Главная Кадровый учет Ломбардные кредиты. Понятие ломбардного кредита, сравнение с банковскими продуктами

Ломбардные кредиты. Понятие ломбардного кредита, сравнение с банковскими продуктами

У людей часто случаются ситуации, когда деньги необходимы срочно, а получить в долг их не у кого. Если есть уверенность, что финансовое положение поправится, то для этого можно использовать ломбардные кредиты. Только необходимо иметь вещь, которая будет предоставлена в качестве залога.

Сделка по получению кредита имеет свои особенности. Прежде чем оформлять его, следует ознакомиться с плюсами и минусами процедуры. Также важно выбрать подходящую организацию для получения денег. Сейчас практически во всех городах работают ломбарды. Только в каждой организации могут приниматься разные вещи.

Понятие

Ломбардные кредиты - это краткосрочные займы, выдаваемые под залог имущества с высоким уровнем ликвидности. При невозврате денег вещи используются для реализации. Залог считается гарантией для кредитора. Им могут выступать:

Ломбардные кредиты обычно погашаются единовременно. Такие займы подобны банковским. Если драгоценности обычно принимают в ломбардах, то с недвижимостью работают банки.

Работа ломбардов

В качестве кредитора является ломбард. Его работа регулируется на основе ГК РФ и ФЗ РФ №196 «О ломбардах». По утвержденным правилам:

Ломбарды не могут распоряжаться имуществом клиента.
Работники должны сохранять профессиональную тайну, относящуюся к залогам.
Вещь оценивается по рыночной стоимости и договоренности.
Оформляется сделка в письменном виде.

Особенности получения

Ломбардные кредиты оформляются не со всеми вещами. Фирма должна быть застрахована от сложности реализации заложенного имущества при невозврате средств. Поэтому принимают только особые ценные вещи.

Имущество принимают после предоставления паспорта клиента, которому исполнилось 18 лет. Люди при наркотическом, алкогольном опьянении не могут быть заемщиками. В остальном ограничений по получению займов нет.

Принципы оценки

Эта процедура происходит не по полной стоимости товара. Оценка имеет следующие особенности:

Драгоценные металлы оценивают по чистому весу и пробе.
Бытовая техника и электроника оцениваются по внешнему виду, состоянию, дате выпуска.
Одежда - по износу.

Залоговая стоимость будет меньше рыночной. Нередко люди жалуются, что за ценную вещь им дали немного денег. Но сделка осуществляется на таких правилах.

Плюсы

Ломбардный кредит под недвижимость или под другое ценное имущество обладает следующими преимуществами:

Не будет сложности процедуры проверки платежеспособности.
Простота оформления.
Не требуется говорить информацию о месте работы, доходах, поэтому список документов небольшой - паспорт и бумага на залог.
Если у заемщика нет средств оплатить кредит, имущество продается, и клиент освобождается от уплаты.

Цель кредитования может быть любой.
Нет санкций за досрочную оплату.
Ломбард является аналогом аренды ячейки в банке, но эта услуга будет дешевле.
Ломбард принимает решение о выдаче кредита без учета кредитной истории.
Есть возможность продления срока договора, и количество продлений не ограничено.
Займы могут получать все, в том числе пенсионеры.

Минусы

Ломбардный кредит имеет и недостатки:

Ювелирные изделия оцениваются по стоимости лома.
Есть ограничения на предоставляемый залог.
Для получения больших сумм необходимо предоставить ценное имущество.
Высокая ставка ломбардного кредита - за день около от 0,3 %, а за месяц - 9-13 %.
Крупные штрафы.
Срок ломбардного кредита не больше 1 года.
Есть риск исчезновения вещей (при ограблении ломбарда).

Если нужны деньги на короткий период, то лучшим выбором будет ломбардный кредит. Банки такие услуги не предоставляют, их оформляют в специальных организациях. Полученные средства помогут выручить в любой момент.

Условия кредитования

Существуют некоторые условия, которые нужно выполнить, чтобы оформить ломбардный кредит. Недвижимость или другое ценное имущество можно использовать для сделки после их анализа. Выполняет эту процедуру специалист. Обычно она проводится в самом ломбарде, но иногда требуется приглашение узкопрофильного специалиста.

Особенностью кредитования считается более низкая стоимость имущества, чем его реальная цена. Обычно она не больше 50 % от настоящей цены. Но даже это случается редко. Многим объявляют цену в пределах 20-30 %. Ломбард страхует себя от финансовых потерь. К примеру, клиент не сможет оплатить кредит своевременно, поэтому учреждение самостоятельно должно заниматься реализацией залога.

Имеет и другую особенность такой кредит - процент начисляется по дневной ставке. Она обычно равна 1-3 % в сутки. Процент перечисляется не на остаток задолженности, как это действует в банках, а на всю сумму.

Процедура оформления

После оценки имущества клиенту выдается кредит под залог недвижимости. Ломбардный заем оформляется с помощью залогового билета. Это документ, в котором есть договор, акт согласования цены залога.

Паспортные данные заемщика.
Реквизиты ломбарда.
Сумма выдачи.
Описание залога.
Оценочная стоимость залога.
Срок погашения.
Реквизиты банка, через который будет осуществляться оплата займа.

Когда информация проверена, документ подписывается. Тогда залог передается ломбарду. Он будет там находиться до возврата средств. Клиенту тоже выдается билет. В кассе ему выдают средства. На оформление уходит около 15-30 минут.

Особенности погашения

Если клиент заплатил деньги и проценты, то ему выдается вещь. Для этого надо предоставить паспорт, квитанции и билет. Но часто случаются ситуации, когда своевременная оплата невозможна. Существует несколько таких случаев:

Если у клиента нет денег, то ему можно продлить залоговый билет. Тогда придется заплатить больше средств.
Если клиент не оплатит заем, то работники свяжутся с ним и предложат оплатить кредит. Но тогда происходит начисление штрафов, которые обозначены в билете. Если в течение установленного периода клиент не оплатил кредит, то залог переходит во владение финансового учреждения. Ломбард должен перечислить разницу между ценой реализации и долгом, но обычно ее нет.

Кредит под золото

Прежде чем оформить кредит под ювелирные украшения, следует учесть некоторые нюансы. Необходимо внимательно подойти к вопросу выбора учреждения. Это нужно для того, чтобы не попасться на мошенников и несостоятельные компании, а также не прогадать на ставках. Лучше всего выбирать те организации, в которые уже приходилось обращаться вам лично или вашим знакомым.

У ломбарда должна быть лицензия на свою работу от ЦБ РФ, свидетельство регистрации. В договоре обязательно указываются подписи работника и печать. Если золото отдается без возврата, то составляется договор купли-продажи. А при оформлении кредита - залоговый билет.

Золото можно сдать по стоимости лома. Обычно принимаются монеты, украшения, ордена. Проба золота может быть и не указана, ее определит специалист. С собой надо иметь паспорт. Возврат происходит тоже по паспорту. Гражданам, не достигшим 18-летнего возраста, запрещено заключать такие сделки.

Нужно учитывать, что вещь должна быть разрешенной к продаже. Необходимо постараться вернуть средства в нужном количестве как можно скорее, поскольку за такие услуги начисляются большие проценты. Такая услуга подойдет в качестве краткосрочного займа. В ломбардах принимаются и другие ценные вещи. Иногда берут серебро, антиквариат, технику. В крупных городах есть ломбарды, куда можно сдать различные вещи.

Кредит под ценные бумаги

Выдается также кредит под ценные бумаги. Но нужно учитывать обстоятельства, относящиеся к предмету залога. Кредиторы предъявляют некоторые требования к ценным бумагам, с которыми можно взять кредит. Они должны быть ликвидными. К таким относятся следующие:

Государственные ценные бумаги.
Ценные бумаги, обеспеченные гарантией государства.
Коммерческие векселя, банковские акцепты.
Акции и облигации крупных фирм.
Сберегательные и депозитные сертификаты.
Сертификаты инвестиционных фондов.

Для установления суммы под ценные бумаги приходится сложнее, чем с имуществом. На ее размер влияет качество обеспечения, вид бумаг, сложность и сроки реализации. Сумма кредита может быть в пределах 50-80 процентов от оценочной стоимости.

Ломбардный кредит является одним из самых быстрых методов получения денег, но необходимо тщательно взвесить плюсы и минусы. Важно провести расчеты, сравнить услугу с банковскими займами и только тогда следует принимать решение.

Хоть в ломбарде получить деньги проще, но документы нужны практически такие же: паспорт и свидетельство права на имущество (если предусмотрено). Конечно, на ювелирные изделия никто не попросит документы, но на квартиру, машину, землю и т. д. нужно предоставить полный пакет. Причем придется доказывать, что недвижимость (или другое) не находится в залоге у других фирм.

Требования к заемщику:

возраст от 18 лет, в некоторых от 21 года;
гражданин РФ;
прописка на территории РФ.

Чаще всего ломбарды более лояльны и ограничиваются: паспортом, возрастом и документами на имущество. После проверки бумаг специалист оценивает залоговое имущество. Смотрит на состояние и рыночную стоимость.

Важно! Срок кредита при залоге ценных бумаг не может быть дольше, чем по самим бумагам. То есть если деньги по ценным бумагам к выдаче через 3 месяца, то срок будет до 3 месяцев.

Затем озвучиваются цифры. Если клиент согласен, то подписываются договоры и выдаются деньги.

Плюсы и минусы в сравнении с банковскими продуктами

Выдаваемый кредит в ломбарде, безусловно, отличается от банковского. Но спрос на него только растет. Рассмотрим, почему:

получить займ проще;
не нужны справки с работы;
срок от 1 дня до года (и можно продлить);
высокий шанс одобрения;
срочная выдача денег;
кредитный лимит не зависит от дохода семьи.

Потребительский кредит в банке имеет свои плюсы:

имеет меньший процент;
оценка производится по рыночной стоимости;
залог не обязателен;
долгосрочные договора.

Еще один плюс кредитования в банке: .

Для каждой ситуации нужно рассматривать индивидуально, что лучше брать. Иногда ломбарды приближают условия к банковским, но в связи с высокой степенью риска и отсутствием такого объемного страхового ресурса, как у банков, их деятельность не будет иметь смысла, если не устанавливать высокий процент либо делать дорогую оценку.

Ломбардным кредитом является тот кредит, который твердо зафиксирован по сумме, которая предоставляется банком (кредитором) клиенту на оговоренный срок под залог какого-либо имущества, или прав (сюда включаются также различные товары, драгоценности, ценные бумаги). Поэтому в этой статье мы решили рассказать о том, что это такое ломбардные кредиты.

Все самое важное

Ломбардный кредит обычно выдается под залог. На сегодняшний день огромное распространение получило ломбардное кредитование под залог ценных бумаг. Чистым ломбардным кредитом называется тот кредит, который выдается на короткий срок, имеющий максимальный срок погашения 1 год. Как правило, этот кредит оформляется на срок до 3 месяцев. Заемщик посещает банк для оформления ссуды под залог ценных бумаг тогда, когда он сильно нуждается в денежных средствах. В данном случае, его не интересует реализация ценных бумаг на бирже. Ломбардный кредит оформляется между заемщиком и банком договора о передаче прав на залоговое имущество для возможности дальнейшего обеспечения условий кредитора. В момент, когда банковская организация выдает кредит под определенное обеспечение, как правило, она принимает право от заемщика на залоговое обязательство. В этом обязательстве заемщик дает свое право банку на то залоговое имущество, которое он передает ему. Т.е. предоставляет право в случае невыполнения своих условий перед банком продать имущество, не обращаясь при этом в суд или арбитраж.

Также клиент дает право после продажи залогового имущества, использовать вырученные средства для погашения своей задолженности перед банком. В обязательстве прописывается информация о том, что банк при невыполнении требований имеет право заняться реализацией заложенного имущества на установленных им самим условиях, а также выступать в роли покупателя при продаже. Помимо общей суммы задолженности, заемщик обязан полностью возместить все издержки, которые имеет отношение к хранению обеспечения, инкассированием задолженности и т.д. В данном случае, заемщик (залогодатель) также несет свои обязанности перед банком, несмотря на тот факт, что банк удерживает его обеспечение. Заемщик дает свое право на пользование его имуществом, ценностей, а также остатков денежных средств, находящихся у него на счете, или другие суммы, которые также находятся в данной банковской организации.

Во многих обязательствах прописываются права банка производить перезалог имущества, предоставленного ему заемщиком. В том случае, если ломбардный кредит выдается под залог каких-либо финансовых активов, а не товаров, заемщик обязан передать банку сами ценные бумаги, а не право на их дальнейшее использование. При оформлении под залог ценных бумаг, в кредитном договоре предусмотрены условия и время передачи права собственности на данные ценные бумаги от залогодателя к кредитору. Многие банки выдают кредиты под залог тех ценных бумаг, которые принимаются к учету, либо выступают в качестве залога в Центробанке России. Это те бумаги, которые гарантированы государством, банковские акцепты или коммерческие векселя, которые зарегистрированы на бирже облигаций и акций крупнейших промышленных банков и организаций, депозитные сертификаты, и сертификаты различных инвестиционных фондов.

Общая сумма выдаваемого кредита, как правило, зависит от качества обеспечения: типа ценных бумаг, трудности в их продаже на рынке, срока погашения, а также возможности их получения либо переучета под залог выдаваемого кредита в Центральном банке.

Допустим, что касается коммерческих векселей и государственных ценных бумаг. Кредит, как правило, может быть оформлен на сумму до 85% рыночной цены на ценные бумаги. А вот по отношению к облигациям и акциям крупных организаций и банков, обращаемых на бирже, сумма кредита не будет превышать 60% их рыночной цены. Что же касается сберегательных сертификатов, то в данном случае кредит может быть оформлен на всю сумму их розничной стоимости. Основной разницей между суммой кредита и ценой его обеспечения называют — маржой. Если маржа уменьшается (в случае падения розничной стоимости ценных бумаг), то заемщик обязан перед банком произвести погашение части своего долга с тем, чтобы общая сумма задолженности соответствовала новой номинальной цены на ценные бумаги или предоставить банку доп. обеспечение.

В том случае, если ценные бумаги не котируются на фондовой бирже, оценка размера выдаваемого кредита и стоимости самих ценных бумаг, будет производиться самим банком, который в свою очередь, будет принимать во внимание:

данные отчетов, балансов, опубликованных в печати;
публикаций в специальной пресс-службе;
оценки перспектив развития организации и качества руководящего состава.

Но, как правило, многие банковские организации не предоставляют кредит под залог тех ценных бумаг, которые не котируются на бирже.

При оформлении ломбардного кредита под залоговое обеспечение векселей, общий срок кредита не должен быть больше срока платежа по векселю. Стоит также отметить, что данный кредит не может превышать срок, более одного года. Помимо всего прочего, зачастую, сами банковские организации производят установку лимита кредитования своих заемщиков под залог векселей, или других бумаг, имеющих ценность, поскольку, чем выше сумма и срок векселя, тем большие риски будет нести банк при приобретении данных векселей и дальнейшем оформлении по ним кредита.

Необходимо также учесть тот факт, что банк вправе предоставить клиенту ломбардный кредит и под обеспечение в качестве залога различных товарораспределительных документов. Например: складские свидетельства, коносаменты, варранты, сохраненные расписки и т. д.

Складское свидетельство – это документ, который выдается складом при принятии продукции на хранение. Данный документ обязательно оформляется в двух экземплярах. В каждом из них указываются реквизиты. Один экземпляр выступает в роли документа, для распоряжения продукцией, другой для залога. При закладывании заемщиком товара в банке, права собственности на этот товар останутся за ним. Банк может распоряжаться всего лишь залоговым правом.

Тот документ, который выступает в роли залога, носит название – варрант. Он выдается банку. А на другом документе банк проставляет отметку о выданном кредите и общем его размере. Два этих документа являются одним целым. И для возможности получения товара со склада, нужно будет предоставить два документа. Человек, являющийся владельцем заложенного товара, при его реализации предоставляет покупателю документ, при этом получая от него нужную сумму за вычетом кредита и процентов по нему. Покупатель же производит выкуп варранта в банке. Если же кредит не выплачен в срок, банк вправе опротестовать данный варрант и предоставить его складу для реализации товара в принудительной форме.

Коносаментом называют тот документ, который выдается судовладельцем, или его представителем о принятии продукции для перевозки. Данный документ является распоряжением на товар, т.е. владелец имеет на него все права. Коносаменты бывают как ордерные (данный документ выписывается на имя определенного человека, или по его приказу, а также на предъявителя), и именные (выписываются на определенное лицо). Все расписки, сохраненные заемщиком, выдаются банку тогда, когда заложенная продукция остается на его личном хранении.

Ломбардные кредиты под товарораспределительные документы и товары выдаются банком, как правило, в размере 55-70% от их номинальной стоимости товара. Тот заемщик, который оформил кредит под залог товарораспределительных документов, в случае невыплаты задолженности, предоставляет банку полное право реализовать товары. А вырученную от продажи денежную сумму внести в счет погашения кредита. Помимо всего перечисленного, по товарораспределительным документам, банковские организации берут с заемщика дополнительную комиссию. Следует также учесть и тот момент, что сегодня ломбардный кредит в чистом виде банки используют крайне редко. Зачастую ценные бумаги оформляются под залог при оформлении контокоррентного кредита.

Прочтите статью сайта:

Среди множества ипотечных программ, существующих в России в настоящее время, развивается и так называемое ломбардное кредитование, или кредитование под залог имеющегося у заемщика недвижимого имущества.

В понимании западного жителя любая незаложенная недвижимая собственность означает замороженные деньги. «Любая недвижимость может приносить своему собственнику деньги, и такой возможностью люди предпочитают пользоваться», - говорит Александр Черняк, генеральный директор компании «АТТА Ипотека». Граждане современной России не спешат заложить свою недвижимость «в ломбард». И далеко не все банки готовы предоставить услуги по ломбардному кредитованию. Тем не менее эксперты отмечают рост количества таких сделок на рынке российской недвижимости. Например, в Городском ипотечном банке на сегодняшний день доля такого рода кредитов составляет около 20%. А в банке DeltaCredit отмечают, что «ломбардная ипотека уже активно применяется на рынке новостроек».

По оценке Аниты Берзиной, начальника отдела потребительского и ипотечного кредитования Хансабанка, доля этого сегмента на рынке кредитования по сравнению с классической ипотекой составляет примерно 30%.

Простая схема

Схема ломбардного кредитования проста. «Передал в залог кредитору свою недвижимость - получил за это деньги, вернул деньги - получил собственность назад, не расплатился - залог остается у кредитора», - объясняет Наталья Кирпиченко, генеральный директор «Миэль-Брокеридж».

Обладатели столичных квадратных метров год от года становятся богаче, но многим это не слишком облегчает решение квартирного и иных насущных вопросов даже с помощью классической ипотеки, хотя могло бы. Ведь у потенциального заемщика уже есть недвижимость. И эта недвижимость, по словам пресс-секретаря Городского ипотечного банка Екатерины Правдиной, на самом деле является замороженными деньгами.

Система ломбардного кредитования позволяет деньги разморозить - под залог собственной недвижимости заемщик получает определенную сумму денег, которую может потратить на свои нужды, постепенно выплачивая кредитору сумму залога и проценты. Чаще всего цель кредита оговаривается с банком.

На что потратить?

Василий Белов, генеральный директор компании «Фосборн Хоум», выделяет два типа кредитов под залог недвижимости, которые существенно различаются по степени своей рискованности для банка. «Наименее рисковые из них - на нецелевые расходы под залог имеющейся недвижимости: в этом случае заемщик берет кредит, как правило, на небольшой процент от стоимости своей недвижимости, например на 20-30%, чтобы потратить его на любые свои цели», - говорит эксперт.

Другой тип кредита - выдача под залог недвижимости крупного кредита (до 100% от стоимости залога) «на становление или развитие бизнеса хозяина недвижимости». В данном случае банк в какой-то мере кредитует предпринимательские риски, ведь нет гарантии, что бизнес пойдет. В случае неудачи бизнесмена перед банком встанет вопрос реализации недвижимости для взыскания кредита. А по словам Марии Базяевой, руководителя департамента оформления кредитов компании «Контакт - Элитная недвижимость», процесс «отторжения» недвижимости отнюдь не является целью банка. «Цель банка - получение прибыли за счет платежей по кредиту», - уточняет она. Ввиду высокой степени риска редкие банки идут на ломбардное кредитование бизнеса.

В основном в России ломбардное кредитование распространяется либо на нецелевые расходы (отдых, образование), либо на приобретение новой квартиры, ремонт старой, строительство загородной недвижимости. «Например, можно заложить квартиру и пойти поиграть в казино, а можно купить другую квартиру», - говорит Наталья Кирпиченко. По мнению Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании «Новый город», в основном к ломбардному кредиту прибегают для того, чтобы купить вторую квартиру, не расставаясь с первой.

Нужен ли контроль

Есть компании, в рамках программ которых четко ограничивается целевое использование кредита. Например, рефинансирующая компания «АТТА Ипотека», работающая более чем со 100 банками, в 2005 г. вышла на российский рынок с ипотечным продуктом «Ремонтный». «Физические лица под залог имеющегося у них жилья получают деньги, которые они могут использовать на ремонт как заложенной квартиры, так и любого другого жилого помещения», - объясняет суть предложения Александр Черняк. А другой продукт компании - «Новая квартира - 2» позволяет банкам выдавать кредит только на покупку новой квартиры. «Нецелевое использование выданной суммы полностью исключается», - говорит Черняк.

«Целевое использование кредитных средств банк может проверить, обязав клиента предоставить договор с подрядной организацией об оказании услуг, договор купли-продажи недвижимости, договор о долевом участии в строительстве жилья и т. д.», - подтверждает Анита Берзина.

Если, например, клиент закладывает квартиру с целью приобрести другую недвижимость и четко оговаривает это с банком, то банк может попросить предъявить соответствующие документы. «К примеру, для покупки новостройки требуется предъявить договор инвестирования или договор купли-продажи, - объясняет Мария Базяева. - Но, на мой взгляд, контроль нужен не всегда. Ведь если в залоге у банка имеется ликвидная квартира, в которой никто не прописан и с реализацией которой у банка не возникает проблем, то нет смысла в контролирующих документах».

Например, в банке DeltaCredit, по словам вице-президента DeltaCredit Аллы Цытович, «при выдаче ломбардного кредита от заемщика не требуется подтверждения целевого использования кредитных ресурсов». Так и во многих других банках: заложенная недвижимость является гарантом того, что так или иначе кредитные средства будут возвращены. Тем не менее за кредитором всегда остается право на проверку целевого использования кредита.

Круг сужается

К закладываемой недвижимости предъявляется ряд требований. Прежде всего недвижимость должна находиться в собственности заемщика - это обязательное условие всех банков. Другое условие - количество прописанных в квартире людей. Некоторые банки (например, Сбербанк РФ) берут в качестве залога только «чистую» квартиру, т. е. такую, в которой никто не прописан. Другие банки допускают прописку в закладываемой квартире заемщика, но не допускают прописку несовершеннолетних детей. Как говорят в компании «Контакт - Элитная недвижимость», можно найти кредитную программу, когда разрешается прописка несовершеннолетних детей, но без права собственности.

Многие эксперты отмечают общую тенденцию смягчения требований к объекту залога в условиях жесткой конкуренции. «Контакт - Элитная недвижимость», по словам Марии Базяевой, «работает с банками, которые оформляют в залог квартиру, где прописаны не только дети, но и внуки, имеется неузаконенная перепланировка, не выписаны предыдущие собственники».

Еще одно условие - это место расположения объекта недвижимости. Приемлемость местоположения определяют кредиторы. В «Контакт - Элитная недвижимость» рассматривают в качестве залога объекты недвижимости, расположенные на территории Москвы и Московской области, не далее 50 км от МКАД. Банк DeltaCredit предоставляет кредит под залог квартиры, расположенной в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти и ряде других городов, где реализуются программы банка. Некоторые банки допускают залог объекта, находящегося по месту работы или проживания клиента, в другом городе, если там есть их филиалы.

Что касается самого закладываемого объекта, то это может быть любая недвижимость: квартира в многоквартирном доме, таун-хаусе или коттедж, земельный участок. Но необходимо, чтобы рыночная стоимость объекта была сравнительно высокой, а сам объект - ликвидным.

Кроме того, учитывая, что сумма кредита составляет не более 70% от стоимости залога (есть проценты и выше, но в основном в банках, работающих с элитной недвижимостью), при закладывании маленькой квартиры полученной суммы хватит разве что только на ее ремонт.

Поэтому имеет смысл закладывать недвижимость, которая будет интересна банку.

Как говорит Наталья Кирпиченко, «на практике легче всего заложить жилую городскую недвижимость». По словам Аллы Цытович, немногие банки предоставляют кредиты под залог коммерческой недвижимости (офисы, склады) и загородной недвижимости (дома, коттеджи, земельные участки). «В случае с загородной недвижимостью банк может иметь свои представления о стоимости объекта, которые не всегда будут соответствовать реалиям рынка», - говорит Наталья Кирпиченко.

По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, «при оценке загородной недвижимости существует гораздо больше параметров, которые могут сделать недвижимость неликвидной. Это связано с гораздо большим количеством критериев оценки, чем, например, при оценке квартиры».

Основные критерии, по которым оценивается загородная недвижимость, - это место расположения, коммуникации, инфраструктура, наличие всех необходимых документов, а также сами параметры домов, которые в отличие от квартир более индивидуальны, а поэтому менее ликвидны. Если, например, на загородном участке, находящемся в собственности заемщика, идет строительство дома, то предметом залога может стать земельный участок. Но на кредитование под залог земельного участка идут немногие банки.

«Пока недостаточно проработано законодательство в этой сфере, и банки практически не кредитуют строительство под залог земли», - объясняют аналитики Mirax Group. Хотя введение в оборот находящихся в собственности граждан земельных участков должно подтолкнуть в первую очередь строительство частных домов.

Впрочем, в «Фосборн Хоум» к сезону запустили программу «Дачное предложение» - от 9% годовых на 20 лет с пониженными дополнительными выплатами в рамках преференций банков, говорится в пресс-релизе. Кредитный брокер «Фосборн Хоум» сотрудничает с 27 банками, большинство из которых предоставляют ему преференции. Кредит предоставляется под залог не только квартиры (до 90% от рыночной стоимости), но и земельного участка (до 65% от рыночной стоимости). По сообщению компании, программа рассчитана также на частных застройщиков.

В Хансабанке напоминают, что «согласно статье 5 федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» земельный участок, права на который зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может быть предметом ипотеки, в том числе и участок садового товарищества».

Довольно настороженно банки относятся и к объектам, находящимся в процессе строительства. Например, не все банки возьмутся выдать кредит под квартиру в новостройке (в незавершенной стадии строительства).

«Сложность заключается в том, что объект строительства не может быть рассмотрен в качестве залога, пока он не оформлен юридически как существующий», - объясняет Кирпиченко. Как говорят в «Контакт - Элитная недвижимость», «новостройка не может быть объектом залога, так как в этом случае отсутствуют документы на право собственности».

Если в собственности заемщика находится не одна, а, например, две квартиры, то он имеет право предоставить обе в качестве залога, тем самым увеличив сумму кредита. В «Миэль-Брокеридж» говорят, что клиент может заложить «все, что угодно, ведь все риски ложатся на него». Поэтому предоставление в качестве обеспечения кредита не одной, а, например, двух квартир не возбраняется, а только приветствуется. Конечно же, при условии, что клиент является собственником и той и другой квартиры.

Слово оценщикам

Оценка объектов залога проводится независимыми оценщиками, аккредитованными при банке, обладающими сертификатами, дающими право проводить профессиональную оценку любой недвижимости. Банк предоставляет клиенту список аккредитованных компаний, и клиент определяет, с какой из них ему удобнее работать. По словам Олега Репченко, оценка квартиры обойдется заемщику от $100, а вот загородного дома или многомиллионной квартиры - от $500.

Помимо определения текущей стоимости недвижимости оценщики предоставляют свой прогноз стоимости объекта как минимум на ближайший год, что особенно важно в ситуации роста цен. В компании поясняют, что «именно исходя из этого банк и закладывает определенный коэффициент, т. е. кредитует не на все 100%, а на меньшую сумму».

Но банк может и недооценить стоимость недвижимости. В этом случае, советует Наталья Ветлугина, нужно обращаться к риэлторам. «Однако все же следует понимать, что ни один банк не даст за квартиру 100% ее стоимости и даже 90%. Обычная цифра тут - 60-70%», - предупреждает она.

Вот и договорились

После проведения процедуры оценки между банком и клиентом заключается договор. Прежде всего определяется максимальная сумма возможного кредита. Из опыта компании «Контакт - Элитная недвижимость», сферой деятельности которой является городская и загородная элитная недвижимость, максимальная сумма кредита может составить 85% от оценочной стоимости. А в банке DeltaCredit согласно программе «Delta Инвест» по ломбардному кредитованию максимальный размер кредита составляет 70% от стоимости квартиры, если она используется как основное жилье. А в случае, если имеющаяся квартира используется для сдачи в аренду, максимальный кредит составит 50% от ее стоимости. Учитывая, что кредит дается на 10 лет, заемщик имеет право сдавать в аренду как заложенную, так и приобретаемую недвижимость, частично покрывая расходы на ежемесячные выплаты.

Следующей ступенью является обсуждение сроков кредитования. В DeltaCredit максимальный срок - 10 лет, в Городском ипотечном банке - 25 лет. «Сроки везде разные. Они зависят от возраста заемщика и от его пожелания», - говорит Базяева. Чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячный платеж. Поэтому, например, клиенты пенсионного возраста заинтересованы, чтобы сроки погашения кредита были возможно больше. «Удобнее брать кредит на максимальное количество лет, даже если планируется погасить его через год, так как ежемесячные платежи будут меньше», - советует Мария Базяева.

Процентная ставка по всем банкам колеблется в интервале от 9% до 15% годовых в рублях. В DeltaCredit процентная ставка составляет 11,25%, если кредит выдается в долларах США, а если в рублях - то 12,5%. В Городском ипотечном банке минимальная процентная ставка по кредитам в долларах составляет 9,9%, а в рублях - 12,25%. В компании «Фосборн Хоум», которая работает более чем с 30 банками, в числе которых Альфа-банк, минимальная процентная ставка по кредиту на 10 лет (на покупку квартиры или загородной недвижимости) - 9%. Кроме того, процентная ставка зависит от предоставленной заемщиком справки - по форме 2-НДФЛ или по форме банка.

Все банки требуют от клиента подтверждения доходов справкой с места работы по форме 2-НДФЛ или справкой с места работы по форме банка. «Это обязательная процедура, так как, даже если у банка есть в залоге объект недвижимости, он должен быть уверен в платежеспособности клиента», - говорят в компании «Контакт - Элитная недвижимость».

Непредвиденные ситуации

В Городском ипотечном банке советуют: «Если с погашением кредита возникают временные трудности, надо сразу обращаться в банк, чтобы согласовать взаимоприемлемое решение вопроса. Это может быть пересмотр графика выплат кредита или продажа заложенной квартиры».

«Сейчас многие банки, идя навстречу заемщику, предлагают выбрать альтернативную квартиру меньшей стоимости. В этом случае на квартиру, находящуюся в залоге у банка, ищется покупатель. На сделке деньги закладываются в две ячейки: в одной - сумма долга, в другой - оставшаяся сумма, которая идет заемщику. Часто банки идут на временные рассрочки. Известны случаи, когда с возникновением у заемщика серьезных проблем банк по заявлению заемщика пошел на отсрочку и в течение нескольких месяцев не взимал платежи», - рассказывает Базяева.

В DeltaCredit подтверждают: «Если заемщик предупреждает банк об ухудшении своего финансового положения или наступлении других неблагоприятных обстоятельств, препятствующих своевременному погашению задолженности, банк идет навстречу клиенту и предлагает различные пути устранения просроченной задолженности во внесудебном порядке (например, через новый график выплат). В любом случае клиенту выгоднее изначально договориться и все согласовать с банком в индивидуальном порядке, чем потом в результате судебных процедур потерять еще больше».

У заемщика также есть определенный, хотя и маловероятный риск, что уже у банка могут возникнуть неприятности и тогда заложенная недвижимость может, по словам Натальи Кирпиченко, «подвиснуть» на неопределенный срок. Поэтому многие банки сразу советуют клиентам лишний раз не рисковать и не оформлять в залог единственную квартиру.

Кому это нужно

По словам Аллы Цытович, «ломбардные кредиты берут владельцы ликвидных квартир, которые хотели бы приобрести вторую квартиру, например, для родителей или детей». В «Миэль-Брокеридж» говорят, что «заемщиками в основном являются люди среднего достатка, которые решили заняться бизнесом и им не хватает собственных средств и средств партнеров».

В компании Soho Realty добавляют, что для покупки дополнительной недвижимости к ломбардному кредитованию прибегают в двух случаях: «Первый - когда покупатель не готов изымать средства из бизнеса (стоимость дорогой квартиры всегда составляет весьма внушительную сумму) и ему выгоднее прибегнуть к заемным средствам, оформив квартиру в залог. Учитывая темпы роста цен на дорогое жилье, покупка в кредит существенно улучшает показатели доходности сделки. Второй случай - когда средств на желаемую квартиру оказывается недостаточно».

Но в большинстве случаев люди просто боятся прибегнуть к такого рода кредитованию. Как объясняют в DeltaCredit, «пока сделок немного. В первую очередь это связано с психологическим барьером, который есть у заемщиков. Все-таки тяжело закладывать свое единственное жилье».

В Городском ипотечном банке отмечают постепенный рост сделок по ломбардным кредитам. Александр Черняк, в свою очередь, уверен, что ломбардное кредитование в России, как и рынок кредитования вообще, будет расти. Будут уменьшаться ставки кредитования, увеличиваться его сроки, пополнится число первичных кредиторов, предоставляющих такой продукт. «Общественные стереотипы в отношении каких бы то ни было долговых обязательств будут также преодолены», - добавляет он.

«На Западе недвижимость заложена-перезаложена. В современной России такой практики пока нет из-за отсутствия юридической базы. Когда она появится, то залоги могут стать колоссальным рынком, - прогнозирует Наталья Кирпиченко. - Это даст людям большую степень свободы и облегчит выход из различных жизненных ситуаций. Ведь обстоятельства бывают разные - не обязательно дефолт».

«Почему-то пока банки обходят эту нишу стороной, и это при существовавшем росте цен на недвижимость! - рассуждает эксперт. - Представим ситуацию, что человек два года назад купил квартиру за $100 000 с привлечением кредита в $60 000. Сейчас его квартира стоит как минимум $300 000. Предположим, что $10 000 он уже выплатил, остался долг в $50 000. Почему бы этому человеку не выдать еще один кредит? Ведь он будет обеспечен текущей ценой недвижимости. Думаю, что такой продукт должен появиться в обозримом будущем».

Наталья Ветлугина тоже говорит о том, что «далеко не всем банкам это интересно». Потому что одно дело, когда выдается целевой кредит на приобретение недвижимости, и совсем другое - ломбардное кредитование: велик риск того, что заемщик потратит деньги на что-то еще. «Хотя есть совершенно четкое ощущение, что этот рынок растет», - уверена она.

Диана РОМАНОВСКАЯ

Ломбардный кредит - это форма рефинансирования, при которой ЦБ РФ предоставляет ссуды под залог. В отличие от ссуд, обеспеченных недвижимостью (ипотека), ломбардные операции являются ссудами под залог движимого имущества. Предметом залога выступают в первую очередь надежные ценные бумаги, котируемые на бирже. Ссуды выдаются в пределах определенной части их курсовой стоимости, ибо возможно падение курса. Наряду с государственными обязательствами в залог могут приниматься векселя.

Список ценных бумаг, принимаемых к залогу, определяется ЦБ РФ. Это, как правило, государственные ценные бумаги, но в отдельных случаях могут быть и корпоративные ценные бумаги.

ЦБ РФ устанавливает в целом по стране и для каждого Главного территориального управления (Национального банка) лимит ломбардного кредита.

Важное значение в процессе кредитования имеют формирование портфеля передаваемых в залог ценных бумаг и порядок их учета. Для этого используются счета «Депо». Такие счета служат для отражения всех операций, связанных с хранением ценных бумаг. Счета «Депо» ведутся в депозитариях, т.е. в организациях, которым предоставлено право хранения и учета акций, облигаций и других ценных бумаг.

Портфель ценных бумаг представляет собой перечень всех ценных бумаг, принадлежащих коммерческому банку. Из него формируется портфель, в который входит только совокупность закладываемых ценных бумаг. Сама залоговая операция осуществляется путем перевода стоимости портфеля со счета «Депо» коммерческого банка на счет «Депо» ЦБ РФ в одном из уполномоченных депозитариев. Содержание портфеля предварительно согласовывается с местным управлением ЦБ РФ.

Ломбардный кредит предоставляется на основе:

· ежегодно заключаемого генерального кредитного договора.

В нем предусматриваются принципиальные условия кредитования. Каждая ссуда предоставляется на срок до 30 дней и оформляется составлением отдельного кредитного соглашения.

· Одновременно коммерческий банк должен выдать обязательство о погашении ссуды в обусловленный срок и передать территориальному органу ЦБ РФ доверенность на право реализации ценных бумаг, принятых в залог, если ссуда не будет возвращена в срок.
· Заявление на получение ломбардного кредита по фиксированной процентной ставке или удовлетворенной (частично удовлетворенной) заявки на участке в ломбардном кредитном аукционе, в которой указывается как общая, так и минимальная сумма запрашиваемого банком ломбардного кредита (в случае частичного удовлетворения заявки)

Ломбардный кредит предоставляется в размере до 75 % рыночной стоимости ценных бумаг, принятых в залог. Центральный банк ежедневно следит за рыночной ценой этих бумаг. При снижении их стоимости коммерческий банк обязан соответственно увеличить сумму залога путем перечисления со своего счета «Депо» на счет «Депо» ЦБ РФ дополнительного количества ценных бумаг. В противном случае Главное территориальное управление (Национальный банк) взыскивает недостающую сумму обеспечения.

В тех ситуациях, когда рыночная цена залога увеличивается, коммерческий банк вправе вернуть на свой счет «Депо» дополнительно возникшее обеспечение.

Как уже отмечалось, ломбардный кредит выдается на конкретный период, но коммерческий банк может вернуть ссуду досрочно и возвратить в свое распоряжение заложенные ценные бумаги. За пользование ломбардным кредитом коммерческий банк платит процент, ставка которого утверждается ЦБ РФ. Он может ее менять в зависимости от конкретных задач кредитно-денежной политики. Однако по уже оформленному ломбардному кредиту ставка не пересматривается. При наступлении срока возврата кредита соответствующая сумма без согласия коммерческого банка списывается с его корреспондентского счета в расчетно-кассовом центре ЦБ РФ.

Правом получения ломбардного кредита пользуются банки, которые отвечают определенным условиям:

· До обращения за кредитом они должны успешно функционировать не менее 1 года
· соблюдать установленные нормативы, своевременно перечислять деньги в резервные фонды ЦБ РФ.
· представлять ему в срок и в полном объеме отчетность. Достоверность отчетности и соблюдение правил бухгалтерского учета подтверждаются аудиторской организацией.
· На момент выдачи ломбардного кредита коммерческий банк не может иметь просроченную задолженность по ранее полученным от ЦБ РФ ссудам.

Территориальные управления и национальные банки ЦБ РФ стали практиковать выдачу ломбардных кредитов только с 1995 года.

Банк России предоставляет ломбардные кредиты двумя способами:

· По заявлению банков. В этом случае ломбардный кредит предоставляется в любой рабочий день по фиксированной ломбардной процентной ставке, установленной Банком России, срок кредита определяется в заявлении банка;
· По результатам проведенного ломбардного кредитного аукциона;

Ломбардные кредитные аукционы проводятся Банком России в г. Москве как процентные конкурсы заявок банков на получение ломбардного кредита.

Основанием для проведения аукциона является официальное соглашение Банка России о проведении ломбардного кредитного аукциона, в котором устанавливаются способ проведения аукциона, общая сумма кредита, выставляемая банком России на аукционе и срок на который предоставляется кредит.

Заявки банков принятые к аукциону ранжируются по уровню предложенной банками процентной ставки начиная с максимальной.

Окончательное решение о ставке отсечения и об объеме ломбардных кредитов, предоставляемых о результатах аукциона, принимаются Кредитным комитетом Банка России после получения и анализа заявок банков на получение кредитов.

Исчерпание установленного объема кредита, выставляемого на аукцион, является основанием для сокращения суммы последней заявки (пропорционального сокращения суммы каждой заявки банка, в которой указана ставка, принятая Банком России в качестве ставки отсечения) в списке удовлетворенных заявок. При этом заявки банков могут удовлетворяться частично, т.е. в этом случае сумма предоставляемого банку ломбардного кредита должна быть не ниже минимальной, которая указана в заявке. Частично удовлетворенные заявки, по которым минимально запрашиваемая банками сумма не соответствует указанным критериям, Банком России не исполняются.

После проведения ломбардного кредитного аукциона Банк России публикует его итоги с указанием сложившейся ставки отсечения в «Вестнике Банка России»