Главная Бизнес-идеи Подводные камни сделок с недостроем. Как продать незавершенное строительство

Подводные камни сделок с недостроем. Как продать незавершенное строительство

Сделки по приобретению объектов "недостроя" достаточно распространены. Нередки и связанные с ними споры. Сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства". Как при этом грамотно оформить на него право собственности и использовать впоследствии в обороте? Что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? Как избежать квалификации "незавершенки" в качестве самовольной постройки? Сохраняют ли свои права субъекты инвестиционного проекта в отношении незавершенного строительства? Автор статьи рекомендует учитывать несколько значимых факторов при оценке правомерности сделки с "недостроем".

о ст. 130 ГК РФ объекты "незавершенки" относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008 ). Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.

Как правильно оформить право собственности на объект незавершенного строительства

Для совершения сделок с объектом "недостроя" необходимо соблюдать два обязательных условия.

Нельзя признать право собственности на объект "недостроя", если он является предметом договора подряда

Во-первых , он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

При рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства ФАС ВСО в постановлении от 22.02.2005 N А33-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. Это исключает возможность признания права собственности на объект. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС ВСО от 17.03.2005 N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2 .

Регистрация прав на объект незавершенного строительства

Во-вторых , согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ).

Необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.

Сделки с объектами "незавершенки" до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). Из постановления ФАС ЗСО от 20.03.2008 N Ф04-1711/2008(1992-А75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.

В другом деле Комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. Но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 N А65-12050/07 ).

Как избежать квалификации объекта "незавершенки" в качестве самовольной постройки

Следующий момент, на который нужно обратить внимание, - это надлежащее оформление прав на земельный участок под "недостроем". Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. Приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя (постановление ФАС УО от 01.02.2007 N Ф09-117/07-С6 ). Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено надлежащим образом.

Само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00 указано, что ТОО приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. TOO без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.

Как гарантировать правомерность возведения объекта недвижимости

При разрешении аналогичного спора в постановлении ФАС МО от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. Еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008 ).

В ходе рассмотрения другого спора было установлено, что ТОО получило в аренду земельный участок для строительства жилого дома. Возведя сооружение площадью 109 кв. м, общество зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства. Однако арендодатель (муниципалитет) счел, что регистрация произведена с нарушением закона: у ТОО не оформлены права на землю. По истечении срока действия договора аренды товарищество продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ; п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ). Суд сделал вывод, что такой договор представляет собой надлежащим образом оформленный документ. Он подтверждает право ТОО на пользование земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства (постановление ФАС УО от 15.10.2007 N Ф09-8364/07-С6 ).

Потенциальный собственник "незавершенки" должен иметь проектно-разрешительную документацию

Анализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. При ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. Такой вывод следует из постановления ФАС СЗО от 24.03.2008 N А44-2785/2007 .

Регистрация возможна в случае признания права собственности на объект в судебном порядке. В качестве примера можем привести постановление ФАС ВСО от 25.07.2006 N А19-38628/2005-16-Ф02-3491/06-С2 . В этом деле предприниматель предъявил иск к муниципалитету о признании права собственности на самовольную постройку. Он купил объект незавершенного строительства и после оформления прав на земельный участок завершил работы на нем. Муниципалитет указал на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы, которое подтвердило бы экологическую безопасность объекта. Предприниматель передал документы о том, что возведенное сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, законные препятствия для признания права собственности в данном случае отсутствуют (ст. 222 ГК РФ). В качестве надлежащих доказательств суд признал заключения Госпожнадзора и Роспотребнадзора, а также акты технического освидетельствования состояния строительных конструкций. Из этих документов следует, что постройки отвечают требованиям СНиПов и не опасны для человека. В результате суд вынес решение в пользу предпринимателя.

Составляем и регистрируем договор купли-продажи объекта незавершенного строительства

В договоре купли-продажи "недостроя" укажите его основные характеристики, место расположения и цену

Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 ГК РФ). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта "недостроя" подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 ГК РФ).

При заключении сделки с объектом незавершенки в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. Так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 N Ф04-8409/2006(29419-А45-21) ).

При рассмотрении аналогичного спора ФАС ВВО в постановлении от 13.10.2006 N А39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. Суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.

Акт технического состояния "недостроя" поможет индивидуализировать предмет договора

Как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? ФАС ЗСО в постановлении от 12.07.2006 N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" . Здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.

Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон N 122-ФЗ. В частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения Единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. Этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. В частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 - вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Фундамент, на котором находится здание, не является самостоятельным объектом прав

Акцентируем также внимание на следующем моменте. Нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. В постановлении ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. В связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. В другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект "незавершенки" не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение ВАС РФ от 21.05.2008 N 5627/08 ).

Могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект "недостроя". В одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. Однако ФАС ЗСО в постановлении от 19.06.2006 N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

В договоре купли-продажи имущественной доли в "недострое" следует четко определить ее размер

Предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. Основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.

На практике возник спор, когда ООО приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. Здание было достроено. По мнению ООО, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект "незавершенки" (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).

Истец вел строительство своими силами, поэтому вправе претендовать на площадь большего размера по сравнению с остальными собственниками (ст. 218 и п. 3 ст. 245 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, который за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества произвел его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Однако он должен доказать понесенные им расходы (ст. 65 АПК РФ), чего сделано не было. Аргумент о несоответствии площадей объекта незавершенного строительства и возведенного здания судом был отклонен. Ведь в договоре купли-продажи долей предусматривалось, что стороны уточнят площадь объекта после его сдачи в эксплуатацию. При таких обстоятельствах требования ООО об увеличении доли были признаны незаконными (постановление ФАС УО от 18.08.2005 N Ф09-2635/05-С3 ).

Нередко "недострой" возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

"Незавершенка" как объект инвестиций - это общая долевая собственность участников инвестпроекта

Так, ФАС МО в постановлении от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в частности незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.

Аренда и залог объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство не содержит четкого ответа на вопрос о допустимости аренды объекта "недостроя". Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ.

В постановлении ФАС СЗО от 17.07.2006 N А56-49787/04 сделан вывод о незаконности аренды, поскольку объект незавершенного строительства может быть использован только для его завершения. Видимо, данный вывод основывается на том, что "недострой", исходя из его юридического определения, становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.

С таким подходом нельзя согласиться. Более обоснованной представляется позиция ФАС ВСО , изложенная в постановлении от 16.05.2006 N А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2 . Здесь сказано, что при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.

Объект незавершенного строительства как недвижимость может стать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с нормами ГК РФ применяются положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, договор ипотеки незавершенного строительства подлежит госрегистрации, без которой считается недействительным в силу ст. 339 ГК РФ.

Можно одновременно заключить договоры купли-продажи и залога на один и тот же объект "недостроя"

Возможно ли заключение договора залога одновременно с договором купли-продажи? Да, если объект незавершенного строительства идет в качестве обеспечения исполнения обязательства по сделке. На практике возник спор, при рассмотрении которого суд установил, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель уже ликвидировано. Согласно ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для его обращения в суд.

Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационный орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст. 150 АПК РФ). Вопрос о прекращении ипотеки не относится к спорам, подведомственным арбитражным судам в порядке особого производства. С учетом исполненных обязательств по договору и положения о том, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), ФАС ЗСО в постановлении от 27.09.2006 N Ф04-6214/2006(26643-А27-22) признал незаконным отказ в погашении записи об ипотеке.

В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог объекта "незавершенки" должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором он расположен. Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, построенные на таком участке в период действия договора. Таким образом, незавершенное строительство автоматически становится предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в постановлении ФАС СЗО от 11.01.2005 N А56-21422/04 , не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство указанных сооружений, которые еще не были никому заложены.

В данном случае необходимо иметь в виду ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель при неисполнении основного обязательства может обратить взыскание на возведенные сооружения.

Продажа "незавершенки" - один из способов приватизации

Если же совершаются сделки с объектами "недостроя", находящимися в федеральной или муниципальной собственности, нужно руководствоваться Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (определение ВАС РФ от 14.04.2008 N 4433/08 ). В одном из дел суд отклонил довод, что для отчуждения государственного имущества достаточно согласия уполномоченного органа. Продажа объектов "незавершенки" является одним из способов приватизации и осуществляется на аукционах и по конкурсу. В связи с нарушением данного положения сделка купли-продажи была признана недействительной (постановление ФАС ПО от 21.06.2005 N А55-9837/03-36 ).

*1) См. приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка".

Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 8/2008, Н.Н. МЕЛЬНИКОВ, научный консультант Фонда поддержки аграрной реформы "АгроМИР", кандидат юрид. наук

Современный рынок загородной недвижимости предлагает на продажу не только полностью готовые, но и недостроенные дома. Однако вопрос того, как продать незавершенное строительство, требует отдельного рассмотрения, поскольку здесь имеются и свои нюансы.

В чем сложность продажи незавершенного строительства

Уже из самого названия понятно, что объект незавершенного строительства, будь то жилой дом или какое-либо иное здание, не построен, а, стало быть, не пригоден для эксплуатации, его строительство не завершено. Продажа недвижимого имущества подразумевает, что продавец продает недвижимость, которая принадлежи ему на праве собственности. Собственностью продавца незавершенное строительство может стать только после того, как в Государственном Реестре Прав Собственности появится о нем регистрационная запись, а продавцу будет выдано свидетельство о собственности на объект незавершенного строительства, являющееся единственным документом, удостоверяющим его права. Однако перед тем, как будет зарегистрировано право собственности продавца на незавершенное строительство, необходима регистрация прав на земельный участок, на котором оно находится – неважно, будет ли это право собственности или аренды.

Кроме того, у продавца должно быть разрешение вести строительство на данном участке, выданное уполномоченными органами, а также утвержденная проектная документация. Покупателю следует проявить особое внимание и убедиться в том, что у продавца действительно имеются эти необходимые документы.

Как зарегистрировать незавершенное строительство

Основания, по которым можно зарегистрировать свои права на незавершенное строительство, перечислены в статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации), а именно – пункты 2, 3 и 4.

Так в статье 25, п. 3 Закона о регистрации говорится о том, что если объект незавершенного строительства располагается на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, то его права на незавершенное строительство могут быть зарегистрированы в Государственном Реестре на основании правоустанавливающих документов на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Если же объект незавершенного строительства находится на участке, принадлежащем его владельцу на иных правах, то, согласно пункту 4, статьи 25 Закона о регистрации, вместо свидетельства о собственности для регистрации представляется иной документ, подтверждающий права заявителя на пользование данным участком, например, зарегистрированный договор аренды.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой, в случае:

Созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

Созданное без получения на это необходимых разрешений;

Созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Зарегистрировать право собственности на самовольную постройку обычным путем не получится. В соответствии с 3 пунктом все той же статьи 222 ГК РФ, это можно сделать только через суд, для чего требуется специальное судебное постановление. Кроме того, существует еще одно обязательное условие, нарушение которого препятствует регистрации права собственности на незавершенное строительство, а именно – объект незавершенного строительства не должен являться предметом подрядного договора. Если же таковой договор существовал, то подрядные работы на объекте должны быть приостановлены или же полностью прекращены, что должно быть подтверждено соответствующими документами.

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство, необходимо обратиться в региональное отделение Росреестра, написать заявление и приложить к нему следующие документы;

правоустанавливающие документы на на земельный участок, отведенный для целей под строительство данного объекта;
разрешение на строительство выданное уполномоченными органами;
проектную документацию;
сведения о степени готовности объекта в процентах - технический паспорт БТИ;
документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление;
иные документы, необходимые для государственной регистрации;
квитанцию об оплате государственной пошлины.

Как продать незавершенное строительство после его регистрации

После того, как продавец зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, он становится его полноправным владельцем. А незавершенное строительство может быть предметом любых сделок с недвижимостью на общих основаниях. Таким образом, для того чтобы продать, например, недостроенный дом, необходимо только найти покупателя, заключить с ним договор купли-продажи на незавершенное строительство и земельный участок на котором оно находится, а затем зарегистрировать переход права собственности на эти объекты к покупателю. Договор купли-продажи незавершенного строительства может быть оформлен, как у нотариуса, так и в простом письменном виде, важно только помнить, что продать недвижимое имущество можно только одновременно с земельным участком, поскольку, в соответствии с законодательством, они являются единым целым и не могут быть проданы один без другого.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски."

Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.

В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.

По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.

Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.

Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.

Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.

Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.

При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.

Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.

Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться. Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.

Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.

Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.

Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:

документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
разрешение на строительство;
технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!

Основные проблемы при покупке незавершенного строительства

Приобретение объектов незавершенного строительства в настоящее время является весьма распространенной практикой. Такая форма приобретения прав на будущий объект имеет свои преимущества и, соответственно недостатки. Преимущества состоят в том, на объект уже получены все необходимые разрешения, проект разработан, часть работ проведена и т.д. Все это уменьшает неопределенность как по срокам завершения работ, так и по конечной стоимости. Основным недостатком является то, что новому владельцу придется находится в рамках уже принятых объемно-планировочных, конструктивных и иных технических решений. Правда встречаются случаи, когда объект покупается исключительно ради земельного участка к нему относящемуся, но такие случаи мы рассматривать не будем.

Естественно перед покупкой такой объект незавершенного строительства необходимо оценить. В это понятие каждый покупатель вкладывает свой смысл, однако все обычно сводится к необходимости дать ответы на следующий банальный вопрос – сколько этот объект стоит.

При ответе на этот вопрос необходимо решить следующие 3 основные задачи:

1. Провести анализ правового статуса данного объекта

2. Провести анализ технического состояния объекта, определить объем, стоимость и качество выполненных работ.

3. Определить стоимость завершения строительства.

Правовой статус объекта незавершенного строительства.

Законодательство РФ в настоящее время признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. Соответственно такое имущество можно продавать (покупать) по договорам купли-продажи. Статус недвижимого имущества объект незавершенного строительства приобретает с момента его государственной регистрации. Данные нормы нашли свое отражение:

в статье 130 ГК РФ. "Недвижимые и движимые вещи", которая гласит, что "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ)".

в статье 25 "Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества" Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой

"1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

4. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства."

Данные редакции статей вступили в действие с 1 января 2005 года фактически законодательно закрепив судебную практику. Следует отдельно подчеркнуть, что если раньше объект незавершенного строительства регистрировался только в случае необходимости совершения сделки с ним, то в настоящее время такой объект можно зарегистрировать в любое время.

Более того следует особо подчеркнуть, что без государственной регистрации с объектом незавершенного строительства невозможно совершить сделку купли-продажи. Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 11.08.2003 г. установлено, что " Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства является ничтожной сделкой, если право на указанный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке."

Это особенно важно так как зачастую такие объекты предлагают купить по схеме не купли-продажи самого объекта, а путем покупки фирмы, которая осуществляет его строительство. Делается это из-за того, чтобы не возникали якобы различные сложности по переоформлению разрешительных и иных документов на нового владельца и т.д. Однако именно покупка объекта позволяет выявить все юридические проблемы (если таковые имеются) т.к. предстоит пройти 2 стадии – государственная регистрация права на объект незавершенного строительства продавцом и совершение сделки купли продажи с государственной регистрацией права покупателя на данный объект. Ведь в процессе регистрации права продавца может выясниться, что как раз прав то на данный объект он и не имеет, потому что наличие права будет определять целый комплект документов – права на землю, исходно-разрешительная и проектная документация, наличие различного рода обременений и претензий третьих лиц и т.д. При этом следует иметь в иду, что согласно п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ "Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется." Так что новому владельцу не потребуется разрабатывать и согласовывать все документы заново. Правда не очень понятно как практически это будет работать т.к. во всех разрешительных документах фигурирует наименование прежнего владельца и эти документы надо бы как то переоформить. Старый Градостроительный кодекс на это указывал прямо.

Законодательство в настоящий момент устанавливает всего один случай обязательной государственной регистрации объекта незавершенного строительства - в случае привлечения застройщиком денежных средств на строительство (создание) объекта, финансирование которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Следует обязательно иметь в виду, что под участниками долевого строительства подразумеваются не только физические, но и юридические лица.

Основная проблема на сегодняшний день представляется следующей. Вступивший в силу закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" разделил рынок на две части. К первой части относятся объекты, разрешение на строительство по которым получено до вступления в силу этого закона. Ко второй части относятся объекты, разрешение на строительство по которым на момент вступления в силу закона не было оформлено. Естественно, что первая группа объектов по большей своей части в качестве объекта недвижимости не зарегистрирована. Соответственно не зарегистрированы и долевые вклады сторонних инвесторов (если таковые были). Следовательно в дальнейшем новый владелец может столкнуться с исками третьих лиц (инвесторов, подрядчиков). Причем вероятность такого развития событий весьма высока т.к. в условиях строительного "бума" всегда необходимо найти ответ на вопрос "Почему данный объект продается в на стадии строительства?" А ответов в основном 3:

1. Проект не рентабелен.

2. У владельца возникли проблемы с другими участниками проекта.

3. Цена продажи многократно завышена.

Можно посоветовать будущим владельцам обратить внимание на нормы, содержащиеся в части 3 статьи 9 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых сказано, что "к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подавшего документ лица или органа власти." Статьей 13 компетенция учреждения юстиции дополнена такой функцией как "правовая экспертиза документов и проверка законности сделок". Согласно судебной практике под правовой экспертизой следует понимать изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным обоснованием, в частности, для возникновения права на недвижимое имущество. Следовательно в дальнейшем в случае, если органы юстиции по регистрации прав не выполнят свою работу в соответствии с законом, что приведет к судебной отмене прав нового владельца на недвижимость, то у будущего владельца появляется возможность предъявить государству к возмещению понесенные убытки. Но на сегодняшний день прецедентов нет.

Оценка технического состояния

Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства производится с целью определения качества выполненных работ и стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков, что прямо отражается на стоимости завершения строительства (или определении технической возможности и экономической целесообразности такого завершения).

Контролируемыми параметрами здания (приводится по ТСН по обследованию зданий и сооружений Самарской области) являются: габаритные размеры, этажность, высота этажа; конструктивная схема; тип и глубина заложения фундаментов; нагрузки и воздействия; общий крен, деформации (осадки), размеры между осями основных конструктивных элементов (пролет, шаг колонн, балок, ферм), отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т. д.; геометрические размеры конструктивных элементов; конструкции узлов и стыков, типы и материал несущих и ограждающих конструкций.

Контролируемыми параметрами для бетонных конструкций являются: геометрические размеры; прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; щелочность бетона; морозостойкость бетона.

Контролируемыми параметрами для железобетонных конструкций являются:

геометрические размеры; ширина раскрытия трещин; вид арматуры; прогибы;

толщина защитного слоя бетона; прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; щелочность бетона; морозостойкость бетона; диаметры, количество и расположение арматуры; прочность арматуры; состояние стыков или узлов сборных конструкций.

Контролируемыми параметрами для каменных конструкций являются: тип и качество выполнения кладки; вид и марки камней и раствора; геометрические размеры (толщина и высота стен, размеры простенков); прочность камней и раствора; морозостойкость камней; толщина швов кладки; величина пустошовки; вид, диаметры, количество и расположение арматуры; прочность арматуры; влажность кладки.

В число контролируемых параметров, при обследовании бетонных, железобетонных и каменных конструкций, следует включать:

1 Прочностные характеристики бетона, камней и раствора в случаях, если:

имеющаяся документация не содержит проектных данных о прочности материала, а эти сведения необходимы при оценке состояния конструкций;

есть основания предполагать, что при приготовлении и укладке материалов были нарушены требования, действующие на момент строительства;

есть основания предполагать, что материал в раннем возрасте подвергся воздействию отрицательных температур;

материал имеет существенные коррозионные повреждения, повреждения в результате пожара или в результате переменного замораживания и оттаивания;

конструкция подвергалась значительному динамическому или вибрационному воздействию;

в результате поверочных расчетов с использованием проектных значений прочности материалов установлено, что несущая способность конструкции недостаточна, а есть основания полагать, что фактическая прочность бетона выше проектной;

при изменении нагрузок или условий эксплуатации.

2 Количество, диаметр и прочность арматуры в случаях, если:

отсутствуют проектные данные об армировании, а эти сведения необходимы при оценке состояния конструкций;

есть основания предполагать, что при изготовлении были допущены отступления от проекта в армировании;

прогибы и ширина раскрытия трещин превышают нормируемые;

характер трещин и повреждений свидетельствует о возможном отступлении от требований проекта по армированию;

имеются признаки, свидетельствующие о коррозии арматуры;

конструкция подвергалась воздействию пожара;

целью обследования является изыскание резервов несущей способности конструкций.

В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектным данным.

Контролируемыми параметрами для металлических конструкций являются: геометрические размеры, прогибы, предел текучести и временное сопротивление металла; относительное удлинение; ударная вязкость при различных температурах и после механического старения; химический состав стали; предел текучести, временное сопротивление, относительное удлинение, ударная вязкость и химический состав сварных швов, болтов, заклепок; размеры (длина, катет) сварных швов; количество и диаметр заклепок и болтов в узлах; класс точности и класс прочности болтов.

При обследовании металлических конструкций в число контролируемых параметров (с проведением лабораторных испытаний) следует включать прочностные характеристики стали, сварных швов, болтов и заклепок, их пластичность, химический состав и склонность к хрупкому разрушению в случаях, если:

отсутствуют исполнительная документация и сертификаты или недостаточны имеющиеся в них сведения;

обнаружены в конструкциях повреждения, связанные с низким качеством стали (расслой, хрупкие трещины и др.);

металл претерпел пластические деформации или воздействие высоких температур;

возможно развитие межкристаллитной коррозии или коррозионного растрескивания металла.

Контролируемыми параметрами для деревянных конструкций являются: геометрические размеры; прогибы; порода древесины и ее сорт; прочностные характеристики древесины; влажность древесины; ширина годичных слоев и содержание в них поздней древесины; вид фанеры и ее прочностные характеристики; прочностные характеристики стальных или алюминиевых элементов: предел текучести, временное сопротивление, относительное удлинение; материал, количество, размещение и размеры соединительных элементов; степень пропитки древесины антипиренами; длина и глубина лобовых врубок; длина опорной площадки и глубина подрезки растянутой зоны изгибаемых элементов; вид и размеры ослабления сечений врубками, вырезами.

При обследовании деревянных конструкций в число контролируемых параметров следует включать прочностные характеристики древесины, фанеры, стальных или алюминиевых элементов в случаях, если:

отсутствуют рабочие чертежи, паспорта и сертификаты на конструкции;

обнаружены в конструкциях гниль, грибковые, энтомологические и другие повреждения древесины;

изыскиваются резервы несущей способности конструкций;

конструкции подверглись воздействию высоких температур или сильно увлажнены.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений железобетонных конструкций являются: ширина раскрытия и глубина трещин, их расположение и характер; размеры и расположение сколов с оголением и без оголения арматуры; степень повреждения арматуры и состояние ее сцепления с бетоном; степень повреждения закладных деталей и состояние стыков и узлов сопряжений сборных конструкций; размеры и глубина пропитки нефтепродуктами; глубина преобразованного слоя бетона; температура нагрева бетона при пожаре.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений каменных конструкций являются: ширина раскрытия трещин, их характер и расположение; глубина и размеры местных повреждений кладки.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений металлических конструкций являются: размеры ослабления поперечного сечения элементов не предусмотренные проектом; размеры трещин в основном металле, сварных швах и околошовной зоне сварных швов; непровары, неполномерность, наличие кратеров, чешуйчатость и др. в сварных швах; подрезы основного металла; общее искривление элемента или конструкции по всей длине между точками закрепления; местные искривления на части длины элемента или вмятины; взаимное смещение конструкций; зазоры в местах сопряжения конструкций; смещение болтов и заклепок с разбивочных осей и рисок; глубина коррозии элементов; степень разрушения защитных покрытий и др.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений деревянных конструкций являются: степень поражения древесины грибками, энтомологическими вредителями, гнилью; ослабления поперечного сечения элементов не предусмотренные проектом; размеры и расположение усушечных трещин; общее искривление элемента или конструкции по всей длине между точками закрепления; местное выпучивание элементов; зазоры между элементами; непроклеи в клееных конструкциях; деформации площадок смятия; глубина коррозии металлических элементов и деталей и др.

Перечень контролируемых параметров может быть расширен или сокращен в программе обследования в зависимости от вида конструкций, их состояния, полноты технической документации и т.д.

Стоимость завершения строительства

Это самый главный вопрос. Стоимость реализации проекта складывается из двух составляющих – цена покупки объекта плюс стоимость завершения строительства. Сегодня на рынке распространена ошибка, которую допускают покупатели незавершенного строительства. Дело в том, что к оценке стоимости незавершенного объекта привлекаются чисто оценочные фирмы, которые рассчитывают стоимость завершения создания объекта 2-мя способами. Как разницу между общей сметной стоимостью объекта, отраженной в проектно-сметной документации, и стоимостью выполненных строительно-монтажных работ, отраженных в актах формы 2 и 3. Или как разницу между теми же показателями, но определенных по укрупненным нормативам. Эти расчеты проводятся по так называемым "данным заказчика" (общая сметная стоимость работ, стоимость фактически выполненных работ и т.д.).

Но достоверность этих данных никем не проверяется. Опыт экспертной работы показывает, что в минимально в 50% случаев полный расчет сметной стоимости строительства конкретного (подчеркиваю – конкретного) объекта, а не аналога, отсутствует, а в 40% он существенно недостоверен. Фактически понесенные затраты всегда! завышены, причем минимально на 15%, а встречается и на 100%.

Именно поэтому необходимо провести экспертизу и фактической стоимости выполненных работ и сметной документации на предмет их достоверности и обоснованности, а зачастую подробную смету проекта необходимо просто составить. И это всегда большая и не дешевая работа.

При проведении оценки стоимости строительства необходимо минимально выполнить следующие работы:

провести оценку достоверности составов и объемов работ по разделам сметной документации на строительство Объекта;

определить правильности расчета и применения единичных стоимостей работ, накладных расходов, лимитированных затрат, плановых накоплений и т.п., их соответствия проектной и договорной документации, фактическим условиям строительства;

3. определить достоверность стоимости, предусмотренных для применения при строительстве материалов и оборудования, ее соответствие среднерыночным показателям на период строительства;

определить достоверность фактической стоимости выполненных строительно-монтажных работ с учетом их фактического состава и объема, правильности примененных расценок, индексов пересчета и расчетов фактической стоимости, а также достаточности отчетной документации для их принятия и списания затрат на их производство;

сопоставить фактическую стоимость выполненных работ по Объекту со сметной, установить причины возникновения отклонений (в случае их наличия), дать прогноз величин возможных отклонений сметной стоимости от фактической при будущем выполнении строительно-монтажных работ по Объекту;

установить и проанализировать факторы, оказывающие влияние на формирование фактической стоимости строительства.

Неотъемлемой частью объекта незавершенного строительством является разрешительная, проектно-сметная, договорная и исполнительная документация. Наличие или отсутствие этой документации также влияет на стоимость завершения работ.

Важнейшим фактором является анализ правоотношений продавца объекта с другими участниками строительства в особенности проектировщиками, подрядчиками и поставщиками. Может выясниться, что многие выполненные работы не оплачены или наоборот – оплаченные работы не выполнены. Полный анализ взаимных обязательств также должен быть проведен на стадии оценки стоимости объекта т.к. зачастую не выгодно (а бывает и невозможно) произвести замену как проектной организации так и подрядчиков и поставщиков.

И наконец, только после выполнения всех вышеперечисленных мероприятий, можно дать конечную интегральную оценку стоимости объекта незавершенного строительства. Она сложится из стоимостных и временных показателей. Техническое состояние объекта, наличие документации, правовые проблемы окажут влияние не только на стоимость завершения строительства, но и соответственно на срок. Соответственно с учетом этого дополнительного срока и фактического объема выполненных и не выполненных работ сложится конечная стоимость строительства. И вот уже ее необходимо соотносить с предлагаемой продавцом ценой с учетом предполагаемого эффекта от вложения средств.

Слово "недострой" в объявлении скорее отпугнет покупателя, поэтому лучше написать, что продается дом или земельный участок. Хотя, конечно, при звонке покупателя ему нужно обязательно честно рассказать, на какой стадии строительства находится дом, рекомендует директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.

Среди "выгодных" моментов в объявлении начальник отдела офиса "Беляево" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Игорь Клейменов предлагает также сделать упор на такие факторы, как наличие вблизи участка леса, водоема, развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. Эти факторы часто имеют первоочередное значение для покупателей.

Дача по закону: как правильно строить индивидуальный дом Строительство любого жилья всегда осуществляется по определенным правилам, и даже на собственном земельном участке возводить дом нужно с учетом тех или иных норм. Сайт "РИА Недвижимость" решил выяснить, о каких предписаниях и запретах нужно помнить собственнику при строительстве дома, чтобы потом у него не возникло проблем с его продажей или налогообложением.

Определить же стоимость недостроенного дома крайне сложно, все зависит от стадии готовности дома. Конечно, основная привязка идет к стоимости участка, подчеркивает Клейменов. Наличие подведенных коммуникаций приветствуется, однако, обращаясь к статистике сделок с недостроенными объектами, можно констатировать, что коммуникации, введенные в дом, предлагались скорее бонусом, то есть не добавляли ничего к стоимости объекта, делится опытом Яхонтов.

Для того чтобы самостоятельно определить возможную стоимость, необходимо найти похожие объявления, узнать стоимость одной сотки земли в этом районе и умножить на площадь участка, советует Менжунов.

Если объект "заморожен" на уровне фундамента или цокольного этажа, то, как правило, к его стоимости нельзя прибавить стоимость недостроя. Если уже возведены первый или второй этажи дома, и строительство близится к завершению, то в этой ситуации тоже нужно постараться выставлять минимальную цену за недвижимость, говорит эксперт "Инком-Недвижимости". Иногда в этом случае прибавляется, причем по минимуму, стоимость затраченных стройматериалов и проделанных работ, обращает внимание Клейменов.

Кстати, нередко недострой реализуется по стоимости земельного участка за вычетом стоимости работ по сносу построек, предупреждает Менжунов. "Дело в том, что, приобретая фундамент, клиент должен строить дом по уже существующему проекту или вносить в него минимальные изменения. Далеко не факт, что вариант понравится новому собственнику", — поясняет он.

Здесь на помощь может прийти качественный проект дома. "Если у вас проект имеется не в самом презентабельном виде, то лучше заказать его повторную отрисовку профессионалам", — инструктирует частный риелтор Евгения Галинская. Возможно, увидев красивый проект, покупатель согласится достроить его в соответствии с замыслом.

Презентация "недостроя"

Как ни странно, но недостроенный дом при показе тоже можно подать в выгодном свете. "Фактически, перед покупателем предстает картина "замороженной" стройки, поэтому нужно сделать все, чтобы ее вид не отпугнул его", — объясняет Галинская. Ни одному покупателю не понравится вид разбросанных стройматериалов, инструментов, а также грязь, стихийные кучи досок или металла, добавляет она.

Судьба землемера: как правильно провести межевание приусадебного участка Если дачник собирается продать или, к примеру, подарить земельный участок, а также зарегистрировать право собственности на построенный на нем дом, он должен для начала иметь представление, где начинаются границы его территории, не стоит ли на ней соседский забор, или не ущемляет ли он кого-нибудь в площади. Юристы и эксперты рынка недвижимости рассказали сайту "РИА Недвижимость", как правильно провести непростую процедуру межевания участка.

Поэтому территорию стройки перед показом нужно привести в порядок, аккуратно сложить инструменты или материалы, которые можно перетащить без помощи техники. Если на участке лежат кучи гравия или песка, то их необходимо накрыть. Это, кстати, спасет их от размывания и замусоривания при ветре и дожде. Разумеется, весь мусор, от крупного до мелкого, должен быть вывезен с участка.

"Поскольку при продаже "недостроя" основной упор делается на земельный участок, то его нужно выставить в максимально выгодном свете. Так, если вокруг него еще нет капитального забора, то нужно соорудить хотя бы временный, пусть даже их проволоки. Покупателю будет проще оценить его размер. Если на участке колосится бурьян, то его однозначно надо скосить. Если же участок совсем голый, а земля была повреждена техникой, то ее нужно выровнять", — говорит риелтор. Поверьте, аккуратность всегда производит сильное впечатление, добавляет она.

Собираем документы

На руках у продавца, конечно, должно быть разрешение на строительство, сейчас это обязательное требование, говорит Клейменов. Требуется также наличие основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю и на дом, добавляет Яхонтов.

Покупаем чистое поле: плюсы, минусы и подводные камни участков без подряда Земельные участки без подряда, пережившие пик спроса в кризис 2008 года, постепенно утрачивают интерес со стороны покупателей, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость": перспектива стать лендлордом в Московском регионе без твердых гарантий по подведению необходимых коммуникаций привлекает все меньше и меньше людей.

В качестве правоподтверждающих документов выступает свидетельство о государственной регистрации права установленного образца или иное свидетельство, выданное до 1998 года. Свидетельство о праве собственности на земельный участок в любом случае должно быть, подчеркивает собеседник агентства. Для государственной регистрации сделки, по словам эксперта "Миэль-Загородная недвижимость", необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка (выписку из него). При этом если в делах регистрирующего органа уже есть документы кадастрового учета, и с земельным участком не происходило никаких изменений, повторно его можно не предоставлять, уточняет он.

Что касается дома, то необходима справка БТИ или выписка из кадастрового паспорта на строение. Впрочем, без этого в случае недостроенного дома можно и обойтись.

Дело в том, что недостроенное здание крайне редко официально регистрируется . Как правило, специалисты БТИ не готовы рассматривать недострой, возведенный менее чем на 50-70%. "Поэтому нет ничего страшного, если вы покупаете по документам просто земельный участок, а на нем расположено то или иное недостроенное здание. Это обычная практика", — объясняет Менжунов.