Согласно ст. 99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жильем в соответствующем населенном пункте . Однако есть исключения, которые в этой статье не обозначены.
Обратимся к ст. 88 ЖК, согласно которой жилые помещения маневренного фонда предоставляются лицам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, где они занимают жилые помещения по договору социального найма, без расторжения этого договора.
Граждане пожилого возраста и инвалиды сохраняют занимаемые ими жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда в течение 6 месяцев с момента поступления в стационарное учреждение, а в случаях, если в жилых помещениях остались проживать члены их семей - в течение всего времени пребывания в учреждении (ст. 12 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).
Специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма специализированного жилого помещения (ст. 104- 108 ЖК). Исключением является предоставление жилья для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109 ЖК). Такие помещения предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Порядок предоставления служебных жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ определяется органом государственной власти субъекта РФ, муниципального фонда - органом местного самоуправления (ст. 13 и 14 ЖК). Согласно ст. 104 ЖК служебные жилые помещения предоставляются на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности.
Таким образом, служебные жилые помещения предоставляются не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.) (ст. 93 ЖК).
Хотелось бы обратить внимание на следующее. Статьей 101 ЖК РСФСР предусматривалось, что служебные жилые помещения пред-

200 назначаются для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него .
Жилищный кодекс не содержит такой нормы и, следовательно, расширяет основания, согласно которым может быть предоставлено служебное жилье (любые трудовые отношения обладают определенным характером - ст. 93 ЖК).
Служебные жилые помещения предоставляются по решениям собственников (действующих от их имени органов государственной власти или местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц (ст. 99 ЖК). В качестве таких уполномоченных могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.
Жилые помещения в общежитиях предоставляются на период работы, службы, обучения. Под общежития выделяются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов (ст. 94, 105 ЖК).
Следует обратить внимание, что Жилищный кодекс РСФСР предусматривал использование под общежития специально построенных или переоборудованных для этих целей жилых домов. В 1988 г. Советом Министров РСФСР было утверждено Примерное положение об общежитиях (постановление от 11 августа 1988 г. № 328 ). Пунктом 3 Примерного положения было определено, что использование под общежития жилых помещений в домах, предназначенных для постоянного проживания, не допускается. Целесообразность такой позиции очевидна.
Согласно ч. 3 ст. 94 ЖК жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Основания предоставления жилых помещений маневренного фонда установлены ст. 95 и 106 ЖК.
Согласно ст. 95 ЖК жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам, занимающим жилые помещения по договору социального найма в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции.

Помещение маневренного фонда в этом случае предоставляет 201 наймодатель жилого помещения того дома, который поставлен на капитальный ремонт или реконструкцию. С нанимателем жилья по договору социального найма в этом доме он (наймодатель) заключает договор найма жилого помещения маневренного фонда, т.е. обе стороны одновременно выступают (соответственно) наймодателем и нанимателем по двум договорам, поскольку, как уже отмечалось, договор социального найма не расторгается (ч. 1 ст. 88 ЖК). Наниматель и члены его семьи переселяются в жилое помещение маневренного фонда и обратно за счет наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК).
В случае отказа нанимателя и членов его семьи переселиться в жилое помещение маневренного фонда наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке (ст. 88 ЖК).
Следует отметить, что ст. 82 ЖК РСФСР предусматривала: в период проживания в другом жилом помещении в связи с капитальным ремонтом наниматель вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта.
Такого положения Жилищный кодекс РФ не содержит. Представляется необходимым уточнить вопрос оплаты жилья в сложившейся ситуации , имея в виду положения ч. 11 ст. 155 ЖК.
Было бы целесообразным использовать позицию упомянутой ст. 82 ЖК РСФСР.
Жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам, которые утратили жилье в связи с обращением на него взыскания, т.е. в связи с его продажей с торгов (п. 2 ст. 95, п. 2 ч. 2 ст. 106). Однако порядок такого предоставления Жилищный кодекс не определил.
Жилыми помещениями маневренного фонда согласно п. 3 ст. 95 ЖК обеспечиваются граждане, у которых единственное жилье стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Договор найма в этом случае заключается до завершения расчетов с гражданами либо до предоставления им жилых помещений публичных форм собственности (п. 3 ч. 2 ст. 106 ЖК). По вопросам расчетов с собственниками жилых помещений следует руководствоваться ст. 32 ЖК. Что касается предоставления жилых помещений, то оно в этом случае осуществляется в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 87, 89 ЖК.
Согласно ст. 107 ЖК порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

202 устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ.
К полномочиям федеральных органов государственной власти в области социального обслуживания относятся установление основ федеральной политики, принятие федеральных законов и контроль за их исполнением и т.д. (ст. 20 Закона об основах социального обслуживания населения).
К полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации относятся: обеспечение реализации Закона об основах социального обслуживания населения; создание, управление и обеспечение деятельности учреждений социального обслуживания (ст. 21 Закона об основах социального обслуживания населения).
Право на социальное обслуживание имеют граждане пожилого возраста (женщины - старше 55, мужчины - старше 60 лет) и инвалиды (в том числе дети-инвалиды), нуждающиеся в постоянной или временной посторонней помощи из-за частичной или полной утраты возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности (ст. 5 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).
Граждане помещаются в стационарное учреждение социального обслуживания на основании личного письменного заявления, а лица, не достигшие 14 лет, и лица, признанные недееспособными, - на основании письменного заявления их законных представителей. На администрацию такого учреждения возложена обязанность выделить супругам изолированное жилое помещение (ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов); следовательно, остальным проживающим выделяются в основном комнаты на 2 и более человек.
Порядок предоставления жилых помещений вынужденным переселенцам и лицам, признанным беженцами, устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК).
Согласно Закону РФ «О вынужденных переселенцах» и Федеральному закону «О беженцах» жилые помещения указанным лицам предоставляются в порядке очередности, устанавливаемой территориальными органами миграционной службы. При этом учитываются члены семьи, также признанные вынужденными переселенцами или беженцами.
Жилые помещения предоставляются указанным гражданам в случаях: отсутствия возможности самостоятельно определить место жительства на территории Российской Федерации; если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения по договору жилищного найма или на праве собственности.

До принятия федеральных законов, устанавливающих порядок 203 предоставления жилых помещений вынужденным переселенцам и беженцам, указанные вопросы регламентируются ранее принятыми актами (см. ст. 4 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Порядок обеспечения указанных лиц жильем для временного поселения предусматривается Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845; Положением о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами и его использовании, утвержденным постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 275, а также Положением о порядке приобретения жилых помещений, предоставляемых МВД России для постоянного и временного проживания вынужденных переселенцев, утвержденным приказом МВД России от 10 августа 2002 г. № 758, и Порядком учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, и предоставления им указанного жилья, утвержденным приказом Минфедерации России от 5 октября 2001 г. № 83 1.
Согласно Положению о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев фонд для временного поселения этих лиц представляет собой совокупность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие помещения), предназначенных для временного проживания лиц в течение срока действия статуса вынужденного переселенца. Подобным образом формируется и фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами.
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания лиц, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98).
К числу актов, регламентирующих предоставление жилья лицам, нуждающимся в специальной социальной защите, следует отнести: постановление Правительства РФ от 5 ноября 1995 г. № 1105 «О мерах по развитию сети учреждений социальной помощи для лиц, оказавшихся в экстремальных условиях, без определенного места жительства и занятий»; постановление Правительства РФ от 8 июня 1996 г. № 670, которым утверждено Примерное положение об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий.
Предусматривается также создание специализированных учреждений для несовершеннолетних: центры помощи детям, оставшимся

204 без попечения родителей; центры социальной помощи; социальные приюты для детей и подростков и проч. (ст. 17 Закона об основах социального обслуживания населения, постановление Правительства РФ от 27 ноября 2000 г. № 896).
Пункт 8 Примерного положения об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий предусматривает предоставление этим лицам койко-места с комплектом постельных принадлежностей и принадлежностей личной гигиены (мыло, полотенце). Согласно Временному положению о доме ночного пребывания, утвержденному приказом Минсоцзащиты России от 25 января 1994 г. № 10, в таком доме предоставляется для ночлега койко-место с постельными принадлежностями на 12 часов. Ночлег предоставляется бесплатно не более 10 дней подряд и не более 30 дней в году; для обеспечения общественного порядка действует круглосуточный пост милиции.
Представляется, что обеспечение подобным жильем и пользование им не может (не должно) регламентироваться жилищным законодательством. Такое жилье имеет особые социальные цели - поддержка лиц, оказавшихся в экстремальной ситуации, возможность выжить в этой ситуации.
Статья 99 ЖК устанавливает, что помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 и 109 ЖК) предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Вопросы безвозмездного пользования регулируются гражданским законодательством (ст. 689-701 ГК). Следует отметить, что в отношения безвозмездного пользования «не вписываются» отношения по использованию помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (см., в частности, ст. 695 ГК). Такие отношения требуют специального регулирования.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ определено, что решение о предоставлении специализированного жилого помещения и соответственно договор найма могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия этого решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора найма специализированного жилого помещения, например: гражданин представил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначения на должность; у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте; гражданин не отнесен Законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме (ч. 7 ст. 100 ЖК).
Согласно ст. 162 ГК несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности сделки. Однако в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение того, что такая сделка была совершена и что она не была заключена на определенных условиях. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК).
Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилого помещения; заключение договора найма .
Статья 100 ЖК определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон. В соответствии с этой статьей пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется:
по договору найма служебного жилого помещения (ст. 93 и ЖК);
по договору найма жилого помещения в общежитии (ст. 94 и ЖК);
по договору найма жилого помещения маневренного фонда (ст. 95 и 106 ЖК);
по договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97 и 108 ЖК).
Эти положения Жилищного кодекса применяются ко всем видам специализированного жилья, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК). Договор найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения отсутствует (ст. 96 и 107 ЖК).
Обратимся к актам, регламентирующим вопросы предоставления и пользования жилыми помещениями в домах социального обслужи-

206 вания и из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев.
Условия проживания граждан в стационарных учреждениях социального обслуживания, взаимные права и обязанности (в том числе и в жилищных отношениях) определяются договором о стационарном обслуживании граждан.
Положением о Министерстве здравоохранения и социального развития предусмотрено принятие актов о порядке заключения, изменения, расторжения договоров о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов в домах-интернатах, входящих в состав собственности Российской Федерации; формы примерного договора о стационарном обслуживании, заключаемого между учреждением социального обслуживания и их законными представителями.
Следует также отметить, что права граждан пожилого возраста и инвалидов, проживающих в стационарных учреждениях социального обслуживания, определены, в частности, Законом о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов.
Согласно ст. 108 ЖК вопросы предоставления жилых помещений из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, регламентируются федеральными законами. Указанные фонды создаются за счет федерального бюджета. Жилые помещения этих фондов являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов.
Изложенные позиции законодательства свидетельствуют о том, что предлагаемые Кодексом договоры найма жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания и найма жилого помещения из фондов временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, должны носить «подчиненный» характер, попадая в зависимость от регулируемых соответствующим законодательством отношений по социальному обслуживанию граждан, по обустройству беженцев и вынужденных переселенцев. Предмет договора найма - жилое помещение (см. ст. 16 ЖК).
По договору найма служебного жилого помещения предоставляется отдельная квартира (ст. 104 ЖК).
Что касается иных видов специализированного фонда, то жилье предоставляется:
в общежитии - из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК);
в маневренном фонде - из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК);
беженцам и вынужденным переселенцам - по нормам общежития (п. 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающих-

ся в жилых помещениях из фонда для временного поселения; п. 26 2 07 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев).

1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

5. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Комментарий к Ст. 49 ЖК РФ

1. Жилые помещения частного жилищного фонда (см. ст. 19 ЖК и комментарий к ней) в социальный наем не предоставляются. Государственный и муниципальный жилищные фонды, напротив, только для того и предназначены, чтобы входящие в их состав жилые помещения передавались гражданам по договорам социального найма. Теоретически мыслима ситуация, когда жилье государственного и муниципального жилищных фондов передается в коммерческих целях, т.е. предоставляется в пользование гражданам на основании договоров коммерческого найма или иных подобных договоров (с целью заработать). Допустимость такого использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов следует и из закона (ч. 3 ст. 19 ЖК). Однако, как представляется, в принципе такого быть не должно. Данный вывод с учетом степени остроты жилищной проблемы надлежит сделать исходя из содержания ст. ст. 7 , 40 Конституции РФ , ч. 1 ст. 1, ст. ст. 2, 12 — 14 ЖК РФ (см. п. 4 комментария к ст. 1, а также комментарий к другим названным статьям ЖК).

По-видимому, принимая во внимание обостренность жилищной проблемы и число граждан, состоящих на учете, было бы попросту безнравственным более или менее широкое распространение коммерческого найма жилья государственного и муниципального жилищных фондов.

2. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, таковое предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Данное конституционное положение, кроме прочего, свидетельствует о несостоятельности прежних подходов к решению жилищной проблемы. Ранее государство принимало на себя все и вся в жилищной сфере. Однако многочисленные попытки государства решить жилищную проблему, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным жилым домом не увенчались успехом. Иначе и быть не могло.

Осознание невозможности сделать жилищную сферу процветающей, обеспечить комфортным жильем всех желающих (в том числе нуждающихся в жилье) только силами и за счет государства послужило основанием жилищной реформы.

Итак, в Конституции РФ гарантируется предоставление жилья из государственного или муниципального жилищного фонда не всем гражданам, но только малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Когда речь идет о том, что указанным лицам жилые помещения предоставляются бесплатно или за доступную плату, то, конечно, не предполагается безвозмездность или весьма умеренная возмездность пользования жильем. Гражданин не платит или вносит доступную плату за сам факт предоставления жилого помещения. За пользование жильем и коммунальными услугами должна вноситься плата (см. ст. ст. 153 — 160 ЖК и соответствующий комментарий).
———————————
Как представляется, упоминание в Конституции РФ «других жилищных фондов» сделано на всякий случай.

В ГК РСФСР 1964 г. указывалось: «Впредь до установления бесплатного пользования жилыми помещениями наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату» (ст. 303). Иллюзии вскоре рассеялись. В Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (ст. 27), а затем и в ЖК РСФСР (ст. ст. 55 — 57) об обязанности вносить плату за пользование жилым помещением и плату за коммунальные услуги говорится без каких-либо оговорок. Правда, некоторые категории граждан имели право бесплатного пользования жилым помещением с отоплением и освещением (ст. 28 Основ; ст. 59 ЖК РСФСР).

Указанное конституционное положение в весьма детализированном виде воспроизводится в ЖК РФ.

3. В социальный наем жилье предоставляется гражданам, которые являются нуждающимися в жилых помещениях (см. ст. 51 ЖК и комментарий к ней), но не всем, а только тем, которые признаются малоимущими.

Жилищный кодекс, конечно, не мог установить, кого считать малоимущим. Прежде всего потому, что уровень жизни в разных «городах и весях» России существенно различается. Вместе с тем в ЖК РФ называется два критерия, которыми нужно руководствоваться при решении вопроса о том, кого следует считать малоимущим.

Во-первых, это граждане, имеющие невысокий доход в расчете на каждого члена семьи. Предельный размер дохода, обеспеченность ниже которого дает возможность считать гражданина малоимущим, устанавливается органами местного самоуправления.

Во-вторых, это граждане с невысоким доходом, у которых нет имущества, подлежащего налогообложению, выше определенной стоимости. Если, например, в семье весьма низкий доход на каждого члена семьи, но у кого-либо из них имеется дорогостоящий загородный дом, то такие граждане не будут считаться малоимущими.

4. Отталкиваясь от приведенных положений ЖК РФ, законами субъектов Федерации должен устанавливаться порядок признания граждан малоимущими. Понятно, что в этих законах воспроизводится два установленных ЖК РФ критерия. Но, главное, они определяют, каким образом граждане подтверждают, что они являются малоимущими: какими документами подтверждается состав семьи, доход каждого члена семьи; как производить расчет дохода, приходящегося на каждого члена семьи; как учитывать, допустим, то обстоятельство, что кто-либо из членов семьи временно отсутствует, например в связи с призывом на военную службу; учитывается ли то обстоятельство, что кто-либо из членов семьи имеет какие-либо льготы; какие документы должны быть представлены об имеющемся имуществе, подлежащем налогообложению, и как определяется его стоимость и т.д.

По-видимому, законом субъекта Федерации должно устанавливаться, что учету подлежит все имущество, подлежащее налогообложению, принадлежащее отдельным членам семьи, находящееся в общей собственности всех членов семьи или некоторых из них. Вероятно, может предусматриваться, что малоимущими признаются граждане, имеющие невысокий доход, а принадлежащее им имущество, подлежащее налогообложению, по стоимости не превышает определенной (устанавливаемой органом местного самоуправления) суммы в расчете на каждого члена семьи и т.д.

Руководствуясь ЖК РФ и указанным законом субъекта Федерации, каждый орган местного самоуправления должен назвать конкретные суммы. Предположим, установить, что малоимущими признаются проживающие в данном муниципальном образовании граждане, имеющие доход на каждого члена семьи не более чем 2 тыс. рублей, а стоимость принадлежащего членам этой семьи имущества, подлежащего налогообложению, не превышает 10 тыс. рублей либо его нет вовсе.

Итак, схематично решение вопроса о том, кто считается малоимущим, выглядит следующим образом:

1) ЖК РФ назвал два критерия, которыми следует руководствоваться;

2) закон субъекта Федерации устанавливает порядок признания граждан малоимущими;

3) орган местного самоуправления признает граждан малоимущими.
———————————
Приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. N 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.

5. Порядок предоставления малоимущим гражданам жилых помещений в социальный наем устанавливается ЖК РФ.

6. Как уже отмечалось, по договору социального найма жилье может предоставляться не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам (например, участникам Великой Отечественной войны, военнослужащим, судьям, работникам прокуратуры и т.д.).

Соответствующие указания могут содержаться как в федеральных законах, так и в законах субъектов Федерации и, кроме того, в указах Президента РФ.

Для предоставления жилья в социальный наем этим категориям граждан неважно, каков их доход, есть ли у них имущество, подлежащее налогообложению, и какова его стоимость. Важно то, что они считаются нуждающимися в жилых помещениях. Причем если малоимущие граждане признаются нуждающимися по основаниям, установленным ЖК РФ (ст. 51), то нормативный акт, предусматривающий возможность передачи жилья в социальный наем иным категориям граждан, может одновременно установить и другие критерии нуждаемости. Например, ввести такое основание признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, как проживание в коммунальной квартире, иные учетные нормы (см. ч. 6 ст. 50 ЖК) и т.д.

По общему правилу жилые помещения предоставляются «иным указанным в законе категориям граждан» в порядке, установленном ЖК РФ. Однако федеральный закон, указ Президента РФ или закон субъекта Федерации, определяя, что та или иная категория граждан может получать жилье в социальный наем, вводя дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, может установить и иной порядок предоставления жилых помещений. Несомненно, что эта возможность достаточно часто будет реализуема. А если учесть, что само понятие «порядок предоставления жилого помещения» в действующем ЖК РФ (в отличие от ЖК РСФСР) четко не определено, то, вероятно, будут устанавливаться сроки, в течение которых должны предоставляться жилые помещения, может устанавливаться количество комнат в жилом помещении, предоставляемом на определенное количество членов семьи, и т.д. Норма предоставления жилья (общая) также может отличаться от нормы предоставления, установленной для малоимущих граждан (ч. 3 ст. 50 ЖК) (это естественно, поскольку норма предоставления жилья для малоимущих граждан устанавливается органом местного самоуправления, а для иных указанных в законе граждан может определяться в федеральном законе, указе Президента РФ или законе субъекта Федерации).

Иным указанным в законе категориям граждан может предоставляться и муниципальное жилье, но только в том случае, если орган местного самоуправления наделен соответствующими полномочиями. Это указание, содержащееся в ч. 4 ст. 49 ЖК РФ, базируется на конституционном положении: органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств; реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ). И в этом случае применяется порядок предоставления жилья, установленный ЖК РФ, если иное не установлено специальным законом, предусматривающим предоставление жилья в социальный наем той или иной категории граждан.

7. В ч. 5 ст. 49 ЖК РФ установлено исключение из общего правила, предусмотренного ч. 3 ст. 4 Кодекса. Учитывая назначение жилищного фонда социального использования и существо отношений, складывающихся по поводу использования жилых помещений, входящих в состав этого фонда, введение такой нормы в ч. 5 комментируемой статьи представляется вполне оправданным.

Предоставление жилых помещений

Жилые помещения предоставляютсяв порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет , за исключением случаев внеочередного предоставления жил. помещений.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются :

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания(напр., в результате стихийных бедствий или чрезвычайных обст-ств) и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (см. Перечень в доп. к вопросу ).

(У Гаврилова также: детям-сиротам и детям оставшимся без попечения родителей... по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях... а также по окончании службы в ВС РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения своб оды. ПРИМ. Ранее в ст. 57 ЖК был п. 2, предусматривающий данную категорию, но с 1 января 2013 года утратил силу. В настоящее время детям-сиротам предоставляется жилье по договору найма специализированного жилого помещения (ст. 98.1 ЖК РФ, ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 N 159-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»). Раньше у них было право на первоочередное заключение договора социального найма, но учитывая, что через год после выхода из детдома около 30% бывших воспитанников теряют жилье, теперь им предоставляют специализированное жил.пом на срок 5 лет, потом договор может быть продлен на новый срок в 5 лет, а потом заключен договор соц. найма. Органы исполнительной власти субъектов РФ обязаны осуществлять контроль за использованием жилых помещений и (или) распоряжением жилыми помещениями, находящимися во владении детей-сирот, то есть это один из способов избежать мошеннических действий с данным жильем – выделенное курсивом можно просто прочитать, не учить и не рассказывать)

Гражданам, состоящим на учете, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основаниирешений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. Данное решение является основаниемзаключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ЖК (часть 4 ст. 59. – в коммунальных квартирах, если освобождается комната и есть нуждающиеся )

При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселениеодной комнаты лицами разного пола , за искл ючением супругов, допускается только с их согласия .

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.

Также у Гаврилова по данному вопросу: Пост. Прав. РФ от 22 ноября 2011 № 963: Выдача жилищных сертификат ов лицам, лишившимся жилых помещений в результате чрезвычайных сит уаций или тер. актов, должна осуществляться независимоот получ ения данными гражданами страховых выплат по договорам страхования таких помещений

Пост. Прав. РФ от 30 декабря 2011 г. № 1235 «О порядке предоставления жилого помещения в собствен ность отдельным категор иям граждан »: - как членам семьи погибшего сотрудн ика ОВД России получить квартиру в соб/сть

Жилое помещение должено предоставляться:

1. уполномоченным на то органом;

2. надлежащему лицу;

3. на помещение: а ) пригодное для постоянного (круглогодичного ) проживания; б ) которым орган, принявший решение, мог распоряжаться.↓↓

4. он должен быть выдан на юридически (2 решения на одно помещение ) и фактически свободное жильё

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; 2) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

В действующей Конституции РФ в неизменном виде сохранен принцип нормирования жилья, предоставляемого из государственного, муниципального жилищных фондов. Так, согласно п.3 ст.40 социальное жилье предоставляется в соответствии с установленными законом нормами.

Однако, в отличие от императивного установления в ЖК РСФСР нормы жилой площади в размере 12 квадратных метров на человека, ЖК РФ устанавливает лишь порядок определения нормы. Так, согласно п.2-3 ст.50 ЖК РФ норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма отдельным категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления.

Между тем, думается, что именно на федеральном уровне в кодифицированном акте следовало бы установить гарантию права на жилище в виде минимального размера нормы предоставления, ведь речь идет об удовлетворении основной жизненной потребности гражданина.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение в соответствии с целевым назначением; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обмен. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Обмен осуществляется на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) ЖК РФ не предусмотрен.