетности.
Участия должен соответствовать проекту и содержать в себе подробный план объекта и ПОДРОБНЕЙШЕЕ описание будущей квартиры, включая материал стен.
Одним из самых важных, на мой взгляд, нововведений в 214 ФЗ является следующее. Если застройщик нарушает срок устранения в квартире дольщика он уплатит неустойку в размере 1% от стоимости расходов. Ранее застройщик мог «кормить завтраками» месяцами и дольщику приходилось обращаться в суд за взысканием стоимости ремонта (только стоимости, без неустойки — ответственности застройщика).
Расширены полномочия контролирующего деятельность застройщиков органа — теперь он может осуществлять проверку . Подробнее про проверки и полномочия государственного органа в отношении ЖСК можно прочитать в ст. 123.2 ЖК РФ.
Законодателем введена в закон возможность создания компенсационного фонда (являющегося дополнительной мерой защиты прав дольщиков), а также работы застройщика через так называемые эскроу счета — когда деньги дольщика хранятся на счете банка, а после передачи квартиры — перечисляются застройщику. При этом сам дом будет строиться за счет кредитных средств банка, в котором открыт эскроу-счет. Захотят ли застройщики работать по схеме эскроу счета — не знаю, думаю норма будет не работающая, учитывая, что процент по кредиту может быть очень большим, а цена по договору участия не изменится.
И еще: теперь при передаче квартиры застройщик обязан приложить к акту приема передачи инструкцию по эксплуатации помещением . Использование помещения в нарушение инструкции является основанием для освобождения застройщика от устранения недостатков квартиры.
