Что такое переустройство и перепланировка квартиры?

Определяющим признаком перепланировки или переустройства является необходимость внесения сведений о таких работах в паспорт жилого помещения.

На данный момент Жилищный кодекс РФ в редакции от 27.07.2010 так определяет понятие переустройства жилого помещения: "...1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения...". Следует учитывать, что не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Как правило, к работам по переустройству относятся: установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Под перепланировкой по смыслу закона следует понимать: "...изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт...". Перепланировка может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение (т.е. уменьшение) и укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.

Для жителей Москвы мы подготовили выборку адресов и телефонов учреждений « », которая учитывает процесс передачи полномочий многофункциональным центрам.

Новый порядок перепланировки

Для Москвы → 25.10.2011 г. на заседании правительства Москвы принято постановление «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». Документ вступает в силу 1 декабря 2011 года. На специальной странице по ссылке далее представлена полная информация → , текст постановления Правительства Москвы с приложениями, а также каталог типовых вариантов. См. также → (действующие правила с учетом новых положений).

Перепланировка или переустройство могут быть согласованы (1) на основании эскиза (совершается от руки на поэтажном плане) либо (2) в соответствии с проектом . Второй вариант согласования предполагает заключение договора со специализированной проектной организацией на составление проекта, а также требует получение дополнительных положительных заключений (МЧС, СЭС, арх. надзор, авторы проекта дома и т. д.). Отнесение работ к определенному виду согласования (по эскизу или по проекту) предусмотрен действующими нормативами. Такой порядок определения состава проектной («эскиз — проект») документации применяется только в Москве.

Ремонтно-строительные работы, направленные на реализацию перепланировки и переустройства помещений квартиры, должны производиться в том числе с учетом положений, предусмотренных Правилами технической эксплуатации жилищного фонда , разделы 4 и 5 (утверждены Постановлением Госстроя России, 27.09.2003 г.; см. в формате PDF, размер 844 Kb).

В части определения порядка согласования и исполнения ремонтных работ по перепланировке квартиры на территории Москвы действует норматив "Регламент оформления и проведения переустройства и(или) перпланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (по состоянию на 08.12.2010 в редакции постановлений Правительства Москвы от 28.07.09 № 701-ПП, от 27.07.10 № 593-ПП и от 02.11.10 992-ПП). С текстом регламента можно ознакомиться в разделе " ". Кстати, указанный документ также определяет по перепланировке и переустройству квартиры.

Что можно согласовать — Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП (там же: перепланировка по эскизу или на основании проекта).

Какие ограничения на переустройство и перепланировку предусмотрены в настоящее время — см. Приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73.

Какой порядок подачи и оформления документов для согласования перепланировки и ее последующего проведения — Правительства Москвы от 25.09.2007 г. № 831-ПП → новые .

Отделочные работы не являются перепланировкой и переустройством и тогда, когда следуют за последними. Срок производства отделочных работ не включается в продолжительность мероприятий по переустройству и перепланировке. Также данные работы не подпадают под ограничения, предусмотренные в отношение порядка проведения работ по перепланировке во времени. Отделка помещений квартиры может производится не только с понедельника по субботу, но и в воскресные и праздничные нерабочие дни в период с 7.00 до 23.00, т. е. в дневное время. При этом необходимо соблюдать максимально допустимые уровни шума, установленные санитарными нормами.

Общая продолжительность работ по переустройству не должна превышать четырех месяцев — данное положение не применяется в силу принятия нового регламента. С 01.12.2011 г. разрешение на ведение работ по переустройству и перепланировке выдается сроком на один год с возможностью продления.

Типичные случаи перепланировки

Ниже мы приводим некоторые типичные случаи, связанные с проведением работ по переустройству и перепланировки. Данный список открытый. Мы будем пополнять его с течением времени.

• Перенос проема в несущей стене — в ряде случаев может быть согласован.
• Допускается увеличивать площадь сан. узла за счет площади коридора (см. также → или коридор).
• Балконный порожек — категорически запрещается срезать.
• Установка спутниковой антенны на фасаде дома в Москве отнесена к перепланировке, требующей согласования на основании проекта.

Можно ли узаконить перепланировку

Как узаконить перепланировку? Для согласования самовольной перепланировки необходимо представить сведения о том, что результаты такой перепланировки или переустройства не нарушают права и законные интересы граждан, а также не создают угрозу их жизни и здоровью (см. постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-П, п. 2). При этом указанный документ предписывает Мосжилинспекции произвести согласование самовольной перепланировки при условии соблюдения названного выше условия (следует из смысла нормы и ее грамматической конструкции). Для этого следует представить составленные уполномоченными проектными организациями исполнительную документацию и технические заключения, указывающие на безопасность и допустимость произведенных работ.

Об отмене согласования установки кондиционеров.

Постановление Правительства Москвы № 85-ПП от 22.03.2011 г. вносит изменения и дополнения в действующие нормативные акты следующего характера :

Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 г. № 73-ПП с учетом изменений

Приложение 1 «Перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах и условия их проведения», раздел II, п. 18:
«Установка наружных технических средств на фасаде (кондиционеров , антенн, защитных сеток и т. п.)...» производятся по проекту.

Примечания к указанному приложению 1 дополнены следующим пунктом:
«Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:... 3.5. Установка кондиционеров на фасадах жилых домов.»

Однако следует помнить, что фасад жилого многоквартирного дома является общим имуществом. Градостроительный кодекс РФ относит работы по установке клмиатического оборудования на фасаде зданий к его реконструкции (п. 14. ст. 1 ГрК РФ). Исходя из того, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собтсвенности, осуществляется с согласия всех собственников (ст. 246 ГК РФ), Жилищный кодекс РФ указывает на то, что реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна производиться на основании решения общего собрания собственников, т.е. для на фасаде многоквартирного дома требуется получить разрешение собственников помещений в таком здании (см. также → в Москве с учетом действующих строительных и санитарных правил).

Если у вас есть вопросы — пишите! Постараемся ответить на них.

Переустройство и перепланировка жилого помещения подразумевает изменение его конфигурации с внесением корректив в инженерные конструкции. Типовые постройки уже давно перестали удовлетворять потребности жильцов, а потому нередко возникает потребность в определенных изменениях. Стоит отметить, что, несмотря на то что значительная часть помещений находится в частной собственности, это не дает владельцам права самовольно изменять их технические и эксплуатационные характеристики.

Переустройство и перепланировка жилого помещения - что это такое

В соответствии с Жилищным кодексом, переустройство включает в себя следующие действия:

• замена газовых плит на электрические;
• перенос сантехнических и газовых приборов;
• переоборудование санузлов;
• реконструкция или прокладка трубопроводов или сетей подачи электричества;
• прочее.

Что касается перепланировки, то это понятие подразумевает изменение конфигурации с сохранением основного предназначения помещения. Это корректировка или полная переработка первоначального проекта с внесением корректив во внутреннее или внешнее пространство.

Условия перепланировки (переустройства) жилого помещения находят свое отражение в законодательстве. Если требования не будут соблюдены, то по решению суда может быть назначено наказание вплоть до изъятия помещения из собственности. Чаще всего, если это возможно, лицо, совершившее подобные противоправные действия, обязывают вернуть строению первоначальное состояние.

Переустройство и перепланировка жилого помещения: понятие и виды

Решаясь на изменения в своем жилище, далеко не все владельцы знают, какие именно действия требуют соответствующего разрешения. Жилищный кодекс определяет перечень работ, которые можно отнести к такой категории, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Понятие и виды могут быть описаны следующим перечнем:

• Объединение помещений по горизонтали путем организации проемов в несущих конструкциях.
• Обустройство лестниц.
• Объединение помещений по вертикали путем организации проемов в перекрытиях.
• Установка дополнительных перегородок, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции.
• Переустройство пола.
• Создание или ликвидация дверных и оконных проемов, а также изменение их формы.
• Остекление балконов.
• Изменение входа в жилое помещение путем обустройства крылец, тамбуров и прочих объектов.
• Установка наружных объектов, к которым относятся кондиционеры, антенны и прочее.
• Изменение вида материалов, из которых состоят балконы и прочие наружные конструкции.
• Соединение лоджии с внутренним жилым пространством.
• Изменение конструкции или перенос санузлов или кухонь.
• Замена газовой плиты на электрическую.
• Установка оборудования, которое требует дополнительного потребления ресурсов (воды, газа, электроэнергии).

Переустройство, перепланировка, переоборудование жилых помещений регламентировано законодательством. Данные действия нельзя совершать самовольно, а следует согласовывать их с соответствующими органами с целью обеспечения безопасности и соблюдения интересов жильцов.

Отличие перепланировки и переоборудования от реконструкции

Понятие переустройства, перепланировки жилого помещения достаточно часто путают с реконструкцией, что является недопустимым. Последний термин означает изменение параметров здания или его отдельных частей, а также восстановление несущих конструкций с целью улучшения эксплуатационных и эстетических показателей.

Такое понятие, как реконструкция, может быть охарактеризовано следующим образом:

• возведение пристроек или высотных надстроек или же разбор и демонтаж части здания;
• замена изношенных инженерных конструкций на более новые и современные, которые улучшают эксплуатационные характеристики, а также повышают показатель безопасности;
• обновление инженерного оборудования (за исключением магистральных сетей);
• улучшение внешнего вида здания, а также территории, примыкающей к нему.

Таким образом, можно сказать, что о реконструкции может идти речь в том случае, когда речь идет об изменении технических и эксплуатационных показателей жилого дома в целом. Что же касается перепланировки, то данное понятие может входить в предыдущее. При этом вносятся обязательные отметки и изменения в технический паспорт помещения.

Запрет на перепланировку

В соответствии с законодательными нормами, переустройство и перепланировка жилых помещений недопустимы в следующих случаях:

• если вследствие внесенных изменений ухудшаются условия проживания людей в других помещениях;
• если затрудняется доступ к коммуникациям;
• если помещение после перепланировки рискует попасть в разряд непригодных для проживания;
• если количество жилых помещений значительно уменьшается в пользу подсобных без соответствующей смены их статуса;
• если речь идет о помещениях, принадлежащих оборонному ведомству;
• если в результате перепланировки происходит нарушение целостности или устойчивости несущих конструкций;
• если планируется обустроить комнату, площадь которой будет менее 10 квадратных метров;
• если преобразования каким-либо образом влияют на пользование коммуникациями.

Стоит отметить, что запрет на перепланировку в первую очередь бывает вызван соображениями безопасности жильцов помещения. Особенно тщательно проверяются случаи, когда затрагивается целостность несущих конструкций и перекрытий, а также значительно увеличивается нагрузка на них.

Заявка на перепланировку

Если планируется переустройство и перепланировка жилого помещения, то данный вопрос ни в коем случае нельзя решать самовольно. Для начала в соответствующий орган по месту жительства стоит подать следующий перечень документов:

• заявление от непосредственного собственника жилого помещения или же его доверенного лица;
• оригиналы или заверенные в нотариальном порядке копии документов, которые подтверждают право собственности;
• проект, в соответствии с которым будет осуществляться переустройство и перепланировка жилого помещения;
• технический паспорт на жилое помещение;
• документ, содержащий письменное согласие на перепланировку всех членов семьи, проживающих в данном помещении (это касается также временно отсутствующих жильцов);
• заключение соответствующего органа о том, что здание или помещение, которое планируется перестраивать, не принадлежит к объектам культурного или исторического наследия.

В течение 45 дней будет принято решение о разрешении или запрете перепланировки. Вторая ситуация может быть связана с ненадлежащим оформлением документов или прочими причинами, установленными законодательством.

Стоит отметить, что условия перепланировки (переустройства) жилого помещения не всегда требуют предоставления столь широкого пакета документов. Так, например, если речь идет о ликвидации встроенного шкафа-купе, который был предусмотрен изначально, или же монтировался предыдущими собственниками, достаточно письменного согласия со стороны всех нынешних жильцов помещения (квартиры или дома).

Самовольная перепланировка

Стоит отметить, что перепланировка является достаточно деликатным вопросом, ведь она может значительно повлиять на состояние жилого помещения. Именно поэтому данный процесс требует таких длительных подготовительных процедур и получения множества разрешений. И даже если изменения были несанкционированными, инициаторы часто пытаются их быстро легализовать уже после проведения строительных работ.

Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения заключаются не только в наступлении ответственности согласно законодательству. Это может привести к аварийным ситуациям, среди которых затопления, обрушения и прочие неприятные моменты. Достаточно часто собственников обязывают вернуть помещению его первоначальный вид.

Узаконить самовольную перепланировку можно через суд. Для этого собственник помещения подает иск, в котором указываются следующие данные:

• паспортные данные, а также точный адрес заявителя;
• юридический адрес ответчика, в качестве которого выступают те или иные государственные органы, в ведении которых находятся помещения (это может быть городская или районная администрация и так далее);
• описание просьбы сохранить помещение в перепланированном состоянии;
• перечень документов, которые прилагаются к иску;
• дата и подпись.

Для того чтобы в судебном порядке узаконить такие преобразования, как переустройство и перепланировка жилого помещения нанимателем, необходимо приложить к иску следующий перечень документов:

• технический паспорт из БТИ, который отражает состояние объекта до и после внесения изменений;
• заключение по результатам технической оценки несущих конструкций;
• заключение соответствующих органов о том, что перепланировка не нарушает санитарных и противопожарных норм;
• документы, устанавливающие права заявителя на объект недвижимости.

Стоит отметить, что на самовольную перепланировку люди решаются не только из-за неосведомленности о нормах законодательства, но также из-за нежелания тратить время и денежные средства на официальные процедуры. Важно понимать, что вы рискуете не только понести наказание, но также причинить вред жизни и здоровью жильцов и собственников помещения.

Судебные споры

Судебные споры по перепланировке (переустройству) жилых помещений возникают тогда, когда данные действия были произведены самовольно. При этом, согласно законодательству, лицо должно доказать, что данные действия не затронули интересы и права других жильцов данного строения. Кроме того, должны быть представлены четкие доказательства с обеих сторон о том, что имел место факт перепланировки (важно отличать от самовольной постройки, которая несет за собой другие юридические последствия). Истцом по таким делам может выступать непосредственный владелец жилого помещения, его сожители или соседи, прочие собственники, а также органы городской администрации.

Достаточно часто владельцы недвижимости выступают с иском о сохранении изменений, которые возникли в результате таких действий, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Судебная практика показывает, что решение оказывается положительным в том случае, когда документально доказано, что ничьи законные права и интересы данным действием не были нарушены (постановление суда выносится на основании статьи 29 Жилищного кодекса).

• управление архитектуры и градостроительства (о том, что не был нарушен эстетичный вид, а также сохранена прочность несущих конструкций);
• центр гигиены и эпидемиологии (о том, что перепланировка или переустройство не нарушают гигиенических норм проживания в помещении);
• экспертный центр (дает заключение в том случае, если нарушалась целостность каких-либо конструкций здания).

Если лицо, самовольно совершившее перепланировку, в кратчайшие сроки обратится в соответствующие инстанции, чтобы придать своим действиям официальный статус, вполне возможно избежать штрафа, а также более серьезных наказаний.

Нормы законодательства

Основной нормативный документ, который регулирует такие вопросы, как переустройство (перепланировка) жилых помещений, – Жилищный кодекс. Он базируется на таких основных постулатах:

• обеспечение достойных условий для проживания граждан, должного уровня безопасности, а также неприкосновенности права собственности;
• обеспечение безоговорочного соблюдения жилищного законодательства;
• равенство всех участников жилищных отношений, которые связаны с собственностью, распоряжением, а также прочими категориями;
• восстановление жилищных прав, которые были нарушены третьими лицами;
• обеспечение сохранности жилого фонда;
• контроль за целевым использованием помещений.

Каждый ответственный владелец жилого помещения, прежде чем приступать к перепланировке, должен ознакомиться с данным документом, чтобы определить необходимость получения разрешения на те или иные виды работ.

Прочие законодательные акты

Любые изменения, которые вы хотите привнести в свое жилище, стоят достаточно дорого и занимают много времени. Это связано как с бюрократическими процедурами, так и с непосредственными строительными работами. Многие недобросовестные владельцы стремятся сэкономить на таких вопросах, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Законодательство, которое регулирует данный вопрос, помимо Жилищного кодекса, представлено также следующими нормативно-правовыми актами:

• утвержденные Правительством правила пользования жилыми помещениями;
• правила эксплуатации помещений в многоквартирном доме, а также эксплуатации имущества, содержащегося в нем;
• правила технической эксплуатации жилищного фонда, установленные Госстроем;
• утвержденные Госгражданстроем нормы и правила, которые регламентируют оценку физического износа помещений;
• правила, регламентирующие оценку прочности несущих конструкций и перекрытий (Госстрой).

Стоит отметить, что список нормативно-правовых актов, которые регулируют любые изменения, вносимые в конструкцию жилых помещений, постоянно обновляются и дополняются с целью соблюдения интересов и обеспечения безопасности жильцов.

Выводы

Наиболее распространенным действием, которое владельцы квартир или домов совершают с целью улучшения условий проживания, является ремонт. Переустройство, перепланировка жилого помещения – это более сложные процедуры, которые приводят к изменению технических и эксплуатационных характеристик, а потому к ним выдвигаются особые требования.

Достаточно часто перепланировку и переоборудование путают с реконструкцией, тем не менее это не так. Последнее понятие подразумевает улучшение внешнего вида и укрепление прочности здания. Но оно никоим образом не влияет на эксплуатационные характеристики, заявленные в техническом паспорте помещения изначально.

Для того чтобы осуществить перепланировку (переустройство), следует подать в соответствующие органы целый пакет документов. Среди них заявление, а также документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение. Также стоит подать заранее разработанный проект с точными расчетами, в соответствии с которым и будут вноситься изменения в планировку. В соответствующие органы подается первичный технический паспорт, а также письменное согласие всех жильцов на проведение данных мероприятий.

Решение о выдаче разрешения на перепланировку выносится в течение 45 дней. Стоит понимать, что далеко не всегда оно является положительным. Если комиссия сочтет, что по результатам преобразований ухудшатся чьи-либо жилищные условия, то может быть вынесен отказ. Также это возможно в случае затруднения доступа к коммуникациям, выведения помещения из жилого фонда, увеличение площади подсобных помещений. Особое внимание при проверке уделяется состоянию несущих конструкций. Недопустима чрезмерная нагрузка на них или же нарушение целостности, которое впоследствии может привести к обрушению.

Изменение технических и качественных помещений — это и есть переустройство нежилых помещений. Более подробно о процессе переустройства, согласовании перепланировки и переустройства помещения, проблемах и возможных вопросах — далее в статье.

Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Эти положения применимы и к переустройству нежилых помещений.

В частности, на территории столицы действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ.

Также при согласовании и утверждении проекта необходимо руководствоваться требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Как узаконить переустройство нежилого помещения?

Для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

В нежилом здании

При подготовке к переустройству помещений в нежилом здании собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекции. В этом случае предстоит выполнить следующие действия:

• заказать или подготовить проект переустройства;
• провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
• заказать изменения в техническую документацию на объект;
• обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства и административные регламенты по узакониванию выполненных работ.

Совет эксперта. Согласование проекта перепланировки или узаконивание самовольно выполненных работ является достаточно запутанной процедурой, в которой предстоит соблюдать множество требований к оформлению документации. Для экономии времени и денег можно обратить в — специализирующуюся организацию.

В многоквартирном доме

При выполнении работ по переустройству необходимо дополнительно учитывать права и интересы всех граждан, проживающих в многоквартирных зданиях. Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта переустройства, а по итогам их завершения будет оформляться акт о завершенном переустройстве в многоквартирном доме.

Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов.

Для выполнения отдельных видов работ по переустройству проект необходимо реализовывать с соблюдением следующих условий:

• при работах в домах, отнесенных к культурному или историческому наследию, необходимо предварительно получить заключение государственной экспертизы;
• при работах, требующих специальные допуски, требуется заключить договор с организацией, обладающей соответствующим допуском СРО;
• работы с газовым оборудованием могут проводить только специализированные организации.

Если переустройство затрагивало общее имущество многоквартирного дома, в состав приемочной комиссии будет включен представитель управляющей организации.

Важнейшим этапом при согласовании проекта перепланировки и регистрации выполненных изменений является обращение к кадастровому инженеру. В настоящее время только этот специалист имеет право оформлять техническую документацию для последующего кадастрового учета измененных сведений на объект недвижимости.

Совет эксперта. Если собственник квартиры не согласовал проект переустройства или отступил при выполнении работ от согласованного проекта, факт нарушения может выявляться уже после продажи жилья. В этом случае для нового владельца могут наступить неблагоприятные последствия – от необходимости возвращать переделку в первоначальное состояние до административной ответственности. Чтобы избежать таких проблем, необходимо еще на стадии подготовки сделки сверять данные выписки из и технической документации с фактическим состоянием квартиры (например, путем визуального осмотра). В компании заказ выписки для клиентов — бесплатно.

Чем опасно самовольное переустройство?

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

• приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
• административная ответственность.

Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 7.21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст. 7.24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.

За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа:

• на граждан – от 1000 до 1500 рублей;
• на должностных лиц – от 2000 рублей до 3000 рублей;
• на юридических лиц – от 20000 до 30000 рублей.

Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанность вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство.

Документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Для согласования и узаконивания переустройства потребуются следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из );
• проект переустройства или перепланировки;
• о допустимости выполненных работ;
• перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в .

Комментарий эксперта. При завершении переустройства жилого помещения акт приемочной комиссии направляется в органом, осуществлявшим согласование. Для нежилых помещений такого не требуется, достаточно утвердить проектную документацию. ООО имеет наработанные бланки и формы, позволяющие проекту перепланировки пройти регистрацию в Росреестре с первого раза за 5 рабочих дней.

Какие разделы проектной документации необходимо готовить?

Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ, либо вынесен отказ.

В зависимости от вида предстоящих работ по переустройства, при оформлении проектной документации указывается следующее содержание:

• текстовая часть – включает в себя запись руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
• пояснительная записка – описывает технические характеристики здания и помещения, состав инженерного оборудования и коммуникаций, перечень противопожарные и шумозащитных мероприятий;
• графическая часть – планы и помещения до переустройства; планы и после работ по переустройству; схема расположения сетей и оборудования в нежилом помещении;
• приложение – сведения о наличии допуска СРО, информационные данные и т.д.

На основании данного документа будет проводиться приемка работ после фактического завершения работ по переустройству.

Комментарий эксперта. Подготовка и оформление проекта может осуществляться только специализированной организацией, имеющей допуск профильной СРО. Компания имеет застрахованные виды работ по разработке проекта перепланировки и изготовлению технического заключения на сумму до 25 млн. рублей.

В процессе согласования проектной документации владельцу нежилого помещения потребуется оформить заявление, форма которого установлена исполнительным органом власти субъекта РФ. Образцы актов приемочной комиссии также утверждаются уполномоченными региональными органами власти.

Образцы проектной документации имеются в распоряжении организации, которая обладает допуском СРО и имеет право оформлять данный документ. Типовые образцы всех указанных документов можно посмотреть на нашем сайте.

Образец технического заключения перепланировки и переустройства:

Образец проекта перепланировки и переустройства:

Любые работы в жилом или нежилом помещении может проводить только собственник. Поэтому, если у квартиры несколько владельцев, согласование и последующий учет в Росреестре будет проведено только при согласии каждого собственника. При перепланировке происходит изменение конфигурации здания, квартиры или помещения, а состав работ может включать в себя:

• разборка и обустройство новых дверных или оконных проемов;
• изменение площади комнат в пределах квартиры;
• перенос или обустройство перегородок;
• иные виды работ.

Этапы согласования выглядят следующим образом:

• изготовление проектной документации через экспертную организацию – в содержании проекта указываются виды предстоящих работ, требования к их безопасному проведению, варианты установки перегородок и изменения конфигурации комнат, и т.д.;
• оформляется – в этом документе экспертом подтверждается безопасность несущих элементов здания ( является обязательным условием для согласования работ в Москве, в других регионах аналогичные нормативные требования могут отсутствовать);
• собственник направляет проект запланированных работ в муниципальные инстанции – при перепланировке жилых помещений в Москве таким органом является Мосжилэкспертиза;
• по итогам выполненных работ составляется комиссионный акт – этот документ подтверждает соблюдение условий проекта;
• изменения в конфигурации объекта фиксируются кадастровым инженером, который выдает – этот документ будет являться основанием для обращения в , где изменения будут учтены в ;
• на основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится кадастровый учет, а правообладателю выдается .

Для согласования изменений в конфигурации объекта обращаться в не нужно – эти учреждения утратили свои полномочия с 2013 года. Однако при оформлении проекта и техплана, могут быть запрошены архивные сведения – здания и помещения, объекта, и т.д.

При перепланировке жилых объектов необходимо обращаться в муниципальные органы. Для согласования проектных документов на нежилого помещения это не требуется, однако оформления технического плана является обязательным условием при любых вариантах проведения работ.

Содержание работ по изменению характеристик помещения или здания может существенно различаться. Если запланированные работы связаны с изменениями несущих конструкций или фасадов объекта, предстоит согласовать не , а реконструкцию. В этом случае оформляется разрешение на строительство, а процедура подготовки документов будет существенно дольше. Указанное разрешение оформляется через надзорные органы.

Комментарий специалиста . может быть связана с воздействием на несущие элементы объекта недвижимости. Поэтому проект и будут содержать предельно допустимые нормативы воздействия на несущие конструкции и варианты их усиления. Чтобы избежать проблем с надзорными инстанциями, обращайтесь за оформлением документов в компанию « ». Наши специалисты имею все разрешительные документы, позволяющие оформлять документы для жилых и нежилых объектов .

Алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2018 году будет состоять из следующих действий:

• выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
• оформление договора на изготовление проектной документации;
• выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
• согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
• проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
• согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
• обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в .

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции.

Добрый день, мои дорогие читатели!

Человек всегда стремится оборудовать своё жильё с максимальным комфортом для него. Нередко, люди желают полностью изменить внутреннюю структуру жилья. Сегодня я расскажу о том, как отличить перепланировку жилья от его переустройства и как это всё оформить, в соответствии с требованиями законодательства.

Переустройство жилого помещения заключается в облегчённом варианте изменения интерьера квартиры, не требующем составления отдельного проекта.

При проведении таких работ площадь жилья не меняется кардинально.

Такой процесс отличается от перепланировки объекта недвижимости в следующем:

• отсутствие необходимости в получении разрешения на некоторые виды работ в Государственных инстанциях;
• упрощённое оформление документации;
• малые сроки оформления;
• небольшой пакет документов;
• стоимость внесения коррективов в существующие документы значительно меньше, чем при перепланировке;
• меньшее количество задействованных инстанций.

Переустройство жилого помещения подразумевает собой замену или перенос систем инженерного оборудования, которое должно быть отражено в техническом паспорте объекта недвижимости.

Переустройство может заключаться в проведении следующих работ:

• замена сантехнического, инженерного или технического оборудования;
• обустройство туалетов, кухонь и ванных комнат;
• перестановка газовых, сантехнических и электротехнических приборов (исключая случаи установки радиаторов на балкон или лоджию);
• замена газовой плиты на электрическую;
• монтаж иного инженерного оборудования, увеличивающего мощность энергопотребления (кроме установки тёплых полов);
• демонтаж инженерного оборудования с сохранением стояков системы общедомовых коммуникаций. Такое переустройство осуществляется с обязательным составлением проекта, отражающего производимые изменения.

Хоть некоторые виды переустройства не нуждаются в обязательном получении разрешения, его итоги должны быть документально оформлены.

Заниматься узакониванием переустройства имеет право только собственник жилого помещения. Сделать это необходимо своевременно, поскольку отсутствие осуществлённых изменений в технических документах может повлечь за собой наложение штрафа на собственника жилого помещения.

Так же, Государственные инстанции могут вынести предписание о внесении изменений в технические документы на жильё в принудительном порядке. Оформить переустройство человек может, даже если жильё находится в залоге у банка. Обо всех сделанных изменениях, человек обязан уведомить представителей банка.

Перепланировка жилья

Заниматься проведением перепланировки жилища имеет право только его собственник. Если человек занимает жильё на условиях социального найма, перед проведением ремонтных работ ему необходимо заручиться разрешением муниципалитета. Так же, потребуется предоставить письменное разрешение всех людей, зарегистрированных на данной жилплощади.
Определение перепланировки содержится в главе 4 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Согласно действующим нормативно-правовым актам, перепланировка представляет собой проведение ремонтных работ, значительно изменяющих площадь или конфигурацию помещения. Итоги таких работ, в обязательном порядке, должны быть внесены в технический паспорт жилого помещения.
Перед проведением перепланировки необходимо получить разрешение на её проведение в Жилищной инспекции.

Если перепланировка подразумевает незначительные изменения в интерьере жилья, то её можно выполнить по самостоятельно выполненному эскизу.

Такая возможность существует, если во время проведения работ не будут затронуты несущие конструкции. Эскиз можно выполнить прямо на плане БТИ, отметив предполагаемые изменения чернилами красного и зелёного цвета. Красные пометки свидетельствуют о демонтированных конструкциях, а зелёные – о вновь возведённых.

По самостоятельно составленному эскизу можно осуществить следующие виды работ:

• частичное или полное возведение стен (перегородок);
• перенос дверных проёмов, арок, проходов и возведение новых перегородок без увеличения нагрузок на несущие перекрытия;
• замена, либо монтаж дополнительных инженерных коммуникаций, с сохранением стояков горячего и холодного водоснабжения, а также – канализации.

Если человек затеял более серьёзную перепланировку, то, предварительно, ему необходимо согласовать её проект в Государственных инстанциях. Составление такого проекта необходимо, если во время перепланировки будут затронуты несущие конструкции. Поручить составление проекта перепланировки следует организациям, имеющим допуск СРО. Такие компании смогут, в дальнейшем, согласовать его во всех необходимых инстанциях.

Составление проекта перепланировки потребуется при проведении следующих работ:

• обустройство прохода в несущих перекрытиях при соединении между собой двух горизонтально расположенных помещений;
• возведение лестниц и проёмов в перекрытиях;
• монтаж перегородок, увеличивающих нагрузку на несущие перекрытия;
• изменение конфигурации пола.

Согласно действующему законодательству, перепланировка не должна нарушать комфорт и безопасность проживания соседей. Её выполнение должно быть произведено с соблюдением всех действующих санитарных норм. После проведения перепланировки необходимо получить в БТИ новый технический паспорт жилого помещения, отражающий все сделанные изменения.

Ответственность за ненадлежащее использование жилья

Согласно действующему законодательству, запрещено проведение следующих видов переустройства или перепланировки:

• изменение вентиляционных систем;
• монтаж электропроводки в горизонтальных швах стен;
• блокировка доступа к аварийным выключателям и коммуникационным системам;
• ликвидация несущих конструкций;
• увеличение площади жилых помещений, путем объединения их с техническими и наоборот.

Узаконить подобные изменения не получится никаким образом. Кроме этого, на собственника такой квартиры может быть наложен административный штраф за ненадлежащее использование жилья и его порчу в размере от одной до полутора тысяч рублей.
Если человек осуществил перепланировку жилого помещения и не узаконил его в установленном законом порядке, то на него может быть наложен штраф, в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.
Одновременно со штрафом за самовольную перепланировку, выносится предписание о внесении сделанных изменений в технические документы жилого помещения. Если собственник квартиры не узаконит произведённые изменения документально, то представители Жилищной инспекции имеют полное право подать на него в суд.

Результатом судебного заседания могут быть следующие решения:

• приведение жилья в первоначальный вид за счёт собственника;
• утверждения сроков внесения необходимых изменений в технические документы на недвижимость;
• принудительная продажа жилья с торгов.

Если собственник жилья произвёл ремонтные работы, которые невозможно узаконить, то суд может обязать его вернуть помещению первоначальный вид в строго оговоренный срок.

Крайней мерой считается продажа жилья с публичных торгов. Такая мера воздействия применяется, если остальные не возымели на собственника жилья никакого действия. Недвижимость реализуется на аукционе. Из вырученной суммы вычитаются судебные издержки, а остаток возвращается бывшему хозяину жилплощади. Новые собственники получают предписание привести жильё в первоначальный вид, в соответствии с имеющимися на него документами.
Люди, осуществившие перепланировку в не приватизированной квартире, могут быть выселены из неё без предоставления какой-либо компенсации или жилья.
Уточню, что если перепланировка недвижимости не была узаконена в должном порядке, то такой жилой объект невозможно будет обменять, завещать или подарить.

Продажа такой недвижимости возможна на определённых условиях, с обязательным указание в договоре купли-продажи обременения, в виде незаконной перепланировки.

Перепланировка или переустройство жилья – дело, к которому необходимо подходить с максимальной ответственностью. Несвоевременное внесение сделанных изменений в технические документы жилого объекта чреваты неприятными последствиями для его собственника.

О нюансах перепланировки и переустройства жилых помещений в видео:

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.

Ремонт

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место - уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.

Переустройство

Переустройство - процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате - тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты - в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка - это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, - это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение - тоже.

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать - читайте в специальном .

Реконструкция

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.

Реконструкция - более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после - согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

• При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
• Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения
• Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции - восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
• Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу - это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку - это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры - переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу "семь раз отмерь - один раз отрежь". Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.