Ликвидация бизнеса. Приказы. Оборудование для бизнеса. Бухгалтерия и кадры
Поиск по сайту

Варианты осуществления рефинансирования ипотеки. Подводные камни рефинансирования ипотеки

В связи с расширением рынка жилья и появлением новых технологий в строительстве покупатели недвижимости предъявляют все большие требования к своему новому жилью. Это касается месторасположения дома, обеспечения его системами жизнеобеспечения, безопасности. Получить желанную недвижимость в новом доме обходится дорого. Гораздо доступнее оформить ипотеку на квартиру в еще строящемся жилом комплексе. Многие молодые семьи так и поступают. Однако случаются непредвиденные жизненные обстоятельства, снижаются доходы, меняются рыночные условия кредитования.

Банки активно предлагают проведение перекредитования ранее выданных кредитов по новым условиям. Жилье, купленное на вторичном рынке, рефинансировать легче. Что делать, если дом еще не сдан, право собственности не оформлено? Некоторые банки предлагают программы строящегося жилья. Однако банку требуется предоставление имущества в залог для обеспечения выполнения заемщиком своих обязательств. Если строительство не завершено, право собственности на жилье номинальное по договору долевого участия.

Как происходит перекредитование ипотеки

Цель рефинансирования ипотеки на строящееся жилье заключается в получении комфортных условий клиенту, часто это вынужденная мера при уменьшении доходов. Перекредитование проводится для:

  • снижения процента по ссуде;
  • увеличения срока для уменьшения суммы регулярного взноса;
  • экономия при страховании имущества, здоровья, жизни;
  • смена валюты займа.

Для банка рефинансирование ипотеки первичного и вторичного фонда дает возможность увеличить кредитный портфель за счет добросовестных плательщиков других банков. Заемщик на пути рефинансирования ипотеки в строящемся жилье должен пройти следующие этапы:

  1. попробовать договориться с первоначальным банком об изменении условий;
  2. узнать (иногда при помощи ипотечных брокеров) условия на перекредитование у других финансовых учреждений;
  3. собрать пакет документов по заемщику, доходам, рефинансируемой ипотеке (остаток долга, справка о качестве погашения, согласие первоначального кредитора на досрочное погашение);
  4. подать заявку на получение целевой ссуды в выбранный банк;
  5. при положительном решении предоставляет документы на будущий залог;
  6. с новым банком согласовывается срок и условия договора займа;
  7. первичный кредитор получает уведомление/заявление о желании клиента погасить ссуду раньше срока, назначает дату для этого;
  8. заемщик подписывает необходимые договоры на получение займа, страховку, предоставление обеспечения;
  9. средства с нового ссудного счета переводятся по поручению клиента в счет погашения задолженности по первичному кредиту;
  10. меняется название банка-залогодержателя в договоре долевого участия.

Сам процесс занимает до двух месяцев, если оперативно собрать требуемые новым кредитором документы. Финансовые учреждения не слишком охотно перекредитовывают ипотеку строящегося жилья, ведь по факту нет права собственности на недвижимость и ликвидного залога. Поэтому программы рефинансирования ипотеки на стадии строительства не так разнообразны, как для вторичного жилого фонда, а требования к заемщику строже.

Требования к заемщику при рефинансировании ипотеки в строящемся доме

В последнее время законодательная база по защите прав покупателей жилья в строящихся домах расширилась. Строительство многоквартирных домов теперь контролируется государством. Строительная компания обязана иметь резервный фонд на случай банкротства. Это обусловило большой спрос на квартиру в новостройках.

Требования, которые банки выдвигают к заемщику при выдаче ипотеки и при перекредитовании идентичны:

  • достаточный уровень дохода для осуществления выплат;
  • отсутствие просрочек в платежах по действующей ипотеке, другим ссудам;
  • гражданство РФ;
  • постоянная регистрация;
  • возрастной диапазон 21-65 лет;
  • непрерывный стаж не менее полугода, для предпринимателей – не менее 2-х лет.

Документы, которые необходимо предоставить в банк при подаче заявки на рефинансирование ипотеки в строящемся доме:

  • гражданский паспорт;
  • оформленный договор долевого участия;
  • подтверждение доходов и трудового стажа;
  • документ о семейном положении, наличии детей;
  • кредитный договор;
  • справки от первоначального кредитора об остатке долга, качестве оплат.

Категории недвижимости при рефинансировании

К новостройкам относится жилье, приобретаемое непосредственно у строительной компании по договору долевого участия в строительстве. Если рефинансируется квартира в только что сданном доме, даже если кредит был оформлен на стадии котлована, это уже считается вторичным фондом. На недвижимость есть оформленное свидетельство на право собственности. Рефинансирование такой ипотеки происходит по другим условиям, чем по ДДУ (договор долевого участия).

Зачастую финансовое учреждение для оформления или перекредитования займа выбирается из списка тех, кто аккредитовал застройщика. У банков свои списки строительных компаний по их надежности – сдаче в срок домов, выполнению обязательств перед клиентами. При оформлении ипотеки на стадии строительства аккредитованным застройщиком в банк нужно будет предъявить справку о бронировании, при рефинансировании – договор на долевое участие. Если строительная компания не входит в перечень получивших аккредитацию, пакет бумаг предстоит собрать внушительный:

  • копия устава;
  • разрешение на строительство;
  • копия документа на право подписания застройщиком;
  • проектная документация.

Варианты и программы рефинансирования

Перекредитование ипотеки на стадии строительства возможно с помощью:

  • реструктуризации ссуды в том же банке, где она получена;
  • получение нового займа в другом банке для погашения текущей задолженности.

В первом случае с первоначальным кредитором заключается дополнительное соглашение об изменении условий, во втором заемщик пройдет весь путь сбора документов и оформления кредита заново. Провести рефинансирование можно:

  • с переоформлением залога прав на долевое участие в строительстве;
  • с предоставлением под залог другого ликвидного имущества;
  • оформив беззалоговый потребительский кредит.

Организация АИЖК помогает оформить ипотеку и провести рефинансирование займа по государственной программе «Жилье для российской семьи» на первичном и вторичном рынках. У заемщиков есть возможность применения материнского капитала для оплаты первоначального взноса, погашения части ссуды.

Трудности и дополнительные расходы на перекредитование ипотеки

При рефинансировании кредита на квартиру в строящемся доме могут возникнуть такие трудности:

  • необходимость получения согласия первоначального кредитора;
  • мораторий на полное погашение ссуды раньше срока;
  • подтверждение платежеспособности и отсутствие каких-либо просрочек в кредитной истории заемщика;
  • требование нового кредитора предоставить дополнительное обеспечение, поручительство третьих лиц.

Рефинансирование ипотеки довольно затратная для заемщика процедура. При перекредитовании клиент оплачивает такие дополнительные расходы:

  • госпошлина за регистрацию договора;
  • оценка залога;
  • услуги нотариуса;
  • страхование;
  • услуги ипотечного брокера, если к нему обращались для помощи в поиске выгодных условий;
  • регистрация договора, закладной, ДДУ;
  • возможные штрафы за досрочное погашение;
  • комиссия за перевод средств.

Хоть предложений от финансовых организаций на рефинансирование ипотеки в строящихся домах и немного, при анализе даже с помощью ипотечных брокеров можно выбрать подходящий вариант. Перед решением перекредитовать заем следует оценить все преимущества, издержки, наличие свободного времени для сбора документов.

Очередное недавнее снижение ключевой ставки ЦБ РФ и последовавшее за ним снижение ставок по ипотеке, в том числе ведущими банками, даёт повод задуматься о возможности рефинансировать жилищный кредит. Особенно тем, кто в период ажиотажного спроса взял ипотеку по максимальным ставкам. Когда и почему стоит перекредитование ипотеки имеет смысл - в материале novostroy.su

Когда стоит задуматься о перекредитовании

Перекредитование принесёт реальную пользу только тогда, когда разница в процентных ставках по новому кредитному договору будет ниже более чем на 2-3%, в зависимости от суммы кредита и срока, который прошел с момента его выдачи, считает генеральный директор Софья Лебедева .

Во-первых, сама процедура рефинансирования достаточно трудоёмкая, поясняет свою точку зрения г-жа Лебедева. Она включает в себя оформление и госрегистрацию нового кредитного договора, переоформление договора страхования залога по кредиту на другой банк (или заключение договора с новой страховой компанией), подготовку заключения оценщика о стоимости предмета залога, снятие обременения первичного кредитора с объекта недвижимости и т. п. Во-вторых, перекритование далеко не всегда оправдано, поскольку у многих банков основная нагрузка по выплате процентов ложится на первые годы кредита, добавляет эксперт.

Другой подход: оценить уровень потенциального снижения ежемесячного платежа по кредиту. «Для отдельных заёмщиков и 1000 рублей разницы может быть поводом задуматься о рефинансировании» , - отмечает руководитель отдела по развитию продуктовой линейки банка «Дельтакредит» Ирина Павлова .

Досрочное погашение как дополнительный стимул

В некоторых случаях стимулом задуматься о рефинансировании ипотеки может стать возможность вносить значительные суммы на досрочное погашение кредита. Как правило, заёмщику выгоднее частичное погашение с сокращением срока кредитования, а не с уменьшением ежемесячного платежа. Но действующий кредитный договор может не предусматривать погашение именно с сокращением срока.

Эффективная система обеспечения жильем лиц, которые проходят службу в рядах ВС РФ по контракту, остается одним из наиболее актуальных вопросов, волнующих военнослужащих. Как приобрести квартиру по данной программе, а также на что следует обратить особое внимание при совершении сделки — в материале нашей традиционной рубрике «Практикум».

В этом случае оценить возможную выгоду от перекредитования (например, разницу при снижении общей переплаты по ипотеке) помогут детальные расчёты. Если заёмщику самостоятельно сделать их не под силу, можно обратиться за консультацией к независимому ипотечному брокеру.

Кому новый кредит не дадут

Как правило, рефинансировать ипотеку возможно только под залог уже готового, а не строящегося жилья. Такой политики, в частности, придерживается и КБ «Дельтакредит», поясняет г-жа Павлова. Это значит, что рефинансирование ипотеки на квартиры в строящихся домах под залог будущего жилья возможно либо с изменением самого предмета залога, либо уже после сдачи дома и оформления права собственности.

Кстати, в последнем случае можно обратиться и в банк, с которым заключён действующий договор. Особенно если он уже снизил ставки по новым кредитам. Если банк понимает, что в случае отказа заёмщик может перекредитоваться в другом учреждении, он может пойти навстречу, отмечает ведущий специалист департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Антон Носович .

Чаще всего рефинансирование нереально для того заёмщика, который допустил просрочки платежей по текущему кредиту. Также встречаются мнения, что перекредитовать ипотеку нельзя, если с момента заключения действующего договора прошло менее полугода. Однако на самом деле это не так, поясняет Ирина Павлова . «Как правило, банки не ограничивают такой срок» , - отмечает эксперт.

Рефинансирование: сейчас или потом?

По оценкам независимых экспертов, сейчас рефинансирование ипотеки как сегмент рынка переживает не лучшие времена. Ведущие игроки соответствующие продукты либо «заморозили», либо вовсе свернули. Большей частью рефинансирование встречается только в банках «второго эшелона».

«Действующие программы перекредитования ипотеки однозначно с более высокими ставками, чем кредиты на первичном рынке даже без учёта господдержки, и не выгодны клиентам» , - считает Софья Лебедева . Однако с дальнейшим падением спроса на ипотеку и обострением борьбы за платёжеспособных заёмщиков ситуация может измениться.

Ещё один аргумент отложить рефинансирование: постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ. Это показатель для условий по ипотечным кредитам имеет определяющее значение. Напомним, последнее снижение ключевой ставки произошло 15 июня этого года, с 12,5 до 11,5 % годовых. Следом с 1 июля снизил минимальные ставки по ипотеке лидер рынка жилищного кредитования (на 1% до 13-13,5% годовых).

С 7 июля снизил ставки другой «монстр» - ВТБ (на 0,95% до 14% годовых), с 8 июля - Банк Москвы, с 13 июля - Россельхозбанк и Газпромбанк (последний - до 13,75% годовых). Очередное заседание ЦБ, где будет рассматриваться вопрос о ключевой ставке, состоится 31 июля. Как ранее высказался глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев, есть все предпосылки для её дальнейшего снижения вплоть до 10% и ниже. Если ключевая ставка станет ещё меньше, вероятно и дальнейшее снижение ставок по ипотеке.

Сопутствующие расходы: на что ориентироваться

По словам Софьи Лебедевой, при рефинансировании ипотеки заёмщик может понести следующие расходы:

комиссия рефинансирующего банка за выдачу кредита (формально незаконна, но может быть навязана под видом пресловутых «консультационных услуг»), а также за открытие счетов и перевод денежных средств;

расходы по конвертации, если кредит рефинансируется в валюте, отличной от той, в которой был представлен первичный заём;

оценка предмета залога;

снятие обременения первичного кредитора с объекта недвижимости;

государственная регистрация нового договора залога.

«Прежде всего стоит помнить, что для рефинансирующего банка Вы - абсолютно новый клиент. Поэтому для перекредитования ипотеки придётся заново собрать весь пакет документов и пройти тот же путь, что и при оформлении предыдущего кредита» , - отмечает г-жа Лебедева .

Стоит добавить, что нередко необходимые для ипотеки в рефинансирующем банке договоры страхования приходится заключать уже с новой страховой компанией, и без дополнительных расходов не обойтись. Но в этом вопросе банки ведут себя по-разному, возможно и переоформление действующей страховки на другое кредитное учреждение.

1. Общие условия

1.1. Настоящая Политика определяет порядок обработки и защиты Обществом с ограниченной ответственностью «МАС» (далее – ООО «МАС») информации о физических лицах (далее – Пользователь), которая может быть получена ООО «МАС» при использовании Пользователем услуг/товаров, неисключительной лицензии предоставляемых в том числе посредством сайта, сервисов, служб, программ, используемых ООО «МАС» (далее – Сайт, Сервисы).

1.2. Целью настоящей Политики является обеспечение надлежащей защиты персональной информации которую Пользователь предоставляет о себе самостоятельно при использовании Сайта, Сервисов или в процессе регистрации (создании учетной записи), для приобретения товаров/услуг, неисключительной лицензии от несанкционированного доступа и разглашения.

1.3. Отношения, связанные со сбором, хранением, распространением и защитой информации предоставляемой Пользователем, регулируются настоящей Политикой, иными официальными документами ООО «МАС» и действующим законодательством Российской Федерации.

1.4. Регистрируясь на Сайте и используя Сайт и Сервисы Пользователь выражает свое полное согласие с условиями настоящей Политики.

1.5. В случае несогласия Пользователя с условиями настоящей Политики использование Сайта и/или каких-либо Сервисов доступных при использовании Сайта должно быть немедленно прекращено.

1.6. В случае не согласия Пользователя в получении информации от ООО «МАС» Пользователь может отписаться от рассылки: - кликнув по ссылке Отписаться внизу письма - путем направления уведомления на электронную почту [email protected] или при телефонном обращении в контакт-центр. При поступлении уведомлений на электронную почту [email protected] или при телефонном обращении в контакт-центр в специальном программном обеспечении для учета действий по соответствующему Пользователю, создается обращение по итогам полученной от Пользователя информации. Обращение обрабатывается максимум в течение 24 часов. В результате информация о Пользователе не включается в сегмент рассылок по соответствующему региону.

2. Цели сбора, обработки и хранения информации предоставляемой пользователями Сайта

2.1. Обработка персональных данных Пользователя осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. ООО «МАС» обрабатывает персональные данные Пользователя в целях: - идентификации стороны в рамках соглашений и договоров заключаемых с ООО «МАС»; - предоставления Пользователю товаров/услуг, неисключительной лицензии, доступа к Сайту, Сервисам; - связи с Пользователем, направлении Пользователю транзакционных писем в момент получения заявки регистрации на Сайте или получении оплаты от Пользователя, разово, если Пользователь совершает эти действия, направлении Пользователю уведомлений, запросов; - направлении Пользователю сообщений рекламного и/или информационного характера - не более 1 сообщения в день; - проверки, исследования и анализа таких данных, позволяющих поддерживать и улучшать сервисы и разделы Сайта, а также разрабатывать новые сервисы и разделы Сайта; - проведение статистических и иных исследований на основе обезличенных данных.

3. Условия обработки персональной информации предоставленной Пользователем и ее передачи третьим лицам

3.1. ООО «МАС» принимает все необходимые меры для защиты персональных данных Пользователя от неправомерного доступа, изменения, раскрытия или уничтожения.

3.2. ООО «МАС» предоставляет доступ к персональным данным Пользователя только тем работникам, подрядчикам, которым эта информация необходима для обеспечения функционирования Сайта, Сервисов и оказания Услуг, продажи товаров, получении неисключительной лицензии Пользователем.

3.3. ООО «МАС» вправе использовать предоставленную Пользователем информацию, в том числе персональные данные, в целях обеспечения соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации (в том числе в целях предупреждения и/или пресечения незаконных и/или противоправных действий Пользователей). Раскрытие предоставленной Пользователем информации может быть произведено лишь в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации по требованию суда, правоохранительных органов, а равно в иных предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях.

3.4. ООО «МАС» не проверяет достоверность информации предоставляемой Пользователем и исходит из того, что Пользователь в рамках добросовестности предоставляет достоверную и достаточную информацию, заботится о своевременности внесения изменений в ранее предоставленную информацию при появлении такой необходимости, включая но не ограничиваясь изменение номера телефона,

4. Условия пользования Сайтом, Сервисами

4.1. Пользователь при пользовании Сайтом, подтверждает, что: - обладает всеми необходимыми правами, позволяющими ему осуществлять регистрацию (создание учетной записи) и использовать Услуги сайта; - указывает достоверную информацию о себе в объемах, необходимых для пользования Услугами Сайта, обязательные для заполнения поля для дальнейшего предоставления Услуг сайта помечены специальным образом, вся иная информация предоставляется пользователем по его собственному усмотрению. - осознает, что информация на Сайте, размещаемая Пользователем о себе, может становиться доступной для третьих лиц не оговоренных в настоящей Политике и может быть скопирована и распространена ими; - ознакомлен с настоящей Политикой, выражает свое согласие с ней и принимает на себя указанные в ней права и обязанности. Ознакомление с условиями настоящей Политики и проставление галочки под ссылкой на данную Политику является письменным согласием Пользователя на сбор, хранение, обработку и передачу третьим лицам персональных данных предоставляемых Пользователем.

4.2. ООО «МАС» не проверяет достоверность получаемой (собираемой) информации о Пользователях, за исключением случаев, когда такая проверка необходима в целях исполнения обязательств перед Пользователем.

5. В рамках настоящей Политики под «персональной информацией Пользователя» понимаются:

5.1. Данные предоставленные Пользователем самостоятельно при пользовании Сайтом, Сервисами включая но, не ограничиваясь: имя, фамилия, пол, номер мобильного телефона и/или адрес электронной почты, семейное положение, дата рождения, родной город, родственные связи, домашний адрес, информация об образовании, о роде деятельности.

5.2. Данные, которые автоматически передаются Сервисам в процессе их использования с помощью установленного на устройстве Пользователя программного обеспечения, в том числе IP-адрес, информация из cookie, информация о браузере пользователя (или иной программе, с помощью которой осуществляется доступ к Сервисам), время доступа, адрес запрашиваемой страницы

5.3 Иная информация о Пользователе, сбор и/или предоставление которой определено в Регулирующих документах отдельных Сервисов ООО «МАС».

6. Изменение и удаление персональных данных

6.1. Пользователь может в любой момент изменить (обновить, дополнить) предоставленную им персональную информацию или её часть, а также параметры её конфиденциальности, воспользовавшись функцией редактирования персональных данных в разделе, либо в персональном разделе соответствующего Сервиса. Пользователь обязан заботится о своевременности внесения изменений в ранее предоставленную информацию, ее актуализации, в противном случае ООО «МАС» не несет ответственности за неполучение уведомлений, товаров/услуг и т.п.

Несмотря на то, что рынок жилья постоянно расширяется, стоимость недвижимости не перестает расти, и купить жилье в новом доме становится все труднее и труднее. Куда легче оформить покупку на еще недостроенное жилье, в доме, который лишь начинает строиться.

Но как бы там ни было, а от ситуаций, когда становится невозможным платить по ипотеке на старых условиях, никто не застрахован. Именно в таких-то случаях на помощь и может прийти такая процедура как рефинансирование ипотеки строящегося жилья, с помощью которой можно не потерять ипотеку и прикупленное жилье, и при этом еще и облегчить условия выплаты.

Для чего проводится рефинансирование ипотеки по жилью?

На самом деле все просто! Рефинансирование стоит проводить только в тех случаях, когда оно может помочь:

  • снизить процентную ставку по ипотеке;
  • увеличить срок выплаты (как минимум в счет уменьшения ежемесячных платежей);
  • изменить валюту, в которой пересчитывается ипотека;
  • увеличить конечную сумму займа (ипотеки).

В противных случаях заниматься рефинансированием невыгодно и нерентабельно, а значит и делать его не стоит. Но стоит помнить, что далеко не все банки готовы предоставить кредит (вторичную ипотеку) на жилье, которого еще на самом деле нет. В случае, когда жилье уже есть, все проще, а если нет даже как такового права собственности, все куда сложнее.

И даже найдя такой банк, который предоставит данную возможность, придется сначала приложить много усилий…

Этапы рефинансирования ипотеки

Специалисты из сферы банковского дела подразделяют всю процедуру рефинансирования ипотеки на семь этапов:

  • поиск банков и учреждений, готовых предоставить рефинансирование ипотеки;
  • сбор необходимых документов (справка о долге и качестве погашения, согласие первоначального кредитора и т.п.);
  • подача заявки в банк на получение так называемой «целевой ссуды»;
  • оформление залогового имущества в случае одобрения кредитором заявки;
  • подготовка заявление о досрочном погашении ипотеки у первичного кредитора;
  • оформление нового договора по займу с новым кредитором;
  • редакция документов и внесение нового банка в договор о покупке строящегося жилья.

Таким образом, рефинансирование ипотеки в строящемся доме проводится в семь этапов. Хотя не стоит удивляться и в случаях, когда этапов будет больше – все зависит о первичного кредитора и условий договора, а также, от платежеспособности заемщика (Вас).

Трудности рефинансирования ипотечного жилья в недостроенном доме

Да-да, трудностей не избежать, и в случае рефинансирования ипотеки по жилью в недостроенном доме, этих трудностей может оказаться в разы больше, чем при рефинансировании обычной ипотеки или кредита. Столкнуться можно с разными проблемами, но основная их часть, это:

  • согласие первоначального кредитора – казалось бы, первичный кредитор никогда не страдает, но все же, не удивляйтесь, если первичный ваш кредитор не даст согласия на рефинансирование вашего кредитного/ипотечного договора;
  • мораторий на досрочную выплату – да, бывает и такое, бывает, в условиях ипотечного договора предусматривается мораторий на полное погашение задолженности раньше назначенного срока;
  • сбор документов, удостоверяющих в том, что заемщик не нарушал правил выплаты и всегда строго следовал плану выплат – берется у первичного кредитора;
  • дополнительное поручительство – нередко, когда оформляется рефинансирование ипотечного кредита на жилье в строящемся жилье, требуется дополнительное поручительство третьих лиц.

В остальном же все просто – главное, найти банк или финансовое учреждение, способное рефинансировать вашу ипотеку на условиях, выгодных для вас, как заемщика.

Рефинансирование ипотеки - сравнительно новое предложение от банков. С помощью рефинансирования ипотеки можно пересмотреть условия погашения займа.

Рефинансирование ипотечного кредита - сравнительно новая банковская услуга, сулящая безусловную выгоду для заемщика. Рефинансирование ипотеки предоставляет возможность пересмотреть заемщику заключенный ипотечный договор, взять необходимый займ для полного погашения и его расторжения на новых, более приемлемых условиях.

Преимущества рефинансирования ипотеки

В банковской сфере, как и на любом другом рынке, идет конкурентная борьба за платежеспособных и благонадежных клиентов. Благодаря ее воздействию, для потенциальных заемщиков разрабатываются и предлагаются все новые и более выгодные кредитные программы.

В борьбе за потенциальных заемщиков банки не забывают и о людях, уже оформивших ипотечные займы. Именно для них существуют программы рефинансирования для безболезненной смены банка и условий заключенного кредитного договора.

На чем основана выгода рефинансирования?

Цены на недвижимость неуклонно растут, вырастает и рыночная стоимость залогового жилья. Обременение не позволяет получить необходимый займ на ремонт, автомобиль, обучение, развитие бизнеса и другие актуальные нужды заемщика.

С помощью рефинансирования ипотеки можно:

  1. Не только снизить существующую процентную ставку, но и получить дополнительную сумму денежных средств из остатка залога после погашения первичной ипотеки.
  2. Разрешить проблему, связанную с изменением финансового положения семьи. Предугадать изменения в доходе, составе семьи на длительный период невозможно. Кто-то рассматривает возможность погасить ипотеку быстрее, чтобы продать жилье и сменить место проживания. Кто-то, наоборот, хочет вздохнуть свободней, уменьшив сумму ежемесячных обязательных платежей.
  3. Сменить валюту, в которой оформлялась ипотека. Как советуют эксперты, долгосрочные кредиты лучше оформлять в той валюте, в которой начисляется заработная плата. Но многие заемщики прельщаются на низкую процентную ставку по валютным займам, о чем сожалеют впоследствии.

Именно это делает привлекательной возможность рефинансирования задолженности в глазах заемщика.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Естественно, банки не жалуют «изменников» и по мере возможности препятствуют рефинансированию своих кредитных программ в других финансовых организациях.

Необходимость получения согласия первичного кредитора на возможность рефинансирования ипотеки - вот первый подводный камень, с которым столкнется заемщик. Если в договоре оговорено, что досрочное погашение возможно только с согласия банка, то вероятность получения такого согласия без наложения штрафных санкций, сводящих на нет всю запланированную выгоду, невысока.
Вторая трудность, с которой столкнется заемщик - завоевать доверие и подтвердить документально свою платежеспособность и ликвидность рефинансируемого залога нового кредитора.

Помимо стандартного пакета документов для оформления обычной ипотеки, требуется собрать и дополнительные документы, по залоговому жилью и первичной ипотеке: кредитный договор, график погашений, справка об отсутствии просрочек по платежам в первичном банке, уведомление/разрешение о досрочном погашении.

Некоторые банки требуют и дополнительный залог, свидетельство поручителей и т.д., что может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативы рефинансирования ипотеки

В отдельных случаях можно перезаключить ипотечный договор с уменьшением процентной ставки, не прибегая к процедуре рефинансирования посредством привлечения другого банка:

  • Если оформлялся беззалоговый ипотечный договор на строящееся жилье, то по сдаче новостройки в эксплуатацию можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
  • При рождении второго ребенка можно реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. на регламентируемых условиях банка (См. Как осуществить погашение ипотеки материнским капиталом ).
  • Можно воспользоваться положенными субсидиями и льготами при участии в социальных программах по оказанию помощи в приобретении жилья определенным слоям населения.

Алгоритм действий при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке


Шаг 1.
Собирается необходимый пакет документов, включающий в себя не только документы заемщика, но и информацию о рефинансируемом кредите (справка о состоянии и сумме задолженности, выписка со счета и др.), и подается заявка в выбранный банк. Он рассматривает заявку на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Шаг 2. Банком принимается решение, предоставлять или нет ипотечную ссуду для погашения задолженности по первичному кредиту. В случае одобрения заявки подается дополнительный пакет документов, уже касающийся залоговой ипотечной недвижимости. Банк решает, устраивает она его в качестве обеспечения или нет.

Шаг 3. В случае положительного решения определяются сроки и условия по рефинансированию ипотеки, и составляется уведомление для первичного кредитора о досрочном погашении ипотечного займа.

Шаг 4. Заемщик подает уведомление об одобрении предоставления ипотечного займа на рефинансирование первичному кредитору. Кредитор пересматривает условия договора и устанавливает дату полного расчета по существующей задолженности. Как правило, она совпадает с датой ближайшего планового платежа.

Шаг 5. После согласования совершается процедура перечисления заемных средств для погашения первичного ипотечного кредита. Осуществляется ли она передачей наличных или безналичным переводом на расчетный счет, оговаривается дополнительно, на усмотрение банка. Каждый случай индивидуален, заемщик может внести часть собственных средств, а может и полностью воспользоваться заемными средствами для полного погашения задолженности по первичному кредиту.

Шаг 6. Оформляется процедура государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования ипотечного кредита

Данная процедура требует не только крайне утомительных и затратных по времени сборов необходимых документов и их согласования, но и выливается в существенную сумму для заемщика.
Помимо требований основных банков к наличию существенного первоначального взноса для возможности рефинансирования или дополнительного залога, установлены высокие комиссии за рассмотрение заявки:

  • 1-2% от суммы займа составит комиссия за выдачу заемных средств по программе рефинансирования;
  • 1-2% составит страхование рисков, озвученных в обязательных условиях предоставления займа. Есть вероятность, что уже оформленная страховка на залоговую недвижимость по каким-то причинам не устроит нового кредитора и вам потребуется ее переоформлять;
  • придется повторно пройти и оплатить процедуру оценки независимых экспертов рыночной стоимости залоговой недвижимости;
  • процедуры снятия обременения с заложенной недвижимости и государственная перерегистрация договора на права по залогу рефинансирующего банка тоже не бесплатны. Самостоятельное оформление занимает довольно продолжительный срок, как правило, за помощью обращаются в специализирующиеся посреднические организации, что также требует дополнительных затрат.

Таким образом, резюмируя вышеописанное, стоит отметить ряд положительных и отрицательных сторон рефинансирования ипотеки.

Плюсы программы очевидны: есть возможность уменьшить процентную ставку на 2-3% годовых, увеличить срок кредитования и, тем самым, снизить финансовое бремя. При изначальном неправильном выборе валюты кредитования можно сменить ее и уменьшить дополнительные расходы, связанные с прогрессирующей инфляцией и девальвацией рубля.

Минус же только в одном: действительно удобных и простых механизмов рефинансирования ипотеки для заемщика банками не предлагается. Процесс оформления довольно сложен и дорогостоящ, способный свести на нет всю выгодность и целесообразность.