Главная Приказы Пошаговый гайд по инвестициям в коммерческую недвижимость. Коммерческие метры: можно ли зарабатывать на первых этажах. Сравнительная характеристика видов инвестиций

Пошаговый гайд по инвестициям в коммерческую недвижимость. Коммерческие метры: можно ли зарабатывать на первых этажах. Сравнительная характеристика видов инвестиций

Сегодня мы расскажем, что такое субаренда торговых площадей и как на этом можно заработать.

Многие предприимчивые и активные люди задают себе вопрос, каким бизнесом лучше заняться, особенно когда нет денег организовать собственное дело. Вариантов масса только вот какой из них выбрать и не прогореть это конечно же огромный вопрос. Субаренда помещения это реальная возможность зарабатывать ежемесячно деньги при минимальных вложениях.

Что такое аренда субаренда торговых площадей и как можно организовать собственный бизнес не перепродаже торговой площади в помещении.

Аренда — это когда ты за определенную ежемесячную плату снимаешь понравившееся тебе помещение владеешь и распоряжаешься им на правах арендатора согласно заключенному договора аренды с собственником помещения, в котором оговариваются все условия дальнейшей работы. Субаренда это когда ты данное помещение, ежемесячную плату которую уже устанавливаешь ты сам, сдаешь третьим лицам в аренду, и они так же владеют этим помещением согласно договору аренды.

И так начнем. Для начала нужно определиться какое помещение и для какого вида деятельности Вам нужно, вернее, чем бы Вы хотели заниматься или в какой сфере торговли Вы разбираетесь больше всего.

Возьмем, к примеру, продуктовый магазин. Первым делом нужно подобрать подходящее помещение и его месторасположение. Желательно конечно что бы рядом не было продуктовых магазинов и особенно больших супермаркетов, вряд ли Вы сможете конкурировать с такими магазинами где уже все давно налажено.Если же рядом с Вами будет не большой магазинчик например в квартале или уступающий Вам по площади то ни чего страшного, можно пробовать.

Следующий этап, это тоже немаловажно, это что бы Ваше помещение соответствовало всем необходимым правилам пожарной безопасности и санитарным нормам. Желательно что бы был хороший хотя — бы косметический ремонт.

После того как Вы подобрали себе хорошее помещение, нужно выходить на собственника и договариваться о ежемесячной платеже и о других условиях дальнейшей работы.

Что бы определить стоимость помещения нужно знать, сколько составляет средняя стоимость квадратного метра в вашем населенном пункте. Сделать это можно почитав газеты про местную недвижимость либо посмотреть на местном сайте недвижимости. Если собственник просит слишком завышенную цену, то нужно поторговаться, обычно в объявлении стоит цена выше, специально для торга. Если брать большие площади то собственники, как правило, сдают их на порядок дешевле. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра, а чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Вывод — чем дешевле договоритесь, тем больше заработаете. Как, и везде.

Еще один момент, нужно попробовать договориться с собственником об отсрочке первого платежа, желательно на пару месяцев для раскрутки магазина, так называемые «каникулы». Нужно это для того что бы привести помещение в соответствующий вид, расставить предпринимателей и потихоньку начать работать. Если этот магазин уже действующий, то возможно все будет наоборот, собственник может поставить условия начать оплату с первого месяца. Мало того еще и потребовать обеспечительный взнос в размере одной арендной платы. В данном случае это уже должен быть реально сильный магазин, со своим потоком покупателей. Если же это магазин новый, то необходимо время пока местные жители к нему привыкнут. Если не будет покупателей, то предприниматели в убыток себе работать не будут и соответственно разбегутся. Ну а если Вы им так же сделаете небольшие каникулы, не совсем бесплатно, а хотя бы за половину обозначенной стоимости то все будет по честному. И Вы в уже в небольшом плюсе и им приятно. Что касается Вашего заработка то решать Вам. В зависимости от того на какую сумму аренды договоритесь с собственником. Но в среднем можно прибавлять от 50% до 100% на квадратный метр. Но не забывайте что это не полностью Ваш заработок. Вам нужно будет с этих денег заплатить зарплату техничкам, охрану и разные непредвиденные расходы. Так что прежде чем начинать внимательно просчитайте рентабельность данного помещения.

Так же нужно не забывать про коммунальные услуги и электроэнергию. В основном это платится арендатором по счетам, отдельно от аренды и составлять в нашем случае будет не мало, особенно электроэнергия так как холодильники потребляют довольно-таки много. Коммунальные платежи можно разделить так же по площадям, между предпринимателями.

Теперь самое главное, нужно подумать кем заполнить площади.Если Вы думаете что вряд ли сможете привлечь в свой магазин мелких предпринимателей то ошибаетесь. Сейчас города и мелкие населенные пункты слишком активно заполняют торговые сети, а на больших рынках то и дело повышают стоимость торгового места, мелкому предпринимателю просто не куда деваться, они либо сворачивают свой бизнес, либо ищут подходящие места. Есть и сильные предприниматели, которые расширяют свой бизнес и ищут новые торговые точки. Так что если ваш магазин в удачном месте Вы сможете легко найти, кем его заполнить.

Как найти Субарендаторов? Можно самое простое походить по рынкам и заинтересовать Вашим предложением об открытии нового магазина, можно дать задание агентам по недвижимости за определенный процент от первой суммы аренды, а так же можно самому разместить объявление об аренде торговых площадей.

Что бы это был полноценный продуктовый магазин то нужно что бы в нем было все необходимое. Для примера можно походить по городу и посмотреть на разные магазины, что и как там расставлено, какие группы товаров присутствуют, а какие отсутствуют, для себя посчитать все плюсы и минусы.

Самые основные группы это хлеб, молоко, колбаса, рыба, фрукты, заморозка, бакалея и винно-водочный отдел. Если площадь позволяет то можно еще добавить салаты, Сыры, свежее мясо, какие-либо фирменные полуфабрикаты, отдельный отдел с чаем, сухофрукты, приправы и так далее. Все зависит от площади магазина, если останется место, то можно много еще чего поставить.

И так Вы предварительно договорились со всеми предпринимателями, заключили договора субаренды и назначили дату открытия магазина. К этой дате Вам тоже нужно подготовиться, как я уже говорил нужно поставить электросчетчики, заранее договориться с предпринимателями на какие розетки. Так же провести воду можно просто холодную и без канализации в те отделы в которых необходима вода мясо, рыба, молоко, заморозка. Придумать название для магазина и повесить вывеску. На входе в магазин установить график работы магазина, соответственно заранее согласовать его с предпринимателями.

Открытие магазина. Как только у Вас все будет готово нужно дать команду предпринимателям, что бы они начали заезжать и расставляться. Это тоже процесс не маловажный. Обычно когда визуально расставляешь отделы это одно, а когда они уже полноценно встают на место это другое. Когда будут ставить оборудование, площадь либо уменьшится, либо увеличится.

Расставив оборудование, Вы можете запускать магазин в работу.

Специально для ХОБИЗ.RU

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения . Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

офисные помещения;
торговые;
складские;
индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет .

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет .

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет . Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку : в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

Расходы на строительство или приобретение помещения.
Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
Расходы на содержание и охрану помещения.
Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

Учтите, что налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса постоянно изменяется.

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

достаточно большой период окупаемости;
не очень высокий уровень рентабельности;
высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

долгосрочные договора сроком от года и выше;
стабильный уровень прибыли;
доход будет получаться арендодателем постоянно;
пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.

Антон Кудряшов, Директор по коммерческим вопросам и развитию бизнеса компании Red Development, Москва

Пошаговый алгоритм приобретения коммерческой недвижимости

Вне зависимости от того, какую покупку вы планируете и с какой целью (это касается не только приобретения коммерческой недвижимости ), вам предстоит сделать такие шаги.

Покупка коммерческой недвижимости: пошаговый алгоритм

1. Определение цели покупки. Первый вариант - приобретение с целью получения дохода, например для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Второй вариант - покупка для себя (под офис, производство, склад и т. д.).

2. Выбор нужного типа недвижимости. Это может быть склад, производственная площадка, торговое помещение, офис. Также на этом этапе стоит определиться со статусом приобретаемой недвижимости. Возможны два варианта. Первый - приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности. В таком случае подписывается договор купли-продажи недвижимости. Второй вариант - приобретение коммерческой недвижимости, на которое свидетельство собственности еще не получено (строящиеся и не введенные в эксплуатацию объекты либо недавно построенные здания, находящиеся в стадии ввода в эксплуатацию). При покупке этой недвижимости подписывается договор соинвестирования или подобный ему.

3. Поиск помещения. На этом этапе определитесь, кто будет заниматься поиском. Лучше обратиться к профессиональным консультантам. Их услуги стоят 1-4% цены приобретаемой недвижимости.

4. Осмотр помещения и знакомство с документами. Стоит обратить внимание на соседние постройки, подъездные пути, близость метро. Важно оценить качество здания (как давно смонтированы коммуникации и инженерные системы и насколько они соответствуют современным стандартам, какая компания и когда строила или реконструировала объект). Также нужно узнать, какие компании располагаются рядом (стоматологический кабинет или, например, учебное заведение - не лучшие соседи для солидного офиса). Выясните, есть ли у здания управляющая компания и насколько она заслуживает доверия. Наконец, обратите внимание на объекты инфраструктуры в здании и по соседству. Изучите правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил права на помещение, и закажите свежие выписки из этих документов.

5. Приглашение эксперта. До заключения сделки по приобретению коммерческой недвижимости покупателю нужно привлечь юристов, которые специализируются именно в области купли-продажи коммерческой недвижимости. Нередко случается, что компании приглашают юристов, специализирующихся в других областях, и те за деньги клиента получают новый для себя опыт. При этом они тратят время обеих сторон сделки и деньги покупателя, который оплачивает услуги, на выяснение якобы важных нюансов и ознакомление с документами, не имеющими отношения к делу; юристы даже не могут внятно объяснить, зачем им эти документы и что из них можно узнать, - им просто нужно создать видимость бурной деятельности. Эксперты должны провести юридический due diligence документов на приобретаемый объект недвижимости и оценить, насколько помещение «чисто», а также внести в договор купли-продажи пункты, защищающие интересы покупателя.

6. Изучение договора купли-продажи. Важные аспекты, на которые следует обратить внимание: как производится оплата, как происходит передача недвижимости, какие штрафные санкции предусмотрены для сторон договора в случае нарушения его условий, а также какие гарантии стороны дают друг другу и какова ответственность за их неисполнение.

7. Подписание договора. Перед заключением сделки договор лучше сшить, чтобы подписями и печатями оказались скреплены сразу все дополнения и приложения. Важно проверить полномочия сторон на совершение сделки, а также наличие всех требуемых одобрений, если договор подписывается с юридическим лицом, либо нотариально заверенное согласие супруга (супруги), если контрагент лицо физическое. На практике об этом документе забывают чаще всего, поэтому, например, наша компания, в первый раз отправляя список необходимых бумаг, всегда предупреждает, что надо непременно получить согласие супруга (супруги) на сделку.

8. Оплата. Ее механизм в особом описании не нуждается. Помните: в банке обязательно потребуют предоставить договор, по которому производится оплата, или хотя бы его копию.

9. Регистрация недвижимости. После подписания договор купли-продажи недвижимости направляют в Росреестр. Эта структура выдает покупателю свидетельство собственности на недвижимость и зарегистрированный договор ее купли-продажи.

Налоги с приобретения коммерческой недвижимости не платятся. Далее, если компания-собственник сама использует помещение, она платит только налог на недвижимость (он небольшой). Если же вы сдаете объект в аренду, предприятие должно платить также НДС и налог на прибыль, поскольку аренда приносит доход собственнику. Если помещение, как это часто бывает, оформлено на индивидуального предпринимателя или физическое лицо, то платится налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Ликвидность недвижимости: как сохранить и приумножить свои деньги

Приобретение коммерческой недвижимости со свидетельством собственности и без: плюсы и минусы

В числе преимуществ приобретения коммерческой недвижимости со свидетельством - очевидная юридическая надежность сделки. Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, и покупатель получает свидетельство собственности на приобретенный объект. Есть и ряд иных плюсов - например, возможность предложить приобретенное помещение как залог при получении кредита. Это, кстати, еще один из путей использования недвижимости наряду с размещением на купленных площадях собственной компании, сдачей помещений в аренду и перепродажей.

В случае со строящимися объектами, на которые права собственности еще не зарегистрированы, есть риски, связанные со сложностями при оформлении собственности или вводе объекта в эксплуатацию. Такие затруднения чреваты сдвигом сроков, в которые вы сможете начать использовать недвижимость. А среди плюсов этого варианта - цена: объекты, не введенные в эксплуатацию и потому не имеющие свидетельства собственности, продаются дешевле помещений, права на которые уже оформлены.

Говорит Генеральный Директор

Леонид Гуштуров, Генеральный Директор компании «Комкор» (торговая марка «Акадо Телеком»), Москва

Покупая коммерческую недвижимость, выбирайте объекты, на которых представлены несколько поставщиков услуг связи. Тогда Вы сможете получить адекватное ценовое предложение на телекоммуникационные услуги. Уточните, способны ли операторы, работающие на территории бизнес-центра, сохранить номера телефонов Вашей компании при переезде. Например, «Акадо Телеком», помимо номеров, может также перевести в новый офис IP-адреса и VPN-каналы предприятия. Если на объекте наш узел уже есть, эта операция выполняется в течение нескольких часов. Если же в здании нужно организовать новый узел, то, пока идут работы, мы обеспечиваем переадресацию телефонных звонков на имеющиеся стационарные и мобильные номера клиента. У нас есть опыт решения и более сложных задач. Скажем, при переезде головного офиса сотрудники обычно переводятся в новое здание в течение нескольких дней. В таких случаях «Акадо Телеком» поддерживает бесперебойную работу единой компьютерной и внутрикорпоративной телефонии, а также обеспечивает постоянный доступ всех специалистов к информационным системам компании.

Копирование материала без согласования допустимо при наличии dofollow-ссылки на эту страницу

Стоит набрать фразу «аренда промышленных площадей» в любой из поисковых систем Интернета, как тут же высветятся адреса многочисленных сайтов, готовых предложить клиенту множество разных объектов. А есть ли спрос? И в чем плюсы и минусы подобной аренды?

Калейдоскоп арендаторов

Как известно, пустующие площади какого-нибудь завода или фабрики сегодня можно взять в аренду. Обычно такие помещения сдают под офисы сразу нескольким небольшим арендаторам либо же одному крупному. Производственный цех можно отдать, к примеру, под торговые площади и организовать в нем вещевой рынок. Заводские площади вполне подойдут для сдачи в аренду частным кинокомпаниям. На их огромной территории можно хранить и громоздкую аппаратуру, и съемочную бутафорию. Кроме того, здесь одновременно легко разместить сразу несколько съемочных площадок. Одним словом, арендаторы порой вовсе не имеют никакого отношения к промышленности. Среди них много туристических, компьютерных и других фирм. «Компании арендуют помещения на территории производственного предприятия по системе «цена - месторасположение», - говорит Роман Соков, директор Департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow. - Этот вариант подходит для аренды помещений под бэк-офис и склад, если территории бывшего завода сдаются дешево и занимают выгодное месторасположение в городе».

Для того чтобы взять в аренду нежилое помещение, необходимо заключить договор. В большинстве случаев долговременный (сроком от пяти лет и более), причем возможность его продления обычно предусмотрена. Речь может идти и о субарендных отношениях или о возможности заключения таковых. «Сегодня допускается аренда всех видов собственности как физическими, так и юридическими лицами, - комментирует ситуацию Р. Соков. - По договору арендатор имеет правомочия почти такие же, как и собственник здания, однако с юридической точки зрения есть некоторые правовые разграничения. Арендатор имеет право выкупа арендуемого помещения с последующей организацией ООО, товарищества и т. п.».

Гражданский кодекс предусматривает возможность сдачи в аренду и промышленного предприятия. В этом случае заключается договор аренды, который подлежит государственной регистрации. «Однако его особенность такова, что вместе с активами (землей, зданиями, оборудованием) арендатору передаются как права требования данного предприятия, так и его долги. В связи с этим на практике договор аренды на все предприятие фактически не заключается. Снимают только здание и земельный участок, но договор на недвижимое имущество все равно регистрируется. Кроме того, отдельно можно взять в аренду оборудование предприятия, и только в этом случае государственная регистрация не требуется. Стоит отметить, что последняя схема наиболее распространена среди участников рынка», - рассказывает Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость».

Когда объектом сдачи в аренду являются все производственные мощности, то нужно учитывать, что процесс заключения договора может затянуться на долгое время. «Структура сделки будет достаточно сложной, включающей в себя поэлементную передачу оборудования, его страхование, - поясняет Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. - Такие операции на нашем рынке редкость, поскольку намного проще разместить заказ на изготовление продукции, чем самим арендовать мощности и организовывать на них производство».

Коммуникации - все

В наше время трудно себе представить работу компании, не имеющей доступа в Интернет, у которой нет, к примеру, электронной почты. Без них текущая деятельность любой фирмы просто замирает. Важны и другие коммуникации. Поэтому успешные бизнесмены стремятся арендовать помещения под офис в зданиях, где уровень оснащения отвечает всем самым современным требованиям. Насколько территории бывших заводов и фабрик приспособлены к таким условиям?

В производственных помещениях имеются различного рода ограничения, из-за чего привести их в порядок не так просто. К примеру, необходимо строгое соблюдение различных строительных, пожарных, санитарно-гигиенических и других норм. К тому же на переоснащение нужны немалые средства, ведь территория бывшего завода или фабрики некоторое время не функционировала, в связи с чем могут возникнуть сложности с обеспечением электропитания здания, коммуникации могут оказаться полностью изношенными. При реконструкции объекта, скорее всего, будет нужна замена всех инженерных систем, кровли, перекрытий, потребуется выполнить фасадные работы. Что касается замены внешних сетей, то и здесь арендатора порой поджидают неприятные сюрпризы: чтобы проложить их по территории других собственников, необходимо получить согласие последних.

Учитывая все эти обстоятельства, делать в здании серьезный ремонт арендатор вряд ли станет, в лучшем случае ограничится косметическим. Есть еще один нюанс. «Даже если компания снимет благоустроенный офис, остальная территория завода остается по-прежнему не облагороженной, - говорит Р. Соков. - В большинстве случаев отсутствует единая перепланировка завода, сохраняется ощущение промзоны».

Следует также учесть, что в основном здания заводов и фабрик возводились давно, поэтому их энергоэффективность едва ли будет высокой. «Так, например, отопление старого промышленного предприятия может дорого обойтись арендатору. В этом случае дешевле возвести новое промышленное здание», - считает А. Бушин. Эксперты предлагают учитывать и другие обстоятельства, к примеру, имеются ли в наличии очистные сооружения, подведен ли газ, какие существуют подъездные пути, есть ли складские помещения, стоянки, погрузочные краны и т. д. «На территории заводов административные площади относительно невелики (особенно на советских предприятиях, где было налажено централизованное проектирование и даже отчасти управление), а производственные площади слабо приспособлены к размещению в них офисов. Необходимо спроектировать электросети, теплоснабжение, вентиляцию, кондиционирование и т. п. Фактически переоборудование таких площадей нужно выполнять раз и навсегда, чтобы это было хоть сколько-нибудь рентабельно», - считает К. Королев.

С другой стороны, не стоит проявлять особую категоричность при выборе, ведь заводские помещения все разные. «В том случае, если арендуются административно-бытовые корпуса, то глобальной перестройки и перепланировки не требуется, в связи с тем что они изначально были предназначены под офисы, - объясняет А. Бушин. - Если же речь идет о переоборудовании и реконструкции производственных цехов, то такая практика также встречается. Примерами этому могут служить БЦ «Лефорт», БЦ «Красная роза», бизнес-парк «Дербеневский», наконец, бывший завод АЗЛК, который вскоре переоборудуют под склады и офисы».

Безусловно, на все работы по перепланировке следует получить соответствующую документацию, а это очень длительный процесс. Но для тех, у кого есть терпение и время, это не станет большой проблемой. И еще. У заводских площадей есть большой плюс - огромные помещения, организовать пространство, в которых можно на любой вкус. И даже если для офисных помещений они не подойдут, то могут пригодиться для других видов бизнеса. Развитая инфраструктура (подведенные коммуникации, электрические мощности и пр.) иногда позволяет начать работу новым производителям сразу после монтажа оборудования.

Свести риски к минимуму

По поводу строительства или переоборудования промзоны под сдачу в аренду специалисты советуют будущим клиентам обратить внимание на следующие риски. Такие объекты обычно располагаются достаточно далеко от города - там, где стоимость земли позволяет сделать проект окупаемым. С другой стороны, удаленность от мегаполиса затрудняет работу с персоналом на будущих предприятиях; не всегда можно подвести железнодорожную ветку или организовать качественный подъезд для автотранспорта.

Какова же сейчас ситуация на рынке? Многие эксперты делают довольно пессимистичные прогнозы, учитывая кризис ликвидности, нестабильность экономической системы, сокращение объемов производства и рабочих мест. Если говорить конкретно о помещениях бывших промышленных предприятий, то их достаточно много, причем цена таких предложений низкая. По словам А. Бушина, она соизмерима с размером арендной платы на складские помещения класса С. Что касается спроса, то по сравнению с предложением он невелик, то есть предложение в данный момент опережает спрос.

Наличие собственного офиса – это необходимое условие для ведения любого серьезного бизнеса. Однако, зачастую покупка офисной площади является слишком тяжелой финансовой задачей для предпринимателя. Особенно это актуально для Москвы. Поэтому юридические лица часто предпочитают прибегать к аренде офиса. Постараемся сравнить покупку и аренду офиса и выявить наиболее приемлемое по всем параметрам решение.

Сложности покупки офиса и пути их решения

Такая операция, как покупка офисной площади всегда сопряжена с большими финансовыми расходами, и далеко не каждый предприниматель может их себе позволить. Коммерческая недвижимость стоит недешево, и приходится изыскивать дополнительные возможности для ее покупки. Некоторые бизнесмены изымают существенную денежную сумму для покупки офисной недвижимости из финансового оборота фирмы. Конечно, это немалые средства, но есть и обратная сторона медали: такие действия чреваты для стабильной работы компании и могут привести к существенным потерям прибыли в дальнейшем. Более безопасным и расчетливым вариантом видится получение кредита. Многие банки готовы предложить предпринимателям кредиты по достаточно выгодным и разнообразным условиям, например, под залог недвижимости или оборудования.

Аренда офиса: ключевые моменты

На самом деле, в нынешних реалиях и аренда офиса – не такое уж простое действие. Коммерческая недвижимость сейчас очень востребована, поэтому зачастую цены на нее несколько завышены. Существует целая система посредников по аренде недвижимости, которые помогут подобрать необходимое вам помещение и проследить, чтобы сделка была заключена. Законы рынка таковы, что от арендатора требуется доскональное знание ключевых факторов аренды офиса, поэтому привлечение посредника целиком оправданно, так как именно он в полной мере обладает этими знаниями. В частности, важно знать, что влияет на формирование стоимости аренды. Важнейшие характеристики для вашего будущего офиса – это:

Месторасположение;

Наличие развитой инфраструктуры;

Качественная связь, интернет;

Наличие удобных транспортных коммуникаций, просторной парковки, отдельного входа;

Наличие надежной охраны

Некоторые дополнительные характеристики: этаж офиса и т.д.

Чем собственное офисное помещение лучше арендованного

Если рассматривать долгосрочную предпринимательскую деятельность, то приобретение в собственность офисного помещения гораздо выгоднее, чем его аренда. Высокие арендные ставки формируют большие финансовые затраты, особенно в свете долгосрочной аренды. Собственное офисное помещение обычно быстро окупается, к тому же в таком офисе гораздо приятней работать, чем в арендованном.