Главная Документы Ипотека на долевое строительство: нюансы, порядок оформления, условия банков. Военная ипотека и договор долевого строительства. Перечень требуемых документов

Ипотека на долевое строительство: нюансы, порядок оформления, условия банков. Военная ипотека и договор долевого строительства. Перечень требуемых документов

Время чтения ≈ 7 минут

С 2008 года появилась возможность приобрести с помощью ипотечного кредита квартиру в строящемся доме, до этого законодательно не предусматривался такой вариант. Жилье в новостройке на ранних стадиях строительства (на сколько позволит банк) можно купить на 20-30% дешевле. Для тех, кого жилищный вопрос не стоит особенно остро – хороший вариант вложения средств в свое будущее.

Основное отличие в сделке покупки строящегося жилья от готового – отсутствие права собственности на объект, поэтому в Регпалате регистрируется право залога на квартиру . Отметки органов Росреестра будут проставлены на договоре долевого участия, который содержит: все данные о приобретаемом объекте, гарантийный срок, стоимость, срок передачи дольщику. Дополнительно потребуется предварительный план квартиры и нотариальное согласие супруга или супруги на проведение сделки.

Есть два варианта действий:

Выбрать застройщика, который даст список банков, с которыми сотрудничает;
Выбрать банк и взять список аккредитованных застройщиков

Изначально заявка на ипотеку строящегося жилья не отличается от заявки на обычную ипотеку. Главное, чтобы застройщик был аккредитован выбранным банком. Отталкиваться при поиске можно от любого варианта, но если могут возникнуть проблемы с расчетом платежеспособности (не подтверждена большая часть дохода, есть кредиты или иждивенцы) или кредитной историей, то лучше начать с банка.

При первом визите потребуется стандартный пакет документов, так как одобренный клиент, теоретически, может изменить объект (исходя из одобренной суммы или смены личных предпочтений) и взять в итоге вторичное жилье. В большинстве банков одобрение проходит в 2 этапа:

Одобрение клиента, суммы
Одобрение объекта

Документы на объект при первом обращении можно не предоставлять, но если он выбран, лучше подать все документы сразу. В случае со строящимся объектом это немного проще, так как не требуется осмотр и оценка, строящийся дом аккредитован кредитным учреждением заранее, все квартиры подходят в качестве будущего залога.

Документы на сделку от застройщика потребуются уже после одобрения клиента как потенциального заемщика для составления кредитного договора. После регистрации договора долевого участия в органах Росреестра, сумма кредита будет перечислена застройщику.

Первоначальный взнос вносится клиентом заранее – на счет банка для перечисления застройщику или напрямую застройщику с предоставлением в кредитное учреждение подтверждающего взнос документа.

Стоит отметить, что ставка по ипотеке на строящееся жилье выше, как только будет получено право собственности, готовая квартира будет оформлена в залог банку и кредит пересчитают под сниженную ставку.

Разбег ставок указан в кредитном договоре, точные сроки не оговариваются, так как зависят не только от даты сдачи дома (указанной в договоре долевого участия), но и от того, насколько быстро будут оформлены и предоставлены необходимые для пересчета документы.

Плюсы и минусы ипотеки на долевое строительство

Ипотека на долевое строительство является плюсом не только для клиента и банка, она дает возможность застройщику привлекать дополнительные средства дольщиков, пусть и через ипотечный кредит.

В последнее время рисков не так много, ипотека на строящееся жилье хорошо зарекомендовала себя, поэтому количество желающих стать собственником новой квартиры по этой схеме неуклонно растет.

Тем не менее, не стоит рассматривать привлекательные предложения проблемных строительных компаний, как и компаний, которые только начинают свою деятельность на рынке строительства. При покупке жилья стоит обратить внимание на проверенных застройщиков, особенно если цель – выгода в цене при ранних стадиях строительства.

Преимуществом для заемщика является возможность купить квартиру желаемой планировки по выгодной цене с залогом прав на имущество без иного обеспечения.

Из минусов – ставка по ипотеке выше, чем при покупке вторички, возможные задержки в сроках сдачи дома, строительные дефекты. Если со ставкой сделать ничего нельзя, банк несет риски — компенсирует их повышением ставки на период строительства, то других минусов можно избежать, выбрав надежного застройщика.

Немного про госпрограмму субсидирования ипотечных ставок на новостройки

Благодаря действию государственной программы 2015-2016 г., появилось такое мнение, что ставки по ипотеке на новостройку всегда ниже , чем при покупке вторичного жилья. Но на самом деле банк принимает на себя риски недостроя — выдает деньги на несуществующий еще объект, реализовать предмет залога в случае неуплаты не получится, ставка на период строительства наоборот, выше, но часть ставки (потерянную прибыль) банкам-участникам программы компенсирует Пенсионный фонд.

Программа государственного субсидирования ипотеки носит временный характер, изначально она была рассчитана до конца 2015 года, но было решено продлить ее до марта 2016 года. На данный момент программа вновь продлена, но периодически планируется ее приостановка, возможно для стимулирования спроса на строящуюся недвижимость и строительную сферу в целом.

Программа позволила приобретать строящееся жилье в ипотеку по ставке 12% годовых. Притом, что во время создания программы (как раз в момент резкого увеличения ЦБ ключевой ставки в конце 2014 года), ставки по ипотеку на новостройку взлетели до 17-18% годовых. Без поддержки со стороны государства строительную сферу ждали бы огромные проблемы.

По статистике, с 2014 года по настоящее время каждая четвертая ипотека была оформлена с господдержкой. Оформить субсидированный кредит можно только через один из банков-участников программы, объект ипотеки должен соответствовать ряду требований. Стоимость жилья в регионах не должна превышать 3 млн. рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – 8 млн. рублей.

Что нужно уточнить у застройщика заранее?

На практике часто выясняется, что сроки, указанные в рекламных предложениях расходятся с реальностью, поэтому первое, что стоит уточнить – какая дата передачи квартиры дольщику будет указана в договоре.

Второе, на что стоит обратить внимание до подачи заявки на определенную сумму ипотечного кредита – цена. Она так же может существенно расходиться с заявленной при консультации. Может оказаться, что озвученное привлекательное предложение распространяется только на квартиры на первом и последнем этажах при оплате за наличный расчет.

В результате цена может оказаться существенно выше, так что сравнивать предложения от разных застройщиков стоит по конкретным данным реальных квартир, а не по рекламным предложениям.

Потенциальному клиенту нужно быть готовым к тому, что услуга бронирования понравившегося варианта будущего жилья может отказаться платной, причем не дешевой – от фиксированной суммы в 20-30 тысяч рублей до 1-2% от стоимости квартиры. Если заемщик передумает покупать квартиру и найдет более выгодное предложение – эти деньги остаются застройщику.

В некоторых строительных компаниях, если сделка не состоится по причине отказа банка, деньги вернут в течение нескольких месяцев (обычно от 1 до 3), а некоторые бронируют понравившееся жилье только при наличии положительного решения банка.

Застройщик бывает аккредитован не одним, а сразу несколькими банками. Выбирать стоит исходя из условия, которые предполагают кредитные учреждения, так как сотрудника застройщика интересует в первую очередь скорость одобрения и удобство (а иногда и комиссия от банка за приведенного клиента).

Поэтому объективно наиболее выгодные предложения от Сбербанка и ВТБ24 часто уходят на второй план по причине «много отказов».

Да, эти банки могут требовать большего пакета документов или рассматривать заемщика через более строгие критерии, но ожидание в несколько дней может дать существенную выгоду в переплате.

Естественно проблемным клиентам можно ориентироваться на банки, рекомендуемые застройщиком, так как в вышеупомянутых шансов на одобрение не много.

Варианты покупки жилья на ранних стадиях строительства: РИСКИ

На приобретении жилья можно сэкономить, если купить его во время строительства. Хотя у тех, кто помнит хотя бы несколько последних экономических кризисов, это вариант может вызывать опасения. Наиболее распространенным видом продаж квартир в новостройках является заключение договора участия в долевом строительстве.

Но многие застройщики продают . Эта схема как же законна и регулируется Жилищным и Гражданским кодексом. Основной риск при покупке через ЖСК – двойная продажа. Связано это с тем, что сделка не проходит регистрацию в Регпалате в отличие от договора долевого участия.

Если хотя бы один из следующих документов отсутствует или находится на стадии оформления, застройщик не может заключать договор долевого участия:

Разрешение на строительство
Зарегистрированный договор аренды земельного участка
Проектная декларация

Пока идет оформление документов сбор средств начинается через канал ЖСК, когда все бумаги будут готовы – договор ЖСК переоформляется в договор долевого участия.

Покупка на ранней стадии через ЖСК является наиболее рисковой, поэтому при оформлении ипотеки банки работают именно через договор долевого участия. Есть и альтернативный действующему метод оформления – кредит под залог имеющейся квартиры, с появление возможности залога прав он утратил популярность.

При этом создается впечатление, что кредиты с участием для банков скорее рискованны, чем желательны. Однако эксперты выделяют как минимум две причины привлекательности долевой ипотеки для кредиторов. Во-первых, эти схемы финансирования дают возможность защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции, а во-вторых, это позволяет снизить . По мнению исследователей, это имеет следствием уменьшение периодических платежей по кредитам и снижает риск невыполнения заемщиками своих обязательств.

В то же время, часть дохода от недвижимости, на которую по праву рассчитывает кредитор, имеет весьма значительную степень риска. Для его снижения в договоры включаются статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При этом сохраняется еще и риск того, что со временем недвижимость не станет намного дороже.

Что надо знать, решаясь на ипотеку с участием?

Оформление ипотеки с участием предполагает также заключение договора о страховании - без него долевую ипотеку взять невозможно. При этом страхуется, прежде всего, жизнь , и размер страховых взносов зависит от возраста и пола. Выплачивать страховые взносы придется каждый год на протяжении всего времени, в течение которого погашается ипотечный кредит.

При этом все же, как считают отечественные, а также зарубежные исследователи, заключение ипотечного договора с участием имеет большие преимущества для заемщиков , с лихвой окупающие обязательные страховые платежи.

Во-первых, это более низкие платежи по недвижимости по сравнению с суммами иных кредитов. К тому же, для ответственного и грамотного заемщика меньшие суммы выплат могут стать стимулом для реализации инвестиционного проекта, требующего больших затрат. Правда, риски для заемщиков тоже имеются. При существенном росте стоимости недвижимости и дохода от нее растущие выплаты кредитору могут и не компенсироваться сниженной процентной ставкой.

Так или иначе, долевая ипотека в России, равно, как и , как таковое, находится далеко не на пике своего развития. Даже самые оптимальные условия кредитования пока недоступны для большинства российских семей, а многие из них просто не имеют достаточной информации о возможностях ипотеки.

Начиная с 2008 года у россиян появилась возможность оформления ипотечного кредита на строящееся жилое помещение. Это открыло большие возможности желающим сэкономить денежные средства, поскольку разница в переплате по ипотеке в некоторых случаях достигает 25 — 30%. Подробнее ознакомиться с нюансами процесса поможет настоящая статья.

Можно ли взять ипотеку на долевое строительство?

Как только была внесена соответствующая поправка в законодательство РФ у граждан, желающих оформить жилищный кредит, возник ряд препятствий. Основная проблема заключалась в оформлении документов на получение ссуды на еще не построенную собственность. Клиент, отвечающий требованиям банковской организации, располагает возможностью оформить договор и взять залоговые средства.

Условия получения ипотеки при долевом строительстве заключаются в следующем:

Заемщик предоставляет пакет необходимых документов в банк;
Подтверждает свою платежеспособность.

Однако, банки согласны сотрудничать далеко не со всеми строительными компаниями. На решение банка в вопросе кредитования влияет не только репутация заемщика, но и репутация застройщика.

Порядок оформления ипотеки на долевое строительство

Чтобы оформить получение ипотеки на долевое строительство в банке необходимо придерживаться порядка реализации процедуры, который заключается в следующем:

В первую очередь следует заключить договор частичного участия с застройщиком;
Нотариально заверенный документ предоставляется в органы госрегистрации. Регистрация представляет собой подачу двух заявлений от дольщика и застройщика, а также предоставление вышеупомянутого договора совместного участия. Для первого дольщика длительность процедуры регистрации составляет 30 дней, для всех последующих 10 дней;
После получения зарегистрированного документа дольщик обращается в выбранный им банк, который в свою очередь перечисляет денежные средства застройщику. С этого момента дольщик начинает выплачивать ипотечные и страховые взносы по установленной системе выплат.

Документы для оформления ипотеки на долевое строительство в банке:

Личный паспорт;
Заполненное заявление;
Акт, свидетельствующий об уровне дохода;
Соглашение с застройщиком;
Документ, подтверждающий право собственности;
Соглашение долевого строительства.

Оформление военной ипотеки

Ипотека при долевом строительстве для военных имеет ряд характерных отличий от аналогичного займа обычным гражданам. Максимальная сумма займа для военнослужащих составляет 2,2 миллиона рублей. Каждый взнос поступает в банк с личного накопительного счета военнослужащего.

Кредит для покупки строящегося жилья — экономный вариант для тех, кто по каким-либо причинам не может себе позволить покупку уже готовой квартиры.

Для оформления процедуры клиент предоставляет следующие документы:

Паспорт (оригинал и копии страниц);
Заполненная анкета;
Акт, подтверждающий участие в накопительной — ипотечной системе;
Военное удостоверение;
Документ, свидетельствующий о семейном положении.

Образец договора

Потенциальный заемщик в обязательном порядке предоставляет в банк документальное подтверждение начала стройки и договоренность с представителем строительной организации.

Договор на долевое строительство обязан содержать в себе:

Данные об объекте долевого стройки;
Срок передачи жилья дольщику;
Стоимость жилья, порядок и сроки выплат;
План объекта;
Срок гарантии на объект;
Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделки.

Расторжение договора долевого строительства при ипотеке

Условия расторжения договора долевого строительства обязательно прописываются в самом договоре и перед подписанием. Существует четыре способа расторжения:

По инициативе дольщика в одностороннем порядке;
В судебном порядке;
По инициативе застройщика в одностороннем порядке;
По соглашению обеих сторон.

В любом из случаев застройщик обязан вернуть дольщику денежные средства. Срок возврата денег компанией при расторжении договора по обоюдному согласию имеет важное значение. Некоторые компании указывают срок до года. Поэтому дольщик не сможет обратиться в суд в случае не возврата денег в течение года.

При расторжении документа в одностороннем порядке по инициативе дольщика он обязан:

В устной форме предложить представителю строительной компании расторгнуть договор по соглашению обеих сторон;
Составить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. К документу прикрепляется расчет процентов за все время пользования денежными средствами, реквизиты для перевода денег. Пакет документов отправляется заказным письмом застройщику;
Если в течение 20 дней средства на счет не поступили, оформляется исковое заявление в суд.

Возврат процентов по ипотеке

Право на получение имущественного вычета при долевом строительстве в ипотеку имеют граждане, соответствующие двум главным условиям:

Наличие гражданства РФ;
Наличие официального трудоустройства.

Рассчитывать на получение имущественного вычета можно только после сдачи жилья застройщиком и получения официального документа, подтверждающего право собственности. После этого владелец жилья может либо обратиться в налоговую службу, либо решить вопрос выплат через работодателя.

Ипотека на долевое строительство в Сбербанке

Сбербанк был одним из первых отечественных банков, кто предложил услугу ипотечного кредитования на совместное строительство своим клиентам.

Условия получения ипотеки на долевое строительство в Сбербанке:

Для постоянных клиентов процентная ставка составляет 12%. Для потенциальных клиентов 13%;
Ипотека предоставляется на срок до тридцати лет;
Если сумма займа превышает 3 миллиона рублей, заемщик обязан предоставить в залог имеющуюся собственность. Имущество должно отвечать требованиям банка;
Максимальная сумма ссуды не ограничена, но она не должна превышать 85% от стоимости кредитуемого жилья.

Граждане имеют возможность оформить получение кредита на приобретение жилья. В настоящий момент банковские организации предоставляют залоговые средства клиентам как на покупку готового, так и строящегося жилья.

Медведев Д. А., говоря о долевом строительстве, призывает граждан отказаться от изжившей себя практики вложений в строящиеся многоэтажные дома. Со временем, застройщики должны сами позаботиться о своем проекте. А гражданам останется покупать готовые под ключ квартиры. Но сейчас, в 2018 году еще есть стройки, в финансировании которых участвуют дольщики. Поэтому проблема ипотеки для вклада под долевое строительство остается актуальной. Какие положительные и отрицательные моменты существуют в такой системе и как правильно пройти весь путь оформления ДДУ и покупки квартир в строящихся домах, вы узнаете из этой статьи.

Долевое строительство - плюсы и минусы

В закон «Об участии в долевом строительстве» в 2017 году были внесены поправки . Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить дольщиков и вернуть деньги людям, подписавшим ДДУ, но не получившим квартиры. Граждане брали ипотеку, надеялись на выгодность предложения, но столкнулись с проблемами в сфере строительства, о которых не могли знать. Риски при долевом строительстве очень велики. Гарантировать, что компания-застройщик не обанкротится очень трудно. На практике, даже зарекомендовавшие себя компании могут оказаться финансово неплатежеспособными.

Плюсы долевого строительства (+)	Минусы долевого строительства (-)
Стоимость квартиры ниже, чем на рынке готовой недвижимости	В случае банкротства компании, деньги дольщика не вернуться в полном объеме
Условия по ипотеке намного выгоднее, чем на покупку квартиры в сданном доме	Нет гарантий, что застройщик завершит строительство
Есть время для погашения суммы (до сдачи квартиры в эксплуатацию)	Неизвестны сроки сдачи дома в эксплуатацию и под ключ
Дом находится именно в том месте, где вам нравится	Нет гарантий, что застройщик не поставит здания и сооружения, которых нет в проекте
ДДУ можно продать по выгодной цене (переуступить)	Вы не видите, как на самом деле будет выглядеть квартира
По новому законодательству, дольщикам будет возвращена часть вкладов, замороженных в специальном фонде	Проценты по ипотеке на ДДУ, в случае банкротства застройщика, не вернутся
Дольщики могут изучить отчеты застройщика. По закону, компания должна предоставлять честный отчет широкому кругу лиц, интересующихся ее финансовым состоянием	Застройщик может потребовать увеличить суммы вкладов при изменении метража квартиры
Обязательное страхование гр. ответственности	Нужно следить за качеством строительных работ и расхождениями с проектом.

Несмотря на то, что положительных и отрицательных моментов в таблице равное количество, риски для дольщиков носят серьезный материальный характер - деньги, скорее всего, не вернутся к обладателю.

Помните! Оплата по ДДУ должна быть произведена после регистрации этого документа в Регистрационной палате! Поэтому ваши деньги поступят на нейтральный счет, а после регистрации перейдут на счет застройщика. Определенный процент останется на счету фонда, призванного перестраховать ваши риски.

Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ. Пошаговая инструкция

Вы решили, что квартира в новостройке - то, что вам нужно. Что же делать, чтобы обезопасить себя:

В каких банках можно взять ипотеку по ДДУ

Привлекательность ипотечного кредитования по долевому строительству - в низкой процентной ставке. Редко, какой банк откажет вам в займе. Обычно, отказ может быть следствием недоверия банка к застройщику. Вся информация проверяется не один раз. Особенно выгодно брать ипотеку по ДДУ в банках, которые сотрудничают с застройщиками. Но здесь есть свои особенности. Нужно чтобы банк внушал доверие. Проверять придется и состояние, лицензию банка на текущий год, перспективы. Если в списке Центробанка, ваш выбор стоит далеко за двадцаткой лицензированных банков - следует внимательно отнестись к учредителям и партнерам финансово-кредитной организации.

	Процентная ставка (минимальная), %	Первоначальный взнос,	Официальный сайт
РосЕвроБанк			https://www.rosevrobank.ru/fiz/ipoteka/novostroyki/
Московский Кредитный			https://mkb.ru/mortgage
			https://www.vtb24.ru/mortgage/purchase/
Абсолют банк			http://ipoteka.absolutbank.ru
Сбербанк			http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project
Промсвязьбанк			https://www.psbank.ru/Personal/Ambitions/Mortgage

Программа каждого банка индивидуальна. Из-за того, что пакеты услуг очень разнообразны, вам могут предложить именно то, что актуально в вашем случае.

Промсвязьбанк, например, предлагает заем без первоначального взноса, если вы готовы оставить в залог любую недвижимость . Зимой 2018 года Сбербанк проводит акцию по выдаче кредитов по ДДУ. Каждый банк ищет свои способы привлечения клиентов. Срок кредитования - от 20 до 30 лет. В большинстве случаев вам предложат выбрать наиболее удобный способ выплат ипотеки - аннуитетный или дифференцированный. Предложений по перерасчету (если досрочно погашаете, то процент уменьшается) очень много. Поэтому выбирайте те банки, которые предложат самые выгодные условия именно в вашей ситуации.

Страхование

В целях безопасности вкладов дольщиков, без страховки Регистрационная палата не регистрирует ДДУ в Росреестре.

Оформляйте страховку так, чтобы срок ее действия чуть покрывал дату последнего платежа. Если нужно продлить страховку, то соразмерьте ее сроки с ипотекой по максимуму - вам не придется переплачивать.

Военная ипотека по долевому строительству

Росвоенипотека изменила условия аккредитации объектов из-за частых случаев банкротства застройщиков. Теперь требуется, чтобы здание было готово на 90%, а не на 78, как это было раньше. Несмотря на это риски есть всегда. В пример часто приводят известного застройщика СУ 155, который зарекомендовал себя надежным на протяжении строительства большого количества многоквартирных домов, но неожиданно обанкротился.

В некоторых случаях разрешается брать ипотеку на стадии котлована и при 30% сделанных строительных работ (фундамент).

В остальном, оформление военной ипотеки и подписание ДДУ проходит по установленным общим правилам, где присутствует дополнительное третье лицо - Росвоенипотека.

Важно! Внимательно прочитайте договор долевого участия, перед тем как подписать. Все риски ложатся только на вас. Защиту Росвоенипотека или банк не предоставляют.

Покупка готового жилья у застройщика в ипотеку

Банки с большей вероятностью выдают ипотеку, если вы приобретаете квартиру у застройщика. Но вам нужно проверить, насколько правомочны его действия. Уточните, кто на самом деле имеет право продавать квартиру, кто еще имеет право собственности. Могут быть инвесторы, договора застройщика с которыми передают право собственности и продаж третьему лицу. Если это случится с вами, то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Внимание! Эти вопросы должны решать специалисты. Обезопасьте свои деньги - обратитесь к юристу или в серьезную риэлтерскую компанию, чтобы вам помогли уточнить всю информацию по зданию, застройщику и его прав на продажу.

Какие документы застройщика необходимо проверить:

Полную информацию о застройщике и его инвесторах, кредиторах.
Часто бывает, что застройщик начинает строительство на территории не имея позволения владельца. По ходу стройки передает права на часть квартир, корпусов, взамен на разрешение. Вам нужно проверить, кто собственник здания, корпуса, квартиры, которую вы хотите купить. Реклама не всегда соответствует действительности. Будьте внимательны.
Документы, подтверждающие права застройщика на операции с квартирами в доме.
Проектный план здания, подъезда, этажа, квартиры. Когда вы пригласите независимого оценщика, все стены и коммуникации должны совпадать с плановыми
Акт приема-передачи.
Акт ввода в эксплуатацию под ключ. Это важный документ. Должно быть два акта - один о вводе в эксплуатацию, а другой - о сдаче квартир под ключ.
Сравните сроки, указанные в проектной декларации и в разрешении на строительство.
Посмотрите в договоре срок ввода в эксплуатацию и срок получения ключей.
На практике площадь квартиры по проекту часто отличается от реальной, поэтому проверьте, есть ли в договоре пункт, по которому придется доплачивать.

Договор переуступки (цессия)

Продать квартиру в недостроенном доме можно. Цена такого жилья намного ниже рыночных. Этот процесс называется переуступкой ДДУ Цессию могут заключить:

дольщик, который по своим причинам не хочет участвовать в долевом строительстве (передумал, нашел планировку лучше, переезжает в другой город и т. п.);
инвестор, который купил часть квартир в начале стройки, а в конце перепродает их, чтобы заработать;
обманутые дольщики, которые после банкротства застройщика, при замороженных стройках, хотят вернуть свои деньги. Этот случай самый опасный для ваших денег, тем более, если вы взяли ипотеку. Проверять нужно не только вышеперечисленные лица, но и изучить ситуацию. Возможно, стройку продолжит другой застройщик.

Дольщик переоформляет договор на покупателя и получает за это деньги. Покупатель получает право на строящуюся квартиру и обязательства по ДДУ.

Перед подписанием договора переуступки покупатель должен:

узнать финансовое состояние застройщика;
проверить, зарегистрирован ДДУ или нет;
оплачен или нет;
так же, как на вторичном рынке, нужно привлечь опытного специалиста по недвижимости
запросить у продавца платежку оплаты по ДДУ;
взять справку о взаиморасчетах с застройщиком.

Нужно быть уверенным, что деньги застройщик точно получил. Если у застройщика будут претензии к дольщику - вы должны об этом узнать.

Внимательно прочтите договор ДУ. В нем не должно быть пунктов, по которым стоимость квартиры может стать выше. Например, увеличение площади квартиры.

Как провести переуступку в каждом конкретном случае, вы найдете в ДДУ. В этом документе есть специальный пункт, который разрабатывается застройщиком. Некоторые предпочитают, чтобы переуступка проходила в их офисе, а другие дают письменное разрешение на проведение сделки в банках города.

Узнайте о застройщике как можно больше. Обратитесь в хорошую риэлтерскую компанию и проверьте, по какой причине стройка заморожена, сменился ли застройщик и что говорят другие дольщики. В случае сомнений, лучше обратите внимание на другие квартиры в других новостройках.

Из всех способов покупки квартир участие в строительстве многоквартирного дома самое рискованное. При любом сомнении в собственных силах обращайтесь к специалистам. Но даже и в этом случае нет гарантий, что здание будет возведено в срок, и что застройщик не обанкротится. Самое главное - изучайте документы по застройщику и организациям, от которых он зависит. Внимательно читайте договор.

Одна из самых востребованных банковских услуг в России.

В последнее время ипотека на жилье, которое находится еще и на стадии строительства, становится все популярней. Потенциальных покупателей и заемщиков привлекают более низкие цены на квадратные метры по сравнению с теми, за которые продают новые квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах. Тем не менее, такие операции с недвижимостью имеют ряд своих особенностей, в которых стоит хорошо разобраться, чтобы не остаться с кредитом и без жилья.

Привлекательность квартир в новостройках

Квартиры в новом доме бесспорно привлекательней, чем на вторичном рынке. Покупатель въезжает в новый дом, оснащенный новыми коммуникациями и с облагороженной территорией. В большинстве новостроек для собственника имеется возможность менять планировку жилья на свое усмотрение. Кроме того, часто дома строят целыми комплексами, куда входят различные заведения культуры, образования и т.д. Вполне логично, что стоимость такого жилья будет выше, чем в старых домах. Поэтому потенциальные покупатели и стараются заключить договор с застройщиком на более ранних этапах строительства, что позволяет существенно сэкономить денежные средства.

Квартиры на первичном рынке имеют и еще один плюс: у них нет бывших владельцев. По этой причине не возникает риск признания договора недействительным из-за нарушения прав несовершеннолетних, недееспособных и т.д.

После того, как в законодательстве появилась норма, в которой говорится, что договор долевого строительства подлежит регистрации в Росреестре, уменьшилось количество мошеннических схем.

Банки для потенциальных заемщиков выдвигают требования, аналогичные тем, как и для покупателей на вторичном рынке. Более сложнее ситуация с продавцом недвижимости. Маловероятно, что банк будет кредитовать участие заемщика в долевом строительстве без тщательной проверки самого застройщика. Более того, большинство банков выдают кредиты на покупку строящегося жилья только в новостройках, аккредитованных ими ранее. Их перечень можно узнать на сайте финансового учреждения или лично, обратившись в отделение. Застройщики тоже своим потенциальным покупателям, желающим оформить ипотеку, рекомендуют конкретные кредитные учреждения, с которыми заключен договор.

Стоит заметить, что даже если покупатель способен расплатиться собственными средствами с застройщиком, то еще при первой консультации нужно у него поинтересоваться, готовы ли какие-либо банки кредитовать участие в их долевом строительстве.

Когда у застройщика не заключен договор ни с одним банком, то это может свидетельствовать о том, что компании сложно пройти проверку потенциального кредитора. И наоборот, если компания работает с несколькими банками, то вероятность проблем с вводом дома в эксплуатацию минимальная.

Практика банков по аккредитации застройщика связана с повышенными рисками. Дело в том, что заемщик не может оформить право собственности на приобретаемые квадратные метры, до момента сдачи дома в эксплуатацию. Залогом выступают имущественные права, и если дом не будет достроен и введен в эксплуатацию, то банк останется без обеспечения. Поэтому ипотека на долевое строительство в основном оформляется под более высокий процент, чем кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке.

Проще получить положительный ответ от банка по застройщику, строительство дома которого уже подходит к завершению. Если же проект находится на стадии котлована, то оформить кредит на участие в нем достаточно сложно. Это возможно только у проверенных застройщиков, которые имеют партнерские отношения с финансовыми учреждениями.

Многие банки требуют предоставление дополнительного обеспечения. Это может быть как поручительство платежеспособных физических лиц, так и залог другой недвижимости, которая находится в собственности заемщика. Таким способом многие решают вопрос улучшения жилищных условий : оформляют ипотеку на свое жилье, после перехода права собственности с разрешения банка продают его, и погашают ипотеку на долевое строительство.

Кредитный договор может предусматривать два уровня процентной ставки . Более высокие проценты заемщик платит до ввода дом в эксплуатацию и оформления права собственности. После того, как банку предоставляются подтверждающие документы, ставка по кредиту снижается.

Ипотека на долевое строительство охватывает также ряд государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан. К ним относится материнский капитал (многие банки готовы применять его в качестве части первоначального взноса), ипотека с государственной поддержкой, военная ипотека и т.д.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Этапы оформления

Процесс получения кредита и покупки квартиры целесообразно начать с подачи в выбранный банк документов, необходимых для оценки кредитоспособности. Это желательно делать независимо от того, определился ли будущий заемщик с квартирой или нет.

Заемщику, как и при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, нужно соответствовать определенному возрастному цензу, иметь необходимый стаж работы и подтвердить размер и стабильность своих доходов. Требования у разных банков естественно отличаются, их стоит уточнить заранее.

После принятия решения банком будет понимание того, какую сумму можно получить в кредит.

На следующем этапе заемщик выбирает квартиру у застройщика. Если у компании с банком заключен договор, то после выбора можно переходить к оформлению необходимых документов. Процедура упрощена еще и тем, что отсутствует необходимость в проведении оценки (расходы заемщика также уменьшаются).

Если же партнерских отношений у застройщика с банком нет, то потребуется время для его проверки. Перечень документов от компании в разных банках может отличаться, но однозначно потребуются следующие документы :

копии учредительных документов;
документ, подтверждающий право собственности на землю или долгосрочную аренду на него;
копии разрешительных на строительство документов от государственных органов;
техническая документация на объект строительства;
проект договора участия в долевом строительстве.

Необходимо быть готовым к тому, что процедура проверки может затянуться на длительное время.

После окончательного выбора квартиры, покупатель заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия (процедура и содержание всех необходимых документов регламентируется законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года). Документ должен содержать следующую информацию:

идентификационные данные конкретного объекта и его подробную характеристику;
сроки передачи объекта покупателю;
способ обеспечения обязательств застройщика;
цена договора, сроки и порядок оплаты.

Если покупатель планирует использовать материнский капитал, то об этом необходимо уведомить застройщика до подготовки договора. Информация об этом обязательно включается в документ.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, утвержденном законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". После этой процедуры покупатель вносит сумму первоначального взноса за счет собственных средств.

Подписанный договор долевого участия предоставляется в банк. На его основании заключается ипотечный договор, который также подлежит государственной регистрации.

Квартира в строящемся доме может быть приобретена не только напрямую у застройщика, но и у инвестора, который заключил с компанией договор долевого участия на более ранних этапах строительства. В этом случае между сторонами оформляется договор переуступки прав.

Также после введения дома в эксплуатацию заемщика ждет еще одна статья затрат: оформление договора страхования недвижимости. Это является обязательным требованием всех банков, так как объект ипотеки подлежит страхованию, согласно действующему законодательству.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Поскольку залогом при покупке недвижимости на основании договора долевого строительства выступает залог имущественных прав, то закладная не оформляется. Поэтому снятие обременения происходит на основании совместного заявления заемщика и банка. При этом их присутствие (личное или уполномоченных лиц согласно доверенности) в Росреестре обязательно. Регистратору также необходимо предъявить справку о полном погашении кредита и договор долевого участия.

Возврат НДФЛ

Порядок получения налогового вычета при покупке жилья в строящемся доме регламентируется пп. 6 п. 3 ст. 220 Налогового Кодекса и Письмом Минфина № 03-04-05/9-122 от 10.03.2011 года.

Для его получения необходимо обратиться в налоговую администрацию со следующим пакетом документов:

декларация по форме 3-НДФЛ;
акт приема-передачи квартиры;
договор долевого участия;
кредитный договор;
документы, которые подтверждают понесенные заемщиком расходы, связанные с договором долевого строительства.

Налоговый вычет могут получить только официально трудоустроенные лица, которые платят налог на доходы физических лиц.

Если право собственности на квартиру было оформлено до 01 января 2014 года, то вычет можно получить на сумму 6 миллионов гривен, из них 2 миллиона - это стоимость жилья и 4 миллиона - это проценты, выплаченные банку. При оформлении ипотеки после этой даты сумма процентов будет ограничена 3 миллионами. Вычет по процентам можно получить только после оплаты их кредитору.

Если недвижимость оформлена в долевую собственность, то право на налоговый вычет имеют все собственники (созаемщики), исходя из их доли недвижимости. Передать право на вычет второму собственнику нельзя.

Предложения банков

На сегодняшний день на рынке кредитных услуг немало предложений от банков по кредитованию долевого строительства. Рассмотрим программы крупнейших финансовых учреждений.

В Сбербанке можно оформить кредит на квартиру или апартаменты, которые находятся в строящемся доме. Банк готов предоставить заемщику до 80% от суммы договора долевого строительства. Процентная ставка при этом составит от 11,5% (при условии заключения договора личного страхования). По согласованию с компанией-продавцом, кредит может быть выдан в два этапа: половину средств банк перечисляет после предоставления договора долевого участия, зарегистрированного в установленном законом порядке, а вторую - через 24 месяца. Это позволит заемщику уменьшить финансовую нагрузку и сэкономить на процентах. Перечень компаний-застройщиков, которые аккредитованы в Сбербанке, можно узнать в отделении или по телефону горячей линии.

Газпромбанк кредитует участие в долевом строительстве недвижимости от застройщиков, аккредитованных в банке, под 11% годовых. Первоначальный взнос при этом составляет от 15%, а максимальный период кредитования до 30 лет. До момента оформления права собственности обязательным является предоставления поручительства платежеспособного лица или предоставление в залог другой недвижимости.

В банке можно получить более выгодную ипотеку, если заключить договор долевого строительства на дом, который строился при финансировании ГК «Газпромбанк-Инвест». Вступить в строительство можно без внесения первоначального взноса, а кредит будет оформлен под ставку от 11%. После оформления права собственности на заемщика, ставка понижается на 0,5%.

На сайте банка ВТБ 24 приведен перечень аккредитованных застройщиков на покупку объектов, у которых можно получить кредит. Процентная ставка при этом составит от 12,1 %, а срок кредитования - до 30 лет. Заявку можно подать онлайн. Решение о выдаче кредита действует 4 месяца. Но если не внести предоплату, то за это время цена объекта может вырасти.