Изменение категории и назначения помещения. Функциональные зоны помещения
При проектировании крупных общественных зданий целесообразно проводить функциональное зонирование , т.е. разбивку на зоны из однородных групп помещений, исходя из общности их функционального назначения и внутренних взаимосвязей. Функциональное зонирование вносит в архитектурно-планировочное решение определенную четкость.
Различают два вида функционального зонирования: горизонтальное и вертикальное. В первом случае все внутренние пространства располагаются, как правило, в горизонтальной плоскости и объединяются в основном горизонтальными коммуникациями: коридорами или галереями. Во втором - внутренние пространства располагаются по уровням и связываются между собой, как правило, вертикальными коммуникациями: лестницами, лифтами, эскалаторами.
Основные планировочные элементы общественных зданий.
Организация общественного здания определяется расположением и взаимосвязью его ядра (самого главного по функции и размерам помещения) со структурными узлами или группами помещений по горизонтали (в плоскости этажа) и вертикали (между этажами).
К структурным узлам в общественных зданиях относятся:
- входные группы (тамбуры, вестибюли, гардеробы);
- группы основных помещений (залы различного назначения, классы, аудитории,
кабинеты и т.п.);
- группы подсобных и вспомогательных помещений (санузлы, кладовые, вентиляционные и т.п.);
- горизонтальные коммуникации (коридоры, галереи, холлы, фойе);
- вертикальные коммуникации (лестницы, лифты, эскалаторы).
Входы в общественные здания бывают главные с гардеробными, служебные и вспомогательные. Главные входы включают комплекс помещений: вестибюль с тамбурами (иногда и аванвестибюль), гардеробные, а также ряд вспомогательных помещений (справочное бюро, различные киоски и т.п.), которые размещаются в непосредственной связи с вертикальными коммуникациями. Как правило, в зданиях устраивается один главный вход, Но в крупных общественных зданиях большой вместимости устраивается несколько главных входов и вестибюлей. Так, в крытых стадионах имеется несколько главных входов и вестибюлей для каждого сектора зрителей и для спортсменов. В большинстве зданий входы выполняют и эвакуационные функции.
В вестибюле происходит формирование людских потоков и распределение их по коридорам, лестницам, пандусам, лифтовым узлам или эскалаторам. Планировка и архитектурно-пространственное решение вестибюля определяются назначением здания, его вместимостью и общей планировочной структурой здания. Площадь вестибюля (вместе с гардеробом) определяют, исходя из вместимости здания и режима его работы.
Тамбуры - небольшие шлюзовые устройства, которыми оборудуются входы в здание и которые защищают вестибюли от попадания холодного воздуха в зимнее время. Они бывают двойными и тройными. Между тамбуром и вестибюлем может быть дополнительный вестибюль - аванвестибюль. Основным требованием к тамбуру является выбор необходимых размеров шлюза по глубине, способствующих удобному и полному закрыванию первой двери до начала открывания следующей. В связи с этим минимальная глубина шлюза равна ширине дверных полотен, увеличенной на 20 см. Минимальная ширина шлюза принимается равной ширине дверного проема, увеличенной с двух сторон на 15 см. По эвакуационным требованиям все двери тамбура должны открываться наружу.
Перед входом в здание оборудуется входная площадка, над которой, как правило, устраивается навес для защиты от осадков.
Гардеробные проектируются для верхней одежды из расчета площади на 1 место 0,08 м 2 при вешалках консольного типа и 0,1 м 2 при обычных вешалках. Глубина гардеробных не должна быть более 6 м. Исключение составляют гардеробные школ и спортивных сооружений. Барьер для выдачи одежды должен иметь ширину 0,6-0,7 м. Длина барьера в зданиях с массовым режимом движения устанавливается из расчета 1 пог. м барьера на 30 мест; в зданиях с равномерным немассовым режимом движения - 60 мест на 1 пог. м барьера. Перед фронтом барьера предусматривается свободное пространство шириной не менее 3 м для размещения сдающих и получающих одежду. Гардеробные могут быть односторонние, двусторонние и островные.
Группа основных помещений делится на три подгруппы:
- первая подгруппа помещений ячейкового характера относительно небольшой площади (50-100 м 2) и высоты (3,3-3,6 м) с боковым естественным освещением, с применением в основном сетки колонн 6х6 м и 6х3 м (школьные классы, больничные палаты и т.п.);
- вторая подгруппа помещений большой площади (более 200 м 2) и относительно небольшой высоты (3,3; 3,6; 4,2 м), функциональный процесс в которых допускает размещение колонн с применением унифицированной и укрупненной сетки колонн (6х6, 6х9, 9х9 и 12х12 м) с естественным или смешанным освещением (торговые залы универсамов и универмагов, проектные залы и т.п.);
- третья подгруппа зальных безопорных помещений , в которых по функциональным требованиям не допускается размещение колонн. Такие залы имеют большие площади (более 1000 м 2) и высоту (6-12 и более м) с большепролетными конструкциями покрытия, с применением бокового и естественного верхнего или искусственного освещения (спортивные залы, выставочные залы, торговые центры, крытые рынки, залы кинотеатров и театров и т.п.).
Группа подсобных и вспомогательных помещений делится на две подгруппы:
- небольшие помещения ячейкового типа (лаборантские, кладовые, санузлы и т.п.);
- помещения большой площади (складские помещения магазинов и т.п.).
Санитарные узлы включают уборные, умывальные, а в некоторых случаях душевые, ванные, сушилки для одежды и т.п. Они размещаются в характерных местах плана здания: около лестничных клеток, вестибюлей, во внутренних углах здания, на основных путях движения людей в коридорах. В таких зданиях как больницы, детские дошкольные учреждения санитарные узлы располагают при палатах и групповых.
Количество санитарно-технических приборов устанавливают в зависимости от назначения здания, согласно соответствующим нормам и с учетом количественного соотношения между числом женщин и мужчин. Помещения уборных располагают на расстоянии не более 75 м от наиболее удаленного места пребывания людей.
Обычный санитарный узел состоит из двух помещений - шлюза, где размещаются умывальники, и уборной где располагаются отдельные кабины с унитазами, а в мужских уборных - кабины и писсуары. Двери кабин должны открываться наружу, размеры кабин в чистоте принимаются 1,2х0,85 м. Высота перегородок кабин должна быть не менее 1,8 м.
Одной из важных задач архитектурного проектирования являются приведение функ-
ционально-технологических процессов, протекающих в здании, в определенную ясную сис-
тему. В начале необходимо проанализировать функционально-технологические процессы и
их условия, установить последовательность (очередность) этих процессов, определить на
этой основе взаимосвязь между отдельными помещениями или их группами и затем компо-
Зиционную схему здания в целом.
Функциональная схема дает информацию о структуре функциональных связей объек-
та и о последовательности происходящих функциональных процессов, она раскрывает функ-
циональное содержание архитектурного объекта (рис. 2). В ходе дальнейшего проектирова-
ния осуществляют переход от функциональной к планировочной схеме.
Примеры функциональных схем общественных зданий
Б – блок схема:
а) функциональная схема здания правления международной нефтяной корпорации;
б) функциональная схема библиотеки;
в) функциональная схема кинотеатра;
г) функциональная схема здания театра
Принципы и приемы планировки общественных зданий
Формообразование главных и второстепенных помещений, их сочетание строится на
основе гармонизации и психофизиологических закономерностей внутреннего пространства.
В архитектурном проектировании общественных зданий сложились два основных метода
построения их архитектурно-планировочной композиции в зависимости от различного под-
хода к формированию внутреннего пространства зданий.
Первый метод, наиболее традиционный, основан на четком разделении всех помеще-
ний на однородные функциональные группы, выделение ядра композиции и элементов
функциональных связей. Система организации жизни в здании в том случае соответствует
внутренним пространствам.
Второй метод, соответствующий требованиям современной архитектуры, основан на
универсальности и многообразном использовании внутреннего пространства путем создания
единого укрупненного гибкого внутреннего пространства с простым очертанием объема. В
любом случае функциональные группы формируются на основе расчленения внутреннего
пространства специальными конструкциями – передвижными перегородками.
В целом выбор того или иного метода построения архитектурно-планировочной ком-
позиции зависит от конкретных функциональных градостроительных и художественно об-
разных задач и условий проектирования общественного здания.
Очевидно, что группировка внутренних пространств также влияет на композиционное
решение общественного здания. В одних случаях, когда ядро композиции располагается по
оси симметрии, а второстепенные помещения группируются вокруг него, формируется сим-
метричная схема.
В других, когда ядро композиции располагается внецентренно, а соподчиненные эле-
менты свободно группируются по отношению к нему, создается асимметричная схема ком-
В зависимости от характера функциональных процессов группировка помещений
должна; учитывать: во-первых, взаимосвязи помещений, требующие непосредственного со-
пряжения помещений (например, зал и сцена вестибюль и гардероб и т. п.), и, во-вторых,
взаимосвязи помещений при помощи горизонтальных и вертикальных коммуникаций (кори-
доры, лестницы и пр.). Один и тот же функциональный процесс может иметь несколько ра-
циональных схем организации внутреннего пространства или объемно-планировочных схем.
Выбор той или иной планировочной схемы определяется характером самих функциональных
процессов, но во всех случаях структура среды должна соответствовать структуре функций.
Известные возможные сочетания пространств внутри здания сводятся к шести основ-
ным схемам: ячейковой, коридорной, анфиладной, зальной, павильонной и смешанной или
комбинированной (рис. 3).
Ячейковая схема состоит из частей, в которых функциональные процессы проходят в
небольших равновеликих пространственных ячейках (например, детские и школьные здания,
лечебные и административные учреждения). Самостоятельно функционирующие ячейки
могут иметь общую коммуникацию, связывающую их с внешней средой.
Коридорная схема складывается из сравнительно небольших ячеек, вмещающих части
единого процесса и связанных общей линейной коммуникацией, коридором. Ячейки могут
располагаться с одной или с двух сторон связывающего их коммуникационного коридора.
Анфиладная схема представляет собой ряд помещений, расположенных друг за дру-
гом и объединенных между собой сквозным проходом. Такая схема используется при един-
стве функционального процесса, требующего лишь незначительной степени подразделения
его частей, раскрывающихся одна в другую. Анфиладная схема применяется и зданиях музе-
ев, выставок, некоторых типов магазинов и предприятий службы быта (салонный тип).
Зальная схема основана на создании единого пространства для функции, требующих
больших нерасчлененных площадей, вмещающих массы посетителей. Зальная схема харак-
терна для зрелищных, спортивных зданий, крытых рынков и т. п.
Павильонная схема построена на распределении помещений или их групп в отдель-
ных объемах павильонах, связанных между собой единым композиционным решением (ге-
неральным планом), например, павильонный рынок, состоящий из павильонов «овощи фрук-
ты», «мясо», «молоко»; дома отдыха с павильонами спальных корпусом и т. п.
Зальная схема обычно дополняется группами второстепенных помещений, имеющих
коридорную пли анфиладную схемы. В таких случаях создаются комбинированные схемы
путем сочетания и совместного использования перечисленных выше схем (бескоридорная,
коридорно-кольцевая, анфиладно-кольцевая, ячейково-зальная). Таковы, например, клубы,
библиотеки, Дворцы культуры, в которых смешанная схема вызывается сложностью функ-
циональных процессов.
Перечисленные выше схемы группировки пространств внутри зданий являются осно-
вой при формировании различных композиционных схем общественных зданий и комплек-
сов: компактной, протяженной и расчлененной. Компактная композиционная схема включа-
ет зальную и комбинированную схемы группировки помещений. Протяженная (линейная)
схема композиции основана на коридорной и анфиладной группировке помещений. Расчле-
ненная композиционная схема формируется по принципу павильонной системы.
Все помещения в любом жилище можно поделить на две большие группы: те, которые предназначены для сна и отдыха и те, которые созданы для общения и дневной активности.
Помещения для общения и дневной активности:
- Прихожая.
- Гостиная.
- Кухня.
- Столовая.
- Кладовая.
- Рабочий кабинет.
Помещения для сна и отдыха:
К этой группе относят:
- Спальни.
- Туалет.
- Ванную.
Эту зону размещают в дальней части жилища, в его наиболее тихой части.
Еще один вариант деления – на общественные и личные зоны. К первым относится прихожая, зал или гостиная, кладовая, столовая, кухня, ванная и туалет (если в вашей квартире один санузел). Ко вторым – спальни, места для работы, учебы или хобби.
Распределение зон
Окна помещений активной зоны по возможности следует ориентировать на более шумную сторону (улица, автомагистраль), а окна комнат спальной зоны – во двор.
Зона для общения и дневной активности должна располагаться близко от входа. При этом желательно, чтобы окна кухни выходили на восток, а окна гостиной – на запад. Это связано с характером активности в течение дня.
Как правило, основные действия на кухне выполняются утром и сразу после возвращения с работы. А вот в гостиной семья собирается по вечерам. Утреннее солнце поможет членам семьи быстрее обрести бодрость во время приготовления и поглощения завтрака. А вечером можно будет подольше посидеть в гостиной, не включая дополнительных источников освещения.
Еще одно правило: кухня, кладовая и прихожая должны быть связаны между собой так, чтобы вам было удобно доставлять продукты и перемещать их из кухни в кладовую и обратно.
Зону для отдыха и сна размещают в дальней части квартиры. Предпочтительно, чтобы окна спален выходили на восточную сторону – утреннее солнце облегчит ваше пробуждение, сделает начало дня легким и приятным.
При составлении плана нужно продумывать не только расположение самих зон, но и удобные «пути сообщения» - чтобы мама, которая поднимается раньше всех, выходя из спальни, не будила детей или престарелых родителей; чтобы поход за банкой огурцов в кладовую не доставлял неудобств сыну-подростку, который в это время принимает гостей и т.д.
Для наглядности можно выделить на плане квартиры основные зоны, промаркировав их различными цветами, а затем нанести на схему маршруты всех членов семьи.
Постарайтесь также не смешивать места общественного и личного пользования в одном помещении – это снижает уровень комфорта и может становиться причиной конфликтов.
Совмещение зон
Разумеется, деление на зоны достаточно условно. На практике в городских квартирах часто приходится совмещать несколько зон в одном помещении.
Что совмещают:
- Гостиная или зал: место для отдыха, для просмотра телепередач и для приема гостей.
- Спальня: спальное место, место для учебы, работы, хобби или для спортивных занятий.
- Кухня: места для приготовления пищи, для приема пищи, для хранения продуктов и для общения.
- Совмещенный санузел: туалетная зона, место для гигиенических процедур и хозблок (стиральная машина, корзина для белья, тазы).
Зонирование помещения
Для выделения нескольких зон в одном помещении можно использовать:- Перегородки и арки.
- Раздвижные конструкции.
- Занавесы.
- Зонирование при помощи отделочных материалов.
- Изменение уровня пола или потолка.
- Различное освещение.
На часто применяют сочетание нескольких приемов.
Перегородки
Стационарные перегородки – хороший способ в случае, когда необходимо выделить несколько постоянных зон. Преимущество такого зонирования – при серьезном подходе этот элемент интерьера может стать настоящей «изюминкой» квартиры. Недостаток – вы не сможете убрать перегородку, не нанеся существенного урона интерьеру. К тому же, небольшие комнатки типовых квартир при таком делении можно превратить в набор малоэстетичных и не слишком удобных закутков.
В зависимости от особенностей зон и потребностей жильцов можно установить глухие или неполные перегородки. При этом нужно следить, чтобы отгороженная зона не осталась без естественного источника света (исключение – зоны для хранения продуктов, вещей, инструментов и т.д.).
Для сохранения естественного освещения можно использовать частично или полностью прозрачные перегородки или декоративные конструкции с отверстиями. Высота перегородок может быть любой: от почти символических 80-90 см (более низкие перегородки, как правило, не используются, поскольку они неудобны и воспринимаются, как помеха на пути, а не как элемент зонирования) до полной высоты помещения.
Еще один вариант перегородки – арка, которая четко разделяет пространство и при этом практически не «съедает» полезную площадь.
Мобильные перегородки (ширмы) – отличное решение для тех, кто любит время от времени обновлять интерьер. Аргументом в пользу таких перегородок также является относительно низкая стоимость и простота установки. Эти элементы тонкие и легкие. Они практически не «съедают» полезное пространство. К числу их недостатков можно отнести неустойчивость и недостаточную «солидность».
Раздвижные конструкции
Раздвижные конструкции – отличная альтернатива перегородкам. Они обеспечивают хорошую изоляцию зон и не требуют много полезной площади. Обычно их изготавливают из полупрозрачных материалов, чтобы обеспечить сохранение естественного освещения и сделать конструкцию более легкой, «воздушной». Исключение – раздвижные двери кладовых и хозблоков.
Декоративные элементы
Аквариум, двусторонний камин или декоративная композиция из живых домашних растений – изящное, оригинальное и стильное решение для зонирования помещений. К сожалению, подобные элементы занимают много полезной площади, поэтому использовать их в стандартных квартирах с небольшими комнатами зачастую невозможно.
Занавес
Этот элемент может быть передвижным или стационарным, подвижным или неподвижным, разделять комнату полностью или частично. Он практически не занимает места. При необходимости его легко убрать, восстановив целостность помещения.
Для создания занавесов используют вертикальные и горизонтальные жалюзи, портьерную ткань, органзу и другие материалы.
Использование отделочных материалов
Возможно цветовое зонирование (использование одного и того же материала разных цветов) по принципу контраста или дополнения либо оформление отдельных зон различными материалами. Этот способ зонирования часто сочетают с изменением высоты пола или потолка.
Изменение уровня пола или потолка
Такое зонирование отлично смотрится и позволяет эффективно выделить различные зоны, не теряя полезное пространство. Однако при его планировании следует обращать внимание на следующие моменты:
- Этот вариант не всегда уместен в помещениях с низкими потолками.
- Для предотвращения травм изменение уровня пола следует как-то «обозначить» или дополнить другим способом зонирования. Например, установив на границе напольный горшок с домашним растением, обозначив ее контрастным цветом, встроенными светильниками или перилами.
Различное освещение
Этот способ используют как отдельно, так и в комбинации с другими приемами. Могут использоваться как встроенные источники освещения, так и потолочные, настенные и напольные световые приборы.
Мебель
Большинство современных предметов меблировки можно размещать как у стены, так и в центре помещения. «Воздушные» полочки на вертикальном металлическом стержне от пола до потолка, узкая этажерка, барная стойка или спинка дивана могут разделить пространство не хуже, чем перегородки или занавеси.
Какой бы вариант зонирования вы не выбрали, учитывайте, что перегородки, занавесы, ширмы, подиумы или светильники являются полноценной частью интерьера, а значит, они должны соответствовать общему стилю помещения.
1. Требования, предъявляемые к зданиям.
2. Объемно-планировочные параметры зданий.
3. Отдельные элементы зданий.
4. Вертикальные и горизонтальные коммуникации.
Требования, предъявляемые к зданиям.
Существуют обязательные условия, которым должно соответствовать здание. Такие условия называются требованиями .
Требования выражаются в виде общепринятых норм. Нормы фиксируются в печатной форме. Например, СНиПы, ГОСТы.
Эти требования и нормы меняются в связи с развитием экономики и техническим прогрессом.
Любое здание создается на основе нескольких видов требований:
. функциональных — зависят от назначения здания и обеспечивают его эксплуатацию в соответствии с этим назначением;
. технических — это обеспечение защиты помещений от воздей-ствия внешней среды, прочность, устойчивость, огнестойкость, долговечность;
. противопожарных — это такой выбор конструктивных элементов зданий, которые способны сохранять свои несущие и ограждающие способности при пожаре;
. эстетических — это создание художественного облика здания и окружающего его пространства за счет выбора строи-тельных материалов, конструктивной формы, цветовой гаммы;
. экономических — это обеспечение минимальных затрат на проектирование, строительство, эксплуатацию здания - это финансовая часть, затраты труда, сроки проектирования, строительства.
Функциональные требования включают в себя:
Состав помещений для жилых, общественных и вспомога-тельных зданий,
Нормы их площадей и объемов,
Качество наружной и внутренней отделки,
Состав необходимого технического и инженерного оборудования (вентиляция, сантехнические и электротехнические устройства и др.) для обеспечения санитарно-гигиенических условий в помещениях;
Для производственных зданий определяются размеры пролетов помещений, техническая оснащен-ность, установка специального оборудования и т.п.
Функциональные требования определяют- и взаимо-связь помещений между собой, которая должна обеспечить удобство эксплуатации здания.
Например :
В жилом доме должны быть проветриваемые светлые ком-наты, площади и размеры их соответствуют числу и составу семьи, для которых они предназначены, удобные кухни и санитарно-технические узлы (ванные, уборные);
Состав семьи и площади квартир
В зда-нии школы должно быть большое число просторных светлых классных поме-щений, рекреаций, лабораторий, должны быть спортивный и актовый залы, обслужи-вающие помещения, соответствующие числу учащихся, на которое рассчитано здание;
В магазине или торговом центре должны быть размещены удобные торговые залы, складские и торговые помещения и т. д.
Все нормативные значения требований указываются в соответствующих СНиПах:
СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»;
СНиП 31-02-2201 «Дома жилые одноквартирные»;
СНиП 2.08.01-89 «Общественные здания»;
СНиП 31-01-2001 «Производственные здания»;
СНиП 2.09.04-87 «Административные и бытовые здания».
Функциональные требования зависят от класса здания.
На основе функциональных требований раз-рабатывается наиболее приемлемое объемно-планировоч-ное решение - это:
Установление пропорцио-нальных размеров помещений,
Их взаимного расположения,
Этажности здания,
Высоты этажей,
Путей движения людей к месту их пребывания и эвакуации из помещений,
Определение внешнего облика здания и характера его интерьеров.
В соответствии с назна-чением здания и его помещений обеспечиваются для каж-дого помещения санитарно-гигиенические условия .
Санитарно-гигиенические условия - это создание комфортных физических качеств среды для пребыва-ния человека и эксплуатации здания:
Температура и влажность воздуха в помещении,
Естественное и искусственное освещение,
Звукоизоляция и звукопоглощение,
Инсоляция и другие требова-ния.
Эти требования зависят от природно-климатических факторов и могут устанавливаться только в связи с ними.
Например :
При пониженной температуре воздуха имеет значение теп-лоустойчивость ограждающих конструкций;
При повышенном уровне шума в помещениях или на улице подбираются соответствующие строительные материалы для конструкций со звукоизоляцией пе-рекрытий, перегородок;
При небольшом количестве солнечных дней в году продумывается система искусственного освещения.
Технические требования обеспечивают надежность здания, безопасность, обоснованность технических решений. Они включают в себя требования прочности, устойчивости, огнестойкости, долговечности.
Эти требования лежат в основе:
Выбора конструктивных схем в соответствии с ар-хитектурным замыслом и функцией здания;
Выбора строительных материалов и изделий;
Защиты их в кон-струкциях от физических, химических, биологических и других воздействий.
Содержание требований к зда-ниям зависит от их назначения и зна-чимости, т.е. от класса здания . Для каждого класса установлены требования к долговечности и ог-нестойкости основных конструктивных элемен-тов, которые обеспечивают капитальность здания. Наиболее строгие требования к зданиям I класса (крупные общественные здания, правительственные учреждения, жилые дома высотой более 9 этажей, крупные электростанции и т.д.). Менее строгие - к зданиям IV класса (малоэтажные дома, небольшие производственные здания).
В отдельных случаях к конструкциям зданий предъявляются повы-шенные требования по водонепроницаемости, паронепроницаемости, влагостойкости. Например, в помещениях, где расположены бани, прачечные, ванные.
Для помещений специального назначения должно быть соблюдено требование непроницаемости против различных лучей (рентгеновских, гам-ма-лучей, атомного излучения).
Противопожарные требования к зданиям описаны в СНиП II-А.5-70 «Противопожарные нормы проектирования зданий и сооружений». В нем выделены два основных понятия - пожароопасность и огнестойкость.
Пожароопасность - это свойства материалов, конструкций, зданий, которые способствуют возникновению факторов пожара и его развитию.
Огнестойкость - это свойство сопротивляться воздействию пожара и его распространению.
Различается пожарная опасность функциональная и конструктивная.
Функциональная пожарная опасность зависит от назначения здания, способа использования здания и от степени безопасности людей в здании в случае возникновения пожара (с учетом их возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна, количества людей).
СНиП выделяет 5 классов зданий по пожарной опасности:
Ф1 - для постоянного проживания и временного (в том числе круглосуточного) пребывания людей: детские сады, ясли, дома престарелых и инвалидов, больницы, спальные корпуса детских учреждений, санаториев, домов отдыха, гостиницы, общежития, одноквартирные и многоквартирные жилые дома;
Ф2 - зрелищные и культурно-просветительные учреждения (в которых характерно массовое пребыва-ние посетителей в определенные периоды): театры, кинотеатры, концертные залы, клубы, цирки, спортивные сооружения, библиотеки, музеи, выставки;
ФЗ - предприятия по обслуживанию населения (с большим количеством посетите-лей, чем обслуживающего персонала): предприятия торговли, общепита, бытового обслуживания, вокзалы, поликлиники, лаборатории, почты;
Ф4 - учебные заведения, научные и проектные организации, учреждения управления (где помещения используются в течение суток некоторое время);
Ф5 - производственные, складские и сельскохозяйственные здания, сооружения и помещения (где имеются постоянные работающие, в том числе и круглосуточно).
В зависимости от того , к какому классу относится здание, выбираются строительные конструкции. Например, здание детского сада не будет построено из деревянных конструкций, будут использованы конструкции железобетонные.
Конструктивная пожарная опасность здания зависит от степени участия его конструкций в развитии пожара и образовании его факторов.
Строительные конструкции обладают пожарной опасностью и огнестойкостью.
По пожарной опасности строительные конструкции де-лятся на четыре класса:
КО — непожароопасные;
К1 — малопожароопасные;
К2 — умеренно пожароопасные;
КЗ — пожароопасные.
Огнестойкость строительной конструкции определяется пре-делом огнестойкости - это максимальное время в часах, при котором конструкция сопротивляется огню при пожаре.
По СНиП 2.01.02 - 85 «Противопожарные нормы» установлено 5 основных степеней огнестойкости зданий.
При I степени огнестойкости здания все его конструкции выполнены из несгораемых материалов:
Несущие стены должны сопротивляться огню 2,5 часа (выше ответственность конструкций);
Наружные ненесущие стены и перегородки могут сопротивляться огню всего 0,5 часа.
При II степени огнестойкости допускается внутренние стены выполнять из трудно сгораемых материалов:
Несущие стены должны сопротивляться огню 2 часа (выше ответственность конструкций);
Наружные ненесущие стены и перегородки могут сопротивляться огню всего 0,25 часа.
При III степени огнестойкости допускается и перекрытия выполнять из трудно сгораемых материалов.
При IV степени огнестойкости допускается все конструкции выполнять из трудно сгораемых материалов или сгораемых, но защищенных.
При V степени огнестойкости допускается все конструкции выполнять из сгораемых материалов.
Т.е. чем выше степень огнестойкости здания, тем менее оно ответственно.
К зданиям I, II и III степеней огнестойкости относят каменные здания.
К IV степени огнестойкости - деревянные оштукатуренные здания.
К V степени огнестойкости - деревянные неоштукатуренные здания.
Пожарная опасность строительных материалов зависит от их:
- горючести - строительные материалы подразделя-ют на горючие (Г) и негорючие (НГ), горючие бывают - слабогорючие (Г1), умеренногорючие (Г2), нормальногорючие (Г3), сильногорючие (Г4);
- воспламеняемости - горючие строительные материалы подразделяются на три группы:
Трудновоспламеняемые (В1), умеренновоспламеняемые (В2), легковоспламеняемые (В3);
- рас-пространении пламени по поверхности - горючие строительные материалы бывают: нераспространяющие пламя (РП1), слабораспространяющие (РП2), умереннораспространяющие (РП3), сильнораспространяющие (РП4);
- дымообразующей спо-собности - горючие строительные материалы по ды-мо-образующей
Способности подразделяются на три группы : с малой дымообразующей способ-ностью (Д1), с умеренной дымообразующей способ-ностью (Д2), с высокой дымообразующей способ-ностью (Д3);
- токсичности - горючие строительные материалы подразделяются на четыре группы: малоопасные (Т1), умеренноопасные (Т2), высокоопасные (Т3), чрезвычайно опасные (Т4).
Виды строительных материалов, которые относятся к этим характеристикам можно видеть в ГОСТах:
По горючести - ГОСТ 30244 - 94 «Материалы строительные. Методы испытания на го-
рючесть»,
По воспла-меняемости - ГОСТ 30402 - 96 «Материалы строительные. Методы испытания на воспламеняемость»,
По распрос-транению пламени - ГОСТ 30444 - 97(ГОСТ Р 51032—97) «Материалы строительные. Методы испытания на распространение пламени»,
По дымо-образующей способности и токсич-ности продуктов горения - ГОСТ 12.1.044 - 89 «Пожаровзрывоопасность веществ и материалов».
Строительные мате-риалы и конструкции по степени возгораемо-сти делятся на несгораемые, трудносгораемые и сгораемые.
Несгораемые материалы под воздействи-ем огня или высокой температуры не воспла-меняются, не тлеют и не обугливаются.
Трудносгораемые материалы под воздействием огня или высокой температуры вос-пламеняются, тлеют или обугливаются и про-должают гореть или тлеть только при нали-чии источника огня; после удаления источни-ка огня горение и тление прекращаются.
Сгораемые материалы под воздействием огня или высокой температуры воспламеня-ются или тлеют и продолжают гореть или тлеть после удаления источника огня.
Конструкции, выполненные из трудносго-раемых материалов, а также из сгораемых, но защищенных от огня штукатуркой или облицовкой, относятся к трудносгораемым.
Требования огнестойкости и противопожарной безопасности влияют не то-лько на выбор строительных материалов, но и на планировочные решения зданий.
Зда-ния значительной протяженности , вы-строенные из сгораемых или трудно-сгораемых материалов, необходимо разделять на отсеки противопожарными преградами . Назначение этих преград препятствовать распростране-нию огня и продуктов горения по всему зданию. К ним от-носятся: противопожарные стены (брандмауэры), зоны, перегородки, тамбуры-шлюзы и т. п.
Типы проти-вопожарных преград, их минимальные пределы огнестойкости (от 0,75 до 2,5 ч), расстояние между ними принимаются в зависимости от назна-чения и этажности здания, степени его огнестойкости.
Эстетические требования - это требования в отношении цвета, фактуры, гигиеничности конструкций здания, сопротивле-ния истиранию и теплоусвоению (полы) и др.
Экономические требования включают в себя:
Экономичность архитек-турно - технических решений в целом;
Экономич-ность при возведении здания;
Экс-плуатационные расходы, т.е. экономич-ность в процессе эксплуатации;
Стои-мость износа и восстановительная стоимость здания (реконструкции).
Экономичность при проектировании и возведении зданий достигается за счет унификации элементов.
Унификация - это приведение элементов и конструкций здания к нескольким типам. Например, использование одного или двух типов заполнения оконных проемов, трех типов дверей. Т.е. используются типовые конструкции.
Условно все объекты недвижимости можно разделить на «жилые» и «нежилые». Под жилыми помещениям, как правило, понимаются квартиры, комнаты, коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы, апартаменты. К нежилым принято относить производственные и складские помещения и различные офисные здания и бизнес-центры, а также магазины, салоны красоты, аптеки.
Но нередко помещения из одной категории могут легко перемещаться в другую путем изменения их функционального назначения. Например, в последнее время на рынке появился принципиально новый формат жилья - апартаменты в стиле лофт, которые размещаются на территории бывших фабрик и производств. Один из самых ярких примеров такого перевода нежилых помещений в категорию жилых является реставрация и переоборудование корпусов фабрики Красный октябрь, расположенной в центре Москвы. Случаи же, когда офисы совершенно различных организаций располагаются в обычных квартирах или в бывших жилых особняках встречаются еще чаще. Так что главным определяющим фактором в определении «жилое» или «нежилое» помещение будет его целевое использование в данный момент. Каким же образом происходит перевод обыкновенных квартир в нежилой фонд, и как возможно типично и исторически нежилые помещения сделать жилыми?
Порядок такого перевода определяется и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности. На самом деле процедура перевода помещений из одной категории в другую не такая простая и имеет целый ряд ограничений. Так вы не можете изменить целевое назначение помещения, если оно обременено залоговыми обязательствами третьих лиц или сдано в долгосрочную аренду. Но остановимся более подробно на случаях изменения функционального назначения недвижимости.
Перевод жилого помещения в нежилое
Перевод жилых помещений, в частности квартир, в офисные или торговые помещения в Москве осуществляется довольно часто в последнее время. Ведь, продать или сдать в аренду коммерческое помещения намного выгоднее, чем обычную квартиру. Поэтому если вы не планируете использовать имеющуюся у вас дополнительную жилую недвижимость для собственного проживания в ней, и она соответствует условиям перевода в нежилой фонд, вы можете извлечь из такой собственности дополнительную вполне ощутимую прибыль.
Перевести недвижимость жилого фонда в нежилой возможно только при соблюдении следующих условий:
Квартира находится на первом этаже жилого многоквартирного дома;
Квартира находится на втором этаже многоквартирного жилого дома, при этом первый этаж используется как нежилое помещение (магазин, отделение банка, почта, салон красоты и т.п.) целиком или конкретно под вашей квартирой находится именно нежилое помещение, даже, если другие площади занимают квартиры;
Есть техническая возможность организации отдельного, не через общий подъезд, входа, который не будет мешать жильцам дома и создавать какие-либо неудобства;
Дом, в котором находится жилое помещение, не планируется сносить, реконструировать, и он не носит статуса аварийного состояния;
В квартире никто не прописан и фактически не проживает, то есть квартиру предполагается использовать только в качестве коммерческой недвижимости, не ущемляя при этом ничьих прав;
Есть согласие всех собственников на изменение целевого использования помещения.
Существует и еще ряд нюансов, которые смогут найти и распознать только эксперты. Поэтому имеет смысл перед началом достаточной долгой по времени (процесс в среднем занимает около 6 месяцев) и трудозатратой процедурой убедиться в том, что данное жилое помещение действительно можно использовать как нежилое. Для этого можно провести специальный экспертный анализ. Данная услуга предоставляется различными агентствами недвижимости, специализирующимися на таком виде преобразований. Кстати, они могут полностью взять на себя весь процесс сбора и подачи документов, разработку перепланировки и переоборудования помещения с целью его максимальной адаптации к новому статусу и согласование всей необходимой документации с различными государственными инстанциями. Правда, такие услуги обойдутся вам в несколько сотен тысяч рублей в зависимости от сложности вашего случая и объема необходимых работ, зато вы сможете сэкономить много драгоценного времени и собственных нервов. Что, учитывая особенности современного российского документооборота, особенно ценно.
Какие же основные этапы вам предстоит пройти, чтобы изменить функциональное назначение вашей недвижимости и повысить его стоимость уже в качестве нежилого помещения?
Первый этап представляет собой сбор обязательного пакета документов для БТИ, включающие в себя: технический и кадастровый паспорт вашей квартиры, поэтажный план здания, сведения об эксплуатации помещения и документы, подтверждающие ваше право собственности.
На втором и третьем этапах происходит детальное обследование технического состояния квартиры или любого другого жилого помещения, с учетом состояния перекрытий, полов, потолков, стен, оконных и дверных проемов, а также на основании проведенного исследования разрабатывается проект преобразования помещения в нежилое и разрабатывается проект перепланировки, предполагающий организацию отдельного входа или входной группы.
После этого начинается этап многочисленных согласований и получения разрешений на проведение подобных преобразований. Вам необходимо будет заручиться согласием комитета по архитектуре и градостроительству, балансодержателей данного помещения (ДЕЗ, ТСЖ, управляющая компания и т.п.), государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Мосэнергосбыта, Мосгаза, главного архитектора здания и при необходимости некоторых других организаций. Как видите, за реализацию одного этого этапа уже не жалко отдать определенную денежную сумму, чтобы за вас все согласования осуществило независимое агентство.
Получив все необходимые разрешения и утвердив проект переоборудования и перепланировки жилого помещения, вам необходимо будет передать все полученные и подготовленные документы на рассмотрение в межведомственную комиссию, отвечающую за использование столичного жилищного фонда. Только эта государственная организация может дать официальное окончательное согласие на осуществление перевода жилого помещения в нежилой фонд. Заручившись письменным подтверждением возможности реализации такого перевода, можно приступать к непосредственному преобразованию вашей бывшей квартиры в офисное помещение или магазин.
Но это еще не все. После окончания ремонтно-строительных работ отремонтированное помещение необходимо будет представить специальной комиссии, которая оформит новый технически и кадастровый паспорт и внесет все необходимые изменения в инвентаризационно-техническую документацию.
Заключительным этапом станет получение нового свидетельства о собственности уже нежилого помещения.
Вот так ваша некогда жилая и неприглядная квартира на первом непрестижном и неликвидном этаже может стать великолепны уютным офисом, который будет очень даже востребован среди многочисленных московских организаций, подыскивающих себе новое место пребывания.
Перевод нежилых помещений в жилые
Помимо активной тенденции перевода жилых квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, нередко стали встречаться случаи переоборудования коммерческих площадей в жилые. Это объясняется целым комплексом причин, среди которых особое место занимают новые форматы жилья такие, как квартиры-студии и лофт-апартаменты. Но просто так взять и перевести любое понравившееся вам нежилое помещение в жилое не получится. Потому что к жилым помещениям предъявляется целый список требований, среди которых обязательное соблюдение норм санитарно-эпидемиологической станции и противопожарной безопасности.
Перевести нежилые помещения в жилые можно при условии соблюдения ряда условий, которые относятся к жилым помещениям и которые заявитель должен подтвердить:
Техническое оснащение и конструктивные особенности здания, в котором располагается жилое помещение, должны удовлетворять все нормы безопасности, не иметь дефектов, трещин и деформаций и полностью соответствовать эксплуатационному назначению;
Жилое помещение должно находиться в здании, расположенном в жилой зоне с развитой социальной и бытовой инфраструктурой;
В жилых помещениях должна быть установлена система гидроизоляции и специальные устройства, препятствующие проникновению бытовой и уличной воды в помещение;
Все коммуникационные и инженерные системы должны быть размещены таким образом, чтобы не представлять опасности для окружающих людей как внутри, так и вне стен помещения. При этом высота потолков, размер дверных, оконных и лестничных проемов, состояние чердачных и подвальных помещений должны соответствовать установленным для жилых помещений нормам;
В помещение, которое считается жилым обязательно должно быть подведено электричество, система вентиляции и кондиционирования, центральное или локальное отопление, горячее и холодное водоснабжение, газ, которые соответствуют всем нормам СЭС и Госпожарнадзора. Исключение составляют только одноэтажные и двухэтажные частные дома, где разрешается отсутствие подключения к центральному газо — и водоснабжению.
Если ваше нежилое помещение соответствует всем этим требованиям, вы можете самостоятельно или с помощью специализированного агентства приступать к процессу сбора и подачи необходимых документов в городскую межведомственную комиссию по использованию столичного жилищного фонда. Пакет документов во многом похож на те бумаги, которые вам требуется собрать для осуществления обратного перевода, и состоит из следующих обязательных документов:
Заявление собственника нежилого помещения с просьбой об осуществлении изменения функционального назначения помещения;
Технический и кадастровый паспорт, а также при необходимости другие инвентаризационные документы;
Поэтажный план здания;
Оригиналы и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности;
Разработанный и утвержденный во всех необходимых государственных инстанциях проект перепланировки и переоборудования помещения.
Срок рассмотрения поданного заявления и документов официально составляет 45 дней, после чего вы получаете официальное заключение с отказом или подтверждением такого перевода. В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ, которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии и внести в технический план БТИ. Вам также понадобиться поменять документы на собственность в государственной регистрационной палате.
Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое, зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж. Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами. Конечно, в таком случае от владельца требуются значительные финансовые вложения в переоборудование и изменение планировки помещений.
В заключение, хочется сказать, что если вы хотите и можете по закону, не нарушая никаких санитарных и пожарных норм изменить первоначальное предназначение жилого или нежилого объекта недвижимости, сегодня это сделать вполне реально. В осуществлении данной задумки вам помогут современные строительные материалы и специалисты фирмы "Московия- Центр Кадастрового Учета", которые представят ваши интересы в различных государственных инстанциях. Так что первичный статус недвижимости это еще не приговор, а вполне подлежащий обжалованию параметр.
