В настоящее время в мире существует две основных модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая, основанная на строительно-сберегательных кассах. В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже построенного дома, во втором - система стройсберкассы финансирует строительство дома.

В американской модели ипотеки на первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности.

Кратчайшие сроки возврата отданных на длительный срок денег ставят перед банками проблему рефинансирования выданных кредитов. Решением этой проблемы в американской модели ипотеки занимается вторичный рынок ипотечного кредитования, на котором рефинансирование кредитов сводится к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, которая объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

В одноуровневой модели ипотеки основным способом рефинансирования кредитов является выпуск ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая модель ипотеки в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской модели, она сформировалась не благодаря административному решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Таким образом, различия в способах рефинансирования ипотечных кредитов и характеризуют построение двух базовых моделей ипотечного кредитования: двухуровневой или классической и одноуровневой, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Эту модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования сейчас объединяют в одну модель и называют ее немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система стройсберкасс является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищными накопительными кооперативами (ЖНК), деятельность которых регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" . Кроме этого, на рассмотрении Государственной Думы находится проект Федерального закона "О строительно-сберегательных кассах", который был отклонен, так как не устраивал застройщиков, работавших по долевым схемам.

Основные модели (схемы) ипотечного кредитования

Одноуровневая модель (на примере Германии)

В одноуровневой модели ипотечного кредитования только кредитор и заемщик связаны ипотечным кредитом. Схематично можно обозначить ее "заемщик-кредитор". Эта кредитно-финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: для ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно-сберегательных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работает во всем мире уже в течение нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

Рассмотрим технологию одноуровневой финансовой схемы - так называемой континентальной модели ипотечного кредитования (характерной для многих стран Центральной Европы), а также функции кредитных учреждений одноуровневой системы жилищного инвестирования на примере немецких инвестиционных учреждений.

Ипотечное кредитование успешно развивалось в Германии в течение нескольких веков. В настоящее время ипотечные банки со своей финансовой инфраструктурой представляют собой высокоразвитую систему долгосрочного кредитования. К концу 60-х годов в нее входило более 40 ипотечных банков, включая 14 государственных. Кроме того, существуют 13 региональных земельных стройсберкасс, которые являются отделениями земельных банков.

Небольшое число крупных банковских и иных кредитных институтов компенсируется множеством мелких. В Германии существует разветвленная сеть филиалов и дочерних учреждений крупных ипотечных банков.

Институциональная структура кредитной системы Германии и доля ведущих кредитных институтов в жилищном финансировании в настоящее время имеет следующий вид:

Стройсберкассы (34 единицы) 27,2%

Сберкассы 25,8%

Ипотечные банки 24,7%

Иные кредитные учреждения (кредитные товарищества, 22,3%

страховые общества и т. д.)

Необходимо отметить, что ипотечным кредитованием в последнее время очень активно стали заниматься крупные коммерческие банки-монополисты - гроссбанки, многие из которых создают свои ипотечные банки или приобретают доли участия в ипотечных кредитных институтов. В последнее время гроссбанки осуществляют ипотечное кредитование в очень больших объемах.

Немецкую одноуровневую схему ипотечного кредитования можно разделить на две подсхемы или два общих типа институтов долгосрочного кредитования в зависимости от участия заемщика в организационно-правовой форме и технологии формирования кредитных ресурсов (а соответственно и степени открытости финансовому рынку): классическая континентальная модель - собственно ипотечные банки и ссудно-сберегательнае учреждения.

Классическая континентальная модель

Основной тип кредитного института этой инвестиционной схемы - ипотечный банк. Рассмотрим работу ипотечного банка в Германии.

Проблема ресурсного обеспечения ипотечного кредитования - одна из основных постоянных проблем всех кредитных институтов. Формирование ресурсов в этой подсхеме происходит по классической инвестиционной модели. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда используют различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности привлекаются краткосрочные ресурсы - "короткие деньги", это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства; долгосрочные ресурсы - "длинные деньги", полученные за счет долгосрочных займов, а также продажи собственных ценных бумаг: облигаций, сертификатов, закладных листов и других, обеспеченных выданными этими же банками кредитами. Здесь следует отметить, что для среднего специального кредитного института характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, а затем следуют привлеченные средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах сроком на 10-25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть либо на предъявителя (в основном мелкокупюрные бумаги), либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Маржа, как правило, составляет всего около 0,25%. Выпуская ценные бумаги ипотечный банк продает их через другие кредитные и финансовые учреждения, в основном с коммерческим, с бонификацией (со скидкой), т. е. Ниже их номинальной стоимости на несколько процентов.

Закрытость этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним. В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк, исходя лишь из собственных интересов и экономической ситуации.

Именно этим, а также возможностью в достаточно большой степени выдерживать соответствие активов и пассивов банка данная система кредитования в целом отличается от американской. Несомненно немецкая технология обладает большой надежностью, что позволяет значительно снизить банковский процент, т.е. удешевить кредит.

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. В частности большинство технологий лишь после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществить досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом кредитный институт страхуется от недополучения прибыли или непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре, исходя из применяемого инструмента.

В общем, сроки кредитования в Германии значительно меньше, чем в США, - кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по различным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет как бы два кредита, которые он гасит последовательно, - кредит сбербанка погашается в течение первых 12-14 лет и лишь затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов).

Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанк, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и другие, объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование:

• - в более гибкой форме и более качественно;
• - происходит значительное снижение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования;
• - облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких как страхование, оценка, регистрация и т. д. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного кредитования, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надежность такого кредита.

Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.

Ссудно-сберегательные учреждения

Исторически сложилось, что в ссудно-сберегательных институтах заемщик является одновременно учредителем. То есть при нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов на инвестиционных рынках кредитные институты подключают как классической технологии образования кредитных фондов личные внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком. При этом процесс накопления, а главное, участия заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служат дополнительной гарантией будущего кредита.

Рассмотрим работу ссудно-сберегательных институтов на примере очень популярных в последнее время в Германии строительно-сберегательных касс (ССК), создаваемых многими действующими банками, а также существующих независимо. В ССК предполагается некая финансовая автономность и замкнутость (самоорганизация, самодостаточность и самоконтроль). При этом кредитование, несомненно в меньшей степени зависит от рынка капиталов и, в частности от действующих рыночных ставок, так как система позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки, компенсируя последние за счет низких ставок по депозитам. Ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированы и не меняются в течение всего срока договора. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5% , ставка по ссуде - от 4,5 до 8,5%. Выплаты кредита также фиксированы, равномерны.

Кредитные ресурсы формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений - постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. Ежемесячно вкладчик немецкой ССК выплачивает установленные заключенным контрактом взносы. После того, как сумма вклада достигнет 40-50% договорной (обычно при оговоренном минимальном сроке накопления), вкладчик может получить стройсберссуду на 10-18 лет.

В Германии широко развито государственное субсидирование. После выполнения условий первого этапа контракта - этапа сбережений государство выплачивает вкладчику субсидию до 10% стоимости кредита. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы количества детей и т. д.

Субсидия может выплачиваться также на других этапах накопления и финансирования. Существует и другая государственная помощь, в частности в погашении кредита, а также процентные и налоговые льготы и т. д. Достаточно широко применяется субсидирование ипотечных кредитов предприятиями, на которых работают заемщики, также осуществляемое в различных вариантах.

По методу контрактных сбережений, применяемому немецкими стройсберкассами (методу стройсберконтрактов или стройсберссуд), за период с 1948 по 1993 год было профинансировано 75% всего строящегося жилья. В целом с помощью данной системы было приобретено 12 млн единиц жилья. Сегодня 19 млн граждан Германии являются владельцами одного или нескольких контрактов стройсбережений.

Однако данная система имеет довольно много отрицательных факторов: в частности, небольшие сроки кредитования, обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредитов и т. д. особо необходимо отметить сложность для кредитных институтов сохранения финансовых средств при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях.

Но сосредоточение всей финансово-технологической цепочки в одних руках и максимальная возможность данной относительно замкнутой системы стабильно функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка являются доминирующими положительными факторами, в общем компенсирующими все ее недостатки.

Более того, финансовый и правовой механизмы работы таких институтов достаточно просты, поэтому данная инвестиционная система легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры.

Собственно, именно поэтому ссудно-сберегательные учреждения широко распространены во всем мире. Аналогичные схемы жилищного финансирования широко применяются также во Франции, Англии, Австралии, Канаде, США и др. В Англии и Австралии это, в основном, строительные общества, во Франции - учреждения взаимного кооперативного кредита, в США - ссудно-сберегательные ассоциации и кредитные союзы.

В последнее время опыт работы ССК начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии и других странах в связи с экономическими преобразованиями.

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ВЫБОР СХЕМЫ ИПОТЕКИ

На развитие и организацию ипотечного кредитования оказыва­ют влияние определенные условия и факторы.

Основными политическими факторами являются: общая ста­бильность общественной системы, предсказуемость или, наобо­рот, непредсказуемость политического режима в стране, наличие или отсутствие внешней угрозы, возможность или невозможность экспроприационных мер. Естественно, что нестабильность и не­предсказуемость политической ситуации негативно влияют на развитие ипотечного кредитования.

Успешному развитию ипотеки способствует предоставление целевых кредитных ресурсов и государственных гарантий в обес­печение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка. Большую роль в развитии ипотеки играет многообразие форм адресной поддержки конкретных граждан или слоев населения, получающих ипотеч­ные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды, способной защитить права собственников на свое имуще­ство. К этой группе факторов относят наличие или отсутствие си­стемы кадастра недвижимости, а также регистрации залога или иных обременении недвижимого имущества.

К экономическим факторам относят общее состояние и разви­тие кредитно-финансового рынка ценных бумаг в стране, твер­дость валюты, уровень инфляции и платежеспособность населе­ния, которая определяет общий масштаб и динамику рынка не­движимости. Особое значение имеет система страхования рисков, связанных с владением, использованием и развитием объектов имущества, а также страхование ликвидности и доходности цен­ных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

К историческим факторам относятся традиции накопления средств и отношение к кредиту населения. На конкретные формы развития ипотеки оказали влияние зе­мельный и экономический строй в стране.

В качестве базовых могут быть названы следующие виды орга­низованных систем массовой ипотеки: усеченно-открытая систе­ма (Израиль, Испания и др.), расширенная открытая («амери­канская») система, сбалансированная автономная («немецкая») система.

Усеченно-открытая система. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следу­ет считать усеченно-открытую модель.

Первой принципиальной характеристикой этой модели яв­ляется то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипо­течные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п

Вторая характерная особенность усеченно-открытой модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает суще­ственное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные пе­риоды.

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не ис­пользовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитова­ния на базе усеченно-открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в раз­витых странах, таких, как Великобритания, Франция, Испания, Израиль и др.

На практике при применении данной системы редко ориенти­руются на какие-либо каноны или стандарты установления основ­ных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и сто­имости): обычно они устанавливаются каждым ипотечным бан­ком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипо­течного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, ти­пичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Очевидно, что механизм функционирования российской бан­ковской системы на современном этапе наиболее близок к усечен­но-открытой модели.

Расширенная открытая (американская) система. В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кре­дитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Данная система обеспечения ипотеки ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В России он построен на базе трех ипотечных агентств: Федерального агентства ипотечного кредитова­ния, Российской ипотечной ассоциации и Московского ипотечного агентства. Основная задача этих агентств - выкуп у банков ипотеч­ных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Схема минимизации процентных ставок по ипотечным креди­там действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кре­дит заемщику, т. е. перечисляет ему (а точнее, от его имени про­давцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксирован­ную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом при­обретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просит перево­дить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Схематически это выглядит так, как изображе­но на рис. 5.

Выкуп ипотечных кредитов агентством у банков выгоден ипо­течным агентствам прежде всего резким ускорением оборота средств - с нескольких лет до примерно 2 мес. Величину ежеме­сячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется поку­пать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, вы­дает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству, оставляя себе лишь маржу.

Таким образом, ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет - это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агент­ством. В свою очередь, ставки агентств определяет третичный ипотечный рынок.

Рис. 5. Схема двухуровневой модели ипотечного кредитования

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных креди­тов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на ос­нове каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS). Источником вы­плат по таким ценным бумагам служат платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS - это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не зало­гом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, ку­пившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Следовательно, ставка, по которой агентства покупают ипотеч­ные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бума­гам агентства, на которую согласны инвесторы. При этом ставки по ценным бумагам агентств ненамного выше ставок по государ­ственным ценным бумагам.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую до­ходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. И каким бы массовым ни был «де­фолт» заемщиков по ипотечным кредитам, свои обязательства пе­ред инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, например таким, как пенсионные фонды и страховые компании, что, в свою очередь, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном итоге низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечивает бюджет, т. е. налогоплательщики.

Система ипотечного кредитования, несмотря на имеющиеся в разных странах различия, сводится к механизму перераспределе­ния денежных средств от конечного инвестора к заемщику - по­купателю недвижимости.

Основными участниками в данной системе ипотечного креди­тования являются:

заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;

кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;

посредник - специализированная организация, задача кото­рой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;

конечные инвесторы (в основном институциональные), при­обретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кре­диты. Цепочка «банк-посредник-инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными ре­сурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодей­ствующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет форми­рование и развитие вторичного рынка, на котором действует меха­низм секьюритизации (securitization).

Под термином «секьюритизация» понимают выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадаю­щие по условиям кредитования - периоду, схеме выплат, катего­рии заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название пере­водных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs).

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных фи­нансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной ценной бумаги платежи по ипотечным кредитам пере­водятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная цен­ная бумага). Поскольку платежи по ипотечным кредитам включа­ют в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфи­ческого риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежеме­сячных поступлений и, как следствие, точный период до погаше­ния. Переводные бумаги создаются двумя основными способа­ми, в каждом из которых посреднические структуры играют раз­ную роль.

В первом случае переводные бумаги эмитируются непосред­ственно банком - первоначальным кредитором на основе его портфеля ипотечных кредитов. Во втором случае - посредником на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-креди­торов.

Механизм секьюритизации по сравнению с программами ре­финансирования за счет долговых обязательств позволяет:

привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инстру­ментов, пользующихся спросом на рынке;

снизить стоимость привлеченных ресурсов (а, следовательно, стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов;

повысить стабильность жилищной финансовой сферы посред­ством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Особенности переводных ценных бумаг для инвесторов по сравнению с традиционными финансовыми инструментами ста­новятся очевидными при рассмотрении различных видов рисков, связанных с инвестированием в переводные инструменты. Вла­дельцы переводных ценных бумаг несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, риск досрочного по­гашения, процентный риск. Все виды рисков по переводным бу­магам определяются спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) - это риск неуп­латы или несвоевременной уплаты заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. На современном этапе развития ипотечной системы этот вид риска сведен к минимуму для конечного инвес­тора - держателя как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг - с помощью трех механизмов.

Первый - путем обязательного страхования заложенной не­движимости; в случае агентских переводных бумаг - путем предо­ставления гарантии со стороны агентств, выпускающих перевод­ные облигации. Агентство предоставляет одну из двух возможных видов гарантий по переводным бумагам. Первый вид гарантирует своевременную выплату как процентов по закладным, так и ос­новного долга, т. е. проценты и основной долг по бумагам выпла­чиваются в срок, даже если кто-то из заемщиков не исполнил свои обязательства по ипотечным кредитам. Переводные бумаги с га­рантией такого типа называются полностью трансформированны­ми переводными бумагами.

Второй вид гарантий подразумевает своевременное погашение процентов, в то время как основной долг выплачивается по мере поступления соответствующих выплат по ипотечным кредитам, но не позднее заранее оговоренного срока. Переводные бумаги та­кого типа называются трансформированными переводными бума­гами. Гарантии агентств, таким образом, снижают кредитный риск инвестора. Все бумаги являются полностью трансформиро­ванными.

Третий механизм - установления пределов значений критери­ев андеррайтинга. Квалифицированные кредиты должны удовлет­ворять требованиям агентства по трем параметрам: максимальный PTI - отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio); максимальный LTV - отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимос­ти залога (loan-to-value ratio); максимальная сумма кредита.

Риск ликвидности - риск ликвидности вторичного рынка из-за возможности существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента. Сейчас переводные ценные бумаги активно котируются на вторичном рынке. Каждая бумага специфицирована по номеру и префиксу пула, на основании ко­торого она была выпущена. Много сделок совершается также спереводными бумагами, пул ипотек для которых не определен на момент сделки. Этот вид операций называется «сделки с последу­ющим объявлением».

Риск досрочного погашения для инвестора является специфичес­ким риском, присущим переводным бумагам. Владелец долговых обязательств испытывает риск досрочного погашения, только если он имеет дело с облигациями, специально предусматривающими такую возможность. Можно выделить несколько основных при­чин досрочного погашения кредита заемщиком:

заемщик может досрочно погасить весь долг при продаже зало­женной недвижимости, которая происходит в случае переезда, связанного с новым местом работы, покупки более дешевого дома, развода супругов, требующего продажи дома;

заемщику выгодно производить досрочное погашение, если рыночная ставка процента становится ниже ставки по кредиту;

в случае несостоятельности заемщика, когда заложенная не­движимость продается, а выручка от продажи идет на погашение кредита. Если кредит застрахован, то остаток непогашенной за­долженности выплачивается кредитору страховой компанией;

если происходит повреждение заложенной недвижимости в ре­зультате страхового случая (пожара, наводнения и пр.), то ущерб возмещается страховой компанией.

Процентный риск - риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Он всегда присущ инвестициям в традиционные ценные бумаги, но может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. В слу­чае ипотечных облигаций процентный риск усугубляется риском досрочного погашения. Чувствительность рыночной стоимости ипотечных облигаций к изменению процентной ставки аналогич­на соответствующей реакции облигаций с опционом досрочного погашения.

На нестабильных рынках недвижимости существует также ры­ночный риск при резком снижении цен на жилье (в принципе, пока к Московскому и подмосковному рынку он отношения не имеет, но тем не менее учитывается). Для заемщика это плохо, поскольку, если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть долг. На развитых рынках, где цены на жилье меняются редко и медленно, рыночный риск невелик.

Сбалансированная автономная (немецкая) система. Ключевой отличительный признак данной модели - сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на от- крытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлеч ния сбережений будущих заемщиков по типу кассы взаимопомо щи (рис. 6).

В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбе­режений должна быть примерно равной сумме кредита, на кото­рую он вправе рассчитывать. (Некоторые принципы «сбалансиро­ванной автономной модели» применяются и в России. В частно­сти, накопительные жилищные вклады для физических лиц, которые практикуются в ряде российских банков.)

Данное ограничение третьей модели является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного при­обретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьез­ные плюсы - потенциально данная модель совершенно не зави­сит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей авто­номности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь устано­вить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам строй-сбережений и процент за пользование кредитом теоретически мо­гут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установить маржу, к примеру, в 3 % и объявить этот же процент в качестве цены креди­та. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расче­та 10 %, и тогда процент по кредиту будет равен 13 %.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны быть привязаны к кур­сам свободно конвертируемых валют. Плюсом данной модели яв­ляется также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

Исключительно важное достоинство «немецкой» системы стройсбережений состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки, начисляемые банками на сбережения, и ставки, выдаваемые в рамках системы кредита, являются авто­номными и не зависят от общего состояния рынка. Основная ха­рактеристика данной схемы - ее замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те сред­ства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систе­му, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам про­центы ниже рыночных.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть от­казано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и относительно низкой - от 4,5 до 8,5 %. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками стро­ительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - чле­ны кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

При системе стройсбережений не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая калькуляция. Накопительный период за­нимает 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начис­ляется процентная ставка, которая составляет 2,5-4,5 % в зависи­мости от социального статуса заемщика и условий договора о пре­доставлении ссуды.

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накоп­ления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы - заключает контракт, согласно которому берет на себя обязатель­ство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сум­му ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообраз­но своим возможностям и потребностям. Касса, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончании пери­ода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапли­вает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в каче­стве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невы­сокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежеме­сячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, который должен обес­печить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока на­коплений (он составляет от 1,5 до 2 лет) и условие, что накопле­ния должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу.

Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обыч­ных ипотечных, так как они выдаются людям, не только формаль­но подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле проде­монстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизи­тельно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Одно из достоинств системы - ее полная прозрачность. В от­личие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малей­шего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно ис­пользуются его средства, вкладчик точно знает, кто и на каких ус­ловиях пользуется его деньгами.

Из вышесказанного следует, что суть ипотечной модели в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, как правило, лишь незна­чительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, вы­данными под залог либо приобретаемой недвижимости, либо не­движимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат это­го кредита в зависимости от дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 10-30 лет (как показы­вает практика, кредиты выплачиваются в течение 4-5 лет).

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, началь­ные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансо­вым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размеще­нии высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как круп­ным вкладчикам, например пенсионным фондам, страховым ком­паниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотеч­ные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В дан­ном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется от­ветственность за их обслуживание.

«Американская» модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ресурсов, привлекаемых на фондовом рынке путем размещения специальных ипотечных обли­гаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное ре­шение проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).

Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

Спад жилищного строительства в результате кризиса;

Низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;

Рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

Пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.

2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Такой тип кредитования как ипотечное – получил широкое распространение на практике за рубежом. Существуют различные сложные и многогранные зарубежные модели . Они в реальной жизни становятся звеном, связующим человеческую потребность обладать собственным жильем и существующими ограничениями в области финансов у этого самого человека.

Особенно важную роль в становлении целой кредитной системы и формировании собственной модели ипотечного кредитования в России, сыграла возможность сравнения практики кредитования на территории федерации и за рубежом.

России для формирования наиболее эффективной модели ипотечного жилищного кредитования, просто необходимо с умом использовать накопившийся уже в достаточном объеме, опыт разнообразных зарубежных банковских систем в деле предоставления кредитов и их обслуживания.

Конечно, в деле формирования новой модели кредитования не следует использовать метод слепого копирования, в первую очередь по причине различных экономических ситуаций за рубежом и в России. Однако качественная сравнительна характеристика и анализ, позволят обнажить наиболее проблемные места в системе кредитования ипотеки на территории России.

Модели ипотечного кредитования распространенные за рубежом

Сегодня в США существует собственная американская модель ипотечного кредитования . Рынок недвижимости в Америке обслуживается практически полностью только двумя видами кредитов:

Строительный заем

Строительный заем – это модель кредитования, организованная следующим образом. Фирма-подрядчик собирает все необходимые документы и получает в банке строительный заем. Полученные средства используются для исполнения всех работ по проектированию, а также для выполнения строительных работ.

Ипотечный кредит

Схема данной модели выглядит следующим образом. Покупатель получает в банковской структуре кредит для покупки недвижимости, а точнее, жилья. Обеспечением для такого кредита служит покупаемая недвижимость.

Ипотечный кредит в таком случае оформляется как закладная на имущество или в виде акта о передаче в опеку. Эти самые документы и передают жилье банку в случае неуплаты по кредиту, с правом выкупа имущества заемщиком в период до двух лет, при условии полной выплаты оставшегося долга.

На территории Германии идея формировании ипотечного типа кредитования зарождалась еще в средние века, в те времена земля была наиболее ценным имуществом. Сегодня Германия – это страна с наиболее качественно налаженной системой поддержки заемщиков.

Таким образом, заемщики немецких банков могут получать дотации деньгами, в случае если у заемщика, к примеру, родился ребенок, или же получить непрямые льготы при оценке имущественного положения заемщика, полного состава его семьи пр.

Основные модели ипотечного кредитования

К классическим моделям кредитования ипотечного типа мирового масштаба можно отнести следующие:

• Одноуровневая модель ипотечного кредитования

Целый ряд стран западной Европы успешно применяют на практике данную модель, это такие страны как: Франция, Германия, Дания и т.д. Стоит отметить, что такого рода система имела место на территории России еще в дореволюционный период.

Одноуровневая модель предусматривает существование специализированных учреждений или структур, таких как – ипотечные банки. В общем своем числе организации, предоставляющие услуги по кредитованию ипотечного типа могут быть представлены в двух видах, в качестве банков, обладающих правом осуществления всего перечня услуг и операций как для лиц физически, так и для юридических и кредитные организации не банковского типа, обладающие правом осуществления всего нескольких операций.

Основным и наиболее привлекательным для России преимуществом в данной одноуровневой системе является легкость ее интеграции в законодательство. Такую модель достаточно легко и экономически выгодно организовывать и контролировать, особенно если сравнивать ее с двухуровневой моделью.

В одноуровневой модели нет нужды страховать возможные риски кредитно-финансового характера, пользоваться услугами различных рейтинговых агентств, и что самое главное, отсутствуют любые затраты на выплату вознаграждений агентам, ведущим работу по обслуживанию кредита, что делает размер кредита для самого заемщика ощутимо меньше.

• Двухуровневая модель ипотечного кредитования

Двухуровневая модель, именуемая также универсальной, предусматривает выдачу кредита заемщику, возврат которого обеспечивается закладной на купленную недвижимость. Впоследствии банковская структура может осуществить продажу требований по данному кредиту ипотечному агентству государственного типа.

А государственное агентство формирует из нескольких выкупленных кредитов пул, на основании данного пула выпускаются облигации.

В ходе применения такой модели кредитования, финансирование ипотеки происходит в основном уже за счет рынка ценных бумаг вторичного типа. Покупателями таких облигаций зачастую являются такие институционные инвесторы как – фонды пенсионные или инвестиционные, а также страховые компании и др.