Статья 214 фз поправки. На какие моменты нужно обратить внимание при заключении дду

Получите бесплатную консультацию юриста!

Собираетесь покупать квартиру? Если вы планируете для этого вступить в долевое строительство, тогда должны знать последние новости этой сферы.

Прошлым летом в закон «Об участии в долевом строительстве МКД» внесли масштабные поправки. С 1 января они вступили в силу. Внесение изменений в 214 фз в 2017 году – следствие большого числа обманутых дольщиков в России. Отныне закон по-иному определяет правила поведения застройщиков.

Мы проанализировали обновленный документ и предлагаем вам обзор изменений фз 214 с 01.01.2017 г.

1. Уставный капитал застройщиков по-новому: комментарии и обзор

Важное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается требований к уставному капиталу строительной компании. Она не сможет принимать деньги от дольщиков, пока он не оплачен полностью.

Ужесточилась и политика в отношении величины капитала. Теперь она привязана к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах.

Если площадь 1,5 тыс. кв. метров, капитал должен быть не менее 2,5 млн. рублей;

Площадь 2,5 тыс. кв. метров – не менее 4 млн. рублей и т.д.

Чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона полагают, это поможет избавить рынок от ненадежных компаний.

Хотя законодатели дали шанс застройщикам с недостаточным уставным капиталом. Они могут заключить договоры поручительства.

2. Дома блокированной застройки по ДДУ

Первая новость для дольщиков, – с 01 января 2017 года фз-214 распространяется не только на многоквартирные дома, но и на возведение домов блокированной застройки.

Не всякий сразу поймет, что это такое, но вы их наверняка видели. Блокированная застройка – одно из популярных сейчас направлений в строительстве.

– По Градостроительному кодексу, это жилые дома не более трех этажей из нескольких блоков. По-простому – квартир, – разъясняет Алексей Лапшин, председатель ООЗПП «Правовой Петербург». – У них общие стены с соседними квартирами, но расположены они на своем земельном участке.

Важно! Если вы намереваетесь строить квартиру в таком доме, требуйте у строителей договор долевого участия. А если он пытается убедить в обратном, лучше поищите другую компанию.

По новой версии 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 г. вас проконсультирует юрист по долевому строительству .

3. Изменение в фз 2014 с 01.01.2017 г. по ЖСК

Ещё одно очень изменение в фз 2014 с 01.01.2017 года! Теперь под закон о дольщиках подпадают и кооперативы – жилищно-строительные и накопительные.

Это необходимо так, как сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек.

Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.

9. Как определяется цена квартиры в ДДУ

Согласно обновленному закону, цена договора – то есть цена квартиры! – должна указываться как произведение стоимости единицы площади (квадратного метра) на общую площадь жилья.

Скажем, площадь вашей квартиры 50 «квадратов», а он стоит 56 тыс. рублей. Умножаем первую цифру на вторую, получаем 2,8 млн. рублей. Эту сумма и должна быть приведена в ДДУ.

– Такой подход сделает более прозрачным определение стоимости квартиры и позволит дольщику избежать непонятных дополнительных выплат, – поясняет Алексей Лапшин. – Если в договоре указана другая цена, есть повод задать вопросы строителям.

Важно! В квартире есть веранда, балкон, терраса, квадратный метр которых стоит дешевле, чем площадь жилой части квартиры? Это тоже учитывается при определении стоимости квартиры.

Правовые нормы закона контролируют аспекты долевого участия при строительстве жилого здания. Объектом недвижимости выступает не только многоквартирный дом, но и другое здание, которое строится на основании договора долевого строительства по ФЗ-214. Привлеченные в процесс строительства денежные средства и интересы граждан защищены законодательными нормами закона.

Другими словами, вступивший в силу закон способен защитить права и интересы жителей Российской Федерации, которые приобрели квартиры в строящихся зданиях. (Помните, что здания и строения должны соответствовать нормам технического регламенты 384. Подробности )

Обратите внимание: чтобы интересы дольщика были узаконены и защищены, договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Последние изменения, внесенные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

В 2017 году действие закона под номером 214-ФЗ распространяется не только на долевое строительство многоэтажек, но и другие жилые объекты с общим количеством блоков — три и более. Договор долевого строительства необходим, если для возведения здания привлекаются денежные средства юридических и физических лиц.

Изменения претерпели следующие статьи:

Статья 4

Новая редакция ст. 4, а именно пункт 1 части 4 ФЗ-214 подробно описывает объект долевого строительства. В законе обосновывается разница между жилым и нежилым помещением. Сюда относится и вид материалов, который используется при строительстве для:

• Покрытия пола на этажах;
• Облицовке стен.

Также возведенное здание должно соответствовать классу сейсмостойкости и энергоэффективности.

5 статья

В ст. 5 закона 4 ФЗ-214 были внесены изменения. Речь идет о стоимости договора участника по ФЗ-214. Сюда включены:

• Балконы;
• Лоджии;
• Террасы.

В новой редакции ФЗ-214 застройщик использует пониженные коэффициенты.

6 статья

Изменения коснулись и 3 части ст. 6 ФЗ-214. В ней говорится, что окончательный срок сдачи объекта изменяется застройщиком. Об этом он должен уведомить за два месяца до передачи объекта недвижимости физическому или юридическому лицу. Письмо должно содержать просьбу об изменениях условий договора. Если участник согласится осуществить изменения, поправки вносятся в соответствии с порядком Гражданского кодекса.

Статья 7

Статья 7 4 ФЗ-214 способствует повышению уровня качества строительного объекта. Она накладывает на застройщика ответственность, если недостатки не устраняются в срок. Также добавляется неустойка, размер которой определяется правилами Федерального закона под номером 2300-1. За каждый день просрочки начисляется один процент от суммы расходов, которая необходима для устранения нарушений.

9 статья

В ст. 9 4 ФЗ-214 был изменен пункт 15.2. Он гласит, что договор страхования действует до момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Гражданин имеет право получить денежные средства по договору страхования в течение 24 месяцев после передачи квартиры в пользование.

Изменения в статье 19

Поправки ФЗ-214 коснулись и проектной декларации. В статье 19 пункте 1 4 ФЗ-214 говорится, что в документе содержится информация о проекте и самой строительной компании. Здесь же перечисляются законные интересы юридических и физических лиц в качестве инвесторов постройки многоэтажного здания или иного жилого помещения по ФЗ-214.
Если проектная декларация и информация о застройщике соответствуют требованиям Федерального закона №214, то в течение двух месяцев заключается договор долевого участия. Если срок был пропущен, процедуру регистрации придется пройти повторно.

Скачать ФЗ-214 в последней редакции

Чтобы возвести многоэтажное строение, застройщик должен отвечать ряду требований:

• По закону сумма уставного капитала должна быть в пределах нормы;
• До начала возведения строительства задолженность перед государством должна быть погашена;
• Его имя должно отсутствовать в черных списках подрядчиков и поставщиков.

Если хотя бы одно из вышеописанных требований не соблюдено, получить денежные средства для долевого возведения многоквартирного дома не получится. При этом обременения не накладываются, если требования не соблюдаются после сдачи проектной декларации по ФЗ-214.

Новая редакция меняет работу долевых участников. Для того, чтобы они начали работать по новым правилам, потребуется время.

Желаете подробно ознакомиться с положениями, поправками и дополнениями Федерального закона №214? Скачайте закон по следующей .

Какие изменения вступают в силу в ФЗ-214 с 2017 года?

Помимо этого, не утвердили.

Во-первых, теперь застройщик обязан иметь крупный уставной капитал, чтобы получить право получать взносы со стороны дольщиков.

Непосредственно сама сумма капитала представлена в таблице внизу. Его размер зависит от того, какая площадь планируется у будущего объекта.

Учитывается не только капитал застройщика, но и учредителей предприятия. Правда, у застройщика должен быть нотариально заверенный договор поручительства.

Однако появление этого пункта не прибавит уверенности дольщикам в том, что их объект будет построен..

Во-первых, застройщик имеет право сформировать свой уставной капитал в размере прежних 10 000 рублей. Для этого он может сослаться на второй подпункт статьи №66 ГК РФ. Смысл этого пункта состоит в том, что компании достаточно сформировать финансовую сумму в размере 10 000 рублей, которая будет выполнять роль уставного капитала. Причем эта сумма должна быть весена денежными средствами, а не иными материальными ценностями. Действием этого пункта закона смогут воспользоваться те застройщики, форма собственности которых представляет собой ООО или АО.

Во-вторых, обратите внимание на то, каким капиталом должен обладать застройщик согласно ФЗ-214 с 1 июля 2017 года. Его размер Вы можете увидеть в таблице выше. Если застройщику все-таки не удастся в полной мере воспользоваться вторым пунктом 66-й статьи ГК РФ, то почти весь этот капитал может быть сформирован не из финансовых средств, а из основных средств и активов предприятия.

К основным средствам застройщика могут относиться:
• Собственные здания и недвижимое имущество застройщика;
• Право собственности на земельные участки;
• Изношенная и старая спецтехника;
• Стройматериалы и рабочие инструменты;
• Прочите неликвидные товары, которые могут быть получены от «фирм-друзей».

Еще один важный нюанс заключается в том, что застройщик может продать или вернуть все указанные Выше средства сразу после того, как получит право привлечения средств от «дольщиков».Также некоторые виды этих средств можно попросту «списать». И изменение ФЗ-214 с 1 января 2017 никак не регулирует этот важный аспект.

Также консультанты сайта сайт обращают внимание пользователей на то, что 2,5 млн рублей на 1500 м² — это всего 1667 рублей на 1 м². Эта сумма не составляет и 5 % от рыночной стоимости 1 м² жилья почти во всех населенных пунктах РФ.

Более того, мы хотели бы отметить, что это нововведение было принято для того, чтобы усложнить мелким застройщикам получение возможности вести долевое строительство. Этот шаг, скорее всего, лишь в небольшой степени сократит риски «дольщиков».

Еще о 5 важных нововведениях в ФЗ-214 с 2017 года . (Дольщик теперь не сможет расторгнуть ДДУ по своей инициативе. Также допустимое расхождение в метраже квартиры теперь составляет 5%).

24.11.2016

С 2017 года в законодательстве в сфере долевого строительства появится ряд нововведений, многие из которых существенным образом могут сказаться на положении дольщиков. Об этом нужно знать! Вашему вниманию предлагается обзор основных изменений в сфере долевого строительства, которые могут иметь значение уже сейчас.

Поправки в 214 фз с 01.01.2017

Как мы знаем, закон 214 фз о долевом участии содержит перечень условий, которые должны содержаться в любом договоре долевого строительства.

С 1 января 2017 года появится поправка, согласно которой условия договора должны соответствовать данным, которые имеются в проектной декларации в момент заключения договора.

Если Вы видите, что условия Вашего договора не соответствуют данным из проектной документации, Вы можете смело признать данный договор недействительным через суд, и получить свои деньги обратно. Для этого Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением .

Все это позволит Вам избежать будущих неурядиц с застройщиком, связанных, в том числе с предоставлением неверной информации Вам, а возможно - намеренно умолчание каких-либо фактов.

Как поменяется цена по договору долевого участия

Ранее цену договора можно было определить только следующим способом – суммировать объем денежных средств, необходимых для создания квартиры или иного помещения, а также объем денежных средств, компенсирующих трудозатраты застройщика.

Законодатель вводит дополнительный способ формирования цены в дду. С 1 января 2017 года цена может быть прописана в договоре как стоимость единицы площади квартиры или нежилого помещения, умноженная на площадь квартиры или нежилого помещения. Например, если проектная площадь Вашей будущей квартиры составляет 45 квадратных метров, а один квадратный метр стоит 59 тысяч рублей, то цена договора в данном случае будет составлять 2 655 000 рублей (45 * 59 000 рублей). Из расчета видно, что Вы платите за каждый квадратный метр, никаких непонятных выплат!

При этом, если у вас есть лоджия, балкон, терраса, и другие дополнительные помещения, то цена договора в таком случае будет указываться как произведение цены единицы площади квартиры и, допустим, балкона, на единицу общей площади квартиры и балкона. Приведем также пример, балкон площадью 5 квадратных метров, площадь самой квартиры 45 квадратных метров, а один квадратный метр стоит также 59 тысяч рублей. Общая площадь квартиры и балкона получается 50 (45+5) квадратных метров. А цена договора будет составлять 2 950 000 рублей (50 * 59 000 рублей).

Действительно такой способ определения цены вносит некую ясность для дольщиков, не возникает вопросов. Почему так дорого? Как застройщик посчитал именно такую цену? Кроме того, Вы как потенциальный дольщик можете вступить в переговоры с застройщиком, и изъявить желание сформировать цену именно таким образом. Если застройщик выдал Вам готовый вариант договора долевого участия, который осталось только подписать, но у вас есть сомнения по поводу условий договора, то Вам следует провести правовой анализ договора долевого участия, чтобы в дальнейшем не возникало никаких проблем. С услугой по правовой экспертизе условий договора, в том числе условия о цене, Вы можете ознакомиться по ссылке .

Остались вопросы?

Как платить по ДДУ с 2017 года?

Очень важно также отметить поправку 214 фз относительно порядка оплаты цены по дду. Ранее в законе было указано, что произвести оплату по дду можно единовременно или в период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом, в данной норме ровным счетом ничего не упоминалось про государственную регистрацию дду.

Однако, из системного толкования статей 213 фз, а также из позиций высших судов и судов общей юрисдикции было ясно, что застройщик имеет право получать денежные средства по дду от дольщика после государственной регистрации данного договора. Те застройщики, которые вели свою деятельность в нарушение данного правила, привлекались к ответственности и платили большие штрафы.

Законодатель учёл данный момент, и с 1 января 2017 года в законе будет четко прописано, что дольщик осуществляет оплату по дду только после государственной регистрации договора. Теперь, если застройщик просит Вас внести плату до государственной регистрации договора, Вы можете смело сослаться на положение закона, где черным по белому написано соответствующее правило.

Изменения в порядке передачи объекта долевого строительства

С 2017 года дольщиков ожидает следующее нововведение. Когда дом построен и должна произойти передача квартиры, застройщик обязан выдать дольщику инструкцию по использованию квартиры или особого объекта долевого строительства. Как гласит закон, данная инструкция должна содержать всю необходимую информацию о правилах и об условиях безопасного использования квартиры, о сроке службы квартиры и т.д. Однако, на наш взгляд, не следует воспринимать данное нововведение положительно.

Наряду с этим нововведением законодатель ввел также правило, согласно которому застройщик не отвечает за дефекты квартиры, если докажет, что они возникли в результате несоблюдение дольщиком инструкции по эксплуатации квартиры или иного помещения. Граждане в большинстве случаев знают, как эксплуатировать квартиру или иной объект недвижимости. Таким образом, правила об инструкции вводят для застройщика дополнительную возможность не отвечать за дефекты, возникшие в квартире.

Далее, с 2017 года законодатель попытался регламентировать порядок действий участника долевого строительства в случае нахождения дефектов в объекте долевого строительства. Однако, законодатель по-прежнему обходится общими фразами, и в жизни могут возникнуть непредвиденные ситуации. В какой именно момент следует обратиться в суд, сколько ждать, и как вести себя с застройщиком – подробнее об оказании правовой консультации Вы можете узнать, перейдя в раздел консалтинг .

В-третьих, с 1 января 2017 года появится правило, согласно которому если застройщик не устраняет дефекты в квартире, то он обязан заплатить дольщику неустойку за все то время, которое прошло с момента, когда застройщик должен был убрать дефекты или недостатки. При этом, размер данной неустойки будет считаться исходя из статей Закона о защите прав потребителей, размер которой выше, чем в 214 фз. С правовой точки зрения, это безусловный плюс для дольщика, гарантия прав. Безусловно, следует проследить, как эта поправка будет применяться судами с 2017 года, и не будут ли суды урезать соответствующую неустойку в повышенном размере.

Новое при расторжении ДДУ

В настоящее время дду можно прекратить по воле дольщика через суд, если проектная документация дома, в котором находится будущая квартира дольщика, изменилась существенным образом.

При этом, законодатель не давал критериев или примеров существенного изменения проектной документации, на что можно было бы ориентироваться дольщикам. Существенное изменение проектной документации понятие субъективное, которое подлежало оцениванию только судом. В сущности, только суды делали выводы по поводу того, является ли в каждом конкретном случае изменение проектной документации существенным, и соответственно достаточным для расторжения договора. А юристы, практикующие в сфере долевого строительства, аргументировали свои позиции в суде, проанализировав позиции высших судов.

С 1 января грядущего года законодатель вводит четкий критерий существенности изменения проектной документации, на что можно ориентироваться в будущем. Теперь дольщик имеет полное право прекратить договор, если общая площадь его будущей квартиры изменилась более чем на пять процентов от изначального размера квартиры. Ведь изменение площади квартиры влечет повышение цены договора!

Посчитаем, что такое существенное изменение проектной документации с нового года. Допустим, цена будущей квартиры, площадь которой 45 кв. м, составляла 2 700 000 рублей. Цена за один квадратный метр 60 000 рублей. При изменении проектной документации площадь Вашей квартиры, допустим, изменилась также на 5 процентов, что составило 47,5 кв.м. (45 * 1,05). Разницу в площадях планируемой и получившей квартиры умножаем на стоимость одного квадратного метра (2,5 *60 000 рублей), и получаем 150 000 рублей. В указанном примере, если застройщик скажет, что Вам нужно доплатить сумму, превышающую 150 000 рублей, то вы можете смело расторгать договор, поскольку данная выплата спровоцирована существенным изменением проектной документации. А суммы могут быть не маленькими! Поэтому, если возможности доплатить указанную сумму нет, то расторгайте дду .

До этого речь шла о положительных изменениях и поправках для дольщика с наступающего года. Однако, не все изменения и поправки, вступающие в силу с 1 января 2017 года столь благоприятны. Законодатель ввел некоторые преимущества и для застройщика.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.