Анализ рынка коммерческой недвижимости. Эффективность использования коммерческой недвижимости

Офисные помещения.

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.

К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась потребность примерно в 650.000 кв. м. общей офисной площади, что соответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника. Произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России.

В 1999г. цены на «российские» офисы в центре и прилегающих престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м - за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.

К концу 1999 года качественные офисные площади, с хорошим местоположением уже были «выбраны» и найти хороший недорогой офис в центре города было проблемой.

Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта. После кризиса события на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В - иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.

Если раньше компании арендовали помещения без внутренней отделки и тратили дополнительно 600-800 долларов на кв. м на отделку, дизайн, электропроводку, подключение коммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество площадей, освобожденных другими арендаторами. Зачастую они полностью отделаны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все затраты на отделку ложатся на застройщиков.

После кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта снизились на 25-30%, в 1999 году они в среднем составили 500 долларов за кв. м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за кв. м, сегодня платят за офисы, расположенные в современных бизнес-центрах, внутри Бульварного кольца. В прилегающих к центру районах стоимость аренды - 350-400 долларов за кв. м. При этом ставки на площади класса А стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленно продолжает снижаться.

В 2000 г. рынок уже заметно оправился от кризиса. Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года, только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объёмы свободных площадей дорогих офисов и стабилизировались цены. После зимы средняя арендная ставка на офисы класса А пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Постепенно уменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление возникла в конце 1998 года, поскольку многие банки и крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договоры аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешёвые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих договоров истёк, а новые договоры стали более гибкими.

В субаренду предлагаются элитные офисы площадью от 300 до 1400 кв. м. при средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.

Средние значения базовых арендных ставок за офисные помещения на середину июня 2001 года составляли:

- $560 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "А" (при этом, для класса А1 это значение составляло $635, А2 - $540, А3 - $475);

- $430 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "В" (В1 - $455, В2 - $370).

По состоянию на начало июня 2001 года на рынке имелось около 1,3 млн. кв. метров офисной площади класса А и В. Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

- $110-290 - класс "С";

- $70-150 - класс "D".

На рынке офисных помещений класса А и В сохраняется благоприятная ситуация для таких профессиональных участников рынка, как риэлтеры, девелоперы, управляющие недвижимостью, несмотря на некоторую стабилизацию цен на объекты рынка различных классов.

Торговые помещения

Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.

Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных площадей и жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".

Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание.

Арендная плата за торговые площади в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы рентабельности.

С середины 1998 и в 1999 году стало заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.

За весь 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала цен или очередной кризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в «спальные» районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов - «Рамстор», «Седьмой континент» и «Перекрёсток». Аналогичные планы у торговых компаний «Партия-Домино» и «Спорт-Мастер».

В 2000 г. заполнение явных пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых центрах, как ГУМ, «Петровский Пассаж» или «Рамстор», где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в 1999 году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов. И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса «Гранд Стор» на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели «ИКЕА» в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.

Настоящий же бум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, примерно 75% спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.

На середину июня 2001 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассных торговых помещений составила $945 за 1 кв. метр в год.

Складские и производственные помещения.

Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Рынок производственных помещений в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.

В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

В 1999 г. рынок производственных и складских помещений также занимал выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса на недорогие площади на рынке производственных и складских помещений. Особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.

Что касается цехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га).

Традиционно, ведя речь о недвижимости, принято делить ее на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая. К жилой недвижимости относятся квартиры (первичное и вторичное жилье), частные дома и коттеджи (таунхаусы). К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения. Зачастую поведения цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.
Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

Общее положение на рынке коммерческой недвижимости

Чтобы лучше разобраться в рынке коммерческой недвижимости нужно провести анализ экономической ситуации. За первые 8 месяцев 2008 года по всей территории России наблюдается стабильный рост основных показателей, влияющих на покупательскую способность населения.
Необходимо отметить, что увеличение зависит от региона: в крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше, чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Кроме того, существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Инфляция к первому сентября 2008 года была на 2% выше, чем за аналогичный временной отрезок в 2007. Нельзя не отметить и увеличение ВВП, которое составило в 2008 году 5,53%, что в годовом пересчете составляет более 8,3%. Благодаря увеличению основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость .
В первом полугодии инвестиции составили примерно 3,5 миллиарда долларов, что почти на четверть превышает показатели прошлого года за тот же период. Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются иностранные компании, которые находят российский рынок крайне привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.

Офисные помещения

По уже сложившейся тенденции, офисные помещения составляют большую часть рынка коммерческой недвижимости, и с каждым годом прослеживается увеличение спроса. Кроме того, по заявлению участников рынка, постоянно растет требованию к качеству офисов. Все большим спросом пользуются офисы в крупных бизнес центрах. Но в отличие от западных бизнес центров, цена аренды офисов в России не рассчитывается по специальным методикам, а ставится владельцами бизнес центров, которые руководствуются в основном средними ценами на схожие площади. По оценкам экспертов, за первые 8 месяцев объем свободных офисных составил 7,2%, что в пересчете на квадратные метры составляет порядка 0,6 миллиона. При рассмотрении истории офисных площадей хорошо видно, что всего два года назад на 1 трудоустроенного жителя Москвы приходилось не более 1 квадратного метра офисных помещений, а на сегодняшний день этот показатель достиг почти 2 квадратных метров. Кроме того, к концу этого года планируется ввести еще один миллион квадратных метров офисных помещений, а в 2009 – еще два. Казалось бы, при таком количестве площадей цены на аренду офисов должны уменьшаться, однако, в среднем цена аренды офиса за первые 8 месяцев 2008 года повысилась в среднем на 15%(аренда офисов класса «А» подорожала на 19%, «B» – на 10%). Основной причиной такого подорожания офисов класса «А» послужило заявление властей Москвы о запрете на строительство офисов в центре.
Повышение цен аренды офисов класса «В» все-таки не такое большое, но, тем не менее, неприятное, ведь на долю этих офисов приходится почти 80% офисных площадей бизнес центров столицы. Очевидно, что большая часть не арендованных офисов приходится именно на класс «В», а повышение цен на аренду офисов этого класса, несомненно, свидетельствует о скорой стабилизации рынка. Основной причиной для строительства офисных помещений стали высокие производства. Но в недавнем прошлом эти показатели стали уменьшаться. Так, например, прирост производства в 2008 году составил 5,4% за 7 месяцев против 7,6% за такое же время в прошлом году.
По заявлениям экспертов, в ближайшее время изменения ситуации не предвидится. Так же эксперты склонны считать, что в случае освобождения 10% офисных помещений рынок Москвы ждет стабилизация. Ожидаемое время, за которое это может произойти – два года. Однако, если прослеживаемая тенденция установки цен не будет изменена, то этот срок может сократиться и до одного года. Как показывает международный опыт, после превышения 10% ставки начинают постепенно снижаться, а доходность от них становится примерно 8-9%, что вполне сопоставимо с . Подводя итог сказанному, выделим основные тенденции 2008 года и сделаем прогноз. Основными тенденциями за первые 8 месяцев 2008 стали:

• Рост цен на аренду офисов
• Превышение спроса над предложением
• Создание новых районов для бизнес центров
• Перестройка промзон для постройки офисных зданий на их территории (к примеру, Московский завод по обработке цветных металлов)

Прогнозы:

• Развитие зон под застройку за пределами МКАД для Москвы
• Ввод в эксплуатацию новых площадей
• Продолжение роста арендных ставок
• Большие инвестиции, как со стороны российских фондов, так и со стороны иностранных фондов.

Общее предложение офисных площадей (квадратных метров) и арендные ставки ($/кв. метр*год)

Торговые помещения

Торговые помещения с каждым годом представляют собой все более и более привлекательную область для инвестиций, ввиду повышения покупательской способности, о которой говорилось выше. Кроме того, все большая часть населения предпочитает крупные торговые центры мелким магазинчикам. Основной причиной этого является возможность купить сразу большое количество различных товаров в одном месте, высокое качество обслуживания и более низкие цены. Кроме того, сейчас все чаще крупные торговые центры предоставляют и развлекательные услуги. Первые центры такого типа стали появляться в Москве в 1998 году на МКАДе. Однако, на сегодняшний день ситуация несколько отличается. Строительство таких центров ограничено высокими ценами на землю в Москве, что не могло не вызвать желание в ближнее Подмосковье, благодаря низким ценам на землю можно получать доход, примерно равный московскому, а порой и превышающий его. На данный момент выделяется три основных вида застроек: пересечение МКАДа с транзитными трассами, проходящими через столицу; дороги, проходящие через крупные города Подмосковья; удаленные от МКАДа. Если анализировать каждый вид в отдельности, то можно сказать, что первый вид направлен, в основном, на покупателей из Москвы, второй вид ориентирован на покупателей из крупных Подмосковных городов, а его выгода заключается в низкой стоимости земли, низкой конкуренции, простотой наладкой логистики в области для компаний из Москвы. Касательно третьего вида, по мнению экспертов, наибольшей популярностью (а соответственно и приносить прибыль) будут пользоваться региональные торговые центры, площадь которых колеблется от 50 до 70 тысяч квадратных метров. Современный рынок коммерческой недвижимости диктует свои нормы торговых центов. Торговые центры должны быть достаточно просторными, располагаться в удобном районе, иметь парковку и просторную стоянку. Кроме того, каждый центр должен быть основан на нескольких элементах из ряда основных типов магазинов: мебельные, продуктовые, магазины электроники, товары для детей или для дома. Кроме того, в торговом центре должны быть площади под аренду офисов, развлекательная зона, зона питания.
Если рассматривать статистику рынка торговых помещений, то можно заметить рост оборота. Так, в первом полугодии 2008 года в Москве в использование было введено 230 тысяч квадратных метров, что на 20% превышает за аналогичный период 2007. Кроме того, спрос по-прежнему превышает предложение, что является важным фактором в формировании цен на торговые площади. Уровень свободных площадей составляет менее 1%, в основном из-за большого числа компаний, занимающихся розничной торговлей, как российских, так и зарубежных. По мнению экспертов, это и становится основной причиной взятия в аренду торговых площадей в качественных торговых центрах еще за полгода до их сдачи. На основе проведенного анализа, можно сказать, что до конца 2008 года арендные ставки будут продолжать расти, будет продолжаться ввод новых площадей, сохранится превышение спроса над предложением. Следующим анализируемым объектом на рынке коммерческой недвижимости являются складские помещения.

Рынок коммерческой недвижимости имеет общие тенденции для всех своих сегментов. Таким образом, рынок складских помещений во многом повторяет особенности рынка офисов. Основными центрами формирования этого рынка являются Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. В отличие от большинства европейских стран, где развитие такого рынка проходит по всей стране, в России регионы осваиваются неохотно. Очень важное события, повлиявшее на арендную ставку складских помещений, произошло в прошлом году, когда было заявлено о строительстве большого количестве складских помещений. Обманув ожидания многих, была сдана лишь половина из заявленных объектов.
Это и послужило причиной для повышения арендных ставок вместо ожидаемого понижения. Кроме того, стоимость строительства качественных складских площадей так же растет, что является причиной повышения арендных ставок. В целом, тенденции, наметившиеся еще в 2007 году, сохраняют свою актуальность и по сей день. Так же необходимо отметить, что с каждым днем растет привлекательность региональных рынков, но самым быстрорастущим и динамически развивающимся остается московский рынок, за которым следует рынок Санкт-Петербурга. Анализируя текущее положение на рынке, можно заявить, что спрос по-прежнему превышает предложение, а основными объектами спроса являются складские блоки площадями от 5 до 10 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день вакантная площадь составляет не более 2% от общей площади складов. Подводя итоги, можно сказать, что в ближайшее время рынок ожидает поднятие арендных ставок, замедление темпов строительства в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, увеличение спроса, уменьшение предложения, развитие складских рынков в регионах.

Прогнозы

Безусловно, предсказать со 100% уверенностью, что произойдет на рынке коммерческой недвижимости нельзя. Однако, среди специалистов есть мнение, что рынок ждет скорая стагнация. Среди причин для таких мыслей стали заявления ряда крупных розничных торговцев (ретейлеров) о продаже принадлежащей им коммерческой недвижимости. Одной из причин, называемой ретейлерами, стало сокращение потребления продукции населением из-за высокого уровня инфляции. Кроме того следует отметить, что ретейлерские компании России сильно переоценены по сравнению с западными. В целом же будет наблюдаться рост цен и арендных ставок в каждом сегменте рынка коммерческой недвижимости, приток западных капиталов так же поддержит восходящие ценовые тенденции. Многие компании предпримут попытку перейти на региональные рынки с целью занять высокие позиции на нем. Проведенный показывает, что ожидать резких изменений на рынке пока не стоит.

Исследование предоставлено
Порталом ДОМЕТРА

Такой анализ – это исследование масштабного рынка, включающего в себя торговые площади, склады, гостиницы, коммерчески используемый жилой фонд.

Он бывает общим, охватывающим весь рынок, и частным, специализированным на конкретной сфере недвижимости .

Он необходим всем, кто активно совершает сделки на рынке.

Отличие анализа от оценки состоит в том, что анализ дает более полную картину рынка, позволяет на основе статистики и опыта прошлого определить тенденции цен на несколько месяцев и лет.

Начинающий инвестор обязан интересоваться теорией и практикой анализа рынка , чтобы с хорошей отдачей вкладывать свои деньги, не теряя их во время очередного циклического спада. Тем, кто хочет избавиться от недвижимости в своей собственности, анализ подскажет лучшее время для продажи имущества.

Рынок коммерческой недвижимости: анализ

Чтобы оценить положение и возможные тенденции на рынке коммерческой недвижимости, нужно обратиться к общим макроэкономическим показателям.

Сам анализ делится на несколько важных секторов :

• анализ сектора купли-продажи;
• анализ рынка аренды;
• анализ инвестиций в недвижимость;
• исследование положения дел в разных классах коммерческой недвижимости.

Главный показатель при общем анализе – инвестиционная активность в вашем регионе . Даже во времена общей экономической нестабильности или стагнации существуют безопасные зоны для инвесторов, где они могут если не преумножить, то хотя бы сохранить свои деньги.

Например, московский рынок недвижимости страдает меньше остальных во время кризисов.

Второе – это общая активность бизнеса и покупательская способность населения.

Особенно сильно это проявляется при анализе торговых площадей.

Обычная картина во время кризиса – полупустые залы в торговых центрах со множеством объявлений об аренде .

Она свидетельствует об очень плохом положении дел в секторе конкретного этого города.

ВНИМАНИЕ. При этом объемы строительства тех же ТЦ нельзя трактовать как однозначный индикатор экономических циклов.

Бывает, что площади вводятся застройщиком в эксплуатацию несмотря на самый разгар кризиса, потому что в строительных сметах просто не учитывается экономическая конъюнктура.

О том, что рынок коммерческой недвижимости переживает упадок, свидетельствует и поведение хозяев площадей. В условиях кризиса они вынуждены бороться за арендатора, выдумывая для него разные послабления в виде скидок или ремонта за свой счет.

В такие моменты бизнес чувствует себя наиболее мобильно. Но собственники страдают и вынуждены избавляться от активов.

В такие времена лучше всего брать в собственность площадь на перспективу в 5-6 лет, либо для развития собственного бизнеса . Вопрос о том, выгоднее арендовать коммерческую недвижимость, или покупать, надо решать по ситуации.

Аренда всегда дает предприятию пространство для маневра, позволяя уйти на менее дорогостоящие площади.

Собственность привяжет фирму к одному месту, но в будущем может стать выгодным активом.

Не только крупные торговые центры являются собственниками коммерческих объектов .

Крупные фирмы и банки в годы экономического роста закупают их под свои нужды, а в кризис избавляются. Постарайтесь выискивать такие лоты на рынке, это отличный шанс получить помещение в лучшем месте за обычную цену.

Офисные помещения

При анализе офисных площадей важно обращать внимание на класс недвижимости . Когда на подъеме офисы «А» класса, это значит, что сейчас не время для частных инвесторов с малыми капиталами. Как показал анализ коммерческой недвижимости, рынок вырвался на подъем, и преобладают в нем крупные игроки, включая банки и инвестиционные фонды.

Для владельцев крупных помещений «B» и «C» классов это означает, что самое время заключать долгосрочные контракты на аренду или сбывать помещения большим корпорациям за хорошую цену. У этих классов офисов есть свои преимущества, несмотря на то, что они указывают на плохое качество отделки и недоступность для общественного транспорта.

Банки особенно заинтересованы при наличии у них лишних средств в помещениях такого класса . Но для банков офисная недвижимость такого класса это лишь актив, который будет продан на рынок в первую очередь в случае кризиса.

Объем помещений – это важный индикатор в любом секторе недвижимости. Объем помещений в конкретном классе и средневзвешенная цена на рынке этого класса должны стать главным инструментов инвестирующего в офисные помещения.

Торговые помещения

Средневзвешенная цена на рынке торговых помещений может проседать даже от постройки крупного торгового комплекса в этом или соседнем районе.

В отличие от офисных объектов, торговые связаны с большим количеством рисков .

Ритейл – это сфера бизнеса, в которой больше других распространены краткосрочные контракты. И во время кризиса малые и средние торговые площади зачастую пустуют.

Внимательно следите за тем, какие торговые комплексы и рыночные площади строятся в интересующем вас районе.

Такое строительство гарантированно пошатнет цены. Особенно тяжело это ощущается, когда во время обвала на рынке торговой недвижимости застройщиками сдаются новые площади .

Ситуацию сглаживает то, что такое падение средневзвешенных цен на торговые площади локализовано по районам. В новых спальных районах и деловых районах оно едва заметно, в то же время в районах, приближенных к центру, где находится недвижимость класса «B» и ниже, удешевление помещений и резкое увеличение сдаваемых площадей заметно сразу и всем.

Складские помещения

К складам применяются почти те же правила, что и для торговых помещений. Это тоже рисковая сфера. Но именно в этой сфере акцент при анализе часто делается на техническую составляющую складских построек. Пространство внутри складских помещений должно быть хорошо организовано .

Современный склад – это небольшое механизированное предприятие, поэтому размеры и организация пространства внутри здания не должны быть препятствием для складской техники.

В склады вкладываются гораздо реже, чем в офисную или торговую недвижимость .

Они актуальны в основном или в зонах крупных грузоперевозок, или в промышленно развитых зонах, где бизнес постоянно находится в поиске таких помещений.

Чего ожидать в ближайшем будущем?

Рынок коммерческой недвижимости в России только что пережил существенный спад. В крупных городах ставки на аренду упали в среднем на 10-20%. Фирмы начали массово избавляться от своих недвижимых активов, что привело к росту предложения. Бизнес пока еще слишком слаб, чтобы преодолеть негативный тренд.

Если коротко сказать о прогнозе по коммерческой недвижимости, то можно утверждать, что пока еще рано говорить о том, что кризис для рынка кончился . Недвижимость не начала массово дорожать, а в большинстве городов периодически до сих пор то падает, то растет в цене на несколько процентов.

ВНИМАНИЕ. Согласно данным аналитики коммерческой недвижимости, скорее всего, мы увидим позитивные изменения и возвращение цен к докризисному уровню через 1-1.5 года после начала экономического роста в России.

Инвестиции

Располагая средним капиталом, лучше всего вкладываться в небольшие офисы категории «С».

Сейчас они пользуются спросом среди арендаторов, даже если располагаются значительно далеко от центра.

Если говорить о торговых площадях, лучше всего по возможности покупать недвижимость в центре мегаполисов .

Анализ арендных ставок в дилерском секторе

Арендная ставка зависит от текущего объема предложения и общей макроэкономической обстановки . Как показал анализ аренды коммерческой недвижимости, в условиях стагнации и рецессии предложение на пике, арендодатели соревнуются за каждого арендатора и держат цены низкими.

Но, как показал анализ арендных ставок коммерческой недвижимости, как только капитал вернется в сектор и вырастет деловая активность, цены вернутся на докризисный уровень и превзойдут его на 20-30%.

Подведем итоги. Недвижимость остро реагирует на макроэкономические циклы. В кризис предложение аренды и купли-продажи повышается. Наиболее устойчивое вложение в период рецессии, — офисы средней категории и площадки для мелких продаж.

Общая ситуация на рынке

В 3 кв.2017 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки - до 8,5% годовых (сентябрь 2017 г).

Средний курс доллара за 3 кв.2017 г. составил 58,9 руб., увеличившись на 3,0% по сравнению со средним показателем за 2 кв. 2017 г.

За 1 полугодие 2017 г. общий объём рынка офисных помещений Москвы вырос на 0,3%, составив почти 16,0 млн. кв.м, из которых 14,8 млн.кв.м - сегменты А, В+ и В.

Предложения

Объем ввода в 3 кв. 2017 г. составил 48,2 тыс.кв.м (GLA), что на 23% ниже показателей предыдущего квартала и в 3 раза меньше результата аналогичного периода 2016 года. Суммарно за 3 квартала предложение увеличилось на 163,0 тыс.кв.м

В 3 кв. 2017 г. новые объекты появились в границах «старой» Москвы; весь введенный объем относится к классу А. Структура общего объёма предложения по классам не изменилась.

Спрос

На конец 3 кв. 2017 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В не изменился по сравнению с предыдущим периодом, составив 15,9%. Однако динамика показателя разнонаправлена в зависимости от класса:

Рост уровня вакансии в классе А на 0,5 п.п. - до 21,5%, в т.ч. за счёт ввода новых объектов. Отмечается рост количества вакантных площадей в объектах внутри ТТК, вакансия бизнес-центров вне ТТК незначительно сократилась (на 0,1 п.п.)

В классах В+ и В показатель уровня вакансии снизился на 0,4 п.п. (в среднем и в каждом классе) - до 13,4% и 8,8% соответственно. При этом заполняемость росла вне зависимости от локации. Средняя вакансия в классах В+/В достигла 12,2%.

Класс С продемонстрировал незначительное снижение вакансии (на 0,1 п.п.).

В целом за 9 месяцев 2017 г. вакансия во всех классах сократилась: в классе А - на 1,1 п.п., в классе В+ - на 2,9 п.п., в классе В - на 1,2 п.п, классе С - на 0,9 п.п.

3 кв. 2017 г. ознаменовался крупными сделками по аренде. Топ-3 сделок квартала принадлежит компаниям сектора телекоммуникаций и IT-технологий. Объём крупных сделок (от 1 тыс.кв.м) составил 53 тыс.кв.м, из которых 62% класс А.

С учётом роста сроков экспозиции офисных помещений , актуальными становятся новые форматы, ориентированные на потребности малого бизнеса: мини-офисы 15-80 кв.м (в т.ч. с готовыми рабочими местами) и активно развивающиеся коворкинги.

Коммерческое предложение

По итогам 3 квартала 2017 г., существенных изменений коммерческих условий не произошло, в целом можно говорить о стабилизации арендных ставок.

В отчётном периоде зафиксированы колебания ставок аренды в классах В+, В, С в пределах 0,9-2,2%; в классе А средняя арендная ставка не изменилась.

На конец 3 квартала 2017 г. средние арендные ставки составляют: в классе А - 1980 руб./кв.м./мес.ⁱ; в классе В+ - 1350 руб./кв.м/мес.; в классе В - 1110 руб./кв.м/мес.; в классе С - 930 руб./кв.м/мес.

Средневзвешенная арендная ставка в классе В+/В незначительно снизилась (на 0,8%) и составила 1 260 руб./кв.м./мес.

В результате ценовой динамики, дистанция между классами В+ и А увеличилась с 30% до 32%; между В и В+ - сократилась с 20% до 18%; между С и В - осталась на прежнем уровне.

Выводы и прогнозы развития

В 3 квартале рынок пополнился двумя объектами класса А совокупной площадью 48,2 тыс.кв.м GLA, что в 3 раза меньше объёмов аналогичного периода 2016 г.

Вывод новых площадей оказал влияние на уровень вакансии в классе А (рост на 0,5 п.п по итогам квартала), однако в целом с начала года вакансия снизилась на 1,1 п.п.

По итогам квартала, в классах В+, В и С отмечается рост заполняемости объектов, однако темпы снижения вакансии более низкие, чем в 1 квартале 2017 г.

Существенного изменения арендных ставок, по сравнению со 2 кварталом 2017 г., не произошло.

К концу года следует ожидать ввода около 275 тыс. кв.м офисных площадей, из которых 72% приходится на башни Москвы-Сити. Не исключается перенос ввода части запланированных объектов на 2018 г.

С выходом новых объектов возможен рост вакансии в классе А, однако, поскольку некоторые объекты частично заполняются еще на этапе строительства, существенного роста вакансии в классе не произойдёт.

В классах В+/В вакансия продолжит снижение на фоне невысокого объёма перспективного предложения.

В 4 кв.2017 г. существенных изменений средних арендных ставок не ожидается.

1 До 4Q2015 - арендные ставки указаны в USD/кв.м/год, динамика рассчитывалась также в USD. В 3Q2015 в скобках указано значение динамики в RUВ. С 4Q2015 в связи с переходом рынка на рубли, арендные ставки и их динамика рассчитываются в RUВ, в скобках указано значение в пересчете на USD/кв.м/год - по актуальному курсу.

Коммерческая недвижимость представляет собой практически любые объекты недвижимости, которые могут использоваться для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. К коммерческой недвижимости напрямую относятся торговые площади, офисы, склады, магазины и другие формы торговой недвижимости, производственные помещения, гостиницы, промышленные, производственные и базы.

К коммерческой недвижимости также стоит относить земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты).

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.

Рынок коммерческой недвижимости в России представляет собой, по сути, уникальное явление, обусловленное спецификой российской экономики. Время кризиса не лучшим образом сказалось на рынке коммерческой недвижимости, однако весной 2010 очевидны стали положительные тенденции в развитии рынка недвижимости, которые прогрессируют и сегодня. К примеру, в прошлом году стали сдаваться в аренду помещения, которые не были востребованы в кризисный период. Рынок коммерческой недвижимости заметно оживился. И если в кризис объект мог находиться в экспозиции 2-3 месяца, то сегодня агент может сдать объект за двухнедельный срок, а иногда специалисту достаточно суток для заключения сделки.

По мнению экспертов, такой активизации рынка коммерческой недвижимости способствовали реализация замороженных на период кризиса инвестиционных программ, которые ныне стали активно воплощаться в жизнь. И, кроме того, на посткризисное оживление рынка коммерческой недвижимости оказал процесс развития новых сетей.

Рассмотрим структуру предложений на российском рынке недвижимости. Складывается рынок коммерческой недвижимости из пяти основных составляющих - аренда офисов, аренда складов, аренда торговых площадей, аренда производственных помещений и аренда открытых площадок. Каждое из этих пяти направлений имеет свои особенности, исходя из многих факторов (спросом в том или ином сегменте предпринимательской деятельности, общими тенденциями развития российской экономики и прочими особенностями на рынке коммерческой недвижимости).

Складская недвижимость

Российский рынок складской недвижимости ограничен по большей части рынками Москвы и Санкт-Петербурга. При этом в Москве рыночные условия в первую очередь диктуются стороной, осуществляющей предложение - несколько крупных фирм занимаются возведением современных складских объектов в городе. При наличии дефицита складские площади выкупаются на довольно жестких условиях.

В Санкт-Петербурге ситуация со складской недвижимостью иная - здесь и доля свободных площадей обычно больше, и рынок для покупателей прозрачнее (существует возможность арендовать необходимые площади по адекватным ценам в тот момент, когда возникает необходимость). Разница между стоимостью метра площади между двумя площадкам составляет 5-15%. В регионах же рынок в целом является рынком покупателей, а не продавцов, цены на аренду объектов значительно ниже, сложностей (если речь не идет об особых случаях, связанных с большими проектами), как правило, не возникает никаких.

В среднем цены на различных рынках растут достаточно адекватными темпами, при этом можно наблюдать аномальные поведение цены от квартала к кварталу. Причиной является то обстоятельство, что на рынке с обеих сторон контактирует небольшое количество покупателей и продавцов, которые не могут гибко регулировать объем спроса и предложения со своей стороны (арендаторы зачастую не могут откладывать спрос на складские площади и готовы платить, девелоперы также не могут ждать с продажей площадей). В силу этого обстоятельства из-за дефицита или переизбытка складских площадей в отдельные моменты может наблюдаться аномальное поведение цены - резкие скачки или «замораживание» цены.

Российский рынок в последние годы показывал типичную для рынка недвижимости послекризисную динамику - рост спроса обгонял рост предложения ввиду длительности периода между получением заказа на новые площади и постройкой таковых.

В 2010г. объемы ввода (403 тыс. кв.м.) были одними из самых низких за последние годы, при этом объем спроса составил рекордные 1,5 млн кв.м. Лишь затем спрос начал постепенно снижаться, а новое строительство - набирать обороты (с началом строительства на новых объектах и ростом уверенности девелоперов в набирающем силу рынке). Высокие арендные ставки и острый дефицит современных складских объектов сохранялся и в 2012г.

Широкое распространение получила практика решений built-to-suit, когда объекты стали строиться под конкретного клиента, с учетом его пожеланий и потребностей. При этом, т.к. объект был специально подстроен под требования заказчиков и возможная пересдача объекта могла бы обернуться проблемами, договоры по таким складским помещениям заключались на длительные сроки - от 15 лет, что делало такие решения еще более невыгодным для потребителей.

Объем введенных складских площадей и объем спроса, поквартально 2011-2012гг. тыс. кв.м

Постепенно восстанавливается интерес иностранных инвесторов к российскому рынку. Так, если за первую половину 2011г. объем инвестиций в российскую складскую недвижимость составил 16,8 млн долл., то в первой половине 2012г. в рынок складской недвижимости было инвестировано уже около 200 млн долл.

В течение двух последних лет наблюдался довольно устойчивый рост ставок аренды складской недвижимости, в первую очередь в 2011г. За этот год в Москве рост арендных ставок по складской недвижимости составил 17,4% или 20 долл. за кв.м. Ожидается, что по итогам 2012г. рост ставок будет гораздо скромнее, порядка 3,7% или 5 долл. за кв.м.

Средние темпы роста цен на московскую складскую недвижимость за последние два года держались на уровне чуть больше 10% в год.

Но восстановление до предкризисных показателей рынок ждет еще нескоро - так, в 2007г. в эксплуатацию было введено 1,69 млн кв.м. складских помещений. Затем объемы ввода значительно сократились и даже в 2010г. составили всего 0,43 млн кв.м. - примерно в 4 раза меньшую величину.

С 2010г. имело место постепенное наращивание объемов вывода объектов: в 2011г. было построено 0,486 млн кв.м складских помещений, а в 2012г. - 0,6 млн кв.м складских помещений, а за 2013-2014гг.планируется еще около 2,4 млн кв.м складских помещений, в 2014г. выйдя на уровни строительства, близкие к показателям 2007г. Таким образом, в периоде 2012-2014гг. будет происходить увеличение объемов сдаваемых объектов примерно на 50% ежегодно.

Количество введенных в эксплуатацию складских площадей в Москве 2007-2012гг. и прогнозы на 2013-2014гг., млн кв.м

Спрос на складские площади с кризисного времени непрерывно рос до 2010г., одна-ко в 2011г. сократился и стабилизировался. Если в 2009г. было арендовано или куплено почти 1 млн кв.м недвижимости, а в 2010г. - 1,5 млн кв.м, то в 2011г. спрос упал до 1,27 млн кв.м, в 2012г. - до 1,25 млн кв.м. Стоит заметить, если в 2010г. величина спроса превышала объем новых вводимых площадей примерно в 3,75 раза, то в 2012г. разрыв сократился до разницы примерно в 2 раза и далее, по прогнозам участников рынка, этот разрыв (по крайней мере со стороны предложения) будет только уменьшаться.

В конце 2010г. было 3,9% или 300 тыс. кв.м свободных складских площадей при общем объеме складских площадей, оцениваемом на уровне 7,75 млн кв.м. Несмотря на набирающее силу строительство новых объектов, к концу 2011г. свободных площадей было лишь 1,29% или 105 тыс. кв.м, при общем объеме складских площадей к этому времени в районе 8,2 млн кв.м. Таким образом, объем чистого поглощения за один год составил 486 тыс. кв.м (новое строительство) + 195 тыс. кв.м (сокращение объема свободных складских площадей), т.е. примерно 680 тыс. кв.м при общем спросе на уровне 1,27 млн кв.м (большую часть спроса, как мы видим, составило чистое поглощение).

В первом квартале 2012г. доля свободных площадей начала было расти, увеличившись до 1,45%, но затем снова упала к концу 3 квартала до 1,28%. В конце 2011г. специалисты Jones Lang LaSalle прогнозировали долю свободных площадей на конец 2012г. на уровне 2,25% в связи с большим объемом выводимых на рынок объектов.

Арендная ставка на складские помещения, поквартально 2011-2012гг., $ за кв.м

Офисная недвижимость

В целом по России ситуация со строительством офисных площадей достаточно разнородная, однако, как правило, рынок аренды офисных помещений является рынком арендующего, а не рынком арендодателя.

В целом в связи с поступательным развитием экономики, ростом ВВП и положительной динамикой цен на нефть на российском рынке офисной недвижимости наблюдается бум, причем, несмотря на высокую скорость строительства новых объектов, цены на недвижимость растут опережающими темпами.

Только за 1 квартал 2011г. цены на объекты недвижимости выросли на 20% тогда как в целом по Европе в это время наблюдалось снижение цен на 0,3%.

На рынке офисной недвижимости за период 2008-2009гг. спрос на аренду объектов недвижимости упал примерно в 4,5 раза, составив к конце 2009г. 400 тыс. кв.м (сравнимо с показателями 2001-2002гг.).

С 2010г. рынок начал восстанавливаться, причем в 2012г., как ожидается, он будет на уровне около 1200 тыс. кв.м - в 3 раза больше, чем в 2009г. При этом спрос на недвижимость типов В+ и В- восстанавливается быстрее, премиальный же сегмент пока отстает.

В докризисные времена темп роста спроса на аренду недвижимости классов А и В превышал 30% в год, доля класса А в спросе на недвижимость была наиболее высока в 2006г., когда спрос на этот сегмент составлял около двух третей от общей величины. В 2012г. доля спроса на аренду офисной недвижимости сегмента А колеблется около показателя 50%.

Доля вакантных офисных площадей в классах А и В в Москве, поквартально 2011-2012гг., %

Стоимость аренды офисной недвижимости в 2012г. находится примерно на уровне 2006г., средняя цена аренды офисных объектов типа А составляет 690 долл. за кв.м в год, типа В - 500 долл. за кв.м в год, стоимость аренды офисных помещений премиум - класса доходит до 1200 долл. за кв.м в год. В последние годы рост наблюдался именно в последнем сегменте - ввиду опережающего роста спроса, не поддерживаемого активным предложением. Вторым по популярности является класс В, где стоимость аренды за 3 года выросла примерно на 25%. При этом именно премиум-сегмент пострадал больше всего в период кризиса, цены на аренду недвижимости в нем упали тогда примерно на 58% (для сравнения: в сегменте А - на 55%, в сегменте В - на 53%).

В фазе активного строительства на конец 2010г. находилось примерно 1200 тыс. кв.м офисных помещений, при этом построено за этот период было порядка 1300-1400 тыс. кв.м (все планируемые объекты были введены в строй, некоторые - с опережением графика). Стандартный срок аренды в Москве отличается от срока аренды в других городах - 5-7, а то и 10 лет, тогда как в других городах России этот срок обычно меньше (можно снять офисную недвижимость на срок от года до 5 лет).

Прирост офисных площадей и спрос на них, поквартально 2011-2012гг., тыс. кв.м

Торговая недвижимость

По оценкам специалистов Cushman & Wakefield, в России представлено более 14 млн кв.м площадей в качественных торговых объектах. В 2011г. было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв.м торговых площадей. Инвестиции в этот сектор торговой недвижимости составили 2,04 млрд долл.

По данным Jones Lang LaSalle, на конец 3 квартала 2012г. предложение торговых площадей составляло более 13 млн кв.м, что меньше оценки Cushman & Wakefield. Основной проблемой российского рынка торговой недвижимости остается перенос сроков сдачи заявленных объектов и дефицит новых проектов. По-прежнему во многих регионах реализуются торговые проекты, начатые до кризиса.

Основной тенденцией 2011г. было увеличение количества торговых объектов в регионах и замедление темпов строительства в Москве и Санкт-Петербурге. В 2011г., по данным Colliers International, доля Москвы в суммарном объеме общей площади открытых в течение года ТЦ составила 15,1%.

В настоящее время девелоперы активно осваивают региональные рынки, предпочитая строить менее масштабные проекты, чем те, что строились до кризиса. Следует отметить, что 30% предложения качественных торговых площадей сейчас приходится на города-миллионеры. В последние два года интересы девелоперов сместились в сторону городов второго уровня с населением до 1 млн человек. Строительство в городах с населением 300-500 тыс. человек обусловлено локальным дефицитом качественной торговой недвижимости и меньшими объемами инвестиций, поскольку оптимальным вариантом для развития здесь будут торговые центры площадью 10-25 тыс. кв.м.

Несмотря на то что российский рынок коммерческой недвижимости в прошлом году не оправдал ожиданий экспертов, предполагается, что в ближайшие два года Россия станет одним из лидеров по реализации новых объектов торговой недвижимости. Согласно прогнозам аналитиков, в 2014г. в России будет введено в эксплуатацию 1,4 млн кв.м торговых площадей.

Предложение торговых площадей в 1 квартале 2012г. и прогноз до конца 2014г.

Площади торговых центров - распределение по территории России, на начало 2 квартала 2012г. и к концу 2014г.

Наиболее привлекательны для девелоперов остаются города Центрального, Уральского и Приволжского федеральных округов. Ситуация в Южном ФО определяется олимпиадой в Сочи: в 2012-2013гг. здесь можно ожидать завершения строительства ряда крупных торговых объектов. FMCG-ретейлеры уже открыли здесь несколько гипермаркетов и торговых центров, в будущем количество вырастет.

В 2011г. активно развивались рынки торговой недвижимости в Санкт-Петербурге (11 новых торговых центров), Новосибирске и Самаре (по два новых торговых центра). Среди городов численностью от 0,5 до 1 млн жителей наибольший прирост торговых площадей показали Оренбург и Рязань. В Оренбурге открылись два торговых центра: ТРЦ "Гулливер" (70 тыс. 800 кв.м GBA) и 3-я очередь ТРЦ "Север" (37 тыс. кв.м GBA). В Рязани открылись ТРЦ "М5 Молл" (81 тыс. 500 кв.м GBA) и 2-я очередь ТРЦ "Виктория Плаза" (20 тыс. кв.м GBA).

Также в 2012 г. девелоперы начали строить торговые центры в городах с численностью населения 300-500 тыс. жителей, где открылось два ТЦ. По данным Colliers International, к концу 2013г. в таких городах будет открыто уже девять ТЦ (в Магнитогорске, Сургуте, Сочи и Твери).

Объем торговых площадей на 1 тыс. жителей в крупнейших городах РФ, 2013г.

Наиболее обеспеченным качественными торговыми площадями городом в России является Краснодар, что обусловлено благоприятным инвестиционным климатом в регионе и высоким уровнем потребительского спроса. Остальные города заметно отстают от Краснодара по данному показателю, при этом Москва находится лишь на восьмом месте, что объясняется невысоким уровнем ввода новых объектов, переносом сроков и градостроительной политикой администрации.

Санкт-Петербург - на четвертом месте, что объясняется позитивной динамикой строительства торговой недвижимости в 2011г., когда было введено около 320 тыс. кв.м. Однако здесь наблюдается тенденция смещения интереса девелоперов в сторону Ленинградской области и других регионов СЗФО, в частности Петрозаводска. Спрос на качественную торговую недвижимость со стороны продовольственной сетевой розницы постоянно растет: ретейлеры, работающие в крупных форматах, являются одной из основных групп якорных арендаторов. Однако в последнее время продовольственные сети конкурируют с непродовольственными сетями, в частности DIY-гипермаркетами, а также гипермаркетами бытовой техники и электроники.

Многие ретейлеры строят гипермаркеты и торговые центры самостоятельно ("О"Кей", "МЕТРО", "ГриНН", "Промресурс", "Макси" и др.), сочетая ретейл и девелопмент. Интересно отметить, что иногда якорными продовольственными магазинами таких торговых центров становятся другие ретейлеры, однако чаще там открываются одноименные сети. Для магазинов малого формата становится все популярнее стрит-ретейл, однако здесь ретейлеры конкурируют с предприятиями общественного питания. По мнению аналитиков Colliers International, в 2012г. спрос на объекты стритретейла в крупных городах увеличивается и будет расти из-за ограниченного предложения в торговых центрах.

Ставки аренды в успешных торговых центрах в большинстве торговых центров давно вернулись на докризисный уровень, в наиболее успешных объектах превысив его. Рынок качественной торговой недвижимости в России характеризуется сильной фрагментированностью и географической диспропорцией с тенденцией к консолидации рынка, начавшейся в посткризисный период.

Крупнейшие строители на рынке коммерческой недвижимости