«Я живу в надстроенной хрущевке

Один из самых обсуждаемых вопросов в столице – это жилищная реформа, которая предусматривает демонтаж 4,5 тысяч ветхих строений. В основном, в список претендентов попадут пятиэтажные здания, но возможен и снос и девятиэтажек. Что интересно, для участия дома в реформе необходимо набрать минимум 30 положительных отзывов от собственников недвижимости в домах-претендентах. Но как быть оставшимся 30%, которые не согласны и есть ли альтернатива столь решительным действиям. Как показывает практика, лучший способ избежать демонтажа и улучшить свои жилищные условия – реконструкция пятиэтажек.

Уже на протяжении длительного времени на территории стран бывшего Советского Союза практикуется проведение капитального ремонта хрущевок и еже с ними. В частности, положительно реформа прошла на территории Беларусии и в некоторых городах РФ. И программы по реконструкции продолжают выполняться и сегодня.

Суть проекта заключается в проведении комплексного улучшения жилого дома. В частности, это касается и внешнего вида, и показателей надежности, и характеристик индивидуальных квартир. Какие именно изменения будут вноситься, зависит от технических характеристик здания, а также пожеланий собственников недвижимости, но в пределах разумного. Также, Программа подразумевает привлечение к работе архитекторов, чья задача максимально украсить фасад и создать оптимальный проект внутреннего обустройства.

О самой процедуре позже, а как же отбираются кандидаты? Так, возможность участия дома в реконструкции пятиэтажек в Москве подразумевает следующие требования:

• длительный срок эксплуатации строения;
• ненадежные технические характеристики здания;
• неудобная и не оптимальная планировка;
• обязательно ограничение пятью этажами;
• наличие сопутствующих проблем в сфере жилищно-коммунального устройства.

Процедура

Чтобы представить, как изменится жизнь собственников квартир в имеющихся домах, нужно детально ознакомиться с порядком реконструкции зданий. Так, предусмотрен такой алгоритм практического выполнения задачи:

• вокруг имеющегося старого дома, на сколько позволяет пространство соседних территорий, строится новый фундамент, который оформляется в стилевом решении, представленном архитектором;
• от фундамента вверх возводятся стены, которые значительно превышают имеющеюся этажность (сколько этажей можно добавить, зависит от каждого конкретного случая, но максимальное число – это 20 этажей);
• окна и балконы оформляются металлопластиковыми перегородками;
• начинается работа над каждой квартирой, которая заключается в разрушении всех перегородок и создании новой планировки, и так до последнего этажа;
• параллельно дом оснащивается нужными удобствами, а также лифтом и мусоропроводом.

Важно! Не возможно внесение изменений в высоту потолков, а потому по высоте квартиры останутся такими же.

Это примерный алгоритм, но к недостаткам проекта необходимо отнести тот факт, что жильцам домов, которые будут реконструировать, придется временно переезжать, а затем заново проводить капитальный ремонт новых жилищ. Но данное с лихвой компенсируется дополнительными квадратными метрами, а также абсолютной бесплатностью программы.

Также, дополнительные действия будут направлены на обустройство подземных гаражей в каждом доме на достаточное количество автомобилей, а также облагораживание территорий с добавлением детских и спортивных площадок.

Преимущества

Недостатков в реформе всего два, тогда как список плюсов можно дополнить другим аспектами. Так, основные достоинства проекта предусматривают:

• возможность бесплатного увеличения квартир;
• смена неудобных и маленьких жилищ на просторные и современные квартиры;
• улучшение технических характеристик;
• обновление основных коммуникаций;
• возможность предоставления дополнительных жилых мест;
• отсутствие затрат, связанных с демонтажем домов;
• отсутствие необходимости на переселение, в отличи от программы реновации;
• возможность для собственников коммунальных квартир получить отдельные метры;
• значительное повышение себе стоимости жилья за счет улучшения сооружений.

Чтобы развеять сомнения касательно целесообразности воплощения в жизнь Программы, достаточно ознакомиться с положительным опытом, который показал себя в Челябинске, Пемзе и Республике Беларусь. Не потратив ни копейки жильцы получили новые и модные квартиры, срок эксплуатации которых растянется на года.

В Москве есть несколько удачных примеров реновации хрущевок с помощью надстройки зданий

Надстроенный сталинский дом на ул. Мишина, 32 (Фото: сайт Стройкомплекса Москвы)

В столице запускают новую программу реновации жилья. В предварительный список строений под снос попало около 4,5 тыс. пятиэтажных хрущевок. По словам мэра столицы Сергея Собянина, полноценный ремонт возведенных более 50 лет назад домов практически невозможен, многие из них уже представляют собой «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10-20 лет.

В Германии есть без сноса зданий. В Москве также было реализовано несколько подобных проектов с надстройкой, существующих на Химкинском бульваре, 4, и улице Мишина, 32. При этом последний проект , столичные власти планировали распространить его и на другие трех-пятиэтажные дома, что позволило бы не только капитально их отремонтировать, но и заработать жильцам.

Как ранее сообщал департамент градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов с износом не более 50%. К сериям сталинских домов, которые можно надстроить без отселения жильцов, относятся II-01, II-02, II-03, II-04, II-05, II-08. Столичными градостроителями были созданы методологические рекомендации, проектная документация и бизнес-план строительства, этими разработками можно пользоваться бесплатно.

Однако после анализа власти Москвы список в десять раз, до 40 проектов. По мнению чиновников, увеличение здания на четыре этажа может повысить плотность населения в этих районах и затруднить транспортную доступность.

«На практике снос хрущевок грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности. Другой путь — реконструкция существующего жилого фонда с надстройкой. Это позволит придать индивидуальный образ каждому жилому комплексу без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда», — рассказал «РБК-Недвижимости» архитектор Алексей Кротов, автор проекта реконструкции хрущевки на Химкинском бульваре.

По его мнению, нельзя ломать работу предшественников: город живет во времени, он должен сохранять, реконструировать и улучшать существующую застройку. Город — живой организм, и, один раз построив, его нужно ювелирно преображать с помощью реконструкции, сохраняя при этом историческую ткань, считает архитектор.

Редакция «РБК-Недвижмости» выяснила, как можно капитально отремонтировать пятиэтажки и улучшить качество жизни в них благодаря надстройке.

Надстройка с отселением

В качестве примера реновации хрущевки серии 1- 515/МИ с отселением жильцов можно привести реализованный в 2002 году проект архитектора Алексея Кротова (Архитектурная мастерская Кротова А. В.) в московском районе Северное Тушино.

Типовой пятиэтажке надстроили четыре этажа, в результате реконструкции общая площадь квартир в доме стала больше в 2,2 раза; изменена планировка в старой части здания: площадь кухни увеличена до 10 кв. м, санузла — до 5 кв. м, а общая площадь однушки — до 44 кв. м. На восьмом-девятом этажах построены двухуровневые квартиры с кухнями по 17 кв. м. Также был изменен фасад, повышены энергоэффективность здания и мощность инженерных коммуникаций, на лоджиях сделано панорамное остекление. В каждом подъезде установлены лифты, мусоропроводы, в вестибюлях предусмотрены места для консьержа.

Пример надстройки панельной хрущевки на Химкинском бульваре

(Фото: Архитектурная мастерская Кротова)

Стоимость реконструкции в 2003 году составила 13,6 тыс. руб. за 1 кв. м, работы длились девять месяцев. В целом это на 30% меньше нового строительства, не учитывая сноса существующего здания и утилизации отходов, отмечает автор проекта.

Плюсами такой реновации Алексей Кротов называет сохранение старого фонда и существующей жилой среды, также отпадает необходимость поиска площадок под застройку. По его словам, таким способом можно реконструировать практически любую пятиэтажку — улучшить качество дома, его внешний вид, заменить все коммуникации и даже увеличить площадь существующих квартир.

Архитектор Алексей Кротов убежден, что реконструкция может проводиться в любом доме, успешный опыт ее проведения отмечен в центре Москвы и других городах.

Надстройка без отселения

Примером реконструкции без отселения жителей является надстройка четырехэтажной «сталинки» (два подъезда, 16 квартир) в Савеловском районе на улице . Все собственники этого дома согласились на его расширение и надстройку, участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, к ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах.

Инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного индивидуально-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга, замена труб, окон, установка дорогих лифтов, кованых ограждений и прочее — все сделано на средства членов ТСЖ. В итоге вокруг старого дома был создан новый фундамент, за счет которого площадь существующих квартир увеличилась на 18-35 кв. м и надстроены этажи.

Как ранее «РБК-Недвижимости» председатель правления ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов — около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения — около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договоры с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб. По итогам реконструкции строительная смета увеличилась со 196 млн до 250 млн руб.

«Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорил ранне Гарри Куренков.

Проект реконструкции дома на улице Мишина, 32

На сайте департамента градостроительной политики города Москвы в 2013 году были выложены

В конце прошлого года на фоне других событий почти незамеченной прошла новость о том, что власти дали добро на проект достройки многоквартирных домов - причем не только пятиэтажек, но и многоэтажных зданий. По мнению городских властей, в настоящее время несколько сотен московских жилых домов общей жилой площадью один миллион квадратных метров могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой.

Надо сказать, что идея надстраивать существующие дома не нова - соответствующий эксперимент проводился еще в начале 2000-х. В частности, на проспекте Маршала Жукова одна из пятиэтажек была превращена в семиэтажный дом. Реконструкция производилась без отселения жителей. В доме произвели полный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций, а также оборудовали лифт и мусоропровод. Реконструкцией занимался концерн «Крост». И уже тогда девелопер говорил, что надстройка без отселения слишком сложна и для компании, и для жителей. И когда есть возможность переселять людей в другое жилье, то лучше реконструкцией не заниматься. Да и рентабельность таких проектов для инвесторов невысока.

Расти и развивайся

Прошло десять лет и городские власти вновь вернулись к теме надстройки - в прошлом году департамент градостроительной политики разработал «дорожную карту» - методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой верхних этажей в городе Москве. Согласно документу, в настоящее время около 400 столичных зданий могут быть реконструированы и надстроены.

Чтобы стать кандидатом на участие в программе, дом должен соответствовать следующим критериям:

• этажность - не более пяти этажей;
• объект принадлежит группе кирпичных (блочных) домов «сталинских» серий или домов, построенных по индивидуальным проектам, с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона;
• удаленность от объектов улично-дорожной сети - не менее трех метров;
• объект находится вне зон ограничения градостроительной деятельности и не имеет градостроительных ограничений;
• высота потолков - около трех метров;
• расчетный износ здания на текущий год - не более 50 процентов;
• год постройки - с 1950 по 1965, включительно;
• количество квартир - не более 40.

Надо отметить, что в новой концепции надстройки предполагается не просто нагружать верхние этажи, а возводить вокруг дома новый каркас, на который эти этажи и обопрутся, а жители «внутреннего» дома получат за счет нового каркаса дополнительные метры - от 16 до 30. «Старожилы» станут финансовыми участниками проекта и смогут купить новые квартиры по строительно-монтажной стоимости, а может быть и вовсе получат их бесплатно - теоретически, такое возможно, если продажа верхних этажей покроет расходы на реконструкцию и принесет прибыль. Новые жильцы, в свою очередь, смогут приобрести квартиры в старых районах по относительно невысокой стоимости, а город не будет нести финансовых затрат на улучшение жилищных условий горожан, да еще и привлечет дополнительные налоги в бюджет. В общем, все в плюсе. Но - теоретически.

Первый «экспериментальный образец» - четырехэтажное здание на улице Мишина, 32. 16-квартирный дом 1958 года постройки после реконструкции получит 30 новых квартир. Большая часть будет отдана нынешним обитателям здания, финансирующим работы. Общая площадь надстройки составляет около 2,2 тысячи квадратных метров. Новые этажи «ложатся» на несущие пилоны, что позволяет исключить дополнительную нагрузку на конструкции старого дома. Вместе с опорами возводятся пристраиваемые лоджии, эркеры, лифтовые шахты, во всех квартирах увеличивается площадь кухонь. «Бумажный» этап реконструкции начался еще в 2006 году: было создано ТСЖ, проведено собрание жильцов. Согласие на реконструкцию дали владельцы 13 квартир из 16. Были найдены и трое сторонних частных инвесторов; для ремонта и реконструкции дома в ТСЖ создали финансовый фонд. Предполагается, что по окончании всех работ пайщики получат в надстроенной части дома квартиры по себестоимости. Жильцам, не вступившим в фонд и не заключившим договоры, увеличат площади существующих квартир на 18 квадратных метров.

У жильцов нет ни желания, ни опыта принимать решения коллективно, ведь даже для решения таких проблем, как неработающий лифт или текущая крыша, им крайне сложно собраться

Юлий Борисов

соучредитель архитектурного бюро UNK project

«Первые участники платили за реконструкцию примерно по 45 тысяч рублей за один квадратный метр площади квартиры. Сейчас стоимость участия составляет 165 тысяч рублей за метр. Когда дом сдадут, квартиры будут продаваться только по рыночной цене - приблизительно по 200–250 тысяч рублей за один квадратный метр. На стадии строительства можно отказаться от участия в финансировании, продав паевую долю по договору переуступки прав», - рассказал в интервью «Московским новостям» председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков. В ТСЖ подсчитали, что стоимость средней двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров при участии в проекте будет варьироваться в пределах 2,7 миллионов рублей на ранних стадиях реконструкции до 12 миллионов - на поздних. Средняя рыночная цена аналогичных квартир в этом районе составляет 10–15 миллионов рублей. Общая же стоимость реконструкции дома на улице Мишина оценивается в 200-250 миллионов рублей.

Председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков.

Дом не для всех

История отрадная, но скорее точечная. Предполагать, что в каждом из 400 домов найдется свой Гарри Куренков - инициатор, вдохновитель, а главное - «двигатель» процесса, мягко говоря, наивно. Удешевить процесс проектирования могло бы появление типовых проектов, но участники рынка особого оптимизма на этот счет не испытывают. «Типовые проекты могут появиться только при условии широкого распространения таких надстроек, но пока мы этого не наблюдаем. Кроме того, следует учитывать, что проект может отличаться из-за различных требований по безопасности проекта и других необходимых требований в зависимости от места постройки», - отмечает заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

Плюс еще и наше вечное «Лебедь, Рак и Щука». «За рубежом сложилось устойчивое понятие "домовладелец", даже если речь идет о многоквартирных домах. Там жители проживают в основном на праве аренды и собственнику гораздо проще осуществить данные процедуры, ограничиваясь только экономической целесообразностью и возможностью согласований. У нас для этого нужно достичь согласия между собственниками, что на практике может оказаться сложной задачей», - отмечает Зимохин. И чем больше квартир в доме, тем труднее задача.

«Идея будет востребована преимущественно в центре города и в небольших домах, - развивает тему соучредитель архитектурного бюро UNK project Юлий Борисов. - Это связано, прежде всего, с юридическими аспектами. Чтобы надстроить этажи в многоквартирном жилом доме, необходимо получить согласие подавляющего числа собственников (то есть собрать 70– 80 процентов голосов жильцов). Сделать это профессионально, со всеми юридическими процедурами, так, чтобы нельзя было оспорить, крайне сложно. Кроме того, у жильцов нет ни желания, ни опыта принимать решения коллективно, ведь даже для решения таких проблем, как неработающий лифт или текущая крыша, им крайне сложно собраться. К тому же, скорее всего, такое глобальное мероприятие, как надстройка здания, найдет множество противников, причем во всех сегментах жилья. Исключение могут составить небольшие дома примерно на 20 квартир».

«Практика надстройки пятиэтажек в Москве уже была, отдельные дома и отдельные семьи прошли через это, но массовой практика не стала, и не в последнюю очередь именно из-за несогласия жильцов, которые не готовы жить в условиях стройки», - добавляет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Еще одна немаловажная проблема - парковка. «Мне лично не совсем понятна инициатива властей по надстройке старого фонда. Эти дома расположены в давно сформировавшихся жилых районах со своей инфраструктурой. У большинства маленькие дворы, не решен вопрос с парковкой. А ведь по статистике каждая вторая семья в Москве имеет машину, а каждая четвертая - возможно, даже две. Вы только представьте: жителей станет больше, а вместимость общественных зон не изменится! Наступит коллапс!», - возмущается управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.

Рынок нас рассудит

Есть сомнения и в рыночном аспекте такого решения. Одно дело - исторический центр, где возможности приобрести жилье в новых домах за адекватные деньги просто нет. И совсем другое - не окраинные, но и не самые престижные районы, где и расположено большинство домов 50-60-х годов. По мнению Григория Алтухова, надстройка дома дает дополнительные квадратные метры, но не решает проблему старого жилого фонда кардинально - в домах останутся все те же узкие лестничные пролеты, устаревшие планировки. При этом полученные надстроенные квартиры все равно будут пользоваться меньшим спросом, чем в абсолютно новом доме по соседству. «Я сомневаюсь, что "новый старый фонд" будет успешно конкурировать с современным жильем. Даже если жители квартир в этих домах получат "бонусы" в виде увеличения площади за счет балконов, кладовок и лоджий - все равно, по нынешним меркам, дорого такое жилье стоить не может. Квартиры старого фонда почти не имеют отношения к нашему времени - в них низкие потолки, кухни по шесть квадратных метров, санузлы по два метра, сидячие ванны. По сегодняшним меркам покупатель предпочтет купить квартиру в Новой Москве, где будут лучше планировки и больше площадь», - уверена Ирина Могилатова.

Возникают вопросы и по архитектурным решениям - заказывать проект у дорогого архитектурного бюро - долго и крайне накладно. «Вряд ли при подобном строительстве красота будет одним из основных условий, - резонно говорит Владимир Зимохин. - Безусловно, если это возможно, то будут и такие варианты. Но прежде всего, скорее всего, будут руководствоваться максимальным объемом, который можно надстроить и согласовать, и теми финансовыми ресурсами, которыми будут располагать такие застройщики».

Так что, уверены эксперты, массовым процесс надстройки не станет. Новую жизнь в больших объемах, скорее всего, получат лишь дома в центре города и небольшие здания в хороших районах, которых в Москве не так уж и много.

Людмила Бутузова, "Новые Известия"

В Москве, на Химкинском бульваре, 4, стоит дом, узнать в котором бывшую, обреченную на снос, хрущевку невозможно. Благодаря реконструкции, она подросла на 4 этажа, вместо 100 квартир стало 120, еще и расширилась за счет лоджий, обзавелась лифтом и мусоропроводом, внутренняя перепланировка избавила жильцов от узких и проходных комнат, крошечных санузлов и многого другого, что действительно отравляет людям жизнь.

Преображение заняло 9 месяцев. «Новые Известия» подробно писали об этом 10 апреля с.г. в материале «Мэру Москвы – лично: как можно переделать пятиэтажки». Тогда же мы обещали разыскать автора идеи – архитектора Алексея Кротова. Разыскали. Он – генеральный директор «Архитектурной мастерской А.В. Кротова» и, кстати, живет в этом самом доме на Химкинском бульваре, куда заехал сразу после реконструкции и даже ремонт в комнатах не делал. Говорит: не к чему, отделка во всех квартирах изначально была качественной, хотя дом не элитный, а самый что ни на есть «эконом-класс». Ну и чтобы уж совсем заинтриговать, раскрыл еще один «бюджетный секрет»: реконструкция той несчастной пятиэтажки обошлась на 30% дешевле, чем если бы на ее месте был построен точно такой же новый дом.

- Алексей Владимирович, выгода, вроде бы, налицо: экономия средств, темпы реконструкции выше, чем при строительстве с нуля, у людей появляется возможность получить современное и качественное жилье на старом месте, а ваш образцово-показательный дом так и остался единственным на всю Москву. Что пошло не так?

Не так пошло, когда чиновники присвоили себе монопольное право на Москву и стали делать все, что взбредет в голову: отменять законы, кодексы, СНИПы, сносить и строить, где и что хотят. И все это делается в интересах определенной группы лиц, для которой такие понятия как городская среда, архитектурные традиции, потребности людей в качественном и удобном жилье – пустой звук. Только деньги: побольше настроить и подороже продать.

У реконструкции другие задачи. Юрий Лужков, при всей его противоречивости, это понимал. Да просто потому, что любил Москву, чувствовал ее. Когда мы сделали свой дом, он был искренне рад, что найдено альтернативное сносу решение, в самом деле кричал «Эврика!». Тогда же, по горячим следам, было дано поручение проектным институтам – думать, искать решение. Обследовались пятиэтажки, чтобы иметь полное представление, какие из них физически устарели, а каким можно продлить жизнь за счет реконструкции. Прошли конкурсы на лучшие проекты, составлен каталог работ – хоть сейчас бери любую и воплощай в жизнь. Но желание градоначальника – это одно, а всемогущий стройкомплекс во главе с Ресиным и сложившимся строительным лобби – совсем другое. Сказать, что было противодействие архитекторам, продвигавшим идею реконструкции хрущевок, это ничего не сказать. Нас просто не пускали на порог. Ответ Ресина стал уже хрестоматийным: «Что? Реконструкция? – Пошли вон!»

- Что-то вы надолго ушли… Уже и власть в Москве сменилась, был довольно длительный период, когда про снос пятиэтажек почти забыли. Нельзя было активизировать реконструкцию?

Десять лет пытались достучаться до властей. Но слышит тот, кто умеет слушать. Для кого важно, что пятиэтажки – наш национальный жилой фонд, со сроком службы 100-120 лет, а не «времянки», рассчитанные на 20-25 лет, как сейчас внушают москвичам. Те хлипкие, возникшие на первом этапе домостроения, давным давно снесены. Последующим «тяжеловесам» -кирпичным или с улучшенной панелью - еще жить и жить, а при хорошем уходе они переживут и нынешние новостройки – устаревшие еще на этапе проектирования и, как правило, неремонтопригодные. Но их лепят и лепят, темпы индустриального домостроения все наращиваются и наращиваются. Москвичам уже не нужно столько нового жилья, если что и требуется, то качественно иной, современный уровень комфорта, жизнь в муравейниках уже позади.

Кому нужно? Тому, кто делает на этом деньги, наживает капиталы на засорении Москвы однотипными, безликими монстрами. Свободных мест для строительства уже нет, отдали им Новую Москву – стройте вплоть до Калуги. Далеко, никто не покупает. А близко – вот они, хрущевки, в самых привлекательных местах столицы. У метро, с развитой инфраструктурой, среди зелени, которую тоже можно пустить под бульдозер и возвести еще одну новую «избушку» этажей на двадцать пять.

- Многие понимают, что тотальный снос больше всего выгоден застройщикам, а не жителям, потому и такое яростное сопротивление, люди буквально цепляются за свои хрущевки. Но ведь нельзя сбрасывать со счетов и доводы властей: пятиэтажки ветшают, устаревшее жилье ремонтировать бессмысленно, рано или поздно его все равно придется сносить. Так стоит ли стоять насмерть?

Давайте сначала разберемся, почему в Москве накапливался недоремонт? Опять та же сказка про белого бычка: последние 25 лет наращивались темпы индустриального домостроения – заниматься ремонтом было некогда. А он необходим любому зданию через 25-27 лет эксплуатации. Первый капремонт хрущевок приходился на лихие 90-е – не смогли, не до того было. Сейчас, по прошествии еще 25 лет, ремонтировать такое жилье уже нецелесообразно, оно морально устарело. Его необходимо РЕКОНСТРУИРОВАТЬ, т.е. приводить в соответствие с современными представлениями о качестве и комфорте жилья. Примерно так, как это сделано в доме на Химкинском бульваре.

- Если я не ошибаюсь, только в прошлом году на капремонт с жителей собрали 75 млрд. рублей, а потратили 25 млрд. Сейчас уже снос на носу, а с хрущевок по-прежнему продолжают собирать взносы. Такой вот вопрос из области фантастики: а нельзя ли пустить эти деньги на реконструкцию хотя бы нескольких пятиэтажек, которые категорически против своей ликвидации?

Почему нет? Насколько я знаю, такая инициатива набирает обороты. И это не самодеятельность, все по закону. В программе «Жилище» одна из подпрограмм как раз и посвящена реконструкции многоквартирных домов. Жители объединяются, создают ЖСК и правление уведомляет мэрию, что они хотят сделать свое жилье более комфортным. Если 2\3 собственников «за», город выдает исходно-разрешительную документацию. Далее, вступившие в ЖСК самостоятельно приглашают инвесторов, архитектора, проектировщика. Никакого вложения денег от жильцов не требуется – они владельцы городской земли, этого более чем достаточно, чтобы чувствовать себя хозяевами положения, а не бедными родственниками. Расходы на реконструкцию окупятся за счет наращивания дополнительных площадей и их последующей продажи. Зайдите на сайт ГРП (городская реконструкция пятиэтажек), там все поэтапно расписано, на опыте вновь созданных 20 московских ЖСК, которые добиваются реконструкции своих домов.

Но пока еще никто не добился. Повсюду стон: это трудно, невозможно получить разрешение, город на это не пойдет, землю не отдаст и т.д. Земля под домом чаще всего и становится камнем преткновения. Считается, что она принадлежит городу, а это значит, что в любой момент ее можно выдернуть из-под владельцев жилья. Или это просто мантра, которую изобрели сами чиновники, чтобы держать собственников на коротком поводке ?

Это даже не мантра, это ложь. Загляните в архивы – каждый дом стоит на принадлежащей ему земле, собственностью жильцов является и придомовая территория, на которой располагаются парковки, детские площадки, зоны отдыха. Другое дело, что, не озаботившись вовремя оформить землю в домовую собственность, как это положено, сейчас приходится с боем перехватывать ее из цепких рук.

ЗЕМЛЯ ПРИНАДЛЕЖИТ НЕ ЧИНОВНИКАМ, НЕ МЭРАМ, НЕ ПРЕЗИДЕНТАМ, А ЖИВУЩИМ НА ЭТОЙ ТЕРИТОРИИ ГРАЖДАНАМ. Это постулат. Как и то, что любой клочок городской территории должен работать на качество жизни горожан, на изменение городской среды, а не на коммерцию олигархов, для которых Москва всего лишь дойная корова. Кто ее такой сделал? Да уж конечно, не коренные жители. Чиновники – временные, по сути, менеджеры, которые ради своих сиюминутных интересов режут-перекраивают, сносят-строят, как им заблагорассудится, даже не думая, какие шрамы они оставляют на теле столицы. Людей вообще превратили в ничто. Вот сегодня под снос могут попасть 8000 зданий площадью 25 млн кв. м, в которых живет 1,6 млн человек. Власти города подают программу как желание жителей избавиться от ветхого жилья, но сами жители ни о чем не знали, пока чиновники не сказали им об этом. Теперь, задним числом, собираются проводить опросы и общественные слушания. Как они проходят, мы знаем: в 8 утра слушания, в 9 стройка. Сейчас еще ретивее: сначала снос - потом опрос. И это все для того, чтобы не дать людям опомниться, выслушать альтернативные предложения, в конце концов просто подумать и понять, что они потеряют или получат от городской программы реновации. Это же не птицы, которых перегнали с ветки на ветку, - у людей кардинально меняется жизнь, нужна опора. Пока все выглядит как большевистский бандитизм: отнять, поделить и загнать туда, где Макар телят не пас. Результат тоже ожидаемый – люди в панике, растет гражданское сопротивление, недоверие власти.

- Вот-вот Госдума примет закон о реновации, ожидается, что он многое прояснит – хотя бы в части защиты интересов переселяемых, чтобы, допустим, из Кузьминок их не загнали в Новую Москву, не обманули с квадратными метрами….

Тот законопроект, который находится сейчас в свободном доступе, ничего хорошего людям не сулит. Он разрушает институт частной собственности в стране, практически до нуля ограничивает гражданские права и на законодательном уровне закрепляет произвол чиновников в градостроительной сфере. В таком виде принимать закон нельзя, но депутаты так торопятся отличиться перед выборами президента и мэра Москвы, что, похоже, примут его уже в первом чтении. Что может противопоставить общественность? Настоять на независимой экспертизе законопроекта, «просветить» его на антикоррупционность, на антимонопольность и на соответствие Конституции. По мнению многих знакомых юристов, эти уши торчат из каждого параграфа и законопроект надо отзывать.

- Что уж так запугивать… Кто-то, возможно, и на Новую Москву согласен, не все же прикипели к своим хрущевкам, хочется элементарных удобств – большую кухню, ванну отдельно от туалета, лоджию вместо балкончика 70 см в ширину. Хуснуллин насчитал 90% желающих улучшить жилищные условия.

Реальность этих подсчетов мы скоро проверим. Буду рад за переехавших москвичей, которые что-то выиграют от программы.

Не ясен вопрос с теми, кто останется на месте. В каком городе им предстоит жить? В Москве, плотность застройки которой увеличится в шесть раз, а население как минимум на 10 миллионов человек? Или это будет Шанхай – город для приезжих и мигрантов, в котором москвичи растворятся как сахар в чае? Прогнозы, при всем их стремлении ввысь и вширь, не радуют. К 2030 году Московскую агломерацию будут населять 30 миллионов человек. Зачем? Откуда они приедут? – Из Сибири и Дальнего Востока, окончательно обескровив свои территории и передав их китайцам? Мы для Китая освобождаем российские земли?

А Москву для кого застраиваем и уплотняем? За 25 лет на каждого москвича построено по 1 квадратному метру жилья. Это не просто норма, это перенасыщенность, учитывая демографическую яму, в которой оказалась страна из-за низкой рождаемости в девяностых годах, учитывая московскую «специфику» последних десятилетий, когда баланс между смертностью и рождаемостью не в пользу последней, а число трудоспособных, которые, собственно, и покупают квартиры, неуклонно катится вниз.

Значит, мы ломаем старый жилой фонд для того, чтобы построить новый для гастарбайтеров? Похоже, так. Никому другому квартиры-клетки в 25-этажных муравейниках не нужны. Где будут работать наши братья из Средней Азии? Правильно, на стройке, другой работы они не знают. Это значит, что стройкомплекс Москвы вечен, и он будет беспрерывно поглощать трудовые ресурсы, прибывшие извне, и все новые московские территории, чтобы поддерживать свое существование. За пятиэтажками под снос пойдут двенадцатиэтажки, потом двадцатипятиэтажные дома, потом те, которые мешаются на пути у небоскреба… Ограничений нет, согласно законопроекту о реновации под снос попадет любое строение, не вписывающееся в представление застройщиков о прекрасном. Не мешало бы отдельной строкой защитить хотя бы храм Василия Блаженного, а то не ровен час, приглянется место рядом с Кремлем – поставят вместо храма панельную высотку.

Сгущаю краски, до абсурда не дойдет? Как знать… Было уже такое –архитекторов, протестовавших против высотной застройки в Москве, из-за которой нарушается нормальная инсоляция, тоже называли абсурдистами и «сгустителями красок.» У нас ведь что ни чиновник, то специалист в любой области, сам все знает: когда ночь – на небе луна, когда день – на небе солнце, ну и куда денется от него ваша инсоляция? Построили высотки – затеняют друг друга, солнца в квартирах нет, люди недомогают. Чему это научило? Да ничему! В новом законе о реновации ушли вообще от всех норм и правил, плотность застройки обязательно повысится в несколько раз. Солнца в окне не будет, а это прямой путь к туберкулезу. Интересно, рискнет кто-нибудь из инициаторов программы проверить это на себе? Я бы не советовал. Лучше уж притормозить с реновацией - и хотя бы сохранить нервы москвичам, если себя не жалко.

О том, как не на словах мэра Москвы, а на самом деле происходит снос пятиэтажек, написала москвичка Александра Халматова в своем ФБ: от старух 80-90 лет строители концерна "Крост" требуют "собирать манатки". И переселяться на далекие окраины города.

Началось!

Пару дней назад я приехала к бабушке в гости и увидела объявление на дверях подъезда (фото).

Моя тетя, младшая дочь моей бабушки позвонила по указанному телефону и выяснилось, что это объявление повесил Концерн "Крост" , который начнет строительство на этом месте после снесения пятиэтажек. Представитель компании сказал что может предложить 2 варианта для переезда,- либо Митино в квартиру с балконом, либо в Мневники без балкона с меньшей площадью. На вопрос почему не в соседние дома, ответ был - это коммерческие дома, для вас "жирно" будет.

Далее события начали развиваться стремительно. Как выяснилось позднее, пока моя тетя созванивалась с "Кростом", к моей бабушке пришли представители концерна. И не просто представители, а прорабы будущей стройки. Нужно отметить, что в этом подъезде большая часть жителей это одинокие старушки в возрасте 85-89 лет, сами понимаете какие это старые и больные и ранимые женщины. Их созвали на улицу перед подъездом и начали запугивать, если они не согласятся переехать в предложенные варианты то их переселят по суду.

Это какой то сюр! - Старушек согнали на беседу прорабы! Не Администрация района Хорошево-Мневники, не представители ГБИ - а какие-то прорабы! Я бы на месте бабушки даже двери им не открыла. Но это старая гвардия, им сказали собраться - они и собрались. Это больше всего и возмущает.

Наша семья несколько лет собирала деньги, что бы купить квартиру бабушке специально напротив дома моей тети, чтобы она не только каждый день могла навещать свою старенькую маму, но и наблюдать из окон вечерами горит ли у нее свет, чтобы не волноваться все ли у нее в порядке.

Не было ни каких писем от официальных лиц по поводу расселения, не собиралось общее собрание жильцов дома, просто пришли строители и сказали собирайте манатки - к лету нам нужно снести дом. Создается впечатление, что поставлена задача максимально напугать жителей дома, чтобы они и не думали отстаивать свои права и сразу соглашались на предложенные варианты в других районах. Типа скажите спасибо, что не в Новую Москву, а то и ускорить их кончину от стресса. И с "чистой совестью" можно на месте этого дома строить коммерческое жилье.

Интересно, прокомментируют ли ситуацию представители концерна и официальные лица, ответственные за расселение.

Концерн "КРОСТ" прокомментировал эту информацию в официальном ответе:

На сайте газеты «Новые Известия» от 10.04.2017 г. в статье «Началось! К жильцам пятиэтажек заявились прорабы с ультиматумом» опубликована информация, несоответствующая действительности и наносящая удар по репутации компании. В материале говорится о том, что Концерн «КРОСТ» допускает неправомерные действия при переселении жителей в 82 квартале района Хорошево-Мневники. Просим Вас опубликовать прилагаемое опровержение.

Концерн является участником программы реновации городской территории с устаревшим жилым фондом в Москве с 1999 года. «КРОСТ» – одна из немногих компаний в столице, обладающая уникальным опытом и безупречной репутацией надежного девелопера, который реализует программу сноса ветхого жилья первого этапа индустриального домостроения, а также кварталы несносимых серий. Компания переселила более 9000 человек из старых аварийных пятиэтажек - в количестве 50 зданий - в новые благоустроенные дома бизнес-класса Wellton Park и Union Park c оригинальной архитектурой, развитой социальной инфраструктурой и инновационными строительными решениями. Все жители аварийных зданий получили возможность начать новую жизнь в современных городских кварталах, построенных по высочайшим стандартам качества.За время работы по реконструкции кварталов «КРОСТ» завоевал доверие населения как надежный партнер и социально ответственный девелопер.В 2017 году в рамках двух проектов реновации городских территорий «КРОСТ» планирует переселить жителей из пяти ветхих домов: два дома расположены в 75 квартале, три здания – в 82 квартале.Переселением людей занимается Департамент городского имущества, однако «КРОСТ» по собственной инициативе оказывает помощь жителям в организационных вопросах, в том числе бесплатно предоставляет автотранспорт и услуги грузчиков. Взаимодействие с жителями в Концерне «КРОСТ» осуществляют специальные квалифицированные сотрудники.С целью поддержки высокого темпа волнового переселения Концерн «КРОСТ» дополнительно приобрел квартиры в жилом комплексе бизнес-класса Life - Митинская от компании – девелопера «Пионер». Проект обладает увеличенной площадью квартир, что предоставляет возможность выбора. Только при добровольном согласии жители принимают решение о переезде в смежный район того же округа - СЗАО.

ОТ РЕДАКЦИИ

Публикуя ответ концерна, мы искренне недоумеваем: ЧТО ИМЕННО в блоге автора опровергают строители? И почему люди, которых, по мысли концерна, так хорошо и успешно переселяют, почему-то взволнованы этим бесспорно радостным событием? Либо людям чего-то не объяснили, либо объясняют так, что они потом не знают, куда деваться и как жить дальше.

Мэру Москвы - лично: как можно переделать пятиэтажки

Покуда бульдозеры не начали сносить в прах 8 тысяч московских домов вместе с 1,5 млн жильцов, журналисты нашли в столице уже РЕАЛИЗОВАННЫЙ проект реконструкции старой пятиэтажки. Находится чудо-дом в Северном Тушино.

Некоторое время назад в этой тушинской хрущевке взорвался бытовой газ. Жильцов выселили, но дом решили спасти. Осуществил реконструкцию архитектор Алексей Кротов, который сам и живет преображённой пятиэтажке. По его данным, хрущевки несносимых серий, вопреки мифам властей, рассчитаны на 120 лет и больше и вполне годятся для капитальной реконструкции.

Получился современный, красивый 8-этажный дом с мансардой, с удобным подъездом, просторными квартирами, лифтом, лоджиями, внутри которого таится старая пятиэтажка. Её не пришлось разбирать, взрывать, вывозить на полигон. При этом стоимость квадратного метра оказалось на треть дешевле, чем в типовых бетонных новостройках.

Вот так хрущевка превратилась в престижный дом

На реконструкцию ушло 9 месяцев, из старых 100 квартир получилось 120, при этом общая площадь дома увеличилась в 2,2 раза.

Как это сделали? Вокруг здания соорудили новый фундамент, на нём построили новый фасад, убрали все перегородки бывшей пятиэтажки, естественно, окна-двери. Пространство переформатировали заново. Что осталось? Перекрытия этажей. В «исторической» части здания потолки остались столь же низкими, как и были – это, пожалуй, единственное, на что повлиять нельзя. Впрочем, давно известны дизайнерские решения, позволяющие скрасить этот недостаток, вроде светлых обоев в вертикальную полоску или освещения по стенам, а не на потолке. Всё это, в самом деле, работает и доступно даже самодеятельным ремонтникам.

Готовый дом видел сам Лужков, бывший тогда мэром Москвы. Рассказывают, что он бегал по этажам, восклицая что-то вроде «Эврика!» - «Нашёл!». И правда ведь нашёл. Было найдено подлинно простое, дешёвое и доступное решение.

У старого дома возвели новый фасад

Одна из болезненных проблем реконструкции – куда выселять людей? Архитектор Кротов предлагает до начала всех работ в торце пятиэтажки строить «башню» в один подъезд, куда и переселяются жители. Они остаются в своём районе, что всегда составляло желание большинства, их не отправляют на выселки – в Новую Москву, поближе к Калуге. А дальше пятиэтажка реконструируется, на что требуется меньше года – и можно въезжать назад или оставаться на прежнем месте – кто как пожелает.