Понятие и особенности эксплуатации недвижимого имущества. Свойства и основные характеристики недвижимого имущества

На сегодняшний день легальное определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающем, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: автореф. дис. канд. юрид. наук / Е.А. Дорожинская. - М., 2008. - С. 16..

Как видно из буквального толкования указанной статьи, российское гражданское законодательство возрождает (нехарактерное для советского этапа развития) деление вещей на движимые и недвижимые. И если для первых законодателем используется принцип исключения (т.е. все, что не относится к недвижимому, есть движимое), то определение недвижимых вещей происходит, по сути, путем установления их разноплановых (в том числе взаимоисключающих) признаков и простого перечисления некоторых видов в законе. Такой порядок разграничения вещей неудачен с точки зрения юридической техники и приводит к безусловным коллизиям в правоприменительной практике. Представляется, что юридически и логически грамотнее при разграничении определенных категорий использовать либо принцип установления общих (для конкретной категории) признаков, либо принцип перечисления закрытого перечня видов, примеров, характерных для данной категории.

Возрожденное понятие недвижимой вещи, отсутствовавшее в законодательстве в течение нескольких десятилетий, в начале 90-х годов называли "предметом гордости нового Кодекса и торжеством справедливости". Однако более чем семнадцатилетний период действия ГК РФ позволил посмотреть на норму о понятии недвижимости более критично, а практика ее использования породила так много вопросов, что на сегодняшний день едва ли найдется иная статья ГК РФ, подвергающаяся столь масштабной критике Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М. : Юрайт-Издат, 2009. - С. 45..

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. По смыслу данной статьи прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием.

Однако кроме широкого понимания термина "имущество", в Гражданском кодексе РФ используется и узкое понимание. Так, в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". Учитывая, что право собственности является вещным правом (объект которого - индивидуально-определенная вещь), употребляемое в указанной статье понятие "имущество" приравнивается к понятию "индивидуально-определенной вещи".

По верному утверждению О.М. Козырь, российский законодатель использует термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами.

Установление в п. 1 ст. 130 ГК РФ терминов "недвижимые вещи" и "недвижимое имущество" в качестве синонимов по юридической технике близко к употреблению понятия "имущество" в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Тем самым законодатель, учитывая название ст. 130 ГК РФ ("Недвижимые и движимые вещи"), предпринимает попытки употребить понятие "недвижимое имущество" в самом узком из своих значений. Однако с учетом специфики понятия "предприятие" (являющегося объектом недвижимости согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ) достигается прямо противоположный результат: термин "недвижимые вещи" приобретает необоснованно широкое понимание.

Понятие "недвижимость" вообще является сложным семантическим образованием, которое можно представить в следующем виде - "Неподвижное имущество - собственность. При этом часть "собственность" указывает на принадлежность к определению правовых отношений".

В.А. Лапач утверждает, что "термин "недвижимость" в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижи-мых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собствен-ности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе".

В противоположность данному утверждению, Г.В. Чубуков полагает, что понятие "недвижимость" обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним понятия "недвижимое имущество", а как "совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле".

Д.И. Ильин, основываясь на анализе ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, приходит к выводу, что термины "недвижимое имущество" и "недвижимость" используются законодателем в качестве синонимов.

Более подробное изучение работ, посвященных рассмотрению вопросов понятия недвижимости, позволяет прийти к выводу, что большинство исследователей (Н.В. Диаковская, С.А. Степанов, Е.М. Тужилова-Орданская) оправдывают употребление терминов "недвижимость" и "недвижимое имущество" в качестве синонимов только ввиду отнесения "предприятия" к объектам недвижимого имущества.

Представляется, что проведенный анализ позволяет говорить о том, что содержание ст. 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином "недвижимая вещь", а используемое ст. 132 ГК РФ понятие предприятия как имуществен-ного комплекса полностью соответствует термину "недвижимое имущество".

И так, анализируя закрепленное в ст. 130 ГК РФ понятие недвижимого имущества, необходимо отметить, что за всю историю цивилистики было выработано два основных подхода к определению в законодательстве понятия недвижимого имущества: непосредственное перечисление в законе объектов недвижимого имущества и указание на отнесение к объектам недвижимого имущества исходя из единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа.

Примечательно, что российский законодатель использовал своеобразный симбиоз указанных подходов к определению понятия недвижимого имущества - в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве общего принципа признания объекта недвижимым имуществом установлен принцип прочной связи с землей, предполагающий невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению. В то же время данная норма содержит конкретный перечень недвижимых вещей с дополнительным указанием на возможность его пополнения законом.

Таким образом, исходя из законодательно установленных объективных критериев отнесения вещей к недвижимым, в сущности, российский законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по своей природе (среди которых можно отдельно выделить земельные участки, участки недр и остальные недвижимые вещи, "прочно связанные с землей" и вещи, недвижимые в силу закона Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: сборник статей / А.Е. Захарова. - М. : Статут, 2008. - С. 122..

Анализ признаков, установленных п. 1 ст. 130 ГК РФ и характеризующих недвижимое имущество, с точки зрения правил формальной логики позволяет построить следующую логическую цепь, где первым утверждением будет: "Все, что прочно связано с землей, - суть недвижимость". При определении движимого имущества законодатель в качестве второго утверждения использует следующее: "Движимость суть все, что не недвижимость". Таким образом, логическая связка "разделения вещей на движимые и не движимые" получает следующий вывод: "Движимость суть все, что не прочно связано с землей".

Несмотря на всю кажущуюся логическую завершенность такого вывода, необходимо отметить, что к недвижимым вещам закон также относит вещи, движимые по природе (т.е. не обладающие основным признаком недвижимости - связью с землей), но недвижимые в силу необходимости их регистрации в качестве последних. Такие вещи в научной литературе называют "недвижимостью в юридическом смысле" Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С.А. Степанов. - М., 2004. - С. 88..

Распространение правового режима недвижимых вещей на отдельные движимые вещи (морские и воздушные суда, космические объекты) в научной литературе обусловливается лишь их особой значимостью и необходимостью проведения государственной регистрации. При этом, по верному замечанию В.В. Витрянского, деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено прежде всего их объективными качествами.

Представляется, что именно природная (естественная) составляющая недвижимого имущества, и в особенности принцип прочной связи с землей, должна быть положена в основу законодательного разделения вещей на движимые и недвижимые.

Все объекты недвижимости имеют родовые (существенные) признаки, характерные для всех объектов, и видовые (частные), характеризующие отдельные однородные группы объектов.

Родовыми признаками объектов недвижимости являются следующие:

• - физическая связь с землей (стационарность или неподвижность), означающая, что перемещение недвижимого имущества невозможно без нанесения значительного ущерба этому имуществу или его функциональному назначению;
• - юридическая связь с землей, заключающаяся в присвоении каждому объекту недвижимости своего неповторяющегося кадастрового номера, начинающегося с кадастрового номера земельного участка, на котором объект расположен;
• - материальность, означающая возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной;
• - непотребляемость, подразумевающая неизменность натурально-вещественной формы объекта недвижимости на протяжении всего срока его функционирования;
• - долговечность, заключающаяся в многократном, а для земли - бесконечном использовании объектов недвижимости при условии поддержания объектов в функционально пригодном состоянии;
• - постепенная амортизация, заключающаяся в переносе стоимости в процессе производства по мере износа и накопления амортизационных отчислений;
• - общественное значение, подразумевающее, что функционирование и использование объектов недвижимости невозможно без учета прав и интересов других членов общества, в том числе других собственников.

Родовые признаки отделяют недвижимое имущество от движимого, но существуют пограничные понятия, к которым применяются термины:

• - существенные неотделимые части, без которых нормальное функционирование объекта недвижимости невозможно (лифт, системы водопровода, канализации, отопления, электроснабжения и т. п.);
• - принадлежности, отсутствие или замена которых не повлияет на функциональное назначение объекта (осветительные приборы, встроенная мебель, сантехника, вторые железные двери и т. п.) Наумова И. Сделки с недвижимостью / И. Наумова, Я. Михаленко. - СПб. : ЗАО «Питер», 2004. - С. 31..

Недвижимые вещи как объекты гражданских прав обладают также и определенными особенностями. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном.

К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, причисленных к недвижимому имуществу, это прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; однако, если рассматривать вещь как юридическую конструкцию, такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим.

Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых.

Эти особенности можно свести к следующему: - вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке; - место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств; - установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество; - установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

Если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав происходит в публичном праве, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Несомненно, между объектом недвижимого имущества как специфическим и уникальным объек-том прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота. Функциональное назначение недвижимой вещи в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Хотя в целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.

Специфика объектов недвижимого имущества вытекает из содержания норм гражданского законодательства.

Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются ответственностью и обязательствами социального характера.

Во-вторых, сущность объектов недвижимости обусловливает их право-вую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи "заполняют" собственный "уровень" правового пространства. Недвижимость в отличие от иных объектов гражданских прав "непрерывна": юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.

В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества - позволяет сделать вывод о связанности системного уровня Тужилова-Орданская, Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ / Е.М. Тужилова-Орданская // Журнал российского права. - 2008. - № 6. - С. 37..

• 1.1. Понятие недвижимости и его основные признаки.
• 1.2. Сущность объектов недвижимости.
• 1.3. Классификация объектов недвижимости.
• 1.4. Характеристика недвижимости как товара.
• 1.5. Роль и место недвижимости в рыночной экономике.

Понятие недвижимости и его основные признаки

Понятие «недвижимое имущество» впервые появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период в пашей стране понятие «недвижимость» практически не использовалось, а использовалось понятие «основные фонды». В условиях становления рыночных отношений в России понятие «недвижимость» вновь вошло в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением частной собственности на землю и окончательно закреплено Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) (ст. 130 ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, Гражданский кодекс РФ относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права па обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Недвижимостью предприятие признается в том случае, если составляющий его имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих объектов являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Формулировка закона об отнесении к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, позволяет в качестве недвижимого имущества назвать:

Промышленные объекты - электростанции, шахты, карьеры

• буровые и эксплуатационные скважины;
• железные дороги;
• придорожные сооружения: мосты, тоннели, переезды, переправы;
• линии электропередач высокого и низкого напряжения;
• объекты водоснабжения: колодцы, колонки, резервуары, отстойники;
• иные здания и сооружения.

Исчерпывающий перечень объектов недвижимости привести невозможно. По мере вовлечения новых объектов в гражданский оборот он будет увеличиваться.

Все остальные вещи, которые по прямому указанию не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам , относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты. Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, по в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Недвижимые объекты обладают специфическими признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют сущностные (родовые) и видовые признаки. К родовым признакам недвижимости относятся:

• 1. Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
• 2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах, поверхности и почвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих параметров определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, по и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Международные стандарты оценки, давая определение недвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь, которую «можно посмотреть и потрогать», в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.
• 3. Долговечность. У недвижимого имущества период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров. За исключением отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.

Кроме основных родовых признаков недвижимости можно выделить и видовые (частные) признаки, которые характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности, особенности объектов по однородным группам.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, так как для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеют не только большую экономическую, по и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком иной недвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Здесь следует оговориться и подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возведение ее на другом». Таким образом, только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с землей. Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой – он служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости./58/

Современный законодатель, раскрывая дефинитивную норму ГК РФ (ст. 130) выводит три критерия при определении недвижимости:

а) недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты);

б) объекты прочно связанные с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т.д.);

в) объекты, отнесенные к недвижимости законом (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ)).

Итак, в качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке)./58/

Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Что касается первого признака, то он, мнению автора, достаточно понятен, поэтому рассматривать мы его не станем. Второй и третий – очень похожи друг на друга. Признак «ограниченности», указывает на физические характеристики конкретных объектов, их месторасположение, структуру и т.д. Индивидуальный характер недвижимости (как объект гражданского права, относящийся к индивидуально-определенной вещи) можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

На признаке индивидуальной определенности недвижимости необходимо остановится подробнее.

С точки зрения теории гражданского права, недвижимость, как объект гражданских права, относится к числу индивидуально – определенных вещей. Ряд ученых цивилистов, такие как Т.Л. Левшина, Л.Ф. Лесницкая и другие, указывают на то, что индивидуально – определенные вещи обладают такими признаками, по которым их можно отличить от других таких же вещей. И далее: «вещи данной категории являются незаменимыми и непотребляемыми»./66/

При этом, недвижимость является прежде всего вещью, под которыми понимаются – материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара./51/ Вещи присущи два юридических признака: доступность обладания, и, материальность. Некоторые ученые указывают еще один признак вещи: ценность вещи. А между тем, этот признак субъективно оценочен, изменчив в силу объективных временных и иных обстоятелств, а посему, не может считаться эффективным критерием выделения данного признака./36/

Следует помнить, что недвижимость как индивидуально – определенная вещь, это общее правило (общая фундаментальная теоретическая посылка). Но существуют и исключения, например предприятие как объект права (для того, чтобы выявить это исключение, необходимо рассмотреть правовую природу предприятия).

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

С.А. Степанов, как представитель гражданско-правовой науки указывает на то, что предприятие подобно сложной вещи, по ряду составных признаков, но тут же оговаривается и уточняет, что, предприятие – это, прежде всего имущество (не вещь), это особый объект гражданского права, /87/ созданный исключительно для выполнения отдельной хозяйственной задачи./86/ Т.е. «объект, созданный для определенной цели», указывает в свою очередь, другой цивилист, В.А. Белов./42/

В.А. Белов, конструирует свою точку зрения относительно правовой природы предприятия. Так, с сугубо теоретической стороны, он видит предприятие как имущественный комплекс в виде особого гражданско-правового режима субстанций, входящих в состав предприятия, образующих единое целое: «Право охватывает собой совокупность элементов общей оболочкой, именуемой «имущественный комплекс (предприятие)», ради того, чтобы, установив для этой последней определенный правовой режим, избежать необходимости в урегулировании юридической судьбы каждого, отдельно взятого элемента. Иными словами, имущественный комплекс - это юридическая оболочка, служащая внешнему обособлению совокупности вещей, прав и нематериальных (но, при этом, имущественных) благ используемых для достижения определенной цели»./42/ И далее, «Смысл конструкции имущественного комплекса (в нашем случае, применительно к предприятию) состоит в подчинении нескольких разнородных объектов гражданских правоотношений единому гражданско-правовому режиму, единой юридической судьбе. Право не вымышляет особого объекта, но, объединив некоторые из них, обозначает их особой категорией и подводит под специфический режим»./42/

Но далее, В.А. Белов подчеркивает, что подобная постановка вопроса (имеется ввиду то, что предприятие не объект, а режим и только) может быть лишь политико-правовой, но никак не догматической (не соответствующей современной российской правовой действительности). Содержание российского законодательства не оставляет сомнения: оно «воспринимает» имущественные комплексы как объекты гражданских правоотношений, хотя бы и правоотношений особого рода./42/

Таким образом, в данном случае мнения В.А. Белова и С.А. Степанова совпадают.

Хотелось бы заметить, что как кажется автору данной работы, В.А. Белов раскрывая правовой режим имущественного комплекса в своей монографии, полностью раскрыл и правовой режим предприятия, который естественно с режимом недвижимости ни как не совместим. Это подтверждается следующей посылкой Белова: «Гражданско - правовой режим имущественного комплекса (предприятия) распространяется на все его составляющие. Общность этого режима (применительно к элементам предприятия) выражается не только в подчинении комплекса разнородных объектов гражданских правоотношений единой динамике (сделкам), но и в единстве содержательных особенностей (ограничений, изъятий, условий и т.п.)»./42/

Теперь необходимо ответить на вопрос, почему же предприятие в нашем законодательстве относится к недвижимости, которая, как известно, относится к индивидуально – определенным вещам. В раскрытии данного вопроса нам помогут теоретические наработки наших ученых.

В.А Белов особо подчеркивает, при этом ссылаясь на В.А. Дозорцева что, предприятие, прежде всего, приравнено к недвижимости по решению законодателя, а не в силу его неразрывной связанности с землей. В отношении предприятия, как объекта частноправовых отношений разрешены сделки подпадающие в рамки правового режима недвижимого имущества. Интересно, однако, то, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями особый, более формализованный и строгий режим. В частности, особый гражданско – правовой режим, во многом отличный от режима недвижимости./42/

Теперь вернемся к вопросу, является ли предприятие вещью? Как нам известно, вещь – это объект материального внешнего мира, находящийся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. Таким образом, для того, чтобы объект обладал свойствами вещи, он должен быть целостным. Именно это обстоятельство и является проблемным при квалификации предприятия в качестве вещи.

Предприятие – это неделимый объект, созданный путем умозрительного заключения (искусственно обособленный комплекс имущества,

предназначенный для обслуживания одной цели)./42/ Понятно, что с точки зрения физики любая вещь делима вплоть до атомных частиц. Гражданское же право ведет речь не о физической делимости, а сугубо юридической. Предприятие - это синтез вещей и нематериальных объектов, образуемый единое целое, и только в качестве целого оно выступает как особый объект гражданского права и гражданских правоотношений. Таким образом, целостность в данном случае – это невозможность отделения каких-либо составляющих его суть элементов./86/

Следовательно, только объединенная таким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав и юридически «растворившиеся» в ней (вещи) иные предметы материального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов./ / Изъятие из состава имущественного комплекса, предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов – самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности./ /

Но из содержания ст.132 ГК РФ ясно, что в состав предприятия входят не только вещи, но и нематериальные объекты гражданских прав (права и долги, фирменное наименование и т.д.), которые, как известно, вещами не являются. Что позволяет предполагать, и доказывает тезис о том, что предприятие, как имущественный комплекс не относится к вещам вообще./87/ Это более сложный объект гражданских прав.

Остается непонятным, почему предприятие приравнено к недвижимости? В свете всего вышесказанного напрашивается логический вывод: предприятие не является объектом ни вещных, ни обязательственных прав в силу его неделимости. Т.е. с точки зрения классической теории объектов гражданского права, предприятие является чуждым объектом гражданских правоотношений. Более того, теоретически, предприятие вообще не может выступать объектом каких – либо сделок.

Подтверждает указанную посылку следующее теоретическое положение. Как известно, закон признает предприятие объектом вещных прав, следовательно, его можно продать, обменять сдать в аренду и т.д. подобно вещи. Но в состав предприятия входят также права и долги, которые нельзя продать и т.д., а можно лишь уступить либо перевести. Предприятие – это объект неделимый. Следовательно, его нельзя продать по частям. В противном случае, предметом сделки будет не предприятие, а входящие в его состав элементы (другие объекты гражданского права).

Обратили внимание на подобные метаморфозы и судьи, и предложили следующее (как ниже будет показано, основываясь на вполне логичном посыле). Президиум ВАС РФ указал на то, что законодатель, регламентируя возможность передачи прав (требований) по сделке, не определил вида договора, по которому эта передача происходит. Поэтому договор купли – продажи (в том числе, иные договора направленные на распоряжение объектом вещного права) может служить основанием передачи обязательственных прав./75/ Таким образом, суд легализовал практическую возможность выступления предприятия в качестве объекта сделки.

В.А. Белов в этой ситуации также предложил решение. К тому же достаточно меткое, и пояснил следующее: «Судьба компонентов имущественного комплекса предопределяется судьбой комплекса»./42/ В данном случае имеется в виду то, что переход права на предприятие в целом влечет и переход всех составляющих вещных и обязательственных прав и обязанностей автоматически, независимо от способа оформления этого перехода.

Данное обстоятельство, подчеркивает также еще один представитель цивилистической науки, Л.А. Чеговадзе, указывая, что «Предприятие как объект вещных прав может быть реализовано только в целом, притом, что отдельные его элементы будут передаваться путем цессии или перевода долга»./92/

Но как кажется автору данной работы, тезис о том, что оборот вещей возможен только при применении конструкции для оборота вещей (купля-продажа, дарение и т.д.), а оборот прав - посредством конструкций, предусмотренных для оборота прав (уступка права и перевод долга) является несостоятельным, по некоторым нижеизложенным обстоятельствам:

1) В конце концов, задайте себе вопрос: «Чем я распоряжаюсь, - вещью или правом на вещь?». Да обыкновенно говорится о распоряжении вещью, а не о распоряжении правом. Но при этом, надо понимать, что распоряжение вещью (например, через договорную конструкцию купли-продажи) имеет опосредованный характер, т.к. в действительности происходит распоряжение не вещью, а правом на нее (вещное, обязательственное). Ибо, не имея права на

вещь, я не могу определить судьбу этой самой вещи, через совершение какой-либо сделки.

2) Ни в одной стране мира, имеются в виду близкие к континентальному праву, нет ни одного ГК, который включил бы договор цессии, но есть договора купли-продажи и т.д., распространяющиеся и на права. Т.е. еще раз повторюсь, и сразу уточню, что в странах имеющих пандектный кодекс, цессия иначе как в общей части не содержится. Во всех странах (ну или практически всех) движение прав оформляется посредством конструкций купли-продажи, мены, дарения и т.д. (в нашей стране, предусмотренных только для перехода вещей).

3) Более того, нет никакого законодательного запрета для того, чтобы передать права и долги, используя модель обычную, которую употребляют и для вещей; т.е. в договоре можно написать примерно следующее – «я Вам передаю право, а Вы мне платите за это, я передаю право, а Вы мне отдаете другое право» .

Проще говоря, любой договор, предусмотренный для передачи вещей можно использовать и для перехода прав.

Что значит переход прав через ту же конструкцию купли-продажи, наверное спросите Вы? Так дело то в том, что, совершая сделку по распоряжению вещью или правом, мы всегда первично распоряжаемся лишь правом (вещным, обязательственным, корпоративным). Распоряжение же вещью, а не правом, происходит лишь через применение так называемых распорядительных сделок, где происходит (но после или параллельно с движением прав), передача вещи (традиция (как правило, оформляется актом приема-передачи), индоссамент, передаточное распоряжение и т.д.). Следовательно, распоряжение вещью в приведенном случае, является ни чем иным, как моментом исполнения договора одной из сторон (или моментом исполнения одного из его условий), посредством совершения распорядительной сделки.

Дело, конечно же, не ограничивается теоретической стороной вопроса о сделках с предприятиями, и связанными с этим проблемами докринального характера. Что касается реализации данных норм, то и в данном случае существуют не меньшие проблемы. Так, ряд ученых, в частности В.В. Ярков, указывают на следующие практические причины «проблемности» сделок с предприятиями: «Учитывая, что для сделок с предприятиями необходимо подготовить значительный и довольно дорогой пакет документов, можно констатировать, что нормы о сделках с предприятиями в настоящее время практически бездействуют. Намного проще включить нового учредителя в состав того же общества (товарищества), а прежнему, выйти из него с последующей перерегистрацией соответствующих учредительных документов»./59/

Вывод: в гражданском праве возникает параллелизм правового регулирования, когда объекты формально разделяются, но для регулирования отношений по поводу новых объектов используются те же средства, что и для уже существующих./75/

Рассмотрим еще один признак недвижимости. А именно признак публичности. Многие ученые склонны считать, что публичность не относится к признакам недвижимости. Так, Е.М. Тужилова-Орданская считает, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей, свойств, закрепленных законодательством»./55/

Но как кажется автору, публичность – это органически присущий недвижимости признак, что подтверждается п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой говорится, что « государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права».

И еще одно замечание, вещные права на недвижимые вещи существуют лишь в силу их государственной регистрации. Поэтому в юридическом смысле не может быть недвижимой вещи, способной быть объектом оборота, права на которую не были бы или не могли бы быть зарегистрированы (например, самовольная постройка, не может быть объектом гражданского оборота, т.к. не является объектом недвижимости в юридическом смысле).

Что же такое «публичность», что это за признак? Термин «публичность» не всегда напрямую связан с публичным правом. О публичности можно говорить в смысле открытости, гласности, обращении к неопределенному кругу лиц./43/

В смысле этой работы, публичность – это и гласность, и открытость и необходимая составляющая недвижимости. В общем, это частица публичного права, необходимая для обеспечения интересов, прежде всего сторон сделки и всех третьих лиц с ней связанных.

Признак публичности в соответствии с его традиционным пониманием означает, что права на недвижимое имущество подлежат записи (регистрации) публичным порядком в специальную книгу (в настоящее время – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента (не иначе как посредством) соответствующей регистрации./77/ Еще, великий дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневич

подчеркивал, что «особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимости»./97/

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ.

А такие объекты недвижимости, как водные и воздушные суда, в том числе космические объекты, подлежат специальной регистрации в другие реестры (не в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Признак публичности – это акт государственной регистрации (особый юридический факт). Осуществление регистрации государством не означает, что переход прав на недвижимое имущество относится к сфере публичного права. Административные по своей природе отношения, складывающиеся между регистрирующим органом и заявителем, носят вспомогательный, служебный характер. Государственная регистрация (и в этом ее цель, причина появления, смысл) порождает гражданско – правовые отношения./77/

Причина установления норм о регистрации состоит в необходимости определенности в отношении правового состояния недвижимости. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести записи о правах на недвижимые вещи, расположенные на определенной территории. Данные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечить определенную уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Введение такого надежного акта укрепления права, как запись, делает более удобным положение и правообладателя, и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве. Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости./77/

Государственной регистрации присущ ряд признаков:

1) государственной регистрации подлежат возникновение, изменение и прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Законодательство содержит условно – исчерпывающий перечень прав, подлежащих государственной регистрации. Это – право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами;

2) государственная регистрация по общему правилу представляет собой правоустанавливающий акт. Установление права на недвижимое имущество связывается с моментом государственной регистрации;

3) регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права./77/

Таким образом, государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу как прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним. Это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты вещных прав владельцев, пользователей и собственников объектов недвижимого имущества.

На данном этапе в рассмотрении признаков недвижимости мы остановимся.

Итак, отобразим в завершении раскрытия признаков недвижимости общие выводы:

1) недвижимость не всегда индивидуально – определенная вещь (наглядный пример, предприятие);

2) недвижимость признается таковой не только в силу физических и объективных свойств, но и в силу закона;

3) прочная связанность с землей, не всегда является признаком, позволяющим выявить объект недвижимости, но и более того, этот признак не всегда является обязательным.

В завершении хотелось бы отметить, что в настоящее время, такие фундаментальные признаки недвижимости, как земельный участок, и все, что с ним связанно, не являются единственно существующими. Исторически появились и сформировались, еще два признака: признак публичности (хотя, можно предположить, исходя из Памятников права, что он в той или иной степени присутствовал всегда), и признак, или скорее критерий законодательный - признания той либо иной вещи (хотя и не всегда, разумеется это будет вещь) недвижимостью.

Теперь необходимо остановимся для полноты картины, на рассмотрении видов недвижимости.

Все объекты недвижимости, указанные в российском гражданском законодательстве, относятся к определенному единству, суммативной совокупности. Недвижимость – это не столько нечто «целое», сколько прочная, достаточно жестко структурированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории «система»./87/

Недвижимое имущество - это всегда система условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных законодательством объектов недвижимости. Системность предобусловлена по меньшей мере тремя группами факторов: а) объективно – физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени – в частном.

Суммативная система недвижимости характеризуется и строится по следующим критериям:

Во-первых, эта система выстраивает общий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов, ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.

Во-вторых, определяет два исчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости.

В-третьих, существующая первичная система недвижимого имущества не воспринимает, «отторгает» иные объекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе, критериям.

В-четвертых, система определенным образом «выравнивает» и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей, стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность, отвечающую частноправовой сущности самой системы.

В-пятых, суммативная система объектов недвижимого имущества входит в качестве подсистемы в «вышестояшую» совокупность имущества – систему объектов гражданских прав в целом, взаимно воспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.

В-шестых, исследуемая система служит основой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома, предприятия как имущественного комплекса и т.д.).

В-седьмых, оказывает существенное влияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику в сферах как гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в том числе в смежных отраслях – жилищном праве, в земельном праве и т.д./87/

К недвижимому имуществу действующее российское законодательство относит, как уже отмечалось, в числе иной недвижимости три основные группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, общее имущество многоквартирного дома).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующими повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Таким образом, состав недвижимости формируется и изменяется при применении двух единственно возможных путей: а) оценочно – явочного (связь с землей и неперемещаемость) и, б) законодательного.

Следовательно, в настоящее время состав недвижимости можно разделить на группы:

А. Недвижимость «по природе»:

1) участки земли;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты.

Б. Объекты прочно связанные с землей:

1) здания;

2) сооружения;

3) леса;

4) многолетние насаждения;

5) нежилые и жилые помещения;

6) объекты незавершенного строительства;

7) иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В. Объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

1) воздушные и морские суда;

2) суда внутреннего плавания;

3) космические объекты;

4) общее имущество многоквартирного дома;

5) предприятия как имущественные комплексы.

Ниже, хотелось бы обратить внимание читателя на два объекта недвижимого имущества, которые в силу их специфики представляют особый интерес. Это общее имущество многоквартирного дома и объект незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество собственников жилья – это комплекс имущества, состоящий как из недвижимых (земельный участок, помещения не являющиеся частями квартир и т.д.), так и из движимых вещей (оборудование и т.д.), предназначенный для выполнения целей эксплуатации многоквартирного дома.

Общее имущество многоквартирного дома представляет собой объект недвижимого имущества, существующего в виде имущественного комплекса, складывающегося из различных компонентов, объединенных общим назначением./60/ Это имущество обособлено во имя рассмотрения ее как единого объекта одного субъективного права, – права общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома./42/

Установление для собственников отдельных помещений режима общей долевой собственности в отношении общего имущества в здании имеет особенности:

1) во-первых, доля в праве собственности на общее имущество в здании неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена иначе как в совокупности с помещением. Такая доля не имеет самостоятельного обращения как это предусмотрено ст.ст. 250 и 251 ГК РФ, сособственник лишён в отношении такого общего имущества права требовать выдела его в натуре, а также права требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как это предусмотрено ст. 252 ГК РФ.

Таким образом, в данном случае права на общее имущество многоквартирного дома следуют за правами на жилое помещение.

Данное право следования предусмотрено в законодательстве с целью исключения разнообразных негативных последствий. Для примера, автор обратился к судебной практике.

«25 ноября 1997 г. ОАО «Уралдомнаремонт-С» продало по договору купли-продажи ЗАО «Микрополис» нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц Екатеринбурга. Всего согласно выписке из плана здания помещений было пять: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.

Несколько ранее индивидуальный предприниматель В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилое помещение. Проход в это помещение был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО «Микрополис». Поскольку ЗАО «Микрополис» установило между лестничной и коридором металлические двери с видеонаблюдением, и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, и для посетителей, но и сотрудников В., последний обратился в суд с иском к ОАО «Уралдомнаремонт-С» и ЗАО «Микрополис» о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий ничтожной сделки.

Суд иск удовлетворил. При вынесении решения, арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права и охраняемые интересы других лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 209 ГК РФ)»./96/

Но справедливости ради хотелось бы отметить, что, даже если бы закон и допускал отдельное отчуждение доли в праве общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, то в вышеприведенной ситуации индивидуальный предприниматель мог бы защитить свои права посредством обращения к норме ст. 304 ГК РФ, которая закрепляет право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Это положение также подтверждает судебная практика:

« В арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью с иском об устранении нарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с лишением владения.

Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности. Указанное помещение соприкасается с помещением, арендуемым акционерным обществом. Акционерное общество установило металлическую дверь, которая на день рассмотрения спора замурована, чем закрыла доступ в помещение обществу с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд исследовал представленные истцом доказательства, подтверждающие, что вход в помещение возможен только из помещения акционерного общества.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поэтому в данной ситуации арбитражный суд иск удовлетворил, обязав ответчика устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым помещением обществом с ограниченной ответственностью»./34/

2) во-вторых, доля в праве общей собственности на общее имущество не связывает собственника помещения при распоряжении принадлежащим ему помещением, поскольку не создаёт режима преимущественной покупки другими сособственниками.

Так спрашивается, зачем же нужно было вводить данный институт «общая долевая собственность жильцов многоквартирного дома на общее имущество данного дома»?

А ответ достаточно прост. Он заключается в реформе жилищно-коммунального хозяйства. Не вдаваясь в детали политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, ответим с правовой точки зрения на данный вопрос, именно в контексте рассмотрения особенностей правового режима общего имущества многоквартирного дома.

3) в-третьих, бремя и риски, связанные с содержанием здания (общего имущества здания), с его случайным повреждением или случайной гибелью несут все сособственники, однако лишь до тех пор, пока они остаются собственниками отдельных помещений. В случае гибели помещения, например, разрушения верхнего этажа в результате стихийного бедствия, демонтажа или иных обстоятельств, право собственности у бывших обладателей погибших помещений в отношении таких помещений должно считаться прекратившимся (кроме случаев, когда в определённые сроки и с соблюдением технических норм такие помещения восстановлены). Вместе с тем в отношении таких лиц прекращается и право общей собственности на общее имущество здания.

Таким образом, фактически общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома является ни чем иным, как бременем для собственников жилых помещений в данном доме, и в сущности, не сулит для большинства сособственников никаких преимуществ в силу объективных причин. В данном случае вопрос касается не конкретных многоквартирных домов, а государства в целом, так как введение данного института позволит на всех уровнях, снизить бюджетные расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, и сформировать достаточно масштабный рынок предоставления услуг по обслуживанию многоквартирных домов, причем услуги эти будут оказываться по рыночным ценам.

В настоящее время в существующих экономических условиях, отягощенных низким «уровнем жизни» большинства наших граждан, этот институт приведет лишь к негативным последствиям.

Что касается объектов незавершенного строительства, то здесь необходимо выяснить, каким образом они приобретают статус недвижимости. Доктринальное толкование законодательства склоняется к такому квалифицирующему признаку, который позволяет определить объект незавершенного строительства в качестве такового, и отличить его от завершенного – это отсутствие акта о приемке объекта незавершенного строительства в эксплуатацию.

Т.е. под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и, соответственно, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке./98/

Из этого следует, что юридически объект незавершенного строительства и созданный посредством его достраивания завершенный строительством объект (возникший с момента подписания акта о приемке в эксплуатацию) – это два разных индивидуально – определенных объекта.

Итак, выделим признаки объекта незавершенного строительства:

а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (признак, непосредственно закрепленный в ст. 130 ГК РФ);

б) отсутствие акта о приемке строящегося объекта в эксплуатацию.

Но для того, чтобы объект был признан не только в качестве объекта незавершенного строительства, но и в качестве объекта недвижимости, необходима его государственная регистрация, в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122 – ФЗ.

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, необходимо чтобы он не являлся предметом действующего договора строительного подряда (п.16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)./33/

По мнению профессора гражданского права В.В. Витрянского, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам./46/

По существу, то же правило поддерживает и Л.А. Чеговадзе, но в несколько иной интерпретации: «Состояние принадлежности прав подрядчику относительно предмета его усилий прекращается и возникает состояние принадлежности прав на тот же объект, но у иного субъекта. Поскольку подрядчик – это участник правоотношения принадлежности обязательственных прав из договора подряда, а заказчик – лицо, получающее вещь по окончании договорных отношений в собственность, состояние прав у данных субъектов различно: один из них (подрядчик) обладал правами и обязанностями относительно объекта работ в процессе исполнения договорных обязательств; у другого (заказчика) появляются права и обязанности относительно результата этих работ как овеществленного индивидуально-определенного объекта, созданного по его заданию и переданного ему как вещь. Окончание договорных отношений сторон прекращает правовое состояние принадлежности обязательственных прав подрядчику-исполнителю работ и порождает правовое состояние принадлежности вещных прав заказчику собственнику»./93/

Другое дело, если обязательство, по каким – либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом, объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно./46/

При этом, для регистрации объекта незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости необходимо представить документы на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, проектно-сметную документацию, и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Причем, без наличия соответствующих документов, данный объект будет считаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), со всеми вытекающими правовыми последствиями. При таких обстоятельствах придется уже в судебном порядке признавать факт правомочности возведения конкретного объекта, для того, чтобы его зарегистрировали в качестве объекта недвижимости и объекта вещного права./73/

Таким образом, объект незавершенного строительства регистрируется и признается недвижимостью при наличии совокупности следующих обстоятельств:

а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;

б) отсутствие акта о приеме строящегося объекта в эксплуатацию госкомиссией;

в) отсутствие договора строительного подряда, где в качестве предмета обязательства будет выступать соответствующий объект незавершенного строительства;

г) предоставление необходимых документов.

Только такая совокупность фактических и юридических обстоятельств является причиной регистрации права собственности на указанный объект. И только после государственной регистрации объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом.

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие его признаки:

Это вещь, предмет материального мира. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»;

Индивидуально-определенное имущество;

Незаменимое имущество;

Обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

К недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся:

Объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ).

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т. д. (ст. 6 Закона РФ от 21.02.92 №2395-1 «О недрах»);

Все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, лесные участки, т.е. участки земли, границы которых определены в процессе проведения лесоустройства и прошедшие государственный кадастровый учет, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

Объекты, которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по иным причинам. В частности, недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т. д.).

В соответствии со ст. 7 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.99 №81-ФЗ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.

Под воздушным судном, согласно ст. 32 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.97 №60-ФЗ, понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению безо всякого ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Содержащийся в п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, поскольку законом им может быть признано и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, который может быть самостоятельным предметом купли-продажи, аренды, залога и других сделок. Основная особенность предприятия как объекта прав заключается в том, что в его состав включается все имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности. При этом понятие «имущество» трактуется в самом широком смысле, т.е. включает не только вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.), но и права требования, а также долги. Наряду с имуществом в состав предприятия входят исключительные права, в частности права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию. Однако это лишь общее правило, поскольку законом или конкретным договором отдельные виды имущества или прав (обязанностей) могут быть исключены из состава предприятия.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимости отнесены отдельные жилые и нежилые помещения. Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Нежилое помещение представляет собой помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Вопрос № 6.

Каковы особенности правового режима недвижимого имущества?

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им.

В переходный период российский рынок недвижимости отражает все экономические проблемы, он характеризуется неравномерным развитием отдельных его направлений, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Российской Федерации, в условиях растущей взаимозависимости экономических отношений в международном масштабе, роль и значение таких понятий, как «движимые вещи» и «недвижимые вещи» в определении имущественного положения физических и юридических лиц значительно выросли и продолжают расти.

В настоящее время недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.

Следует отметить, что в теоретическом и практическом отношении права владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами, в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью.

ГК РФ выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности получили свое дальнейшее развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в основополагающих федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в ряде других законов.

Нормы и положения ГК РФ применяются в правовом регулировании отношений природопользования, таким образом, объекты природопользования включаются в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводит объекты природопользования в гражданский оборот.

Главная особенность правового режима в отношении недвижимых вещей, на наш взгляд, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Статьей 132 ГК РФ в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права. Регистрация прав на недвижимость - одна из ключевых проблем, поставленных на повестку дня с развитием рыночных отношений. Именно расширение круга объектов недвижимости, вовлеченных в гражданский оборот, заставило по-новому взглянуть на проблемы регистрации.

В настоящее время регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется Управлениями Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ на всей территории Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 30.12.2004N 217-ФЗ).

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке. Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.

Обращает на себя внимание тот факт, что ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливают не только общее правило о необходимости регистрации прав на недвижимое имущество, переход таких прав и прекращение сделок с недвижимым имуществом также подлежат государственной регистрации.

Отсюда следует, что переход прав на недвижимое имущество чаще всего, по существу, требует двойной регистрации, поскольку сначала нужно зарегистрировать сделку как юридическое основание перехода прав на недвижимое имущество, а затем уже как результат такого действия зарегистрировать сам переход вещных прав к их приобретателю.

В этой связи следует отметить, что и в большинстве зарубежных стран существует специальное законодательство, регулирующее вопросы недвижимости, где особое значение придается государственной регистрации объектов недвижимости, устанавливаются более строгие правила при заключении и исполнении сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Такие правила обусловлены, в первую очередь, повышенным вниманием к земле и другим природным ресурсам как объектам недвижимости, а также необходимостью установления определенных ограничений (природоохранных, санитарных, экологических и др.) при пользовании такими объектами недвижимости.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости.

Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п. 3 ст.225 ГК РФ раскрыты эти особые правила. Установлено, что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по истечении года с момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившим его лицом, и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности. Только по истечении этого период суд по иску органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, признает бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности.

Органы местного самоуправления согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ обращаются в Управления Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ с заявлениями о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, расположенных на территории муниципальных образований. Единого порядка принятия Управлениями Федеральной регистрационной службы на учет бесхозяйного имущества нет, отказ в принятии на учет по основанию, что не существует такого порядка, учреждение юстиции не может. В связи с этим Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ульяновской области (ныне - Управления Федеральной регистрационной службы) в 2000 году был разработан порядок постановки на учет бесхозяйного имущества, который был утвержден Распоряжением Главы администрации области, однако в ходе проверки территориальным Управлением Министерства юстиции РФ этот порядок был отменен, по основаниям, что данный правовой акт не соответствует Конституции РФ и федеральному законодательству. Принятие нормативно-правового акта, регулирующего эту сферу деятельности, входит в компетенцию Российской Федерации. Так решением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.02.2002 г. №72-3301/01-Р182 признан незаконным отказ Учреждения юстиции Комитету по управлению городским имуществом принять на учет бесхозяйное имущество. В настоящее время в Российской Федерации не принят документ, регулирующий порядок постановки на учет бесхозяйного недвижимого имущества. Таким образом, механизма реализации ст. 225 ГК РФ нет, необходимо принятие нормативно-правового акта на уровне Российской Федерации, который бы регулировал эти отношения.

Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. В статье 234 ГК сказано, что «лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность)». Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества. Необходимым условием для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ является длительность и непрерывность владения. Если право собственности на недвижимость, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации, то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи 234 ГК для приобретения чужого имущества на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств. С возникновением права собственности на основании приобретательской давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения не препятствовали положения ст. 234 ГК, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п.4 ст.234 ГК РФ, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям на основании ст.301, 305 ГК РФ (3 года). ГК РФ (ст. 349) устанавливает особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. В тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора - залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

ГК РФ предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально удостоверено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд - если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке. В трех случаях взыскания на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом залога.

Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен, когда договора залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица. Так, если предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госкомимущества. Если заложены дворцы, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке. Судебный порядок обязателен для взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны.

Подытоживая сказанное, следует выделить главную особенность правового регулирования режима недвижимости, установленную новым законодательством Российской Федерации, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на объекты недвижимости, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом. Уяснение понятия недвижимости позволяет ответить на вопрос, какие объекты следует относить к движимому имуще­ству. Статья 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признает движимым имуще­ством. Закон в силу бесконечного разнообразия движимых ве­щей не содержит даже их примерного перечня. Можно лишь сказать, что речь идет о предметах материального мира, спо­собных к самостоятельному перемещению, например домаш­няя птица, или к перемещению путем постороннего воздей­ствия, например строительные материалы. Правовое значение градации вещей на недвижимые и дви­жимые состоит в том, что возникновение, изменение и пре­кращение права собственности и других вещных прав на не­движимость происходит в порядке особой процедуры с соблю­дением письменной формы и государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной может осуществляться спе­циальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Вопрос № 7.

Что такое строение? Какова взаимосвязь земельного участка с находящимся на нем строением? Каков правовой режим самовольной постройки?

Строение - результат строительства. К строениям относятся здания и сооружения.

· Посадские строения - совокупность землеустроительных, социальных и экономических мероприятий правительства Русского государства.

· Строение - состав, взаимное расположение частей чего-либо, структура.

Для начала определим некоторый понятийный аппарат.

Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым, когда он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использования которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, и неделимым. Оборотоспособность – возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом.

Следует также отметить, что предусмотрены такие виды вещных прав на имущество, как право собственности; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитут; право хозяйственного ведения; право оперативного управления. К вещным правам юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления, которые выражают специфику российского гражданского права и не имеют аналогов в мире. Пока они, однако, весьма распространены, ибо характеризуют имущественную обособленность унитарных предприятий и учреждений - достаточно часто встречающихся видов юридических лиц. Рассматривая соотношение правового регулирования земельных участков и строений, находящихся на нем, следует отметить прежде всего, что, согласно п. 3 статьи 129 ГК РФ, действия с имущественными правами на землю регулируются земельным законодательством. Таким образом, следует заключить, что имущественные права, с одной стороны, регулируются гражданским правом, но, с другой стороны, ГК решение данных правовых вопросов оставляет за ЗК и иными законами.
Поэтому дальнейшее рассмотрение правового регулирования будет построено с опорой в основном на данные источники права, то есть на ГК, ЗК и специальные законы.

ГК в статье 130 закрепляет конститутивный признак недвижимости - неразрывную связь объекта с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Здания, строения и сооружения, как правило, прочно связаны с землей, т.е. относятся к объектам, в случае перемещения которых обязательно произойдет нанесение несоразмерного ущерба их назначению.Основа соотношения правового регулирования имущественных прав на земельный участок и строений на нем закреплена в статье 273 ГК, согласно которой, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходит право собственности на земельный участок, на котором находитсяздание. Эта норма несколько противоречит Земельному кодексу, согласно которому в п. 4 ст. 35 не допускается отчуждение здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения земельного участка, кроме случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Таким образом, отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения (недвижимость в дальнейшем) в случае, если они принадлежат одному лицу, запрещено императивной нормой, закрепленной в статье 35 ЗК. Противоречие же данной нормы с нормой ГК состоит в том, что при буквальном понимании нормы гражданского права можно заключить, что переход права собственности происходит поэтапно, а не одновременно как единый имущественный комплекс, что предусмотрено в императивной норме земельного права.

К объектам гражданских прав в принципе относятся вещи, а не их части. Таким образом, часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом правоотношений.

При разделе земельного участка на части образуются самостоятельные земельные участки, каждому из которых присваивается кадастровый номер, а государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (п. 4 ст. 22.2).

Данный подход подтверждается ЗК, согласно которому при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (ст. 11.4).

П. 2 ст. 271 ГК РФ закрепляет возможность существования раздельного правового режима земли и строений (то есть соотношение различных вещных прав, возникающих на земельные участки и на строения на них), так как устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, которая находится на чужом земельном участке, приобретающий данную недвижимость приобретает также право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и объеме, что и прежний собственник данной недвижимости, то есть земельным участком под недвижимость, причем переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения права пользования земельным участком собственника недвижимости, расположенной на нем.

Кроме того, собственник недвижимости может по своему усмотрению сносить здания недвижимости, если только это не противоречит договору.
Таким образом, в российском законодательстве в отличие от западных стран предусмотрено существование двух независимых (горизонтальных) прав - права собственника земельного участка и права собственника строений.

В результате осуществления раздельного правового режима земли и недвижимости на ней возможна ситуация, когда земельный участок и недвижимость являются собственностью разных лиц. Данная ситуация регламентируется нормой гражданского права, установленной в ст. 272 ГК, согласно которой, при прекращении права пользования земельным участком со стороны собственника постройки права на данную недвижимость определяются по согласованию сторон либо в судебном порядке.

В данном случае возможно несколько вариантов разрешения данного вопроса: собственник может потребовать сноса постройки, либо суд признает право собственника постройки на приобретение в собственность земельного участка под постройкой, или продлит срок использования участка в зависимости от стоимости постройки.

В рамках данного вопроса необходимо отметить, что в данном случае возможна ситуация, когда интересу собственника постройки может противостоять интерес собственника земельного участка в его освобождении. В данном случае собственник земельного участка может применить несколько возможностей для защиты своего интереса: в случае самовольной постройки потребовать ее снос, освобождение земельного участка от постройки по истечении права пользования, а также возврат объекта аренды - земельного участка в первоначальном состоянии.

Первые два способа защиты нарушенного права собственника относятся к восстановлению положения до нарушения права и для их применения необходимо доказать юридический факт возведения объекта недвижимого имущества; третий способ - к присуждению к исполнению обязанности в натуре.

Для реализации способов защиты необходимо, прежде всего, установить, правильно ли зарегистрировано право на объект недвижимости. В данном случае необходимо различать такие понятия как самовольная постройка, временная постройка и объект капитального строительства. Как известно, самовольная постройка представляет собой такое недвижимое имущество, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо создано с нарушениями НПА, либо без необходимого разрешения (ст. 222 ГК).Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таки образом, при ошибочной регистрации в реестре права на недвижимое имущество, являющееся самовольной постройкой или не отвечающего характеристикам недвижимого имущества, возможно требовать признания недействительным зарегистрированного права собственности на данный объект.

Вторым рассматриваемым способом является требование прекращения права пользования земельным участком со стороны собственника постройки в связи с истечением договора либо его расторжением. Расторгнуть договор и требовать освобождение участка представляется возможным, если земельный участок по договору, заключенному между сторонами, предоставлялся под строительство временной постройки, а построенный объект отвечает требованиям недвижимого имущества.В данном случае независимо от характеристик данного объекта он подлежит сносу, так как целевое назначение земельного участка, предусмотренное договором, было нарушено.Рассмотрим ситуацию, когда земельный участок предоставлялся по договору аренды под строительство объекта недвижимости. Необходимо выяснить, является ли данный объект самовольной постройкой, или он построен с учетом всех правил в законном порядке.В случае выявления самовольной постройки и ошибочной регистрации представляется возможным требовать аннулирования данной регистрации и сноса самовольной постройки.

К недвижимым вещам относятся (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

• земельные участки;
• участки недр;
• здания;
• объекты незавершенного строительства;
• жилые и нежилые помещения;
• машино-места;
• воздушные суда и др.

Список не является закрытым, к недвижимости могут относиться и другие вещи, обладающие соответствующими признаками.

В юридической литературе перечисляются такие признаки недвижимого имущества, как:

• его материальность;
• индивидуальная определенность;
• удовлетворение каких-либо человеческих потребностей;
• незаменимость;
• наличие государственной регистрации в отношении этого имущества.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению». Это тоже можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди ученых-правоведов ведутся споры относительно этого утверждения.

К примеру, профессор Е. А. Суханов утверждает, что недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую категорию. Поскольку современная техника сможет сдвинуть практически любой объект, в т. ч. саму землю, а вот самовольно построенное здание, не имеющее госрегистрации, объектом гражданских правоотношений быть не может в силу ст. 222 ГК РФ.

Второй формулировкой — признаком недвижимости из ст. 130 ГК РФ является ее неразрывная связь с землей. Отметим, что под такой связью имеется в виду и физическая, и юридическая.

Виды недвижимого имущества по ГК РФ

Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:

1. Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
2. Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.

Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:

• земельные участки;
• права, связанные с правом собственности на земельный участок.

Квартиры, дома и т. д. недвижимостью в германском праве не считаются.

Правовой режим земельных участков

Земельный участок — первый в списке объектов недвижимости и, пожалуй, самый главный из всех других перечисленных. К объектам недвижимости его относит п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ.

Правовой режим земли (содержание прав на земельный участок) устанавливается в зависимости:

1. От вида собственности: она может принадлежать государству (РФ, субъекту, муниципалитету), юридическому лицу, гражданину.
2. Целевого назначения, определяемого согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ: земли населенных пунктов, лесного, водного фонда и т. д.

1. Вида разрешенного использования, установленного классификатором (является приложением к приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).

Особенностям земельного участка как объекта можно посвятить отдельный материал, т. к. они крайне разнообразны и установлены не только ЗК РФ, но и специальными федеральными (например, законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, «О морских портах в Российской Федерации…» от 08.11.2007 № 261-ФЗ), а также региональными законами.

Что является жилой недвижимостью

В абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения…».

Что такое жилое помещение, можно узнать из ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пригодность для постоянного проживания, как указано в той же норме, определяется соответствием санитарным и техническим нормам и другим требованиям законодательства.

Что может быть жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ):

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Легального определения понятия «нежилое помещение» не имеется, но, очевидно, что таковым является противоположное помещению жилому — непригодное для постоянного проживания, не жилой дом, не квартира и не комната.

Предприятие как объект недвижимости

Отдельно рассмотрим такой объект недвижимости, как предприятие.

Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:

1. Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 ГК РФ.
2. Предприятие (объект ГП) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, клиентелла и т. п.), используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью.

Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.

Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона.

Кондоминиум — это недвижимость?

Понятие кондоминиума содержалось в законе «О товариществах…» от 15.06.1996 № 72-ФЗ. Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, куда входят земельный участок и стоящее на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности граждан (организаций и т. д.), а общее имущество — в общей долевой собственности.

Указанный закон утратил силу, а действующий Жилищный кодекс РФ понятие кондоминиума не содержит.

Однако в судебной практике термин «кондоминиум» продолжает применяться и сейчас, в том же значении, что содержалось в утратившим силу законе № 72-ФЗ, — единый комплекс недвижимого имущества (см., например, решение Королевского городского суда Московской области от 20.12.2017 по делу № 2-3428/2017).

Единый недвижимый комплекс: понятие и особенности

Относительно новое понятие, появившееся в ГК РФ, — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и связанных между собой физически (технологически).

В качестве примеров можно назвать:

• сетевые объекты (железные дороги, в которые входят пути, стрелочные переводы, платформы; канализационные сети, включающие насосные станции и трубопроводы, и т. п.);
• автозаправочные станции (включая здания, навесы, резервуары для топлива).

Совокупность всех этих вещей считается за одну единицу недвижимости (ст. 133.1 ГК РФ).

Части ЕНК могут находиться на разных земельных участках, и это не может быть основанием для отказа ФНС в регистрации недвижимости (п. 39 ППВС РФ от 23.06.2015 № 25).

К ЕНК применяются положения ст. 133 ГК РФ — правила о неделимых вещах. Поэтому его составные части самостоятельными объектами недвижимости не являются (п. 1 Обзора № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016), и самостоятельным объектом гражданских правоотношений они быть не могут, пока закон или суд не установит возможность их выдела из составной части (п. 3 ст. 133 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимость

Особенностью правового режима недвижимых вещей является их обязательная государственная регистрация.

Порядок совершения такой регистрации установлен по отдельному виду или сразу группе объектов недвижимости.

Например, согласно ч. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ госрегистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним. Этот закон регулирует отношения по поводу недвижимости по природе (это, напомним, участки, здания, машино-места и т. д.).

Другим примером можно назвать ч. 3 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 14.03.2009 № 31-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования права на воздушное судно является наличие госрегистрации прав на него. Действие этого закона распространяется только на воздушные, беспилотные и пилотируемые гражданские суда, а также на государственные суда, используемые для коммерции.

Таким образом, госрегистрация прав на недвижимость является обязательным элементом. В его отсутствие недвижимость перестает быть недвижимостью.

Свойства недвижимых вещей как экономических объектов

Недвижимость можно рассматривать не только как объект гражданских прав, но и как экономическую единицу, товар. В этом случае она характеризуется:

• высокой стоимостью;
• ограниченным количеством;
• ролью инвестиций, т. е. потенциальным источником дохода;
• уникальностью — обладанием индивидуальными характеристиками;
• наличием издержек по содержанию (начиная с налога на имущество и т. д.);
• пользующаяся спросом только в условиях устойчивой экономики (в условиях кризиса, как известно, спрос на дорогостоящее имущество падает);
• капиталовложением, поскольку это долговечный товар, не теряющий стоимости или теряющей ее постепенно.

Ликвидность у недвижимости низкая, поскольку сделки с ней проводятся сложнее и дольше, чем с движимыми вещами.

Определение понятия недвижимого имущества и его признаков вкратце дается в ст. 130 ГК РФ, подробно раскрывается в юридической литературе. Среди правоведов нет однозначного мнения, что можно относить к недвижимости и какие свойства ей присущи.

Кроме общих видов недвижимости законодатель выделил специфические, объединяющие несколько вещей в одну — предприятие и ЕНК. О том, как совершать сделки с недвижимостью можно прочитать в статьях