Главная Бизнес-идеи Стоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать? Квартира в лизинг: долгосрочный риск или разумная альтернатива ипотеке

Стоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать? Квартира в лизинг: долгосрочный риск или разумная альтернатива ипотеке

Покупка недвижимости всегда сопряжена со значительными расходами, а это значит, что компании придется изъять большую денежную сумму из своего оборота. Многие организации арендуют помещения для производственных, складских или торговых нужд. Однако это не всегда является рациональным, поскольку предусматривает постоянные расходы. Более выгодным решением является лизинг коммерческой недвижимости. Воспользовавшись такой услугой, вы получаете объект в пользование сразу после внесения первоначального взноса, а со временем сможете стать его полноценным собственником. Наша компания предлагает лизинг недвижимости для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в Москве и регионах. С нашей помощью вы сможете купить необходимые вам объекты быстро и без необходимости сразу выплачивать полную сумму.

Ассортимент недвижимости

Коммерческая. Мы предлагаем в лизинг недвижимость для торговых, административных и выставочных нужд.

Сельскохозяйственная. Компания «Балтийский лизинг» осуществляет продажу теплиц, помещений под мастерские, склады, для животноводства, растениеводства и др.

Промышленная. К данной категории относятся складские, производственные и подсобные помещения, а также объекты для энергетических целей.

Почему мы

Быстрое оформление сделки. Предварительное рассмотрение заявки на лизинг недвижимости занимает 1 день. Еще 2–3 рабочих дня понадобится на оформление необходимых документов, внесение аванса – и вы сможете начать пользоваться помещением.

Выгодные условия для каждого объекта. Мы предлагаем удобные и прозрачные условия лизинга недвижимости для ИП и юрлиц. Размер аванса составляет от 20 % стоимости недвижимости, договор финансовой аренды подписывается на срок от 1 года. Для каждого объекта мы готовы предоставить индивидуальные условия лизинга, удобные для клиента.

Возможность досрочного выкупа. Вы можете вносить платежи по ускоренному, равномерному или аннуитетному графику, а при возможности и желании – досрочно выкупить объект, взятый вами в финансовую аренду.

Большой выбор. Кроме недвижимости, мы также предлагаем в лизинг широкий ассортимент транспорта, спецтехники и оборудования. Это позволит вам приобрести не только помещения в производственных, торговых или административных целях, но и все необходимое оснащение для успешного ведения бизнеса.

Чтобы уточнить условия, на которых предоставляется коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, либо оформить заказ, отправьте онлайн-заявку или свяжитесь с нами по телефону.

Несмотря на то что в первые месяцы 2015 года банки снизили ипотечные ставки, требования к заемщикам стали жестче. Если человеку отказали в выдаче кредита, у него остается не так много способов решения квартирного вопроса: снять жилье до лучших времен на ипотечном рынке, воспользоваться арендой с выкупом в МРЖК (заключив договор купли-продажи с рассрочкой платежа) или приобрести квартиру в лизинг. Насколько востребован и перспективен последний вариант?

Возможность купить квартиру в лизинг появилась у физлиц с 1 января 2011 года. Именно с этого времени, согласно ст. 14 ФЗ РФ № 83 от 08.05.2010 г., вступила в силу поправка в ФЗ №164 (п. 1 ст. 3), которая отменила необходимость использовании лизинга только для предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 2 ФЗ Федеральный закон «О лизинге» № 164-ФЗ от 29 октября 1998 г.: «Лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем; лизинговая сделка – совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга».

Лизинг квартиры – это аренда с выкупом

В сделке принимает участие три стороны: продавец квартиры, лизингодатель и лизингополучатель. Квартиру покупает лизингодатель (юридическое или физическое лицо) и передает ее в аренду лизингополучателю, заключив с ним договор о лизинге, где прописываются все условия, в том числе размер аванса (первоначального взноса), сроки, порядок платежей и выплаты при досрочном расторжении договора. Договор подлежит обязательной регистрации, не зависимо от срока его заключения.

Право собственности на квартиру к лизингополучателю переходит только после выплаты всех сумм, причитающихся лизингодателю. В этом главное отличие от покупки квартиры по ипотеке, где заемщик сразу становится собственником квартиры.

Неопределенность и риск начинать долгосрочные отношения без оформления прав собственности на квартиру – основная причина, по которой за четыре года существования лизинг квартир для физических лиц так и не стал популярным на рынке недвижимости. Услуги по лизингу предлагает всего несколько крупных фирм, наиболее известна на сегодняшний день «ВТБ24 Лизинг», дочерняя компания банка ВТБ24. Постепенно услугу лизинга начинают предлагать застройщики, в частности Группа компаний «КВС» (Санкт-Петербург).

В отличие от ипотеки, первоначальный взнос по лизингу ниже, от 10%. Скромнее и комплект необходимых документов, и требования к клиенту по уровню доходов.

При этом ежемесячные платежи выше. Например, если клиент желает приобрести квартиру в Москве за 10 млн руб., рассчитывает на 10-летний срок выплат и имеет возможность внести первоначальный платеж в размере 2 млн руб. (20%), то, воспользовавшись ипотечным и лизинговым калькулятором, он получит примерно такой результат:

Ипотека Сбербанка: минимальная зарплата 170 тыс. руб. в месяц, ставка 15%, ежемесячный платеж 129 068 руб.
Ипотека ВТБ24: минимальная зарплата 191 тыс. руб., ставка 12%, ежемесячный платеж 114 777 руб.

ВТБ Лизинг: ежемесячный платеж 197 608 руб.

Лизинг обходится дороже, чем ипотека, но он более доступен. Если у клиента есть возможность оплатить первый взнос более 40%, то ВТБ лизинг предлагает оформить квартиру в лизинг по трем документам: паспорту, пенсионному свидетельству и ИНН.

Вадим Лященко , управляющий АН РБНО : «Основное преимущество лизинга – это небанковский продукт, и поэтому законодательное регулирование лизинговой деятельности дает больше свободы участникам лизинговой сделки, чем участникам банковской операции. Другие требования государства к лизингодателю (не нужна лицензия, не нужны резервы и т.д.) и, соответственно, другие требования лизингодателя к лизингополучателю».

Другие привлекательны моменты – фиксированная стоимость недвижимости и отсутствие необходимости платить налог на имущество, эта обязанность лежит на собственнике недвижимости, то есть лизингодателе. Если сравнивать лизинг с обычной арендой, то неоспоримое его преимущество – в самой возможности выкупа квартиры и меньшая зависимость от воли владельца: арендодатель может попросить арендатора освободить квартиру, если изменятся его личные планы или семейные обстоятельства, а лизингодатель заинтересован в том, чтобы человек продолжал жить в квартире и вносить платежи.

В чем главные недостатки лизинга?

: «Архаичное правовое регулирование, не отвечающее запросам рынка. Можно остановиться на двух моментах. Во-первых, закон не позволяет передавать в лизинг земельные участки, несмотря на то что ВАС от 3 июня 2010 г. № ВАС-6984/10 по делу № А27-13938/2009 определил, что объектом лизинговых сделок не могут быть земельные участки как самостоятельный предмет лизинга. Однако на практике вся загородная недвижимость уходит из поля зрения применения подобного способа финансирования. Во-вторых, запутанный для обывателя порядок заключения договора. По 667-й статье Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. Право выбора объекта для лизинга, как правило, лежит на лизингополучателе (арендаторе): с одной стороны, это вполне логично, ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем (арендодателем) заемщику. С другой стороны, право на выбор продавца таит в себе опасность – ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по заключенному договору лизинга. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество».

Вадим Лященко : «Основной недостаток лизинга недвижимости – о нем мало знают (в России)».

Можно добавить еще несколько ложек дегтя. Во-первых, лизинговая компания может взять кредит в банке под залог принадлежащей ей лизинговой квартиры, что вряд ли обрадует лизингополучателя. Во-вторых, досрочно расторгнуть договор лизинга по инициативе лизингополучателя без согласия лизингодателя можно только в двух случаях: если лизингодатель нарушил договор или обнаружены существенные недостатки в переданном в лизинг имуществе, поэтому нужно детально прописывать в договоре возможность и условия долгосрочного расторжения. В-третьих, лизинговая компания может обанкротиться, а квартира оказаться в залоге у банка. При этом нет гарантий, что будет перезаключен договор с лизингополучателем и квартира останется у него в пользовании. В-четвертых, в случае расторжения договора лизинга квартира должна быть возвращена лизингодателю, но процедура и обязанность возврата лизингополучателю уже выплаченной выкупной стоимости недвижимости в законодательстве ясно не прописана. Благодаря ряду постановлений ВАС после 2009 года ситуацию удалось поправить в пользу лизингополучателя, который вправе претендовать на возврат аванса (первоначального платежа) и выплаченной выкупной стоимости, которая включается в общие лизинговые платежи. Есть положительная тенденция, но нет гарантий. Очень важно учесть все нюансы денежных расчетов и возвратов в самом договоре.

Можно ли составить и удостоверить договор лизинга у нотариуса и сколько это будет стоить?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга : «Около 12-15 тыс. руб., в зависимости от оценки объекта. По закону нотариус вправе удостоверить любую гражданско-правовую сделку, в том числе и лизинг. Однако в связи с тем, что сделки лизинга недвижимости сегодня экзотика, нотариусу может потребоваться определенное время для проработки законодательства и судебной практики, чтобы при удостоверении сделки проинформировать стороны обо всех нюансах надлежащим образом».

И в-пятых, лизингополучатель не может прописаться в квартире, доступна будет только временная прописка.

Однако чем менее доступны будут ипотечные кредиты как по требованиям к заемщикам, так и по процентным ставкам, тем больше шансов на успех у других финансовых инструментов покупки недвижимости.

Может ли лизинг заменить ипотеку?

Вадим Лященко : «У лизинга нет такой задачи/цели – заменить ипотеку, это совершенно разные инструменты финансирования. Формулировка вопроса лишний раз подтверждает основной недостаток лизинга недвижимости – о нем (в России) мало знают.

Наше агентство предлагает клиентам не только банковскую ипотеку, но и другие формы финансирования покупки недвижимости, включая различные варианты лизинга (в т.ч. возвратный, аренда с выкупом, рента). Главная проблема при попытке использования любого нетрадиционного (не ипотеки) способа финансирования – практически поголовная финансовая безграмотность населения. И юридическая тоже, к сожалению».

Алексей Комаров : «В европейских странах доля лизинга недвижимости занимает от 10 до 20 процентов в портфеле лизинговых компаний. В России же доля лизинга недвижимости – в районе 2-4 процентов. В России лизинговые компании, как правило, дочерние структуры банков, по мнению которых – ипотечное кредитование сегодня далеко от насыщения, и альтернативные способы кредитования как, например, лизинг недвижимости, предполагающий более лояльный подход к заемщику, пока излишни».

Алексей Комаров : «Внимательно выбирать продавца жилья. По моему мнению, именно от правовой устойчивости самой сделки лизинга зависит развитие дальнейших правоотношений сторон. С учетом принятых поправок об особой доказательной силе нотариально заверенного документа ст. 61 п. 5 ГПК РФ, обращайтесь для заключения сделки к нотариусу или хотя бы за консультацией к юристу. Выбирайте авторитетную лизинговую компанию с “понятными” учредителями, так как, заключая договор лизинга недвижимости, право собственности на квартиру перейдет к лизингодателю (как по ипотечной сделке), а лизингодатель, оставаясь собственником жилья, может быть обременен долгами и в случае его финансовой несостоятельности возникающие ненужные проблемы или суды арендатору ни к чему. Хотя нужно отметить, что обременение имущества правом аренды следует и за новым собственником ст. 617 ГК РФ и ст. 23 164-ФЗ «О лизинге». Особенно важно в сделке отразить условия и порядок выкупа имущества у лизингодателя, так как по общему правилу лизинг недвижимости – это аренда с правом выкупа имущества, который должен быть предусмотрен соглашением между сторонами 164-ФЗ «О лизинге», ст. 19. Особое внимание актуальным вопросам выкупа лизингового имущества уделено в пленуме ВАС от 14 марта 2014 года № 17».

Совместная собственность (Shared Ownership)

Российская ипотека пока дорога и не всем доступна, главные недостатки лизинга – недвижимость на протяжении всего срока аренды принадлежит лизинговой компании, и здесь еще более высокие платежи, чем при ипотеке. Невысок и уровень доверия к молодым лизинговым компаниям и Межрегиональной жилищной корпорации, предлагающей аренду с выкупом.

А если предложить еще один финансовый инструмент, который объединял бы преимущества ипотеки и лизинга? Например, совместное владение квартирой: часть ее, скажем, 10-30% сразу выкупается арендатором, а оставшаяся доля остается в собственности надежной и устойчивой, лучше уполномоченной государством, жилищной компании. Клиент выплачивает этой компании ежемесячно арендные платежи, коммунальные и выкупную стоимость квартиры, постепенно увеличивая свою долю собственности. И так до тех пор, пока полностью не выкупит квартиру.

Подобная схема популярна в Европе, особенно в Англии, где называется Shared Ownership. Размер первоначальной доли собственности в приобретаемой недвижимости колеблется от 25 до 75%, обычно составляет 50%, на ее выкуп также можно взять ипотечный кредит. Это очень удобная схема для тех, кто покупает недвижимость впервые и имеет низкие доходы. Оставшаяся доля будет принадлежать частной некоммерческой организации Housing Association (жилищная ассоциация), ее можно выкупать частями раз в год. Платежи за аренду, сервисные выплаты и налоги (service charge, сouncil tax) вполне приемлемы и ниже, чем были бы платежи по ипотеке при покупке сразу всей квартиры.

Наглядны все преимущества такой схемы – человек сразу становится собственником доли, имеет дело с надежной некоммерческой компанией, платежи не слишком обременительны, всегда можно выкупить оставшуюся долю (единоразово или постепенно). Если на покупку первичной доли брать кредит, то можно получить жилье, имея всего несколько тысяч фунтов на руках.

Может ли быть перспективным в России Shared Ownership?

Вадим Лященко : «Вот именно “может быть перспективным“, то есть востребованным в будущем. Что подтверждается, например, невостребованностью в настоящем уже существующего и вполне аналогичного инструмента “аренда с выкупом“, который здесь в свое время уже обсуждали».

Алексей Комаров : «С моей точки зрения, рынок недвижимости в России – вещь очень консервативная (может быть, за исключением г. Москвы), и это разумно, так как приобретатели расходуют деньги на самый важный и значимый объект – жилье. Поэтому для тех, кто покупает с целью инвестировать (как апартаменты, например) в недвижимость, эта схема может быть востребована, но в общероссийском масштабе люди предпочитают проверенные способы покупок».

В этой статье я кратко расскажу, что такое лизинг, немного остановлюсь на том, чем эта услуга интересна для юридических лиц и более подробно рассмотрю лизинг недвижимости для физических лиц . Ну а вы уже сами сможете определиться: стоит ли покупать недвижимость в лизинг или нет, конкретно для вашей ситуации.

Что такое лизинг недвижимости?

Лизинг недвижимости – это услуга, находящаяся где-то посередине между ипотекой и арендой. Суть лизинга состоит в том, что компания-лизингодатель приобретает у продавца в свою собственность некий объект недвижимости, выбранный клиентом, и сдает ему его в аренду на длительный срок, с правом выкупа по окончанию этого срока. Клиент все это время выплачивает компании лизинговые платежи (так же, как платил бы платежи по ипотечному кредиту или арендную плату), и в результате, выплатив все, что полагается, получает объект недвижимости в собственность.

Лизинг недвижимости для юридических лиц.

Для предприятий схема покупки недвижимости в лизинг действует уже долгое время и получила более широкое распространение, чем лизинг недвижимости для физических лиц. Это связано, прежде всего, с разными схемами оптимизации налогообложения: предприятиям выгодно не ставить недвижимость себе на баланс, поскольку:

Не нужно платить налог на имущество – сразу объект недвижимости не принадлежит предприятию, а впоследствии оно принимает его на баланс уже полностью изношенным;
Лизинговые платежи предприятие относит на расходы, тем самым, занижая прибыль – в результате оно платит меньше налога на прибыль;
В ряде случаев можно рассчитывать на возврат НДС.

Благодаря этим моментам, лизинг недвижимости для юридических лиц выглядит даже более привлекательной схемой приобретения имущества, чем коммерческая ипотека.

Лизинг недвижимости для физических лиц.

Но с покупкой квартиры в лизинг физическим лицом дела обстоят несколько иначе. Такая услуга появилась на отечественных рынках финансовых услуг сравнительно недавно, и пока еще не пользуется большой популярностью.

Основная причина этого, на мой взгляд, кроется в том, что люди, в отличие от предприятий, наоборот, хотят видеть недвижимость своей собственностью. Это даже можно рассматривать как психологическую особенность человека. Перспектива оформления квартиры в собственность только через, допустим, 15 лет, после окончания уплаты лизинговых платежей многих, мягко говоря, не прельщает: гораздо спокойнее, когда документы на собственность оформляются уже сразу, как например, при ипотечном кредитовании.

Как известно, право собственности включает в себя 3 основных характеристики: владеть, пользоваться и распоряжаться. Когда человек берет , он получает две из этих составляющих: владеть и пользоваться, а третья приходит к нему только после полного расчета по кредиту. При покупке квартиры в лизинг, человек сразу получает вообще только одну составляющую права собственности: пользоваться, а две других – только после полного расчета. При этом пользоваться недвижимостью можно, даже просто арендуя ее, поэтому лизинг недвижимости для физических лиц невольно сравнивают с традиционной арендой (даже само слово “лизинг” переводится с английского как “аренда”).

Помимо отсутствия на этапе действия договора лизинга права собственности на приобретенное жилье, лизинг недвижимости для физических лиц имеет и другие недостатки.

Во-первых, в сравнении с ипотечным кредитом, лизинг чаще всего дороже: лизинговые платежи в совокупности превышают платежи по кредиту. И это тоже очень важный недостаток лизинга.

Во-вторых, лизинг недвижимости физических лиц предполагает двойное переоформление имущества: первый раз – при заключении сделки от продавца к лизинговой компании, второй раз – по окончанию договора от лизинговой компании к покупателю. Причем, расходы на переоформление в обоих случаях, как правило, “вешаются” на покупателя.

А чем же выгоден лизинг недвижимости для физических лиц? Выгоду обычно видят в том, что купить недвижимость в лизинг проще, чем в ипотеку. Поскольку для лизинговой компании лизинговая сделка выглядит гораздо надежнее, чем ипотечный кредит для банка (ведь недвижимость остается у нее в собственности, а не в залоге, до момента полного расчета), то она готова более лояльно подходить к оценке платежеспособности клиента.

Как правило, именно этот момент является наиболее существенным преимуществом лизинга для простого обывателя, не отличающегося финансовой грамотностью: ведь для него главное, чтобы было “без лишних заморочек”. Однако, даже несмотря на более лояльные требования к клиентам, при покупке недвижимости в лизинг точно так же требуется первоначальный взнос, ничем не уступающий взносу по ипотечным программам.

Чем еще может быть интересен лизинг недвижимости для физических лиц? Определенной категории людей все же оформление недвижимости в собственность может быть нежелательным. Допустим, тем, кто покупает жилье большой площади и не хочет платить с него налог. Или тем, кто просто по каким-то причинам не хочет “светиться” наличием недвижимости в собственности. Например, чиновникам, у которых, как вы знаете, часто бывает “ни кола, ни двора”, или людям, состоящим в браке и переживающим за то, чтобы вторая половина не забрала имущество при разводе, ведь имущества, как такового, в собственности при лизинге нет.

Есть мнение, что лизинговые компании всеми силами стараются “отобрать квартиры” у своих клиентов. Ну, во-первых, им и отбирать их не надо – они и так им принадлежат. Во-вторых, подобные обвинения нередко слышны и в адрес банков, выдающих ипотеку. Лично я считаю, что большинство лизинговых компаний не ставит перед собой таких целей: для них главное, чтобы клиент вовремя оплачивал лизинговые платежи. Хотя, вполне вероятно, что на рынке лизинговых услуг, как и везде, где вращаются большие деньги, есть свои мошенники, поэтому нужно быть очень бдительным при выборе лизинговой компании.

Как выбрать лизинговую компанию для покупки недвижимости? Лучше всего обращаться в компании, работающие при крупных системных банках и являющиеся их дочерними структурами. Конечно же, стоит внимательно анализировать условия покупки недвижимости в лизинг, сравнивать ценовую политику и, в первую очередь, свою реальную переплату за все время пользования услугой лизинга.

Подводя итог всему вышеизложенному, хочу сделать вывод, что лизинг недвижимости для физических лиц в том виде, в котором он существует на сегодняшний день – не очень привлекательная услуга, потому она и не получила широкого распространения. Я не думаю, что более лояльный подход к клиенту в сравнении с ипотекой стоит того, чтобы больше переплачивать и не иметь права собственности на приобретаемый объект. Лучше все же позаботиться об улучшении своего финансового состояния и поднять его хотя бы до “ипотечного” уровня. Ведь покупка недвижимости с расчетами на протяжении долгих лет – это тяжелое бремя на на все эти годы. Нужно иметь это в виду, и всеми возможными способами сразу стараться это бремя ослабить.

Конечно же, это только мое мнение, у вас оно может быть другим. Главное – все вы должны принимать, хорошо просчитывая и прогнозируя результат.

Теперь вы уже имеете некоторое представление о том, что такое лизинг недвижимости для физических лиц, каковы его основные плюсы и минусы. Надеюсь, что эта информация поможет вам в выборе.

Увидимся на ! Не забывайте заботиться о своей финансовой грамотности и берегите личные финансы!