Инвестиции в строительство. Инвестиции в недвижимость: стратегии для частников
Инвестирование в недвижимость всегда считалось отличным вложением капитала. Кто-то инвестирует для того, чтоб сохранить свои деньги, а кто-то рассчитывает и на неплохую прибыль от такого рода вложения. Почему же инвестиции в недвижимость так привлекают многих людей? Чем они выгодны? Как правильно вкладывать свои деньги, чтоб минимализировать риски, а в дальнейшем и вовсе получать хорошую прибыль. На эти и другие вопросы, непосредственно связанные с инвестициями в недвижимость, мы дадим ответы в нашей статье.
Почему инвестирование в недвижимость только набирает обороты? Возможно, из-за того, что это один из самых стабильных и проверенных способов не только сохранить, но и приумножить свой вклад. Никто не будет спорить, что с каждым годом спрос как на коммерческую, так и на жилую недвижимость увеличивается, а вот предложение растет не так уж и быстро. Это способствует тому, что цены медленно, но уверенно растут. Конечно, бывают моменты обвалов, когда недвижимость за несколько месяцев существенно теряет в цене, но это, скорее всего, исключение нежели правило.
Чаще всего инвесторов привлекает торговая и другая коммерческая недвижимость. Квартиры тоже не теряются на этом рынке, но они не настолько прибыльны. Тут все зависит от расположения квартиры, и еще нескольких факторов, которые могут существенно влиять на цену. Как правило, основной поток инвестирования идет именно в коммерческую недвижимость.
Инвестиции в недвижимость: виды и способы инвестирования
Инвестиции в недвижимость бывают разные. В соответствии от ваших целей и возможностей вы можете выбрать именно тот вариант инвестирования, которые оптимально подходит. Далее мы разберем основные виды инвестиций в недвижимость, поговорим об их плюсах, о том, в каких условиях можно получить максимальную выгоду от подобного рода вложений.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Одним из наиболее привлекательных направлений в инвестициях в недвижимость, является покупка объектов недвижимости за рубежом. Почему покупка недвижимости за границей, столь привлекательна? Все очень просто, купив квартиру на том же Северном Кипре и сдавая ее на 300-400 фунтов, на эти деньги, можно вполне достойно жить в России.
Инвестиции в жилую недвижимость
Как правило, инвестиции в жилую недвижимость связаны с покупкой и последующей сдачей жил площади в аренду. Даже люди очень далекие от мира бизнеса и финансов понимают всю простоту данной схемы. Квартира покупается, а потом сдается в аренду с помесячной оплатой. Пожалуй, это самый простой вид инвестирования в недвижимость, самый доступный и понятный широкому кругу людей. Но тут тоже есть свои нюансы, учитывать которые нужно еще до покупки квартиры. Например, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой делать ремонт или нет? Как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства.
Первый минус, с которым связан данный вид инвестирования – это личное участие во всем процессе. Конечно, вы можете нанять профессионала, который подберет Вам квартиру, просмотрите десятки вариантов, составит договор, соберет все необходимые документы, договорится с продавцами, а Вам останется лишь поставить подпись и передать деньги. Но, как вы понимаете, услуги таких людей стоят не дешево, и выгода покупки может быть утрачена. Поэтому, если хотите максимально выгодно вложить деньги в жилую недвижимость, то придется все делать своими силами.
Второй минус уже возникнет после того, как вы приобретете квартиры. Сдача жилья непосредственно связана с общением. Вам придется искать квартирантов, договариваться с ними, получать оплату, откликаться на их запросы о мелких поломках в квартире и т.д. Все это время, а если вы вкладываете деньги в несколько квартир, то можете столкнуться с тем, что просто не будете успевать уделять внимание всем своим жильцам. Опять стает вопрос о том, чтоб нанять человека, который будет делать все за Вас. Тут нужно все детально просчитать и понять, будет ли выгодно отдавать часть прибыли, или же поднапрячься, постараться самому все делать.
Стоит отметить, что не уходит в прошлое такой вид вложения в жилую недвижимость как ипотека. Но тут нужно понимать, что инвестор должен быть с определенным опытом, чтоб суметь выбрать правильную квартиру или застройщика, оптимальное предложение от банка, разобраться во всех документах и выявить подводные камни кредитования.
Ипотека имеет свои плюсы. Во-первых, вам понадобится значительно меньшая сумма денег, во-вторых, ипотека дается на длительное время, что позволит выплачивать квартиру не один год. Также хотелось бы заметить, что подобный вид инвестирования подойдет не всем, и особенно тем, кто не признает никаких займов.
Инвестируя в жилую недвижимость, вы должны учесть такие особенности:
- Более выгодные вложения в объекты, которые имеют развитую инфраструктуру: подземный паркинг, различные заведения в жилом комплексе (магазины, рестораны, тренажерные залы, аптеки). Также стоит обратить внимание на квартиры с необычным и интересным дизайном, хорошим видом из окна. Все это может стать большим плюсом и аргументом аренды квартиры именно у Вас, а не у конкурентов.
- Транспортная развязка. Всем понятно, что квартиры у метро или остановок транспорта будут дороже. Поэтому, инвестируя деньги в жилую недвижимость, обратите внимание и на данный фактор. Есть только один случай, когда можно не учитывать транспортную развязку – покупка элитной недвижимость. Люди, которые собираются отдать более миллиона долларов за квартиру, вряд ли будут сильно озадачены тем, что рядом нет метро.
Инвестирование в строящуюся недвижимость
Очень часто компании застройщики предлагают стать инвесторами их проектов. Схема тоже довольно простая и понятная, но в отличии от инвестирования в уже готовые квартиры, может принести значительную прибыль.
Как же это работает?
Вы вкладываете определенную сумму денег, как правило это полная стоимость квартиры, еще на этапе возведения. Этапы могут быть разные. Одни компании предлагают внести плату как только закладывается фундамент, другие когда уже готова какая-то часть объекта. В любом случае, вносимая вами сумма будет значительно ниже той, чтоб вы отдали уже за достроенный дом. Получается, что внеся сегодня н-ую сумму денег, после окончания строительства вы можете рассчитывать, как минимум, на продажу с выгодой 20% и более
Кажется, что все понятно и прозрачно. Но тут есть и свои сложности, а также рискованные моменты. В первую очередь, нельзя предугадать кризисных моментов, в результате которых строительство может быть заморожено. Так было в 2008 году, когда возведение многих проектов приостановилось на неопределенный срок. Деньги инвесторов оказались заморожены, и вернуть их не представляло возможности.
Также минусом является то, что вы можете долго ждать строительства дома, и своей прибыли. Если инвестировать на этапе заложения фундамента, то не стоит рассчитывать на то, что дом будет сдан ранее чем через 3 года. Готовы ли вы столько ждать и каждый день бояться, чтоб ничего не случилось с компанией застройщиком?
Случиться может разное, вплоть до того, ваши деньги уйдут в неизвестном направлении, а компания объявит себя банкротом. Казалось бы, серьезные компании, с большими деньгами и именем, чего б им «кидать» людей на деньги. Но у многих киевлян еще остались свежие воспоминания об застройщике «Элита Центр», которые подобным образом заработал сотни миллионов долларов, а люди так и остались с мнимыми квартирами и договорами на руках.
Чтоб не попасть на удочку аферистов, вы должны очень внимательно и критично отнестись к компании застройщику. Смотрите какие объекты и когда они сдавали, обратите внимание на учредителей, разберитесь кто эти люди, и с чем они связаны. Репутация тоже играет огромную роль. Если это международная компания, работающая на рынке строительства уже не один десяток лет, то можете ей доверять, а если же это «Рога и Копыта», с регистрацией на Кипре и офисом в каком-то австрийском селе, то даже не рассматривайте подобный вариант.
Схема получения денег от инвестиций в строящуюся недвижимость тоже проста. Получив право собственности, вы начинаете сдавать квартиру в аренду, а через какой-то срок, как правило 5-10 лет, продаете по рыночной цене. Это самый распространенный, и максимально выгодный способ заработка от данного вида инвестиций.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекают к себе вниманием тем, что вы можете без особых проблем делегировать право на управление третьим лицам, и принимать минимальное участие во всем процессе. Тут имеется ввиду, что вы не будете сами за всем следить, чинить, настраивать. Можно нанимать электриков, сантехников, можно вообще подписать договор с управляющей фирмой, которая будет следить за состоянием вашего объекта, поддерживать его в рабочем и надлежащем состоянии.
Подобного рода делегирование может снять с Вам большую часть мелких хлопот. Понятное дело, что работу управленцев придется оплачивать, но тут стоит отметить, что это будет не настолько ощутимо как при сдаче жилой недвижимости. Прибыль от коммерческих объектов значительно больше, и вы можете себе позволить часть заработка выделять на оплату труда технических работников.
Основное же препятствие в таком варианте инвестиций – они требуют значительных вложений. Да и времени уделять нужно ощутимо больше, чем при владении жилплощадями. Нужно будет переоформить электроснабжение, устанавливать и обслуживать все виды счетчиков, вести бухгалтерию, уплачивать налоговые сборы… Обо всем этом нужно иметь хотя бы начальное представление, даже когда управляет недвижимостью команда профессионалов.
Покупка земельных участков
Плюсы подобного рода инвестирования заключаются в том, что купить участок значительно проще, денег понадобится не так много, риски сведены практически к нулю, да и сделать из выгодной покупки невыгодную нереально. Вы даже можете не обращаться к риелторам, а сделать все самостоятельно. Уделите данному вопросу несколько дней, и поймете как без особых проблем собрать и переоформить все необходимые документы.
Инвестиции в земельные участки тоже имеют разновидности, и зависят от целевого предназначения земель. Более короткие, с меньшими затратами, но и меньшей прибылью – это инвестиции в земельные участки под строительство жилой недвижимость. Как правило, такие земли покупают вблизи крупных городов. Другой вид, который связан с значительно большими вложениями, это инвестиции в земли сельскохозяйственного предназначения, и под строительство коммерческой недвижимость. Не нужно забывать и о том, что налоги на землю довольно низкие в нашей стране, что позволяет выгодно вкладывать свои капиталы.
Но тут, как и в любом другом виде инвестирования, тоже есть свой минус – увеличение контроля со стороны государства относительно использования земель в соответствии с целевым предназначением.
Инвестирование в загородную недвижимость
Спрос на загородную недвижимость растет с каждым днем. Соответственно и цены на коттеджи с хорошим расположением стабильно увеличиваются. Это связано, в первую очередь, с тем, что жители больших городов уезжают от суеты, пробок, задымленности. Они хотят более спокойной жизни в чистом месте. Загородные коттеджи – это то, что соответствует всем запросам.
Если собрались инвестировать в загородную недвижимость, то вариантов у Вас несколько: покупка недостроенного дома, покупка готового дома, покупка земли под застройку, строительство дома с последующей продажей. Будьте уверены, что подобного рода вложения станут доходными в ближайшее время.
От автора: не так давно, мои знакомые купили несколько десятков земельных участков в 100 километрах от Киева. На данный момент участки стоят копейки, и прибыли от них не получишь. Но учитывая тенденцию развития загородных поселений, и что 100 км. – это лишь час езды по хорошей трассе (а она там отличная), можно сказать, что через 5-10 лет подобного рода вложения могут принести от 300% до 500% прибыли.
Если вы хотите, чтоб ваше вложение было максимально выгодным, и обязательно принесло прибыль, то обратите внимание на расположение коттеджа, инфраструктуру поселка, отдаленность от центральных автомобильных магистралей. Также стоит учитывать и соседей. Если рядом живут известные люди (политики, бизнесмены, актеры), то цена дома может увеличиться в разы.
Другие способы инвестирования в недвижимость
Инвестиции в недвижимость, у большинства людей, ассоциируются с вложением денег в покупку квартир и домов, с последующей арендой или выгодой продажей. Но есть еще масса других способов инвестирования, о которых мало кто задумывается, но которые приносят значительную прибыль.
Инвестиция в парковку. Особенно этот способ вложения денег актуален для больших городов. Вам придется выделить значительную сумму денег, но окупаемость гарантирована. Хорошие парковки востребованы всегда, а учитываю тенденцию роста количества автомобилей, можно сказать, что спрос будет только расти.
Партнерство в фондах недвижимости. Подразумевается паевое инвестирование в какой-либо фонд, который уже сам решает, каким образом и во что вложить общие средства. Здесь имеется два положительных момента. Первый – недвижимое имущество не покупается в собственное владение, то есть не оформляется регистрация на свое имя. Это оказывается очень удобно в отдельных случаях. Второй – инвестированием занимаются профессиональные люди, имеющие базу объектов инвестирования, высокие диверсификационные показатели. Это само по себе уже гарантия высокой доходности.
Инвестиции в недвижимость за рубежом. В последние несколько лет подобного рода вложения начали пользоваться большим спросом среди состоятельных граждан нашей страны. Это вызвано тем, что зарубежная недвижимость, как и российская, не собирается дешеветь, а цены плавно растут из года в год. Да и квартирку у моря можно использовать как отличное место для летнего отдыха.
- Не вызывает сомнений выгодность приобретения московской, петербургской, нижегородской, казанской, пермской, омской, красноярской, самарской, ростов-донской и краснодарской недвижимости. Коттеджи за городом выгодны в Москве, Самаре, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре и Омске. Эксперты предполагают в названных городах незначительное возрастание стоимости жилья и арендной платы
Какие особенности имеют частные инвестиции в строительство жилья? Как инвестировать в строительство домов и другую жилую недвижимость в Москве? Как действовать, если я инвестирую в строительство?
Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.
Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.
Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.
О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!
1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?
Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).
Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.
Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.
Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.
По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.
Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:
- высокая рентабельность и ликвидность;
- надежность (недвижимость редко падает в цене, особенно в больших городах);
- большой выбор объектов инвестирования;
- различные варианты использования жилья (продажа, сдача в аренду).
Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.
Пример
Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.
Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.
Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.
2. В какое строительство лучше инвестировать средства?
Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.
Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.
Жилые дома
Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.
Обязательно учитываются следующие показатели:
- расположение (удаленность от транспортных узлов и метро);
- планировка квартиры;
- инфраструктура (наличие поблизости школ, детских садов, супермаркетов);
- планы по развитию района в будущем.
Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.
Коттеджи
Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.
Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.
Гостиницы
Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.
Производственные помещения
Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.
Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.
Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.
Коммерческие объекты
Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.
К коммерческой недвижимости относятся:
- здания под торговые помещения (небольшие магазины, супермаркеты, торговые центры);
- заведения общепита, рестораны, кафе;
- развлекательные, спортивные, образовательные центры;
- объекты под офисы и деловые центры;
- складские помещения, ангары, хранилища;
- сельскохозяйственные объекты.
В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.
Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).
В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:
| № | Виды недвижимости | Сроки окупаемости инвестиций | Особенности |
| 1 | Новостройки | 1-2 года | При сдаче в аренду сроки окупаемости увеличиваются, но растёт и прибыль |
| 2 | Гостиницы | 5-8 лет | Инвестиции особенно перспективны для крупных городов и курортных регионов |
| 3 | Коттеджи | 1-2 года | Учитывается район и состояние инфраструктуры |
| 4 | Производственные помещения | 7-10 лет | Подходит для коллективных инвестиций |
| 5 | Коммерческая недвижимость | 5-10 лет | Нужен опыт инвестиций в недвижимость такого типа |
Хотите больше информации по , читайте подробную статью на эту тему.
3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов
Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.
Шаг 1. Выбираем застройщика
Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.
При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:
- количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
- репутацию компании;
- отзывы клиентов;
- опыт комплексной застройки;
- общее количество инвесторов;
- участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
- строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.
Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).
В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.
- девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.
ГК «ПИК»
- крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление - строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.
- компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера - 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.
Шаг 2. Выбираем объект инвестирования
Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.
О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.
Шаг 3. Проводим переговоры
Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.
Покупатель имеет право на:
- договор долевого участия;
- договор паевого взноса;
- инвестиционный вклад;
- вступление в строительный кооператив.
Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.
Шаг 4. Изучаем документы
Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.
Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.
Шаг 5. Заключаем договор
Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.
Обратите внимание на:
- сроки окончания стройки;
- условия расторжения договора;
- пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
- штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
- форс-мажор.
Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.
4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа
А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.
Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду
Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.
В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.
Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.
Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.
Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи
Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.
Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.
Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты
Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.
Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.
E
3
Investment
– инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).
Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.
– вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.
Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.
5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость
Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.
«Мыльные пузыри»
Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.
Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.
Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.
Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.
Банкротство застройщика
Непрофессиональное управление, недостаток средств или их нецелевое использование, издержки – все эти причины могут вызвать банкротство застройщика. Когда не на что строить, в минусе оказывается не только сама компания, но и её вкладчики.
Избежать этого можно, выбирая крупного и опытного девелопера, на счету которого уже есть несколько десятков сданных в эксплуатацию объектов.
Нарушение сроков сдачи проекта
Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.
Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.
Пример
Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.
Форс-мажоры и непредсказуемость рынка недвижимости
Типичный пример форс-мажорных обстоятельств – затяжной экономический кризис в стране.
Пример
В 2015 году в городе моего проживания Новосибирске на рынке недвижимости наблюдалось реальное преобладание предложения над спросом. Квартиры продавались с уценкой в 15-25%. Сейчас ситуация слегка выправилась, но инвесторы уже потеряли часть своего дохода.
Другие разновидности форс-мажора – стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы.
Для защиты от подобных неприятностей существует страхование недвижимости.
Смотрите полезное видео по теме строительных инвестиций.
6. Заключение
Друзья, давайте сделаем выводы. Вложения в жилые и коммерческие здания на этапе их возведения – высокодоходный и перспективный вариант для частного инвестирования.
Удачный проект обеспечит вас средствами на долгие годы вперёд, став источником пассивного дохода в виде долгосрочной аренды коммерческой или жилой недвижимости.
Не менее выгодны операции купли/продажи жилья. Совершив удачную финансовую операцию однажды, легче двигаться вперёд и вверх – в сторону дальнейшего умножения капитала.
Команда проекта «ХитёрБобёр» желает своим читателям успеха в инвестиционных проектах! Ждём от вас оценок статьи, комментариев и деловых предложений!
Когда дело доходит до инвестирования в жилую недвижимость, есть лишь два основных пути — инвестиции в строительство недвижимости или перепродажа готового объекта.
Недвижимость для перепродажи чаще всего приобретается непосредственно у домовладельца, который когда-то сам в ней проживал или сдавал ее в аренду. Как правило, у застройщика подобные объекты не покупаются.
Напротив, строящиеся объекты приобретают непосредственно у застройщика или другого инвестора. Он — и владелец, и продавец. До этого в подобных объектах никто не проживал и они считаются совершенно новыми.
Если вы собираетесь выкупить недвижимость у банка, то скорее всего, с целью перепродажи. В этом случае можно выхватить удачный объект, принадлежащий застройщику, который не смог реализовать его вовремя.
Вот некоторые из многих преимуществ инвестиций в строительство недвижимости или только построенные объекты недвижимости:
Небольшой первый взнос
Как правило, недавно построенная недвижимость стоит дешевле. Авансовый депозит может варьироваться от 1000 долларов до 10% от стоимости объекта. Кроме того, условия сделки всегда можно обговорить, минимизировав инвестиционные риски.
Это условие верно как для уже строящегося объекта, так и для того, что только планируется возводить после подписания с вами договора купли-продажи.
Во время повышенного спроса на недвижимость, небольшой депозит позволяет некоторым инвесторам увеличить прибыль, передав контракт другим инвесторам за определенную плату. Однако данная практика не распространена.
Низкие эксплуатационные и ремонтные издержки
В отличие от стратегии перепродажи недвижимости, вложение средств в новый объект идет рука об руку с гарантией надежности таких аспектов как материалы, отопительная и вентиляционная системы, электрика и сантехника. Существует также 10-летняя гарантия, охватывающая основные структурные элементы вроде фундамента.
При перепродаже недвижимости такая гарантия есть далеко не всегда.
Кроме того, осуществляемый своими усилиями ремонт может не соответствовать текущим строительным нормам. Например, используемые материалы могут содержать опасные вещества наподобие асбеста или свинца.
Растущий и развивающийся рынок
Инвестирование в строительство недвижимости всегда можно осуществить в условиях растущего и развивающегося рынка. Именно это поможет уменьшить риск и максимизировать долгосрочную прибыль. В этих условиях возможны инвестиции и в объекты для последующей перепродажи, однако тогда придется отказаться от других преимуществ, изложенных в этой статье.
Обязательно проанализируйте и изучите рынок. Покупка недвижимости в районах с неразвитой инфраструктурой и с отсутствием других важных удобств может существенно снизить возможные выгоды, нежели в благоустроенных районах с .
Сроки окупаемости
Большинство экспертов по недвижимости пришли к выводу о том, что, в целом, только что построенные объекты приносят прибыль быстрее, чем их коллеги. Особенно если развивается район, в котором они находятся. Это помогает серьезно увеличить стоимость недвижимости, особенно если в местности растет число жителей.
Скидки
Нередко бывает, что покупка объекта на ранних стадиях строительства обходится намного дешевле уже готового к эксплуатации здания. Ситуации приобретения недвижимости от застройщика на 5% до 20% ниже рыночной стоимости довольно часты.
Зачем застройщику продавать недвижимость вам со скидкой? Одна из причин — конкуренция и желание быстрее окупить проект, чтобы получить возможность построить еще больше. Наличие покупателей, выстроившихся в очередь, снижает кредитные риски инвестирования в строительство недвижимости.
Контроль затрат
При покупке объекта непосредственно перед строительством вы получаете дополнительную возможность проконтролировать особенности будущего здания и адаптировать его в соответствии с вашими потребностями.
Очевидная выгода подобного приобретения — возможность выбора планировки, напольных покрытий, освещения, сантехники и даже мебели. Это полезно, когда вы хотите снизить расходы и повысить привлекательность объекта для будущих арендаторов. К тому же, вы можете выбрать местоположение объекта.
Более новые технологии
Нередко новые здания строятся с применением более новых и более совершенных технологий. Они могут обладать лучшей конструкцией, планировкой и материалами. Системы и технологии изоляции, кондиционирования воздуха и отопления постоянно меняются в лучшую и более экономичную сторону.
В целом, строящиеся или только построенные объекты гораздо выгоднее в плане инвестиций, нежели те, что уже были в эксплуатации и покупаются готовыми с целью последующей перепродажи. Их гораздо чаще можно приобрести в условиях быстрорастущего рынка и часто — по цене гораздо ниже рыночной. Кроме того здесь реже встречаются неприятные сюрпризы. Желаем вам удачных сделок при инвестировании в строительство недвижимости.
Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим? », то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость ».
Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.
Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.
Заработок на недвижимости: аренда или продажа?
Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:
- Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
- Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.
Спекулятивный доход на недвижимости.
Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.
Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.
Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.
Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.
Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.
Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.
Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.
Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.
Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.
Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.
Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.
О других способах мы поговорим ниже.
Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.
- Без ремонта.
Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.
Квартира без ремонта.
Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.
- Новостройки.
Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений, так и сдавать их в аренду.
Строящийся многоквартирный дом.
- Недострой.
Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.
Недостроенный объект недвижимости.
Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.
- Конфискованная и залоговая недвижимость.
Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.
Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.
5 хаков при инвестировании в недвижимость.
- Разделяй и властвуй.
Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.
Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.
Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.
Квартира-студия.
По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.
Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.
Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.
- Пристройки и расширения.
Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.
Пристройка в жилом доме.
Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.
- Субаренда.
Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.
По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».
- Из жилого в нежилое и обратно.
Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.
Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.
Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.
- Строительство с нуля.
Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.
Строительство домов и СИП-панелей.
Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.
Где взять деньги для покупки недвижимости?
Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.
Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.
- Кредит.
Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.
- Займ.
Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.
- Инвесторы.
Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.
- Соинвестирование.
Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.
Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru . Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.
Инвестиции в коммерческую недвижимость.
К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.
Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.
Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.
Инвестиции в жилую недвижимость.
К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.
Несколько высокодоходных вариантов:
- Сдавать квартиру посуточно.
- Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
- Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
- Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
- Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.
Инвестиции в зарубежную недвижимость.
Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.
В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.
Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.
ПИФы недвижимости.
Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.
На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.
Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.
Риски инвестиций в недвижимость.
Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.
В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).
Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.
С начала 2014г. отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Политическая и экономическая ситуация в России заставила граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения (стрит-ретейл). Все возвращается на круги своя.
Фото: Depositphotos/Deklofenak
Похоже, сработало старое правило российского непрофессионального инвестора: "В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость". Как говорит руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель: "Для большинства наших граждан вложение денег в квадратные метры - дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов". И ориентиром, как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, служат предыдущие кризисы: цены на недвижимость тогда быстро восстанавливались, и их рост продолжался как минимум в пределах инфляции. Поэтому доля инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. По данным руководителя аналитического центра компании "ОПИН" Дениса Бобкова, доля инвестиционных покупок весной составила рекордные 30% против традиционных 10%.
Но чтобы быть успешным инвестором, нужно знать правила рыночной игры. Кроме того, садясь за карточный стол, неплохо иметь побольше фишек. Чем выше стоимость входного билета в клуб частных инвесторов (объем инвестиций), тем больше доступных вариантов. А от этого зависит и эффективность инвестиций.
Клуб частных инвесторов
Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 млн руб. "Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход. Чаще всего они располагают всей суммой, необходимой для покупки, реже добирают недостающие средства через ипотеку", - рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов - 80%.
Наиболее понятный и доступный для них - рынок массового жилья. "Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда", - говорит Александр Энгель.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то лидером по частным инвестициям вот уже несколько лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в небольшие офисные блоки. Так как в последние годы цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, надо полагать, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи. По подсчетам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, остальное шло в стрит-ретейл.
Лидер по инвестициям
После кризиса 2008г. и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. "Серьезная работа была проделана на законодательном уровне, - объясняет Александр Энгель. - Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, который максимально защищает интересы дольщиков". Основной рост стоимости недвижимости на первичном рынке обусловлен повышением стадии строительной готовности объекта; общий рост рынка, как правило, не превышает уровень инфляции.
На новостройки эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы наблюдается самый высокий спрос, здесь же и самая быстрая оборачиваемость денег. По словам генерального директора "Метриум групп" Марии Литинецкой, инвестор, приобретающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%.
"Наиболее выгодное предложение представлено на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Высокие риски покупки на начальном этапе строительства окупаются максимальной доходностью, которая в некоторых случаях может достигать 50%", - отмечает Владимир Богданюк.
По его словам, большинство инвесторов на первичном рынке реализуют свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.
Специалисты отмечают интерес к новому, но уже показавшему свою успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают существенно.
Надо сказать, что сдача квартиры в аренду - невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. По данным компании "Миэль", средняя доходность квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса по арендной схеме сегодня составляет 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет. Но эта формула не учитывает возможный простой жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%).
И другие
В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, просто способ положить яйца в разные корзины.
По словам гендиректора компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Александра Болотова, наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость открываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на этот рынок ниже: 250-350 тыс. долл. За эти деньги возможно приобрести либо офисный блок небольшого формата в бизнес-центре, либо торговое помещение.
"Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход - 11-12% годовых, но это относится только к наиболее ликвидным объектам, расположенным на главных торговых улицах центра или в проходимых местах спальных районов, - рассказывает Болотов. - Доходность офисного сегмента ниже - 8-9% годовых. Зато выбор небольших помещений в качественных бизнес-центрах сегодня, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, гораздо шире. В пределах 380 тыс. долл. можно приобрести офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму можно купить лишь помещение площадью 50 кв. м".
Сравнение инвестиционных инструментов
Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В "Ренессанс Капитал" рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны.
|
Сравнительная доходность инвестиционных инструментов за 2010-2013 гг.
Как считали Недвижимость в рублях с учетом аренды и НДФЛ - при расчете были использованы данные сайта irn.ru об Индексе стоимости жилья: расчет произведен с учетом динамики курса доллара США, доходов от сдачи недвижимости в аренду по ставке 5% в год и за вычетом НДФЛ. Для расчета доходности за четыре года НДФЛ учитывался только для арендных платежей. Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам - средние значения за январь каждого анализируемого года; взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России для вкладов в рублях сроком свыше одного года. Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации - средневзвешенные ставки долларовых вкладов сроком свыше одного года взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России. Затем они скорректированы с учетом динамики курса доллара США к рублю и стоимости конвертации, принятой за 4%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. ПИФы - при расчете были использованы данные сайта investfunds.ru: для каждого анализируемого года были взяты пять открытых ПИФов, являющихся лидерами по объему привлеченных средств по итогам года, предшествующего анализируемому. Эти фонды занимаются либо акциями, либо облигациями, либо одновременно и тем и другим. Для выбранных ПИФов был рассчитан средневзвешенный доход за год с учетом НДФЛ. Золото - расчет произведен по данным Банка России, сайт cbr.ru, с учетом НДФЛ и расходов на конвертацию, для которых использовался бенчмарк ОМС Сбербанка: ценовой спред продажи и покупки на дату составления данного исследования - 5,8%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. Инфляция - по данным Росстата. Индекс ММВБ - по данным Московской биржи. Доллар США к рублю - рассчитано по данным Банка России как отношение среднего курса за январь к среднему курсу за этот же месяц предшествующего года. |
Знать бы прикуп
Самый главный и болезненный риск покупки первичного жилья для любых целей, как следует из проведенного редакцией "РБК-Недвижимости" опроса экспертов, - это долгострой, переходящий в недострой. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.
Но все эти риски можно минимизировать или вовсе нивелировать. Во-первых, нужно тщательно проверять всю правоустанавливающую документацию по проекту, финансовое состояние компании-застройщика и портфель реализованных ею проектов. Алена Дерябина из "Дон-Строй Инвест" советует также обращать внимание на поведение застройщика: "Готовность девелопера при первых признаках снижения покупательской активности устраивать спешные "распродажи" скорее всего означает, что у него нет собственных средств или серьезных финансовых партнеров и требуется резкое увеличение входящего денежного потока для продолжения стройки. В такой ситуации действительно велик риск того, что, купив квартиру на старте, придется ждать ее готовности неопределенный срок".
Во-вторых, выбирая проект для инвестирования, руководствоваться не только самой доступной ценой, но и принимать во внимание всю совокупность качественных характеристик проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта. В инвестиционных целях лучше всего приобретать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые востребованы всегда.
Как утверждает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов, неплохую доходность (до 10-12% годовых) может принести и покупка недвижимости в малоэтажном комплексе за пределами МКАД. "Пару лет назад один инвестор приобрел несколько таунхаусов в нашем премиальном поселке на старте проекта. Сейчас, когда дома введены в эксплуатацию, их стоимость выросла на 25%. Инвестор планирует вложиться в отделку таунхаусов, что прибавит к их цене еще 15-20%".
Инвестиционное "окно" закрывается
Сейчас количество инвестиционных продаж снизилось по сравнению с первым кварталом года. Но люди, зарабатывающие на росте стоимости "квадрата", с рынка не ушли. К активному вложению свободных средств в недвижимость их подталкивает кризисное состояние экономики. По мнению руководителя аналитического центра компании "Домус финанс" Александры Бирюковой, инвестиционные сделки сейчас стоит нацеливать на сохранение сбережений, а не на их значительное приумножение. Все равно сильно приумножить не получится. Эффективной частной инвестицией эксперт называет приобретение "правильного объекта" с последующим существенным ростом цен на него за выбранный период и успешной продажей объекта. Конечно, если цель инвестора как можно быстрее продать объект, то временное падение спроса, которое может возникнуть на волне кризиса, затруднит достижение этой цели, но вряд ли повлияет на цену объекта.
Прогнозировать, на сколько и когда просядет рынок, пока сложно - слишком велика неопределенность на нем. Но все уверены в том, что спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. По прогнозам экспертов, инвестиционное "окно" закрывается и предкризисное спасение частных капиталов через недвижимость вскоре может прекратиться. Однако один из уроков кризиса 2008г. состоит в том, что кризис открывает и новые возможности. Тогда, на фоне быстрого восстановления экономики, многие преуспели, купив недвижимость и прочие активы на растущем рынке. Сейчас хорошо бы понять, где его "дно". Как говорят инвесторы: "Сash is king!"
Сергей Велесевич
