У обоих сторон);

Предмет договора продажи недвижимости

Понятие предмeта догoвора

Предмет договора купли-продажи ― объект материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов.

Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.

Однако переход права собственности на недвижимость от про-давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен-ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста-ва , а именно:

1. 1. заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и
   2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

При продаже жилых помещений в юридический состав также входит ре-гистрация самого договора купли-продажи, который считается заключен-ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК) (правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Подробнее о регистрации договора и права собственности

Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и поку-пателя уже с момента его заключения. Поскольку договор продажи не-движимости является консенсуальным, постольку, если продавец и по-купатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации пере-хода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора прода-жи недвижимости сторонами до государственной регистрации пере-хода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и ис-полненный договор продажи недвижимости пресекает право продав-ца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принад-лежавшее ему как собственнику. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества по-купателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом . Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распо-ряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом испол-ненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объ-екта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект пере-дан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, стано-вится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владе-ние вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собствен-ности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юриди-ческого состава порождает гражданско-правовое обязательство сто-рон зарегистрировать переход права собственности. В содержание это-го обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае когда одна из сторон ук-лоняется от государственной регистрации перехода права собствен-ности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполни-теля вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государст-венной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Требование о необходимости государственной регистрации пе-рехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора ку-пли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости от-дельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.

Если договор купли-продажи жилого помеще-ния заключен и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности , то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по пово-ду такого помещения, переданного по догово-ру; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми поме-щениями недействительны.

• 1. о предмете продажи и
  2. о цене продаваемого недвижи-мого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука-заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму-щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст-вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму-щества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о про-даваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогла-сованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Подробнее

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содер-жатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет зе-мельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), отно-сятся:

• • план земельного участка с указанием его кадастрового номера,
  • поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.
  • паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бю-ро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о ре-гистрации прав на недвижимость).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до-говор продажи недвижимости должен содержать согласованное сто-ронами в письменной форме условие о цене недвижимости . При от-сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пе-редаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное пра-вило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка зем-ли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп-ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе-реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по-купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда-че (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости . Укло-нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи-мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму-щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол-нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму-щества будет считаться исполненным, только когда он:

1. 1. подпишет передаточный акт;
   2. фактически передаст недвижимое имущество;
   3. оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда-ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза-тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере-даче является проведение продавцом за свой счет силами специали-зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо-сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи-вающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет-ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде-ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп-лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва-рительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдель-ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

1. 1. принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови-ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово-рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис-полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);
   2. при передаче продав-цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст-ва (п. 3 ст. 475 ГК).

ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо-мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо-нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра-ва собственности не является препятствием для расторжения ис-полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку-пателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста-точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об-ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра-щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи-сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст-венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про-дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол-ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Очень интересная судебная практика по неоплате

7. Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него обусловленную денежную сумму.

Договор регламентируют ст. 549-558 ГК. Нормы, касающиеся купли-продажи отдельных объектов недвижимости, содержатся также в Жилищном кодексе, Земельном кодексе, Законе "Об акционерных обществах" (см. прилаг. диск).

Поскольку рассматриваемый договор - это разновидность договора купли-продажи, постольку отношения по купле-продаже недвижимого имущества в субсидиарном порядке регулируются "Общими положениями о купле-продаже" § 1 глава 30 ГК.

Законодательство*(22) относит к недвижимости две группы вещей.

1. Имущество, прочно связанное с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для его хозяйственного назначения. Это:

а) объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность);

б) объекты, созданные искусственно (здания, сооружения, квартиры, жилые и нежилые помещения, приусадебные хозяйственные постройки, элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, предприятия).

2. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Особенности договора

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным.

Сторонами договора могут быть любые лица.

Продавец должен быть собственником недвижимости. Его права на недвижимость подтверждаются свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, выдаваемой по его запросу регистрирующим органом.*(23)

Участие в договоре купли-продажи недвижимости отдельных субъектов имеет особенности. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия вправе продавать недвижимость только с разрешения собственника, от имени которого выступает соответствующий комитет по управлению государственным имуществом. Учреждение может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу недвижимости. При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в ее заключении (п. 3 ст. 35 СК).

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.

Так, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, то в договоре необходимо указать их месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указано на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключенным.*(24)

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, собственником которого является другое лицо, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца (или другого лица). В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом (иным лицом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.*(25)

Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

В случаях, когда цена недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (см. прилаг. диск).

При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В случаях, предусмотренных законом, договор подлежит государственной регистрации.*(26)

Особенности передачи недвижимости

По общему правилу, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества, подписанного обеими сторонами. Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК), который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимости по акту передачи.

Передаточный акт нельзя рассматривать ни как дополнение договора, ни как его неотъемлемую часть. Его подписание имеет значение, во-первых, для определения момента перехода на покупателя риска случайной гибели имущества и, во-вторых, для доказательства добросовестности или недобросовестности сторон. В частности, отказ от подписания передаточного акта или от его исполнения рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойка и т.п.).

В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает различный порядок представления документов на регистрацию соответствующих прав в зависимости от того, подлежит ли сделка нотариальному удостоверению или не подлежит. Так, ст. 16 Закона устанавливает, что если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают обе ее стороны. При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон.

Исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не влечет изменения отношений сторон с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Особенности купли-продажи жилых помещений

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилья не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи.

Существенным условием договора продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие право пользования этим жилым помещением, является, помимо предмета и цены договора, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В указанный перечень могут быть включены:

члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК);

наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК);

арендаторы (ст. 617 ГК);

лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

В целях защиты прав покупателей помещений в кондоминиуме в ст. 13 Закона РФ "О товариществах собственников жилья" (см. прилаг. диск) установлено, что при продаже помещения в кондоминиуме продавец, кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы со следующими сведениями:

1) при отсутствии товарищества собственников жилья сообщаются:

данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;

сведения о залоге помещений;

сведения о страховании общего имущества;

2) при наличии товарищества собственников жилья в дополнение к изложенным сведениям сообщаются:

сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет;

сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами.

Покупателю представляется также устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит государственной регистрации, как и переход права собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК). Это означает, что обязанность передать жилое помещение покупателю возникает у продавца только с момента государственной регистрации договора. Покупатель, в свою очередь, становится собственником жилья только с момента регистрации своего права собственности на это жилье.

Образцы договоров на недвижимость

Обращаем ваше внимание, что представленные на сайте сайт образцы договоров по недвижимости всего лишь образцы, необходимые для общего представления о предмете договора и ознакомления с его типовыми формами, и их не всегда получится использовать без доработки относительно каждого конкретного случая. Некоторые виды договоров доступны для скачивания в текстовом формате.

Продажа недвижимости

Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(е) в собственность гражданами и юридическими лицами
(Примерная форма. Утверждена распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. № 3070-р)

Другие образцы документов продажи недвижимости:

Договор продажи недвижимости - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ), применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ) не установлены особые правила.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание, что с введением в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимость обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости отпала, что, впрочем, не запрещает сторонам такого договора придать ему нотариальную форму.

Переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Обратим внимание, что при продаже недвижимости государственной регистрации подлежит не соответствующий договор, а переход права собственности. В связи с этим, по общему правилу, договор продажи недвижимости считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю в установленном порядке. Однако ГК РФ установлены особенности продажи таких объектов недвижимости, как жилые помещения: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558). Таким образом, при продаже жилого помещения государственной регистрации подлежат и соответствующий договор, и переход права собственности.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст. 553 ГК РФ, если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи недвижимости. Когда условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

ГК РФ (ст. 554) устанавливает императивные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену продаваемого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, то установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, то обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором продажи недвижимости, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности его принять. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене. Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое , все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.

Определение эксклюзивного договора

Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца .

Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.

Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).

Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.

Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.

Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную . Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.

Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько );
2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

1. Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
2. Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение , передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
3. Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
4. Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
5. Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

ДОГОВОР № 77

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.

3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.

3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.

3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.

3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.

4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.

4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.

4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.

5. РАСЧЕТЫ

5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.

5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.

6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:

• действия непреодолимой силы;
• утраты собственником дееспособности или его смерти;
• вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.