Ликвидная квартира: чем это хорошо. Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

Большинство людей покупают дома и участки для собственного проживания и редко оценивают ликвидность своего приобретения. Однако в жизни случается всякое, и порой необходимо свой дом или участок продать максимально быстро и дорого. И вот тут-то и возникает разрыв — по одним объектам десятки звонков и просмотров, а по другим — ни одного. Это и есть ликвидность, проще говоря — это оценка рынком нашей недвижимости.

Сам термин «ликвидность» заимствован из экономики и девелоперских инвестиций, и все чаще используется в качестве характеристики коммерческой привлекательности объектов. Два экономических кризиса за последние 10 лет показали, что недвижимость не всегда растет, но и может падать в цене.

Динамика цен на жилье в Московском регионе 2000-2018 гг

Фактор ликвидности особенно важен в элитной недвижимости и доходных домах, которые покупают под арендный бизнес. Для среднего класса основная задача состоит в том, чтобы не «нарваться» на неликвид. Поэтому одни клиенты ставят перед риэлтором задачу поиска объекта, стоимость которого будет расти. Другие хотят обезопасить себя от покупки откровенно невыгодной недвижимости.

Как же достичь эти целей, и что нужно учитывать в первую очередь? В этой статье мы постараемся ответить на эти вопросы.

Как подобрать загородную недвижимость, растущую в цене?

Многие покупатели рассматривают новое недвижимое имущество, как инвестицию с умеренной или высокой доходностью. Считается, что квартиры и дома не могут обесцениться настолько, чтобы владелец потерял деньги. Это является правдой только отчасти. В основном – при условии первоначально выгодной покупки.

В отдельных случаях, можно приобрести объект с заранее «раздутой» ценой. В условиях экономического подъема, возможные потери не будут ощутимы, но при падении рынка недвижимости — снижение цен на такие объекты может быть очень существенным. Считается ли это «неликвидом»?

Наши эксперты считают, что «да». Такие дома, дачи или участки — это неликвид, и только неопытные риэлторы и владельцы, сделавшие неудачную покупку, будут утверждать обратное. Как правило, ошибочное приобретение списывается на колебания рынка. Однако, это неправильно, так как клиент фактически потерял на сделке деньги и время.

Как не ошибиться при выборе варианта?

При подборе недвижимости, важно учесть десятки факторов и параметров: от объема рынка до индивидуальных характеристик. Например, считается, что квартира в новостройке из эконом-сегмента является самым выгодным вложением. В большинстве случаев, это действительно так, но только не в районах с престижной дорогой недвижимостью.

Более высокая стоимость, при избыточно большом предложении квартир, может снизиться на 30-50%. В этом случае, такую инвестицию однозначно можно считать невыгодной. Если в вашем городе наблюдается такая тенденция, то имеет смысл подбирать дешевые квартиры под ремонт. Тогда стоимость вложений будет не выше цены квартиры при падении рынка.

Как это можно сделать:

1. покупайте дома и/или участки только в перспективных районах;
2. стоимость покупки должна соответствовать рынку, еще лучше если она окажется ниже его;
3. обращайте внимание на окружение дома и район, в котором находится поселок;
4. обдуманно отнеситесь к ремонту (например, интерьеры с дизайнерским оформлением, выполненным «под ключ», при нормальной стоимости предложения, всегда находят своего покупателя).

Лучше всего нанять хорошего риэлтора, обладающего знанием района и чутьем в поиске недвижимости. Опытный агент уже знает все объекты и застройщиков, подводные камни, поделится с вами ценной информацией и поможет отсеять до 90% неликвида. Однако вопрос цен лучше всего учитывать самостоятельно — это ваши деньги и только вам решать стоит ли тот или иной дом этих денег или нет?

Некоторые застройщики слишком приукрашают свои поселки в рекламе и умышленно завышают цены на дома, подстегивая ажиотаж. Поэтому важно, чтобы вы понимали хотя бы примерный расклад цен в этом районе / классе поселков, по сравнению с конкурирующими предложениями, и могли адекватно вести торг.

Покупая квартиру — риск нарваться на неликвид гораздо меньше, чем при покупке загородного дома. Если квартиры — продукт стандартизированный (есть серии домов, типовые планировки, одинаковая технология строительства), то частные дома — нет. Каждый поселок, каждый участок, каждый коттедж уникален по своему, и в этом важно разбираться. Например, поселок может плохо управляться, участок может находиться в низине и затапливаться, а дом — из рук вон плохо построен из самых дешевых материалов.

Если вы решили купить загородную недвижимость, изучите как можно больше информации. Застройщик, видя вашу неопытность, может воспользоваться этим и продать вам «неликвид».

При самостоятельном выборе, придерживайтесь основных советов. При прочих равных, отдавайте предпочтение:

• хороший район;
• хорошую транспортную доступность;
• низкую стоимость;
• удобное расположение;
• хорошее окружение – инфраструктура, парки, экология;
• качественные материалы в строительстве;
• хорошую управляющую компанию.

Объекты, сочетающие эти особенности, обычно, высоколиквидны. Но чтобы понять почему, определимся в терминах.

Ликвидность и доходность

Эти два термина часто рассматривают в совокупности как недвижимость, растущую в цене. На самом деле, ликвидным считается тот объект недвижимости, который можно всегда продать не ниже первоначальной стоимости или с ее приростом в 10-15%.

Доходными считаются объекты, растущие в цене. Приобрести их можно на фоне растущего тренда. Очень часто, речь идет о быстровозводимых новостройках, цена на которые вырастает к моменту сдачи на 80-100%. Можно также говорить о покупке апартаментов (в перспективных районах новой застройки при изменении генплана города). В любом случае, недвижимость на стабильном рынке просто так не растет. У всего есть свои предпосылки.

Доходность может оцениваться из расчета рентных доходов, обеспечивая покупателю ежемесячный приток средств за счет аренды. В удобных и востребованных районах получение прибыли от сдачи в наем недвижимости более выгодно, чем ее продажа.

Итак, при поиске варианта, задачу-минимум можно сформулировать следующим образом:

1. стоимость реализации, при экспресс-продаже, должна быть не меньше цены приобретения;
2. при продаже можно получить доход, как минимум 10-15%;
3. дом, таунхаус или участок перспективны для сдачи в аренду.

Подбирайте объект, учитывая, как вы будете возвращать денежные средства или получать прибыль. В отдельных случаях, выбранный вариант может быть ликвидным и одновременно доходным.

На ликвидность также влияют:

• скорость заключения сделки;
• определенность с продажей в любой выбранный момент;
• стоимость оформления.

Обратите внимание, что по статистике среди активов для инвестиций в России, недвижимость находится лишь на 4-ом месте, поэтому не является наиболее благоприятным способом вложения средств.

Как избежать неприятностей при покупке и приобретения неликвида?

Чтобы избежать невыгодной покупки, нужно разбираться не только в тонкостях самой недвижимости и ее месторасположения, но также проверять юридическую чистоту документов, а также условия проживания потенциальных будущих владельцев. Важно и соответствие объекта продажи выбранному сегменту.

Для эксклюзивной недвижимости в Подмосковье учитывают:

• расположение относительно МКАД;
• уровень и известность поселка;
• проживание по соседству VIP персон.

Для среднестатистической недвижимости, важными характеристиками, дополняющими адекватную цену, будут:

• транспортная доступность;
• планировка;
• архитектурные достоинства;
• наличие внутренних коммуникаций поселка, недорогие коммунальные платежи;
• система охраны;
• места для отдыха и прогулок с детьми;
• близость школы и детского сада и другие;
• общая благоустроенность и заселенность.

Как видно, список критериев «ликвидности» для разных категорий недвижимого имущества существенно отличается.

Чтобы избежать покупки неликвида, обязательно проверяйте и сверяйте все документы. Задавайте как можно больше вопросов. Если у объекта есть «история» (было несколько собственников) — уточняйте про них все «от» и «до». Возможно, что имел случай развода между супругами, или кто-то прописан, или кто-то не вступил в наследство и т. п.

Для домов и квартир, находящихся в солидарной собственности, попросите присутствие, на заключении договора о намерениях, всех владельцев. Поинтересуйтесь работой коммунальных служб и другими особенностями управления интересующего поселка.

Поставьте себя на место требовательного покупателя, которому уже вы будете реализовывать свой дом, и составьте список характеристик для определенного сегмента рынка.

При этом учитывайте, что довольно плохо продаются:

• не облагороженные дома и квартиры, с плохой отделкой;
• построенные по устаревшим проектам;
• находящиеся в удаленных районах и имеющие высокую цену;
• коттеджи и участки, не подключенные к сетям коммуникаций;

Приобретая недвижимое имущество, в первую очередь, ориентируйтесь на удобство для собственного проживания, а уже потом на ликвидность. Даже если вы прогадаете, то удовольствие от жизни в таком доме компенсирует для вас возможную волатильность рынка и потери.

Добротные дома и квартиры, с продуманным авторским интерьером, имеющие современные инженерные коммуникации, всегда пользуются спросом, при адекватной цене продажи, в любом районе.

При покупке недвижимости для заработка, безопасней подбирать объекты на растущем рынке. Обычно речь идет о новостройках, приобретаемых на этапе строительства, и реализуемых сразу после сдачи дома. В загородном сегменте наиболее доходным считается строительство дома на участке с целью его перепродажи.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Покупателей при выборе недвижимости для инвестиций интересует в первую очередь ликвидность объекта. Основная цель - сохранение и приумножение капитала. Если инвестор прогадает, он не сможет продать квартиру или дом даже по себестоимости. Если невозможен быстрый выход из проекта хотя бы с минимальными потерями, смысла в приобретении нет. Ликвидность интересует не только покупателей элитной недвижимости, где речь идет о миллионах долларов, но и тех, кто планирует стать владельцем жилья эконом-класса.

Тем, кто стремится заработать или сохранить капитал с помощью инвестиций в недвижимость, следует вначале изучить основные отличия ликвидности жилья. Выгодность покупки зависит от того, как быстро и с какой наценкой или скидкой вы сможете реализовать объект. В идеале, вы должны остаться в плюсе.

Место расположения

На ликвидность объекта влияет место его локации. Если жилье расположено в престижных районах города, рядом с водоемом, лесопарковой зоной, возле набережной, в одной-двух минутах ходьбы от метро, перепродать его не составит особого труда. Элитные объекты лучше приобретать в районах Садового кольца, в крайнем случае - ТТК, квартиры эконом-класса - в спальных районах с хорошей инфраструктурой и удачной транспортной развязкой.

Дома, расположенные в центре, всегда будут вызывать больший интерес, чем объекты на окраине города. Покупателям элитной недвижимости следует обратить внимание на Остоженку, Пречистенский бульвар, Патриаршие пруды, Арбат, Тверскую улицу, Замоскворечье, Хамовники, Москву-сити. Довольно популярен среди инвесторов Золотой остров Балчуг, где находится комплекс клубных особняков.

На сегодняшний день многие девелоперы активно осваивают соседние с Центральным административным округом районы, которые постепенно становятся престижными. Но здесь нужно проявлять осторожность, особенно если речь идет о «вторичке». Дело в том, что старый фонд не всегда можно переделать под себя. Вам могут не разрешить снести стенку, отгородить комнату, застеклить балкон.

Немаловажную роль играет и «потенциальное соседство». Речь идет о том, что в дальнейшем будет располагаться возле жилого комплекса . Если рядом построят торговый центр или бизнес-центр, то это отрицательно скажется на стоимости жилья бизнес- и элит-класса. Дело в том, что постоянный шум и заторы на дорогах отпугивают богатых инвесторов. А вот для недвижимости эконом-класса это как раз играет на руку.
Огромным минусом можно считать и строительство еще одного жилого объекта рядом, так как из-за появившейся конкуренции придется корректировать цены. Недвижимость в новостройке всегда дешевле, поэтому владельцу уже готового жилья понадобится делать скидку потенциальному покупателю.

Дальнейшая судьба района

На ликвидность объекта сильно влияют и реконструкционные работы, которые проводятся в районе. Во время ремонта дороги, реконструкции теплоцентралей или фасадных работ купить квартиру можно дешевле, так как стройка и разрытые траншеи отрицательно влияют на цену. Поэтому некоторые продавцы предпочитают переждать пару месяцев. Но нет ничего более постоянного, чем временное. Заявленные две недели стройки плавно могут перетечь в квартал, а то и полгода-год. А вот по окончании подобных работ ценник на квадратные метры резко возрастает.

Здесь главное не прогадать и вовремя среагировать на ситуацию. Сейчас, к примеру, идет активная застройка бывших промзон, на месте которых появляются элитные жилые районы. Если вначале к подобным проектам относились с некой долей скептицизма, то сейчас инвестиционная привлекательность новостроек в таких зонах растет. При этом девелоперы делают все возможное, чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных покупателей.

Конечно, на ценообразование влияют и другие факторы. В районах, где в ближайшие пять-семь лет должны открыть новые станции метро или провести благоустройство улиц, уже сейчас наблюдаются резкие скачки в стоимости квадратных метров. Для инвестирования в элитную недвижимость, лучше выбирать новостройки , расположенные в относительно неплотно застроенных зонах. Наличие парковки, обустроенной придомовой территории и удобной транспортной развязки даже не обсуждается, так как это само собой разумеющееся.

Стилистика и удобство

При строительстве девелопер должен придерживаться определенного стиля, не забывая при этом об удобстве будущих жильцов. Многие современные дома строятся с применением инновационных технологий и с использованием экологичных материалов. В квартирах - свободная планировка и нет ненужных квадратных метров. При желании владелец сам достроит кладовую или сделает студию. Такие дома, несмотря на высокую конкуренцию, остаются востребованными даже спустя пять-десять лет после сдачи в эксплуатацию.

Порой некоторые компании идут на рискованный шаг, создавая необычные проекты. Но застройщикам не всегда удается реализовать до конца свою идею. Да и потенциальные инвесторы не готовы вкладывать деньги в проект, который вызывает сомнения. О том же доме в форме яйца все долго говорили, о нем не писал разве что ленивый, но репутацию он имеет неоднозначную. Все воспринимали его как шутку, никто и подумать не мог, что здание построят.

Проект разработал Сергей Ткаченко чуть менее двадцати лет назад. Вначале это должно было быть родильное отделение, но от столь необычного здания в Вифлееме отказались. На Патриарших прудах идею тоже не стали реализовывать. В конце концов решили сделать обычную пристройку к жилому дому.

Цельность концепции - это, конечно же, хорошо. Но в самой квартире должна быть какая-то изюминка, если речь идет об элитной недвижимости. К примеру, большая терраса, панорамные окна, камин и т. д. Но опять же не стоит рисковать со слишком «эксклюзивными» квартирами. Почитателей лофтов, пентхаусов не так уж и много. Нужно выбирать варианты, которые востребованы в любое время, чтобы было проще найти покупателя.

Потенциальный владелец элитного жилья - интеллигентная личность с хорошим вкусом. Такие люди имеют возможность путешествовать, развивать эстетические качества и понимают, к чему нужно идти. А в моде нынче минимализм и классицизм. А еще каких-то десять-пятнадцать лет назад все стремились к стилю Luxury.
Все материалы, которые используются при отделке помещения, должны быть натуральными, дорогими и качественными. Сэкономить на ремонте не удастся. В идеале - привлечь именитого дизайнера с хорошим портфолио.

Наличие развитой инфраструктуры - еще один признак ликвидности жилья. Перед покупкой недвижимости узнайте, есть ли рядом садики, школы, больницы, салоны, рестораны и т. д.

Основные характеристики

Немаловажную роль играет площадь помещения. Если речь идет об элитном жилье, необходимо выбирать средний вариант. Слишком маленькую или слишком большую квартиру труднее продать. Идеальным вариантом является недвижимость ОП от 120 до 160 кв. м. В последнее время наблюдается тяга к большим площадям. Конечно, встречаются объекты, в которых квартиры ОП от 200 кв. м. раскупаются довольно быстро, но средняя ликвидная площадь - 100-150 кв. м.

Также обращайте внимание на этажность, высоту потолком, правильно зонирование и наличие достаточного количества машино-мест на парковке. Многое зависит и от того, где находится объект. В центре отдают предпочтение однокомнатным студиям ОП до 70 кв. м, в жилых районах - квартирам с двумя-тремя спальнями.
Высокой ликвидностью обладают квартиры, из окон которых открывается красивый вид на город или природу. Поэтому чем выше, тем лучше. Высота потолков в элитных объектах - не ниже 3 метров. Количество санузлов рассчитывается по количество комнат.

Сейчас многие комплексы огораживаются забором, чтобы на закрытую территорию никто посторонний не мог пробраться. Владельцы элитной недвижимости ценят приватность и безопасность.

Обратите внимание на количество квартир на каждом этаже. Потенциальные покупатели дорогого жилья любят уединенность и хотят оградить себя от соседей. При этом респектабельность окружения играет немаловажную роль. В элитных новостройках на площадке должно быть не более двух-трех квартир, в домах премиального класса допустимы большие объемы жилья.

Стоимость объекта

Цена также влияет на ликвидность объекта. Стоимость квадратного метра инвестиционного жилья не должна превышать 800 тысяч рублей, а в идеале должна составлять около 400 тысяч рублей за кв. м. Покупать недвижимость в новостройках выгоднее для инвесторов на начальных этапах продаж или на этапе котлована, когда наценка делается минимальная. Но здесь есть риск попасть на долгострой. Поэтому необходимо проверить надежность застройщика , изучить предыдущие его проекты, узнать, были ли проблемы со сроками сдачи объекта в прошлом.

Перед вложением денег проведите анализ стоимости квадратных метров в выбранном районе на первичном и вторичном рынках. Рассматривать следует все объекты аналогичного класса. Имеет смысл вкладывать в новостройку, если «первичка» дешевле «вторички» минимум на 20-30%.

*информация размещена в ознакомительных целях, чтобы поблагодарить нас, поделитесь ссылкой на страницу с друзьями. Вы можете прислать интересный нашим читателям материал. Мы будем рады ответить на все ваши вопросы и предложения, а также услышать критику и пожелания по адресу [email protected]

Секрет ликвидности квартир

Рынок недвижимости всегда считался перспективным и прибыльным, вне зависимости от экономической ситуации в стране. Это связано с тем, что большинство людей считает покупку квартиры лучшим вложением своих капиталов. Ведь недвижимость редко падает в цене, при этом наблюдается ежегодный рост стоимости квадратных метров.

Однако на рынке недвижимости наблюдается интересная тенденция: одни квартиры продаются практически мгновенно, другие не пользуются спросом вообще. Секрет ликвидности квартир - это своеобразная формула, где каждый нюанс может сыграть решающую роль. Обратите внимание на квартиры в Набережных Челнах, по ссылке chelny.etagi.com/realty прямо сейчас посмотрите цены и доступные варианты.

Какое жильё сложно продать

Рассматривая вопрос востребованности жилья на рынке, можно пойти от обратного, и выделить квартиры, которые упорно не желают продаваться. Такая недвижимость считается неликвидной. Под это определение попадает следующая жилплощадь:

• Крайние этажи многоквартирных домов. Сюда относится первый и последний этажи здания, не пользуются спросом и угловые квартиры.
• Объекты недвижимости, которые расположены вблизи оживлённых магистралей, аэропортов, железнодорожных путей.
• Неудачно расположенные дома. По прихоти архитекторов, иногда жилые здания буквально смотрят в окна друг другу.
• Несоответствие уровня жилья с территориальным расположением. Например, элитная недвижимость находится в не обустроенном районе.
• Такие квартиры являются головной болью риелторов и могут продаваться годами. Чтобы сделать жильё ликвидным, продавцам приходится сбрасывать цену до минимальных значений, иначе продать квартиру не получится.
• Обратите внимание, что не только низкая стоимость делает квадратные метры продаваемыми. Существуют определённые критерии, которые нужно рассмотреть более детально.

Расположение

Ключевым фактором, определяющим ликвидность жилья, является месторасположение здания. В первую очередь, покупатели оценивают удалённость недвижимости от остановок общественного транспорта, станций метро и транспортных развязок. Высоко ценится и развитая инфраструктура района. В частности, в непосредственной близости должны располагаться школы, больницы, детские сады и магазины. Может сыграть роль и расположение недвижимости на карте города.

В последнее время, выше ценится жильё, которое расположено далеко от центра, так называемые «спальные районы». Плюс к ликвидности недвижимости прибавляет экологическое состояние района. Не секрет, что лучше продаются квартиры, окна которых выходят на лесопарковые зоны, нежели чем дома, расположенные в непосредственной близости от промышленных предприятий.

Техническое состояние

Квартиры хорошо продаются в домах, которые построены по современным технологиям, подъезды благоустроены, имеется парковка, инженерные коммуникации находятся в технически исправном состоянии. Этим критериям соответствуют новостройки, которые неплохо расходятся на рынке недвижимости. Однако не стоит сбрасывать со счетов и вторичное жильё.

Если «хрущёвки» и «брежневки» находятся в приличном состоянии, они разлетаются как «горячие пирожки». Здесь секрет ликвидности прост: стоимость вторичного жилья намного ниже новостроек. Кроме того, существует вероятность, что вторичное жильё пойдёт на снос, и жильцы получат более благоустроенную квартиру бесплатно.

Характеристики жилплощади

Определяется ликвидность и техническим состоянием самого жилья. Здесь учитываются такие факторы:

• Общая и жилая площадь.
• Этажность.
• Число комнат.
• Тип санузла: совмещённый или раздельный.
• Метраж кухни и прихожей.
• Расположение комнат.
• Ремонт.
• Наличие в квартире балкона или лоджии.

Обратите внимание, что это далеко не полный перечень. Потенциального покупателя может отпугнуть любая мелочь: шумные соседи или вид из окна. Кроме того, люди предпочитают приобретать квартиры с косметическим ремонтом или вообще без отделки. Здесь стоит учитывать фактор, что новые жильцы будут переделывать помещения «под себя», поэтому не будут переплачивать за сделанный евроремонт.

Считается, что лучше всего продаются однокомнатные квартиры, или жильё с большой площадью. Это не всегда так. Большинство покупателей привыкли к стандартной планировке и метражу. Поэтому однушка, площадью 60 м2, будет продаваться намного дольше, чем двухкомнатная «хрущёвка» аналогичной площади.

Учтите, что покупка ликвидной квартиры является идеальным вложением капитала. Такая недвижимость стабильно прибавляет в цене, и может принести своему владельцу неплохие дивиденды при продаже через несколько лет.

Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются. Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя, и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира и можно ли ее таковой сделать?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

« » решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.

Немного терминологии
Существует много всяких сложных толкований, что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости – это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность .

В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем, картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.

Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?

Начало начал - местоположение
Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. «Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Александр Мальцев, генеральный директор агентства недвижимости «CENTURY 21 Запад» . Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», « », «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН , и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние , а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя совета Гильдии риелторов Москвы , больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.

Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта . А что касается элитной недвижимости, то здесь наиболее популярен Центральный округ, прежде всего «Золотая миля» . «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bonton realty .

Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты прежде всего отнесли Сокольники и Новые Черемушки как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро «Аэропорт» и «Беговая» . На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино .

А наиболее неликвидными считаются районы с неудачной транспортной доступностью - Бирюлево, районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе, некоторые районы за МКАД (например, Выхино-Жулебино ). Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость» , добавляет к этому перечню еще и Капотню, Дегунино, Бескудниково, Некрасовку и т.д. Кстати сказать, Капотня также не проходит в ликвидные районы и по экологическим характеристикам.

Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные – кварталы и улицы в пешей досягаемости от . Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.

Двор и дом
Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). – Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные хрущевки, затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные – современные серии».

Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домов по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки. – От ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекают покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.

Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе комфорт сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах бизнес и премиум ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир - чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева (Bonton realty).

Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для однушек и двушек они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.

Квартирные характеристики
«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», - перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.

Пожалуй, наиболее важный параметр – площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий эконом и эконом-плюс (комфорткласс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» , предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража однушку.

Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8 - 8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а также в некоторых случаях – в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.

Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.

«Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.

Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). Кроме того, как правило, неликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.

Ликвидность – залог роста цен
Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть при необходимости обмениваются на деньги и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали однокомнатные квартиры (46 кв.м) по цене 5,4 млн рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6 - 6,1 млн руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так, год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн руб., двухкомнатные (52 кв.м) – по 7,5 млн руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн руб. и за 7,7 - 7,8 млн руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).

«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель, наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bonton realty).

В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной – 3 месяца, а трехкомнатной – 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!

Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако продать по заниженной цене – дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.

Резюме
Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов – от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких как площадь или размер кухни, а кроме того, она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры – однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и . Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.

Сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка на рынке жилья. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, как распознать ликвидную квартиру.

В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро "сбросить" актив, продав его по выгодной цене.

Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании "Бест-Новострой". Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.

В первую очередь нужно помнить о трех китах ликвидности - местоположении, транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Квартира в хорошем месте, куда легко добраться отовсюду, будет ликвидной во все времена, если, конечно, при продаже выставлять цену, адекватную рынку, отмечают риэлторы.

Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты "Бест-Новострой".

В корпорации "Баркли" отмечают, что стоит также помнить о репутации застройщика. Еще один немаловажный фактор, который влияет на ликвидность жилья, - продуманные планировки и оптимальная площадь квартиры. "При условии грамотной планировки жилье именно небольшого метража является наиболее ликвидным, - считает коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. - Сегодня клиенты не желают переплачивать за лишние метры, поэтому квартиры с нерациональными планировками, например комнатами неправильных форм или огромными холлами, могут годами не находить покупателей. В то время как компактные квартиры пользуются все большим спросом".

В "Бест-Новострой" считают, что наиболее важный параметр - площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. Для жилья категорий эконом и комфорт оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, трехкомнатной - 68-82 кв. Так что, приобретая однушку экономкласса площадью 53 кв. м, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет ажиотажным.

Далее - размер кухни, высота потолков и этаж. Чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительнее - 10-12 кв. м, высота потолков - не менее 2,6 м.

Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в "золотой середине" застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную "окна в окна" с соседним домом продать действительно труднее.

В NAI Becar отмечают, что важным условием для стабильного удорожания строящейся недвижимости является неконкурентная локация. "В случае, если возле строящегося жилого комплекса, в котором вы приобрели квартиру на начальной стадии строительства, другой застройщик заявил аналогичный жилой комплекс, цену перепродажи, вероятно, придется снизить, - комментирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar.

Эксперты Becar отмечают, что даже в насыщенной предложением локации можно выбрать инвестиционно привлекательный объект. "Важно приобрести в чем-то уникальную квартиру, - советует Полина Яковлева. - Например, в одном месте застраиваются сразу несколько жилых объектов, но в одном из них есть предложение с видом на парк или на воду. Даже в условиях избытка предложения в данной локации такие квартиры после сдачи будут стоить дороже.

Также специалисты "Баркли" отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.

Сергей Велесевич