Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире. О принудительной продаже доли квартиры, взыскании денежной компенса

Текст: Вячеслав Березниченко Коллаж: Татьяна Воронина

Нередко владелец ничтожно малой доли в квартире не проживает там, но и по разным причинам отказывается уступить ее собственнику большей части. Если не удается договориться, можно попробовать через суд обязать его продать свою долю.

Принудительный выкуп доли осуществляется в судебном порядке на основании ч. 4 ст. 252 ГК РФ, в которой, в частности, сказано следующее: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».

Стал чужим
Если человек не только имеет документ, подтверждающий право собственности пусть и на очень маленький «клочок» квартиры , но и зарегистрирован, и проживает там же, оплачивает коммунальные услуги, то о принуждении продать долю, скорее всего, речи быть не может. Но часто собственники малых долей не проживают в квартире, не регистрируются там и вообще особого интереса к этому объекту недвижимости до поры до времени (пока не поступит предложение о выкупе) не проявляют.

Мотивы, по которым они не уступают сособственнику свою долю, могут быть разными. Например, человеку есть, где жить, но он опасается утраты этого жилья. Причиной опасений может служить назревающий развод, конфликт с родственниками, прекращение договора аренды и прочее. Поэтому он оставляет за собой пусть и небольшую, зато свою долю в квартире. Случаются и экстраординарные, лежащие за пределами здравого смысла, мотивы - обида, месть, вредность. Ведь в большинстве случаев сособственников, прежде чем они стали чужими людьми, в свое время связывали тесные узы. Чаще всего это наследники одного наследодателя или бывшие супруги. Или, наоборот, причина в полном равнодушии, когда просто нет никакого желания «пошевелить пальцем».

Судебная практика по порядку применения нормы ч. 4 ст. 252 ГК РФ пошла по пути, при котором удовлетворение иска возможно при соблюдении ряда условий или аргументов со стороны истцов.

По велению сердца
Во-первых, доля ответчика должна быть незначительной (например 1/16) и не может быть реально выделена (то есть речь идет, например, о городской квартире с одной кухней, санузлом, коридором и одним входом в квартиру), не может быть определен порядок пользования без ущерба другим собственникам.

Во-вторых, ответчик не должен иметь существенного интереса в использовании общего имущества (например, в квартире ответчик не живет, не зарегистрирован по месту жительства, в ремонте и оплате за квартиру никак не участвует , своих вещей в квартире не имеет).

И третье условие - конфликтные отношения между проживающими в квартире истцами и не проживающим в этой же квартире ответчиком. Впрочем, последний аргумент представляется самым шатким. «Я не уверена, что конфликт может иметь самостоятельное юридическое основание. Одна лишь взаимная неприязнь между сособственниками вряд ли послужит главной причиной решения о принудительной продаже доли, - говорит генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости (КЦДСиН) Анна Максимова, - но, по крайней мере, может стать последней каплей на чаше весов при принятии судебного решения, когда уже приведены более веские аргументы».

Однако понятие «незначительная доля» законом никак не определено. Суд может посчитать таковой и 1/16, и 1/5. При этом решение о принудительной выплате компенсации за утрату права собственности и в том, и в другом случае будет зависеть не только от объективных факторов, но и от субъективной оценки ситуации судьей. Он (чаще она) тоже человек. К кому-то может проявить сочувствие, чьим-то поведением или образом жизни может возмутиться. Согласно Гражданско-процессуальному кодексу, российские судьи принимают решения, исходя из своего внутреннего убеждения. (В связи с этим, кстати, символично, что статуя Фемиды у здания Верховного суда РФ выполнена скульптором без повязки на глазах, в отличие от классических античных образцов.)

Наличие или отсутствие «существенного интереса» тоже определяет судья. Факт, что человек не проживает в квартире, еще не дает повода обязать его продать долю. Например, ответчик хранит там свои вещи. И здесь судья будет выполнять свою прямую функцию, он будет судить о том, что это за вещи, почему необходимо хранить их именно на этой спорной территории, а не в другом месте, в том числе месте фактического проживания ответчика.

Шантаж и вымогательство
Иногда сособственник не прочь отказаться от своей доли взамен денежной компенсации , но заламывает слишком высокую цену. Например, квартира стоит на вторичном рынке 5 млн руб. Сособственник, он же продавец, владеющий ¼ квартиры, требует 2 млн руб. Покупатель считает такую сумму компенсации завышенной, ведь ¼ - это всего лишь 1,25 млн руб.

По закону сособственники имеют преимущественное право покупки. Продавец должен письменно, с указанием цены, предложить всем собственникам купить его долю. Спустя один месяц после предложения он может уже продавать ее третьим лицам.

Конечно, маловероятно, что найдется покупатель на несколько квадратных метров, на которых невозможно полноценное проживание, где не определен порядок пользования. Небольшими долями иногда интересуются криминальные элементы. Покупают долю с целью захватить впоследствии все остальное. Но преступникам приходится работать на грани риска, поэтому они не готовы инвестировать в свой «проект» слишком большие деньги, они покупают доли только задешево.

Впрочем, ждать, пока сособственник продаст долю третьим лицам, необязательно. Имеет смысл обратиться к юристу, который поможет грамотно составить иск. «Если судья поймет, что конфликт сторон исключительно финансовый, - поясняет Анна Максимова, - то, скорее всего, будет назначена независимая экспертиза, по результатам которой последует решение: продать по такой-то цене».

Нужно иметь в виду, что судебная тяжба - удовольствие недешевое. Уже хотя бы поэтому имеет смысл приложить все возможные усилия для того, чтобы просто мирно договориться, забыв на время всякие обиды.

🏢👨‍👩‍👧👨👭💣👎👭💰👍👨‍👩‍👧🏢✔

Когда-то давно мать и сын приватизировали квартиру. У каждого было по половине. Что-то пошло не так, и мать продала свою долю постороннему человеку. А этот посторонний человек взял и подарил по ⅙ квартиры двум женщинам. Они в квартире не жили, но долями владели. Так можно.

Семья сына захотела выкупить треть квартиры у чужих людей, но не вышло. Не договорились по цене. И тогда семья решила заставить их продать свои доли через суд. Причем за ту цену, которую семья же и назначила, а не за ту, на которую согласились бы женщины.

Рассказываем, чем всё закончилось. Мы сами в шоке.

На каком основании семья вообще пошла в суд?

Семья из трех человек попросила суд признать доли двух собственниц незначительными. И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.

Семья сказала так. Нас трое, и в квартире три комнаты. Где жить еще троим собственникам? Негде.

У семьи нет другого жилья. А у женщин есть. В этой квартире они не живут, никогда не въезжали и даже не регистрировались. Выделить им отдельные комнаты в квартире не позволяет площадь. Скорее всего, квартира им не нужна.

Значит, есть основания признать их доли незначительными и заставить взять деньги вместо недвижимости. В иске так и написали.

Квартира площадью 175 квадратных метров. Собственники - брат и сестра. У сестры 11/12, у брата 1/12. Жить вместе не получается: брат дебоширит, продавать свою долю не хочет и выселяться не собирается.

Сначала суд выделил ему комнату и разрешил пользоваться всеми общими помещениями. Но сестра добилась своего. Верховный суд посчитал, что есть все основания принудительно лишить брата права собственности по той же статье 252 ГК . Сестре достанется вся квартира, брату - немножко денег.

А ведь это не чужие люди, а близкие родственники. И брат жил в квартире, а не просто владел долей. Более того, он в судах боролся за проживание. Ему принадлежали почти 15 квадратных метров - даже больше, чем учетная норма жилья в регионе. И другого жилья у брата не было. Ничего не помогло.

У меня есть доля в квартире. Я не собираюсь ее продавать. Как подстраховаться?

Долю не заставят продать, если не будет трех условий, которые прописаны в п. 4 ст. 252 ГК . Сделайте так, чтобы суд их не нашел.

Универсальных рецептов нет. Всё зависит от конкретной жизненной ситуации. Возьмите на заметку эти истории и учтите аргументы судов.

Если пахнет жареным, договаривайтесь о цене без суда. Так может быть выгоднее.

Доля в моей квартире принадлежит постороннему человеку. Можно заставить его продать мне долю через суд?

Попробовать можно, но не факт, что получится. Если решите заняться, найдите хорошего юриста и тщательно подготовьтесь. На это может уйти несколько месяцев.

Сейчас вы как минимум знаете, что в законе есть такие нормы и они работают. Кто-то не остановился, дошел до Верховного суда и получил, что хотел. Может быть, и у вас выйдет.

Добрый день, у меня вот такая ситуация. У меня с братом 3-х комнатная квартира на двоих по 1/2, доли выделены, в квартире прописаны: я, брат и брата дочь. У нас с братом плохие взаимоотношения, поэтому я бы хотела продать квартиру. Если продавать её целиком — это 2.6 млн, а часть квартиры около 600 тыс. Брат отказывается её продавать и выкупать у меня часть квартиры. Могу ли я заселить в свою часть антисоциальных квартирантов без его согласия, дабы подтолкнуть его на продажу всей квартиры? Или как вообще можно разрешить сложившуюся ситуацию?

Мария

Есть ответ

Отвечает

Крамер Светлана Сергеевна Юрист

Здравствуйте. Что вы имеете ввиду "1/2 доли выделены"? У вас квартира как один объект которая принадлежит вам на праве общей долевой собственности или из одного объекта выделены два индивидуальных объекта?

Если вариант первый, т.е. квартира находится в общей долевой собственности, заселить кого-либо без согласия второго собственника и зарегистрированных совершеннолетних лиц вы не имеете права. Вы можете направить второму собственнику письменное уведомление о намерении продать свою долю, указать цену и иные существенные условия сделки и предложить ему воспользоваться правом преимущественной покупки либо отказаться от него. В случае, если брат представить вам письменный отказ либо проигнорирует ваше предложение, то спустя 30 дней с момента получения им уведомления, вы вправе продавать свою долю всем желающим покупателям на тех условиях, которые были перечислены в вышеназванном уведомлении.

Сегодня находится около 95% квартир. С недвижимыми объектами совершаются различные сделки. В результате некоторых из них возникает доля собственности в квартире. Во многих случаях ее размер вполне достаточен, чтобы осуществлять нормальное пользование площадью. Однако иногда может образоваться незначительная доля в квартире.

У многих граждан возникают сложности не только при осуществлении сделок с такой недвижимостью, но и с ее использованием. Ведь зачастую при пересчете в квадратные метры площадь малозначительной части помещения становится такой, что туда едва можно поставить ногу, не говоря о нормальном проживании. Рассмотрим далее, что можно сделать с таким имуществом.

Общие сведения

Незначительная доля в квартире меньше 1/4 ее площади и самого маленького изолированного помещения в ней. В некоторых случаях она может не достигать 1 квадратного метра. Если, например, имеется 1/10 часть квартиры, но общая площадь объекта составляет 300 кв. м. и в нем 12 комнат, то ей может соответствовать какая-нибудь комната. В этом случае можно установить порядок пользования без особых затруднений. Однако незначительная доля в квартире создает определенные трудности. В первую очередь они связаны с невозможностью ее обособить.

Специфика закона

Раньше допускался выкуп доли в квартире, если ее нельзя было выделить в натуре. Эта процедура осуществлялась по ст. 247. Вот что гласит эта норма:

• Имущество, которое находится в долевой собственности, может разделяться ее участниками по взаимному согласию.
• Субъект может требовать выдела причитающейся ему площади.
• В случае недостижения соглашения участниками об условиях и способе раздела имущества либо обращения виртуальной его части в реальную заинтересованное лицо может подать заявление в суд.

В некоторых случаях выдел невозможен без несоразмерного ущерба недвижимому объекту или не допускается законом. В таком случае ст. 247 ГК предусматривается компенсация за долю в квартире. Она выплачивается другими владельцами имущества с согласия заинтересованного лица. Однако норма делает оговорку: если отсутствует существенный интерес участника, а его доля признана незначительной, выплата возмещения может осуществляться и без его согласия. После получения денег субъект не может более претендовать на общее имущество.

Практическое применение положений

Специалисты, которые использовали ст. 247 в своей деятельности, читали в основном о том, что незначительная доля в квартире может приобретаться без отсутствия согласия ее владельца. На остальные положения нормы внимание мало кто обращал. В результате выкуп доли в квартире стал одним из наиболее популярных дел в судах. При этом во всех случаях возникал актуальный вопрос по поводу цены. Если стоимость комнаты в квартире можно определить без особых затруднений, то с виртуальной площадью все не так гладко. В результате в процессе применения нормы возникло множество возможностей для проявления коррупции.

Судебные процессы

Признание доли незначительной - процедура довольно трудоемкая и продолжительная. В первую очередь заинтересованное лицо направляет иск в суд. Заявление составляется по правилам ГПК. Иск подается в районный суд, находящийся по адресу расположения спорного имущества. В качестве предмета заявления будет выступать признание права. На практике выработан ряд условий, обеспечивающих вероятность выигрыша спора. Здесь стоит упомянуть выводы ВС. В своих подчеркивал, что, допуская возможность выкупа доли, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций.

Соответственно, первая инстанция может вынести решение в пользу истца не во всех случаях, а только при наличии ряда обстоятельств. К ним относят:

1. Невозможность выделить истцу изолированную комнату, соответствующую величине его доли.
2. Заявитель никогда не вселялся на спорную площадь.
3. Остальные участники долевой собственности являются посторонними истцу людьми.
4. При заключении договора (например, при приобретении объекта) заявитель знал о ситуации с имуществом.
5. Бывший содольщик не пользовался объектом.
6. Участник до предъявления ему иска не просился в квартиру и не оспаривал свои права.

Разъяснения

На практике принять решение по аналогии в рассматриваемой ситуации будет крайне проблематично. Допустим, содольщик подал заявление с требованием о вселении до предъявления к нему незначительности доли. Последний пункт из приведенных выше в этом случае исключается. Может возникнуть ситуация, когда бывший содольщик пользовался определенное время квартирой. В этом случае не выполняется п. 5 перечня. Субъект в процессе разбирательства может не признаться в том, что он знал о ситуации с объектом. Из всего этого следует, что действие закона распространяется только на единичные незначительные доли.

Проблемы оценки

Собственник доли в квартире встречается с необходимостью определить цену своего виртуального имущества. Для этого суд инициирует процесс оценки. Экспертами была предложена дисконтная схема. В соответствии с ней, любую долю оценивали в 2-3 раза дешевле в сравнении с тем, если бы ее продавали совместно с квартирой.

Рассмотрим пример. В квартире есть 2 доли. Общая цена объекта составляет 5 млн. рублей. Соответственно, 1/2 будет оценена в 2,5 миллиона. Однако если половина объекта продается отдельно, при этом в нем есть другой скандальный владелец, то она не может иметь высокую цену. Максимум, который можно предложить за нее, - 30% от 5 млн. рублей. В результате стала осуществляться совместно со всем объектом. Безусловно, это выгоднее. Участники договаривались друг с другом, продавали квартиру, а вырученные деньги разделяли в соответствии с имеющимися долями.

Однако не всегда удается достичь такого компромисса. При этом проблемные доли относятся, скорее, к исключениям. В этой связи виртуальная площадь должна оцениваться в привязке ко всей недвижимости. Однако и здесь нашлось место для проявления коррупции. Допустим, есть квартира с долями 7/8 и 1/8. Последняя меньше самой маленькой по площади комнаты. Владелец большей доли захотел выкупить 1/8. Однако хозяин последней не хочет реализовывать ее за небольшую сумму. Владелец 7/8 обращается к юристу. Адвокат составляет иск к хозяину 1/8 о ее выкупе и денежном возмещении. Суд должен назначить оценочную экспертизу. При этом он может обратиться к любому специалисту по своему усмотрению.

Если будет выбран оценщик, работающий по дисконтному принципу, выиграет истец. В результате:

• Приобретатель 1/8 получает желаемое с наименьшими потерями.
• Юристу выплачивается гонорар, а оценщику - вознаграждение за работу.

Однако за все процедуры платил владелец 1/8. Субъект нес значительные убытки, поскольку продажа доли в квартире осуществлялась принудительно за смешную цену.

Ликвидация коррупционных проявлений

В настоящее время дела о выкупе малозначительных долей относятся к категории проигрышных. Более того, такие сделки сегодня вообще невозможны. В 2012 году ВС, Мособлсуд и Мосгорсуд пояснили, что выкуп малозначительной доли допустим только в случае, если ответчиком был поставлен вопрос о выделе ее в натуре. Однако, учитывая размер виртуального имущества, это на практике невозможно. Для выдела необходимо оборудование отдельного входа, кухни и санузла. В квартире это сделать невозможно.

Запрет на вселение

Он установлен в одном из определений ВС. Сложно сказать, интересы скольких владельцев недвижимости коснулся этот акт. Определение было принято при пересмотре спора владельцев небольшой квартиры. Однако положения акта касаются неопределенного количества лиц. Важность закона состоит в том, что в настоящее время многим гражданам принадлежит доля в квартире. По наследству она получена или вследствие других сделок - значения не имеет.

Проблемы возникают в связи с несоразмерностью виртуальных площадей. Некоторые собственники владеют солидными долями. Они могут соответствовать одной или более комнатам. У других же очень маленькая доля в квартире. Права на имущество, между тем, хотят предъявить все в равной степени. В частности, владельцы микроскопических виртуальных площадей требуют вселения. Рассмотрение таких дел в судах раньше заканчивалось вынесением решения в пользу истцов. В результате квартиры превращались в так называемые "вороньи слободки", где не могут ужиться ни прежние, ни новые пользователи. Начинаются конфликты, в которых выигрывает сильнейший. При этом он не всегда является тем, у кого больше прав. ВС, пересмотрев одно из таких дел, четко указал законодательные нормы, разъяснив, когда допускается вселение долевых собственников в квартиры, а когда нет.

Суть спора

В суд Московской области обратилась гражданка, являвшаяся долевым собственником квартиры, как и ответчица. При этом у заявительницы была 1/40. Ответчица владела 1/2. Спорный объект представлял собой однокомнатную малогабаритную квартиру. Суд принял решение в пользу истицы. В результате она вселилась в квартиру. Ответчица, не согласившись с постановлением, обратилась в ВС. Суд, изучив материалы, установил, что областная инстанция нарушила законодательные нормы. Соответственно, претензии ответчицы являлись вполне обоснованными.

В ходе изучения материалов было выявлено, что истица зарегистрировалась в помещении накануне подачи заявления. Ответчица, в свою очередь, достаточно давно проживала в квартире. Первая инстанция, удовлетворяя иск, руководствовалась следующим: истица имела право требовать вселения, поскольку по 30 статье ЖК она может распоряжаться, владеть и пользоваться помещением. Этот вывод был назван ВС нарушением материальных норм. Обосновывалась позиция следующим. В ЖК указывается, что в качестве объекта прав выступает жилое помещение. Оно может быть представлено в трех видах. Это может быть дом, квартира или их части, а также комната.

В соответствии со ст. 30 законный хозяин может распоряжаться и владеть своим имуществом. Однако спорная квартира принадлежит четырем собственникам. Из этого следует, что 30 статью нельзя применять в одиночку. Вместе с ней необходимо воспользоваться и иной нормой. Ею является 247 статья ГК. В ней сказано, что распоряжаться долевой собственностью допускается только по соглашению участников. Если же оно не достигнуто, то следует обратиться в суд. При изучении материалов дела, последний выявил, что соответствующее решение было. Истица, владеющая 1/40, вместе со своим сыном уже обращалась с требованием установить порядок пользования. Однако суд отказал в удовлетворении этого заявления. При этом в решении отмечалось, что доли настолько малы, что выдел их в пользование невозможен. Районный суд, в свою очередь, не принял во внимание это постановление.

Выводы

ВС подчеркнул, что при вынесении решения не было учтено одно важное обстоятельство: при перерасчете оспариваемая доля составляет 0,5 кв. м. Выделить эту площадь в натуре нельзя ни при каких условиях. В результате ситуация складывается так, что спорный объект не может использоваться всеми владельцами без нарушения прав собственника, имеющего наибольшую долю. Далее следует отметить важный вывод ВС. Он указывает, что реализация собственником возможности пользования и владения помещением зависит от величины его части и соглашения всех участников. Поскольку мировой суд уже отказал заявителю, районная инстанция не имела оснований удовлетворять новый иск.

Однако это не все. Главным нарушением, по мнению ВС, стало ущемление прав остальных дольщиков. Здесь суд ссылается на конституционные положения. В основном законе сказано, что право субъекта на выбор места проживания не должно нарушать интересы иных лиц. ВС обращает внимание на то, что спорная недвижимость никогда не использовалась истицей, в отличие от ответчицы. Последняя не только является владелицей большей части объекта, но и проживает на его территории в течение продолжительного времени. Таким образом, ВС постановил следующее: в соответствии со ст. 10 ГК права собственника квартиры не могут осуществляться исключительно с намерением нанести вред другому гражданину, запрещены действия в обход норм с противоправной целью, иное недобросовестное поведение.

Суд подчеркнул, что исследованные им обстоятельства позволяют расценивать действия заявительницы, владелицы 0.5 кв. м., требующей ее вселить в помещение, как злоупотребление своими юридическими возможностями. Они нарушают квартиры, владеющего половиной объекта. ВС были отменены все прошлые решения, а дело было направлено на пересмотр. В итоге Мособлсуд отказал истице.

Дарение доли в квартире

Любая сделка с недвижимостью предполагает заключение письменного договора. В документе должна присутствовать следующая информация:

• Описание доли, которая предоставляется в дар.
• Данные паспортов участников сделки.
• Адрес расположения объекта недвижимости.
• Число квадратных метров, предоставляемых в дар. Их вычисляют по общему метражу.
• Этаж, на котором располагается квартира.
• Количество этажей в доме.
• Дополнительные условия.

В последнем пункте можно, например, указать, что владелец доли будет определенное время проживать в квартире или не будет выписываться из нее. Цену имущества приводить не обязательно.

Регистрация

Как оформить долю в квартире? Необходимо обратиться в регистрирующий орган по адресу расположения недвижимости. Договор подписывается перед специалистом уполномоченной инстанции. Регистратору передаются следующие документы:

• Паспорта участников сделки.
• Договор. Количество экземпляров должно быть больше числа участников сделки на 1 шт. Лишний остается у регистратора.
• на объект. В качестве него может выступать свидетельство, договор передачи, купли-продажи, инвестирования/ренты, выписка из ЕГРП.
• Согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом. Оно необходимо, если осуществляется дарение доли в квартире, приобретенной в браке.

Если от имени какой-либо стороны действует представитель, дополнительно предоставляется доверенность, подтверждающая его полномочия. Если субъект, которому дарят долю, является несовершеннолетним либо недееспособным, предоставляется согласие органа попечительства и опеки. Необходимость предъявления этого документа следует уточнить в регистрационной инстанции. К указанным бумагам прилагается квитанция об уплате госпошлины. Приняв все документы, регистратор составляет заявление в 2-х экземплярах. Их проверяют и подписывают стороны сделки. После этого регистратор выдает расписку, в которой указана дата получения свидетельства.

Обращение к нотариусу

Это второй вариант оформления передачи доли в квартире. Такой способ более затратный, но в ряде случаев более оправдан, чем обращение в регпалату. Нотариусу предоставляются следующие документы:

• Паспорта участников сделки.
• Правоустанавливающий документ, подтверждающий законность владения недвижимостью.
• Договор-основание.
• Выписка из ЕГРП.

В некоторых случаях нотариусы запрашивают также справку о зарегистрированных на жилплощади лицах. Договор дарения будет составлен в нескольких экземплярах. При этом в документе будет указана цена имущества. Именно на ее основании будет рассчитываться пошлина и стоимость услуг нотариуса. У него же можно заверить согласие супруга/супруги.

Заключение

Для регистрации нотариус заберет оригиналы документов (за исключением паспортов) и договора дарения. Как и регпалата, он выдает расписку, в которой указывается дата получения бумаг. Забрать их можно будет у нотариуса или в регистрационном органе. Выдача свидетельства осуществляется при предъявлении паспортов. Кроме этого, новый собственник получит выписку из ЕГРП с соответствующей записью.

Долевая собственность на квартиру доставляет много неудобств, а зачастую и неприятностей гражданам, которые являются её участниками. Споры возникают по разным поводам: и по порядку оплаты жилья, и о порядке пользования этой квартирой, и по поводу распоряжения ею. На последней проблеме остановимся и рассмотрим её поподробнее.

Если квартира находится в собственности нескольких человек, которые не могут или не хотят проживать вместе, то часто у кого-либо из них возникает желание или продать свою долю или выкупить долю у «сособственника».

В каких случаях собственник вправе требовать, чтобы остальные собственники купили его долю?

Это допускается в том случае, когда этому собственнику по объективным причинам невозможно выделить в пользование и владение часть квартиры, соразмерную его доле, или хотя бы приближенную к ней.

Например, одному собственнику однокомнатной квартиры принадлежит 4/5 доли, а второму - 1/5. Конечно, в этом случае собственник меньшей доли вправе требовать у своего «сособственника» выплаты компенсации, поскольку определить порядок пользования квартирой просто не получится, а совместное проживание для обоих нежелательно или совершенно невозможно. Если собственник большей доли не хочет покупать долю у своего «сособственника», то «выделяющийся» собственник имеет право обратиться в суд и требовать выплаты ему компенсации в судебном порядке.

А если имеет место противоположная ситуация: «долевые собственники» хотят выкупить часть своей квартиры у собственника маленькой доли, а тот не хочет её продавать?

Можно ли заставить продать его долю или лишить права собственности на часть квартиры принудительно? Ведь право собственности подлежит защите, и собственник имеет право распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом.

Для подачи иска о принудительном выкупе доли у собственника необходимо одновременное наличие нескольких условий. Нужна совокупность следующих обстоятельств.

Во-первых , доля собственника, не желающего её продать, должна быть незначительной. Является ли доля таковой - решает суд, в каждом случае индивидуально. Но совершенно понятно, что не может быть, например, признана незначительной 1/ 5 доля четырехкомнатной квартиры. А 1/25 - вполне может быть признана таковой.

Во-вторых , эта доля должна быть «невыделимой», то есть должно быть установлено, что отсутствует реальная возможность выдела этой доли из общего имущества. Установление этого обстоятельства также особой трудности не представляет. И в - третьих, незначительную долю можно принудительно выкупить, если у её собственника нет существенного интереса в пользовании квартирой. Отсутствие «существенного интереса» означает, что этот собственник имеет другое место жительства, и вполне может обойтись и без этой доли.

В обеих рассмотренных ситуациях может возникнуть спор о размере денежной компенсации за долю квартиры между покупателем и продавцом, независимо от того: принудительно ли один её покупает или против воли другой свою долю продаёт.

Важно! В случае разногласий по поводу «выкупной» цены суд вправе по ходатайству истца или ответчика назначить оценочную экспертизу. Независимый оценщик определит рыночную стоимость этой доли, с учётом многих факторов (расположение квартиры в доме и расположение дома в инфраструктуре населенного пункта, санитарно-техническое состояние квартиры и так далее).

В обоих рассмотренных случаях с получением компенсации право собственности на долю в квартиры у продавца доли прекращается.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.