Главная Финансирование бизнеса Ликвидность недвижимости: формула выгодных инвестиций. Что такое ликвидная квартира — определение понятия

Ликвидность недвижимости: формула выгодных инвестиций. Что такое ликвидная квартира — определение понятия

Ликвидная недвижимость - это объекты, которые можно быстро и выгодно продать. Мы расскажем, как инвестору определить ликвидность площади перед покупкой и в каких европейских столицах покупать выгоднее всего

Ликвидность - что это?

Опытные инвесторы знают, что успех вложения в недвижимость зависит от двух факторов - хорошей доходности и высокой ликвидности. Доходность важна для долгосрочных инвестиций и позволяет инвестору зарабатывать всё время, пока он владеет активом. Высокая ликвидность критически важна для краткосрочных инвестиций и гарантирует быстрый выход из проекта с минимальными потерями.

Ликвидность - оценка того, как быстро можно продать недвижимость по цене, близкой к рыночной. Чем быстрее продается актив, тем выше ликвидность.

При выборе объекта опытные игроки сначала делают ставку на ликвидность и только потом оценивают доходность. Это безопасная стратегия, которая гарантирует быстрый возврат вложений без долгой продажи, которая может растянуться на месяцы и даже годы.

2
Фото: shutterstock.com 2

Какие факторы влияют на ликвидность?

Главная сложность, с которой сталкиваются начинающие инвесторы, - дать недвижимости объективную оценку. Слишком много факторов определяют, выгодным ли будет актив. Опытные оценщики пользуются формулами расчета ликвидности, но и они и не гарантируют 100% успеха. Как и избитая фраза: «Успех недвижимости - это место, место и еще раз место».

Однако гарантированно имеют значение:

1. Место:

Близость к транспортным потокам и хабам, развитая инфраструктура;

Безопасность района;

Экологичность района (отсутствие промышленности, плотность застройки, наличие зеленых зон, парков, скверов).

2. Состояние:

Активность рынка (активные продажи = высокая ликвидность);

Спрос превышает предложение;

Умеренные цены (бюджетные предложения продаются быстрее элитных);

Новизна и малый износ объектов / района (интерес к новостройкам всегда выше, чем к старым зданиям).

Роберт Кийосаки, американский бизнесмен, инвестор

Специалисты по недвижимости часто говорят, что ключ к успеху - это место, место и еще раз место. На самом деле в мире инвестирования ключ к успеху - это люди, люди и еще раз люди. Я видел, как самая лучшая недвижимость в самом лучшем месте оказывалась убыточной, потому что ею управляли не те люди

3. Характеристики:

Привлекательность объекта (вид из окна, планировка, этажность, площадь помещений, коммуникации);
- благоустроенность территории (детская площадка, зеленая зона, зона отдыха, фонтаны, беседки, парковка);
- узнаваемость объекта / района (чем больше он на слуху, тем вероятнее быстрая продажа).

4. Другие факторы:

Время для оценки (due diligence);
- расходы на юридическое сопровождение сделки (сложность и дороговизна снижают ликвидность);
- время сделки (осенью и весной идут активные продажи и рынок насыщен, зимой и летом рынок «спит» и ликвидность ниже).

В поисках высокой ликвидности обратите внимание на европейскую недвижимость. Как показало последнее исследование агентства PwC и Land Urban Institute, лучшие города для инвестирования в недвижимость сейчас Берлин, Копенгаген, Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Мадрид, Гамбург, Дублин, Стокгольм, Люксембург и Амстердам.

Фото: shutterstock.com 3

Где искать высокую ликвидность в Европе

Согласно рейтингу PwC и Land Urban Institute, страной с наивысшей ликвидностью недвижимости признана Германия - немецкие мегаполисы заняли 4 строчки из 10 среди лучших городов для вложений. Во-первых, в Германии доступные кредиты: до 50% стоимости покупки под 1,5% годовых для нерезидентов и 100% - для резидентов под 1% годовых. Во-вторых, немецкий рынок «горячий» - на один объект, квартиру или дом в Берлине или Мюнхене претендуют несколько десятков покупателей. Но у высокой ликвидности есть обратная сторона - низкая доходность. Например, в центре Мюнхена, где сейчас высокий спрос на аренду, доходность от сдачи квартиры будет 2 – 2,5% годовых. Высокие показатели по ликвидности и востребованности у инвесторов в 2018 году показывает Испания - Мадрид и Барселона обошли в рейтинге многолетних лидеров: Париж, Милан, Лондон и Рим. Причин успеха несколько: заманчивые макроэкономические перспективы, политическая стабильность и доступность капитала.

По материалам tranio.ru, rbc.ru, knightfrank.com.

Сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка на рынке жилья. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, как распознать ликвидную квартиру.

В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро "сбросить" актив, продав его по выгодной цене.

Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании "Бест-Новострой". Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.

В первую очередь нужно помнить о трех китах ликвидности - местоположении, транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Квартира в хорошем месте, куда легко добраться отовсюду, будет ликвидной во все времена, если, конечно, при продаже выставлять цену, адекватную рынку, отмечают риэлторы.

Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты "Бест-Новострой".

В корпорации "Баркли" отмечают, что стоит также помнить о репутации застройщика. Еще один немаловажный фактор, который влияет на ликвидность жилья, - продуманные планировки и оптимальная площадь квартиры. "При условии грамотной планировки жилье именно небольшого метража является наиболее ликвидным, - считает коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. - Сегодня клиенты не желают переплачивать за лишние метры, поэтому квартиры с нерациональными планировками, например комнатами неправильных форм или огромными холлами, могут годами не находить покупателей. В то время как компактные квартиры пользуются все большим спросом".

В "Бест-Новострой" считают, что наиболее важный параметр - площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. Для жилья категорий эконом и комфорт оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, трехкомнатной - 68-82 кв. Так что, приобретая однушку экономкласса площадью 53 кв. м, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет ажиотажным.

Далее - размер кухни, высота потолков и этаж. Чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительнее - 10-12 кв. м, высота потолков - не менее 2,6 м.

Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в "золотой середине" застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную "окна в окна" с соседним домом продать действительно труднее.

В NAI Becar отмечают, что важным условием для стабильного удорожания строящейся недвижимости является неконкурентная локация. "В случае, если возле строящегося жилого комплекса, в котором вы приобрели квартиру на начальной стадии строительства, другой застройщик заявил аналогичный жилой комплекс, цену перепродажи, вероятно, придется снизить, - комментирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar.

Эксперты Becar отмечают, что даже в насыщенной предложением локации можно выбрать инвестиционно привлекательный объект. "Важно приобрести в чем-то уникальную квартиру, - советует Полина Яковлева. - Например, в одном месте застраиваются сразу несколько жилых объектов, но в одном из них есть предложение с видом на парк или на воду. Даже в условиях избытка предложения в данной локации такие квартиры после сдачи будут стоить дороже.

Также специалисты "Баркли" отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.

Сергей Велесевич

Не каждый объект недвижимости можно продать быстро и выгодно. К примеру, мало кого заинтересует жилье, расположенное в ветхом здании. А вот квартира в новостройке, да еще и в престижном районе, «уйдет» быстро, если владелец выставит ее на рынок по адекватной цене. О такой квартире специалисты говорят, что она ликвидная.

Ликвидность, или «востребованность», объекта на рынке недвижимости для многих покупателей является ключевым фактором, ведь он комфортен для проживания и сдачи в аренду. Такие квартиры часто используют как выгодное вложение денежных средств, поскольку они постепенно дорожают и сохраняют высокую ликвидность даже во время экономических кризисов.

Какие факторы влияют на ликвидность жилья? Почему одни квартиры расходятся как горячие пирожки, а другие ждут своих покупателей годами? Об этом расскажет данная публикация.

«Первичка» или «вторичка»

Современные дома строятся с учетом самых последних технологий и с применением новых материалов. Разумеется, в долгосрочной перспективе такое жилье будет более ликвидным. Это и понятно, ведь современные квартиры удобнее и просторнее, коммуникации в них не изношены. Так что все преимущества налицо.

Тем не менее, покупатели продолжают обращать внимание на вторичный рынок жилья, несмотря на его все еще достаточно высокую цену «за квадрат» и темное юридическое прошлое некоторых объектов. Почему так происходит? Ответ прост: нестабильность рынка жилого строительства и медленные темпы возведения зданий. Уже мало кого сегодня удивляет банкротство застройщиков и перенос сроков сдачи домов в эксплуатацию. А если жилье не достроено, то о какой ликвидности можно говорить?

Месторасположение

Это очень важный фактор, когда речь заходит о ликвидности квартиры. К примеру, объекты, возведенные рядом с промзоной или вдоль оживленных дорог, никогда не будут высоколиквидными. Ведь продать их сложнее, чем те, которые расположены в экологически чистом районе. Большое значение имеет хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Среди новостроек наибольшей популярностью пользуются те, которые находятся в умеренной удаленности от центра города, а не «на самом отшибе».

Но ликвидность жилья может быть неодинаковой даже в отдельно взятом спальном районе. Наиболее привлекательными в этом отношении являются квартиры в шаговой доступности от станции метро и остановок общественного транспорта. Вокруг этих мест, как правило, самая насыщенная инфраструктура в виде магазинов, рынков, кафе, бюро услуг и т. п. Ликвидность значительно повышает расположенный рядом с домом парк или зеленая зона. А вот наличие промышленного предприятия или гаражного кооператива — большой минус.

Оценка здания

Сегодня «многоэтажки» возводят в основном из готовых панелей или по монолитно-каркасной технологии. Жилье в «монолитах» предпочтительнее по многим параметрам. В таких зданиях количество несущих стен сведено к минимуму, поэтому в расположенных в них квартирах проще сделать перепланировку. Благодаря отсутствию щелей, которыми «славятся» панельные дома, в монолитно-каркасных зданиях обеспечивается лучшая тепло- и гидроизоляция. Значительный плюс многих новостроек — полное утепление фасада.

Что касается «вторички», то тут возможны три варианта — панельные, блочные и кирпичные дома. Последние два предпочтительнее. Но независимо от вида материала важно скрупулезно подойти к оценке состояния здания. На ликвидность жилья также влияет и состояние подъезда, а также благоустройство придомовой территории (наличие деткой площадки, парковки, места для выгула собак).

Этажность

Большое значение имеет этажность квартиры по отношению к общей этажности здания. Ни для кого не секрет, что расположенное на первом этаже жилье пользуется малым спросом у покупателей, оттого оно и стоит дешевле. Правда, квартирой, выходящею окнами на оживленную улицу, могут заинтересоваться коммерческие структуры, ведь ее можно переоборудовать под офис или небольшой магазин.

Что касается объектов, расположенных на последнем этаже, то тут ситуация неоднозначная. Если речь идет о первичном рынке жилья, то квартиры «под крышей» могут стоить не меньше тех, что расположены ниже. Но это возможно лишь в том случае, если выполняются несколько условий, среди которых: хороший вид из окна, а также качественная тепло- и гидроизоляция перекрытия. В некоторых случаях ликвидность квартиры может быть снижена, если она расположена на углу здания.

Планировка

Планировка является очень важным фактором, который значительно влияет на ликвидность квартиры. Малым спросом пользуется жилье с неудобным расположением жилых комнат, с небольшой кухней, с совмещенным санузлом и т. д.

Некоторые жильцы, чтобы исправить ситуацию, производят перепланировку. Но она может быть эффективной лишь в том случае, если удается достичь реального комфорта после проведенных работ, а сама перепланировка была узаконена. Лишь только тогда можно говорить о более высокой ликвидности квартиры.

Качество ремонта

Предлагаемые на рынке жилые объекты не всегда могут похвастаться проведенным в них качественным ремонтом. Кривые стены, полы и потолки давно стали привычным делом. Разумеется, это отрицательно влияет на ликвидность квартир. Необходимо изрядно потратиться, чтобы провести хороший ремонт, выровняв все поверхности, а также установив окна со стеклопакетами, современные радиаторы отопления, металлическую входную дверь и деревянные межкомнатные двери. Не помешает провести интернет, кабельное телевидение, произвести окончательную отделку поверхностей качественными декоративными и износостойкими материалами.

Все затраты положительно скажутся на «востребованности» объекта, ведь многие покупатели готовы переплатить за хороший ремонт квартиры, чем въезжать в жилье «с голыми стенами». К тому же цены на стройматериалы и работы, как правило, имеют тенденцию к росту.

Ошибки продавцов

Иногда некоторые продавцы «своими руками» понижают ликвидность жилья, завышая его рыночную стоимость. В результате их объекты простаивают, в то время как другие квартиры покупаются довольно быстро, поскольку имеют более адекватную цену.

В момент наступления экономического кризиса неликвидные квартиры становятся неинтересными для покупателей, а ликвидные часто не находят собственников из-за нежелания продавцов снижать цену несмотря на то, что спрос на жилье в этот период очень мал.

Александр Биржин, рмнт.ру

Вы никогда не задумывались, почему некоторые квартиры, попав в базу риэлторов, продаются очень быстро, а другие – висят в базе по несколько месяцев? Причина – в ликвидности конкретного объекта. Если вы собираетесь вкладывать деньги в недвижимость, то сначала необходимо узнать, насколько ликвидной будет приглянувшаяся квартира. Давайте выясним, какие квартиры в Москве являются самыми ликвидными, а какое жилье в столице перешло в категорию неликвида.

Если вкратце, то ликвидность квартиры – это возможность быстро и выгодно ее продать. предполагают не просто приобретение недвижимости с целью проживания в ней. Чем меньше времени требуется на то, чтобы в случае необходимости продать жилье, тем ликвиднее данная квартира.

Вложения в жилую недвижимость можно назвать ликвидным активом: спрос на качественные квартиры есть даже во время кризиса. Найти желающих приобрести элитную квартиру в Москве гораздо проще, чем уникальную скульптуру или картину – ими интересуются чаще всего только коллекционеры. Именно поэтому большинство аналитиков рекомендуют инвестировать свободные деньги не только в зарубежную , но и в российскую.

Но следует отдавать отчет, что не любое жилье является одинаково ликвидным: Подмосковья может дорого продаться буквально за одну неделю, а квартира в ждет своего нового владельца несколько месяцев.

Ликвидность района

Оценивать ликвидность жилья необходимо начинать с анализа его местоположения.

Экология . Если говорить о квартирах в Москве, то наибольшая ликвидность у недвижимости, расположенной в экологически чистом районе;
Транспортная доступность . В первую очередь – близость к метро. Продать квартиру в Москве в районе, где нет метро, значительно сложнее. Улица, на которой находится объект недвижимости, не должна быть загазована; сильно загруженные трассы снижают ликвидность.
Развитая инфраструктура (школы, детские сады, супермаркеты, поликлиника в шаговой доступности).
Структура жилого фонда . Котируются районы, в которых преобладают современные , так и относящиеся к элит-классу. Кварталы, застроенные старыми пятиэтажками, практически не интересуют покупателей.

Самые востребованные районы Москвы

Легче всего продаются квартиры, которые находятся в районе Кутузовского проспекта, на Воробьевых горах. Традиционно востребована недвижимость, находящаяся на западе, северо-западе и юго-западе Москвы (Строгино, Кунцево, Крылатское и т. д.)

Элитная недвижимость, находящаяся в центре (лучше, если дом включен в так называемую «Золотую милю»), тоже без проблем находит своего покупателя.

Удачный с точки зрения ликвидности район Москвы для покупки элитной недвижимости – Хамовники. Квартал реконструируется, в нем уже построено несколько престижных жилых комплексов.

Ликвидные районы существуют и на менее раскрученных направлениях. Юг и юго-восток столицы относят к округам, которые, мягко говоря, причисляют к проблемным с точки зрения благоустройства и экологии. Но все не так однозначно.

Сокольники и Новые Черемушки эксперты по недвижимости относят к востребованным районам Москвы. Они расположены относительно недалеко от центра, отличаются развитой инфраструктурой, поэтому их ликвидность с точки зрения покупки жилья не вызывает сомнений.

На юго-востоке Москвы лучше всего приобретать московскую недвижимость в Люблино и Марьино.

Вы не ошибетесь, если решите купить квартиру в Теплом Стане, Измайлово, Чертаново, на Беговой и в районе метро Аэропорт.

Что повышает ликвидность района

Не весь район бывает одинаково ликвидным с точки зрения транспортной развязки и инфраструктуры. Шаговая доступность до метро – большое преимущество. Вокруг станций метро всегда кипит жизнь: рестораны, супермаркеты, салоны красоты, химчистки и т. д.

Ликвидность таких кварталов способны понизить только два фактора: преобладание старого жилого фонда и расположенные в непосредственной близости крупные заводы. Ликвидность недвижимости повышает расположенная по соседству парковая зона.

Ликвидность двора и дома

Даже в самых востребованных районах Москвы встречаются неликвидные дома. Ликвидность здания принято оценивать по следующим параметрам: год постройки, особенностей типового проекта, из какого материала оно построено. Самые ликвидные – монолитные и кирпичные дома. Панельные дома котируются меньше. Если хотите купить квартиру в панельном доме с целью инвестиций, то учтите, что чем выше этажность здания, тем лучше. Популярнее всего современные серии. Затем – 9- и 12-этажные панельные высотки. Меньше всего пользуются спросом пятиэтажки.

Кирпичные дома предпочтительнее панельных, а современные востребованы больше, чем относящиеся к старому жилому фонду.

Дом, построенный 30-40 лет назад, характеризуется изношенными коммуникациями, подъезды, как правило, нуждаются в капитальном ремонте. Квартира в таком доме может привлечь покупателя только существенно сниженной стоимостью.

Исключение из этого правила – , они по-прежнему ценятся на московском рынке недвижимости.

Есть интерес и к панельным пятиэтажкам-хрущевкам. Они привлекают покупателей возможностью получить качественное современное жилье при расселении. Но тут есть свои подводные камни: снос здания может затянуться на неопределенное время. К ликвидным в этом случае можно отнести только те дома, у которых срок сноса уже точно известен.

На ликвидность кроме характеристик здания влияет еще множество разных факторов: состояние лестничных площадок и подъезда в целом, наличие грузового лифта, удобная парковка, детская площадка, прогулочная зона и т. д.

В сегментах «бизнес» и «премиум» желательно, чтоб присутствовал подземный паркинг, охраняемый закрытый двор. Для элитных квартир имеет значение и количество квартир в доме, идеален – клубный вариант, не более 2 квартир на этаже.

Важное примечание: характеристики дома имеют значение в первую очередь для многокомнатных квартир. Для однокомнатных и двухкомнатных квартир эти параметры имеют меньшее значение, поскольку именно квартиры маленького метража больше всего востребованы у покупателей на рынке недвижимости Москвы. Если цена не является заоблачной, то квартира в данном сегменте реализуется максимум за 3-4 месяца, при этом неважно в каком районе и доме она находится.

Ликвидность квартиры

Ликвидность квартиры принято определять исходя из следующих параметров:

Наиболее важна площадь квартиры: она должна соответствовать заявленной категории. Для эконом-класса и комфорт-класса наиболее востребованы квартиры:

однокомнатная квартира (37-42 м 2);
двухкомнатная квартира (54-64 м 2);
трехкомнатная квартира (70-85 м 2).

Предпочтительны квартиры, имеющие стандартную планировку и метраж. Легче найти покупателя на двухкомнатную квартиру площадью 55 м 2 , чем однокомнатную, имеющую тот же метраж.

На ликвидность квартиры в немалой степени влияют этаж, на котором она находится, высота потолков и метраж кухни. Под кухню должно быть отведено минимум 8 м 2 , оптимально – 10-12 м 2 . Высота потолка – не меньше 2,7 м.

Снижается ликвидность квартир, расположенных на первом и последнем этажах. Также есть проблемные угловые квартиры.

Ликвидность недвижимости уменьшают комнаты, расположенные вагончиком, деревянные и смешанные перекрытия, вид из окна на оживленную автомагистраль, сидячие ванны.

– важное условие ликвидности недвижимости. Поэтому если история у квартиры запутана, собственники менялись несколько раз и не представляется возможность проверить все сделки купли-продажи с этой недвижимостью, то эти обстоятельства снижают ее ликвидность.

Квартиру даже в проблемном округе Москвы гораздо легче продать, если она имеет опрятный вид и не нужно в срочном порядке менять сантехнику, окна, двери. Необходимость капитального ремонта – существенный минус для недвижимости, если только она не продается по бросовой цене.

Резюме сайта «Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости» : быстрее реализуются квартиры эконом-класса, потому что покупатели к ним выдвигают минимум требований. Чем выше класс недвижимости, тем больше всевозможных характеристик влияет на ликвидность. В элит-классе остаются востребованными так называемые видовые квартиры. Для инвестиций не стоит вкладывать деньги в многокомнатные квартиры, которые находятся в спальных районах, где метро планируется построить только в отдаленной перспективе. Будет сложно найти покупателя на дорогую квартиру, расположенную в непрестижном районе Москвы.

В целом ликвидность московской недвижимости не вызывает сомнений.

© 2009 - 2016, Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости. Все права защищены.
При копировании и републикации статьи сохранение авторства и активная и НЕ закрытая ссылка на сайт http://сайт обязательны.

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность - это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются. Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл. , то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив - это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

Второй по ликвидности класс активов - это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
фиксированное местоположение;
цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки ;
сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых - расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Местоположение	- близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры; - низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района; - низкая безработица; - хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
Ситуация на рынке	- превышение спроса над предложением; - высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок); - доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость); - устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).
Характеристики объекта	- небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий); - удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого); - обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).
Прочие факторы	- информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность; - сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров - до 12 недель); - сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность); - сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания , Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами - Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости - превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты - около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,- говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости - квартиры в лучших районах Берлина . Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины - быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты - они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.
Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»