Главная Акты Что лучше — аннуитетный или дифференцированный платеж? Недостатки аннуитетных платежей. Кредит с аннуитетными платежами

Что лучше — аннуитетный или дифференцированный платеж? Недостатки аннуитетных платежей. Кредит с аннуитетными платежами

Выбирая ипотечную программу, многие люди обращают внимание только на размер ставки по кредиту, забывая о том, что существуют и другие параметры, которые влияют на стоимость займа. Не все из них измеряются в цифрах. Одним из таких параметров является применяемый финансовым учреждением метод погашения кредита.

Какие бывают платежи по ипотеке: виды, в чем их разница?

Большинство российских банков сегодня предлагают физическим лицам кредитные программы, предусматривающиетип платежа по ипотеке равными частями (аннуитетный платеж). Одним из основных преимуществ этого метода является простота его использования – заемщик ежемесячно погашает одну и ту же сумму.

Аннуитетный платеж

Несмотря на то, что сумма платежа неизменна в течение всего периода, структура его меняется – в первые месяцы большая часть выплат направляется на возврат процентов по кредиту (в первые годы выплата примерно на 80% состоит из процентов), а в конце срока — на погашение основного долга. Т.е. аннуитетная система (схема) платежей при досрочном погашении не так выгодна.

Для расчета платежа нужно знать срок заимствования, ставку и коэффициент аннуитета (производная величина от количества периодов, за который производится платеж, и ставки по кредиту). Формула расчета аннуитетного платежа по ипотеке следующая: Сумма аннуитета = коэффициент аннуитета *сумма ежемесячного платежа.

Существует несколько способов расчета коэффициента. Чаще всего используется формула: К А =(j*(1+j) m) / ((1+j) m – 1), где К А — коэффициент аннуитетного платежа, j-ставка по ссуде, m- число платежных периодов. В банках для расчета используется такая формула — Ап = Sk * (j / (1 – (1+j)-m)), где Sk -итоговая сумма по ссуде.

Дифференцированный платеж

Однако, кроме аннуитета, есть и другой способ погашения, о котором многие заемщики не знают — дифференцированный платеж. Его особенностью является постепенное уменьшение выплат. Происходит это потому, что при неизменной сумме выплат по основному долгу сумма процентов, которые начисляются на остаток основного долга, с каждым погашением становится меньше.

Расчет суммы к погашению при дифференцированном платеже осуществляется в два этапа:

вначале определяем сумму основного платежа. Для этого первоначальную сумму займа (ту, что указана в кредитном договоре) делим на срок кредита (в месяцах). Полученная цифра и будет той суммой, которую требуется погасить заемщику. Сама формула расчета выглядит так: b=S/N, где b-основной платеж, S-сумма ссуды, N-количество месяцев;
после этого считаем проценты. Посчитать начисленные проценты можно умножив остаток ссуды за период на годовую процентную ставку, после чего полученную результат делим на 12 (количество месяцев в году). Таким образом, дифференцированная процентная ставка это: Р = Sn * P / 12, где p – начисленные %, Sn - ссудная задолженность на период, P – годовая ставка по займу.

Чтобы рассчитать остаток долга на период, т.е. найти величину из приведённой выше формулы, следует размер основного платежа умножить на количество прошедших периодов и всё это вычесть из общей суммы платежа.Проводится такой расчет по такой формуле: Sn = S — (b * n), где n – количество прошедших периодов.

Периодичность погашения долга при дифференцированном виде платежа может быть разной (раз в месяц, раз в квартал и т.д.), но наиболее распространенным является ежемесячный график. Дифференцированный график погашения кредита имеет один существенный недостаток — каждый раз сумма к погашению меняется. Это нужно помнить.

Существует еще один нюанс, о котором нужно знать желающим оформить кредит, – т.к. сумма к погашению в первые месяцы больше, требования к платежеспособности клиента со стороны банка также предъявляются более высокие. Кроме этого, при одинаковых доходах заемщика, расчетная сумма займа при аннуитете тоже будет больше.

Какие банки выдают (предлагают) ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году

Банков, которые предлагают ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году традиционно немного. Из наиболее крупных, на данный момент оформить такую ипотеку можно в Газпромбанке и Россельхозбанке. Ознакомиться с актуальными условиями ипотечных программ этих учреждений можно здесь:

Банк	% ставка	Максимальный срок кредита, мес.	Минимальный первоначальный взнос	Наименование программы
Россельхозбанк	9,05%	360	0%	Рефинансирование
6%	360	15%	Предложения от застройщиков
9,2%	360	15%	Ипотечное жилищное кредитование
9,2%	360	0%	Целевая ипотека
10,75%	288	10%	Военная ипотека
Газпромбанк	9,5%	360	10%	Покупка квартир (АКЦИЯ)
9,5%	300	20%	Военная ипотека
9,5%	360	0%	Рефинансирование
10%	360	0%	Квартира в доме от Газпромбанк-Инвест
10,5%	360	10%	Вторичный рынок
10,5%	120	30%	Гаражи и машиноместа
10,5%	360	10%	Первичный рынок
11%	360	20%	Покупка коттеджа с участком
11%	360	20%	Покупка таунхауса
9,5%	360	15%	Ипотека на льготных условиях
9,3%	30 лет	10%	Покупка квартир на первичном рынке и апартаментах

В рамках кредитных продуктов Россельхозбанка и Газпромбанка клиенты имеют возможность выбрать схему погашения ипотечного кредита (аннуитетную или дифференцированную). Кроме этого, финансовые учреждения предоставляют специальные условия кредитования для молодых семей, в том числе, с возможностью использования материнского капитала.

Анализируя условия ипотечных программ сложно обойти стороной крупнейшие банки. Выборка аннуитетный и дифференцированный кредит в Сбербанке перед его клиентами традиционно не стоит –банк по-прежнему работает только с аннуитетной схемой погашения. Структура платежей по ипотеке в ВТБ 24 также не предусматривает дифференцированный платеж.

Какими платежами заемщику выгоднее платить ипотеку — что выбрать?

Поскольку большая часть заемщиков осуществляют погашение ипотеки досрочно, наиболее выгодным способом погашения принято считать дифференцированный платеж. В тоже время, если погашение планируется провести в первые пять лет кредита, следует провести расчеты, которые подтвердят реальную выгоду для клиента.

Например, оформив ипотеку в сумме 2 млн.руб. на 10 лет под 14% годовых при погашении равными частями (метод аннуитетный) заёмщик заплатит за весь период кредитования 1,7264 млн.руб., а при уменьшающиеся графике платежей (дифференцированный метод) –1,4117 млн. руб. Как видно из этого примера, выгода во втором случае составит около 300 тыс.руб.

Однако, ориентироваться только на расчетные цифры тоже не стоит — максимальная сумма займа по кредитам, схема погашения которых предусматривает аннуитет, будет больше, чем при использовании дифференцированного платежа. Реальная экономия при выборе дифференцированного платежа будет в том случае, если досрочное погашение не планируется.

Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный

Многие заемщики, желающие перейти с аннуитетного способа погашения на дифференцированный, сталкиваются с недопониманием со стороны банковского персонала. Вызвано это тем, что такая просьба противоречит самим условиям договора, в которых указано, каким образом заемщику необходимо выплачивать кредит.

Чтобы изменить существенные условия договора, необходимо перезаключить сам договор. Т.е. осуществить рефинансирование. Стоит отметить, что особенно интересно рефинансирование ипотеки с дифференцированными платежами в пользу аннуитета в том случае, если для заемщика важно снижение кредитной нагрузки.

Рассчитать, ипотечный калькулятор дифференцированных и аннуитетных платежей

Чтобы упростить задачу выбора наиболее выгодного способа погашения кредита банки размещают на своих сайтах ипотечные калькуляторы. Воспользовавшись ими можно достаточно быстро подобрать подходящий вариант. Для тех случаев, когда выбор стоит между несколькими банками имеет смысл воспользоваться калькуляторами на специализированных сайтах.

Средний срок, на который оформляется ипотечный кредит в РФ, составляет около 15 лет. Но многие ипотечные заемщики настроены закрыть его намного раньше. Как правильно оформить досрочное погашение ипотеки и избежать лишних трат?

Выплата ипотеки досрочно

Возможно ли досрочное погашение ипотеки? В соответствии с российским законодательством заемщик имеет право на досрочное полное либо частичное погашение взятых ипотечных обязательств. Банкам запрещено отказывать клиенту в реализации указанного права. Заемщик обязан предупредить банковскую организацию о своем желании досрочного гашения ипотеки в срок не позднее чем за 30 дней до предполагаемого события. Банки на свое усмотрение могут удлинить или сократить срок указанного информирования.

Клиент может закрыть ипотеку, полностью выплатив банку единовременно весь остаток взятой в долг суммы с процентами либо погасить часть долга. В последнем случае практикуется пересмотр ипотечного договора в сторону уменьшения срока кредитования или ежемесячной суммы оплаты.

Право заемщика полностью погасить ипотеку раньше указанного в договоре срока без финансовых санкций со стороны банковской структуры закреплено законодательно.

Полное досрочное погашение жилищной ссуды: пошаговая инструкция

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно ?В сегодняшних реалиях ответ однозначный – выгодно. Еще несколько лет назад, получив определенную сумму, которая позволяла бы полностью рассчитаться со взятым займом, заемщик предпочитал оформить депозитный договор, перекрывая таким образом доходом от депозита оплату по кредитным процентам. Сегодня выгоднее закрыть ипотечный долг и снять лишнее финансовое бремя с семейного или личного бюджета.

Решив досрочно выплатить жилищный кредит, заемщик обязан уведомить об этом банк. Рекомендуется лично посетить отделение банковской организации, в которой оформлен заем, сообщить о своих намерениях и уточнить все вопросы, связанные с этой процедурой. Клиенту в обязательном порядке необходимо получить от банка информацию о полной сумме долга с начисленными процентами, которую он обязуется погасить.

Как закрыть ипотеку досрочно? Для этого необходимо выполнить несколько действий:

Уведомить банк о своем желании (лично посетить отделение, отправить заказное письмо).
Выбрать дату полного расчета по кредиту. Это обязательно должен быть рабочий день.
Связаться с менеджером банка, согласовать дату оплаты, уточнить полную сумму долга с процентами, способ оплаты – наличными в кассе банка, по безналичному расчету. В последнем случае необходимо заранее выбрать способ безналичной оплаты и уточнить плату за услугу перевода денежных средств на счет банковской структуры – кредитора. На счет банка должна поступить полностью вся сумма задолженности до копейки, в противном случае кредит будет считаться непогашенным.
Оплатить сумму долга.
Связаться с менеджером банка, уточнить, произошло ли погашение ипотечного займа. В некоторых случаях можно вытребовать от банка соответствующую справку о полном расчете по кредиту.

Закрывая ипотеку безналичным расчетом, следует заранее уточнить стоимость услуг финансовой организации за перевод денег в банк – кредитор и учесть ее в общей сумме платежа.

Частичное досрочное погашение ипотечного кредита

Выдавая кредит, банкиры рассчитывают на получение определенной суммы прибыли в течение определенного времени. В кредитном договоре ими могут прописываться отдельные правила досрочного погашения ипотеки. Это может быть мораторий на полное или частичное погашение в течение первых нескольких месяцев, отказ от пересмотра срока кредитования в пользу пересмотра суммы ежемесячных платежей, определение минимальной суммы, необходимой для полного погашения займа.

Также для защиты своих интересов от заемщиков, которые рассчитывают на «быструю ипотеку», банки навязывают клиентам при оформлении жилищной ссуды аннуитетный способ расчета, при котором ежемесячная сумма платежа остается неизменной в течение всего срока кредитования, то есть оплата производится равными платежами.

При этом способе оплаты кредитных обязательств, в первые годы ипотеки платеж формируется в основном за счет процентов, само тело кредита (то есть взятая сумма) гасится малыми объемами. В последующие годы структура ежемесячного платежа меняется, увеличивается доля тела кредита, уменьшается доля процентной ставки.

При аннуитетном способе погашения ипотеки в первые годы после ее оформления практически вся сумма выплат идет на погашение процентов за кредит.

При выплате ипотеки дифференцированными платежами каждый ежемесячный платеж меньше предыдущего, поскольку основной долг гасится равными частями, а процентная ставка насчитывается на остаток тела кредита, который постоянно уменьшается. Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно при аннуитетном и дифференцированном способах оплаты?

Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах: когда выгодно выплатить

При возможности эксперты рекомендуют максимально выплатить ипотеку в первые 5 лет после ее взятия. Банком будет произведен перерасчет суммы оплаты по займу исходя из уменьшенного тела кредита, таким образом заемщик сможет сэкономить. В последующие периоды частичное погашение ипотечного долга уже не является таким выгодным, ведь именно в этом первом периоде банк и получает свою основную прибыль за расчетный срок кредитования.

Досрочное закрытие ипотеки, которая выплачивается аннуитетным способом, особенно выгодно в первые 5 лет после ее взятия.

При изучении проблемы досрочного закрытия ипотечной ссуды заемщиков интересуют вопросы: пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки, гасится основной долг или проценты? Сама процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, но сумма начисленных процентов изменяется в зависимости от объема оставшегося тела кредита. Денежные средства направляются на возврат основного займа, затем делается перерасчет оплаты по взятому займу исходя из уменьшенной суммы тела кредита, процентной ставки и срока кредитования. Если досрочно погасить ипотеку, то начисляются проценты на остаток суммы, затем разбиваются на ежемесячные платежи и заемщик далее выплачивает долг равными суммами в течение оставшегося срока.

После частичной досрочной оплаты долга в объеме, превышающем расчетный, заемщик с банком заключают дополнительное соглашение, в котором предусматривается:

- уменьшение суммы ежемесячного платежа;
- либо сокращение общего срока кредитования.

Некоторые банковские структуры стремятся удержать клиента как можно дольше, поэтому предлагают первый вариант. Он наиболее подходит заемщикам, ежемесячный платеж у которых составляет от 50 и выше процентов семейного (личного) бюджета. Таким образом, у них появляется возможность направить освободившиеся финансовые ресурсы на другие нужды.

Некоторые банковские структуры в договорах ипотеки изначально обозначают, что не сокращают сроки кредитования. Условия погашения ипотеки досрочно должны быть прописаны в ипотечном договоре, до его заключения обговорены с представителями банковской структуры, должны быть понятны для всех сторон сделки.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно при дифференцированном способе оплаты

Частичное досрочное погашение ипотеки при дифференцированном способе оплаты также однозначно выгодно для заемщика. В этом случае вся сумма переплаты направляется на погашение тела кредита, соответственно, уменьшается сумма насчитанной процентной ставки и происходит автоматический пересчет дальнейших ежемесячных сумм.

Насколько выгодно погасить кредит досрочно, что выбрать впоследствии (уменьшение срока кредитования либо суммы ежемесячных платежей), можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте банка-кредитора. Выбирая ипотечный продукт, можно сразу уточнить у менеджера возможность и порядок досрочного погашения ипотеки, попросить рассчитать выгоду досрочного погашения ипотеки на разных этапах возврата взятых средств.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата. Для этого необходимо обратиться в банк, уточнить возможность погашения долга материнским капиталом, взять соответствующую справку банковской организации, собрать необходимые документы и предоставить их в отделение Пенсионного фонда РФ. Уполномоченная структура, рассмотрев пакет документов, при положительном решении вопроса перечисляет указанные средства на счет банка – кредитора в качестве погашения части ипотечного долга. Узнать как правильно досрочно погасить ипотеку материнскими средствами, на каком этапе это возможно, следует заранее, до заключения ипотечного договора у представителя банка.

Материнским капиталом можно оплатить исключительно тело кредита, погасить проценты, штрафы, пеню за счет этих средств невозможно.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Для минимизации рисков от невыплаты ипотечного долга, банки практикуют обязательное или добровольное страхование ипотечного или другого залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика. Договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора, оплата может происходить как единоразово, так и по определенным периодам. При полном досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право требовать от страховой компании возврата суммы, которая обеспечивала страхование рисков на период, оставшийся для выплаты займа.

Возврат части суммы страховки возможен:

- если ипотека погашена полностью;
- не наступил страховой случай;
- сумма страховки оплачена на период больший, чем фактический.

Для возврата части страховки заемщик должен собрать и предоставить в страховую компанию следующие документы:

- паспорт;
- договор ипотеки;
- договор страхования;
- справку банка о досрочном погашении займа;
- платежные документы, подтверждающие уплату страховых взносов;
- заявление о возврате уплаченных ранее страховых взносах за период, который не наступил.

Эксперты рекомендуют заемщику не затягивать со сроками подачи заявления о возврате части страховых взносов. После погашения жилищной ссуды следует в месячный срок собрать необходимые документы и подать их в страховую компанию. Если компания отказывает в возврате денежных средств, это следует зафиксировать письменно для дальнейшего обращения в суд.

«Подводные камни» досрочного закрытия ипотеки

Наряду со многими положительными факторами досрочного погашения жилищной ссуды, эксперты отмечают ряд других моментов, которые нужно учесть заемщику. Досрочное погашение жилищного кредита не выгодно банковской организации, поэтому она может затягивать процесс, а для клиента - это означает переплату процентов. Заявление на досрочное гашение стоит направлять кредитору заранее, с учетом условий кредитного соглашения, оформлять все письменно, оставляя себе второй экземплар документа с отметкой банка о его принятии.

Многие заемщики задают вопрос, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки? Частично или полностью гасить ипотеку выгодно в первые несколько лет выплаты кредита, в дальнейшем рентабельность этого процесса снижается. В этом случае, при наличии определенной суммы свободных денег специалисты рекомендуют рассмотреть вопрос их вложения в другие объекты недвижимости или на банковский депозит для получения дополнительного дохода, за счет которого будут покрываться кредитные платежи.

Полное досрочное погашение ипотеки или частично-досрочное погашение в любом случае выгодно для клиента, но не выгодно для банка. Не каждый может разобраться как правильно погашать ипотечный кредит, как происходит уменьшение выплаты процентов, а также суммы основного долга. Рассмотрим подробнее этот вопрос.

Что такое аннуитетные платежи?

Сейчас банки чаще всего при выдаче ипотечного кредита заключают договор, в котором график ежемесячных платежей подразумевает аннуитетные платежи, то есть клиент ежемесячно выплачивает одинаковую сумму.

Если внимательно присмотреться, то в графике будет две колонки, в одной из них указана сумма процентов, во второй сумма основного долга.

То есть платеж будет ежемесячно одним и тем же, только на первоначальном этапе клиент выплачивает в основном проценты банку. Пропорции составляются исходя от суммы основного долга. Поэтому, если брать ипотечный кредит на большой срок, через несколько лет сумма основного долга по ипотеке практически не уменьшится. К примеру, ежемесячный платеж составляет 20000 рублей, то из них сумма процентов примерно составит 19000, а всего лишь 1000 рублей пойдет в погашение основного долга. Данная схема выплат была позаимствована из практики европейских стран, и, естественно, наиболее выгодна для банка, но не для клиента.

Особенности аннуитетных платежей

Каковы же основные особенности выплаты аннуитетными платежами:

Досрочное погашение при аннуитетных платежах и его виды

Сейчас законодательством предусмотрено отсутствие штрафных санкций за досрочное погашение кредита, а также сумма дополнительных взносов в счет перерасчета суммы основного долга банками, как правило, не ограничена, что позволяет клиенту экономить на выплатах процентов. Существует два способа частично-досрочного погашения кредита, при которых банк при каждом обращении будет делать перерасчет и выдавать новый график. В этом графике также будут прописаны аннуитетные платежи:

первый способ изменения перерасчета - это уменьшение ежемесячного платежа. В случае внесении дополнительной суммы, клиент имеет право изменить сумму аннуитетного платежа, расчет ведется на весь срок кредитования, сумма будет прописана в дополнительном соглашении с банком;
второй способ подразумевает уменьшение срока возврата кредита. Перерасчет естественно ведется в зависимости от вносимой суммы, за счет этого при выдаче нового графика будет указан новый срок выплаты.

В обоих случаях выплата дополнительной суммы будет учтена только в сумму основного долга, а не процентов.

Выгода досрочного погашения

Некоторые клиенты думают, что выплачивать частично-досрочно частями невыгодно, но с этим можно поспорить, если понимать порядок начисления процентов. Если даже имеется небольшая дополнительная сумма, которую клиент может потратить на изменение договора, не стоит ее откладывать, а нужно сразу обратиться в банк за перерасчетом. Рассмотрим все возможные плюсы, которые предусмотрены при выплате долга:

во-первых меняется пропорция выплаты процентов, то есть с изменением суммы ежемесячного платежа % уменьшаются;
во-вторых снижается финансовая нагрузка, что позволяет в дальнейшем клиенту вкладывать дополнительную свободную сумму уже в уменьшение срока возврата кредита.

В заключении нужно отметить, что в самом начале график платежей с его конечной суммой выплаты при аннуитетных платежах выглядит устрашающе, но если производить дополнительную выплату согласно схеме, которая была описана выше, то можно научиться грамотно возвращать долги банку, при этом выплачивать меньше процентов.

При выборе ипотечного продукта потенциальные заемщики зачастую обращают основное внимание на годовую процентную ставку, срок кредитования, размер первоначального взноса. Однако есть еще один фактор, который оказывает существенное влияние на возможность обслуживать ипотечный займ и на фактические расходы заемщика по ипотечному кредиту. Это – схема погашения, наиболее распространены два варианта:

ипотека с дифференцированными платежами;
ипотека с аннуитетными платежами.

Поговорим о каждой из них более подробно.

Ипотека с дифференцированными платежами

Ряд банков предлагают гасить ипотечный кредит по дифференцированной схеме. Ее еще называют «погашение равными долями».

Утверждение о равных долях относится к телу кредита, поскольку в данной схеме строго установлен размер ежемесячного погашения основной суммы кредита. К части тела кредита прибавляют процент за пользование займом на остаток суммы. Таким образом, у дифференцированной схемы погашения появляется ряд особенностей, в частности:

ежемесячно сумма выплат будет разной (в зависимости от остатка долга и количества дней в месяце);
ежемесячный платеж будет плавно уменьшаться по мере выплаты суммы долга;
при досрочном погашении всего займа или его части будут погашены начисленные за этот месяц проценты, а остальная сумма пойдет на погашение тела кредита.

У такой схемы есть важное преимущество: она позволяет меньше переплачивать по займу, поскольку проценты насчитываются на оставшуюся сумму долга, а она постоянно уменьшается. К примеру, если вы возьмете ипотеку по цене 1 миллион рублей на десять лет под 12,5% годовых, то первый ежемесячный платеж составит 18,75 тысяч рублей, а последний – 8,42 тысячи рублей, что ощутимо ниже. А если учитывать и постепенное обесценивание рубля посредством инфляции, то последние платежи становятся совсем необременительными для заемщика.

Правда у такого преимущества есть и обратная сторона: первые платежи достаточно ощутимы и могут оказаться заемщику просто не по карману. Такой размер ежемесячных выплат сохраняется на протяжении не нескольких месяцев, а нескольких первых лет и это следует учитывать.

Ипотека с аннуитетными платежами

Для аннуитетной схемы погашения кредита характерно сохранение одного и того же размера ежемесячных платежей на протяжении всего периода действия договора. Но со временем изменяется структура основного долга и процентов в них. Так, сразу после взятия кредита заемщик погашает исключительно проценты за пользование деньгами, а ближе к концу срока – непосредственно тело кредита. Если брать исходные данные из приведенного выше примера (1 миллион рублей на десять лет под 12,5%), то сумма ежемесячных взносов составит 14,64 тысячи рублей.

Эта схема является более предпочтительной для банков, поскольку они получают свою прибыль независимо от того когда заемщик погасит долг: своевременно или досрочно. Ипотека с аннуитетными платежами на порядок доступнее, чем кредит с дифференцированной схемой. Она встречается практически во всех кредитно-финансовых учреждениях, выдающих ипотечные кредиты, в то время как равные платежи предлагают лишь некоторые банки.

Преимущества аннуитетных платежей

Среди преимуществ аннуитетной схемы можно назвать ее предсказуемость и стабильность. Заемщик всегда может смело планировать свой семейный бюджет, поскольку сумма долга одинакова из месяца в месяц. С дифференцированными платежами такой стабильности нет, там ежемесячный платеж рассчитывается каждый месяц заново и в зависимости от длительности расчетного периода может быть как менее, так и более предыдущего.

Еще одним важным преимуществом аннуитета является возможность взять более крупную сумму в кредит. Не секрет, что банки устанавливают для каждого заемщика определенный максимальный размер кредита, более которого, по их мнению, он попросту не сможет обслуживать. У некоторых банков это 40% от общего дохода семьи, у других – 50%, третьи смотрят, чтобы по итогу на каждого члена семьи оставалось не менее 7 тысяч рублей.

Но в любом случае эта максимальная планка устанавливается. В случае с дифференцированной схемой первые платежи будут достаточно большими, но принцип установки максимальной суммы займа тот же. Если, например, в банке установлен предел – не более 50% от общего дохода заемщика, то в соответствии нашим примером заемщик должен будет иметь такой доход:

дифференцированные платежи – 37,5 тысяч рублей;
аннуитетные платежи – 29,28 тысяч рублей.

Разница в доходах достаточно ощутимая. В то же время если заемщик обладает доходом в 37,5 тысяч рублей, то по первой схеме ему дадут в кредит 1 миллион рублей, а по второй он сможет взять больше средств.

Недостатки аннуитетных платежей

Наиболее существенным недостатком является, конечно же, сумма переплаты. В зависимости от срока кредитования она может принимать достаточно внушительные размеры. Механизм возникновения такой разницы следующий: при аннуитетной схеме банк рассчитывает проценты на всю сумму задолженности за весь период кредитования, а при дифференцированных платежах процент начисляется на остаток суммы.

По принятым нами исходным данным за 10 лет переплата по аннуитетной схеме составит около 130 тысяч рублей по сравнению с дифференцированной. А если срок кредитования 30 лет, то разница между схемами достигнет почти миллиона рублей.

Еще одним значительным недостатком можно назвать трудности с досрочным погашением займа. Так, при дифференцированной схеме заемщик может в любой момент уменьшить сумму основного долга, значительно уменьшив тем самым ежемесячный платеж. При аннуитетной схеме сума частичного погашения пойдет на уплату процентов, и лишь после полного их погашения будет уменьшать сам долг. Таким образом, получается, что выплачивать кредит досрочно заемщику попросту невыгодно, поскольку независимо от того, насколько раньше он его внесет, проценты за его использование придется погашать за весь оговоренный заранее срок.

Выходом из этой ситуации может стать аккуратное погашение кредита в срок, а возникшие сбережения можно положить на депозит или направить на собственное развитие.

Большинство заемщиков при оформлении ипотеки сразу настраиваются на долгие выплаты по кредиту. Между тем, у каждого есть возможность погасить заем на недвижимость досрочно или хотя бы уменьшить объем переплат. Но задуматься об этом и выбрать верную стратегию стоит еще перед заключением кредитного договора. Давайте разберемся, возможно ли досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах в Сбербанке и как правильно провести эту операцию.

Что такое аннуитетный платеж по ипотеке

Для начала, разберемся с терминологией. При оформлении любого кредита, в том числе и ипотечного, вы можете выбрать одну из двух схем расчета:

аннуитетные платежи;
дифференцированные платежи.

В первом случае вы будете выплачивать банку одну и ту же сумму каждый месяц на всем протяжении срока действия кредитного договора. При составлении графика платежей, банк рассчитывает сумму процентов сразу на весь срок взятого вами займа, а затем делит их на количество месяцев. Также делится и величина основного долга, затем полученные числа суммируются, и получается сумма вашего платежа.

Расчет аннуитетного платежа (график)

Казалось бы, удобно – вы всегда знаете, сколько вам нужно выделить из семейного бюджета на погашение очередного взноса и можете легко планировать расходы. Но если посмотреть график платежей по такой схеме, можно заметить, что соотношение долей от суммы процентов и основного долга в каждом платеже неодинаковое. В первые несколько лет взнос строится таким образом, что большая его часть идет на покрытие процентов, а основной долг уменьшается совсем незначительно.

Формула аннуитетных платежей

Дифференцированный платеж строится по другой схеме. При его расчете сумма основного долга разбивается на равные части по количеству месяцев, а процентная часть пересчитывается после каждого взноса. При этом проценты начисляются только на оставшуюся сумму основного долга. Такая схема менее выгодна займодателю, поэтому банки зачастую пытаются мотивировать заемщиков на аннуитет, предлагая в этом случае снижение процентной ставки на 2-3%.

Формула дифференцированных платежей

Важно! В Сбербанке ипотека выдается только по аннуитетной схеме расчета . Это касается как кредитов на новостройки, так и займов на вторичку или на строительство жилого дома.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах

Считается, что заем с аннуитетными платежами невыгодно гасить досрочно. Зато выплачивать такой кредит удобнее, поскольку, с учетом инфляции даже на уровне 8% финансовая нагрузка платежа с каждым годом снижается. Такая точка зрения может считаться верной, только если вести речь о полном досрочном погашении. Понятно, что сумму, равную стоимости квартиры, заемщику не удастся скопить за пару лет. А при более долгом сроке кредита вы в любом случае успеете выплатить банку все положенные проценты, то есть, от переплаты не избавитесь.

Соотношение платежей

Однако если воспользоваться опцией частичного досрочного погашения, можно изменить ситуацию в свою сторону. Вы можете ежемесячно вносить на свой кредитный счет любую сумму помимо основного платежа. Этот взнос будет засчитан банком как погашение основного долга. С его помощью вы сможете либо сократить срок кредита, и, соответственно, сумму процентов по нему, либо снизить объем ежемесячного платежа, уменьшив тем самым нагрузку на свой бюджет.

Выгоды частичного досрочного погашения ипотеки

Сбербанк предоставляет своим заемщикам по ипотеке возможность погашать кредит досрочно без каких-либо ограничений. Заемщик может вносить любую сумму в дополнение к основному платежу, при этом оплаты или штрафов за такой взнос банком не предусмотрено. Опция действительно для всех видов ипотеки:

на новостройки;
на вторичную недвижимость;
на покупку загородного дома или дачного участка;
на строительство дома.

Сделав взнос, вы можете выбрать один из двух вариантов – уменьшить ежемесячный платеж либо сократить срок кредитования. Если перед вами стоит вопрос о том, как быстро погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах, разумнее выбрать второй вариант. Сокращение срока подразумевает и снижение суммы процентов, поскольку они рассчитываются исходя из количества месяцев, на которые взят заем. Таким образом вы сможете снизить свои переплаты.

Но и в уменьшении ежемесячного взноса есть свои преимущества. Оно позволит снизить нагрузку на семейный бюджет и, в перспективе, быстрее собрать сумму на полное досрочное погашение. Выбор подходящего варианта зависит от вашей ситуации.

Если сумма платежа по кредиту для вас посильна , и вы можете без ущерба для себя вносить хотя бы одну-две тысячи рублей сверх нее, выбирайте сокращение срока ипотеки.
Если же платеж изначально кажется вам слишком высоким , можно в первые несколько эпизодов досрочного погашения постараться сократить его до приемлемого уровня, а уже после этого работать на уменьшение срока кредитования.

Важно! Нужную выгоду вы можете выбирать каждый раз при внесении досрочного платежа, а значит, и изменять ее по собственному усмотрению.

Как сделать частично-досрочное погашение в Сбербанке

Разберем, каким образом вы должны действовать, чтобы досрочно погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах. В первую очередь при оформлении кредитного договора поинтересуйтесь у менеджера банка, с какого месяца кредитования возможно частично-досрочное погашение. В открытом доступе этой информации нет, так что, мы допускаем, что для некоторых видов ипотеки Сбер может устанавливать мораторий на первые 2-3 месяца. Если договор уже заключен, найдите в нем раздел, посвященный досрочному погашению займа, и тщательно его изучите.

Далее вам будет необходимо обратиться в банк и написать заявление о своем намерении сделать дополнительный взнос по кредиту. Желательно подать эту бумагу как минимум за 10 дней до даты вашего очередного платежа. Форма заявления стандартна, в ней указывается:

дата частичного досрочного погашения;
сумма дополнительного взноса;
номер счета, с которого будут списаны средства;
нужная вам выгода.

Важно! Дата частичного погашения должна приходиться на рабочий день.

Подать заявление необходимо в обязательном порядке. Без него средства, которые вы дополнительно внесете на карту, привязанную к вашему ипотечному счету, не будут списаны банком. Списание платежей происходит в автоматическом режиме. Система снимает нужную сумму, а излишек средств просто игнорирует. Поэтому важно предварительно уведомить банк, чтобы его служащие провели перенастройку суммы списания.

После того как платеж будет списан, посетите банк еще раз. Вам должны выдать новый график платежей, в соответствии с запрошенными вами изменениями. В нем необходимо проверить следующие моменты:

дополнительный взнос был направлен на погашение основного долга;
процентная ставка совпадает с заявленной в договоре;
выбранная вами выгода учтена верно;
проценты начисляются на новую сумму остатка долга.

Банковские служащие тоже ошибаются, поэтому контроль не будет лишним. Если вы выбрали уменьшение платежа, обязательно запомните новую сумму взноса, и руководствуйтесь ею при расчетах дальнейшего погашения кредита и внесении средств. Даже ошибка в 1 рубль может стоить вам хорошей кредитной истории.