Главная Ликвидация бизнеса Практика применения ст 36 жк рф. Жилищный кодекс (ЖК РФ)

Практика применения ст 36 жк рф. Жилищный кодекс (ЖК РФ)

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Комментарий к статье 36 ЖК РФ

Статья 36 ЖК РФ определяет понятие общей собственности в многоквартирном жилом доме. Согласно п. 1 данной статьи собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения и имущество, расположенные в этом доме, но не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в данном доме. Законодатель, в частности, относит к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме следующие помещения и имущество:

межквартирные лестничные площадки, лестницы;

лифты, лифтовые и иные шахты;

коридоры;

технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на этом земельном участке. Указанные объекты находятся в общей долевой собственности лиц, которым принадлежат жилые помещения в многоквартирном доме. Доля каждого из указанных лиц в общей долевой собственности на указанное имущество пропорциональна доле жилых помещений, находящихся в их собственности в многоквартирном доме.

Пункт 2 комментируемой статьи установил, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном законодательством, владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Уменьшение общего имущества согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ допускается в результате его реконструкции.

Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право передать часть общего имущества в пользование другим лицам. Такая передача может осуществляться в виде договоров аренды, безвозмездного пользования и т.д. Условием для передачи части общего имущества в пользование других лиц является соблюдение прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Решение о передаче общего имущества в пользование третьих лиц должно быть принято на общем собрании собственников, которое проводится в порядке, предусмотренном ст. 45 ЖК РФ (см. комментарий).

Согласно п. 5 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также земельный участок вокруг него может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. В гражданском праве такое обременение именуется сервитутом. Право ограниченного пользования на основании комментируемого пункта могут иметь лица, например, владеющие недвижимым имуществом, находящимся на территории земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому. В этом случае в их пользу может быть установлено обременение, в соответствии с которым эти лица вправе пользоваться частью земельного участка для обслуживания принадлежащего им имущества, а также правом прохода и проезда по земельному участку. Если имущество других лиц возникло на земельном участке, прилегающем к многоквартирному дому, до введения в действие ЖК РФ, то запрет на установление обременения с целью пользования этим имуществом не допускается. Новые обременения могут быть установлены по соглашению между собственниками помещений в многоквартирном доме и другими лицами, требующими установления обременения. При установлении новых обременений (после введения в действие ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме уже имеют право возражать против обременения, запрещать его установление. Споры об установлении обременений и об их условиях подлежат разрешению в судебном порядке по иску одной из заинтересованных сторон.

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ статья 36 ЖК РФ дополнена п. 6, нормы которого вступают в силу 1 января 2007 г.

Пункт 6 комментируемой статьи определяет судьбу земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае его разрушения. Под разрушением законодатель понимает как случайную гибель, например от стихийных бедствий и других, не зависящих от воли людей факторов, от неправомерных действий третьих лиц, так и снос дома по причинам, предусмотренным жилищным и градостроительным законодательством.

В результате гибели или сноса многоквартирного дома собственники утрачивают право собственности на жилые помещения и другое общее имущество в этом доме, перечисленное в п. 1 комментируемой статьи. Ведь гибель имущества является одним из оснований прекращения права собственности на него в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, по своим физическим и правовым характеристикам отличается от жилых помещений и другого общего имущества. Это отличие прежде всего заключается в том, что земельный участок не может погибнуть в результате физического воздействия. Следовательно, после гибели или сноса многоквартирного дома земельный участок продолжает существовать. Существование участка предполагает сохранение прав собственности на него.

Именно поэтому законодатель установил в комментируемом пункте норму, в соответствии с которой собственники жилых помещений в разрушенном многоквартирном доме сохраняют право собственности на земельный участок, на котором располагался дом.

Такая законодательная установка вполне логична, ведь земельный участок под домом является в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ общим имуществом многоквартирного дома.

Право собственности на земельный участок после разрушения многоквартирного дома сохраняется в тех же долях, в каких собственники владели помещениями и другим общим имуществом.

Кроме прав на земельный участок сохраняются также права на элементы озеленения и благоустройства, а также на другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Наконец, законодатель подтвердил, что земельный участок под разрушенным многоквартирным домом не ограничивается в обороте, и его собственники вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им в соответствии с правилами гражданского законодательства.

Сохранение права собственности на земельный участок после разрушения многоквартирного дома обеспечивалось и до 1 января 2007 г., т.е. до вступления в силу п. 6 комментируемой статьи. Ведь законодатель признавал земельный участок частью общего имущества, принадлежащего собственникам жилых помещений в многоквартирных домах. Следовательно, даже разрушение самого дома не могло автоматически лишать его бывших собственников прав на земельный участок. Ведь согласно ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Теперь же законодатель ввел отдельную норму, гарантирующую сохранение права собственности на земельный участок после разрушения многоквартирного дома, чем подтвердил свою приверженность принципам незыблемости и охраны права собственности.

Важно отметить, что положения п. 6 ст. 36 ЖК РФ не применяются в тех случаях, когда земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд по причине невыполнения собственниками требования о сносе или реконструкции многоквартирного жилого дома, признанного аварийным.

Очевидно, что снос многоквартирного дома в этом случае не предполагает сохранения прав на земельный участок, поскольку его изъятие влечет переход права собственности к органам местного самоуправления.

Другой комментарий к статье 36 Жилищного Кодекса РФ

1. В комментируемой статье регулируются отношения права общей собственности в многоквартирном доме, где помещения (жилые и нежилые) принадлежат на праве собственности различным субъектам, включая и публичные образования. Кроме того, вопросы общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех многоквартирных домах независимо от количества собственников, количества помещений в таком доме, а также от наличия или отсутствия товарищества собственников жилья или какой-либо иной организации.

2. В п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, говорится, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, здание, в котором находится две и более квартиры, считается многоквартирным домом и на него распространяются все правила многоквартирного дома.

В комментируемой статье дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества. В состав общего имущества входят помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме дают еще более подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2).

В состав общего имущества, согласно этим Правилам, включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие не несущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества также включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо- и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

3. В п. 8 вышеназванного Положения говорится, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

В то же время в подп. "ж" п. 2 этого же Положения указано, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится многоквартирный дом. Данные объекты расположены на придомовой территории, т.е. на каком-то расстоянии от дома.

Законодатель установил, что придомовая территория входит в состав общего имущества и соответственно в состав общего имущества входят расположенные на этой территории объекты, которые предназначены для обслуживания дома. Но если трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, входят в состав общего имущества, то сети электро-, теплоснабжения, выходящие из этих объектов, также входят в состав общего имущества, несмотря на то что находятся на расстоянии от внешней стены дома.

Следовательно, сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационные сети, находящиеся в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме и расположенные на расстоянии от стены дома, входят в общее имущество независимо от соглашения с исполнителем коммунальных услуг. И поскольку земельный участок находится в общем имуществе многоквартирного дома, то и инженерные коммуникации также должны быть включены в общее имущество. Жилищный кодекс РФ не предусматривает иных вариантов.

4. В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Однако границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, установлены далеко не во всех случаях.

В п. 2 ст. 36 ЗК РФ указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В свою очередь, в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, если на момент вступления в силу ЖК РФ границы земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, установлены и был произведен кадастровый учет, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в силу ЖК РФ.

В случае, когда границы земельного участка не установлены, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета этого земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента постановки на кадастровый учет возникает земельный участок как объект, он включается в состав общего имущества многоквартирного дома и по факту его формирования.

Вновь построенные или реконструированные многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, после введения в действие ЖК РФ принимаются в эксплуатацию только при формировании земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. В данном случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.

Если многоквартирный дом принимается в эксплуатацию поочередно, то права собственности на земельный участок включаются в состав многоквартирного дома и переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента принятия в эксплуатацию первой очереди многоквартирного дома, если при сдаче первой очереди не будет сформирован земельный участок только под существующей застройкой. Это обусловлено тем, что в существующей застройке (а первая очередь дома уже является существующей застройкой) земельный участок переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома по факту сформирования земельного участка и собственник помещения в многоквартирном доме приобретает долю в праве собственности на общее имущество, куда входит и земельный участок.

Земельным кодексом РФ (ч. 2 ст. 36), Жилищным кодексом РФ (ст. 36) Вводным законом к ЖК РФ (ст. 16) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.

5. В п. 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" устанавливается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, установлена обязанность органов местного самоуправления и органов государственной власти по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

6. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, предназначены не только для пользования собственниками помещений в этих домах, но и для пользования многими другими лицами. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, могут привести к нарушению прав граждан и юридических лиц. На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).

Обременения, существовавшие до введения в силу ЖК РФ, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок. Если обременение устанавливается после вступления в силу настоящего Кодекса, то подобное обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Если стороны не достигли соглашения о обременении земельного участка новым сервитутом, то спор о его установлении или условиях обременения правом ограниченного пользования может быть разрешен в судебном порядке.

7. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений (далее - собственники помещений) данного дома, домовладельцев.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых - жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома - общее имущество - находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и иных объектов в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого неделимого комплекса имущества. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.

Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.

8. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права.

Некоторые части общего имущества могут быть присоединены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере. Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. В результате реконструкции возникает новый объект - квартира большей площади, в то время как площадь чердачного помещения уменьшается. Поскольку подобная реконструкция производится в отношении общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие других собственников помещений. Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ (см. комментарий к указанным статьям). После получения согласия собственников помещений можно производить реконструкцию в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

9. По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование третьим лицам некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарий к указанным статьям). Однако решением общего собрания товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут быть уполномочены на передачу в пользование части общего имущества.

В силу функциональных особенностей не все объекты общего имущества могут быть переданы иным лицам даже в пользование. К таким объектам общей собственности относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и другие объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал). Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности.

В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, произвести государственную регистрацию права собственности. Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом. Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует. Передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом.

Передача в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений.

При отсутствии в многоквартирном доме товарищества собственников жилья стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Договор может быть подписан и одним из собственников, если он уполномочен на это общим собранием собственников. Если в многоквартирном доме созданы товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступает товарищество или кооператив. В данном случае товарищество или кооператив выступает от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

10. В случае разрушения или сноса многоквартирного дома земельный участок остается в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, который ранее находился на этом участке. Доли в праве собственности на земельный участок участников долевой собственности остаются теми же, которые были на общее имущество в многоквартирном доме.

Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным ч. 6 комментируемой статьи имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Однако в ч. ч. 10, 11 и 12 ст. 32 ЖК РФ собственники такого земельного участка существенно ограничены в распоряжении этим земельным участком (см. комментарий к указанной статье).

СТ 36 ЖК РФ .

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Комментарий к Ст. 36 Жилищного кодекса РФ

1. Общее имущество в многоквартирном доме - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям; тесно связанные с помещениями назначением и следующие их судьбе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке.

Согласно статье 36 ЖК РФ в общем имуществе собственников в многоквартирном доме доля конкретного собственника определяет его обязанности по затратам в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт названных видов общего имущества, т.е. это обязательные платежи, производимые собственником с учетом его доли в общем имуществе или так называемое бремя содержания имущества на основе долевой собственности.

Неиспользование собственником принадлежащих ему помещений на основе общей долевой собственности либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения собственника полностью или частично от участия в общих расходах по содержанию и ремонту, в других расходах.

Доля собственника в общем объеме обязательных платежей может служить основанием определения числа голосов одного лица на общем собрании собственников в многоквартирном доме. Однако следует иметь в виду: каждый собственник при осуществлении права общей долевой собственности независимо от размера своей доли в принципе имеет один голос.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с положениями ст. 83 , 85 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 20 - 22 Градостроительного кодекса Российской Федерации .

Земельные участки передаются в общую долевую собственность собственникам в нормативных размерах бесплатно. При этом нормативный размер земельного участка определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно многоквартирным домом и иным объектом недвижимости, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, противопожарной безопасности, санитарных зон между зданиями, иных норм, обеспечивающих нормативные условия проживания.

2, 3, 4. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом в соответствии с целевым назначением, правилами пользования. Права распоряжения ограничены. По решению собственников помещений, принятому на их собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если такая передача не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Не подлежат отчуждению и передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, коридоры, ограждающие и несущие конструкции, лифтовые, иные шахты, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри помещений.

По решению собственников помещений могут быть переданы в срочное пользование (на основе договора) другим лицам: лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, земельные участки, если это, как отмечалось, не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Такая передача на возмездных началах может быть вызвана интересами предпринимательской деятельности, получения имущественной выгоды от размещения в подвалах ресторанов, баров, кафе, магазинов; на технических этажах - мастерских по ремонту и обслуживанию передающих радиотелеаппаратуры; на крышах домов - установление рекламных щитов и т.д.

Допустимо как уменьшение, так и увеличение общего имущества в многоквартирном доме с согласия всех собственников на основе официально разрешенной реконструкции компетентными органами (установка усовершенствованных лифтов, нового инженерного оборудования в технических подвалах и т.п.).

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования им другими лицами (). Не допускается отказ в пользовании земельным участком, когда необходим доступ к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса (до 1 марта 2005 г.). Нет жестких ограничений относительно нового обременения земельного участка правом ограниченного пользования. Такое пользование устанавливается соглашением между собственниками помещений и заинтересованными лицами. Споры о сервитуте и его условиях разрешаются судом.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

По вопросу, касающемуся формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и перехода его в собственность собственников помещений такого дома, см. статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

1 комментарий

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.