Главная Ликвидация бизнеса Продажа квартиры, полученной по наследству. Когда гражданин получает право продавать квартиру после принятия наследства? Видео – Продажа квартиры, полученной по наследству, налог

Продажа квартиры, полученной по наследству. Когда гражданин получает право продавать квартиру после принятия наследства? Видео – Продажа квартиры, полученной по наследству, налог

Наследование – это возможность получения имущества близкого человека после его смерти. Как правило, родственники умершего получают , и финансовые активы. О том, как оформить автомобиль и квартиру в наследство, мы писали в предыдущих наших статья. В этой заметке мы расскажем вам о принятии дома и его продаже. Как оформить сделку и нужно ли платить налоги?

Получить имущество после смерти гражданина можно или . Если наследодатель составил завещательный документ, то претендентами на вступление будут лица, которые указаны отдающим. Закон не ограничивает условия распоряжения наследством по завещанию. Получить таким способом дом, квартиру или иное имущество может любой человек.

Завещание позволяет гражданину самостоятельно определить своих преемников. Например, имущество можно завещать детям, другу или . В случае если завещатель распределил все свое имущество, законные наследники не будут иметь права вступления.

Завещание составляется при жизни наследодателем в нотариальной конторе и может быть им изменено или отменено в любой момент. Как правило, текст бумаги содержит список претендентов и размер их долей. Но завещатель вправе указать не только преемников, но и круг недостойных.

Завещание имеет приоритет, а значит наследство получат те, кто указан в документе. Если что-либо останется не принятым или не разделенным, то оставшаяся доля отойдет претендентам по закону. При наличии завещания наследники первой очередности могут получить обязательную долю ( ГК РФ).

Если завещания нет, то имущество будет разделено между близкими родственниками покойного. Гражданский кодекс выделяет семь очередностей получателей (статьи – ГК РФ). В случае отказа вступления или отсутствия одного круга родственников право вступления передается следующей очередности.

Нужно ли свидетельство о наследстве?

После смерти близкого человека у его родственников имеется 6 месяцев для оформления вступления или принятия имущества фактически ( ГК РФ). Если вы решили, что унаследованный дом должен быть продан, то необходимо обратиться к нотариусу и оформить .

Открыть дело о наследстве можно в нотариальной конторе, которая осуществляет деятельность в районе регистрации наследодателя. При обращении преемники должны написать заявление о вступлении и подготовить пакет документов. Какие нужны бумаги?

Свидетельство о смерти.
Выписка о месте последнего пребывания наследодателя.
Справка о прекращении регистрационного учета покойного.
Доказательства родства заявителя и наследодателя (если нет завещания).
Завещание (при наличии).
Документы о праве владения умершего своим имуществом.

Если наследодатель не сообщил при жизни о завещании, то наследники могут обратиться в любую нотариальную контору с целью розыска этого документа. Если завещание не было найдено, то заявители при вступлении должны доказать свою принадлежность к законной очередности. Для этого могут понадобиться свидетельства о рождении или браке, постановления об усыновлении и опекунстве.

По истечении полугода с момента кончины отдающего нотариус закрывает наследственное дело и выдает свидетельства всем признанным преемникам. Но в некоторых ситуациях выдача документа может затянуться. Например, из-за судебных споров или нехватки документов.

Регистрация недвижимости

После оформления вступления в нотариальной конторе вы, как наследник, получите свидетельство. Этот документ является подтверждением вашего права на унаследованное имущество, но осуществить сделку по продаже собственности со свидетельством нельзя. Для возможности полностью распоряжаться недвижимостью необходимо ее зарегистрировать.

Сделать это и получить правоустанавливающие документы можно в Росреестре или . В среднем, регистрация нового лица как собственника занимает до 30 дней. На практике этот срок меньше.

При обращении в регистрационный орган необходимо подготовить следующие документы:

Свидетельство о праве наследования, выданное нотариусом.
Кадастровый паспорт и план, а также документы на земельный участок под домом.
Чек об оплате госпошлины за оформление документов.
Заявление с просьбой оформить недвижимость.

Дополнительно при оформлении у вас могут запросить свидетельство о смерти наследодателя, а также документы о его праве собственности на дом. Поэтому при обращении в регистрационный орган стоит подготовить и эти бумаги.

По истечении срока оформления вы сможете получить документы о праве собственности на дом. Теперь можно подумать о том, как распорядиться полученным наследством.

Сделка по продаже унаследованного дома

Оформление сделки купли-продажи унаследованного дома не занимает много времени. Обычно сделка проводится за один день. Если у вас есть покупатель, готовый приобрести недвижимость, то перед обращением в Росреестр необходимо составить договор купли-продажи. Документ можно оформить у нотариуса или заказать непосредственно в регистрационном органе.

Перед проведением сделки необходимо провести оценку стоимости дома, а также подготовить пакет документов:

Кадастровый и технический паспорта.
Свидетельство о собственности.
Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

В некоторых ситуациях может понадобиться и свидетельство о наследстве. Сделка регистрируется в течение 30 дней. По истечении этого срока новый владелец получит правоустанавливающие документы на купленное имущество, а продавец – выписку о продаже дома.

Как быстро продать недвижимость?

Если вы решили продать дом, полученный по наследству, то обратите внимание на документы. Достаточно часто некоторые бумаги могут быть утеряны. Но хуже всего, если дом или земельный участок не были зарегистрированы или были оформлены до 90-х годов. Восстановление документов – сложный процесс, и в большинстве случаев необходимо обращаться в суд с .

Документы в порядке? После оформления вступления и регистрации недвижимости вы можете заняться поисками покупателя. Если вы не единственный наследник, то стоит ранее договориться о разделении вырученных средств после реализации дома.

Унаследованный дом может быть в любом состоянии. Поэтому для быстрой продажи не стоит завышать рыночную стоимость недвижимости. Вы или другой преемник можете посмотреть на популярных интернет-ресурсах цены на похожие объекты жилья в вашем районе. Цену нужно определять на основании средней рыночной стоимости.

Налог на наследство

Продажа дома, полученного по наследству, невозможна без регистрации прав собственности наследником на полученную недвижимость. Сделать это можно только при наличии свидетельства о праве наследования. Этот документ является доказательством наследования имущества и выдается в нотариальной конторе. Для получения такого сертификата необходимо составить заявление о вступлении в наследование дома либо получить решение суда о признании прав.

Все расходы, связанные с оформлением дома, должны оплатить преемники. Помимо платы за выдачу документов и работу нотариальной конторы, заявителю необходимо оплатить и выдачу свидетельства.

Освобождаются от уплаты налога при вступлении в наследство получатели, которые проживали вместе с наследодателем на одной территории. Половину от установленной суммы могут оплатить инвалиды первой и второй группы.

Размер госпошлины за выдачу свидетельства бывает двух видов. Первый из них предназначен для близких родственников. 0,3% от оценочной стоимости дома, который переходит по наследству, должны оплатить (1 и 2 очереди). Среди них родители, дети и супруги умершего. Максимальный размер начисляемой пошлины ограничен до ста тысяч рублей.

Второй тип госпошлины применим для всех наследников по закону (с 3 по 7 очередность), а также для получателей по завещанию. Указанные категории граждан должны оплатить пошлину за получение свидетельства в размере 0,6% от стоимости унаследованного имущества. Сумма налога ограничена одним миллионом рублей.

Налог при продаже дома

Если вы решились продать дом, который был унаследован после смерти близкого человека, то нужно знать о том, что помимо госпошлины при вступлении необходимо оплатить и налог на доход. Продажа недвижимости – это распространенный вид сделки, который законом рассматривается как источник дохода для продавца. Какой налог с продажи дома по наследству необходимо заплатить?

Базовая ставка НДФЛ при совершении сделок по продаже недвижимого имущества – 13% от полученного дохода. Для иностранных граждан сумма налога больше – 30%.

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог с продажи дома по наследству нужно платить не всегда. Если недвижимость находится в собственности преемника более 3 лет, то он освобождается от уплаты НДФЛ. Отсчет трехлетнего периода владения начинается с момента открытия наследства (с даты гибели наследодателя).

Особенности взаимоотношений между наследниками

Продать дом по наследству будет сложнее, если претендентов на вступление несколько. Закон пока не предусматривает механизмы распределения неделимого имущества. Нотариус при оформлении наследственного дела определяет доли каждого кандидата и выдает свидетельство. Если деньги или личные вещи преемники могут поделить, то вот как разделить дом?

Как только вы завершите перерегистрацию унаследованной недвижимости, вы становитесь ее полноправным владельцем. Если вы не единственный получатель, то вместе с вами владельцами дома будут и другие преемники. Все вместе получатели должны решить вопрос о том, как распорядиться полученным объектом наследственной массы. Решений может быть несколько. Популярные варианты разделения наследства связаны с его продажей и последующим разделом вырученных средств либо выкупом дома кем-то одним из претендентов. Стоит отметить, что налог доли в доме, полученном по наследству, также необходимо оплатить.

Нужен совет опытного юриста? Напишите свой вопрос о наследстве, и мы подробно на него ответим. Наша помощь доступна в любое время и совершенно бесплатно.

Последнее обновление Апрель 2018

Полученное наследство – это не только материальная прибавка наследнику, но и его обязанности по содержанию, уплате налогов и т.д. Чаще всего наследника беспокоят вопросы налогообложения недвижимости. Наследник может решить оставить наследуемое имущество себе или его продать.

Когда наследство остается у наследника , то его забота перед бюджетом – . Особые трудности не возникают: инспекция сама определяет сумму и высылает уведомление и квитанцию.
Продажа недвижимости . Когда наследников, к примеру, на квартиру несколько, чаще всего раздел наследства возможен лишь после ее продажи. И тогда возникает масса вопросов, касающихся налога (НДФЛ) при продаже наследственной квартиры.

Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества

Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно смотреть только срок владения квартирой, бесполезно искать преимущества в статусе налогоплательщика. Избежать налогового бремени возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы к нулю вычетами или расходам (если размеры позволяют).

Как исчисляется срок владения

Если наследник не имел доли в этом жилье ранее , до смерти наследодателя, то срок в 36 месяцев исчисляется с момента смерти наследодателя.
Если наследник унаследовал долю в жилье, в котором у него уже имелась долевая собственность. На все доли начальной датой владения будет считаться самая ранняя дата приобретения доли в этой собственности.

Пример : у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2015 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2016 году всё продал. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 9 годам (с 2007 по 2016 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.

Если наследник не налоговый резидент , то правило трехгодичного срока, неприменимо. Нерезиденты должны платить налог в любом случае (вне зависимости от времени владения) и по ставке 30%.
Какой месяц считать, какой нет :
- Если дата до 15 числа, то месяц не считается,
- Если после 15 числа, то месяц идет в зачет.

Что считается налогом, что госпошлиной

Некоторые путают налог и пошлину. Это совершенно разные понятия.

Госпошлина - уплачивается нотариусу за выдачу свидетельства о наследстве, то есть для того чтобы вступить и оформить наследство.
Налог - сделка по продаже жилья, бывшего во владении менее 3 лет (5 лет) требует уплаты налога в госбюджет с разницы между доходом от продажи и вычетом/расходами.

Как посчитать налог

Налог определяется по стандартной формуле, такой же, как и для налогообложения продаж другой жилой недвижимости (не наследственной).

Схематично порядок определения размера НДФЛ выглядит следующим образом:

Некоторые ошибочно полагают, что имущественный вычет отнимается от суммы налога, причитающегося к уплате. Вычет в 1 млн. вычитается из суммы договора купли-продажи, а не из суммы налога.

Пример неправильного расчета : объект продали за 11 млн. руб. Налогоплательщик сначала ошибочно продажную цену умножил на ставку (11 000 000 Х 13% = 1430 000), а потом отнял вычет (1430 000 – 1 000 000 = 430 000). Вышел результат 430 000 рублей, хотя должен быть равен 1,3 млн. (11 000 000 – 1 000 000 = 10 000 000; 10 млн. Х 13%).

Цена договора

Здесь все предельно просто – эта та сумма, которая указывается в тексте договора купли-продажи. Существуют несколько моментов, которые могут смутить налогоплательщика:

Несовпадение фактически переданных денег и официальной цифры в документах. Налогоплательщик прикладывает к декларации расписки, ссылаются на свидетелей, которые якобы подтвердят настоящий, а не «бумажный» порядок расчетных цифр. Но все это не важно, налоговая примет только текст купли-продажи. И это подтверждается судебной практикой.
Оплата в рассрочку . Некоторые сделки предусматривают поэтапную оплату. Не смотря на это, цена определяет не как отдельный платеж (первый или последний), а как общую сумму платежей.

Например , подается комната. Стороны определили, что оплата производится в течение 1 года ежемесячными платежами по 50 000 рублей. Причем последний платеж составляет 75 000 рублей. Цена сделки будет равна 625 000 руб. (50 тыс. Х 11 + 75 тыс.).

Купля-продажа с сопутствующими сделками . Нередко сделка сопровождается риэлторскими услугами, работой оценщиков, страховщиков и пр. Параллельно с договором заключаются, что называется, подсделки (вспомогательные сделки), дабы успешна прошла генеральная сделка. Суммы, уплачиваемые по этим вспомогательным операциям, никак не влияют на цену генерального договора.

Например , стороны договорились на цену 1 000 000 руб. Для поиска жилой недвижимости, проверки ее юридической чистоты, помощи в оформлении документов покупатели заключили договор на оказание услуг с риэлторской фирмой. За выполненную работу было уплачено 100 000 рублей. Цена сделки купли-продажи будет 1 млн. руб., то есть без учета стоимости услуг риэлторов.

Сравнение с кадастровой стоимостью . Сегодня рыночная и кадастровая стоимости приблизительно равны. Налоговым кодексом предусмотрено, что для дарения (в целях налогообложения) применяется стоимость недвижимости не ниже 70 процентов кадастровой стоимости, не взирая, на ту стоимость, которые стороны указывают в договоре. Для купли-продажи таких жестких рамок на законодательном уровне не установлено. Однако, налоговики в своей контрольно-проверочной деятельности применяют это принцип 70 процентов. Поэтому при сильно заниженной цене сделки инспекторы ФНС могут доначислить налог.

Вычет (расходы)

Это сумма, на которую уменьшают цену сделки перед налогообложением.

1 миллион рублей - это имущественный вычет, фиксированная сумма.
расходы – переменный показатель и зависит от фактических и документально подтвержденных затрат. Расходы, как правило, не сопоставимы с 1 млн, поэтому на практике почти не применяются, см. ниже более подробно почему. В исключительные случаях используют расходы, если продается несколько объектов недвижимости в один год (а вычет 1 млн. можно использовать только по 1 объекту).

Ставка

13% - это размер, который применяют граждане России.
30% - иностранцы или нерезиденты.

Что касается 30% ставки, то она применяется к лицам, не являющихся налоговыми резидентам РФ, то есть постоянно проживающие на территории России менее 183 дней подряд в одном календарном году. Кроме иностранцев, не оказаться налоговым резидентом может и россиянин, который, допустим, имеет жилье за рубежом и там преимущественно проживает. По большому счету имеет значение не гражданство, а срок непрерывного проживания в России.

Куда подается 3-НДФЛ

Налоговую отчетность следует сдавать в территориальную инспекцию по официальному адресу регистрации места жительства отчитывающегося гражданина . Обычно это совпадает с местом прописки налогоплательщика на постоянной основе.

То есть документы не сдаются:

ни по месту нахождения объекта продажи,
ни по временной прописке (место пребывания),
ни по фактическому проживанию (например, наём жилья без прописки),

а именно по прописке гражданина.

Приложение к декларации

Список документов, подаваемых в ИФНС:

Заполненную декларацию;
Документы на квартиру. Если декларант применяет фиксированный вычет, то представляется договор купли-продажи и финансовый документ о полученном доходе (расписка, выписка по банковскому счету и пр.). Однако платежный документ не всегда составляется сторонами сделки, а заменяется надписью продавца о получении денег, сделанной или по тексту договора или в акте приема-передачи жилья. В этом случае достаточно представить договор и акт приема-передачи.
Если расходы учитываются, то в состав приложения еще входят документы о денежных расходах на приобретение квартиры в собственность продавца.
Паспорт декларанта;
Реестр документов.

Никаких заявлений и уведомлений (как, например, при получении вычета при покупке жилья) сдавать в ИФНС не предусматривается. Не нужно представлять документы, подтверждающие статус собственника до сделки, было ли наследство по закону или по завещанию, на налог с продажи это не влияет.

Приложения предоставляется в копиях, которые заверяет своей подписью сам декларант. Работник инспекции может потребовать представить оригиналы для подтверждения достоверности копий.

Когда отчетность отправляется по почте, то копии договоров и документов оплаты нотариально заверяются.

Срок подачи декларации

Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую - до 30 апреля года , который следует после года, за который декларант отчитывается.

Пример : от продажи получили деньги в 2016 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2017 г.

Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.

Пример : за 2016 год последним днем сдачи налоготчетности будет 02.05.2017 г.

Преждевременная (досрочная) сдача в том же году, что и получается доход, не запрещена. Если налогоплательщик уверен, что иных доходов, вычетов не будет и отчетность не нужно корректировать, то можно сдавать и заранее.

Способы сдачи отчетности

Существует три способа сдачи отчетности по НДФЛ:

Если наследник не хочет/не может сам заниматься предъявительно-отправительным вопросом, то это дело можно поручить любому доверенному лицу, вооружив его специальной нотариальной доверенностью.

Срок уплаты налога

Налог должен быть уплачен не позднее 15 июля года , который следует после отчетного. Но если последний день выпадает на выходной или праздник, то срок отодвигается до первого рабочего дня.

Например , доход декларируется за 2016 год. Последним днем оплаты может быть 17 июля 2017 года, так как 15.07.2017 это суббота – выходной.

Как платить налог

НДФЛ можно уплачивать только безналом. Узнать платежные реквизиты можно:

взять бумажный бланк квитанции в налоговой
получить информацию о реквизитах на сайте ФНС
при подаче декларации лично, как правило, инспектор выдает реквизиты платежа.

Фактическую оплату можно производить:

обратившись в офис любого банка
дистанционно, не выходя из дома, при наличии банковской карточки, воспользовавшись Интернет-банком или сервисом оплата на сайте налоговой, формируется платежный документ и списываются деньги в счет погашения налога. Правда, в настоящее время не все банки поддерживают такую техвозможность. Лишь около 30 крупных банков заключили соглашение с ФНС об онлайн переводах.

Сумма налога округляется до целых (без копеечного остатка). Если остаток до 50 копеек, то он считается равным нулю, если 50 и более, то сумма округляется до рубля.

Уплата допускается как единовременно полностью, так и частями. Главное условие, чтобы последний платеж (когда совокупная сумма налога будет соответствовать требуемому размеру) был осуществлен до 15 июля/

Последствия нарушения сроков подачи декларации и уплаты налога

Несвоевременная отчетность

Если отчетность по НДФЛ представлена с опозданием или не представлена вообще, то инспекция, установив такой факт, вправе наложить штраф. Размер штрафа варьируется от 1000 руб. до 30 процентов от суммы полагающегося налога. Конкретное значение штрафа определяется путем умножение 5% величины НДФЛ на количество месяцев прошедших с момента подачи запоздалой декларации или обнаружения нарушения налоговиками.

Пример : гражданин подал декларацию 10 сентября 2016 г., то есть с опозданием на 4 месяца и 6 дней (срок опоздания с 04.05.2016 г. по 10.09.2016 г.). На оставшиеся 6 дней (неполный месяц) также начисляются 5% (как для полного месяца), это соответствует закону. Сумма НДФЛ составила 100 000 руб. В итоге, штраф будет равен 25 000 руб. (100 000 Х 5% Х 5).

Неуплата налога

Предусмотрена ответственность и за неперечисление денег в бюджет.

Причем если такой факт установит ИФНС и своим решением обяжет нарушителя произвести платеж, то неминуема угроза и штрафа в сумме 20% от суммы налогового платежа и пени –1/300 процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ (ориентировочно 0,05%) от общей суммы за каждый день неуплаты.
Если налогоплательщик все же уплатит налог, но с опозданием, то его могут наказать только пеней (рассчитанной за период просрочки).

Можно сказать, что в период ужесточения налогового контроля шанс быть уличенным в уклонении от налогообязательств очень велик. А с учетом штрафов и пеней налоговый долг будет намного накладнее, чем, если это сделать добросовестно и своевременно.

Кроме того, если таким образом попасть в поле зрения стражей бюджета, то инспекторы могут провести не выборочную (камеральную) проверку по отдельному налогу, а комплексную (выездную) проверку по всем обязательствам, что сулит неприятной перспективой обнаружения каких-либо нарушений по другим обязательствам в сфере налогообложения.

Занижение размера

Проверяя отчетность, налоговики могут прийти к выводу, что сумма доходообложения занижена (это случается, когда цена договора намного ниже уровня рыночных цен, то есть менее 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости). Это приведет к негативным последствиям: налоговой проверкой может быть принудительно доначислена сумма налога, начислен штраф и пени за неполную уплату налога.

Как заполнить декларацию

Существует два способа заполнения:

вручную . Рукописная отчетность – это вчерашний день. Некоторые инспекции на своих стендах даже размещают объявления о том, что документы «от руки» не принимаются, хотя такое требование незаконно, так как приказом ФНС России такой вид отчетности предусмотрен.
через специальную компьютерную программу , ее можно бесплатно скачать программу 3-НДФЛ с сайта ФНС . На удивление, с ней работать очень легко, а получаемый результат отвечает всем требованиям и можно сделать проверку. Главное, без ошибок заполнить нужные поля.

Если по каким-либо причинам отсутствует возможность заполнить программную декларацию, то 3-НДФЛ заполняется на бланке чернильной ручкой синего или черного цвета без исправлений. Можно у нас скачать наглядные образцы заполнения отчетности ручным способом и .

Во избежании ошибок при заполнении декларации самостоятельно, если у вас сложный расчет, имеются другие доходы и вычеты, лучше обратиться в специализированную бухгалтерскую / юридическую контору. Цена вопроса от 500 до 3000 руб. в зависимости от сложности случая.

Заполнение декларации с помощью программы 3-НДФЛ

Задание условий

Открываем программу и в верхней части выбираем страницу «Задание условий», далее заполняем по разделам:

Наименование раздела	Вариант заполнения	Графическое изображение
«3-НДФЛ»
Общая информация. «Номер инспекции»	Нажимаете на кнопку списка и выбираете Вашу инспекцию.
Общая информация «Номер корректировки»	Если декларация подается впервые, то номер «0», если ранее подавалась, то номер будет соответствовать количеству ранее представленных 3-НДФЛ
Признак налого-плательщика	«Иное физическое лицо»
«Учитываемые от продажи имущества»
«Лично». Если заполняет декларация за ребенка, то указывается «Представителем – ФЛ».

Сведения о декларанте

Выбираем вкладку «Сведения о ФИО и документе, удостоверяющем личность»

Реквизитные поля (Ф.И.О., дата, место рождения) заполняются также как эта информация отражается в паспорте.

ИНН указывается персональный (точная комбинация цифр), произвольные данные не допустимы. Если не знаете свой ИНН, то можно здесь.

Код страны. Выбирается России, ее код в классификаторе стран - 643.

В разделе «Сведения о документе, удостоверяющем личность» выбираем паспорт, код -21. Паспортные данные точно копируются с паспорта.

После этого выбираем вкладку «Сведения о месте жительства»

В зависимости от прописки (постоянная – по месту жительства или временная – по месту пребывания) кликаем соответствующее значение.

Внесение записей в строки: индекс, город, район, улица, дом, телефон и пр. не вызывает никаких трудностей.

Код региона нужно выбрать из справочного окна. Код ОКТМО своего населенного пункта узнают по этой ссылке.

Заполняем сведения о доходах и вычете/расходах

Активируем страницу «Доходы, полученные в РФ».

Наименование раздела	Вариант заполнения	Графическое изображение
«Ставка доходо-обложения»	Кликаем налоговую ставку 13% (цифра изображена желтым) и создаем форму, где отражается источник выплат (жмем зеленый плюс)
	Во всплывшем окне, в верхней строке записываем полное ФИО покупателя квартиры. Остальные строки можно игнорировать.
	Нажимаем на нижний зеленый плюс и заполняем появившуюся форму. Код дохода - 1510 (если продавалась доля в квартире, то -1511); сумма дохода приравнивается к цене договора; Код вычета – 901; сумма вычета высвечивается автоматически; месяц получения – когда были переданы деньги от покупателя.
	Общая сумма дохода появляется автоматически. Облагаемую сумму нужно внести самостоятельно как разницу дохода и вычета. Сумма налогообложения также высчитывается самостоятельно (облагаемая сумма умножается на 13%).

Проверка

Печать

Отправляем на печать. Распечатывать можно только односторонним способом на листе (лишь с лицевой стороны, обратная сторона листа пустая).

Почему чаще используется вычет, а расходы редко применяются

Цель разумного налогоплательщика уменьшить налог. Налоговый кодекс предусматривает два законных пути занижения вырученных средств: вычет или расходы.

Вычет

Для реализации права на вычет достаточно грамотно заполнить 3-НДФЛ, обращая внимание на соответствующие листы и разделы декларации:

Оформленная декларация вышеуказанным образом автоматически влечет применение вычета. Дополнительных действий (отправка заявлений, уведомлений, писем и пр.) не требуется.

Предельный размер составляет 1 млн. рублей. Эта цифра ничем не обосновывается, а применяется «вслепую», не взирая, кто продает, какую недвижимость, когда, кому и прочее.

Пример : продажная цена составила 1,5 млн. р. Получаем такой результат 500 000 р. (1 500 000 – 1000 000) Х 13% = 65 000 руб.

Когда стоимость недвижимости и вычет равны, или вычет больше стоимости проданной квартиры, то налог равен «0». Но если не прошло 3 лет - этот факт не освобождает от обязанности подать декларацию.

Имущ.вычет имеет, так называемое, совокупно-распределительное свойство, то есть он применим в отношении всей жилой недвижимости, проданной в течение налогового периода (календарного года) в едином размере (1 млн. руб.).

Пример , в 2016 году некий гражданин продал 2 квартиры, 1 дом и 1 дачу, то есть всего 4 объекта недвижимости, полученных по наследству. При расчете налоговый базы рассчитывать на 4-х кратный размер вычета (4 млн. руб.) нельзя. Вычетная величина на всю недвижимость будет равна 1 миллиону руб.

Пример : Гражданин продал одну квартиру, приобретенную им 2 года назад - он может использовать в расходах стоимость ее покупки. А две квартиры он получил в наследство и продал в том же году - для них можно только учесть имущественный вычет в 1 млн. руб.

Расходы

При продаже наследственной квартиры расходы по вступлению в наследство будут совсем незначительные, в этой связи смысл в их применении обычно имеется, когда параллельно продается и другие дорогостоящие объекты недвижимости.

Затраты на конкретный объект могут учитываться только по отношению к тому жилью, с приобретением которого они возникли, то есть переносить на другую недвижимость нельзя (к ней применима её собственная затратная часть).

Пример: Проданы три квартиры:

первая за 1 млн. р., наследственая. Применяем вычет в сумме 1 млн. р.,

третья за 2,5 млн. р. - наследственная, затраты составили 100 т.руб. (500 000 р. остаток от второй нельзя перераспределить на третий объект недвижимости).

В итоге, НДФЛ будет вычисляться следующем образом: по первой квартире 0 руб. (1 млн. дохода минус 1 млн. вычета), по второй – 0 руб. (3млн. дохода минус 3 млн. расхода), по третьей - 312 000 руб. ((2,5 млн. – 100 000 руб.) Х 13%), всего сумма равна 312 тыс. р.

Расходы, которые МОЖНО учесть

Закон гласит, что учесть в расходах можно только прямые затраты на приобретение жилья, которое в последующем продано. Многочисленные разъяснения ФНС России позволяют определить примерный перечень видов расходов:

государственная пошлина и нотариальные тарифы, оплаченные при вступлении в наследство;
стоимость оценки недвижимого имущества, как необходимое условие получения наследственного свидетельства (если нет кадастровой стоимости, то нотариусы требует проводить оценку рыночной стоимости у независимого оценщика-эксперта);
выплаты за изготовление технического плана и постановки жилья на кадастровый учет (если кадастровый учет отсутствует, то без этого действия невозможно оформить в собственность жилплощадь);
пошлины за государственную регистрацию в Росреестре;
издержки на оплату услуг юриста/адвоката по судебным делам о наследовании (то есть если имелись препятствия по признанию преемства и принятию имущества);
оплата услуг риэлтора по сбору, оформлению и представлению документов на госрегистрацию права в Росреестр.

Расходы, которые НЕЛЬЗЯ учесть

индексировать размер затрат (в связи с ростом инфляции, повышением размера минимальной зарплаты, роста суммы потребительской корзины, курсовой разницы валюты и прочие привязки);
погашение ипотеки (залога) или долгов наследодателя;
ремонты (косметический, капитальный и пр.), но если речь идет об оборудовании и устройствах, необходимых для успешной эксплуатации жилья (например, электрические автоматы, водонагревательная колонка, отопительные радиаторы и т.п.), то стоимость их приобретения может причисляться к расходам при условии указания об этом в договоре купли-продажи;
затраты на коммунальные платежи, в том числе долги по ним, оставшиеся от наследодателя;
суммы страхования жилья от повреждения, гибели и пр.;
выплаты денежных компенсаций другим наследникам и заинтересованным лицам в счет отказа от претензий на наследственное имущество.

Как и в случаях с вычетами, при превосходстве величины расходов над продажной стоимостью объекта налог сводится к нулевой отметке, то есть минусового остатка не образуется. Соответственно нельзя часть расхода перенести на следующий налоговый год или возвратить часть денег из бюджета в пользу плательщика.

О выборе расходов делается специальная отметка в декларации (без дополнительных заявлений, уведомления и пр.):

Как платить за несовершеннолетнего

Если наследственная квартира/доля в ней значилась за несовершеннолетним ребенком, то он является налогоплательщиком на общих основаниях. Никаких льгот ввиду малого возраста законом не предусмотрено.

Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать:

ни подавать декларацию,
ни уплачивать причитающуюся сумму
и даже не нести ответственность, в случае неподачи/несвоевременной подачи отчетных документов.

Всей этой рутинной работой должен заниматься ответственный за ребенка родитель, опекун, попечитель и пр. Законный представитель и рассчитает сумму НДФЛ и оформляет отчетность и предъявляет её в инспекцию и перечисляет средства в бюджет.

Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя.

В письмах ФНС говорилось, что к отчетности не нужно прикладывать документ, подтверждающий статус родителя (опекуна, попечителя, усыновителя). Но, по нашему мнению, для избегания нежелательных реакций налоговиков, копию такого документа предусмотрительно приложит (свидетельство о рождении, акт о назначении опекуна и пр.).

Одновременная продажа и покупка

Часто наследники продают оставленную от наследодателя им квартиру, а на вырученные средства тут же приобретают более благоустроенное жилье. Получается, что в одном календарном году один и тот же налогоплательщик совершает две сделки по продаже и покупке квартиры.

При этом указанный наследник уполномочен применить сразу два НДФЛ-вычета («при покупке» и «при продаже»).

Пример : наследник в 2014 году унаследовал квартиру, которую в 2015 году продал за 3,5 руб. и в этом же году купил другую за 3,7 млн. руб. Применив вычеты, получается следующий результат: с проданной квартиры сумма налога 325000 руб. ((3,5 млн. р. – 1 млн. р.) Х 13%), которая уменьшается на 260 000 руб. (2 млн. р. Х 13%). Соответственно к уплате в бюджет подлежит сумма 65 000 руб. (325 000 – 260 000).

Обычно возникают проблемы с вычетом при покупке объекта недвижимости, так как для него установлены строгие применительные условия:

размер вычета от покупной суммы не более 2 млн. руб.;
только при покупке у не взаимозависимых лиц;
налогоплательщик ранее вычетом не воспользовался.

Так как вычеты заявляются одновременно в одной декларации (представляемой на следующий год после сделок), то налоговики их увидят своевременно, в связи с чем не возникнет никакой путаницы.

Как платить налог при продаже доли наследственной квартиры

Сделки с долями существенно усложняют жизнь налогоплательщика. Не всегда, продав унаследованную долю в квартире, можно произвести расчет по классическому алгоритму. Рассмотрим особенности декларирования доходов в наиболее часто встречающихся ситуациях.

Продажа доли независимо от остальных сособственников

То есть сделка, по которой дольщик реализует только свою часть в собственности, оформляется отдельным договором. В таком случае, отчетность формируется, как раз, по типичной модели: доходообложение уменьшается на вычет в 1 млн. руб. или расходы. Таким образом каждый дольщик может использовать полный вычет в 1 млн. руб.

Единовременное продажа (целиком) всеми сособственниками сообща

В этом случае будет один договор купли продажи и соответственно вычет можно применить пропорционально размеру доли к 1 млн. руб. Величина дохода (который подлежит обложению) каждого дольщика определяется участниками сделки по совместному усмотрению (эта информация отражается в тексте договора). Распределить размеры можно как угодно вплоть до того, что кому-либо из продавцов (сособственников) будет полагаться «0» руб., а, соответственно, вся продажная стоимость достанется другим (другому) дольщикам. Если распределение по договоренности не производится, то считается, что каждому причитается соразмерно доле от общей цены договора.

Пример : объект продается двумя дольщиками, имеющими ¾ и ¼ доли. Первый собственник может применить вычет в сумме 750 000 руб. (1 млн. Х ¾), другой дольщик 250 000 руб.

Разные сроки владения долями

Заурядная ситуация, при которой продажа долей наследственной квартиры собственниками со стажем владения менее 3 лет и более этого срока. Затруднения могут возникнуть с вычетом. Хотя здесь все предельно ясно. Первый долевой собственник освобождается от налога вообще, а второй вправе использовать вычет в пропорции к размеру своей доли.

Пример : три сособственника, имеющие доли размером 1/5, 2/5 и 2/5. Первый владеет долей с 1992 года (более 3 лет), другие с 2015 года (менее 3 лет). Квартира продается целиком. Первый освобожден от налога с продажи доли, а второй и третий могут применить вычет по 400 000 руб. (1 млн. Х 2/5).

Вычет или расходы?

Как альтернативный вариант, доход можно уменьшать расходом. Здесь всё очевидно: сколько было потрачено (на оформление собственности), на столько можно и уменьшить доходную часть. Затраты всегда индивидуальны. Пропорции и распределительные договоренности к ним не применяются.

Еще одной особенностью единовременной продажей долей является то, что каждый налогоплательщик-дольщик вправе самостоятельно решать, чем он воспользуется (вычетом или затратами). Не будет нарушением, если один выберет расходы, а другой фиксированный вычет. Но последний все равно вправе применить вычетный размер пропорциональный величине доли в квартире.

Сделки с несколькими долями в жилых площадях

Когда в одном календарном году реализуется более одной доли в разных объектах недвижимости одного собственника, который владеет ими меньше 3 лет, то следует обратить внимание на следующее.

Доход суммируется по всем сделкам простым арифметическим сложением.

Допустим, продается три доли. Две в квартирах: по ½ и ¼. Плюс одна в комнате, размером 1/3. В квартирах определено, что продажная сумма ½ части составляет 750 000 руб., а за ¼ в другой продавец-сособственник получит 500 000 руб. Комната продается за 900 000 руб. и условий о распределения дохода между продающими дольщиками нет, значит, налогоплательщику причитается 300 000 руб. (900 000 Х 1/3). Таким образом, от реализации всех частей в недвижимости налоговый доход составит 1 550 000 (750 000 + 500 000 +300 000) руб.

Затраты могут быть в любом документально подтвержденном размере, в нашем примере не более 1 550 000 руб. Правда, еще раз напомним, что расходы, связанные с одной недвижимостью нельзя учитывать (переносить) для другой.

Вычеты, также подлежат суммированию, но общая сумма не должна превысить 1 миллион руб. Часто бывает так, что пропорции долей к объекту в целом не позволяют достичь максимального вычетного предела.

Пример : налогоплательщик продал четыре, принадлежащие ему части в 4 квартирах (где все жилые помещения продавались целиком), следующим образом: в первой 1/8 доли за 500 000 р., во второй 1/10 за 450 000 р., в третьей 1/16 за 220 000 р. и в четвертой 1/10 за 400 000 р. Доход составит 1 570 000 р., а уменьшить его можно только на вычет равный 387 500 р. (от 1/8 доли 125 000 р. (1млн. Х 1/8) + от 1/10 – 100 000 р. (1млн. Х 1/10) + от 1/16 – 62500 р. (1млн. Х 1/16)+ от 1/10 – 100 000 р. (1млн. Х 1/8)).

По отношению к разным объектам недвижимости можно применить и вычет и расходы, но при условии, что в отношении каждого из объектов не будет допускаться одновременное сочетание имущественного вычета и затрат.

Пример : проданы две комнаты по 1,5 млн. руб. каждая. Одна из них была ранее куплена за 1,4 млн. руб., другая получена в наследство и, на оформление которой затрачено 30 000 руб. По первой применены расходы в сумме 1,4 млн. руб., ко второй - вычет в сумме 1 млн. руб. Такой порядок правильный. Но будет неверно, если в отношении второй квартиры помимо вычета еще присовокупить расходы в сумме 30 000 руб.

Выше приведены примеры продажи части (частей) недвижимости, которая находится в общей долевой собственности.

Не оставим без внимания и вопрос совместной собственности (супружеские доли). В отличие от обычной квартиры (где совместная собственность возможна) наследственная поступает в единоличную собственность наследника. И даже если он находится в браке, то режима совместной собственности не возникает в силу закона. Это значит, что супружеской части, как таковой, не может быть. Поэтому все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью, касаются только наследника, в том числе и налоговое бремя.

Особенности оформления декларации заключаются в следующем:

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

. Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.

Последнее обновление Март 2019

При получении наследства часто возникает вопрос – является ли наследство доходом и нужно ли платить с него 13% подоходного налога? В этой статье мы рассмотрим вопросы налогообложения наследства.

Наследство не облагается налогом на доходы

При получении наследства в любой форме (денежной или в виде имущества) Вам НЕ нужно платить налог на доходы (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Пример: Дубровин Л.П. получил в наследство от сестры квартиру. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в натуральной форме, которые получены в порядке наследования, не подлежат налогообложению, поэтому Дубровину Л.П. не нужно декларировать доход от наследства и платить налог.

При этом в отличие от налога при дарении степень родства с наследодателем не имеет никакого значения.

Пример: Красильникова А.А. получила в наследство от подруги деньги в сумме 3 млн. руб. Так как степень родства с наследодателем значения не имеет и согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные в порядке наследования, не облагаются налогом, то Красильникова А.А. освобождена от подачи декларации по форме 3-НДФЛ и уплаты налога.

Единственным исключением, когда нужно платить налог на доходы при получении наследства, является получение вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Пример: В 2018 году Каменистый Д.И. после смерти отца получил в наследство вознаграждение 80 000 руб. за написанное им произведение литературы. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ при получении вознаграждения, выплачиваемого наследникам авторов произведений литературы, доход от наследства облагается подоходным налогом. Поэтому по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) Каменистый Д.И. подал декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и заплатил налог в размере 80 000 х 13% = 10 400 руб. до 15 июля 2019 года.

Налог при продаже унаследованного имущества

Как мы отметили, при получении наследства Вам не нужно платить налог. При этом важно понимать, что в случае продажи унаследованного имущества, собственником которого Вы являлись менее 3 лет, Вам придется заплатить налог на доходы.

Пример: В 2017 году Новикова Г.Л. получила в наследство от дяди квартиру. В 2018 году она продала эту квартиру. Так как срок владения квартирой составил менее 3 лет, Новикова Г.Л. по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) должна будет подать декларацию по форме 3-НДФЛ и до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы по ставке 13%.

Если Вы владели унаследованным имуществом более 3 лет, налог на доходы платить не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Пример: Веселов Т.Б. получил в наследство от сестры квартиру в 2012 году. В 2018 году он продал эту квартиру. Так как квартира находилась в собственности Веселова Т.Б. более 3 лет, то он не должен подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог на доходы от продажи жилья.

Причем 3 года владения наследством считается со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с даты его фактического принятия или момента государственной регистрации права на имущество.

Пример: Васильев Д.К. унаследовал квартиру бабушки, умершей в 2014 году. Свидетельство о праве собственности на квартиру Васильев Д.К. получил в 2015 году. В 2018 году он продал эту квартиру. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня смерти наследодателя. Поэтому при продаже квартиры в 2018 году Васильев Д.К. не должен платить налог на доходы, так как срок владения квартирой составил более 3 лет (с 2014 до 2018).

Обратите внимание: Налоговый орган может письменно уведомить Вас, что Вы получили доход от продажи недвижимости и должны подать декларацию 3-НДФЛ. Это происходит потому, что налоговому органу известно о дате регистрации свидетельства о праве собственности на недвижимость, но не о фактическом нахождении его в собственности. В этом случае достаточно написать в налоговую объяснительную с описанием ситуации и приложить к письму документы, подтверждающие срок владения недвижимостью (копия свидетельства о смерти наследодателя).

Подробнее о налоге при продаже имущества и о том как его уменьшить, Вы можете прочитать в наших статьях: