Недвижимостью является все. Смотреть что такое "Недвижимость" в других словарях

Недвижимость - это вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

Недвижимость - это земельные и другие естественные угодья, всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и некоторые другие объекты), а также вещные права на землю.

Недвижимость - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

Недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Недвижимость (в жилищной сфере) — это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Недвижимость (в градостроительстве) - по законодательству РФ - это земли поселений и иных функциональных территорий с установленными границами и правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения с многолетним циклом развития на этих землях.

Общие сведения о недвижимого имущества.

Ныне повсеместно распространённый термин "недвижимость" появился в законодательстве Российской Федерации ещё во времена Петра Первого. Однако же в нынешних действующих законодательных актах пока не проведено чёткого разграничения между т. н. движимым, и недвижимостью. Полный перечень всех объектов недвижимого имущества довольно точно приведён в статье 130 Грсовершенно точноского кодекса России . К недвижимым вещам прежде всего относятся земельные участки, недра , обособленные водные объекты, то есть всё, что так или иначе связано с землей - это объекты, любое перемещение которых без действенного ущерба их назначению абсолютно невозможно, в том числе поля, леса, многолетние зелёные насаждения, а также здания, объекты незавершенного строительства и прочие сооружения. К недвижимым вещам также относятся все подлежащие государственной регистрации морские и воздушные корабли, суда внутреннего плавания и все космические объекты. К недвижимым вещам может отнести и всякое иное имущество. Например, любое как имущественный комплекс в целом, тоже несомненно признаётся недвижимым имуществом. В полном соответствии с первой частью Гражданского кодекса РФ промышленное предприятие рассматривается вовсе не как субъект, а как непосредственный объект гражданских прав. Предприятие (или его часть) может быть как законным объектом купли-продажи, так и залога, ренты и прочих сделок, напрямую связанных с установлением или изменением (а также прекращением) «вещных прав». также может передаваться и по наследству.

Кроме того, в состав предприятия обязательно входят абсолютно все виды имущества, которые предназначены для его деятельности - здания, земельные участки, сооружения, оборудование и инвентарь, сюда также включается сырьё, продукция, товарные (торговые) марки и многие другие исключительные права.

Статья 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает открытый, то есть публичный, характер акта государственной регистрации любой недвижимого имущества. Это напрямую означает, что осуществляющий регистрацию недвижимого имущества обязан предоставить любому лицу всю нужную информацию о произведённой регистрации (включая зарегистрированные права) на все объекты недвижимого имущества. Эта норма существенно позволит снизить все риски ненадлежащего совершения сделок с недвижимым имуществом для всех участников гражданского оборота.

В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимого имущества.

Недвижимость может являться предметом лизинга. Обеспечение долга недвижимого имущества, равно как и получение займа под обеспечение долга недвижимого имущества принято называть ипотекой.

Оценка недвижимого имущества.

Оценка недвижимого имущества является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный , обладающий всей необходимой информацией . Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в обеспечение долга , определении арендных платежей и т. д.

Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

1). Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения.

2). Развитие банковского кредитования — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимого имущества, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».

3). Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает предложения .

4). Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в Российской Федерации, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.

5). Инфраструктурный фактор — Российской Федерации свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.

6). Отсутствие зрелого рынка ренты — рынок ренты недвижимого имущества в Российской Федерации является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос .

7). Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимого имущества. То есть если объект недвижимого имущества стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимого имущества.

Ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость - это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. Восстановительная стоимость

Восстановительная стоимость - это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учета износа (договоров/span> стоимость замещения стоимость замещения - это стоимость строительства нового здания/сооружения с учетом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат, именно по этой стоимости были застрахованы небоскребы WTC.

Правило 4. Опираться на данные желательно, но необязательно

Некоторые оценщики опасаются делать выводы о стоимости, если они не опираются на усредненные численные показатели по определенным сделкам. При развитии кризиса количество сделок часто сокращается, так что расчеты на основании усреднения небольшого количества сделок становятся ненадежными.

приростspan>В этих условиях необходимо подходить к оценке стоимости, тщательно анализируя все имеющиеся данные, учитывая специфику каждой сделки и логику участников. Для оценщиков, которые привыкли работать с численными данными, это окажется нелегкой задачей, но на деле такой подход будет более адекватен реальному поведению участников рынка. В этом случае субъективное применение логики участников, вероятно, является наиболее приемлемой техникой оценки.

Правило 5. Стоимость долгосрочных активов не зависит от краткосрочных факторов

Это правило должно защитить вас от паники. Недвижимость- долгосрочный , и в отличие от рынков ценных бумаг , где сделки с активами совершаются за минуты, сделки с недвижимым имуществом требуют нескольких месяцев или лет. В результате рынки объектов недвижимого имущества считаются относительно долгосрочными, поэтому краткосрочные факторы не влияют на их стоимость.

Существует общее правило - как ведет себя бизнес, так ведет себя и коммерческая недвижимость (хорошо или плохо). Ряд обстоятельств кризиса распознаются сразу же как имеющие долгосрочный эффект для бизнеса, соответственно, влияние факторов изменения стоимости на недвижимость также может быть оценено немедленно. Это наблюдалось, например, в ходе финансового кризиса 1998 года, когда всего за несколько дней стоимость коммерческой недвижимого имущества упала на 40% и более.

Если нынешний финансовый кризис разрешится путем денежных инъекций, производимых правительствами по всему миру, и не окажет долгосрочного влияния на бизнес, возможно, он не скажется и на стоимости недвижимого имущества. Несомненно, в период неопределенности при развитии кризиса возрастет длительность маркетингового периода для объектов недвижимого имущества, но, возможно, это окажется единственным его последствием. Каждый кризис следуют оценивать по тому, каковы его последствия - только краткосрочные или же он изменит поведение инвесторов в долгосрочной перспективе. В первом случае в период кризиса для оценщика, возможно, изменятся лишь оценки маркетингового времени.

Источники

bpn.ru - большой портал недвижимого имущества.

mosr.ru - сайт о не движимости в Москве и Московской области

Недвижимость - (realty) См.: недвижимое имущество (real property). Бизнес. Толковый словарь. М.: ИНФРА М, Издательство Весь Мир. Грэхэм Бетс, Барри Брайндли, С. Уильямс и др. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М.. 1998. Недвижимость … Словарь бизнес-терминов

Недвижимость - (англ. real estate; фр. credit foncier) в гражданском праве РФ недвижимые вещи. Синоним недвижимое имущество. ГК РФ* относит к Н. земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,… … Энциклопедия права

НЕДВИЖИМОСТЬ - (недвижимые вещи) по гражданскому законодательству РФ земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч.… … Юридический словарь

НЕДВИЖИМОСТЬ - НЕДВИЖИМОСТЬ, в гражданском праве земельные и другие естественные угодья, вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и т.д.). Противопоставляется движимости … Современная энциклопедия

НЕДВИЖИМОСТЬ - в гражданском праве земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения,… … Большой Энциклопедический словарь

НЕДВИЖИМОСТЬ - земельные и другие естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б..… … Экономический словарь, Гэри У. Элдред. Эта книга обеспечит вас необходимой информацией и набором инструментов, при помощи которых вы сможете определить, когда следует покупать недвижимость; стоит ли еепродавать, воздержаться от…

Понятие недвижимого имущества в России определено в Гражданском Кодексе. В статье 130 указано, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

В постулате указано, что возникновение права собственности на недвижимость, переход и прекращение такого права подлежат государственной регистрации.

Что такое недвижимое имущество

Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:

1. Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
2. Возведена для длительного периода эксплуатации.
3. Имеет индивидуальные материальные характеристики.
4. Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.

Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:

1. Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
2. При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
3. Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.

Для удобства государственной регистрации, учёта и правовых действий с дорогостоящими материальными ценностями согласно российскому законодательству к недвижимым вещам отнесены также воздушные, морские, речные суда и космические объекты.

Группы и виды недвижимости

По совокупности присущих признаков разделяют такие группы активов:

1. Земля и недра (участки на поверхности в земной коре, пруды, водохранилища и многолетние насаждения).
2. Жильё (индивидуальные и многоквартирные жилые дома, коттеджи).
3. Нежилые помещения (здания, предназначенные для социальных потребностей людей и коммерческого использования).
4. Прочие здания и сооружения (инженерные сети-газопроводы, водопроводы, линии электропередач и другие фундаментальные объекты длительного пользования).

К недвижимости относятся введенные в эксплуатацию, находящиеся в стадии реконструкции или капитального ремонта инвентарные единицы и объекты незавершенного строительства.

Для целей инвентарного учёта и проведения юридических действий разделяют простые (отдельные объекты недвижимых вещей) и сложные (целостные имущественные комплексы-цех, завод, шахта).

По формам собственности недвижимость выделяют как частную и публично-правовую.

По характеру использования и правовой классификации разделяют недвижимость, предназначенную:

1. Для потребностей в жилье.
2. Для общественных целей.
3. Для предпринимательства.
4. Для использования в сельском хозяйстве.

Отдельная группа недвижимых вещей не подлежит продаже, передаче в аренду, дарению и другим юридическим действиям: культурно-исторические ценности и другие объекты государственного назначения.

Различия движимых и недвижимых вещей

Движимые вещи не содержат всех необходимых признаков недвижимости и, вследствие этого операции с ними не подлежат государственной регистрации.

Пример 1 : в районе остановки общественного транспорта установлен торговый павильон. На него получено в местных органах власти временное разрешение на торговлю сроком на 3 года. Павильон сооружен из панелей без строительства капитального фундамента. По отдельным договорам временно проведены коммуникации: электричество, вода.

Вопрос : относится ли это сооружение к объекту недвижимости?

Ответ: не относится, поскольку он не имеет ряда существенных признаков недвижимости:

• Не связан неразрывно с землей.
• Не установлен для долгосрочного использования и может без существенного экономического ущерба быть перемещён на другое место.

Пример 2: на территории шахтного участка из ДСП и сип панелей построена слесарная мастерская и бытовые помещения, к ним подведены электричество и вода. Фактически эти сооружения используются пять лет.

Вопрос : являются ли они недвижимым имуществом?

Ответ : нет. Несмотря на продолжительный срок службы под эти объекты не выделялся земельный участок, не заключался договор аренды земли. В связи с этим эти постройки следует отнести к временным не титульным сооружениям, возведенным для осуществления шахтостроительных работ и организации добычи угля.

Насколько прочна связь с землей

В соответствии с действующими нормами российского законодательства следует выделить три группы недвижимости:

1. Обычные объекты, неразрывно связанные с землей.
2. Сложные недвижимые вещи-ЦИК предприятий.
3. Особая недвижимость - морские, речные и воздушные суда, космические объекты.

Требования о необходимости привязки к конкретному земельному участку по понятным причинам не касаются вещей третьей группы.

Целостный имущественный комплекс привязан к конкретному участку земли, но его отдельные инвентарные единицы могут быть перемещены.

Для первой группы крепкая связь с землей является обязательным условием.

Проведение операций с недвижимостью требует точности, понимания и знания определённых правовых норм. Поэтому субъектам предпринимательства, обычным людям и другим субъектам права, следует тщательно и обдуманно совершать действия с недвижимыми вещами.

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а также зданиями и сооружениями).
Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Из приведенной статьи ГК РФ следует, что основным признаком, отличающим движимое имущество от недвижимого, является обязательная регистрация последнего.
Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым. Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь.
Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка.
Недвижимость представляет собой финансовую категорию и яв-ляется формой вложения капитала.
В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:
- земельный участок;
- жилое помещение (дом, квартира, комната);
- нежилое помещение;
- предприятие;
- здания и сооружения;
- участок лесного фонда;
- воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, под-лежащие государственной регистрации.
Рынок определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Понятие «рынок недвижимости» означает деятельность по купле-продаже различной недвижимости.
Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка:
- стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам;
- сезонных колебаний при функционировании рынка;
- простоты и доступности финансирования;
- достаточного количества юридических требований и необхо-димого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку.
Недвижимость можно рассматривать как:
- потребительную стоимость, удовлетворяющую личные по-требности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача, квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;
- фактор производства, выступающий в форме основных про-изводственных фондов (здания, сооружения);
- источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и ко-торый помимо естественных свойств должен обладать обще-ственными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социальноэкономическим положением общества.

Еще по теме Понятие и виды недвижимости:

1. Глава 1.ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
2. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
3. некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество
4. 2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование. Apeндa. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это з

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Само понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот всего несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вечной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и наиважнейшая среди них - проблема собственности.

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму - в профессиональной литературе; а к третьему - формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается.

Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Главное для нас понятие - «НЕДВИЖИМОСТЬ».

1.1 Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 году в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». 1

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». 2

«Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». 3

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». 4

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) - земля и все то, что неотрывно с ней связано.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. На сегодняшний момент ст. 130 ГК РФ 5 определяет, чток недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы. 6

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (ст. 130 ГК РФ).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) 7 объекты недвижимости – объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). 8 При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе - обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement). 9

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью.

Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.