Главная Оборудование для бизнеса Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Экспертиза и инспектирование инвестиционных проектов

Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Экспертиза и инспектирование инвестиционных проектов

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт открытого дистанционного образования

Курсовая работа

Экспертиза и инспектирование инвестиционного проекта

Вариант №15

Выполнил ст. гр. ЭУН 634/3

Косоруков А.М.

Проверил Никифоров А.Н.

Нижний Новгород - 2009

1. Оценка экологического жизненного цикла продукции

2. Оценка физического износа здания и определение его остаточной стоимости - задача №1

3. Определение показателей экономической эффективности инвестиций - задача №2

Список литературы

1. Оценка экологического жизненного цикла продукта

Оценка экологического жизненного цикла (ОЭЖЦ), как и система экологических индикаторов деятельности предприятия, имеют весьма широкую сферу применения, выходя далеко за пределы простого отражения внутренних процессов, происходящих в организации. Главная особенность ОЭЖЦ состоит в том, что данный инструмент позволяет сконцентрировать внимание на экологических воздействиях, связанных с производством и потреблением продукции (услуг) предприятия. При этом данные воздействия (как реальные, так и потенциальные) исследуются на протяжении всего жизненного цикла продукции, от «колыбели до могилы», то есть от изъятия сырья и его приобретения предприятием до производства продукции и далее, ее использования и утилизации. Основными параметрами, посредством которых оценивается воздействие на ОПС, являются использование природных ресурсов, воздействие на здоровье населения, экологические последствия.

Общие принципы анализа и оценки экологического жизненного цикла продукции (Life Cycle Assessment - LCA ) не являются абсолютно новыми. Уже в 70-е гг. XX столетия аналогичные подходы применялись в развитых странах, например, по отношению к топливу с целью поиска его потребителями наиболее экономного варианта расхода энергетических ресурсов. Однако именно утверждение системного подхода к КЭМ, лежащего в основе всех международных стандартов, обусловило широкое распространение и практическое применение этих идей. Так, LCA предусмотрен серией стандартов ISO 14040 (14040-14043), которые, хотя и являются строго добровольными и не составляют предмет сертификации (в отличие от ISO 14001), играют важную роль в экологическом управлении.

На примере ОЭЖЦ хорошо видно, что каждая из экологических информационных систем предприятия (ЭИСП) и соответствующих инструментов имеют свое назначение и выполняют свои функции так, что именно в комплексе эти инструменты формируют информационные потоки, необходимые и достаточные для эффективного экологического управления. Выходя за пределы экологической оценки менеджериальной системы предприятия, включая предусмотренную EMAS оценку влияния на место размещения производства, ОЭЖЦ существенно дополняет информацию, получаемую в результате экологических аудиторских проверок. Оценка экологического жизненного цикла, будучи сконцентрирована на экологических воздействиях продукта (услуг), связанных со всеми этапами его изготовления, применения и утилизации, является важнейшим инструментом экологического менеджмента на стратегическом уровне, а также принятия решений в рамках стратегического маркетинга о разработке новой продукции (или ее существенном обновлении). Значение ОЭЖЦ особенно велико с точки зрения развития таких инновационных стратегий КЭМ, как стратегии циркулярности и кооперирования, давая напрямую возможность оценить экологические воздействия в рамках цепей поставок или индустриальных экологических систем. Данные ОЭЖЦ имеют важное значение для формирования открытой коммуникативной политики фирмы и утверждения этим ее конкурентных преимуществ.

Более конкретно, в соответствии со стандартом ISO 14040, сфера применения и назначение метода ОЭЖЦ заключаются в следующем:

Улучшение экологических аспектов продукции в различные моменты ее жизненного цикла;

Принятие решений в промышленных, государственных или негосударственных организациях (например, при стратегическом планировании, определении приоритетов, проектировании продукции или процесса);

Выбор соответствующих показателей экологической эффективности, включая методы измерений;

Маркетинг (например, при заявлении об экологическом иске, связанном с системой экологической маркировки или декларацией об экологической чистоте продукции).

Основными ступенями, в рамках которых анализируется экологический жизненный цикл продукта, являются следующие:

Процесс добычи полезных ископаемых;

Приобретение энергии и сырья;

Использование древесных ресурсов;

Использование воды и энергии;

Транспортировка и связанные с ней опасности для окружающей среды или неэффективности в использовании ресурсов;

Различные выбросы в окружающую природную среду в процессе производства продукта;

Производство опасных субстанций;

Опасности, которые могут возникнуть в процессе потребления конечного продукта;

Повторное использование, рециклирование и размещение отходов.

Как уже отмечалось, оценка экологического жизненного цикла может быть использована для сравнения экологических воздействий различных продуктов . В этом случае стадии ОЭЖЦ продукта таковы:

1. Определение отрезков экологического жизненного цикла продукта, на которых осуществляется наибольшее воздействие на ОПС, чтобы сделать возможным последующую оценку.

2. Оценка энергетических и материальных ресурсов, используемых для производства данного продукта, а также выбросов (сбросов и т. п.) и всех видов ущерба окружающей среде, которые были определены на стадии (1).

3. Оценка общего воздействия на окружающую среду и механизма этого воздействия в областях, определенных на стадиях (1) и (2).

4. Определение порядка и формулировка стратегии для улучшения каждой стадии экологического жизненного цикла продукта.

Можно видеть, что некоторые из перечисленных фаз отделены друг от друга в пространстве и во времени. И по отношению к каждой из фаз анализируются использованные сырье, материалы, энергия, а также учитывается воздействие на ОПС. Для проведения такой оценки необходимо получение исчерпывающей информации от предшествующих поставщиков. К примеру, при разливе минеральных вод необходима информация о материальных и энергетических затратах и выпуске связанных с производством бутылочных крышек. Поскольку на каждом отрезке жизненного цикла задействуются материалы и энергия (к примеру, клей для наклеивания этикеток), то для всех материалов, задействованных в производстве конечного продукта (бутылок с минеральной водой), должен быть выяснен их специфический жизненный цикл. Таким образом, компоненты каждого конечного продукта проходят через множество отдельных жизненных циклов, которые дают в совокупности древо жизненных циклов.

Анализ экологического жизненного цикла продукции может быть завершен составлением экологического баланса продукта . С этой целью необходимо составить таблицу, по вертикали которой выписываются отдельные отрезки жизненного цикла соответствующего продукта, а по горизонтали, как правило, записываются и, по мере надобности, структурируются две основополагающие разновидности нагрузки на ОПС: «изъятие ресурсов» и «поступления вредных веществ и отходов в окружающую среду» (табл. 8.1).

Таблица 8.1

Матрица для фиксирования входных и выходных потоков в рамках ОЭЖЦ продукта

Фазы жизнен-

ного цикла продукта

Потребление ресурсов	«Взносы» в окружающую среду
	материалы
Приобретение сырых материалов
Складирование сырых материалов
Внутрипроизводственные перевозки
Первый этап изготовления
Второй этап изготовления
Дистрибьюция
Потребление
Вторичное использование
Утилизация

Нормативного подразделения строк и столбцов не существует. Возможным является структурирование забора ресурсов по группам материалов и энергетическим носителям. Поступления в окружающую среду обычно подразделяются на такие формы, как: отходы (в том числе твердые бытовые отходы), сбросы сточных вод, выбросы различных веществ в атмосферный воздух и др. Внутри этих групп может проводиться дальнейшая детализация. Например, в случае выбросов в атмосферу - по типам основных загрязняющих веществ (SO 2 , CO 2 , NO x и т. д.); в случае стоков - также по группам основных загрязнителей. При этом могут применяться и суммарные индикаторы, используемые для оценки степени опасности сточных вод.

Данная матричная таблица (табл. 8.1) представляет интерес и с той точки зрения, что с ее помощью можно видеть взаимосвязь двух информационных инструментов КЭМ, а именно - экологических балансов (конкретно, входных и выходных балансов при производстве продукта) и оценки экологического жизненного цикла продукции .

В рамках данного подхода могут быть также учтены такие экстерналии, как использование земельной площади, влияние на структуру ландшафта, а также оценка «старых экологических долгов» предприятия (в том числе и «старое» загрязнение почвы токсическими веществами или солями тяжелых металлов). При составлении такого расширенного баланса должны быть исследованы следующие структурные вмешательства предприятия в ОПС:

Использование площадей: вид и интенсивность использования.

Застройка: вид и форма застройки, воздействие на застраиваемые земли.

Землеройные работы: при строительстве производственных и административных зданий, при подсоединении к коммуникациям.

Основные средства.

Складские запасы.

Прочие долгосрочные негативные воздействия на ОПС (к примеру, загрязнение почвы солями тяжелых металлов).

2. Оценка физического износа здания и определение его остаточной стоимости - Задача №1

При обследовании жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, который проводился специализированной организацией.

Исходные данные:

Объем здания 19000 м 3 , территориальный пояс 5

Износ фундамента: ширина трещин до 1,5 мм.

Кирпичные стены и перегородки.

Износ ограждающих конструкций: Стены - Выпучивание с прогибом более 1/200 длины деформируемого. Перекрытия - Трещины более 2 мм. Прогибы до 1/150 пролета

Кровля рулонная.

Износ лестниц: Ширина трещин до 2 мм

Износ кровли: Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25%

Износ балконов: Повреждения на площади до 50%.

Полы из керамических плиток - 30%, Полы паркетные - 75%

Износ полов: Отсутствие отдельных плиток, местами вздутия и отставание на площади от 20 до 50%. Отставание клепок от основания на значительной площади

Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью и жучком.

Вид отделки: Простая, Окраска масляная - 20%, Оклейка обоями - 70%, Облицовка керамическими плитками - 10%

Износ отделки: Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки. Отставание и повреждение кромок местами. Мелкие трещины и сколы в плитках

Горячее водоснабжение: Неисправность смесителей и запорной арматуры

Центральное отопление: Массовое повреждение трубопроводов

Холодное водоснабжение: Полное расстройство системы

Канализация: Наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества.

Износ электрооборудования: Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в таблице.

Наименование элемента здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов, %	Удельные веса каждого элемента, %	Расчетный удельный вес элемента, l i х 100,%	Физический износ элементов здания, %,
				по результатам оценки физического износа	средневзвешенное значение
Фундаменты
Стены и перегородки

Перекрытия






Отделочные покрытия


Внутренние сантехнические и электротехн. устройства
Центральное отопление
Водопровод
Канализация
Электроосвещение



Горячее водоснабжение
Газоснабжение
Телевидение
Прочие работы

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания - 41%.

Остаточную стоимость здания следует определять по формуле:

где S о - остаточная стоимость здания, рубли;

S в - восстановительная стоимость здания, рубли

S о = (1-41/100)*615600=363204руб.

где S ед - единичная стоимость здания, рубли (стоимость 1 м 2 или 1 м 3), определяется на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий;

V з - объем или площадь оцениваемого здания.

Sв = 32,4*19000=615600 руб.

3. Определение показателей экономической эффективности инвестиций - Задача №2

1. Чистый доход

ЧД = -70+15+15+40+30+10 = 40 млн. руб.

t - шаг расчета

Е - норма дисконта, учитывающая риск и альтернативное использование капитала

ЧДД = -70/(1,19) 0 + 15/(1, 19) 0 +15/(1, 19) 1 + 40/(1, 19) 2 + 30/(1, 19) 3 + 10/(1, 19) 4 = 8,52 млн.р.

3. Рентабельность- отношение приведенного дохода к приведенному капиталовложению

Р = ? Дt / (1+E) t - 1 = 79,05 - 1 = 13%

? Kt / (1+E) t 70

2. Чистый доход

ЧД = -50-20+15+15+40+30+10 = 40 млн. руб.

2.Чистый дисконтированный доход - приведение будущих денежных потоков к первоначальному моменту времени

ЧДД = ? Kt / (1+E) t + ? Дt / (1+E) t

t - шаг расчета

Kt - капиталовложения на t-ом шаге

Дt - доходы от реализации инвестиционного проекта на t-ом шаге

Е - норма дисконта, учитывающая риск и альтернативное использование капитала (17%)

ЧДД = -50/(1, 19) 0 - 20/(1, 19) 1 + 15/(1, 19) 0 +15/(1, 19) 1 + 40/(1, 19) 2 + 30/(1, 19) 3 + 10/(1, 19) 4 = 11,72 млн.р.

3.Рентабельность- отношение приведенного дохода к приведенному капиталовложению

Р = ? Дt / (1+E) t - 1 = 79,05 - 1 = 0,18 = 18 %

? Kt / (1+E) t 66,81

Построим график и сравним

ВНД второго проекта (27) больше ВНД первого проекта(24), следовательно второй проект эффективнее

Список литературы

1. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: учебник для вузов - в 2-х частях / под общ. ред. П.Г. Грабовского. - М.: Издательство «АВС», 2001

2. Лукьянчиков, Н.Н. Экономика и организация природопользования: учеб. для вузов / Н.Н. Лукьянчиков, И.М. Потравный. - Изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

3. Никифоров А.Н. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебное пособие. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2007.

Подобные документы

Оценка физического износа конструктивного элемента и здания. Составление дефектной ведомости и акта причиненного ущерба. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Мероприятия и их обоснование по продлению жизненного цикла объекта недвижимости.

курсовая работа , добавлен 23.01.2014

Определение физического износа здания. Анализ рынка вторичного жилья в г. Перми. Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи. Оценка стоимости квартиры затратным подходом. Выбор элементов сравнения. Методы расчета поправок.

курсовая работа , добавлен 15.03.2015

Экономическая сущность инвестиций. Учет факторов риска при их планировании. Анализ экономической деятельности предприятия. Расчет стоимости оборудования. Определение денежного потока инвестиционного плана. Срок окупаемости инвестиций в производство.

курсовая работа , добавлен 14.04.2014

Характеристика инвестиционного проэкта и его жизненного цикла, характеристика показателей эффективности инвестиционного проэкта, методика анализа экономической эффективности проэкта. Особенности использования методов на примере ОАО "Номос".

курсовая работа , добавлен 02.04.2003

Оценка рыночной стоимости производственного корпуса на основе определения затрат, необходимых для восстановления объекта с учетом накопленного износа. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.

курсовая работа , добавлен 10.05.2011

Методы расчётов для обоснования инвестиционного проекта. Определение наиболее привлекательного инвестиционного проекта по показателю чистого дисконтированного дохода. Определение индекса доходности и срока окупаемости проекта, оценка его устойчивости.

курсовая работа , добавлен 21.03.2013

Сущность, методы и средства управления проектами. Экономический и финансовый анализ инвестиционного проекта. Программа производства и реализации продукции. Инвестиционные издержки в оборотный капитал. Оценка экономической эффективности инвестиций.

курсовая работа , добавлен 06.04.2011

Способы определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, расположенного в зоне сельскохозяйственного использования Советского района города Нижнего Новгорода. Характеристика этапов проведения экономической экспертизы.

курсовая работа , добавлен 07.08.2013

Механизм оценки экономической эффективности реальных инвестиций, базирующийсяся на системе показателей. Типовая структура бизнес-плана инвестиционного проекта. Основные направления инвестиционной деятельности на предприятии. Оценка коммерческой эффективно

контрольная работа , добавлен 20.02.2009

Расчет средневзвешенной стоимости инвестиционных ресурсов, показателей эффективности инвестиций, эффекта от финансовой деятельности, нормы доходности и рентабельности. Выбор схемы погашения кредита. Оценка платежеспособности и безубыточности проекта.

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт открытого дистанционного образования

Курсовая работа

Экспертиза и инспектирование инвестиционного проекта

Вариант №15

Выполнил ст. гр. ЭУН 634/3

Косоруков А.М.

Проверил Никифоров А.Н.

Нижний Новгород – 2009

1. Оценка экологического жизненного цикла продукции

2. Оценка физического износа здания и определение его остаточной стоимости - задача №1

3. Определение показателей экономической эффективности инвестиций - задача №2

Список литературы

1. Оценка экологического жизненного цикла продукта

Общие принципы анализа и оценки экологического жизненного цикла продукции (Life Cycle Assessment – LCA) не являются абсолютно новыми. Уже в 70-е гг. XX столетия аналогичные подходы применялись в развитых странах, например, по отношению к топливу с целью поиска его потребителями наиболее экономного варианта расхода энергетических ресурсов. Однако именно утверждение системного подхода к КЭМ, лежащего в основе всех международных стандартов, обусловило широкое распространение и практическое применение этих идей. Так, LCA предусмотрен серией стандартов ISO 14040 (14040-14043), которые, хотя и являются строго добровольными и не составляют предмет сертификации (в отличие от ISO 14001), играют важную роль в экологическом управлении.

Улучшение экологических аспектов продукции в различные моменты ее жизненного цикла;

Выбор соответствующих показателей экологической эффективности, включая методы измерений;

Процесс добычи полезных ископаемых;

Приобретение энергии и сырья;

Использование древесных ресурсов;

Использование воды и энергии;

Различные выбросы в окружающую природную среду в процессе производства продукта;

Производство опасных субстанций;

Опасности, которые могут возникнуть в процессе потребления конечного продукта;

Повторное использование, рециклирование и размещение отходов.

Как уже отмечалось, оценка экологического жизненного цикла может быть использована для сравнения экологических воздействий различных продуктов. В этом случае стадии ОЭЖЦ продукта таковы:

Анализ экологического жизненного цикла продукции может быть завершен составлением экологического баланса продукта. С этой целью необходимо составить таблицу, по вертикали которой выписываются отдельные отрезки жизненного цикла соответствующего продукта, а по горизонтали, как правило, записываются и, по мере надобности, структурируются две основополагающие разновидности нагрузки на ОПС: «изъятие ресурсов» и «поступления вредных веществ и отходов в окружающую среду» (табл. 8.1).

Таблица 8.1

Матрица для фиксирования входных и выходных потоков в рамках ОЭЖЦ продукта

Фазы жизнен-

ного цикла продукта

Потребление ресурсов			«Взносы» в окружающую среду
материалы	энергия	вода	отходы	стоки	выбросы
Приобретение сырых материалов
Складирование сырых материалов
Внутрипроизводственные перевозки
Первый этап изготовления
Второй этап изготовления
Дистрибьюция
Потребление
Вторичное использование
Утилизация

Нормативного подразделения строк и столбцов не существует. Возможным является структурирование забора ресурсов по группам материалов и энергетическим носителям. Поступления в окружающую среду обычно подразделяются на такие формы, как: отходы (в том числе твердые бытовые отходы), сбросы сточных вод, выбросы различных веществ в атмосферный воздух и др. Внутри этих групп может проводиться дальнейшая детализация. Например, в случае выбросов в атмосферу – по типам основных загрязняющих веществ (SO 2 , CO 2 , NO x и т. д.); в случае стоков – также по группам основных загрязнителей. При этом могут применяться и суммарные индикаторы, используемые для оценки степени опасности сточных вод.

Данная матричная таблица (табл. 8.1) представляет интерес и с той точки зрения, что с ее помощью можно видеть взаимосвязь двух информационных инструментов КЭМ, а именно – экологических балансов (конкретно, входных и выходных балансов при производстве продукта) и оценки экологического жизненного цикла продукции.

С ценными бумагами, которые котируются на бирже. Совершая инвестиции в ценные бумаги, банки руководствуются, прежде всего, целью получения дохода. На доходность инвестиционной деятельности банков влияют следующие факторы: состояние экономики; структура кредитно-финансовой системы; степень развития рынка ценных бумаг; разработанность нормативно - законодательной базы, регулирующей выпуск и...

Регистрация страховых организаций включает в себя: присвоение регистрационного номера, занесение страховой организации в официально публикуемый реестр, выдачу свидетельства о регистрации. 16. Финансы страховых организаций. Принципы размещения страховых резервов. В современных условиях страховые организации занимаются не только страховой деятельностью, но и инвестиционно - ...

Соответствия выводов эксперта имеющимся по делу док-ам. После проведенной оценки правоприменитель решает, признается ли заключение доказательством, либо нужд-ся в уточнении и дополнении. 30. Судебно-бухгалтерская экспертиза, ее цели и задачи СБЭ – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследования материалов дела и дачи заключения экспертом – бухгалтером по вопросам, ...

1. Два анализируемых проекта называются независимыми:

Если решение о принятии одного из них не влияет на решение о принятии другого;

Если решение о принятии одного из них влияет на решение о принятии другого;

Если эффективность одного из них не зависит от эффективности другого.

2. Два анализируемых проекта называются альтернативными:

Если они не могут быть реализованы одновременно, т.е. принятие одного из них автоматически означает, что второй проект должен быть отвергнут;

Если они могут быть реализованы одновременно;

Если эффективность одного из них зависит от эффективности другого.

3. Поток называется ординарным, если:

Он состоит из исходной инвестиции, вложенной единовременно или в течение нескольких последовательных базовых периодов, и последующих поступлений денежных средств;

Если поступления денежных средств чередуются в любой последовательности с их оттоками;

Если поступления денежных средств определяются для всего расчетного периода.

4. Инвестиционные проекты различаются по степени риска: наименее рискованные это проекты:

Выполняемые по государственному заказу;

Связанные с созданием новых производств и технологий;

Связанные с новым строительством, реконструкцией.

5. Критическими моментами в процессе составления бюджета капиталовложений являются:

Прогнозирование объемов строительства и реконструкции жилищного фонда с учетом возможного спроса на рынке недвижимости и услуг;

Оценка поступлений денежных средств по годам;

Оценка недоступности требуемых источников финансирования.

6. Критерий ЧДС:

Показывает лишь максимальный уровень затрат, который может быть ассоциирован с оцениваемым проектом;

Отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта;

Для неординарных денежных потоков может иметь несколько значений.

7. Можно ли управлять стоимостью недвижимости:

Нельзя, т.к. недвижимость неразрывно связана с землей;

Можно, но только в том случае, если это доходная недвижимость;

Можно всегда, поскольку развитие недвижимости любого вида предполагает рост ее стоимости.

8. Что может выступать в качестве глобальной цели развития недвижимости:

Рост ценности недвижимости, а соответственно и ее рыночной стоимости;

Рост доходов в процессе использования ее владельцем, а также дохода от перепродажи;

Рост прибыли, которая может быть получена при наиболее удачной организации бизнеса на основе недвижимости.

9. Можно ли в структуре денежного потока, генерируемого недвижимостью при реализации проекта его развития выделить интересы всех сторон, связанных с процессом ее функционирования:

Нет, так как можно определить только стоимость потока платежей по долгосрочным кредитам и величину прибыли владельца недвижимости;

Да, так как можно определить интересы всех сторон, меняя структуру денежного потока;

Да, можно определить, если количество заинтересованных сторон минимально (владельцы, государство, институциональный инвестор).

10. Какие признаки классификации недвижимости используются в управлении ее стоимостью:

Характер использования; тип собственника;

Имущественные права, относимые к недвижимости;

Все вышеперечисленные.

11. Система мониторинга и управления стоимостью (СМУС) недвижимости обеспечивает развитие недвижимости:

Путем максимизации ее рыночной стоимости;

Путем вовлечения широкого круга инвесторов в развитие недвижимости;

Путем максимизации ее инвестиционной стоимости.

12. Объектами управления СМУС недвижимости являются:

Структурные подразделения, эксплуатирующие недвижимость;

Составляющие маркетинговой политики, способствующей привлечению покупателей к продаваемой недвижимости;

Величина стоимости недвижимости, используемая для измерения степени достижения целей развития недвижимости.

13. В СМУС недвижимости используются для управления ее развитием:

Только один вид стоимости – рыночная, рост которой является глобальной целью развития недвижимости;

Несколько видов стоимости, в зависимости от проекта развития;

Рыночная и инвестиционная стоимость, в случае если к проекту развития привлекается институциональный инвестор.

14. Использование информационных технологий в управлении недвижимостью обусловлено:

Необходимостью использовать существующий в организациях парк компьютерной техники;

Необходимостью обеспечения доступа в Интернет с целью поиска необходимой в процессе принятия решений информации;

Необходимостью сбора, накопления, пополнения, обработки и представления информации, организованных с использованием совокупности методов и набора технических средств с целью сделать эти процессы более быстрыми, надежными, эффективными.

15. Концепция построения хранилищ данных подразумевает:

Обязательное использование Интернет-технологий;

Включение слоя метаданных, описывающих структуру данных в хранилище;

Реляционную модель представления данных.

16. Экспертная система - это

Средство телекоммуникационного доступа;

Система, аккумулирующая эвристические знания экспертов в конкретной предметной области, например, оценке недвижимости;

Средство анализа данных.

17. С использованием технологий анализа данных OLAP можно:

Получать различные срезы данных, хранящихся в многомерной модели;

Использовать интеллектуальный потенциал экспертов в управлении недвижимостью;

Получать картографические данные о земельных участках.

18. Банк данных обязательно включает следующие элементы:

Несколько баз данных;

Одну базу данных и одну СУБД;

Одну или несколько баз данных, СУБД и прикладные программы.

19. Инвестиционный проект – это:

Отношение экономического эффекта к затратам факторов, ресурсов, обусловившим получение этого результата;

Обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления прямых инвестиций в определенный объект, включающее проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с действительными стандартами;

Специальным образом оформленное предложение об изменении деятельности предприятия, преследующее определенную цель.

20. Разработка инвестиционного проекта – это:

Создание модели по достижению целей проекта, осуществление расчетов; выбор вариантов, обоснование проектных решений;

Создание документа, содержащего в структурированном виде всю информацию о проекте, необходимую для его осуществления;

Поиск инвестиционных возможностей.

21. Под экономической эффективностью инвестиционного проекта подразумевается:

Специальным образом оформленное предложение об изменении деятельности предприятия, преследующее определенную цель;

Достигаемый результат в его материальном, денежном, социальном выражении;

Насколько реализация данного проекта отвечает целям и интересам его участников, а также тех, кого непосредственно затрагивает процесс реализации.

22. При экспертизе проекта ставится задача:

Выяснить, насколько полна, точна и достоверна приведенная информация о параметрах проекта, его реализуемости и связанном с ним риске;

Проверить информацию о проекте, которая содержится в проектных материалах, принимая ее как полную, точную и достоверную;

Подготовки развернутого технико-экономического обоснования, являющегося основным документом, на основании которого принимаются решения об осуществлении проекта и выделения инвестиций под этот проект.

23. Задачами государственной экспертизы являются:

Установление объективных фактов, обстоятельств и ситуаций, связанных с объектами, обеспечивающих обоснованность и достоверность принимаемых решений; проверка соответствия объектов требованиям законодательства;

Оценка объекта в соответствии с заданными критериями; разъяснение вопросов, требующих специальных познаний в различных сферах экспертизы;

Все вышеперечисленные.

24. Государственная экспертиза основывается на следующих принципах:

Обязательность проведения государственной экспертизы в соответствии с законами и иными нормативными актами; компетентность и объективность экспертных организаций и экспертов; соблюдение законности при экспертных процедурах;

Независимость экспертных организаций и экспертов по осуществлению своих полномочий и невмешательство в их деятельность лиц, представляющих интересы заказчика государственной экспертизы;

Все вышеперечисленные.

25. Основанием для проведения государственной экспертизы являются:

Решение государственного органа о проведении государственной экспертизы, принятое в пределах установленных полномочий;

Договор подряда на проведение государственной экспертизы, заключенный в установленном законом порядке между заказчиком и исполнителем государственной экспертизы;

Все вышеперечисленное.

Учебно-методическое пособие содержит полное описание всех этапов строительного процесса: от выбора земельного участка для строительства до ввода в эксплуатацию законченного объекта строительства. Автор полно и всесторонне раскрывает системы требований и норм при проектировании, создании и эксплуатации объектов недвижимости. Все этапы строительного процесса рассматриваются с привязкой к нормативно-правовым документам в области строительства и проектирования (Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации и другие федеральные законы), что позволяет дать студентам основы законодательной базы в строительстве. Для студентов УрФУ, обучающихся по программе бакалавриата (направление подготовки "Строительство").

Определяющие факторы недвижимости.
1. Неразрывная связь объекта с землей. Эту связь можно считать родовым признаком недвижимости, главной ее специфической особенностью. Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния, но подобное перемещение представляется отклонением от нормального режима использования объекта. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.

Связь с землей может быть прямой и косвенной.
Земельные участки представляют собой важнейший вид объектов недвижимости. Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то. что это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в юридических документах.

Оглавление
Предисловие
Раздел 1. Система требований и норм при проектировании, создании и эксплуатации объектов недвижимости
1. Экспертиза, инспектирование, инвестиционный процесс
2. Недвижимость: определяющие факторы, специфические особенности
2.1. Недвижимость
2.2. Определяющие факторы недвижимости
2.3. Специфические особенности недвижимости
3. Техническое регулирование. Основные принципы технического регулирования
4. Технический регламент: определение, цели и принципы
5. Стандарт: определение, цели и принципы
6. Градостроительный регламент
Раздел 2. Строительство объектов недвижимости
1. Жизненный цикл недвижимости
2. Этапы предпроектной и проектной подготовки строительства
2.1. Формирование инвестиционного замысла
2.2. Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта
2.3. Выбор земельного участка для строительства
2.4. Получение решения о предоставлении земельного участка под строительство
2.5. Разработка и утверждение проектной и рабочей документации
3. Экспертиза проектной документации и инженерных изысканий: принципы, цели, состав
3.1. Государственная экспертиза проектной документации и инженерных изысканий
3.2. Органы государственной власти, осуществляющие экспертизу проектной документации и инженерных изысканий.
3.3. Негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий
4. Экологическая экспертиза: принципы, виды
5. Сметная стоимость строительства: методы определения, состав.
6. Разрешение на строительство. Порядок выдачи
7. Система надзора за строительством. Виды надзора
7.1. Производственный (строительный) контроль
7.2. Технический надзор застройщика за строительством
7.3. Авторский надзор за строительством
7.4. Государственный надзор за строительством
7.5. Административный контроль за строительством
8. Исполнительная документация
8.1. Обязанности лица, осуществляющего строительство
8.2. Состав первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ..
9. Этапы ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта
Раздел 3. Эксплуатация объектов недвижимости
1. Износ зданий и сооружений
1.1. Виды износа
1.2. Воздействия и нагрузки на здания
1.3. Дефект, повреждение, отказ, надежность
2. Оценка технического состояния здания
2.1. Цели оценки технического состояния и диагностики конструкций
2.2. Техническое обследование
2.3. Виды технического обследования
3. Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности
Список рекомендуемой литературы.

Бесплатно скачать электронную книгу в удобном формате, смотреть и читать:
Скачать книгу Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса, Шилиманов М.Н., 2014 - fileskachat.com, быстрое и бесплатное скачивание.

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт открытого дистанционного образования

Курсовая работа

Экспертиза и инспектирование инвестиционного проекта

Вариант №15

Выполнил ст. гр. ЭУН 634/3

Косоруков А.М.

Проверил Никифоров А.Н.

Нижний Новгород – 2009

Оценка экологического жизненного цикла продукции

Оценка физического износа здания и определение его остаточной стоимости - задача №1

Определение показателей экономической эффективности инвестиций - задача №2

Список литературы

1. Оценка экологического жизненного цикла продукта

Общие принципы анализа и оценки экологического жизненного цикла продукции (Life Cycle Assessment – LCA ) не являются абсолютно новыми. Уже в 70-е гг. XX столетия аналогичные подходы применялись в развитых странах, например, по отношению к топливу с целью поиска его потребителями наиболее экономного варианта расхода энергетических ресурсов. Однако именно утверждение системного подхода к КЭМ, лежащего в основе всех международных стандартов, обусловило широкое распространение и практическое применение этих идей. Так, LCA предусмотрен серией стандартов ISO 14040 (14040-14043), которые, хотя и являются строго добровольными и не составляют предмет сертификации (в отличие от ISO 14001), играют важную роль в экологическом управлении.

улучшение экологических аспектов продукции в различные моменты ее жизненного цикла;

принятие решений в промышленных, государственных или негосударственных организациях (например, при стратегическом планировании, определении приоритетов, проектировании продукции или процесса);

выбор соответствующих показателей экологической эффективности, включая методы измерений;

маркетинг (например, при заявлении об экологическом иске, связанном с системой экологической маркировки или декларацией об экологической чистоте продукции).

процесс добычи полезных ископаемых;

приобретение энергии и сырья;

использование древесных ресурсов;

использование воды и энергии;

транспортировка и связанные с ней опасности для окружающей среды или неэффективности в использовании ресурсов;

различные выбросы в окружающую природную среду в процессе производства продукта;

производство опасных субстанций;

опасности, которые могут возникнуть в процессе потребления конечного продукта;

повторное использование, рециклирование и размещение отходов.

Таблица 8.1

Матрица для фиксирования входных и выходных потоков в рамках ОЭЖЦ продукта

Фазы жизнен-

ного цикла продукта

Потребление ресурсов			«Взносы» в окружающую среду
материалы
Приобретение сырых материалов
Складирование сырых материалов
Внутрипроизводственные перевозки
Первый этап изготовления
Второй этап изготовления
Дистрибьюция
Потребление
Вторичное использование
Утилизация

Нормативного подразделения строк и столбцов не существует. Возможным является структурирование забора ресурсов по группам материалов и энергетическим носителям. Поступления в окружающую среду обычно подразделяются на такие формы, как: отходы (в том числе твердые бытовые отходы), сбросы сточных вод, выбросы различных веществ в атмосферный воздух и др. Внутри этих групп может проводиться дальнейшая детализация. Например, в случае выбросов в атмосферу – по типам основных загрязняющих веществ (SO 2 , CO 2 , NO x и т. д.); в случае стоков – также по группам основных загрязнителей. При этом могут применяться и суммарные индикаторы, используемые для оценки степени опасности сточных вод.

Данная матричная таблица (табл. 8.1) представляет интерес и с той точки зрения, что с ее помощью можно видеть взаимосвязь двух информационных инструментов КЭМ, а именно – экологических балансов (конкретно, входных и выходных балансов при производстве продукта) и оценки экологического жизненного цикла продукции .

Использование площадей: вид и интенсивность использования.

Застройка: вид и форма застройки, воздействие на застраиваемые земли.

Основные средства.

Складские запасы.

Прочие долгосрочные негативные воздействия на ОПС (к примеру, загрязнение почвы солями тяжелых металлов).

2. Оценка физического износа здания и определение его остаточной стоимости - Задача №1

Исходные данные:

Объем здания 19000 м 3, территориальный пояс 5

Износ фундамента: ширина трещин до 1,5 мм.

Кирпичные стены и перегородки.

Кровля рулонная.

Износ лестниц: Ширина трещин до 2 мм

Износ кровли: Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25%

Износ балконов: Повреждения на площади до 50%.

Полы из керамических плиток - 30%, Полы паркетные - 75%

Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью и жучком.

Вид отделки: Простая, Окраска масляная - 20%, Оклейка обоями - 70%, Облицовка керамическими плитками - 10%

Горячее водоснабжение: Неисправность смесителей и запорной арматуры

Центральное отопление: Массовое повреждение трубопроводов

Холодное водоснабжение: Полное расстройство системы

Канализация: Наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества.

Износ электрооборудования: Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей

Наименование элемента здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов, %	Удельные веса каждого элемента, %	Расчетный удельный вес элемента, l i х 100,%	Физический износ элементов здания, %, Ф к
Наименование элемента здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов, %	Удельные веса каждого элемента, %	Расчетный удельный вес элемента, l i х 100,%	по результатам оценки физического износа	средневзвешенное значение
Фундаменты
Стены и перегородки
Стены и перегородки
Перекрытия






Отделочные покрытия


Внутренние сантехнические и электротехн. устройства
Центральное отопление
Водопровод
Канализация
Электроосвещение



Горячее водоснабжение
Газоснабжение
Телевидение
Прочие работы


					Фз=41,39

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания – 41%.

Остаточную стоимость здания следует определять по формуле:

, (9.3)

где S о – остаточная стоимость здания, рубли;

S в – восстановительная стоимость здания, рубли

S о = (1-41/100)*615600=363204руб.

(9.4),

где S ед – единичная стоимость здания, рубли (стоимость 1 м 2 или 1 м 3 ), определяется на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий;

V з – объем или площадь оцениваемого здания.

Sв = 32,4*19000=615600 руб.

3. Определение показателей экономической эффективности инвестиций - Задача №2

Е=19%

Чистый доход

ЧД = -70+15+15+40+30+10 = 40 млн. руб.

2.Чистый дисконтированный доход – приведение будущих денежных потоков к первоначальному моменту времени

t – шаг расчета

Е – норма дисконта, учитывающая риск и альтернативное использование капитала

ЧДД = -70/(1,19) 0 + 15/(1, 19) 0 +15/(1, 19) 1 + 40/(1, 19) 2 + 30/(1, 19) 3 + 10/(1, 19) 4 = 8,52 млн.р.

3. Рентабельность- отношение приведенного дохода к приведенному капиталовложению

Р = ∑ Дt / (1+E) t - 1 = 79,05 - 1 = 13%

∑ Kt / (1+E) t 70

Чистый доход

ЧД = -50-20+15+15+40+30+10 = 40 млн. руб.

2.Чистый дисконтированный доход – приведение будущих денежных потоков к первоначальному моменту времени

ЧДД = ∑ Kt / (1+E) t + ∑ Дt / (1+E) t

t – шаг расчета

Kt – капиталовложения на t-ом шаге

Дt – доходы от реализации инвестиционного проекта на t-ом шаге

Е – норма дисконта, учитывающая риск и альтернативное использование капитала (17%)

ЧДД = -50/(1, 19) 0 - 20/(1, 19) 1 + 15/(1, 19) 0 +15/(1, 19) 1 + 40/(1, 19) 2 + 30/(1, 19) 3 + 10/(1, 19) 4 = 11,72 млн.р.

3.Рентабельность- отношение приведенного дохода к приведенному капиталовложению

Р = ∑ Дt / (1+E) t - 1 = 79,05 - 1 = 0,18 = 18 %

∑ Kt / (1+E) t 66,81

Построим график и сравним

ВНД второго проекта (27) больше ВНД первого проекта(24), следовательно второй проект эффективнее

Список литературы

1. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: учебник для вузов – в 2-х частях / под общ. ред. П.Г. Грабовского. – М.: Издательство «АВС», 2001

2. Лукьянчиков, Н.Н. Экономика и организация природопользования: учеб. для вузов / Н.Н. Лукьянчиков, И.М. Потравный. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

3. Никифоров А.Н. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебное пособие. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2007.