Обратная ипотека – кредит для пенсионеров. Что такое обратная ипотека

МинФин России предлагает поддержку малоимущих граждан, используя механизм обратной ипотеки. Этот вид финансирования используется во всем мире и актуален для россиян, имеющих в собственности имущество. Учитывая, что банки очень неохотно кредитуют пенсионеров, обратная ипотека может стать для них хорошим подспорьем, который повысит уровень жизни.

Обратная ипотека — что это?

Термин «обратная ипотека» подразумевает предоставление единовременного кредита или ежемесячных выплат под залог имеющейся квартиры. Кредитование распространяется на пенсионеров-владельцев жилья, если их доходов, включая пенсию, помощь родственников и другие источники, недостаточно для обеспечения нормальной жизни. Такой вид займа позволяет получить деньги, не теряя права собственности на имущество, и не обязывает платить ежемесячные взносы банку.

Решение о размере кредита принимается на основе оценки жилого помещения и ознакомления с данными о пенсионере.

Банк погашает кредит с начисленными процентами после ухода из жизни заёмщика, продав жильё на рынке недвижимости. Если после покрытия всех долгов остались какие-либо средства, они переходят наследникам или государству.

Однако обратная ипотека для пенсионеров имеет свою специфику и тонкости, которые обязательно нужно изучить будущему заёмщику.

Условия предоставления «ипотеки наоборот»

• Возрастное ограничение: соискателям должно исполниться 60 лет. Чем старше претендент, тем больше он получит прибавку к пенсии. «Молодым» пенсионерам будут предложены довольно незначительные выплаты, которые не станут весомой поддержкой.
• Отсутствие нетрудоспособных иждивенцев и недееспособных наследников, так как по закону банк не сможет реализовать жильё.
• Выполнение требований к квартире — она должна быть расположена в доме более 4 этажей, в населённом пункте с численностью не меньше 500 тысяч человек, где её стоимость можно спрогнозировать. Причинами для отказа в кредите могут быть незаконные перепланировки, неудовлетворительное состояние или риск быстрой потери стоимости. Наличие долгов перед коммунальными службами, отсутствие электросетей или водоснабжения влечёт невозможность получения ссуды.
• Важно, что в оформлении сделки могут принимать участие не более двух собственников. Супруг может получать ежемесячную прибавку, став созаёмщиком. Родственникам с пропиской в этой квартире необходимо оформить у нотариуса обязательство о выписке из жилого помещения при наступлении оговоренного события (смерть владельца жилья или заселение в дом престарелых).

Некоторые нюансы новой программы заимствования

• Денежные средства за заложенную недвижимость можно получать в течение 10 лет (либо один раз), после чего владелец квартиры будет проживать в ней под контролем государства, оставаясь собственником.
• Возможность расторжения обратного ипотечного кредита отражается в договоре. Как правило, в этом случае предусматриваются штрафные санкции. Продажа квартиры находящейся в ипотеке () предполагается после погашения ссуды.
• В течение действия обратной ипотеки заёмщик обязан поддерживать надлежащее состояние помещения для возможности его реализации в будущем, а также оплачивать страхование жилья, коммунальные и другие обязательные платежи.

Эта программа помощи малоимущим находится в стадии тестирования, для её успешной реализации требуется господдержка и законодательная база.

Обратная ипотека - это кредит под залог жилой недвижимости, которая принадлежит пенсионеру. Заемщику не нужно выплачивать самостоятельно такой кредит, он будет погашен после его смерти за счет продажи залогового имущества. Таким образом, обратная ипотека дает возможность получить дополнительные деньги, при этом пользоваться недвижимостью и не передавать ее в аренду . На сегодняшний момент обратная ипотека в России не пользуется особой популярностью и существует в пилотном варианте.

Обратная ипотека и пожизненная рента: что лучше?

Сейчас достаточно популярна пожизненная рента. Она состоит в том, что пожилой человек подписывает договор купли-продажи, согласно которому покупатель обязан содержать его и обеспечивать уход в обмен на получение жилья после смерти пенсионера. Но такая схема достаточно рискованна для собственника недвижимости. Часто возникают разногласия в полноте содержания и ухода. Даже если сумма материальной помощи была прописана в договоре, со временем, из-за инфляции, ценность ее может быть снижена. Вряд ли покупатель недвижимости согласится добровольно ее увеличить. А понятия достаточности ухода и физической помощи вообще размыто.

Но самое неприятное в пожизненной ренте - это случаи умышленного доведения до смерти пожилого человека.

При подписании договора с банком все намного прозрачней и безопасней. Пожилой человек четко знает, на какую сумму он может рассчитывать. При этом он уверен в том, что будет пользоваться без ограничений своим жильем до самой смерти.

Условия предоставления

Для оформления обратной ипотеки должны выполняться следующие требования:

• Потенциальному заемщику должно быть не менее 65 лет. Причем если квартира находится в совместной собственности, этим возрастным требованиям должен отвечать самый молодой собственник.
• У пенсионера не должно быть нетрудоспособных наследников и иждивенцев. В случае их наличия у банка возникает дополнительный риск неисполнения договора ипотеки. При обращении в суд вероятность принятия решения в пользу кредитора также невелика.
• С большей вероятностью пенсионер получит положительное решение, если дом, где находится квартира, имеет не меньше 4 этажей.
• Дом не должен быть в аварийном состоянии.
• Дом должен находиться в крупном городе или поблизости.
• Нельзя передавать в ипотеку квартиру, если есть задолженность по коммунальным платежам, а тем более, если вследствие задолженности отключены какие-либо коммуникации.
• Если пенсионер состоит в браке, то супруги должны быть солидарными заемщиками.
• Квартира должна быть застрахована.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Как это происходит?

Пенсионер обращается в банк и предъявляет все необходимые бумаги. Кроме документов, удостоверяющих его личность, необходимо предоставить все правоустанавливающие документы на недвижимость. Банк оценивает недвижимость и озвучивает пенсионеру, какую сумму он сможет получить по обратной ипотеке. После принятия положительного решения, человек подписывает кредитный договор и договор ипотеки. Получить денежные средства можно тремя способами:

• Единоразовые платежи. Этот способ обычно выбирают заемщики, которым нужна сразу большая сумма, например, для лечения или реабилитации после болезни.
• Регулярные платежи с выплатой один раз в месяц. Такой способ является более популярным. Так пенсионер получает ощутимую прибавку к пенсии и может быть уверенным в своем финансовом состоянии.
• Произвольные выплаты по обращению заемщика. Деньги банк выплачивает частями, после обращения пенсионера с соответствующим заявлением.

Проценты, которые начисляет банк, пенсионер не выплачивает, они капитализируются.

Если в течение действия кредитного договора возникает необходимость расторгнуть договор, это можно сделать путем досрочного погашения существующей задолженности.

После смерти пожилого человека банк реализовывает квартиру, погашает кредит и все начисленные проценты. Если после погашения остается какая-либо денежная сумма, ее выплачивают наследникам пенсионера.

В некоторых случаях банк может предложить родственникам заемщика самостоятельно погасить ипотеку в обмен на переоформление квартиры на них. Это банку удобней, так как нет необходимости заниматься поиском покупателя.

Риски сторон

​При обратной ипотеке банк рискует больше, чем сам заемщик. Речь идет, в первую очередь, об оценке недвижимости. Если оценка была проведена неправильно, то банк не сможет покрыть задолженность. Например, при оценке квартиры независимой оценочной компанией может иметь место мошеннический сговор между оценщиком и потенциальным заемщиком. Кроме этого рынок недвижимости изменчив. Несмотря на то, что последние годы наблюдается рост цен на квадратные метры, никто не может гарантировать, что спрос и, соответственно, цены на жилую недвижимость не упадут.

Кроме этого, возможно нецелевое использование средств. Может иметь место ситуация, когда пенсионер оформляет обратную ипотеку под давлением родственников на их нужды. В итоге получается, что пенсионеру не хватает своей пенсии для оплаты коммунальных услуг и возникает задолженность. В результате этого возможно принудительное выселение собственника.Но при всей привлекательности многие пенсионеры не могут себе позволить такой договор из-за первоначальных расходов. Все затраты по оформлению обратной ипотеки ложатся на заемщика . Сюда входят страховка недвижимости, оценка, комиссия за оформление. Эта сумма может быть неподъемной для пенсионера.

Несмотря на всю привлекательность программы, банки не спешат массово заниматься таким кредитованием. Основной причиной является недостаточно проработанная законодательная база и как результат, слишком много рисков.

Выдается под определенный процент. Сумма займа зависит от срока и рыночной стоимости жилья. Основное отличие такой программы от обычной, прямой ипотеки, заключается в том, что единоразово или равными ежемесячными платежами получает от банка определенную сумму денег, а погашение ссуды производится кредитной организацией один раз, после смерти заемщика. Финучреждение реализует недвижимость и возмещает свои затраты по выданному кредиту. По сути, обратная ипотека – это альтернатива договору пожизненной ренты.

Обратная ипотека зародилась в середине 1980-х годов на Западе, а именно в США, где является одним из элементов пенсионной системы. Данный продукт рассчитан в первую очередь на небогатых пожилых одиноких граждан, не имеющих наследников.

Для России это новый финансовый инструмент. Такую схему кредитования в качестве пилотного проекта выпустило на рынок Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Ипотечная программа будет рассчитана на десять лет. В течение этого срока агентство будет производить заемщику выплаты равными частями. Если проживет меньше срока кредитования, то после реализации недвижимости и вычета из полученной суммы всех своих затрат финучреждение передаст оставшиеся средства наследникам. Если заемщик переживет этот срок, у него останется право проживать в своей квартире, но агентство уже не будет направлять в его адрес выплаты. Жилье будет реализовано АРИЖК после смерти заемщика.

В перспективе планируется, что обратную ипотеку будут выдавать и кредитные организации под гарантии агентства выкупить долг пенсионера и вернуть с процентами банку в случае, если заемщик проживет дольше указанного в договоре срока.

Стоит отметить, что такой продукт из-за достаточно неоднозначных условий, скорее всего, не будет востребован гражданами, а также не станет популярным среди банков, ведь фактически финучреждение по такой схеме кредитования получает прибыль только через десять лет, что очень рискованно и невыгодно.

Кроме того, обратная ипотека имеет существенные недостатки в оценке стоимости недвижимости и определении срока кредитования, от которых зависит сумма займа. Определить достоверно, сколько будет стоить квартира, к примеру, через десять лет, невозможно, и к тому же жилье за это время может обветшать. Поэтому стоимость квартиры при оценке всегда будет занижаться. Срок кредита определить тоже проблематично, так как, по сути, он зависит от срока дожития заемщика. Чем старше должник, тем выше сумма кредита. Также в процессе погашения займа могут иметь место случаи судебных разбирательств с наследниками. При желании и возможности наследники могут сохранить квартиру, выплатив банку .

Смотреть что такое "Обратная ипотека" в других словарях:

обратная ипотека - Соглашение, по которому домовладелец занимает средства под залог собственного капитала, вложенного в дом, и получает регулярные выплаты (свободные от налогообложения) от кредитора до тех пор, пока накопленная основная сумма и проценты не… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

Обратная рентная ипотека - закладная, по которой банк предоставляет заем на сумму, составляющую определенный процент от оценочной стоимости дома. Заем выплачивается домовладельцу в виде ренты. По английски: Reverse annuity mortgage Синонимы английские: RAM См. также:… … Финансовый словарь

Ипотека Обратная - продажа недвижимости с рассрочкой платежа. При этом владелец недвижимости получает от покупателя периодические выплаты в течение оговоренного срока. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

ИПОТЕКА, ОБРАТНАЯ - ипотечный кредит, по которому заемщик периодически получает от кредитора оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, являющейся обеспечением кредита; такие схемы позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют… …

ИПОТЕКА, ОБРАТНАЯ РЕНТНАЯ - ипотечный инструмент, позволяющий человеку (пожилому) получать пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственный дом … Большой экономический словарь

Обратная рентная ипотека - Закладные, по которым банк производит заем на сумму, составляющую определенный процент от оценочной стоимости дома. Заем выплачивается домовладельцу в виде ренты … Инвестиционный словарь

- (ОАО «АРИЖК») создано в 2009 году в рамках реализации программы государственной поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Агентство реструктуризирует ипотечные кредиты граждан с целью предоставления им времени для… … Банковская энциклопедия

Курс валют - (Exchange rate) Курс валют это цена одной валюты к другой валюте Курс валют: понятие и форма, методы установления, котировки и виды, динамика и теории регулирования, валютный паритет и таргетирование Содержание >>>>>>>>>> … Энциклопедия инвестора

Леверидж - (Leverage) Леверидж это управление активами и пассивами предприятия для получения прибыли, делеверидж это процесс снижения кредитного плеча Понятие и функции производственного и финансового левериджа, коэффициент финансового левериджа, леверидж… … Энциклопедия инвестора

Индекс деловой активности - (Business index) Определение индекса деловой активности, расчет индекса деловой активности Информация об определении индекса деловой активности, расчет индекса деловой активности Содержание Содержание Определение термина О чем говорят индексы… … Энциклопедия инвестора

Обратная ипотека появилась уже во многих крупных банках. Граждане пока еще не знают, какой принцип работы такой программы и в чем ее выгоды. Но согласно утверждениям специалистов, сделка имеет массу преимуществ. Так что попробуем разобрать их более детально.

Предложение пришло к нам из запада, где появилось еще в 60-х годах. Она никак не связана , так что этот момент нужно учитывать. Это всего лишь дополнительная программа от банка, помогающая пенсионерам монетизировать имеющееся у них в собственности жилье.

А теперь еще раз и более доступно: суть обратной ипотеки в том, что малоимущий человек отдает свою недвижимость (дом или квартиру) в залог банку, взамен получая кредит на свои нужды.

Заемщик может получать определённую сумму займа единоразово или равными платежами на протяжении некоторого периода времени. В двух словах – это некая альтернатива привычной пожизненной ренты.

Для кого такой вариант подходит?

Основные пользователи такой банковской программы – малоимущие люди, для которых это единственная возможность получить нужную сумму денег. Ею часто пользуются одинокие пенсионеры, которым некому оставлять жилье, но хочется доживать век в привычных и комфортных условиях.

Раньше популярностью пользовалась пожизненная рента, но договор такой программы имеет ряд минусов, так что обратная ипотека считается намного выгодней. Такой кредит позволит сразу же решить уйму финансовых проблем. Пока что обратная ипотека в России лишь набирает оборотов.

Программу создало Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) и изначально она действует лишь 10 лет. Все это время заёмщику будут поступать выплаты.

Если клиент проживет в заложенной квартире меньше установленного срока, то недвижимость будет реализована, банк высчитает из суммы свои издержки и остаток суммы разделит между наследниками.

Если же клиент проживёт дольше, выплаты в его пользу прекращаются, а недвижимость реализуют после его смерти. Чтобы программа перешла из тестового режима к масштабной реализации, осталось дождаться принятия закона, в котором будут четко прописаны все правила и обязанности участников сделки.

Обратная ипотека для пенсионеров от имени АРИЖК выдается под 9% годовых. Пока что лишь небольшое количество банков готово к этому присоединиться, ведь если ставка будет расти, то программа уже не будет социальной и потеряет эффективность.

Сегодня финансовое учреждение по такой программе может получить весомую прибыль только через 10 лет . Граждане тоже могут пострадать из-за довольно неоднозначных условий кредитования. Но программа может быть очень выгодной для лиц, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.

Принцип действия и ограничения

Взяв ипотеку, пожилой человек под залог своей квартиры получает возможность каждый месяц пользоваться начисленным кредитом. После его смерти дом продают, тем самым банк возвращает себе долг, а оставшуюся часть денег отдают родственникам умершего.

Согласно условиям, пенсионер может в любой момент выйти из программы, если он или его родственники захотят оставить себе квартиру и внесут всю сумму займа. Сам кредитор может периодически наносить заёмщику визиты с целью убедиться, что жилье находится в нормальном состоянии. Что такое обратная ипотека разобрались, теперь об ограничениях.

Чтобы пользоваться программой, следует выполнить ряд таких условий:

1. Участнику не должно быть меньше 68 лет.
2. Его квартира не должна находится в доме, который подходит под снос.
3. Если в квартире стоит газовая колонка, такая жилплощадь не рассматривается.
4. В доме должно быть не меньше 4 этажей.
5. Если в собственности у пенсионера лишь часть квартиры, под программу она не попадает.

Сумма кредита может быть выплачена сразу либо частями на протяжении 10 лет. Планируется, что сделка поможет исключить с рынка пожизненную ренту, ее исполнение будет контролироваться государством и опасности для пенсионеров она не несет.

Обратная ипотека для пенсионеров в Сбербанке пока что не действует, но пожилые люди могут с успехом воспользоваться другими предложениями этого кредитора.

Плюсы и минусы обратной ипотеки

Как и у любой услуги, у этой тоже есть ряд недостатков. Самыми главными из них выступают:

1. Сложно определить сроки кредитования и адекватно провести оценку недвижимости. Мало кто назовет реальную цену жилища через 10 лет, которое к тому же может сильно обветшать.
2. Сложно разобраться в сути программы. Пенсионеры вроде как должны улучшить свои жилищные условия, но получают лишь материальные выплаты.
3. Правительство не готово заниматься этим вопросом и переложило ответственность на банки.
4. Банк хочет получить прибыль, так что процентная ставка с каждым месяцем может расти.
5. Обратная ипотека практически не ограничена сроками, суммами и нет четко расписанных обязательств сторон.

Но вместе с тем такая сделки имеет и положительные стороны:

• Пенсионер получает возможность спокойно проживать старость, если у него нет наследников и передавать недвижимость попросту некому. В этом ему помогут ежемесячные выплаты.
• Само финансовое учреждение при правильном подходе тоже может немало заработать. Его доход будет зависеть от разницы между уже выплаченной пожилому человеку суммы и общей стоимости квартиры. Так что грамотный подход к составлению договора сулит выгоды обеим сторонам.

В заключение можно сказать, что при заключении сделки как никогда важно учитывать позиции обеих сторон. Только так можно будет популяризовать идею обратной ипотеки и привлечь к ней большее число клиентов.

Зачем все-таки нужна такая ипотека? Аналогию с пожизненной рентой мы уже проводили, а для многих людей – это еще и актив, с помощью которого можно зарабатывать. Если ваша квартира в будущем вам не понадобится – ее можно продать таким образом и постепенно получать прибыль от сделки.

Подробнее о карте

• Срок до 5 лет;
• Кредит до 1.000.000 рублей;
• Процентная ставка от 11,99%.

Подробнее о карте

• По паспорту, без справок;
• Кредит до 15.000.000 рублей;
• Процентная ставка от 9,99%.

Кредит от Восточного Банка

Оформить кредит

Подробнее о карте

• Срок до 20 лет;
• Кредит до 15.000.000 рублей;
• Процентная ставка от 12%.

Кредит от Райффайзенбанка

Оформить кредит

Подробнее о карте

• Срок до 10 лет;
• Кредит до 15.000.000 рублей;
• Процентная ставка от 13%.

Подробнее о карте

• Решение мгновенно;
• Кредит до 200.000 рублей только по паспорту;
• Процентная ставка от 11%.

Кредит от Хоум Кредит Банка.

Оформить кредит

Подробнее о карте

В последние годы появился новый инструмент - «обратная ипотека», программа, которая может дать пенсионерам, людям в возрасте возможность улучшить условия, в которых они живут, за счет имеющейся у них недвижимости.

Согласно договору обратной ипотеки залоговым имуществом служит недвижимость, находящаяся у потенциального заемщика в собственности. Оценив ее, банк предлагает кредит на максимально возможную для себя сумму. Позднее залоговую квартиру могут продать и погасить кредит. Не исключено, что банку не удастся таким образом вернуть сумму кредита полностью, в этом случае на помощь приходит государство - оно доплачивает разницу. Кроме продажи залоговой недвижимости есть еще и другие условия возврата подобного кредита.

Обратная ипотека особенно актуальна при слишком малом размере зарплаты или пенсии, или когда у заемщика нет детей.

Потребительское кредитование предназначено, скорее, для удовлетворения нужд трудоспособной части населения. Что же касается займов для пенсионеров, то особо рассчитывать на то, что их выдадут, пожалуй, не стоит. Не говоря о том, что возвращать «одолженные» средства под банковские процентные ставки им более чем трудно.

А вот по «обратной» программе у пенсионера есть даже возможность выбора: либо получить крупную сумму сразу на руки, либо получать их ежемесячно (получается неплохая

Банк в качестве одного из участников этой схемы деньги выдает, а не получает, поэтому ее и называют обратной. Обратная ипотека имеет принципиальное отличие от классической - она не требует обслуживания, поскольку начисляемые за пользование средствами проценты добавляются автоматически к сумме долга.

Примечательно, что, участвуя в этой программе, владелец продолжает проживать в собственной квартире. В основном заемщики защищены от изъятия квартиры в случае дефолта до тех пор, пока:

• хоть один из родственников пенсионеров, постоянно прописанных в квартире, жив;
• заемщик осуществляет различные платежи по недвижимости, включая налоги и страхование.

Надо сказать, что, получая ежемесячные платежи по практически получает большую часть, если не полную стоимость заложенной недвижимости. Это значит, что после того как квартира будет реализована, наследуемое имущество уменьшится в разы или вовсе исчезнет.

Возможно, кому-то обратная ипотека напоминает пожизненную ренту. Но не торопитесь с выводами. При пожилой человек передает другой организации или лицу права на свою недвижимость в обмен на материальную и физическую помощь. Таким договором подразумевается пожизненная выплата средств также в интересах лица, взявшего на себя эти обязанности. И не зря старики боятся, что заключившие с ними договор могут быть заинтересованы в быстром уходе из жизни своих «подопечных».

По схеме же обратной ипотеки банк, наоборот, заинтересован в как можно более долгой жизни заемщика: с начислением процентов растет сумма долга. Нельзя исключать и того, что сам заемщик или кто-то из его родственников, вернув кредит, восстановят свои права на квартиру.

Данная схема, скорее всего, может быть более востребована в кругу абсолютно одиноких пенсионеров, имеющих небольшие квартиры. В других случаях есть и альтернативные варианты получения дополнительного дохода, например:

• обмен на квартиру, имеющую меньшую площадь,
• сдача своей квартиры в аренду одновременно с арендой другой квартиры, имеющей меньшую площадь,
• помощь от родственников, будущих наследников и т.д.

Для государства это выгодная ипотека, поскольку оно перекладывает свои обязательства по обеспечению уровня жизни пенсионеров на коммерческие структуры, которые и выполняют их, правда, в счет квартиры, заработанной пенсионером.