Главная Кадровый учет Затраты на незавершенное строительство относятся к. Списание объекта незавершенного строительства. Разбираемся в ситуации

Затраты на незавершенное строительство относятся к. Списание объекта незавершенного строительства. Разбираемся в ситуации

03.02.17
В письме от 20.01.17 № 03-03-06/1/2486 Минфин напомнил, что в состав внереализационных расходов включаются расходы на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств, на списание нематериальных активов, а также расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества. Таким образом, затраты на ликвидацию объекта незавершенного строительства и иного имущества подлежат включению в состав внереализационных расходов.... 885
03.02.17
Письмо Минфина от 20.01.2017 № 03-03-06/1/2486 1 091

Строительные работы ведутся в течение длительного времени. При этом нередко требуется определять остатки незавершенного производства. А как лучше это делать? Какой механизм распределения затрат установить?

Незавершенное производство в строительстве

Под незавершенным производством относительно выполняемых строительных работ Налоговый кодекс РФ понимает законченные, но не принятые заказчиком работы. Их стоимость определяется на основании данных налогового учета о сумме осуществленных в текущем месяце прямых расходов.

Состав прямых расходов утверждает учетной Косвенные расходы включаются в налоговые расходы текущего периода по мере их осуществления без распределения на остаток незавершенного производства. При этом налогоплательщик самостоятельно выбирает и утверждает в учетной политике порядок распределения прямых расходов на «незавершенку», относя остаток суммы незавершенного производства на конец месяца в состав прямых расходов следующего месяца.

Но, как показывает анализ, не все исполняемые договоры строительного подряда требуют учета незавершенного производства в налоговом учете.

Договоры строительного подряда условно можно разделить:

на долгосрочные договоры, длящиеся более 12 месяцев, к которым мы также будем относить договоры, дата начала выполнения работ по которым приходится на один календарный год, а дата их окончания - на другой;
краткосрочные договоры, даты начала и окончания выполнения работ по которым приходятся на один календарный год.

Признание расходов по долгосрочным договорам

Порядок признания доходов по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапную сдачу работ, определен в пункте 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Доход по таким договорам распределяется налогоплательщиком самостоятельно согласно принципу формирования расходов по указанным договорам.

Расходы по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапную сдачу работ, в соответствии с требованиями статьи 272 Налогового кодекса РФ распределяются налогоплательщиком самостоятельно исходя из принципа равномерности признания доходов и расходов. В итоге получается, что по окончании отчетного периода налогоплательщик должен определить сумму доходов и расходов по таким договорам независимо от того, что результат выполненных работ в данном отчетном периоде не передан заказчику.

Наиболее распространенной является практика учета доходов по долгосрочным договорам на основании подписываемой подрядчиком и заказчиком формы № КС-2 за отчетный период. При этом форма № КС-2 может подтверждать как сдачу этапа выполненных работ по договору (если такой порядок условиями договора подряда), так и просто факт выполнения подрядчиком работ без передачи результатов этих работ заказчику. Оба эти варианта (как с поэтапной сдачей, так и без нее) можно рассмотреть вместе, поскольку экономически они не отличаются: в обоих случаях доходом признается вся стоимость работ, подтвержденная формой № КС-2, а расходами - все затраты, связанные с осуществлением этих работ.

Если в форме № КС-2 учтена вся стоимость фактически произведенных работ на отчетную дату, признаваемая в качестве дохода, тогда расходов, которые могут составить незавершенное производство по данному договору, просто не остается. Ведь все они признаются в налоговом учете относительно признанной суммы дохода. В этом случае остатки «незавершенки» в налоговом учете не определяются.

Договоры, по которым рассчитывается «незавершенка»

Прежде всего это краткосрочные договоры строительного подряда. Выручка по ним отражается в налоговом учете один раз - после сдачи результата работ в целом по договору независимо от того, подписывают стороны ежемесячно акты по форме № КС-2 на объемы выполненных работ без передачи результатов этих работ заказчику или нет.

Кроме того, это договоры (как долгосрочные, так и краткосрочные) с поэтапной сдачей работ заказчику, когда этапом признаются завершенные виды работ или конструктивные элементы, эксплуатация которых не зависит от окончания остальных работ. Такие этапы сдаются заказчику не ежемесячно, а только после того, как этап фактически завершен.

Бывают также ситуации, когда подрядчик по долгосрочному договору сдает заказчику по окончании каждого отчетного периода объем выполненных работ по форме № КС-2, определенный как этап выполненных работ, в то время как фактически стоимость выполненных работ, отраженная в журнале№ КС-6, больше, чем учтена в форме № КС-2. Это может означать, что фактически подрядчик понес расходов больше, чем может списать относительно учтенной в форме № КС-2 стоимости работ. В таком случае часть понесенных расходов на выполнение работ, объем которых не попал в форму № КС-2, могут формировать незавершенное производство исходя из суммы прямых расходов, содержащихся в общей величине таких расходов.П

Порядок определения «незавершенки»

Определение «незавершенки» возможно как по каждому исполняемому договору (позаказный метод), так и по всем договорам в целом (котловой метод).

Какой метод предпочесть? Это должна решить сама организация. Например, подрядчик может выполнять однотипные работы, имеющие небольшую продолжительность. Тогда целесообразно использовать котловой метод «незавершенки», поскольку позаказный более трудоемок. И наоборот: если организация производит работы по разным договорам, включая долгосрочные, как с поэтапной сдачей работ, так и без этапов, и краткосрочные, требующие разного подхода к порядку признания по ним доходов и расходов, то без позаказного метода учета не обойтись. Впрочем, во втором случае в качестве заказа может фигурировать группа однотипных договоров, по которым доходы и расходы признаются в одинаковом порядке. Очевидно, что при позаказном методе учета незавершенного производства важно наладить позаказный метод налогового учета прямых расходов.

По какой формуле рассчитывать остаток незавершенного производства? Это организация определяет сама, закрепляя выбранный порядок в учетной политике.

Например, можно использовать такую формулу распределения «незавершенки» при котловом методе учета расходов:

(

Сумма «незавершенки» на начало отчетного периода

Сумма прямых расходов за отчетный период

)

(

Стоимость работ исходя из цены исполняемых договоров, не сданных заказчику на начало отчетного периода

Стоимость работ исходя из цены заключенных в отчетном периоде договоров, по которым начато выполнение работ

)

Стоимость работ, сданных заказчикам в отчетном периоде.

При позаказном методе учета незавершенного производства может быть применена следующая формула относительно каждого договора:

Сумма «незавершенки», относимая в состав расходов, связанных с реализацией выполненных работ в отчетном периоде

(

Сумма «незавершенки», числящаяся на начало отчетного периода по данному договору

Сумма прямых расходов по договору за отчетный период

)

Остаточная стоимость работ исходя из цены договора, не сданных заказчику на начало отчетного периода

Стоимость работ исходя из цены договора, сданных заказчику в отчетном периоде

В обоих случаях остаток «незавершенки» на конец отчетного периода составит:

А. Дементьев ,
генеральный ООО «Аудит-Эскорт»

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете отражается обособленно от других объектов. К этой категории активов относят возводимые здания и сооружения, когда процесс строительства запущен, затраты в этом направлении уже имеются, но объект еще не готов к введению в эксплуатацию и использованию по прямому предназначению. До момента сдачи объекта и его ввода в действие все издержки должны аккумулироваться на промежуточном бухгалтерском счете.

Учет объектов незавершенного строительства в бухгалтерском учете

Введенные в эксплуатацию строительные объекты относятся к категории основных средств (это недвижимость компании). На этапе возведения все расходы, связанные со строительством, являются инвестициями во внеоборотные активы. К таким издержкам можно отнести:

затраты на строительство (закупка материалов, оплата услуг подрядной организации);

затраты на монтажные мероприятия;

стоимость приобретения инструментов и инвентаря для завершения строительных работ;

выплата зарплаты специалистам, занятым в строительстве, отчисления на страховые взносы;

оплата аренды земельных участков, на которых производятся работы;

затраты на топливо для спецтехники, используемой в ходе строительства.

Как учесть фактические затраты на незавершенное строительство? В бухгалтерском учете счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» выполняет функцию промежуточного звена, на нем аккумулируются издержки на возведение и подготовку к вводу в эксплуатацию объекта недвижимости. Этот счет является активным, все издержки проводятся дебетовыми оборотами. В момент запуска объекта в эксплуатацию после завершения строительных и монтажных процедур накопленная сумма будет составлять первоначальную стоимость основного средства, она списывается с кредита счета 08.

При наличии незавершенного строительства, в бухгалтерском учете счет 08 используется с указанием субсчета – 08.3. Если возводимых объектов несколько, по каждому из них ведется обособленная аналитика. Это необходимо для обеспечения возможности вычленить из общей суммы расходы, которые должны быть отнесены к первоначальной стоимости конкретного актива.

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете бюджетного учреждения

В бухучет бюджетников незавершенное строительство отражается на счете 10611. В Инструкции из приказа Минфина от 01.12.2010 г. № 157н счет 10600 обозначен как счет для учета вложений в нефинансовые активы, он является обобщающим. При помощи аналитических счетов производится уточнение типа активов, на формирование которых тратятся деньги (основные средства, НМА и др.).

Типовые проводки

В учете предприятий, не входящих в состав субъектов хозяйствования госсектора, могут использоваться следующие стандартные корреспонденции по учету объектов незаконченного строительства:

Приобретение недостроя отражается в учете путем постановки объекта на баланс и отражения задолженности перед продавцом – Д08.3 – К60. Такой же записью показываются и затраты по оплате услуг сторонних организаций, которым поручены работы по завершению строительства, вводу актива в эксплуатацию.

Д01 – К08.3 – незавершенное производство в строительстве в бухгалтерском учете переходит в статус завершенного, объект вводится в эксплуатацию. Эта операция производится при наличии акта проверки готовности объекта.

Если недострой продается третьим лицам, составляется такой комплекс проводок:

доходы отражаются через дебетование счета 62 и кредитование счета прочих доходов 91.1;

на стоимость реализуемого актива необходимо начислить НДС, эта сумма показывается в дебете 91.2 и кредите 68;

при продаже необходимо не только показать доходы, но и закрыть суммы, накопленные на счете инвестиций в основные средства, делается это при помощи проводки Д91.2 – К08.3.

Пример

Как формируется стоимость незавершенного строительства – рассмотрим этот процесс на примере компании, имеющей объект незавершенного строительства. На 08 счет затраты относили по мере их возникновения на протяжении всего периода строительных и монтажных работ, отражая их следующими проводками:

закуплены строительные материалы для возведения нового корпуса производственного цеха на сумму 5 652 320 руб. – Д10 – К60;

выделен НДС из стоимости закупленных материалов – Д19 – К60 в сумме 1 017 417 руб.;

входящий НДС принят к вычету в полной сумме Д68 – К19 в размере 1 017 417 руб.;

Д08.3 – К10 – зафиксирована стоимость материалов, которые были фактически израсходованы в процессе строительства здания (5 652 320 руб.);

Д08.3 – К02 в сумме 55 600 руб. – показана амортизация оборудования, используемого в строительстве;

Д08.3 – К70 в размере 564 850 руб. – затраты на оплату труда наемного персонала;

Д08.3 – К69 в размере 169 455 руб., показаны отчисления на страховые взносы с зарплаты рабочих;

Когда строительство было завершено, актив вводится в действие, при этом составляется запись: Д01 – К08.3 в сумме 6 442 225 руб. (5 652 320 + 55 600 + 564 850 + 169 455).

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете в балансе показывается в 1 разделе отчета в строке 1150 (в общей сумме с основными средствами, характеристика недостроенных объектов и накопленные расходы по ним раскрываются в пояснениях).

Незавершенным строительством являются те затраты, что несет застройщик при постройке недвижимых объектов с момента начала строительных работ до момента их сдачи. Они учитываются на бухгалтерском счете 08 «Инвестиции в активы внеоборотного характера» . К подобным затратам следует относить финансовые расходы на работы по монтажу и строительству, покупку инструментов и инвентаря, а также других материальных объектов продолжительного применения.

В процессе составления отчетов бухгалтерией объем незаконченного строительства расценивается в качестве незавершенных капитальных инвестиций. К их числу, помимо выше перечисленных трат, принято относить объекты, что пребывают на временном пользовании до момента их окончательного ввода в постоянную эксплуатацию. К таким объектам в том числе следует относить недвижимое имущество, что не прошло процедуру государственной регистрации.

В балансе незаконченные инвестиции капитального типа должны быть отражены по размеру фактических трат со стороны инвестора .

На момент окончания строительных работ у инвестора возникает законченное строительство в размере фактических финансовых вложений в объект недвижимости, что вводится в эксплуатацию.

Прием объектов завершенного строительства на баланс компании должен пройти процедуру оформления, установленную руководством организации. Финансовые вложения в строительство, а также иные виды трат должны быть списаны со счета 08 «Инвестирование в активы внеоборотного типа» на счет учета используемых имущественных объектов или же источников их финансирования.

Любые объекты, что относятся к незаконченному строительству до момента их ввода в эксплуатацию, могут быть проданы, переданы через дарственную, отправлены на консервацию и так далее. Процедура оформления подобных операций, а также их отражение в бухгалтерском учете проводится в рамках ранее установленного на предприятии порядка.

До момента завершения строительных работ траты на возведение недвижимых объектов, что учтены на счете «Капитальные инвестиции», формируют незаконченное строительство .

В бухучете все затраты по постройке недвижимых объектов должны быть сгруппированы по технологическому строительству, что определяется сметными документами .

Процесс учета важно проводить в рамках следующего структурного строения :

на работы по возведению;
на работы, что касаются монтажа оборудования;
на покупку оборудования, что уже монтируется;
на покупку оборудования, которое не нуждается в монтаже, или на покупку инструментов;
на иного рода капитальные траты;
на финансовые траты, что не отражаются на увеличении стоимости основных средств.

Процедура проведения учета по подобным видам работ напрямую зависит от метода их производства, который может иметь подрядную или же хозяйственную форму.

Подрядный метод производства предполагает, что произведенные и прошедшие оформление строительные работы, а также работы по установке оборудования, должны быть отображены у застройщика на счете «Капитальные инвестиции» по ранее оговоренной цене на основе оплаченных или же уже принятых к оплате счетов от подрядных структур.

В том случае если будет установлен факт завышения стоимости строительства или монтажа по уже оплаченным или принятым к оплате накладным, заказчик обязуется снизить их на размер данного завышения с получением соответствующего возмещения, за счет приобретенных сумм подрядчиками, примененных финансовых источников или же снижению размера долга по принятой для оплаты счета от подрядчика за выполненный им перечень работ.

При использовании хозяйственной методики выполнения подобных работ процесс учета затрат должен вестись застройщиком также в рамках счета «Капитальные инвестиции». Он осуществляется на основе порядка, что установлен Типичными методическими советами по планированию, а также учету себестоимости строительных операций. Одновременно с этим на счету «Капитальные инвестиции» должны быть отражены фактические затраты застройщика.

Для того чтобы провести процедуру реализации или передачи незавершенного недвижимого объекта, коммерческая структура должна провести регистрацию права собственности на этот объект, как на недвижимое имущество, что регламентируется статьями и ГК РФ, а также статьей 4 №122-ФЗ .

Проведение подобной регистрации допускается лишь в том случае, если договор между заказчиком и подрядчиком уже был разорван. Это регламентируется пунктом 16 рекомендаций к Письму, составленного Президиумом ВАС РФ 16.02.2001 года №59. В том случае, если в отношении недвижимого объекта не были проведены операции по регистрации в его отношении прав собственности, то любые финансовые манипуляции с его участием будут незаконными.

Вся выручка, полученная в результате реализации объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, должна учитывается вместе с прочими доходами коммерческой организации на момент передачи прав собственности непосредственному покупателю. В отношении субъектов малого бизнеса, кроме эмитентов, размещенных публично ценных бумаг, предусматривается применение особого порядка учета их доходов и расходов .

Процесс признания выручки должен быть отражен по кредитам счета 91 «Иные виды доходов и расходов». Одновременно с этим, цена объекта незаконченного строительства будет признана в качестве прочих расходов и списана в дебет счета 91 «Иные виды доходов и трат».

Подсчет размера выручки

Все доходы, что были получены в результате реализации объектов незаконченного строительства недвижимого имущества, должны быть учтены в составе доходов, полученных от продажи в процессе определения налогооблагаемой базы, по налогам, уплачиваемых в рамках упрощенной системы налогообложения.

Это касается и тех налогоплательщиков, что совмещают использование упрощенной схемы налогообложения в формате налогов на вмененные доходы по отдельным видам коммерческой деятельности.

Корреспонденция счетов

Незаконченное строительство объектов недвижимого имущества отображается на момент отчетной календарной даты в разделе 1 активов бухгалтерского баланса в рамках комплексной статьи, что состоит из остаточных средств по таким счетам, как 07 «Оборудование, подлежащее установке», 08 «Инвестиции в активы внеоборотного типа», 60 «Оплата за услуги подрядчиков и поставку материалов поставщикам», субсчет «Оплата по выданным авансовым начислениям» — в области остатка аванса, перечисленного как подрядчикам, так и поставщикам в качестве оплаты за расходы, напрямую связанные со строительными работами.

Процесс учета финансовых затрат на незаконченное строительство проводится застройщиками, выступающими инвесторами, что занимаются возведением зданий для личных потребностей . Кроме того, учет может вестись и застройщиками, выступающими заказчиками, при соблюдении пунктов договора, составленного с инвесторами на получение прав по обеспечению организации процесса возведения недвижимых объектов.

В том случае если процесс строительства проводится с помощью хозяйственного метода, то фактические капитальные затраты (покупка строительных материалов, оплата труда строителей, эксплуатация и содержание специальных строительных установок, механизмов и автомобилей) должны быть учтены на счету 08 «Инвестиции в активы внеоборотного типа», а также на субсчете «Возведение объектов ОС».

Процедура учета финансовых трат на незавершенное возведение недвижимости осуществляется застройщиком, который одновременно выступает как инвестор . Данный учет ведется полностью отдельно от учета коммерческой организации по направлению ее основной деятельности. Все операции хозяйственного характера, касающиеся списания различных затрат, отражаются в дебете счета 08.3 «Возведение объектов ОС».

Учет незавершенного строительства в бухучете предприятия помогает минимизировать финансовые затраты за счет понимания уровня финансовых вложений в возведении недвижимости и различных мероприятий, связанных с данным процессом.

Учет незавершенного строительства отражается в бухгалтерских проводках, по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Затраты организации, возникающие в процессе строительства или реконструкции любого недвижимого объекта, относятся к категории «Незавершенное строительство».

Учет затрат по незавершенному строительству, осуществляется до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию.

Какие объекты включаются в состав незавершенного строительства?

К внеоборотным средствам относятся только те, которые имеют длительный срок эксплуатации:

Строительство жилых зданий, а так же промышленных объектов;
Монтажные работы;
Покупка строительной техники, инструментов;
Закупка строительных материалов;
Приобретение инвентаря для производственного помещения или офиса;
Подготовка и приобретение проектной документации, смет;
Разведывательные, геологические работы;
Затраты на выкуп земельных участков и переселение жильцов;
Подготовка кадров для работы на определенном участке.

На 08 счет можно списывать командировочные, выданные сотруднику для прохождения специальных курсов, а так же суммы на проживание, питание, проезд на время учебы.

В бухгалтерской отчетности, в графу «Незавершенное капитальные вложения», следует указывать все объекты и капитальные строения, которые на момент составления документации находятся в стадии строительства или ремонта. Так же, включаются и объекты недвижимости, которые еще не прошли государственную регистрацию или находятся во временной эксплуатации.

Сумма капитальных вложений, определяется путем подсчета всех расчетных операций между заказчиком и исполнителем.

Фактом, для предоставления расчета, является наличие Акта выполненных работ. При этом, для каждого вида работ, составляется отдельная смета, в которой подробно расписываются объемы и оплата.

После того, как строительство завершилось, заказчик составляет «Акт приема-передачи», в котором указывается весь объем фактических затрат. При вводе объекта в эксплуатацию, сумма затрат входит в графу «Завершенное строительство»: учет объекта незавершенного строительства прекращается.

Ввод в эксплуатацию оформляется в порядке, согласованном с вышестоящими органами. Только после получения резолюций всех государственных инспекций, объект считается «Завершенным строительством».

Отражение в бухгалтерских проводках

После получения всей сопроводительной документации, бухгалтер обязан произвести следующие действия:

Посчитать все затраты, относящиеся к данному объекту, за весь период: стоимость инвентаря, материалов, заработную плату и т.д. Сюда можно отнести и брак, выявленный в ходе проверки. Если в сметной документации указана заработная плата, затраты на топливо, то автоматически эти суммы начисляются на объект;
Выслать копию отчета, Акт заказчику, для подписания и сверки;
Списать со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на тот счет, по которому ведется приход имущества или товара.

Что можно сделать с объектами незавершенного строительства?

После того, как в бухгалтерской отчетности введенный в эксплуатацию объект, будет считаться материальным активом, организация имеет право провести следующие манипуляции:

Продать. Стоимость объекта может превышать стоимость затрат, или наоборот, реализоваться с частичной компенсацией потраченных денежных средств. При ликвидации, организация имеет право продать объект по себестоимости: перерасчет производится с учетом коэффициентов на день составления договора купли-продажи.
Безвозмездно передать иному лицу. Передача может осуществляться, как и физическому, так и юридическому лицу. Как правило, все затраты по переоформлению документов берет на себя даритель.
Законсервировать. Данный процесс, в основном обусловлен сезонностью производства или актуальностью: организация может временно снять с учета любой объект, если его мощности не используются вовсе. При этом, учет незавершенного строительства, относящегося к данному объекту, не приостанавливается.
Сдать в аренду. Для получения дополнительной прибыли, организация может сдать в аренду пустующие площади, офисные помещения, оборудование для цеха, производственные склады. Полученный доход облагается налогом, а оставшаяся часть включается в прибыль организации.

Для того, что бы произвести любую манипуляцию с активами, необходимо создать комиссию и согласовать все действия с вышестоящими инстанциями. Организация обязана прислать уведомление в письменном виде, в местный налоговый орган, а так же Акт, подписанный руководителем.