Отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки. Составление отчета об оценки жилого дома

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образование и науки РФ

КГБОУ СПО Барнаульский строительный колледж

Специальность 120714 «Земельно имущественные отношения»

Курсовая работа

по ПМ 4 Определение стоимости имущества МДК 04.01.

Тема: «Составление отчета об оценки жилого дома, расположенного по адресу: Алтайский край, Косихинский район, с. Верх-Жилино, ул Молодёжная, дом 49

Работу выполнил студент группы ЗИО-16

Пятков Сергей Геннадьевич

Проверила: преподаватель

Сафонова Татьяна Викторовна

Барнаул 2013 г.

Введение

1. Письмо об оценке

2. Предпосылки об оценке

4. Анализ объекта оценки

5. Техническая характеристика

6. Договор купли-продажи

8. Определение рыночной стоимости оценки

10. Формулировка общих выводов и предложений

Список используемой литературы

Введение

В России происходит активное формирование и развитие рынка. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.

Под рынком недвижимости следует понимать определённый набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяются пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения и улучшении жилищных условий. Региональный рынок недвижимости представляет собой социально - экономический объект исследования, на функционирование которого влияют 3 взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный, экологический. Данная курсовая работа посвящена оценке и определению рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного в Алтайский край, Косихинский район, с. Верх-Жилино, ул. Молодёжная, дом 49

Мною будет рассчитана рыночная стоимость объекта тремя способами: затратным, сравнительным, доходным. Итогом данной курсовой работы будет являться согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

1. Письмо об оценке

Уважаемый Минятин Андрей Евгеньевич.

В соответствии с договором № 5551,заключённым между вами и агентством недвижимости «Гарант», в лице генерального директора (независимого оценщика) Пятков С.Г., произведена оценка объекта, включающая в себя определение стоимости объекта оценки.

Расположенного по адресу: Алтайский край, Косихинский район, с Верх-Жилино, ул. Молодёжная, дом 49. По состоянию на 19.03.2013 года.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки. Обращаю внимание, что это письмо не является отчётом об оценке, а только представляет отчёт, приведённый далее. Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчёты представлены в отчёте, отдельные части которого не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным его текстом с учётом всех принятых допущений и ограничений. Настоящий отчёт составлен в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 19.03.2013 года, с государственными стандартами «Единая система оценки имущества», стандартами Российского общества оценщиков.

Я, генеральный директор (независимый оценщик), пришёл к выводу, что рыночная стоимость при согласовании результатов на момент оценки составляет 284983,25 руб. Если у вас возникнут какие - либо вопросы, пожалуйста обращайтесь непосредственно ко мне.

Генеральный директор: Пятков С.Г. (независимый оценщик)

2. Предпосылки оценки

Краткое изложение фактов и выводов:

Имя заказчика: Минятин Андрей Евгеньевич

Имя оценщика: Пятков Сергей Геннадьевич

Адрес расположения объекта: Алтайский край, Косихинский район, с Верх-Жилино, ул. Молодёжная, дом 49

Тип объекта: жилое

Оцениваемое право: право собственности

Наилучшее и наиболее эффективное использование для проживания в доме.

Основание для проведения оценки: определение рыночной стоимости.

Форма отчета: печатная.

График проведения работ:

14.03.- Осмотр объекта и получение необходимой информации

15.03.-Составление отчета и выведение итоговой стоимости

16.03.- Передача отчета заказчика

19.03.-дата оценки

3. Основные предположения и ограничивающие условия

Достоверность информации:

Информация, предоставленная оценщику заказчиком является достоверной и разработана на основании Положения «об оценочной деятельности»

Положения и освобождение об ответственности:

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации,необходимой для осуществления этой оценки.

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта земли, за исключением информации, являющейся коммерческой тайной;

в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в приведении оценки объекта оценки иных оценщиков, либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил представление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие в договоре условия работы;

требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки и денежного награждения за проведение оценки объекта оценки по проведению суда, арбитражного суда или третейского суда;

Обязанности оценщика:

быть членом одной из СОО;

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего ФЗ, федеральные законы и иные нормативно-правовые акты РФ, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные СОО, членом которой он является;

соблюдать правила деловой и профессиональной деятельности, установленные СОО, членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленной такой СОО;

сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объектной оценки;

обеспечивать сохранность документов, полученных от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

предоставлять заказчику информацию о членстве в СОО;

предоставлять СОО информацию об юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в т.ч. информацию о соответствии такого юр.лица условиям, установленных ст.15.1. настоящего ФЗ, а также сведения о любых изменениях этой организации;

предоставлять по требованию заказчика страхового полиса и утверждающий получение профессии в области оценочной деятельности документ об образовании;

не разглашать конфиденциальную информацию;

в случаях, предусмотренных законом РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащихся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным ответственным органам по из требованию;

по требованию заказчика предоставлять выписку реестра членства СОО, которой он является.

Права заказчика:

1)участвовать в ходе поверки;

2)получать информацию о методах, применяемых оценщиком;

3) требовать от оценщика внесения ясности при внезапности возникших вопросах;

4) расторгнуть договор, если оценщик нарушает свои обязательства.

Обязанности заказчика:

предоставлять информацию, касающуюся объекта оценки в полном объеме;

соблюдать условия конфиденциальности в ходе оценки;

Во время внести оплату за осуществляемую оценку объекта.

Информация об описании имущества, полученная от заказчика:

трехкомнатная квартира; дефектов нет; в процессе оценщиком соблюдается полная конфиденциальность.

Назначение оценки

Назначением оценки является определение стоимости объекта оценки на основе трех методов: затратный, доходный, сравнительный.

Цель оценки

Целью оценки является определение следующих видов стоимости:

а) рыночная - расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате сделки между покупателем и продавцом, рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий, рыночная стоимость будет меняться;

б) нормативно-рассчитываемая - это стоимость объекта, рассчитываемая на основе методик и нормативов, учрежденных соответствующими органами, при этом применяется единая шкала нормативов;

в) инвентаризационная - рассчитывает рост тех. инвент. для определения налога на имущество;

г) инвестиционная - стоимость собственности для конкретного инвестора при обосновании инвестиционных проектов при определенных целях инвестирования;

д)страховая- стоимость, определяемая положениями страхового контракта или полиса того объекта, который подвержен риску уничтожения или разрушения;

е) налогооблагаемая- стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в нормативных документах, определяется при налоговых инспекциях экспертами, оценщиками;

ж) утилизационная- это стоимость, за исключением земельных участков, рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем без дополнительного ремонта;

з) воспроизводства- определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющегося с оцениваемым ту же полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием таких же архитектурных решений строительных конструкций, материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ;

и) замещения- определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым ту же полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных материалов, конструкций, оборудования;

к) стоимость действующего предприятия- стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части, стоимость отдельных компонентов определяется на основе вклада в данный бизнес и рассматривается как потребительская стоимость для предприятия;

л) ликвидационная - сумма средств, вырученных от реализации на рынке предприятия;

м) первоначальная - отражает фактические затраты на приобретение (создание) основных средств;

н)балансовая- стоимость долгосрочных активов (объекта, основных средств предприятия, фирмы), внесенных в её баланс, зафиксированных в балансовой ведомости;

о) остаточная - определяется вычитанием из их полной балансовой стоимости бухгалтерского износа, начисленного за весь период с начала эксплуатации соответствующих объектов с учетом их изменения в результате проведенных переоценок основных фондов; п) восстановительная- строительство оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового и соотносится к дате оценки.

4. Анализ и описание объекта оценки

Город/район: Косихинский район

Село/посёлок: с. Верх-Жилино

Адрес: ул. Молодёжная, дом 49.

Инфраструктура: детский сад, больница(менее 1,5 км), удален от центра.

Транспортная развязка: Средняя.

Плотность застройки: 45 -50%.

Год постройки: 1987г.

Пристройки: баня, гараж, склад, земельные угодья.

Материал наружных стен: шлакоблоки.

Фундамент дома: железобетон.

Отделка: косметический ремонт.

Окна: пластиковые.

Отопление: печь(облицовочный кирпич).

Общая площадь земель: 250 кв.м.

Площадь дома: 69 кв.м

Кол-во комнат: 3

Высота потолков: 2,2м.

Жилая площадь: 60 кв.м.

Площадь кухни: 8кв.м.

Слаботочное обеспечение: телефонная сеть, ТВ, интернет.

Форма участка: прямоугольная.

Неблагоприятные условия: нет.

Качество дорог: неблагоприятное.

Вход: с улицы.

5. Техническая характеристика

Технический паспорт

АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости»

Область, республика, край: Алтайский край.

Район, населенный пункт: Косихинский район.

Выписка из техпаспорта: 3-х комнатная квартира

Объект, адрес: Алтайский край, Косихинский район, с. Верх-Жилино, ул. Молодёжная, дом 49.

Особые отметки:

Реестровый номер: 22 АА 645237

Кадастровый номер: 22:11:645211:33

Номер записи в реестровый книге: 22-22-01/283/2013-443

Копировал Ян В.А.

Техник Ян В.А.

Паспорт составлен по состоянию на 2.04.2013 г.

6. Договор купли-продажи

ДОГОВОР № 123233 купли-продажи квартиры

Разов Сергей Петрович, именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны иМинятин Андрей Евгеньевич, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое "Дом"): дом общей площадью - 69 кв. м, состоящий из 3 комнат жилой площадью 60 кв. м, расположенная по адресу: Алтайский край, Косихинский район, с. Верх-Жилино, ул. Молодёжная, дом 49.

Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании купли-продажи от "6 "апреля 2009 г., № 1243345, выдан «11» апреля 2009 года.

Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная в п. 1.1 Дом никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

Право собственности на Дом возникает у Покупателя с момента государственной регистрации. Все расходы по государственной регистрации, включал стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Покупатель.

Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могу самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

2. Цена и порядок расчетов

2.1. Дом, согласно справке ТБТИ №3490594 от "30"января 2008 г., оценивается в 457010,32 рублей.

Указанную Квартиру Продавец продает Покупателю за согласованную сторонами цену. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Оплата производится в рублях путем перечисления денежных средств в размере 100% от общей стоимости Дома на лицевой счет Продавца в течение 10 банковских дней после подписания настоящего Договора купли- продажи дома и осуществления государственной регистрации договора и перехода права собственности на дом.

3. Передача имущества

3.1. Дом передается Продавцом Покупателю по передаточному акту (Приложение), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора купли-продажи, в течение 3 (трех) дней после регистрации договора и перехода права собственности на Дом. В момент подписания передаточного акта Продавец передает Покупателю ключи от квартиры и книжки (квитанции) по оплате коммунальных услуг.

3.2. Ответственность за сохранность Квартиры, а также риск ее случайной гибели илипорчинесет Покупатель с момента подписания передаточного акта.

3.3. Обязательства Продавца по настоящему договору купли-продажи квартиры считаются исполненными после государственной регистрации договора и перехода права собственности на Дом и подписания сторонами передаточного акта.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Продавец обязан:

Произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной

регистрации права собственности Покупателя на Дом.

Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанногоДома.

Передать Покупателю в собственность Дом, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.1 настоящего договора, по передаточному акту.

Подписать передаточный акт после государственной регистрации договора и перехода права собственности, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Передать Покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию договора и перехода права собственности, после регистрации

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1Оплатить Дом, указанную в п. 1.1 настоящего договора, в полном объеме и в указанные сроки.

4.2.2Принять Дом на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Ответственность

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору купли-продажи квартиры виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнениемили ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны вправе передать для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в арбитражный суд г. Барнаула.

7. Прочие условия

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.

7.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.

Адреса и реквизиты сторон:

Продавец:

Разов Сергей Петрович

Адрес: г. Барнаул, ул. Гущина 51. Паспорт: №21 01 556784

Выдан отделом УФМС Ленинского Района г. Москва, от 20 мая 1965 г. Тел. 85-95-02 Подпись Алексеев С.П.

Покупатель:

Минятин Андрей Евгеньевич Адрес: г. Барнаул, ул. Матросова 51 Паспорт: №92 02 454546

Выдан отделом УФМС Железнодорожного района г. Барнаула, от 05. мая 1987 г. Тел. 95-04-85 Подпись Филимонов А.Е.

7. Договор на оказание услуг по оценки недвижимости

Договор № 43251

Агентство недвижимости «Гарант» в лице, Генерального директора Пяткова С.Г., именуемый в дальнейшем "Оценщик", с одной стороны, и гр. - и Минятин Андрей Евгеньевич, именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязательства оказать оценочные услуги по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Предоставление услуг по настоящему договору осуществляется оценщиком в соответствии со «Стандартами профессиональной деятельности в области оценке недвижимого имущества».

Целью оценки является определение рыночной стоимости прав собственности на имущество.

Оценка имущества производится для собственных целей заказчика.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Стоимость услуг Оценщика по настоящему Договору составляет 16000 рублей.

Допускается стопроцентная предоплата услуг, предоставляемых оценщиком по настоящему договору.

Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания.

Настоящий Договор прекращает свое действие с момента выполнения Сторонами обязательств по нему, что подтверждается подписанным двусторонним актом приемки-сдачи работ по настоящему Договору» скрепленным печатями Сторон, после предъявления Оценщиком отчета»

после оплаты Заказчиком полной стоимости услуг Оценщика по настоящему Договору.

3.3. Настоящий Договор прекращается в случае просрочки уплаты Заказчиком более 15 дней, если Оценщик не направит уведомление Заказчику о готовности к оказанию услуг.

4. НЕЗАВИСИМОСТЬ ОЦЕНЩИКА

Оценщик свидетельствует, что он не является учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом Заказчика, заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Оценщик гарантирует, что в отношении объекта оценки не имеет вещных или обязательственных прав вне настоящего Договора.

Оценщик свидетельствует, что размер оплаты его услуг по настоящему Договору не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Заказчик гарантирует невмешательство в деятельность Оценщика по настоящему Договору, если оно может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Стороны свидетельствуют, что одна Сторона настоящего Договора не является учредителем, собственником, акционером, кредитором или должностным лицом другой Стороны настоящего Договора.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Заказчик обязуется:

Принять работу и оплатить ее в соответствии со счетом/счетами Оценщика.

Обеспечить Оценщику беспрепятственное исполнение им обязательств по Договору (экспертиза и т.п.).

Представить Оценщику имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию и документацию об объекте оценки.

5.1.4. Оказывать Оценщику всемерное содействие в проведении оценки. Способствовать в получении Оценщиком дополнительной информации об объекте оценки, которая Оценщику может потребоваться в ходе оценки.

Заказчик имеет право:

Осуществлять контроль за выполнением работ по настоящему Договору, не вмешиваясь в область компетенции Оценщика.

Получать от Оценщика за отдельную плату дополнительную информацию (документацию) об объекте оценки.

Оценщик обязуется:

5.3.1. Соблюдать при проведении работ по настоящему Договору требования, установленные ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", правила, нормативные акты по оценочной деятельности в РФ, стандарты оценки и др.

5 3 2. Указанная информация.

5.3.2 Информация представлена Оценщиком Заказчику в письменной форме в Приложениях N 2, N 3 к настоящему Договору. Все Приложения к Договору являются его неотъемлемыми частями.

5.3.3. Сообщать Заказчику о невозможности своего участия в проведении работ по настоящему Договору вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.

5.3.4 Обеспечивать сохранность документов, получаемых от Заказчика

5.3.5 Предоставлять Заказчику в установленный настоящим Договором срок отчет о рыночной стоимости объекта оценки.

5.3.6. Хранить копию отчета.

5.3.7 Своевременно информировать Заказчика о затруднениях в проведении работ (недоступность информации и др.), о необходимости дополнительной экспертизы и согласовывать с Заказчиком порядок ее проведения.

5.3.8 Договора возмещать Заказчику все убытки, которые тот понес в связи с раскрытием информации, связанной с Договором

5.3.9 Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Оценщик в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.

5.4. Оценщик имеет право:

Применять самостоятельно подходы и методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Требовать своевременной и надлежащей оплаты проведенных работ по настоящему Договору.

Требовать от Заказчика при проведении оценки объекта оценки обеспечения доступа к документации, необходимой для осуществления этой оценки.

Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

Запрашивать в устной и письменной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объектов оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной.

Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объектов оценки иных оценщиков, экспертов и иных специалистов, организации и фирмы (в том числе юридические, аудиторские и другие), оставаясь ответственным за их действия как за свои собственные.

Предпринимать необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты сведений, содержащихся в любых документах, имеющих отношение к Договору.

Отказываться от проведения оценки объекта оценки в случаях, когда Заказчик нарушил условия настоящего Договора, не обеспечил предоставления необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие Договору условия работы.

Стороны обязуются соблюдать:

Коммерческую тайну настоящего Договора.

Конфиденциальность информации друг о друге.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить разумными мерами.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Оценщик не несёт ответственность за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда оценщик в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.

За просрочку платежей против предусмотренных в настоящем Договоре сроков оплаты заказчик уплачивает за каждый день просрочки пеню в размере 0,5 процента от суммы, подлежащей уплате.

Адреса и реквизиты сторон

Пятков С.Г

Адрес: г. Барнаул, ул. Советской Армии 85.

Паспорт: № 98 02 555799

Выдан отделом УФМС Ленинского

Тел. 47-49-28

Подпись Пятков С.Г.

Заказчик:

Минятин Андрей Евгеньевич

Адрес: г. Барнаул, ул. Матросова

Паспорт: №92 02 454546 Выдан отделом

Тел. 95-04-85 Подпись Минятин А.Н.

8. Обзор методов оценки

Затратный подход

При расчете затратным подходом рыночная стоимость 1 кв. м помещения, необходимо определить стоимость замещения объекта оценки:

Стоимость строительства 1 кв. м аналогичного жилья, - полезная площадь.

Износ - потеря стоимости из-за ухудшения состояния объекта

Износ делиться на: - Физический, функциональный и износ из-за внешнего воздействия. Рыночную стоимость при затратном подходе модно вычесть по формуле:

Восстановительная стоимость объекта на момент оценки,

Коэффициент физического износа.

Таблица 1 Рыночная стоимость 1 кв. м. жилого помещения

Таблица 2 Расчёт физического износа здания

Наименование конструкций	Доля от общей стоимости	Фактический износ элементов	Доля износа в общем износе, %
Фундамент
Перегородки
Перекрытия
Лестницы
Окна и двери
Внутренняя отделка
Прочие работы
Санитарно-технические устройства
Электротехнические устройства

Стоимость дома:

Стоимость дома на сегодняшний день:

Стоимость земельного участка:

Общая Стоимость:

Рыночная стоимость = =353246 руб.

Вывод: Рыночная стоимость объекта затратным подходом составила 353246 рублей.

Сравнительный подход

Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли-продажи аналогичных объектов.

Анализ рыночной ситуации показывает, что как правило, продавцы и покупатели ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами.

Таблица 3 Данные об объектах-аналогах

Объект аналога	Год постройки		Общая площадь, кв.м	Экология	Транспортная доступность	Стоимость, тыс. руб
Топорова, 78
Кирова, 224
Красный, 16-г
Ленина, 49
Комсомольский, 78
Ленина, 25

Таблица 4 Корректировка на аналогичные объекты, %

Характеристики
Год постройки
Общая площадь
Экология
Транспортная доступность
Стоимость
Общая корректировка
Скорректированная цена,тыс.руб.

Стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом составляет:

(371+321,9+373,7+272,5+337,12+294,64)=328,5 тыс.руб

Доходный подход

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Определение рыночной арендной платы для жилой недвижимости

Таблица 4 Среднее значение арендной платы за1кв.м.

Среднее значение арендной платы за 1 кв.м. = 43,3 руб.

Независимо от усилий арендодателя в любое время доход собственника может пострадать от неплатежеспособности арендодателя из-за необходимости срочного ремонта помещений.

С учетом состояния объекта потеря от недоиспользовании составляет определенный процесс. Эксплуатационные расходы - это периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей поучение валового дохода.

Ставка капитализации может быть рассчитана методом прямой капитализации или методом прямого сопоставления.

Таблица 5 Расчеты стоимости доходным подходом

(Потенциальный валовой доход)

ПВД = S*стоимость 1кв.м. аренды*12 = 68 * 43.3 * 12 =35332,8 руб.

Расходы (ЖКХ) = 800 * 12 =9600 руб.

ДВД = ПВД =35332,8 руб.

ЧОД = ДВД -Расх. =35332,8-9600=25732,8 руб.

Ккап = ЧОД/(стоимость аналога)

Ккап1= 25732,8/350000=7%

Ккап2= 25732,8/370000=6%

Ккап3= 25732,8/344000=7%

ЧТС = Чод/Ккап.=25732,8/7%=367611,4 руб.

Вывод: Чистая текущая стоимость равна 367611,4 рублей.

9. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Определение преимуществ каждого из использованных подходов в оценки производится по различным критериям.

Таблица 6 Согласование результатов

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность и полнота информации
Допущения
Способность учитывать намерения
Способность учитывать конъюнктуру
Способность учитывать размер

Таблица 7 Определение окончательной рыночной стоимости объекта

Окончательная рыночная стоимость объекта 346588 руб.

10. Формулировка выводов и предложений

Для данной курсовой работы я выбрал 3-хкомнатный дом, находящийся

Алтайский край, Косихинский район, с. Верх-Жилино, ул. Молодёжная, дом 49.

Во время написания курсовой работы я выполнила следующее:

Написал письмо об оценки

Выявил предпосылки оценки

Описал объект оценки

Составил техническую характеристику объекта оценки

Составил договор купли-продажи

Определил рыночную стоимость по трём подходам

по затратному, она составила - 353246 руб.

по сравнительному -328500руб.

по доходному -367611,4 руб.

В итоге я получил рыночную стоимость 3-х комнатного дома в Алтайский край, Косихинский район, с. Верх-Жилино, ул. Молодёжная, дом 49.

Исходя из трёх подходов, рыночная стоимость составила346588руб.

недвижимость стоимость здание

Список использованной литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и кредит, 1996

3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Т.К. Вэлби, 2004

4. КалачаеваC.JI. Операции с недвижимостью. М.: Приор, 1997

5. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости М.: РДЛ, 1998

6. Найденов ЛИ. Тимирясова А.В. Оценка единого объекта недвижимости. - Казань: «Таглимат», 2002

7. Оценка недвижимости /Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой - М.: Финансы и статистика, 2002

8. Оценкаобъектов недвижимости /Под редакцией В.В. Григорьева М.: Инфра, 1996

9. ТэпманJI.H. Оценка недвижимости. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2004

10. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Филинъ, 1997

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Последовательность определения стоимости объекта оценки. Оценка собственного капитала предприятия доходным, затратным и сравнительным методами, составление прогнозов денежных потоков и расчет ставки дисконтирования по модели капитальных активов.

курсовая работа , добавлен 19.06.2011


Описание теоретических и методологических основ развития бизнеса. Этапы проведения и методика непосредственной оценки стоимости и финансового состояния предприятия затратным, доходным и сравнительным методами. Методологические особенности оценки бизнеса.

курсовая работа , добавлен 04.11.2014


Оценка рыночной стоимости бизнеса затратным, доходным и сравнительным подходами. Анализ финансового состояния предприятия. Данные финансовой отчетности, анализ имущественного положения, финансовой устойчивости, деловой активности и использования капитала.

аттестационная работа , добавлен 01.07.2014


Бизнес как особый объект оценки. Цели определения рыночной стоимости бизнеса, ее виды и методы оценки. Анализ объекта оценки и его макроокружения на примере ООО "Прогресс". Анализ имущества и источников его формирования. Выбор подходов к оценке стоимости.

дипломная работа , добавлен 18.02.2012


Перечень объектов недвижимости. Налоги на операции с недвижимостью, при нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости, при получении объекта недвижимости в дар. Налоги для продавца после продажи. Пример расчета налогового вычета при ипотеке.

реферат , добавлен 04.01.2011


Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость, главные участники финансирования. Особенности недвижимости инвестиционного характера. Методы расчета рыночной стоимости на примере коммерческого объекта недвижимости – административного здания.

курсовая работа , добавлен 25.05.2014


Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Уфы в 2013 г.; основные сведения и описание объекта оценки. Методы определения рыночной стоимости недвижимого имущества и прав на земельный участок. Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования.

курсовая работа , добавлен 24.11.2013


Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость права собственности. Объем и этапы исследования. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта.

отчет по практике , добавлен 19.07.2012


Бизнес как объект оценки. Анализ финансового состояния ООО "Клинар". Определение рыночной стоимости предприятия. Анализ социально-экономического положения Хабаровского края. Оценка стоимости бизнеса методом сделок, сравнительным и затратным подходами.

курсовая работа , добавлен 14.03.2014


Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия. Методика расчета коэффициента капитализации и дисконтирования. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Расчет рыночной стоимости ООО "Своя квартира" с применением затратного подхода.

Приложение

УТВЕРЖДАЮ:

Полномочный представитель организации

Организация (наименование)

_____________________//

00 месяца 200 N г.

№ ___________

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ЖИЛОГО ДОМА

Адрес объекта оценки : __

Дата проведения оценки : _____________________________

Дата составления отчёта : _____________________________

Исх. №

Сопроводительное письмо к Отчету об оценке

1. Общие сведения

Объект оценки	Жилой дом
Адрес
Заказчик отчёта
Собственник объекта
Оцениваемые права
Цель оценки	Определение рыночной и ликвидационной стоимостей
Назначение оценки
	ХХ, ХХХ руб./долл. США
Используемые стандарты оценки	Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 000 от 01.01.2001г.

2. Сведения об оценщике

Организация
Адрес местонахождения
Основание для проведения оценки	Договор №
Сведения о лицензии	Лицензия № Минимущества РФ от (срок действия с г. по г)

3. Допущения и ограничивающие условия

1. Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие данный Отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ, имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

2. В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

5. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

6. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

7. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

4. Термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае – объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента - важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»).

Подходы к оценке:

Ø затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Ø сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Ø доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

5. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание показателя
Направление
Шоссе
Область, административный район
Название населённого пункта
Расстояние от трассы федерального значения, км (например, от МКАД для Москвы и МО)
Расстояние от объекта по шоссе, км
Расстояние от объекта до автобусной остановки (например, маршрут до г. Москвы и ж/д станции )
Удаленность (км) от объектов, влияющих на экологию (фабрика, завод, иное)
Год строительства
Качество дороги от шоссе до объекта оценки
Особые природные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (озеро, водохранилище , лес, река):
Инфраструктура и развлекательные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (магазины, спорткомплекс, поликлиника, рестораны, кафе, теннисный корт и т. д.):
Иные объекты	Например: базы отдыха, пансионаты, другие населённые пункты
Охрана населенного пункта	Например: ограда вокруг поселка, материал, въездные ворота, материал, КПП, физическая охрана
Инфраструктура внутри населенного пункта (магазины, детский сад, административный корпус, ресторан, бар, комната отдыха, сауна, спортивный комплекс)
Завершенность населенного пункта (очереди строительства) в % соотношении
Заселенность поселка в % соотношении
Заселенность ближайших домов в % соотношении
Освещенность территории населенного пункта в ночное время
Социальный и профессиональный статус соседей
Наличие единого стиля и дизайна населенного пункта

Характеристика объекта оценки

Показатель	Наличие и описание показателя
1. Земельный участок
Размер участка (количество соток)
Описание территории участка (наличие деревьев (лесные/декоративные/плодовые), газон, ландшафтный дизайн , освещение)
Постройки на участке:
2.Дом
Год постройки
Количество этажей
Назначение комнат
Площадь общая, кв. м.
Площадь жилая, кв. м.
Площадь кухни, кв. м.
Санузел
Высота потолка на различных этажах
Количество комнат
Наличие мансарды
Наличие балконов, лоджий, их площадь, кв. м.
Наличие встроенного гаража
Наличие встроенной техники, мебели и пр., покупаемые вместе с домом и входящие в его стоимость
Наличие подвала, его назначение
Наличие бассейна (внутренний/внешний),
Наличие сауны
Наличие камина
Материал фундамента
Материал стен
Материал фасада
Материал крыши
Материал входной двери
Внутренняя отделка (чистовая отделка/без отделки/с отделкой)
Горячее водоснабжение
Электричество
Канализация
Отопление (централизованное/дизель/АОГВ/иное)
Состояние коммуникаций
Телефон (местный/городской)
Плита
Застройщик
Дополнительная существенная информация

8. Краткий обзор рынка жилой недвижимости …...

В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: Сайт ……. и сайт ……...

9. Обоснование отказа от использования _____ подход____ к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование ____ из трёх существующих подходов является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования……….. Ниже приводится краткое обоснование данного решения…..

10. Определение стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

(либо обосновать отказ от его использования)

11. Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

12. Вывод итоговой стоимости объекта оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

13. Определение ликвидационной стоимости

14. Источники информации

Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами ведущих столичных агентств недвижимости . Среди них …………………...

Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

15. Подпись Оценщика

В соответствие с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 01.01.2001 года Отчёт собственноручно подписывается Оценщиком и заверяется его печатью. Поскольку Оценщик является сотрудником ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ его подпись заверяется печатью данной организации.

________________________________

16. Перечень приложений

Приложение Таблица расчёта стоимости единицы общей площади объекта оценки

Приложение Документы на объект оценки

Приложение Фотографии объекта оценки