От чего зависит оценка рыночной стоимости недвижимости: что следует учитывать. Что должно быть обязательно прописано в договоре. Оценка недвижимости затратный

В условиях современного рынка каждый объект имеет определенную стоимость, выраженную в соответствующем денежном эквиваленте. Определяется этот показатель спросом, сложившимся в текущий момент времени - все входные данные для формирования конечной стоимости определяются рынком и не могут быть постоянными. Одним из наиболее значимых на финансовом рынке показателей является рыночная стоимость. В этой статье мы расскажем о том, как именно проводится оценка рыночной стоимости недвижимости и в каких ситуациях она может потребоваться.

Что это такое и для чего нужна?

Согласно Федеральному стандарту оценки, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован на свободном рынке на дату проведения соответствующих оценочных действий.

При этом в обязательном порядке должен соблюдаться ряд определенных условий, таких как:

• решение о сделке должно быть принято обеими сторонами добровольно;
• стороны владеют исчерпывающей информацией о предмете сделки;
• объект реализуется на открытом рынке;
• стоимость объекта установлена без воздействия каких-либо нестандартных обстоятельств.

Основных методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимости всего три:

• сравнительный - анализ всего массива реальных продаж аналогичных объектов за определенный промежуток времени;
• затратный - вычисление суммы вложений, необходимых для создания аналогичного объекта;
• капитализация доходов - вычисление перспективы получения прибыли в будущем на основе доходов, полученных в первый год использования объекта.

Вне зависимости от выбранной методики проведения оценки, эксперт оценивает наиболее значимые параметры объекта, влияющие на его конечную стоимость. К таким факторам относится расположение, состояние и основные характеристики объекта (этажность, наличие лифта, близость транспортной развязки и прочее).

Когда необходима?

Понадобиться проведение рыночной оценки квартиры может в случае возникновения необходимости в:

• выплате компенсации, когда государство изымает объект для собственных нужд;
• установлении залоговой стоимости объекта при оформлении жилищного кредита;
• установлении реальной стоимости объекта при его продаже;
• оценке вещественного вклада в уставной капитал;
• оценке имущества при банкротстве;
• оценке безвозмездно переданного имущества.

Срок действия

Согласно действующему Федеральному стандарту оценки срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости действителен в течение шести месяцев, по истечении которых документ теряет какую-либо юридическую силу. После окончания срока действия отчета требуется повторное проведение процедуры.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится на тех же условиях, что и рыночная оценка любого объекта недвижимости.

При этом на результаты оценки оказывают влияние такие факторы, как:

• расположение участка;
• состояние грунта;
• рельеф местности;
• наличие построек и их состояние;
• возможность подведения коммуникаций;
• вероятность получения прибыли за определенный временной промежуток от использования участка.

Провести оценку рыночной стоимости земли могут:

• специализированные оценочные бюро;
• независимые частные оценщики;
• агентства недвижимости;
• юридические фирмы.

Определение рыночной стоимости недвижимости: порядок проведения

Стоимость услуг по оценке недвижимости:

*отчет об оценке - документ, соответствующий Федеральному закону №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7). Объем документа - от 40 страниц.

Перечень документов, используемых для оценки недвижимости

• Свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость (Право устанавливающие документы) или договор аренды / субаренды на недвижимость. (копия)
• Кадастровый план (для земельных участков) или договор аренды / субаренды на земельный участок. (копия)
• Справки бюро технической инвентаризации (БТИ) для объектов недвижимости (Экспликация, кадастровый паспорт и поэтажной план).(копия)
• Справка о балансовой стоимости недвижимости на последнюю отчетную дату

Для физических лиц:

• Паспорт (копия первой страницы)

Для юридических лиц:

• Ф.И.О. генерального директора / представителя юридического лица
• Реквизиты предприятия с указанием ОГРН и даты его присвоения

На сегодняшний день точная оценка стоимости недвижимости требуется при проведении практически любой операции, начиная от сделок купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о финансировании инвестиционных проектов строительства или реконструкции, их внесении в уставной капитал предприятия и т.д. Специалисты нашей компании проводят оценку активов как на территории г. Москвы, так и в других регионах России.

За последнее время независимая оценка рыночной стоимости недвижимости стала очень востребована среди юридических и физических лиц. Это связано с тем, что именно профессиональный и точный расчет стоимости недвижимости позволит заказчику оценки заключить сделку купли-продажи или провести требуемую операцию с максимальной выгодой. Кроме того, общеизвестно, что любую хозяйственную деятельность, связанную с недвижимостью, регламентирует законодательство Российской Федерации. А значит, необходимо действовать в рамках принятого законодательства.
По своей сути, оценка недвижимости – это процедура, при котором специалистом нашей компании рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости или отдельных прав в отношении него (т.е. та цена, по которой на открытом рынке может быть совершена сделка). Также оценка стоимости включает в себя определение стоимости права собственности (или, например, права пользования на условиях аренды) в отношении самых разных объектов недвижимости (жилой, торговой, офисной, складской недвижимости и т.д.). Компания "Прайм консалтинг" много лет проводит качественную независимую оценку недвижимости для любых целей. Это подтверждается тем фактом, что наша организация стабильно занимает ведущее место среди оценочных компаний России.

Оценка стоимости недвижимости в Москве и регионах является одним из основных направлений деятельности нашей компании.

Мы рады предложить свои услуги по оценке любых видов недвижимости, в том числе:

Для чего необходимо определение стоимости недвижимости?

Оценка недвижимости, необходимая для физических лиц.

• Оценка для кредитовании (Оценка недвижимости для залога в банк)
• Оценка при вступлении в наследство
• Оценка при приватизации недвижимости
• Оценка причиненного ущерба недвижимости
• Оценка стоимости недвижимости при расторжении партнерства
• Оценка недвижимости для суда
• Оценка рыночной стоимости недвижимости для предоставления в органы опеки

Оценка недвижимости, необходимая для юридических лиц.

• Оценка арены(арендной ставки, величины арендной платы)
• Оценка ущерба
• Оценка для постановки и списания недвижимости с баланса предприятия
• Оценка недвижимости при страховании
• Оценка для залога и получения кредита
• Оценка для купли-продажи недвижимости
• Оценка при расторжении партнерства
• Оценка стоимости при внесении в уставной капитал недвижимости
• Оценка недвижимости для выкупа.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Рынок недвижимости функционируют под влиянием ряда взаимосвязанных факторов, которые необходимо учитывать при осуществлении оценки недвижимости. Можно выделить шесть основных групп: экономические, политические, демографические, социально-культурные, научно-технические и природно-географические.

1. Экономические. Включает в себя экономический уровень развития страны, темпы роста ВВП,кредитно-денежную политику, в т.ч. политику в сфере ипотечного кредитования, темпы удорожания по ключевым позициям, колебания активности в деловой сфере, занятость населения и его покупательную способность.

2. Политические. Образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования рынков недвижимости внутренней и внешней политикой страны. К таким факторам могут быть отнесены:
Политика в области развития и реконструкции производства, система социального обеспечения, национализации, налоговая система, системы защиты окружающей среды;
политика местных органов власти по функциональному зонированию территории и по процессам отчуждения земельных участков;
Политика правительства и местных органов власти - нормативно-законодательные акты, регулирующие рынок недвижимости (рынок земли, жилья, производственных и коммерческих помещений и др.);
Нестабильность в зонах межнациональных конфликтов и др.

3. Демографические - влияющие на оценочную стоимость недвижимости, - это численность населения, его прирост и плотность, уровень рождаемости и смертности, миграция и других.

4. Социально-культурные. Представляют собой различные аспекты социальной структуризации населения по различным признакам, таким как социально-профессиональные, потребительские, по уровню получаемых доходов, жилищных условий и т.д.

5. Научно-технические факторы оценки недвижимости - факторы, оказывающие существенное влияющие на технологию производства и строительства, во многом определяют себестоимость и цену реализации при формировании первичного рынка недвижимости.

6. К природно-географическим факторам, влияющим на результаты оценки недвижимости, относят климат, природные ресурсы, рельеф, экологические условия и другие.