Главная Оборудование для бизнеса Порядок купли продажи квартиры в году. Как происходит процедура оплаты. Составление предварительного договора купли-продажи

Порядок купли продажи квартиры в году. Как происходит процедура оплаты. Составление предварительного договора купли-продажи

Продавать квартиру самостоятельно, без посторонней помощи человека, профессионала в сфере продажи недвижимости, очень сложно и даже страшно. Ведь все это требует от человека определённых знаний и навыков, которые поспособствуют успешному исходу дела.

Человек в обязательном порядке должен учитывать все тонкости и нюансы, которые необходимо решать в процессе при продажи недвижимости. Всем нам известны случаи, когда человека, который не обладает необходимыми знаниями, с лёгкостью обманывали мошенники.

Человек, который решил самостоятельно продать недвижимость, в первую очередь должен обратить внимание на базу Российского законодательства, касающеюся продажи квартиры. Это один из самых важных аспектов в этом непростом деле.

Очень важно, посмотреть какую документацию необходимо оформить и составить в 2016 году, чтобы сделка прошла как можно лучше. Такие действия помогут вам избежать проблем в дальнейшем. Мы с радостью поможем вам разобраться с данным сложным вопросом, какая документация должна быть у человека, который решил самостоятельно продать свою недвижимость.

Перечень документов для продажи квартиры

В обязательном порядке собственник недвижимости должен иметь следующие виды документов:

- свидетельство о том, что данный человек официально зарегистрировал своё право на данную собственность;

- подлинники паспортов всех людей, которые являются официальными собственниками данной недвижимости;

- документ, который будет являться подтверждением того, что был осуществлен переход прав собственности, это может быть договор купли-продажи или наследования и т д.;

- кадастровый паспорт недвижимости;

- специальный план квартиры или технический паспорт;

- сведения из домовой книги, которые будут свидетельствовать о людях, которые прописаны в квартире;

- сведения из единого реестра прав на недвижимое имущество;

- сведения которые будут подтверждать, что собственник не имеет задолженности по коммунальным услугам.

Нередки случаи, когда кроме данной документации для оформления сделки, необходимо предоставить еще определённое количество документов.

Например, человек, который решил приобрести недвижимость, не полностью уверен в способности продавца самостоятельно проводить данную процедуру, как продажа квартиры. В этом случае, покупатель имеет полное право потребовать специальную справку из учреждения, которые занимаются вопросами психологическими и наркотической зависимости.

- В случае , если совладельцем недвижимости является человек который не достиг совершеннолетия, то необходимо согласовать процедуру с органами опеки;

- Когда квартира получена в процессе наследования или она была подарена, то необходима специальная справка, которая будет свидетельствовать уплате налога на имущество;

- Если недвижимость приобреталась человеком, который покупал ее в официальном брачном союзе, то второй супруг то второй супруг должен выразить свое согласие на продажу.

Важно помнить, что некоторая документация имеет определенный срок действия, то необходимо совершить сделку пока все документы имеют законную силу. Это один из важнейших аспектов успешного заключения сделки. Кроме того, человек, который решил продать свою собственную недвижимость в обязательном порядке должен выплатить налоговые средства. Но важно учитывать, что в 2016 году вступают в законную силу нововведения.

В соответствии с новыми правилами, теперь увеличивается время освобождения от обязательной выплаты налогов, которые составляют 13% от общей суммы. Ранее человек освобождался от НДФЛ на 3 года, теперь этот срок составляет 5 лет. Но существуют некоторые особенности, которыми могут являться наследственное право или дарение недвижимости.

Когда квартира в течении пяти лет, была продана, то налоговый вычет , размер которого составляет 1 миллион рублей от всей цены квартиры. А 13% необходимо выплатить от той суммы, которая осталась после вычета вышеуказанной суммы. Но она должна составлять не менее 70% от цены квартиры.

Как и в прошлых годах, так и в 2016 году, при оформлении сделки, необходимо крайне ответственно подойти к составлению и подготовки документов. Если у человека имеются вся необходимая документация, то весь процесс совершения сделки по продаже квартиры пройдет очень быстро и просто. Кроме того, важно учитывать законодательные аспекты совершения продажи недвижимости.

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.

И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.

Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.

Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.

Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.

В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.

Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.

Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.

Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других .

Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.

При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).

Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.

Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.

Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.

Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.

Предварительный договор

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

На практике возникает вопрос, можно ли включать в предварительный договор пункты о задатке. Юристы — практики и судьи сводятся во мнении, что это не вполне согласуется с действующим законодательством. Поэтому сторонам лучше выбрать: или предварительный договор, либо же соглашение о задатке.

Если покупать жилье на вторичном рынке, то подписание предварительного договора не содержит для сторон особых рисков. Другое дело – заключение такого соглашения с застройщиком по поводу квартиры в новом доме. Здесь есть несколько подводных камней.

Например, некоторые строительные компании могут оформить предварительный договор также с другим будущим собственником и в итоге передать жилье ему. Поэтому на стадии строительства дома единственной законной схемой будет договор участия в долевом строительстве, который обязательно регистрируется в Росреестре.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Ничего не запрещает оформить в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса.

Это будет менее рискованно для сторон, но повлечет дополнительные расходы.

Независимо от формы договора в нем должны быть указаны стороны сделки, детальное описание передаваемой квартиры, ее стоимость и процедура оплаты, а также обязательства сторон. Разумеется, на документе проставляются и подписи участников сделки.

Желательно все документы оформить в трех экземплярах из расчета того, что один из них будет храниться в Росреестре.

Также к договору составляется и акт приема-передачи квартиры, фиксирующий физический переход жилья во владение покупателя.

Как правило, акт и договор сшиваются вместе. Вместе с договором также передаются техническая документация, а также правоустанавливающие бумаги.

Расчеты

При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.

Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.

Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.

Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.

Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.

Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.

Регистрация

С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав. В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости. Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.

Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.

Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.

Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:

заявление;
соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
правоустанавливающие документы на квартиру.

Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.

Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.

При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.

Налогообложение

Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.

Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.

То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.

Каков перечень документов для продажи квартиры в 2016 году? Как правильно собрать полный пакет документов для продажи квартиры в 2016 году? Какие моменты учесть при сборе документов? Насколько важно помощь юриста в вопросе сбора документов и оформлении сделки купли-продажи квартиры в 206 году?

Продажа квартиры ─ дело не простое. Особо внимательно нужно подходить к сбору и оформлению документов, ведь это трудоемкий процесс, в котором недопустимо делать ошибки. Как правило, в конце сделки, продавец получает кипу всевозможных документов, а также справок, имеющих юридическую силу. При этом они являются частью полного набора документов. Просмотреть необходимо, в первую очередь, чтобы не упустить из виду ни одного документа.

Безусловно, покупатель квартиры не стремится собирать документы вместо продавца, поэтому всегда отдает предпочтение тому продавцу, у которого на руках имеются все необходимые документы для оформления сделки купли-продажи. Готовый позволит продавцу квартиры сэкономить время, зная какие документы нужно приготовить.

Перечень документов для продажи квартиры в 2016 году, что нужно собрать?

Прежде чем приступить к заключению сделки покупки квартиры, где оплата происходит наличными деньгами, нужно подготовить ряд документов. В первую очередь, безусловно, то паспорт, не только продавца и покупателя, но и всех тех, кто имеет непосредственное отношение к продаваемо квартире. В обязательном порядке также должно быть свидетельство, подтверждающее регистрацию недвижимости.

Добавить к списку документов нужно основание и разрешение от органов попечительства и опеки, а также согласие одного из супругов, которое предварительно нужно заверить у нотариуса.

Если определенная часть квартиры принадлежит ребенку, то в данном случае потребуется оригинал, а также точная копия, подтверждающая разрешение органов опеки. Ситуация, в которой родители ребенка находятся в разводе, но при этом они не лишены родительских прав, необходимо добавить будет некоторые документы к основному перечню документов. Как правило, присутствовать ребенок может не всегда. Перечень документов для продажи квартиры в 2016 году необходимо дополнить такими документами, если определенная часть продаваемой квартиры числится в собственности несовершеннолетнего ребенка, в возрасте до 14 лет:

паспортами двух родителей;
свидетельством о рождении ребенка, либо его паспорт, если на момент сделки он имеется;
выпиской из домой книги, где на данный момент проживает ребенок;
техническими паспортами той недвижимости, которая покупается и продается;
свидетельством, подтверждающим право собственности.

Если два супруга, находятся на стадии развода, или являются таковыми на момент заключения сделки, но продаваемая квартира ними была нажита совместно, когда они еще находились в браке, тогда обязательно понадобится согласие второго половины, который не против совершения сделки, связанной с продажей квартиры. Перечень документов для продажи квартиры в 2016 году также вмещает в себя ряд других документов.

Помощь юриста

Из вышеперечисленной информации видно, что перечень документов для продажи квартиры в 2016 году достаточно большой, при этом в каждой отдельной ситуации могут всплывать мелкие недочеты и вопросы, решить которые поможет квалифицированный юрист. Обратитесь за помощью к юристу, он перечислит необходимый перечень документов для продажи квартиры в 2016 году именно для конкретно вашего случая, подтвердит их юридическую силу и поможет грамотно составить договор купли-продажи и завершить сделку на выгодных условиях.

Редактор: Игорь Решетов

Оформить куплю-продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, через нотариуса или с помощью агентства. Первый способ – наиболее рискованный. Однако каждый из них предполагает заключение договора и его обязательную регистрацию в Росреестре.

Процесс продажи квартиры происходит поэтапно. При этом каждый этап имеет свои особенности и нюансы.

Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
обсуждение условий, заключение предварительного договора;
внесение аванса (по договоренности);
подготовка документов;
заключение основного договора;
регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.

При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

самостоятельно;
у нотариуса;
в агентстве.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

оформление договора в простой письменной форме;
отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.

С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

У нотариуса

Предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

несет ответственность за правильность составления договора;
проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.

Стоимость оформления договора у нотариуса:

один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).

В агентстве

Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

занимается поиском подходящей квартиры;
договаривается с собственником жилья;
оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
составляет договор;
предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
присутствует на всех этапах проведения сделки;
совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.

Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Варианты проведения сделки

Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:

квартиры;
доли;
осуществляемая между родственниками.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:

Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
Несовершеннолетние дети. – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).

Помимо этого, купить квартиру можно:

на рынке вторичной недвижимости;
в новостройке;
в строящемся здании.

В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.

Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.

Купля-продажа доли в квартире

Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.

Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.

Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:

Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.

Купля-продажа между родственниками

Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.

Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:

Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.

Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.

Раздел имущества . Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.

Сроки

При продаже квартиры сроки реализации договора обговариваются сторонами. Промежуток между подписанием предварительного договора и основного может быть разным. Контрагенты самостоятельно устанавливают его длительность.

Однако при регистрации права собственности новый владелец квартиры должен знать, что государственный орган определяет свои сроки на проведение процедуры. Ее длительность составляет:

в Росреестре – десять дней;
в Многофункциональном Центре – до семи дней.

Требования к содержанию договора

Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.

В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.

Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.

В договоре также указывают:

личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
стоимость жилья;
отсутствие обременений, арестов;
наличие перепланировки и ее оформление.

Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.

Документ актуален на 2017 год.

Необходимые документы

Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.

Документы для продавца

Таблица 2. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые продавцом

Документ	Примечание
Паспорт	Копия и оригинал
Свидетельство о браке и согласие на продажу квартиры от супруга	Предоставляется, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Согласие на продажу подлежит нотариальному заверению
Основание права собственности (договор дарения, купли-продажи, мены и т. д.)	Предоставляется оригинал документа
Выписка из Росреестра	Является подтверждением права собственности
Технический или кадастровый паспорт жилого помещения	Получается в БТИ
Разрешение органов опеки и попечительства	Предоставляется, если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний
Справка об отсутствии задолженности за квартиру	Необходима для подтверждения отсутствия долговых обязательств
Выписка из домовой книги	Получается не позднее одного месяца до совершения предполагаемой сделки

Документы для покупателя

Таблица 3. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые покупателем

Куда подаются документы

Не все покупатели знают, где оформить договор купли-продажи квартиры и куда подавать документы. Его можно зарегистрировать в:

Росреестре;
Многофункциональном центре.

Это обязательный этап, без которого переход прав собственности будет невозможен.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

продавца;
подлинности документов;
наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Вид	Примечание
Ипотека	Невыплаченное ипотечное кредитование, в результате которого имущество находится под залогом, может стать препятствием для его продажи
Аренда	Продажа жилого помещения в тот момент, когда оно сдается в аренду другим гражданам
Рента (договор, на основании которого гражданин обеспечивает владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока. Взамен он получает в собственность его квартиру)	Продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, неприемлема
Арест	Продать жилье, находящееся под арестом, проблематично. Причина ареста – отсутствие оплаты счетов и услуг длительное время. В этом случае ограничения будут применены со стороны государственных служб
Доверительное управление	Доверительное управление означает присмотр за собственностью постороннего лица на определенный срок. В этот период он имеет право на проживание в квартире

Порядок оформления сделки

Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

Заключение договора и его регистрация.
Передача квартиры.
Оплата.

Заключение договора

Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

Примечание . Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

Передача квартиры

Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

Передаточный акт:

Составляется в простом письменном виде.
Заполняется в свободной форме.
Не требует нотариального заверения.
Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.

Примечание . Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

Передача денег

После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

банковская ячейка;
безналичный расчет;
счет в банке.

Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

Примечание . При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.

Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.

Документы

Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности

Документ	Примечание
Заявление о государственной регистрации сделки	Заполняется покупателем
Паспорта участников сделки	Предоставляются копии документов
Договор купли-продажи	Должен быть подписан всеми участниками сделки
Акт приема-передачи квартиры	Должен быть подписан всеми участниками сделки
Кадастровый и технический паспорт	Выдается в БТИ
Квитанция об уплате госпошлины	Оригинал
Нотариально заверенная доверенность	Если вместо продавца в сделке участвует его представитель

В каких случаях может быть отказано

Причины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.

Таблица 6. Частые причины отказа регистрации права собственности в Росреестре

Правовые	Материальные (связанные с документами)
Не выполнено условие органа опеки (при сделках, связанных с несовершеннолетними)	Отсутствие документа, необходимого при совершении сделки (например договора)
Совершение сделки лицом, у которого отсутствует право на распоряжение объектом недвижимости (нет права собственности на квартиру или доверенности на ее продажу)	Отсутствие в представленном договоре существенного условия (например не указание стоимости квартиры)
Представление документа (заявления) не уполномоченным лицом	Отсутствие заверенного согласия лица или органа на совершение сделки (например, отсутствие согласия супруга на сделку с совместно нажитым имуществом)
Наличие актуального ареста на объект недвижимости	Не представлены отказы от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности

Нюансы

Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.

Возможные риски при покупке квартиры

Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:

На что стоит обратить внимание

Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:

Удостоверение личности продавца . На сайте МВД можно проверить его подлинность.
Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.

За последние пару лет появились новые правила:

Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок - 10 дней.
Единственный случай отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.

Плюсы

Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.

Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.

Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.

Минусы

Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.

Ремонт можно сделать, сантехнику заменить, а вот приобрести жилплощадь с долгами и прочими проблемами никто не хочет…

Продажа квартиры – ответственная сделка, ведь от того какие бумаги вы предъявите потенциальному покупателю зависит его решение, поэтому предлагаем рассмотреть этот вопрос более детально, а если и после прочтения материала останутся вопросы, наши консультанты с удовольствием на них ответят.

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2016 году?

Список начинается с документа удостоверяющего личность продавца. Заменить паспорт можно на:

офицерское удостоверение личности;
военный билет;
свидетельство о рождении, в случае, когда продавцу меньше 14 лет;
свидетельство о рождении и паспорт требуются тому, чей возраст находится в интервале между 14-18 годами.

2. Теперь нужны правоустанавливающие документы на квартиру, то есть бумаги, которые подтверждают, что вы обладаете правом собственности на данный апартамент. Это:

3. Свидетельство Росрееста о государственной регистрации права собственности (есть у тех, кто приобрел жилплощадь после 2000 года).

4. Документы – основания (договор купли-продажи, дарения, обмена, ренты, участия в долевом строительстве, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

5. Кадастровый паспорт объекта недвижимости, который представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости. В документ включаются следующие сведения:

полный адрес (местоположение);
этаж, на котором расположена квартира;
назначение, то есть это офис, квартира и т.д.;
кадастровый номер.

Получить такой паспорт можно в Росреестре или в МФЦ. Но, если у вас уже есть свидетельство Росрееста о государственной регистрации права собственности, о котором говорилось ранее получать повторно его не нужно.

Дополнительные

Порядок сделки при ее осуществлении самостоятельно может сорваться, при отсутствии дополнительных бумаг. Среди них:

1. Технический паспорт на квартиру (в случае, если покупатель захочет проверить соответствие планировки, данным прописанным в техпаспорте, так как за незаконную перепланировку налагается штраф, и платить его придется новому владельцу).

2. Нотариально заверенное согласие супруга требуется в тех случаях, когда апартамент был приобретен в браке. Получить его можно предоставив в нотариальную контору правоустанавливающие документы на квартиру, общегражданский паспорт и свидетельство о заключении брака.

В случае, когда помещение продается без этой бумаги, второй супруг может оспорить сделку в суде.

3. Выписка из домовой книги форма 9, которая, кстати, действительна лишь месяц, поэтому заказывать ее лучше в последнюю очередь, когда остальные документы в полном порядке.

4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам не обязательна, но многие покупатели требуют ее, чтобы в будущем избежать неприятных сюрпризов от бывших владельцев. Получить ее можно в управляющей компании. Она выдается бесплатно и действительна тоже в течение 1 месяца.

Как продать квартиру по договору дарения или свидетельству о праве на наследство: куда обращаться?

Для того, чтобы продать апартамент, который достался вам в дар или был унаследован необходимо в обязательном порядке запросить в налоговой справку об отсутствии задолженности по уплате 13% НДФЛ вычета. Далее предстоит поход в регистрационную палату. Владелец приватизированной жилплощади

Так как собственник обязательно задастся вопросом: куда обращаться?, — рассмотрим то, как выглядит пошаговая инструкция.

Итак, мы уже говорили, что все начинается с подготовки документов (список смотрите выше), затем следует найти покупателя на комнаты, составить предварительный договор купли-продажи (это касается, как владельца приватизированного жилья, так и коммунального, муниципального и т.д.). После происходят расчеты. Для этого подойдет Сбербанк или любое другое кредитно-финансовое учреждение Российской Федерации, обладающее лицензией. Лучше всего производить расчет на банковский счет/карту, чтобы обезопасить себя от поддельных купюр.

Предпоследний шаг — заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника в РОНО. Это самый ответственный момент сделки, при котором следует быть предельно внимательным. Заканчивается все передачей квартиры и получением денег, сроки следует обговорить в договоре, чтобы после не возникало вопросов ни у одной из сторон.

Как продать квартиру со вписанными несовершеннолетними?

В ситуации, когда собственниками являются несовершеннолетние или же они прописаны в ней, понадобится в обязательном порядке разрешение органов опеки и попечительства. При этом придется показать в органе опеки документ, свидетельствующий о том, что взамен старой будет приобретена новая недвижимость. Ее площадь и состояние должны быть не хуже предыдущей, иначе можно получить отказ.

Среди плюсов самостоятельной продажи в первую очередь значится отсутствие необходимости в выплате процентов от сделки риэлтору, а это, согласитесь, для молодой семьи немаловажный фактор.

Как видите пакет необходимых актов во многом зависит от того каким путем была получена жилплощадь и в каком возрасте пребывает продавец.