Инвестиции в строительство жилья: механизмы вложения средств и возможные риски. Инвестиции и риски в строительстве

1

В статье рассмотрены теоретические и практические проблемы управления рисками в инвестиционно-строительных компаниях, выявлено наличие широкого разброса мнений по методам их анализа, классификации и способам управления. Проанализированы существующие подходы на предмет приспособленности к деятельности инвестиционно-строительных компаний, системности, возможности автоматизации управления рисками, применимости прогнозирования и анализа применяемых мероприятий по управлению рисками. Рассмотрена уточненная классификация рисков инвестиционно-строительных компаний в зависимости от среды их возникновения, с учетом этапов инвестиционного цикла, обнаружено, что реализация рисковых событий непосредственно влияет на статьи затрат и доходов. Для риск-менеджмента предлагается применять подход, в котором отражено влияние конкретных рисковых факторов на статьи затрат и доходов на каждом этапе инвестиционного цикла.

инвестиционно-строительная деятельность.

риск-менеджмент

инвестиции

классификация

1. Горбунов В.Н. Предпосылки изменения модели развития строительной сферы // Наука и образование в жизни современного общества: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции 29 ноября 2013 г.: в 18 частях. Часть 10; М-во обр. и науки РФ. Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес-Наука-Общество», 2013. 163 с. – С. 45–47.

2. Горбунов В.Н. Формирование и развитие эффективных зон деятельности предприятий строительного комплекса: автореф. дис. канд. экон. наук. - Пенза, 2006. -24 с.

3. Горбунов В.Н., Дмитриева Т.Н., Ханьжов И.С. Особенности новой фазы развития жилищного строительства//Вестник магистратуры. - 2014. - № 7–2 (34). - С. 38–40.

4. Горбунов В.Н., Оськина И.В., Ханьжов И.С. Проблемы формирования инвестиционной привлекательности инновационных проектов в строительной сфере//Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 4; URL: www..01.2015).

5. Горбунов В.Н., Ханьжов И.С. Исследование динамики основных показателей рынка строительных услуг Пензенской области // Наука и образование в жизни современного общества: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции 29 ноября 2013 г.: в 18 частях. Часть 10; М-во обр. и науки РФ. Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес-Наука-Общество», 2013. 163 с. – С. 47–49.

6. Грачева М.В. Анализ проектных рисков: Учеб. Пособие для вузов / М. В. Грачева. – М.: ЗАО «Финанстатинформ», 1999. – 216 с.

7. Исхаков М.И., Шекалин А.Н., Горбунов В.Н. Организация службы риск-менеджмента в инвестиционно-строительной компании // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2015/01/45780 (дата обращения: 30.01.2015).

8. Лапуста М.Г. Риски в предпринимательской деятельности / М. Г. Лапуста. – М.: Инфра-М, 1998. – 224 с.

9. Мильнер Б. Управление современной компанией: Учебник / Б. Мильнер [и др.] – М.: ИНФРА-М, 2001. - 350 с.

10. Хрусталёв Б.Б. Проблемы стабилизации и развития инвестиционно-строительных комплексов России: диссертация доктора экономических наук: 05.02.22, 08.00.05. - М.: 2001. - 364 с.

11. Хрусталёв Б.Б., Горбунов В.Н. Развитие предприятий строительного комплекса на основе формирования эффективных зон деятельности//Региональная архитектура и строительство. - 2006. - № 1. - С. 165–169.

12. Шекалин А.Н., Горбунов В.Н., Евсеев Д.В. Принципы и требования к формированию системы риск-менеджмента на предприятии // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2015/01/44996 (дата обращения: 30.01.2015).

Библиографическая ссылка

Панфилов Р.А., Горбунов В.Н., Драгункина Н.М., Ключникова Е.Н., Чепыжова В.В. К ВОПРОСУ О КЛАССИФИКАЦИИ РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=17596 (дата обращения: 06.04.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Строительство как экономический процесс представляет собой непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых вкладывается капитал.

Как мы понимаем, строительная экономика ориентирована прежде всего на удовлетворение потребности в жилье. Жилые дома - строительная продукция I-го уровня. На II-й уровне - помещения для производства, хранения, сбыта продукции. III-й уровень – объекты, необходимые для выпуска предметов потребления и оказания услуг. IV-й уровень – объекты, необходимые для изготовления других средств производства.

Мотивация строительной деятельности происходит от высших уровней к низшим через потребность в той продукции, для производства которой должно строится здание или сооружение. Таким образом, совокупный капитал, используемый для удовлетворения потребностей в жилье распределяется между уровнями. о6разуя цепочки, каждое звено которых имеет свой интерес (прибыль за вложенный капитал).

Строительный рынок – это динамическая совокупность взаимодействующих субъектов: земля, рабочая сила, капитал. Немудрено, что строительные процессы требуют гибкого полхода к возведению зданий и их эксплуатации в процессе всего жизненного цикла.

Для учета, анализа и повышения эффективности инвестиций необходима их научно обоснованная классификация как на макро-, так и на микроуровне. Такая классификация инвестиций позволяет не только их грамотно учитывать, но и анализировать уровень их использования со всех сторон и на этой основе получать объективную информацию для разработки и реализации эффективной инвестиционной политики.

В экономической научной литературе и на практике наибольшее распространение получила классификация капитальных вложений по следующим признакам:

1) по признаку целевого назначения будущих объектов:

На производственное строительство;

На строительство культурно- бытовых учреждений;

На строительство административных зданий;

На изыскательные и геологоразведочные работы;

2) по формам воспроизводства основных фондов:

На новое строительство;

На расширение и реконструкцию действующих предприятий;

На техническое перевооружение;

3) по источникам финансирования:

Централизованные;

Децентрализованные;

4) по характеру участия в инвестировании:

Непрямые;

5) по периоду инвестирования:

Долгосрочные;

Краткосрочные;

6) по формам собственности инвестиционных ресурсов:

Совместные;

Иностранные;

Государственные;

Частные;

В научной литературе приводятся и другие классификации инвестиций. Все эти классификации имеют право на жизнь в практическом плане и научном плане, так как они позволяют более детально представить инвестиции и более глубоко проводить анализ с целью повышения эффективности их использования.

Эффективность использования инвестиций в значительной степени зависит и от их структуры. Под структурой инвестиций понимаются их состав по видам, направлению использования и их доле в общих инвестициях.

В определении финансирования договоров на проектно-изыскательские работы существуют специальные термины и понятия. Рассотрим некоторые из них.

Капитальные вложения – это инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов. Соответственно, государственные капитальные вложения – это инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, источником финансирования которых является средства государственного бюджета или бюджета государственных предприятий и организаций, а также местного бюджета. А негосударственные капитальные вложения – это инвестиции, финансируемые за счет средств инвесторов с негосударственными формами собственности, а именно:

собственных финансовых ресурсов инвесторов (прибыли, амортизационных отчислений, денежных сбережений юридических лиц, а также отдельных граждан);

заемных финансовых средств инвесторов;

привлеченных финансовых средств инвесторов (паевые взносы физических и юридических лиц, средства, полученные от реализации и продажи акций, облигаций, др. средства);

средства иностранных инвесторов;

бесплатные и благотворительные взносы;

пожертвования организаций, предприятий и граждан.

Смешанными капитальными вложениями называются инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, в общем объеме которых есть часть государственных средств.

Собственно, стройка – совокупность зданий и сооружений (объектов) строительства, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно-сметной документации со свободным сметным расчетом стоимости строительства, на которые в установленном порядке утверждается титульный список. Очередь строительства - часть стройки, которая определена рабочим проектом, обеспечивающая выпуск продукции или предоставление услуг.

Пусковой комплекс – это совокупность объектов (или их частей) основного, подсобного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи и т.д. которые обеспечивают выпуск продукции, предусмотренной проектом.

Объект строительства - отдельное здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета. Если на строительной площадке проектом предусматривается возведение первого объекта основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие "о6ъект" совпадает с понятием "стройка".

Для оценки эффективности капитальных вложений в производство в строительстве определяется общая (абсолютная) эффективность и сравнительная (относительная) эффективность.

Коэффициент обшей эффективности предприятия представляет собой:

Ц – стоимость годового выпуска продукции по проекту в оптовых ценах;

С – себестоимость годового выпуска продукции;

К – сумма капитальных вложений.

Соответственно, прибыль от проекта будет рассчитываться по формуле:

Определяя общую эффективность капитальных вложений следует выполнить анализ факторов:

изменение трудоемкости продукции в результате реализации капиталовложений;

изменение материалоёмкости продукции;

изменение фондоёмкости продукции;

В качестве дополнительных показателей используются:

производительность труда;

фондоотдача;

удельные капиталовложения;

При сравнении вариантов необходимо соблюдать условия сопоставимости:

1) по кругу предприятий;

2) по составу учитываемых затрат в объёме продукции;

3) по уровню цен и цено-образовательным факторам.

Если сравниваемые варианты имеют различную продуктивность строительства, то надо определить эффект от сокращения продуктивности строительства. Существуют 2 вида эффектов при сокращении сроков строительства. Первый достигается за счет сокращения условно постоянных расходов и определяется по формуле:

, где:

УПР – условно постоянные расходы;

–фактическая продуктивность строительства

–нормативная продуктивность строительства.

Второй вид эффекта достигается в сфере производства. Он состоит из экономии от досрочного ввода объекта в эксплуатацию и от досрочного высвобождения ОПФ.

Основные факторы, определяющие динамику цен на строительном участке:

1) увеличение спроса на землю под застройку;

2) цена участка в городском районе определяется его местом расположением по отношению к центру города, администрации, социальным и культурным учреждениям.

При оценке земли, используемой в строительстве, исходят не из естественного плодородия почвы, а из следующих критериев:

1) инженерно-строительная характеристика участков:

качество грунтов для строительства;

влажность грунтов;

осушение земель.

2) Расположение их в плане города:

относительно сложившихся и возможных транспортных связей;

близость с центральными и административными районами города;

наличие общественных, торговых и промышленных зон.

3) Близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям.

4) Природное окружение и т.д.

Понятие "лучшего" и "худшего" участка под строительство зависит главным образом от характера и факторов, влияющих на предшествующее и будущее использование. Внеселитебные территории занимают в городах около 65% всех городских застроек. Эффективность инвестиций в градостроительстве неотделима от рационального использования городских территорий, отводимых для жилищного, культурно-бытового и др. строительства.

Определение сравнительной ценности участков или районов застройки города должно оцениваться в двух аспектах:

1) фактические затраты на полное освоение участков с учетом как прошлых, так и будущих затрат;

2) определение экономического эффекта, достигаемого в результате застройки и эксплуатации территории.

При инвестировании строительного бизнеса, необходимо учитывать ряд рисков, которые могут возникнуть. Для того, чтобы понять какие виды рисков и на каком этапе появляются необходимо проанализировать жизненный цикл строительного объекта, представленный в виде графика (рис. 2):

Рис.2. Жизненный цикл строительного объекта

Из графика видно, что риски в строительной индустрии можно классифицировать на два типа: инвестиционные и предпринимательские.

Инвестиционный риск делится на следующие типы:

Риск незавершения строительства;

Риск превышения затрат;

Производственный риск;

Риски, связанные с рынком;

Финансовые риски;

Риски консервации проекта.

Предпринимательский риск делится на следующие типы:

Риск, связанный с реализацией инвестиционного проекта;

Риск, связанный с хозяйственной деятельностью самой строи-

тельной фирмы.

Наиболее важными с точки зрения влияния на строительную индустрию в целом и на компании, которые задействованы в строительной отрасли в частности являются производственные риски.

Производственные риски – это вероятность совершения работ непроектного уровня. Классифицируют четыре фактора производственного риска: организационные, технические, физические и управленческие факторы.

Риск – неотъемлемая, трудно прогнозируемая составляющая любого вида деятельности. Проблема состоит не в том, чтобы избежать риска вообще (что делает задачу невозможной для решения), а в том, чтобы предвидеть типы возможных рисков, оценки их величин, и выработки мер по уменьшению последствий.

Существуют достаточно большое количество способов для оценки риска. Для каждой строительной организации предпочтительней своя модель оценки этих показателей в соответствии с определенной деятельностью строительной компании. Основными, из которых являются статистический и экспертный методы.

При экспертном методе оценок собирают и обобщают мнение опытных специалистов (руководителей строек, менеджеров, консультантов, бригадиров и др.) о вероятности отклонений в объемах, трудоемкости и продолжительности работ, намеченных в проекте. Это позволяет заранее выявить рискованные ситуации и дать более достоверный прогноз ожидаемых результатов.

При статистическом методе используются показатели по работам на раннее оконченных аналогичных объектах. Очевидно, чем больше аналогов и чем они ближе к рассматриваемому проекту, тем точнее можно определить показатели риска.

Проблема управления рисками является одной из ключевых направлений деятельности организации. Существуют ряд методов управления рисками основными из которых являются: прогнозирование, распределение риска между участниками, страхование и резервирование.

Прогнозирование риска – это предвидение возможных рисков, оценка степени их влияния на деятельность компании и выработка мер по уменьшению последствий.

Распределение риска между участниками – основной принцип – заключается в том, чтобы передать максимальную ответственность за риск тому участнику, который лучше всех может его контролировать.

Страхование – есть по существу передача определенной степени риска на страховую компанию.

Резервирование – создание резервов для покрытия потерь от влияния рисков. Резерв повышает надежность функционирования системы.

В управлении рисками необходимым условием является их учет и оценка степени влияния на результат деятельности. Экономическая эффективность компании может быть сведена к нулю, а возможно и выйти на убыточный уровень, если не учитывать возможные варианты развития событий, а также вероятность получения отрицательного результата, чем и являются риски. Риски - это неотъемлемая часть предпринимательской деятельности, поэтому их учет важен для повышения рентабельности, инвестиционной привлекательности, повышения производительности труда, снижения аварийности, а также для процветания компании.

При исполнении контрактов подряда в деятельности строительной организации могут возникать различные ситуации, которые сопровождаются возможными ущербами (рисками).

Риск предполагает возможность наступления какого–то неблагоприятного события. Иначе говоря, под риском принято понимать вероятность потери предпринимателем или организацией части своих ресурсов, недополучение доходов или появление дополнительных расходов в результате определенной производственной и финансовой деятельности. Риск в бизнесе существует объективно, независимо от того, осознают ли это сами участники предпринимательской деятельности или нет. Совершенно избежать риска не позволяет сложность возникающих ситуаций и недостаток информации.

Если рассматривать риск как экономическую категорию, то он представляет собой событие, которое может произойти или не произойти, то есть это вероятностная категория. Риск может приводить к трём возможным экономическим результатам:

· отрицательный – ущерб, убыток, проигрыш – то, чего больше всего опасаются менеджеры и предприниматели;

· нулевой – нет ни выигрыша, ни проигрыша, или выигрыш равен проигрышу;

· положительный – выигрыш, выгода, прибыль – то, ради чего стоит идти на риск.

Все риски в зависимости от того, к какому экономическому результату они могут привести, подразделяют на две группы.

Первая группа – чистые риски . Действие этих рисков приводит к отрицательному или нулевому результату. Чистые риски имеют объективные причины, не зависящие от желаний и действий предпринимателей.

Вторая группа – спекулятивные риски . Эти риски могут привести как к положительным, так и к отрицательным результатам. Они предопределяются действиями предпринимателей, которые ради получения больших прибылей готовы рисковать.

Строительная деятельность связана с постоянными изменениями, в ней присутствуют как чистые (в большей степени), так и спекулятивные риски. При исполнении договора подряда выделяют следующие причины появления чистых рисков:

1) неудовлетворительная платежеспособность заказчика;

2) возникновение изменений в проектно – сметной документации, рабочих чертежах;

1) срыв сроков строительства по вине субподрядчиков и генерального подрядчика;

2) недостаточно надёжное материально – техническое обеспечение строящегося объекта;

3) низкая квалификация рабочих и инженерно – технических работников;

4) значительный рост (свыше 100 %) цен на сырье, электроэнергию, комплектующие вследствие высокой инфляции;

5) повышение цен на импортное оборудование вследствие валютных рисков (более 10 %, например, вследствие резкого изменения курса валют);

6) серьезное неисполнение условий контрактов, претензии и иски между партнерами;

7) значительное повышение расходов на оплату труда;

8) недостаточный уровень конкуренции субподрядных строительных фирм по качеству выполняемых работ;

9) значительный рост затрат в связи с изменениями в налогообложении, в нормативной и законодательной базах по ценообразованию, внешнеэкономическим операциям и т.п.;

10) действие «форс–мажорных» обстоятельств в ходе строительства.

Строительство имеет вероятностный характер, существует даже выражение «искусство застройки – это искусство управлять риском». Риск никогда не может быть сведен к нулю, но может быть уменьшен. В практике управления любым проектом существует три способа снижения риска, а именно:

· распределение риска между участниками–партнерами (передача соисполнителю);

· страхование участников проекта;

· резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов.

В строительстве, представляющем собой самую продолжительную фазу реализации инвестиционного проекта, чаще всего применяется такой способ учета и снижения рисков, как их передача или страхование.

Задержка начала строительства. С момента инициирования проекта, т.е. с момента принятия решения о реализации проекта, до выхода на стройплощадку может пройти немало времени. Решение о реализации проекта предусматривает определенный срок на разработку и согласование всей необходимой документации, оформление разрешения на строительство. Тем не менее по самым разным причинам возможны задержки начала строительства по отношению к запланированному сроку.

Одним из наиболее существенных факторов, оказывающих влияние на отсрочку начала строительства, являются более продолжительные по сравнению с запланированными сроки оформления и согласования исходно-разрешительной и проектной документации. Такая задержка, как правило, происходит вследствие одной или нескольких из следующих причин:

• сложного характера земельного участка, выделенного под строительство (трудный рельеф местности, близость грунтовых вод, проложенные через участок коммуникации, необходимость согласования вырубки деревьев и т.д.);
• действия, или, скорее, бездействия государственных органов, согласующих различного рода разрешения;
• противодействия жителей выходу на площадку (выражающегося в многочисленных собраниях, пикетах, блок-постах, жалобах во все возможные инстанции);
• отсутствия необходимых на момент начала строительства ресурсов;
• недостаточной активности самой компании в преодолении возникающих препон, отсутствия у компании необходимого опыта.

Часто задержка выхода на площадку бывает связана с необходимостью оформления документов на землю, что может быть сопряжено с трудностями расторжения договоров с предыдущими арендаторами, переселения жильцов и вывода организаций из сносимых строений и т.д.

Оценить заранее точную дату реального выхода на площадку трудно: задержка по отношению к запланированной дате может составлять от нескольких дней до нескольких лет. Поскольку у любой строительной компании из оперирующих на строительном рынке опыт работы редко превышает 10 лет, а число введенных в эксплуатацию объектов, как правило, составляет несколько десятков, индивидуальные особенности каждого проекта не позволяют вывести какую-либо характерную среднюю продолжительность задержки начала строительства.

Отсутствие опыта. В строительстве возможно огромное разнообразие направлений деятельности, например, строительство жилья, строительство нежилых помещений, промышленное строительство, военное строительство, строительство инженерных сооружений, строительство коммуникаций. Каждое направление может иметь дополнительную специализацию, как, например, представлено в табл. 1. В каждой специализации возможно разделение по виду возводимых объектов строительства. Более того, для каждого вида объектов возможно как новое строительство, так и проведение реконструкции и ремонта существующего объекта. Отдельную группу составляют ремонтные и отделочные работы, которые сильно отличаются даже для аналогичных объектов не только разного, но и одного класса (например, вполне естественно, что отделка элитной и обыкновенной квартиры будут различны, но даже отделка двух рядом расположенных квартир одного класса может быть существенно разной, требующей от выполняющей ее организации разного опыта проведения работ).

Кроме функционального деления возможно и деление по географическому принципу: строительство в Москве, в ближнем и в дальнем Подмосковье, в городах-миллионерах, в областных центрах и т.д. Каждый регион имеет свои особенности, существенно влияющие как на расходы на строительство, так и на спрос на возводимые объекты.

Таблица 1

Направление	Специализация	строительного объекта
Строительство жилья	Многоэтажное элитное жилье Многоэтажное жилье бизнес-класса Многоэтажное жилье эконом-класса Малоэтажное элитное жилье Малоэтажное жилье эконом-класса Гостиницы	Монолитный многоэтажный дом Панельный многоэтажный дом Кирпичный многоэтажный дом Каменные коттеджи Деревянные коттеджи
Строительство нежилых помещений	Торговые помещения Склады	Встроенно-пристроенные помещения Отдельно стоящие здания Многофункциональные комплексы
Промышленное строительство	Помещения производственного назначения	Заводы и фабрики Предприятия сферы общественного питания Предприятия сферы бытового обслуживания
строительство	Объекты гражданской обороны Объекты военного назначения	Защитные сооружения гражданской обороны Военные базы
Строительство инженерных сооружений	Эстакады	Понтонные мосты Подвесные мосты Туннели Эстакады Транспортные развязки
Строительство коммуникаций	Железные дороги Нефте-, газопроводы Канализация Водопровод Электрические сети Сети теплоснабжения

Приведенная в таблице классификация не полная, но служит иллюстрацией многообразия строительной деятельности. Далеко не всегда верно, что организация, имеющая огромный опыт строительства торговых центров, сможет так же успешно реализовать проект строительства офисного центра; организация с обширным опытом возведения различных коммуникаций успешно выйдет на рынок строительства промышленных объектов, а организация, успешно построившая множество панельных домов в Подмосковье, успешно возведет элитный дом в центре Москвы.

Увеличение сроков строительства. Очень многие строящиеся объекты вводятся в эксплуатацию с задержкой по отношению к запланированным срокам сдачи, которая может составить до нескольких лет.

Основные причины увеличения сроков строительства - недофинансирование строительства в отдельные периоды, задержки по вине подрядчиков и поставщиков, действия государственных органов.

Часто увеличение сроков строительства бывает вызвано отсутствием у компании опыта реализации подобных проектов, а также изменением проекта в ходе реализации. В России в последнее время участились случаи активного противодействия жителей близлежащих к строительной площадке домов, что также не приводит к ускорению строительства.

Задержка ввода в эксплуатацию. Процесс ввода в эксплуатацию проходит следующие стадии:

• 1) государственная комиссия проверяет объект (первой этап), и передает компании-застройщику список обнаруженных недоделок;
• 2) компания-застройщик устраняет недоделки в течение трех месяцев с момента сдачи объекта по первому этапу;
• 3) государственная комиссия проверяет объект (второй этап) и, если существенных недоделок не обнаружено, подписывается акт;
• 4) выходит распоряжение местных властей о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Здесь под недоделками подразумеваются отклонения готового результата - построенного объекта - от рабочей документации. Недоделки по работам, выполняемым подрядчиками, должны быть устранены за их счет, поэтому сметный расчет проекта не предусматривает выделенной статьи расходов на устранение недоделок. Для минимизации числа возможных недоделок заказчиком строительства регулярно осуществляется технический контроль за объемом и качеством выполнения строительных работ. Тем не менее, как и во всякой человеческой деятельности, брак (недоделки) в строительстве встречается.

Задержка ввода в эксплуатацию, как правило, связана с увеличением сроков строительства, но может происходить и по другим причинам:

• проверка комиссией переносится по каким-либо причинам, не связанным с задержкой строительства, на более поздний срок;
• компании-застройщику на устранение недоделок, обнаруженных в ходе первого этапа комиссии, не хватает трех месяцев (что, скорее всего, связано либо с низким качеством строительства либо с недофинансированием объекта);
• в ходе второго этапа комиссия обнаружила неустраненные либо новые недоделки;
• местные власти задерживают выход распорядительного документа.

Задержка ввода объектов в эксплуатацию редко превышает девять месяцев с момента проведения первого этапа комиссии.

Удорожание проекта в ходе реализации. В любую строительную смету закладывается некоторое увеличение стоимости выполнения работ и/или строительных материалов за время реализации проекта. Но, как показывает практика, многие проекты выполняются с существенным превышением первоначально запланированных в смете расходов, что может быть вызвано:

• изменением курса валют;
• неконтролируемым увеличением стоимости строительных материалов;
• изменением объема необходимых работ, связанным с недостатками в предпроектных исследованиях;
• изменением графика строительства, повлекшим за собой дополнительные работы;
• изменением тарифов на энергоносители, стоимости транспортных перевозок;
• изменением самого проекта;
• недооценкой стоимости отдельных этапов работ вследствие незнания рынка и/или отсутствия опыта;
• хищениями.

Как правило, сметный расчет, на основании которого строятся договорные отношения между заказчиком строительства и генеральным подрядчиком, предусматривает 2-4%-ное увеличение стоимости в ходе реализации проекта, но на практике реальное увеличение стоимости строительно-монтажных работ может составить до 100% первоначально запланированных затрат. В большинстве случаев реальное увеличение стоимости проекта ложится на заказчика строительства, вынужденного дополнительно финансировать работы на строящемся объекте.

Изменение проекта в ходе строительства. Как правило, изменение проекта (здесь - комплекта проектной документации) в ходе строительства связано либо с недостаточной предпроектной подготовкой, когда оказывается, что, к примеру, при проектировании не учтены коммуникации, пролегающие через выделенный под строительство участок, не проработано расположение дома на участке и т.п., либо с недобросовестностью компании-застройщика, приступившей к выполнению работ до получения всех необходимых разрешений и согласований от государственных органов, а те в качестве условия согласования указывают на исправление несоответствий проекта каким-либо нормативным актам, регулирующим требования к возводимым объектам.

Поскольку срок реализации строительного проекта может составлять до нескольких лет, весьма возможна ситуация, когда требования рынка в отношении объектов аналогичного типа или класса и потребительские предпочтения за время строительства изменяются. Постоянный мониторинг ситуации на рынке позволяет учесть непринципиальные изменения с наименьшими затратами (например, изменения в цветовом оформлении объекта, предпочтения в отношении используемых для окончательной отделки материалов); в то же время может понадобиться внесение в проект существенных изменений, связанных с переделкой и повторным согласованием проектной документации, что влечет за собой дополнительные издержки.

Гораздо реже встречаются случаи, когда в ходе реализации проекта изменяются нормы и правила, регулирующие строительство, и компания бывает вынуждена спешно адаптировать существующий проект под изменившиеся правила игры.

Риск неверной оценки спроса. Этот риск представляется весьма существенным. Рынок можно сегментировать по географическому признаку, по типу объекта, по его классу и т.д. Каждый рыночный сегмент имеет свои особенности, и ошибка в проектировании и последующем позиционировании объекта может стоить компании очень дорого.

Маркетинговые ошибки приводят к задержкам в реализации площадей в возводимых объектах, образованию неликвидных площадей вследствие неверной оценки потребностей потенциальных потребителей, даже к полной невозможности реализовать возведенный объект по запланированным ценам.

Отклонения в оценке спроса могут происходить как в меньшую, так и в большую сторону - в обоих случаях компания несет ощутимые потери.

В случае недооценки спроса на начальном этапе продается большее по отношению к запланированному число квартир. Поскольку цены на начальном этапе продаж ниже, чем на завершающем (продажи, как правило, начинаются на «нулевом цикле» строительства, когда даже фундамент будущего здания не готов и более низкая цена соответствует премии за риск, уплачиваемой застройщиком покупателю за принятие на себя риска незавершения проекта), это означает недополучение дохода в будущие периоды.

В случае переоценки спроса поступлений от продаж площадей (прав требования на площади) строящегося объекта недостаточно, чтобы финансировать строительство в полном объеме, что ведет к задержкам строительства, а также дополнительным издержкам, связанным как с задержками строительства, так и с дополнительными расходами на продвижение продажи площадей объекта, не пользующихся ожидаемым спросом.

Текучесть кадров. Большая текучесть кадров означает постоянные издержки на поиски новых работников, а также возможные задержки в ходе строительства из-за отсутствия в нужный момент необходимых специалистов.

В практической деятельности текучесть кадров принято характеризовать следующими показателями: коэффициентом текучести кадров по всем причинам К то = (N ув + N np)/N cpcn и коэффициентом текучести кадров по предотвратимым причинам К х пр = (N cyK + ^н.д)/^ср.сп 5 где /Vcp.cn - среднесписочная численность сотрудников в рассматриваемом периоде, УУу В - численность уволенных за этот период времени, N np - численность принятых на работу за тот же период, УУс. ж - численность уволившихся по собственному желанию, N H д - численность уволенных за нарушение трудовой дисциплины.

Область значений первого коэффициента не ограничена сверху, что создает определенные неудобства в его практическом применении, его максимальное значение не определено. Второй коэффициент малоприменим на практике, так как в реальности N Ha = 0 (в большинстве случаев работники и работодатели договариваются об увольнении с формулировкой «по собственному желанию»).

Для характеристики текучести кадров мы предлагаем использовать коэффициент текучести кадров kj K:

В таком виде коэффициент текучести кадров может принимать значения от близких к единице (полное отсутствие текучести, N yB и yVnp - малы, т.е. max (N yB , N np) « N cpcn), до значений, близких к нулю (большая текучесть, когда численность уволенных близка к среднесписочной).

Введение 3

Раздел I. Основы риск-менеджмента

инвестиционного проекта 7

Глава 1. Введение в риск-менеджмент 8

• 1.1. Понятия «риск» и «неопределенность» 8
• 1.2. Управление риском: сущность и содержание 13
• 1.3. Концепции минимизации риска и приемлемого риска 21
• 1.4. Принятие решения в условиях риска 27

Библиографический список 39

Вопросы и упражнения 40

Глава 2. Инвестиционный проект как объект

риск-менеджмента 42

• 2.1. Понятие «инвестиционный проект» 42
• 2.2. Классификация инвестиционных проектов 45
• 2.3. Жизненный цикл проекта 48
• 2.4. Критерии оценки эффективности инвестиционных

проектов 53

Библиографический список 59

Вопросы и упражнения 60

Раздел II. Методология риск-менеджмента

инвестиционного проекта 62

Глава 3. Процедуры риск-менеджмента

инвестиционных проектов 63

3.1. Этапы и организация риск-менеджмента

инвестиционного проекта 63

• 3.2. Классификация проектных рисков 70
• 3.3. Согласование интересов участников проекта 79
• 3.4. Инструменты управления рисками 80

Библиографический список 91

Вопросы и упражнения 92

Глава 4. Сущность риск-анализа инвестиционного проекта. Инструменты идентификации проектных рисков 93

• 4.1. Сущность риск-анализа инвестиционного проекта 93
• 4.2. Инструменты риск-анализа 97

Библиографический список 111

Вопросы и упражнения 111

Глава 5. Инструменты качественного анализа

проектных рисков 113

• 5.1. Сущность качественного анализа проектных рисков 113
• 5.2. Идентификация рисков 114
• 5.3. Оценка вероятности неблагоприятных событий 124

Библиографический список 138

Вопросы и упражнения 138

Глава 6. Методы количественного риск-анализа

инвестиционного проекта 139

• 6.1. Предварительные замечания 139
• 6.2. Анализ чувствительности проекта 142
• 6.3. Сценарный подход 147
• 6.4. Имитационное моделирование 150

Библиографический список 173

Вопросы и упражнения 173

Глава 7. Экономико-математическое моделирование

в управлении проектными рисками 175

7.1. Экономико-математические модели для управления

проектными рисками 175

7.2. Модели оценки эффективности инвестиционных

проектов с учетом рисков 178

• 7.3. Применение имитационного моделирования 204
• 7.4. Вероятностная имитационная модель управления

риском инвестиционного проекта 211

7.5. Оптимизация методов управления рисками 218

Библиографический список 224

Вопросы и упражнения 224

Глава 8. Компьютерный инструментарий проектного

риск-менеджмента 227

8.1. Предпосылки информационных технологий проектного

риск-менеджмента 227

• 8.2. Функциональные и обеспечивающие подсистемы информационных систем проектного риск-менеджмента 230
• 8.3. Типология информационных технологий управления

проектными рисками 232

8.4. Компьютерная поддержка управления рисками

на предынвестиционных фазах проекта 235

• 8.5. Составление сетевого плана 241
• 8.6. Технологии PERT, ЕРМ и ERP в управлении рисками

на этапе мониторинга выполнения проекта 249

8.7. Риски информационных технологий 257

Библиографический список 261

Вопросы и упражнения 262

Раздел III. Аудит в управлении инвестиционным

проектом 263

Глава 9. Аудит в риск-менеджменте инвестиционного

проекта 264

• 9.1. Аудит: сущность, стандарты, виды 264
• 9.2. Аудит в риск-менеджменте инвестиционного проекта 269

Библиографический список 272

Вопросы и упражнения 272

Глава 10. Аудит на разных стадиях управления

проектом 273

• 10.1. Предынвестиционная стадия 273
• 10.2. Стадия инвестирования 281
• 10.3. Стадия эксплуатации 284

Библиографический список 285

Вопросы и упражнения 286

Раздел IV. Новые подходы в риск-менеджменте

инвестиционных проектов 287

Глава 11. Теория планирования эксперимента

в риск-менеджменте 289

• 11.1. Основы теории планирования эксперимента 289
• 11.2. Методы планирования эксперимента в риск-менеджменте 293

Библиографический список 308

Вопросы и упражнения 309

Глава 12. Концепция риска как ресурса 310

• 12.1. Ресурсно-подобные риски 310
• 12.2. Управление риском как ресурсом в ходе

формирования инвестиционного портфеля 320

Библиографический список 324

Вопросы и упражнения 325

Глава 13. Методы нечеткой математики

в риск-менеджменте инвестиционных проектов 326

• 13.1. Подходы нечеткой математики в риск-анализе 326
• 13.2. Модель оценки эффективности инвестиционного

проекта с применением теории нечетких множеств 342

13.3. Лингвистическая оценка риска. Расчет величины непредвиденных расходов инвестиционного проекта 359

Библиографический список 375

Вопросы и упражнения 376

Глава 14. Управление риском инвестиционных проектов

на основе метода анализа иерархий 378

• 14.1. Анализ иерархических систем в задачах риск-анализа 378
• 14.2. Модель экспертной пофакторной корректировки

денежного потока инвестиционного проекта 387

Библиографический список 403

Вопросы и упражнения 404

Глава 15. Реальные опционы 405

• 15.1. Реальные опционы: определение и виды 405
• 15.2. Модели оценки опционов на финансовом рынке 409
• 15.3. Оценка реальных опционов 415

Библиографический список 423

Вопросы и упражнения 424

Раздел V. Практические иллюстрации 425

Глава 16. Практические подходы к управлению

рисками проекта 426

• 16.1. Понятие об управлении рисками проекта 426
• 16.2. Снижение рисков за счет структуризации проекта 437
• 16.3. Снижение влияния рисковых событий управлением

рисками 470

Библиографический список 483

Вопросы и упражнения 484

Глава 17. Проведение первых этапов

риск-менеджмента инвестиционного проекта 485

17.1. Формирование информационной базы риск-анализа

инвестиционного проекта 485

• 17.2. Идентификация и качественный анализ рисков 498
• 17.3. Ранжирование рисков 503
• 17.4. Количественный анализ 507

Приложения

Приложение 1 (к гл. 6) 519

Приложение 2 (к гл. 13) 533

Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого

Ключевые слова

риск, методы оценки рисков, управление, инвестиционно-строительные проекты, risk, method of risk"s evaluation, management, investment and constructive projects

Просмотр статьи

⛔️ (обновите страницу, если статья не отобразилась)

Аннотация к статье

В статье изложены основные положения концепции управления рисками инвестиционно - строительных проектов. Рассмотрена классификация рисков при проектировании, строительстве, реконструкции, ремонте и эксплуатации строительных объектов. Составлен и проанализирован общий алгоритм управления рисками инвестиционно - строительного проекта. Изложены основные причины несовершенства существующих подходов к управлению рисками и сформулированы их основные недостатки. Определены основные количественные и качественные методы управления рисками в инвестиционно - строительной сфере. Приведена краткая характеристика каждого метода. Проанализированы и выявлены особенности их применения. Сформулированы проблемы использования методологии риск - менеджмента в управлении инвестиционно - строительными проектами.

Текст научной статьи

Одной из наиболее актуальных проблем современного этапа общественного развития является проблема обеспечения безопасности человека. В настоящее время в экономике нашей страны сложилась ситуация, когда сама экономика - основные производственные фонды, устарелые технологии, технические и технологические системы объектов строительства являются источниками рисков аварий и катастроф. С другой стороны, объективно существующая и принципиально неустранимая неопределенность, имеющая место при принятии организационно-экономических и проектных системно-технических решений, приводит к тому, что риск таких решений никогда не бывает нулевым. Риск присущ каждому проекту, каждому процессу и каждому решению на всех стадиях жизни проекта. Поэтому риск должен быть управляем на каждой стадии проектирования, а процесс менеджмента риска должен быть интегрирован в управление инвестиционно-строительными проектами. Не смотря на то, что риск присутствует во всех сферах деятельности и жизни человека, в настоящее время в теории управления рисками нет единства мнений ни по поводу его определения, ни по методам его оценки. На рисунке 1 представлены обобщенные результаты классификации рисков . Исходя из сущности и задач управления инвестиционно-строительными проектами для оценки и управления риском такого проектирования, а также финансовыми отношениями, возникающими в ходе ресурсного обеспечения строительных проектов, используется система риск-менеджмента. Выявление особенностей применения риск-менеджмента в инвестиционно-строительном проектировании требует анализа алгоритмов оценки и управления рисками. В общем виде алгоритм управления рисками представлен на рисунке 2 . Исходя из его анализа следует отметить, что разработанные к настоящему времени общие подходы к управлению рисками не учитывают специфики их применения в конкретных отраслях экономики, и, в частности в инвестиционно-строительной сфере. Проблема оценки неопределенности и риска при управлении инвестиционно-строительными проектами до настоящего времени не получила надлежащего решения. Во многом это обусловлено тем, что используемые при технико-экономическом обосновании объектов строительства и реконструкции, методы оценки рисков далеко не в полной мере учитывают специфику строительной деятельности объектов и особенности эксплуатации строительных объектов. К основным недостаткам этих методов, определяющим проблемы управления рискам в инвестиционно-строительной деятельности, следует отнести: Рис. 1 - Структура рисков инвестиционно-строительного проекта невозможность учета неопределенности природно-климатических условий, возможности стихийных бедствий в регионе проектирования объектов строительства; недостаточная проработанность теоретических положений по учету при проектировании и строительстве производственно-технологических рисков, в том числе из-за низкого качества материалов и технологических процессов в период строительства; отсутствие, как правило, количественного измерения и, следовательно, оценки степени неопределенности и риска основных условий реализации строительных проектов; случайный характер определения (без проведения соответствующего качественного и количественного анализа) возможных изменений в параметрах инвестиционных проектов при их реализации; отсутствие какого-либо обоснования целесообразности использования в заданных условиях того или иного метода оценки влияния факторов риска на параметры инвестиционного проекта в строительной деятельности; использование только моно параметрического подхода к оценке рисков, несмотря на часто встречающуюся на практике взаимообусловленность основных параметров инвестиционно-строительных проектов; отсутствие каких-либо рекомендаций по мониторингу рисков в процессе реализации инвестиционных строительных проектов. Рис. 2 - Общий алгоритм управления рисками инвестиционно-строительного проекта В связи с этим необходимо учитывать, чтобы весь процесс управления рисками в ходе реализации инвестиционно-строительного проекта определен как последовательность организационно-технико-экономических решений и действий, направленных на регулирование вероятности успешной реализации проекта. При этом требуется, чтобы успешная реализация проекта была осуществлена в рамках запланированного срока, в пределах определённого бюджета и с надлежащим качеством, обеспечивающим требуемый уровень безопасности строительного проекта на стадии его строительства и последующей безопасной эксплуатации. Указанные обстоятельства обусловливают необходимость создания реестра инвестиционно-строительных рисков, научного обоснования закономерностей их влияния на надежность организационно-технологических решений и качество работ при проектировании, строительстве и содержании объектов строительства. Безопасная эксплуатация зданий и сооружений практически невозможна, если при управлении инвестициями и проектировании не учтен допустимый риск причинения вреда человеку, животным, окружающей среде и имуществу любой формы собственности. Сложившаяся ситуация требует научного обоснования методов, моделей и индикаторов оценки рисков технических и организационно-технологических решений инвестиционно-строительных проектов. Возможность возникновения рисков невыполнения этапов проектирования и строительства объектов в договорные сроки, снижения качества работ, а, следовательно, надежности объекта и, соответственно, уменьшения эффективности деятельности строительных организаций и в целом всех участников реализации инвестиционно-строительного проекта актуализирует проблему формирования концепции системы менеджмента качества применительно к конкретной организации. В связи с этим процесс управления рисками инвестиционно-строительного проекта должен пониматься как совокупность практических мер, позволяющих снизить неопределенность результатов проектных решений, повысить их качество и полезность, снизить цену строительной продукции и выполнения работ по содержанию и последующему ремонту строительных объектов, а также повысить безопасность их эксплуатации и комфорт для пользователей. В таблице 1 приведена характеристика наиболее используемых методов анализа рисков. Даже самый поверхностный анализ этих методов позволяет утверждать, что при их применении в управлении инвестиционно-строительными проектами появляются как минимум три проблемы: 1) как формализовать неопределенность параметров инвестиционно-строительного проекта стохастическими моделями; 2) каким образом при количественном исследовании рисков управления инвестиционно-строительными проектами учесть множество случайных взаимосвязанных параметров, которые объективно обусловлены разнообразием рисков (рис. 1); 3) какие показатели выбрать в качестве измерителя эффективности инвестиционно-строительного проекта, если его результаты и затраты являются случайными величинами. Таблица 1 Характеристика методов анализа проектных рисков Метод Характеристика метода 1 2 Вероятностный анализ Построение и расчеты выполняются на основе теории вероятностей. Вероятность возникновения ущербов определяется на основе статистических данных предшествующих периодов с определением области рисков по срокам окупаемости, чистой приведенной стоимости, отношению планируемой прибыли к объему инвестиций по проекту. Метод аналогов Предусматривает применение результатов реализованных проектов для разрабатываемого проекта. Требует совпадения внутренней и внешней среды реализуемого проекта и его аналогов. Анализ чувствительности проекта Выполняется оценка результирующих показателей реализуемого проекта при изменении заданных переменных, используемых для расчета. Анализ показателей предельного уровня Оценивается возможная устойчивость проекта противостоять изменению условий его ресурсного обеспечения. Анализ сценариев реализации проектов Предполагается разработка нескольких сценариев реализации проекта и выполняется их сравнительная оценка. Определяются пессимистический, оптимистический и наиболее вероятный варианты. Имитационные методы Основываются на отыскании значения результирующего показателя посредством проведения опытов с моделью. Основное преимущество - простота понимания и оценки результатов исследования рисков проекта. Недостаток - трудоемкость разработки имитационной модели и оценка ее адекватности. Метод построения деревьев решения проекта Предусматривает пошаговое разветвление процесса реализации инвестиционно-строительного проекта с оценкой рисков, затрат, ущерба и выгод. Экспертный анализ рисков Применяется при отсутствии или недостаточном объеме исходной информации. Для оценки рисков привлекаются эксперты. Группа экспертов оценивает инвестиционно-строительный проект и его составные части по показателям рисков. Вместе с тем, необходимо отметить, что в управлении инвестиционно-строительными проектами сформировались некоторые общие подходы, позволяющие определить последовательность действий при исследовании рисков в инвестиционно-строительной сфере: 1) выделяется риск, обладающий наибольшей важностью для проекта; 2) рассчитывается перерасход средств с учетом вероятности наступления неблагоприятной ситуации в реализации инвестиционно-строительного проекта; 3) разрабатывается комплекс организационно-технико-экономических мероприятий, предусматривающих снижение вероятности рискового события; 4) рассчитываются дополнительные затраты на реализацию антирисковых мероприятий; 5) выполняется сравнение требуемых затрат на реализацию предложенных мероприятий с возможным перерасходом средств в результате наступления рисковой ситуации; 6) принимается решение о реализации либо об отказе от антирисковых мероприятий; 7) выбирается следующий по важности риск, для которого повторяется процесс сопоставления вероятности и последствий рисковых событий с затратами на мероприятия по их снижению. Таким образом, исследование существующих количественных и качественных методов управления рисками позволяет сделать вывод о необходимости их развития и совершенствования с целью применения при проектировании, строительстве, реконструкции, ремонте строительных объектов. В особенности это касается управления инвестиционными рисками в строительной деятельности. Причиной тому являются меняющиеся цены на строительные материалы и конструкции, транспортировку и эксплуатацию строительных машин, механизмов и оборудования, перевозку рабочих на объекты строительства, командировочные расходы при выполнении работ в других регионах и на отдаленных объектах. Появляются новые виды затрат (плата за землю, новые виды налогов и сборов, различные виды страхования, затраты на получение исходных данных, технических условий и согласований, проценты за кредиты и др.). Все это говорит о том, что вероятностная природа строительного производства требует развития теории управления инвестиционно-строительными проектами в условиях рисков.