Законы в году в строительстве. На какие моменты нужно обратить внимание при заключении дду

В закон 214 ФЗ, регулирующий долевое строительство, в 2017 году вступают в силу существенные изменения, о которых каждому дольщику следует знать. Что это за изменения и как они могут повлиять на правоотношения сторон в моей статье ниже.

Сам закон, которым были приняты поправки, можно скачать

Основные изменения в ФЗ 214 или что будет с 2017 года?

Отныне расторгнуть договор по собственному желанию (ст. 32 ЗЗПП), без нарушений застройщиком сроков строительства и\или других условий договора будет нельзя. Ранее про данную возможность я писала . Я думаю, что данное условие существенно не повлияет на права дольщиков, ведь если квартира строится — то и расторгать договор смысла нет. С другой стороны — защитит застройщика от потребительского экстремизма, который имеет место быть.

С другой стороны законодатель дополнил такое понятие, как существенное изменение проектной документации , которое является основанием для через суд. Раньше эту существенность должен был доказать дольщик и следует сказать, что практика в целом была отрицательная по таким расторжениям.

Теперь же существенным отклонением будет в том числе (а не исключительно) отклонение в площади квартиры более чем на 5 процентов. Как видно отклонение в размере ДО 5% является допустимым, если данное условие будет предусмотрено договором.

Оплата по договору долевого участия теперь может производиться исключительно ПОСЛЕ государственной регистрации договора. Застройщик не имеет право принять от вас деньги, если ваш договор не зарегистрирован. Ранее в 90% случаев из 100 застройщик мог начать принимать деньги еще на стадии согласования проектной документации, без разрешения на строительство и т.п.

Как теперь будет? Думаю также, ведь доверчивых дольщиков, готовых отдать деньги первому, кто покажет красивую картинку «нового микрорайона в экологически чистом месте» и поверившему красивой рекламе, еще много. Бывает я на консультации спрашиваю — перед тем как отдать деньги вы проверили документы, как вы договор вообще подписывали? Заключали через агентов, застройщика в глаза не видели, как и его документы — что тут скажешь и как поможешь «обманутому» дольщику? Пенять не на кого, да и государство в таком случае в дольщиков требование не включит.

Предполагаю, что в обход требований закона о приеме денег после регистрации договора застройщик придумает схему с задаком, авансом или займо м — не знаю, практика покажет. Соглашаться или нет — это дело дольщика.

Застройщик должен иметь собственный сайт в сети интернет , зарегистрированный на ЗАСТРОЙЩИКА или его поручителя. Если ваш застройщик входит в группу застройщиков или является спутником другой фирмы-застройщика он все равно должен иметь свое доменное имя и свой сайт.

На сайте в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке должны размещаться подлежащие раскрытию , а также проект ДДУ и фото стройки — вывешиваются текущие фотографии объекта, обновляемые каждый месяц.

Документы размещаются в течение 5 дней с даты их получения застройщиком или изменения. При несоответствии сайта нормам закона застройщик может быть привлечен к ответственности по ст. 14,28 КоАП по заявлению дольщика.

Размер уставного капитала застройщика теперь будет зависеть от размера строящегося объекта , к примеру, при площади дома 1500 кв.м. он должен составлять не менее 2500 млн. рублей. Теперь фирма-спутник, имеющая капитал в 10 тыс рублей (да и тот не оплаченный) не сможет заключать договор по 214 ФЗ — что уже радует.

Увеличение капитала возможно хоть в какой то степени защитит права дольщиков при застройщика. Если размер капитала не соответствует требованиям — застройщик НЕ ИМЕЕТ право строить дом и принимать от дольщика деньги — это важно понять КАЖДОМУ дольщику, бремя понимания закона и своих прав лежит на вас, законодатель и контролирующие органы не могут выявлять своевременно всех мошенников.

Также введены

дополнительные требования к застройщику:

• застройщик должен быть внесен в единый реестр застройщиков;
• в реестре недобросовестных поставщиков (223-ФЗ и 44-ФЗ) ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
• в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
• у застройщика отсутствует НЕДОИМКА по налогам и сборам в размере более чем 25 % от активов застройщика по данным отчетности.

Участия должен соответствовать проекту и содержать в себе подробный план объекта и ПОДРОБНЕЙШЕЕ описание будущей квартиры, включая материал стен.

Одним из самых важных, на мой взгляд, нововведений в 214 ФЗ является следующее. Если застройщик нарушает срок устранения в квартире дольщика он уплатит неустойку в размере 1% от стоимости расходов. Ранее застройщик мог «кормить завтраками» месяцами и дольщику приходилось обращаться в суд за взысканием стоимости ремонта (только стоимости, без неустойки — ответственности застройщика).

Расширены полномочия контролирующего деятельность застройщиков органа — теперь он может осуществлять проверку . Подробнее про проверки и полномочия государственного органа в отношении ЖСК можно прочитать в ст. 123.2 ЖК РФ.

Законодателем введена в закон возможность создания компенсационного фонда (являющегося дополнительной мерой защиты прав дольщиков), а также работы застройщика через так называемые эскроу счета — когда деньги дольщика хранятся на счете банка, а после передачи квартиры — перечисляются застройщику. При этом сам дом будет строиться за счет кредитных средств банка, в котором открыт эскроу-счет. Захотят ли застройщики работать по схеме эскроу счета — не знаю, думаю норма будет не работающая, учитывая, что процент по кредиту может быть очень большим, а цена по договору участия не изменится.

И еще: теперь при передаче квартиры застройщик обязан приложить к акту приема передачи инструкцию по эксплуатации помещением . Использование помещения в нарушение инструкции является основанием для освобождения застройщика от устранения недостатков квартиры.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц - участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.

Вступившие в силу поправки касаются :

Стоит отметить, что новое в долевом строительстве - это и создание компенсационного фонда, введение практики по , формирование Единого по всей Российской Федерации .

Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, в случае возникновения проблемных ситуаций.

Создание государственного компенсационного фонда

Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан - участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства .

Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…» ):

• Проектная декларация - официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
• Разрешение на строительство.
• Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
• Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
• Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
• При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
• Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.

В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:

• Данные о страховой организации застройщика.
• Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
• Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.

В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения , направив запросы в уполномоченные учреждения.

Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика

Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.

Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):

• До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с местным уполномоченным органом исполнительной власти. Возможна подача документа в электронном виде путем заполнения электронной формы.
• Уполномоченный орган, получивший проектную декларацию, обязуется в срок не позднее 30 дней выдать заключение о соответствии документа, требованиям действующих норм права или отказать в выдаче такого заключения.
• Если уполномоченным органом не предоставлено заключение или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направит необходимые документы для регистрации, потребуется повторное одобрение декларации.
• Вносимые застройщиком изменения в проект размещаются на его официальном сайте и согласовываются с местным органом власти, отвечающим за контроль в области долевого строительства не позднее 5 рабочих дней со дня внесения изменений.

На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.

Заключение

Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

Вопрос

Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта

Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?

Ответ

С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:

• разрешение на строительство;
• проектной декларации;
• документов, подтверждающих права на создание объектов недвижимости на данном земельном участке;
• фотоотчеты о строящимся жилье и т.д.

К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.

Получите бесплатную консультацию юриста!

Собираетесь покупать квартиру? Если вы планируете для этого вступить в долевое строительство, тогда должны знать последние новости этой сферы.

Прошлым летом в закон «Об участии в долевом строительстве МКД» внесли масштабные поправки. С 1 января они вступили в силу. Внесение изменений в 214 фз в 2017 году – следствие большого числа обманутых дольщиков в России. Отныне закон по-иному определяет правила поведения застройщиков.

Мы проанализировали обновленный документ и предлагаем вам обзор изменений фз 214 с 01.01.2017 г.

1. Уставный капитал застройщиков по-новому: комментарии и обзор

Важное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается требований к уставному капиталу строительной компании. Она не сможет принимать деньги от дольщиков, пока он не оплачен полностью.

Ужесточилась и политика в отношении величины капитала. Теперь она привязана к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах.

Если площадь 1,5 тыс. кв. метров, капитал должен быть не менее 2,5 млн. рублей;

Площадь 2,5 тыс. кв. метров – не менее 4 млн. рублей и т.д.

Чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона полагают, это поможет избавить рынок от ненадежных компаний.

Хотя законодатели дали шанс застройщикам с недостаточным уставным капиталом. Они могут заключить договоры поручительства.

2. Дома блокированной застройки по ДДУ

Первая новость для дольщиков, – с 01 января 2017 года фз-214 распространяется не только на многоквартирные дома, но и на возведение домов блокированной застройки.

Не всякий сразу поймет, что это такое, но вы их наверняка видели. Блокированная застройка – одно из популярных сейчас направлений в строительстве.

– По Градостроительному кодексу, это жилые дома не более трех этажей из нескольких блоков. По-простому – квартир, – разъясняет Алексей Лапшин, председатель ООЗПП «Правовой Петербург». – У них общие стены с соседними квартирами, но расположены они на своем земельном участке.

Важно! Если вы намереваетесь строить квартиру в таком доме, требуйте у строителей договор долевого участия. А если он пытается убедить в обратном, лучше поищите другую компанию.

По новой версии 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 г. вас проконсультирует юрист по долевому строительству .

3. Изменение в фз 2014 с 01.01.2017 г. по ЖСК

Ещё одно очень изменение в фз 2014 с 01.01.2017 года! Теперь под закон о дольщиках подпадают и кооперативы – жилищно-строительные и накопительные.

Это необходимо так, как сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек.

Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.

9. Как определяется цена квартиры в ДДУ

Согласно обновленному закону, цена договора – то есть цена квартиры! – должна указываться как произведение стоимости единицы площади (квадратного метра) на общую площадь жилья.

Скажем, площадь вашей квартиры 50 «квадратов», а он стоит 56 тыс. рублей. Умножаем первую цифру на вторую, получаем 2,8 млн. рублей. Эту сумма и должна быть приведена в ДДУ.

– Такой подход сделает более прозрачным определение стоимости квартиры и позволит дольщику избежать непонятных дополнительных выплат, – поясняет Алексей Лапшин. – Если в договоре указана другая цена, есть повод задать вопросы строителям.

Важно! В квартире есть веранда, балкон, терраса, квадратный метр которых стоит дешевле, чем площадь жилой части квартиры? Это тоже учитывается при определении стоимости квартиры.

С нового года с 01.01.2017 г. вступят в силу изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214-фз).

Вкратце остановлюсь на основных изменениях, которые коснутся граждан — дольщиков.

Что хорошего в новом законе о долевом участии для граждан?

Новые требования для уставного (складочного) капитала застройщика ч. 2 ст. 3 214-фз. Требования к уставному капиталу вводятся на дату направления проектной декларации в орган исполнительной власти, то есть до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 19 214-фз). Соответственно, строящиеся объекты не подпадают под требования об увеличении уставного капитала, а вот новые объекты, должны быть обеспечены увеличенным уставным капиталом застройщика.

Размеры уставного фонда зависят от суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Размеры уставного капитала застройщика

• 2 500 000 руб. при площади не более 1 500 кв.м;
• 4 000 000 руб. при площади не более 2 500 кв.м;
• 10 000 000 руб. при площади не более 10 000 кв.м;
• 40 000 000 руб. при площади не более 25 000 кв.м;
• 80 000 000 руб. при площади не более 50 000 кв.м;
• 150 000 000 руб. при площади не более 100 000 кв.м;
• 400 000 000 руб. при площади не более 250 000 кв.м;
• 800 000 000 руб. при площади не более 500 000 кв.м;
• 1 000 000 000 руб. при площади более 500 000 кв.м.

Теперь фирма-прокладка с уставником 10 000 руб. не сможет строить дома, наконец-то, браво! Для предпринимателя усложнится доступ на рынок строительства жилья, но при желании все возможно. С ростом уставного капитала, возрастают возможности граждан получить свои деньги за счет активов застройщика, если у него не пойдет бизнес. А так же личная ответственность учредителей юридического лица — застройщика равна размеру уставного капитала.

Законом вводятся еще дополнительные требования:

• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
• в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
• в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
• в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
• в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
• у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не принято;
• у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

Что касается процедур ликвидации и банкротства, это правильные изменения, застройщик, который ликвидируется не должен продавать «воздух» дольщикам.
Реестры недобросовестных поставщиков и недоимки по налогам, это страховка для государства и одновременно задел для коррупционной и иной недобросовестной составляющей строительного бизнеса и власти.
Судимости у директора и бухгалтера застройщика не должно быть, это плюс. Не должны уголовники заниматься рискованным бизнесом, связанным с личными сбережениями граждан.

Введена новая статья о раскрытии информации строительной фирмы 3.1 в 214-фз

У застройщика должен быть сайт, который принадлежит ему (доменное имя), на котором размещается информация об объектах. Это скорее констатация факта, все застройщики уже имеют сайты, где все размещают и рекламируют квартиры.

Требования к договору о долевом участии расширены ст. 4, 5 в 214-фз

• Должен быть подробный план объекта с площадью и расположением. Это плюс, для того что бы исключить недобросовестность строителей, которые продают одно, а потом «втюхивают» другое потребителям.
• Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства (ст. 5 214-фз).
• Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. Это гарантия регистрации прав дольщика.

За не устранение недоделок введена неустойка по закону о защите прав потребителей в размере 1%

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Ведено новое основание для расторжения договора долевого участия ст. 9 в 214-фз