Главная Коммерческий транспорт Договор ипотеки. Что такое кредитный договор Сбербанка по ипотеке, кто его составляет и когда происходит подписание? Скачать образец документа

Договор ипотеки. Что такое кредитный договор Сбербанка по ипотеке, кто его составляет и когда происходит подписание? Скачать образец документа

Самым важным моментом можно назвать подписание договора, который в действительности состоит из 2-х частей: один подтверждает выдачу займа, а второй - передачу приобретаемого жилья в залог. Вот последний как раз и считается ипотечным договором. На что в нем заемщик должен обратить внимание, чтобы впоследствии не быть обманутым? Какие «подводные камни» может скрывать такой договор? Не эти вопросы и не только, постараемся ответить в нашей статье.

Основные понятия

Для начала разберемся, кто выступает сторонами договора и что является его предметом.

По действующему законодательству сторонами ипотеки является заемщик (залогодатель) и банковское учреждение (залогодержатель).

Предмет договора - это залоговое недвижимое имущество, в качестве которого выступает чаще всего квартира либо частный дом. Жилая недвижимость должна иметь адрес и конкретную стоимость, определенную независимым оценщиком. В документе обязательно нужно указать права, по которым данное жилье является собственностью заемщика, а также наименование органа, зафиксировавшего этот факт. Уточним, что предметом ипотечного договора не могут выступать те объекты, которые находятся в собственности муниципалитетов либо государства.

Основным элементом документа считается срок выполнения обязательств, то есть тот промежуток времени, в который заемщик обязуется возвратить банковскому учреждению установленную сумму. Если залогодатель ее не выплатит, то банк по соглашению сторон либо через судебные органы может забрать недвижимость себе для погашения задолженности.

Самые важные моменты

Если обратиться к юристу с вопросом, на что в соглашении обратить более пристальное внимание, то он, долго не раздумывая, ответит: «В ипотеке важно все!». Действительно, отдавая в залог свое будущее жилье, лучше учитывать любую мелочь. Однако подчеркнем наиболее важные моменты:

1. Права банка . Данный раздел стоит изучить очень внимательно, в частности, не закреплено ли там право банка, в одностороннем порядке поменять процентную ставку, срок и остальные важные параметры.

2. Обязанности заемщика . Требования, предъявляемые банковским учреждением к заемщику и прописанные в договоре, могут и не носить финансовый характер. Другими словами, обязанности этого клиента перед банком после предоставления ему кредита не ограничиваются лишь одним своевременным погашением долга. Например, в соглашении может быть прописано ежегодное предоставление в банк справки о доходах и копии заверенной трудовой книжки. Также в обязанности входит регулярное предъявление документа об уплате страховки , которую кредитополучатель должен оформить по условиям данного соглашения.

Обязанность заемщика состоит и в том, что он с установленной периодичностью должен предоставлять предмет залога для осмотра, чтобы банк-кредитор был убежден, что обеспечение по ипотеке находится в целости и сохранности. Следует уточнить, что говорится в ипотечном договоре об этих проверках, вдруг залогодержатель выставит чересчур много требований.

3. Страховка . Обязательно нужно проверить, какие условия страхования прописаны в договоре, так как на данный момент на отечественном ипотечном рынке есть правила страхования, являющиеся обязательными для выполнения заемщиком, а есть и добровольное страхование рисков, от которого может зависеть величина процентов по самому кредиту.

4. График платежей . Важно, чтобы график платежей по займу был оформлен, как приложение к основному документу, заверенное подписью и печатью уполномоченных лиц. К сожалению, очень часто сотрудники кредитных отделов объясняют график просто на словах, а ведь человеческий фактор всегда имеет место, и они вполне могут случайно допустить ошибку (к примеру, неправильно сказать сумму или срок).

5. Дополнительные сборы и комиссии . В договоре должны быть четко прописаны все взимаемые сборы и комиссии (за рассмотрение заявки, за зачисление ссуды на счет, за ведение кредитного счета и другие), а точнее их размер, как правило, он указывается в процентном соотношении к сумме предоставляемого ипотечного кредита. Лучше сразу знать, за что придется платить, чтобы правильно распределить свои расходы и ничего не переплатить.

6. Расторжение договора . Это очень важная информация, читая данный пункт, следует быть предельно внимательным. Нужно понять, при каких условиях банковское учреждение обладает правом расторгнуть договор ипотеки, требовать полного погашения ссуды, а при невыполнении данного требования - забрать предмет залога у кредитополучателя. Как показывает практика, если просрочка платежей повторилась более 3-х раз в год, это может быть расценено как невыполнение условий согнлашения.

7. Штрафы и другие санкции . Данный документ, как правило, предусматривает определенные санкции за нарушение его условий. Многие банки здесь проявляют просто небывалую изобретательность, именно поэтому стоит уделить как можно больше внимания деталям: размеру штрафов за просроченный платеж, сумме пени, начисляемой на просроченную задолженность, а также праву банка-кредитора повышать процентную ставку за просрочку.

Обычно штраф за каждый день просрочки насчитывает примерно 0,5% от величины просроченного платежа. Если в договоре указаны более существенные суммы, то есть повод подумать, нужно ли связываться с данным банком?

8. Форс-мажор . У всех в жизни может сложиться непредвиденная ситуация, которая сделает невозможной выплату кредита. Однако даже такие форс-мажоры решаются довольно цивилизованно, нужно только прописать все условия и способы разрешения в договоре ипотеки. Как правило, если заемщик не может далее погашать долг, он заявляет об этом банку-кредитору, и квартира (дом), выступающая залогом, продается, а из полученной суммы гасится остаток задолженности по займу. После чего, если какие-либо денежные средства остаются, то их получает залогодатель. Причем право на продажу залоговой недвижимости в большинстве случаев прописывается в договоре, а если это не сделано, то банк может предложить варианты, которые устроят не всех заемщиков. Поэтому данный пункт должен быть четко отражен на бумаге во избежание неприятностей в будущем.

В заключение отметим, что на стадии подписания вычеркнуть или изменить какой-либо пункт ипотечного договора уже не удастся, поэтому его содержание стоит изучать заранее. Как вариант, можно показать его специалисту. К сожалению, незнание условий не освобождает от ответственности.

Покупка жилья с привлечением заемных средств - приемлемый способ для многих семей, не имеющих собственной жилплощади, улучшить свое жилищное положение. Кредит, предоставляемый банком под залог приобретаемой жилой недвижимости, называется ипотекой и оформляется в форме договора. Пользователи часто ищут в интернете образец ипотечного договора Сбербанка. О нем и пойдет речь далее.

Условия заключения ипотечного договора

Ипотечный договор заключается в соответствии с правилами, описанными в Федеральном законе от 16.07.1998 N102-ФЗ «Об ипотеке» (Гл. II, ст.8-12), и регулируется Гражданским и Жилищным кодексом РФ. Это особый тип договора, к форме и содержанию которого предъявляются определенные требования.Он составляется между продавцом, покупателем (залогодателем) и банком (залогодержателем).

Договор можно составить на кредит, предоставленный в рублях и иностранной валюте.

Однако сначала заполняется бланк, содержащий ключевые пункты основного документа без реквизитов сторон, описания и стоимости объекта кредитования, условий предоставления кредита заемщику.

Изучение стандартной формы договора дает представление о предстоящей сделке, позволит заемщику оценить перспективы и свои обязательства по исполнению пунктов контракта, существенно сократит время на оформление основного документа.

Для этих же целей заключается письменный предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с продавцом квартиры. Позже подписанный и одобренный банком ПДКП, в котором содержатся существенные условия будущей сделки, станет ядром кредитного соглашения с заемщиком.

К существенным условиям относятся:

идентифицирующие сведения об участниках сделки;
описание недвижимости(адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и пр.);
обстоятельства перехода права собственности на недвижимость (сроки, способ передачи);
стоимость объекта;
валюта и способ расчетов.

Ипотечный кредит выдается при соблюдении определенных требований:

покупка исключительно жилого объекта (квартиры, дома, дачи) или земельного участка для личного пользования;
возрастной ценз заемщика – от 21 до 75 лет (на момент погашения кредита);
наличие официального дохода, который нужно документально подтвердить;
отделение банка-кредитора должно находиться по месту регистрации заемщика или по месту нахождения объекта кредитования.

После составления предварительной версии и одобрения ее кредитором, можно переходить к заключению основного ипотечного договора.

Как заполнить

Рассмотрим образец договора ипотеки в Сбербанке. Он имеет структуру типового договора: шапку, преамбулу, основную и заключительную части. Обычно большая часть текста документа содержит постоянную информацию, а стороны дополняют ее сведениями, идентифицирующими участников сделки, предмет договора, порядок расчетов - словом, уникальными данными для конкретного соглашения.

Шапка традиционно содержит название и номер договора, дату и место его заключения. Важно: дата пишется полностью и прописью.

В преамбуле указываются стороны и их место в договорном обязательстве с учетом следующих сведений:

для физических лиц - ФИО полностью, адрес проживания;
для юридических лиц:
- название организации или отделения банка;
- лицо, уполномоченное подписать договор (должность, полностью ФИО);
- документ, на основании которого действует представитель(устав, доверенность и т.д.);
- для банка – информация о регистрации с указанием регистрирующего органа, даты и регистрационного номера, местонахождения.

Основная часть состоит из следующих разделов:

Заключительная часть полностью посвящена перечислению реквизитов сторон:адрес, контактная информация, паспортные данные (для физлица), место нахождения или регистрации, банковские реквизиты (для юрлиц).

В присутствии нотариуса договор подписывается всеми участниками, скрепляется печатями. В конце документа имеется информация, которую заполняет нотариус. Он удостоверяет подписи сторон, проверяет полномочия представителей юрлиц, принадлежность предмета залога, присваивает номер в реестре нотариальных действий и прописывает тариф услуги.

Договор составляется в 6 экземплярах: один будет храниться у нотариуса, один - в Росреестре, по одному - у продавца и покупателя и два - у кредитора-залогодержателя.

Важно: договор подлежит госрегистрации в Управлении Росреестра. Только после этого будет произведен переход права собственности к новому владельцу.

Покупка квартиры в Москве с помощью ипотечного кредита- возможно самый ответственный шаг в жизни. , и при покупке новостройки- очень серьезный документ, наверное большинство людей в жизни с ним не сталкиваются, оставшееся меньшинство делает это один раз в жизни, так что отнестись к нему надо максимально внимательно.

Приступаем к изучению кредитного договора.

Кредитный договор- важные детали

Срок перечисления кредита. Нужно обратить внимание на срок перечисления занимаемой суммы именно на счет заемщика. У многих банков этот срок, сообразно их банковским правилам составляет три рабочих дня.

Именно к этому дню и надо определять дату подписания основного договора. В противном случае может получиться, что основной договор по приобретению новостройки будет подписан, а деньги на счет продавца еще не придут.

Нужно определить- как договор с банком определяет момент предоставления кредита . Дата перечисления денег и дата зачисления их на счет могут различаться. Дата зачисления денег на счет и должна быть началом действия банковского договора. Отказаться от договора вы сможете только до момента, когда деньги реально поступят на счет. Кроме этого, отсчет процентов пойдет именно с момента поступления денег на счет.

И даже если по какой- то причине подписание договора ипотеки новостройки не состоится, проценты вы все равно будете обязаны заплатить. Поэтому при сделке с ипотекой документы нужно будет подать на регистрацию по ускоренному варианту.

И нужно помнить, что если вы подписали кредитный договор, а застройщик решил, к примеру, повысит цены, расторгнуть или изменить кредитный договор будет крайне проблематично- у банкиров свои интересы, а у застройщиков свои, и они могут не совпадать с вашими.

Внимательно ознакомьтесь с пунктами договора, где указаны комиссии за обслуживание счетов в банке . Центральный банк, запретил применять отдельные комиссии такие как за обслуживание счета, но на практике это не всегда соблюдается.

Внимательно изучите сам кредитный договор и помесячный расчет платежей. Банки в начале действия кредитного договора обычно берут большие платежи, а в конце действия договора эти суммы уменьшаются.

Думается, будет удобнее, ежели суммы выплат будут равными- так называемые аннуитетные платежи . То есть в структуре платежа сумма тела кредита будет уменьшаться, а сума процентов возрастать. И в денежном выражении, и чисто психологически это намного комфортней.

Будьте готовы к отказу. Банк без объяснения причин. Иногда это обусловлено тем, что заемщик невнимательно прочитал раздел договора «прочие условия». В нем может быть все что угодно и условия по страхованию, и по внесению взносов и комиссий и иные условия для этих целей независимого юриста по ипотечному кредитованию.

Банк назначает выплату по кредитам не сообразуясь с, например, днем зарплаты или иных денежных поступлений. Это нужно оговорить с банком отдельно. Бывают так же случаи, когда вы вносите деньги на счет в банк своевременно, а банк несвоевременно списывает их с вашего счета . Внимательно смотрите за этим.

При досрочном погашении кредита за покупаемую новостройку банк иногда берет дополнительные штрафные проценты. Логика здесь такова- эти суммы банк зарезервировал именно под вас, именно на оговоренный в договоре срок, поэтому банк теряет проценты, которые экономите вы. Возможность досрочного погашения нельзя исключать, поэтому внимательно изучите этот пункт договора. Не все банки идут на досрочное погашение.

Иногда банки предусматривают штрафные санкции за то, что после срока, оговоренного кредитным договором в заложенном помещении еще будут прописаны люди. Однако, постановка на учет по новому месту жительства автоматически ведет к снятию с учета со старого места жительства и делать это обязаны регистрирующие органы, отправив соответствующие документы почтой.

И сделать это нужно еще и потому, что если вопрос о снятии с регистрационного учета дойдет до суда, то об этом останутся следы в виде записей в книгах регистрации, что не добавляет привлекательности квартире.

В котором в качестве залога выступает недвижимое имущество. По данному виду договора сторонами выступают залогодатель и залогодержатель – заемщик и банк, предоставляющий кредит соответственно, обладающие право- и дееспособностью. В случае если в качестве заемщика выступает юридическое лицо, в его учредительных документах не должно быть условий, которые ограничивали бы право передачи недвижимого имущества в ипотеку. Составление договора ипотеки, а также исполнение его условий регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищным кодексом, а также Конституцией РФ.

Основными сведениями, предусматриваемыми договором ипотеки, являются:

предмет ипотеки и его оценочная стоимость;
размер, срок ипотечного обязательства, а также его исполнение по существу – сумма предоставленного кредита, процент за пользование кредитными средствами, график платежей и размер ежемесячных платежей по кредиту, а также порядок его погашения. Если в процессе заключения договора хотя бы один из этих вопросов остался несогласованным, договор ипотеки считается недействительным;
документальное подтверждение права собственности залогодателя на недвижимое имущество, полное наименование органа, зарегистрировавшего документ.

Данными предмета договора, которые должны быть отображены в его тексте, являются:

наименование (дом, квартира, иное недвижимое имущество);
адрес места расположения;
описание (например, количество комнат, общая площадь).

Передача жилого дома в ипотеку имеет некоторую особенность, которая состоит в том, что земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому в договоре ипотеки указывают адрес, по которому расположен земельный участок, его площадь, номер в земельном кадастре, категорию земель, а также вид разрешенного пользования. Имущество, принадлежащее органам муниципальной или государственной власти, а также то, которое приватизации не подлежит, в качестве залога выступать не может. В случае, предоставления ипотечного кредита на строительство дома, то его обеспечением выступает незавершенное строительство, оборудование и строительные материалы, принадлежащие заемщику.

Стороны обязаны согласовать и указать в тексте договора оценочную стоимость залога. При этом следует учитывать, что оценочная стоимость не должна быть ниже нормативной цены земельного участка. Согласно действующему законодательству, заемщик имеет право проживания и регистрации членов своей семьи в заложенном доме или квартире. Сдача в аренду, перепланировка или продажа предмета залога осуществляется с разрешения банка-кредитора и, как правило, ограничена. Кредитное учреждение вправе периодически проверять условия содержания предмета залога. Если условия содержания заложенной недвижимости в надлежащем состоянии нарушены или заемщик не придерживается графика платежей, банк имеет право требовать досрочного погашения кредита.

Ипотечный договор должен быть зарегистрирован соответствующими государственными органами по месту нахождения недвижимого имущества и вступает в силу с даты такой регистрации. Решение о нотариальном удостоверении соглашения принимается сторонами добровольно. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

заявление, поступившее от обеих сторон соглашения;
договор ипотеки и его копии;
приложения к договору;
кредитный договор, который обеспечен ипотекой;
документ, подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию договора ипотеки;
иные необходимые документы.

Регистрация ипотеки осуществляется в течение 15 дней со дня, когда все вышеперечисленные документы были предоставлены. О регистрации свидетельствует надпись на ипотечном договоре, которая содержит полное наименование органа государственной власти, осуществившего регистрацию, а также дату, место и регистрационный номер. По истечение ипотечного договора или досрочном его расторжении, регистрационная надпись погашается на основании совместного заявления сторон.

Как и любая другая финансовая сделка, ипотека также оформляется на договорной основе. Она будет определять отношения между банком и заемщиком на время действия ипотеки. Исходя из этого, ипотечный договор – это не документ, который можно подписать, не читая.

В нем практически нет «пустых» пунктов, поэтому стоит потратить время, чтобы изучить его досконально. Самыми важными моментами будут те, где указано, за что и сколько нужно платить, какие страховые риски, права кредитора. Чтобы ипотека не стала кабалой, нужно точно понимать, за что ставится подпись в поле «Заемщик». После того, как документы будут подписаны, обратного пути уже нет, и стороны обязуются нести обязанности.

Что такое ипотечный договор?

Это документ, который регламентирует отношения между клиентом, банковской организацией и залоговой недвижимостью, в качестве которой берется квартира или дом. По правилам, стороны обязаны обладать дееспособностью и правоспособностью, а юрлица не должны иметь проблем по передаче залога.

В ипотечном договоре обязательно прописываются следующие пункты:

Подписанный договор передается на обязательную госрегистрацию, после чего он вступает в силу. Регистрация должна пройти в течение 15 дн. с даты предоставления всех документов. Для этого на договоре делается надпись регистрирующего органа с указанием его полного наименования, даты, места и регистрационного номера.

Таким образом, ипотечный договор является важным документом, который следует полностью изучить перед подписанием. Если какие-либо моменты сильно смущают, то стоит посоветоваться или вовсе отказаться от его подписания.

Расторжение договора ипотеки.

В редких случаях кредитное учреждение может потребовать досрочного расторжения ипотечного договора, которое связано с некоторыми причинами:

Постоянные просрочки, несвоевременное погашение (более 3х раз).
Несоответствие залога, например, залоговая квартира сдается в аренду или клиент сделал в ней несогласованную перепланировку.
Развод. Если созамщики (муж и жена) решили развестись и начали делить ипотеку, на условиях, которые невыгодны или неудобны банку, то кредитор может выставить требование досрочного погашения.
Непредоставление полиса страховки. Каждый год заемщик обязан предоставлять полис страховки в банк. Полис должен соответствовать всем требованиям. Если страховая компания не подходит по какому-то параметру, то банк может потребовать перестраховаться. Если клиент отказывается, то ему могут выставить требование погасить кредит досрочно.