Главная Регистрация ООО Почему в этом году увеличилась кадастровая стоимость земельного участка

Почему в этом году увеличилась кадастровая стоимость земельного участка

Летом текущего года кадастровая стоимость недвижимости была "заморожена" на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года ( ; далее – Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ " " (далее – закон о государственной кадастровой оценке), который вступит в силу с 1 января 2017 года и заменит Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " " (далее – закон об оценочной деятельности).

Согласно нововведениям в отношении результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО), полученных в соответствии с законом об оценочной деятельности:

В период "заморозки" подлежит применению кадастровая стоимость, актуальная на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях в конкретном регионе, но не ранее 2014 года. Если указанная кадастровая стоимость была снижена, в том числе в результате переоценки, то применяется пониженная кадастровая стоимость.

С 1 января 2017 года ФГБУ "ФКП Росреестра" будет определять кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом результатов ГКО, актуальных на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях, но не ранее 2014 года. В отношении указанных объектов, кадастровая стоимость которых была установлена в период со 2 января 2014 года по 31 декабря 2016 года, перерасчет должен быть произведен не позднее 1 января 2017 года с учетом вышеуказанных результатов ГКО. При этом если перерасчет кадастровой стоимости не влечет уменьшения кадастровой стоимости, то пересчитанная стоимость не подлежит применению.

Эти законы порождают как минимум семь вопросов, на которые я постараюсь последовательно ответить.

Вопрос № 1. Какова судьба ГКО, начатой в 2016 году?

ГКО по "старому" закону об оценочной деятельности может быть закончена, но в таком случае она может привести к снижению платежей в бюджет ввиду того, что по некоторым объектам ожидается снижение кадастровой стоимости. Однако по большинству объектов ожидается повышение, но такая кадастровая стоимость применяться не будет.

Закон № 360-ФЗ запрещает государственным органам заключать после 14 июля 2016 года договоры с независимыми оценщиками на проведение ГКО ().

А по договорам, заключенным до 15 июля 2016 года, отчет оценщика должен составляться (постановление об утверждении результатов оценки должно приниматься) по нормам и . При этом ГКО по "старому" закону должна быть завершена не позднее 1 января 2020 года ( , ч. 5 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ " "). По меньшей мере в 33 субъектах РФ такие договоры были заключены, и ведутся работы по определению кадастровой стоимости, в том числе в Москве, Владимирской и Тюменской областях, Ямало-Ненецком автономном округе и т. д.

Утвержденные в 2016 году результаты ГКО подлежат включению в ГКН. Однако если они в силу должны применяться в 2017 году, то им присваивается статус "актуальный", если нет – то "архивный".

Вопрос № 2. Имеет ли место мораторий на ГКО по "новому" закону о кадастровой оценке?

Нет, такого моратория нет, и этим намерены воспользоваться некоторые регионы. В частности, в Омской области планируют провести ГКО по "новому" закону уже в 2017 году.

Добавлю, что решение о дате перехода к проведению ГКО по-новому и принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ (). Такое решение в настоящее время готовы принять не все регионы, но невозможность проведения ГКО по новым правилам носит временный и технический характер. Дело в том, что по "новому" закону оценка производится не независимым оценщиком, а государственным бюджетным учреждением, учредителем которого является госорган субъекта РФ. А учреждения пока еще не созданы. К работникам такого учреждения, непосредственно осуществляющим оценку, установлены специальные требования ( , ). В частности, необходимо наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в областях, перечень которых устанавливается Минэкономразвития России. Последнее указанный перечень пока не утвердило.

Вопрос № 3. Распространяется ли "заморозка" на результаты ГКО по "новому" закону о кадастровой оценке?

Нет, не распространяется.

Во-первых, этот вывод основан на дословном толковании норм. предусматривает наложение моратория на результаты ГКО, полученные в соответствии с законом об оценочной деятельности. Но в отношении результатов ГКО, проведенной по закону о кадастровой оценке, такого правила нет.

Во-вторых, толкование необходимо производить в соответствии с конституционными принципами равенства, соразмерности и справедливости. Применение "самой низкой кадастровой стоимости" в течение длительного времени (трех лет), на мой взгляд, будет нарушать разумное равновесие, о необходимости соблюдения которого говорится в . Думаю, "заморозка", по сути, стимулирует субъекты РФ, которые хотят повысить доходы соответствующих бюджетов за счет налоговых поступлений, в кратчайшие сроки провести ГКО по-новому.

Вопрос № 4. В каком порядке следует защищать свои права?

Существует три основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

заявление в комиссию;
заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Иные способы не исключаются.

По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.

Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.

В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.

Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует , например, не произведен "перерасчет" кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как "актуальная стоимость" несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ "ФКП Росреестра" о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ " "), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ " "; далее – закон о госрегистрации недвижимости). Компетенция ФГБУ ФКП "Росреестра" и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (). Он устанавливает: "В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда". Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН ( , ).

Вопрос № 5. Чем руководствоваться при определении кадастровой стоимости?

Видимо, в налоговом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться данными ГКН/ЕГРН. Между тем в гражданско-правовом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться непосредственно и нормативным правовым актом, утвердившим результаты ГКО.

Налоговая база по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц должна определяться как кадастровая стоимость по данным ГКН/ЕГРН: данная норма прямо закреплена в , . В отношении же налога на имущество организаций в НК РФ нет прямого указания на то, что налоговую базу (кадастровую стоимость) нужно учитывать по данным ГКН/ЕГРН.

При этом НК РФ устанавливает правило об изменении кадастровой стоимости объектов налогообложения (налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц) вследствие исправления технической ошибки, а также удовлетворения заявления комиссией или судом об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной ( , ). В первом случае изменения учитываются в налоговой базе с налогового периода, в котором образовалась ошибка. Во втором случае сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судебная практика противоречива. Одни суды считают, что в налоговом споре руководствоваться нужно данными ГКН, а возражения заявителя о наличии ошибок в ГКН по существу не рассматриваются ( , апелляционное определение Челябинского областного суда от 8 августа 2016 г. по делу № 11А-11661/2016, ).

Есть и противоположная позиция: в налоговом споре руководствоваться нужно нормативным правовым актом, утвердившим результаты ГКО, а факт внесения либо невнесения результатов ГКО в ГКН или внесения некорректных данных не имеет существенного значения для рассмотрения налогового спора ( , ).

Отметим и позицию ВАС РФ: по его мнению, новую кадастровую стоимость для целей определения арендной платы необходимо определять с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель ().

Вопрос № 6. Могут ли органы власти оспаривать кадастровую стоимость, несмотря на "заморозку"?

Органы государственной власти или местного самоуправления – бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – вправе оспаривать в суде решение комиссии о существенном снижении кадастровой стоимости. По сути, в таких делах оспаривается ошибка комиссии. Ошибка может, в частности, заключаться в том, что кадастровая стоимость в размере рыночной была установлена на основании отчета оценщика, не соответствующего федеральным стандартам оценки ( , ).

Указанные органы вправе производить оспаривание кадастровой стоимости путем подачи заявления в комиссию об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и аналогичного административного искового заявления в суд (). Их требования подлежат удовлетворению, если они докажут ошибку.

По-видимому, властные органы не вправе в период действия моратория производить оспаривание кадастровой стоимости по нормам закона об оценочной деятельности путем подачи заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и аналогичного иска в суд. По смыслу применение более высокой кадастровой стоимости в результате переоценки недопустимо. Следовательно, в удовлетворении соответствующего заявления должно быть отказано на основании того, что заявление не направлено на восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Правда, Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. ) предусматривает ограниченный перечень оснований для отказа в удовлетворении требований. И в него не входит указанное основание. Но коллизия между Порядком и должна разрешается в пользу последнего как более высокого по юридической силе акту.

Вопрос № 7. Уменьшится ли количество споров об оспаривании кадастровой стоимости?

Количество споров об оспаривании кадастровой стоимости в ближайшее время не уменьшится.

Во-первых, следует ожидать новых споров, связанных с различным толкованием . В частности, среди экспертов нет единства мнений о том, распространяется ли "заморозка" кадастровой стоимости на результаты ГКО по-новому, то есть проведенной по закону о кадастровой оценке.

Во-вторых, не введен мораторий на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, несмотря на "заморозку", с целью ее уменьшения.

В-третьих, сфера применения кадастровой стоимости расширяется. Граждане еще в полной мере не успели вступить в процесс оспаривания кадастровой стоимости. С 2015 года на новую систему начисления налога на имущество с физических лиц исходя из кадастровой оценки перешли 28 регионов, в том числе Москва и Московская область. С 2016 года перечень таких регионов расширился до 60. Следует ожидать аналогичный переход и в ряде иных субъектов РФ. В настоящее время объектом налогообложения налога на имущество физических лиц являются любые ОКС, в т.ч. объекты незавершенного строительства, а также единый недвижимый комплекс. Пока многие граждане с целью избежания уплаты налога на имущество не регистрируют свое право собственности на объект завершенного строительства и длительное время эксплуатирует его. Не исключено, что в перспективе налоговые органы начнут бороться с такой формой получения необоснованной налоговой выгоды и начислять налог и на такие объекты. С 2017 г. в ЕГРН будут вноситься, в частности, сведения о дате вводе в эксплуатацию или постройки здания. Соответствующая информация будет доступна налоговым органам. Добавлю, что с 1 января 2015 года введена в действие , которая предусматривает, что при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, НДФЛ исчисляется из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

В-четвертых, закон о кадастровой оценке не приведет к быстрому улучшению качества ГКО. У правообладателя объектов недвижимости появится право на стадии подготовки к проведению ГКО подавать декларацию о своей недвижимости после публикации решения о проведения ГКО ( , ). Данная норма направлена на уточнение данных, необходимых для более точного определения стоимости, каких конкретно - пока непонятно. Определенность появится после утверждения Минэкономразвития Формы декларации. Вероятно, речь идет об уточнении таких данных как: назначение ОКС, год ввода в эксплуатацию ОКС или год постройки, вид разрешенного использования земельного участка, вид фактического использования ОКС и земельного участка, материал наружных стен здания, сведения о площадях вспомогательного назначения в здании, сведения о площадях/помещениях, относящимся к общему имуществу, степень готовности объекта незавершенного строительства. Нужно ли правообладателям спешить с подачей такой декларации? Вопрос – спорный. В частности, по мнению многих оценщиков, вспомогательные помещения (без учет мест для автостоянки) в стандартном административно-деловом центре составляет 15-20%. Если указанный процент существенно выше от стандартного, то правообладателю имеет смысл подавать декларацию и рассчитывать на "пониженную" кадастровую стоимость. Однако сведения из декларации могут использоваться, если соответствующие сведения отсутствуют в ЕГРН. Если они есть в ЕГРН и не соответствуют фактическим, то нужно подавать заявление об исправлении ошибки в ЕГРН и прикладывать подтверждающие документы. Если у оценщика отсутствуют сведения о материале наружных стен, годе постройки, то часто оценщики используют минимальное значение УПКС ОКС для конкретного района. Если в ЕГРН соответствующие сведения отсутствуют, то, видимо, правообладателю не стоит спешить с подачей декларации. Кроме того, следует учитывать, что правообладатель вправе подавать декларацию в качестве приложения к замечаниям на отчет оценщика после публикации соответствующего проекта отчета (). Пока проект не опубликован, какие данные будут применены определенно сказать нельзя.

В целом по стране в базе данных быстро не произойдет уточнение сведений об объектах недвижимости, необходимых для уменьшения погрешности измерений в определении кадастровой стоимости. Кроме того, не внесены изменения в методологические указания и стандарты Минэкономразвития России, исключающие методологические разногласия оценщиков, которые существенно влияют на результат оценки. В частности, нет единства мнений ни в судебной практике, ни среди оценщиков, на вопрос о том, должна ли кадастровая стоимость объекта капитального строительства включать НДС. Данные разногласия ведут к погрешности измерений в размере 18%, то есть налоговой ставки по данному косвенному налогу.

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости – по-прежнему актуальной вопрос. И предпосылок к тому, чтобы количество споров о кадастровой стоимости в ближайшее время снизилось, я не вижу.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

установления меньшего размера земельного налога;
определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
расчета меньшей арендной платы;
формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

собственник земельного участка;
хозяин квартиры; арендатор земли;
собственник квартиры;
собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
арендатор нежилых помещений;
претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

Размещение территориальное.
Площадь.
Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

заявление в комиссию;
заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

через комиссию по переоценке;
в судебном порядке.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

отклонение заявления;
изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020

03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Суть моратория сводится к следующим основным моментам:

Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.

Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.

Желаем Вам удачи!

Многие люди, которые хотят в будущем продать свою землю, сталкиваются с той проблемой незнания её адекватной стоимости, по которой покупатель смог бы определить надобность или же ненадобность любого земельного участка. Для такого вопроса изначально неплохо бы изучить и , а также не забыть о кадастровой оценке вашей собственности. Честно, для многих даже само название «Кадастровая оценка земли» абсолютно ничего не говорит, поэтому изначально стоит разобраться что это всё означает и зачем используется для земельного участка.

Основные сведения

Кадастровая стоимость любого земельного участка используется для установления его денежной выраженности. В отличие от всех остальных экспертных оценок, именно на основе кадастровой можно использовать метод массовой оценки или налогообложение. Результатом проведения кадастровой оценки считается оценочное зонирование некоторой территории, зональная стоимость участка в зависимости от определённых зон или же цена базового показателя, а также единая кадастровая стоимость определённого участка в зависимости от его индивидуальных особенностей.

Порядок проведения подобной оценки устанавливается правительством нашего государства и обычно её используют для определения кадастровой цены земельного участка разного целевого предназначения. Порядок проведения всей действий по оценке земли подобным путём изложен в «Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли».

Теперь стоит разобраться с тем, какова же будет кадастровая стоимость земельного участка в 2017 году.

Итоги 2015 года, ситуация в 2016 и надежда на изменения в 2017

Многие граждане РФ недовольны результатом проведённой кадастровой оценки их земельных участков в 2015 году, так как в результате подобных действий очень сильно повысилась сумма обязательного уплачиваемого государству налога. Многие начали протестовать и даже митинговать из-за подобной деятельности государственных представителей, из-за чего законодательным органом пришлось немного доработать существующий закон, по которому проводится эта самая оценка. Теперь же президент России Владимир Путин подписал указ, согласно которому с 2017 года проведение кадастровой оценки земельных участков, домов или квартир будет немного изменено. Вот только действовать этот указ начнёт лишь на некоторых территориях нашей державы – для всех остальных регионов будет установлен специальный переходной период, который будет продолжаться вплоть до 2020 года.

Стоит ещё раз напомнить, что именно от кадастровой стоимости земли насчитывается её налог или арендная плата за её пользование, если участок находится в муниципальной или же государственной собственности. Также именно от этой оценки стоит отталкиваться в 2017 году, когда назначается реальная цена на продажу участка. На данный момент ставка налога по действующему закону ровняется 0,1-2%.

Нововведение в закон 2017 года

В составленном законопроекте есть несколько ключевых изменений, о которых стоит рассказать. Первое касается того факта, что государство может провести оценку земельного участка физического лица. По словам представителей правительства, таким образом «все научаться что-то да платить». Пока такое право есть лишь у государственных и частных компаний. Также подобным законом регулируется право передачи составленной кадастровой оценки от частного предприятия к ГБУ.

Главным минусом подобного решение станет аффилированность и монополизация целой отрасли. Заявленные ГБУ начнут создаваться на каждом шагу, хотя, по утверждению самого правительства, в стране должно быть существенно сокращено количество чиновников.

Ещё одно изменение касается самой методики оценки земли, которая должна кардинально измениться. На данный момент цена земли по кадастровому номеру считается просто неадекватной и все суды России завалены жалобами относительно непонятной оценки их земельных участков. Иногда даже встречаются такие случаи, когда кадастровая цена для налогообложения превышала рыночную стоимость за этот же участок.

Чтобы исключить в дальнейшем возникновения подобных ситуаций первый вице-премьер страны Игорь Шувалов поручил своим подопечным унифицировать существующие правила оценки, и создать по ним единую правильную методику. Стоит отметить, что сейчас оценкой кадастровой стоимости земли занимаются те предприятия, которых в случае разбирательства просто невозможно найти. На данный момент основным источником информации для проведения кадастровой оценки является государственный кадастр, хотя в нём не всегда можно найти информацию, которая напрямую влияет на расчёт всех необходимых показателей. А для этого необходимо выяснить все дополнительные сведения с различными специальными учреждениями и муниципалитетами, после чего сопоставить полученную информацию в единый пакет. Конечно же, это просто титаническая работа, которую может провести не каждая организация. Но до той поры, пока такая работа не будет полностью и надёжно проведена, никакой гарантии от правильности относительно адекватности проведённой кадастровой оценки стоимости земли нет.

Перерасчёт налога согласно кадастру

Все перечисленные нововведения должны были вступить в силу ещё в этом году, но подготовка соответствующего законопроекта затянулась. В итоге началом действия закона о кадастре можно считать 1 января 2017 году. А пока граждане, которые уже успели получить кадастровую оценку, начали оспаривать полученные на её основании результаты. Это может сделать каждый человек в двух случаях: если кадастровая стоимость земельного участка оказалась большей, чем рыночная цена, и когда при составлении кадастра была указана неправильная площадь. Ещё в 2015 году была создана комиссия, которая рассматривала все вопросы относительно точного определения кадастровой стоимости. Она была создана при территориальных органах Росреестра и до начала 2016 года успела рассмотреть более 50 тыс. заявлений. В итоге в случае 22 тыс. заявлений была принято решение о пересмотре рыночной стоимости, тогда как ещё 15 тыс. заявлений в этом было отказано. Все остальные всё ещё находятся на стадии обработки.

Стоит отметить, что первым регионом, на территории которого заявленный закон вступит в силу с первых дней 2017 года, станет Московская область. На сегодняшний день именно здесь сосредоточенно более 11 млн земельных участков и объектов недвижимости. Это более 9% от общего числа всех объектов, что выводит регион в лидеры. Именно поэтому резонность введения закона именно на этой территории является правильным решением. Во всём остальном лучше всего проверить полученную в прошлом году оценку кадастровой стоимости вашего земельного участка, чтобы перестраховаться и быть уверенными в готовом результате. Удачи!

Система кадастра очень много внимания уделяет ценам, а конкретно стоимости земли. В 2018 году в этой сфере произошли существенные перемены. Смысл в том, что законодатель решил остановиться на замороженной цене участков по кадастру, примерно, до 2020 года.

Эти положения вступили в силу, однако, система будет дополнительно совершенствоваться и планово растянулась вся эта процедура до 2018 года.

Замороженный характер цены по кадастру предусматривает, что она останется неизменной на протяжении какого-то периода времени, в данном случае, примерно, до 2020 года.

Однако справедливо отметить, что не все участки попали под это правило, а лишь некоторые из них:

Участки, на которых находятся строения, которые не были сданы в эксплуатацию;
Земли, которые предназначаются для сельского, подсобного или дачного хозяйства;
Участки под гаражи;
Земли, которые были приобретены, или же арендованы организациями в коммерческих целях.

При этом необходимо понимать, что установить земли, принадлежащие к этой категории? можно только путем обращения в кадастр.

Отдельно следует сказать об изменениях, которые коснутся налога, который уплачивается на землю. В 2018 году ожидаются следующие перемены:

Теперь собственник участка должен сам сообщать налоговой службе о том, что у него появилось подобное имущество, то есть образовался объект налогообложения;
За нарушение правила об уведомлении налоговых органов собственник должен будет уплатить налог, но только не за один год, а сразу за три;
Если участок предназначается для индивидуального строительства жилых домов, то налог будет выше;
Отменяется штраф за те случаи, когда на землях с объектами незавершенного строительства не проводятся никакие работы;
Налог теперь полностью будет зависеть от того, какова кадастровая цена участка.

Чтобы определить кадастровую цену достаточно умножить стоимость за один квадратный метр участка на всю его площадь.

Для того чтобы получить главный показатель, а именно кадастровую стоимость, можно прибегнуть к личному обращению в специальные центры или реестр или к использованию электронных ресурсов, официальных сайтов и специализированных порталов.

При предоставлении некоторой информации об объекте любая система выдаст конкретную цену надела по кадастру.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Как было отмечено выше, существует несколько способов получения информации: личное обращение в МФЦ или службу кадастра, использование сайта государственных услуг, Росреестра или же специальных порталов.

Каждый из них доступен для граждан в равной степени, именно поэтому остановить выбор можно на любом из них, но учитывая при этом особенности применения предложенных методов.

Личное обращение подразумевает лишь передачу некоторых документов, а именно оформленного заявления с просьбой предоставить информацию и паспорт. Далее все действия совершаются сотрудниками уполномоченного органа.

Не имеет значения, куда направлять заявление, в кадастр или же в многофункциональные центры. Разница проявляется лишь в скорости работы. Центры выдают информацию быстрее примерно на пять дней.

Также очень распространенным вариантом является обращение к электронным ресурсам. Там нет необходимости делать сканы каких-то документов и загружать их на портал, достаточно знать некоторые сведения об участке, а именно адрес или номер, присвоенный при регистрации в реестре.

По такому принципу работает не только сайт государственных услуг или даже официальный сайт самого Росреестра, но и специальные порталы. Они создаются для ускоренного поиска информации.

Причем, некоторые из них могут даже помочь граждан сформировать запрос на получение полноценной выписки или постановку объекта под контроль госоргана.

За счет электронных ресурсов, лицо может постоянно контролировать сведения об участке, а также цену, которая если и будет изменяться, то об этом будет сообщаться незамедлительно.

Отдельно следует сказать о случаях, когда участок находится в собственности, но никаких данных система не выдает. В данном случае, возможны две ситуации. Первая — это недостаточно быстрое обновление системы. То есть сведения об объекте поданы были, но реестр не обновился, то есть информацию не зафиксировал. Для уверенности в том, что в дальнейшем все будет в порядке, лучше обратиться лично в службу по кадастру. Вторая ситуация, когда лицо не передало сведения в кадастр. Без этого действия, никакой информации предоставлено быть не может, просто потому, что требуемых сведений просто нет.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Нередки ситуации, которые часто встречаются именно на практике, когда кадастровая стоимость завышена. Она может даже превышать показатели, которые предлагает рынок, что вызывает недоумение со стороны граждан. Особенно когда они планируют заключать сделку по продаже или покупке надела.

Соответственно, необходимо уточнять показатели цены, а в случае необходимости оспаривать его, что закон не запрещает, а наоборот приветствует, предлагая для этого некоторые механизмы.

Для того чтобы использовать свое право и оспорить полученный показатель цены по кадастру, необходимо для этого определиться с основаниями такого решения.

Банальное недовольством тем, что стоимость не оправдала ожидания граждан, не будет считаться причиной, по которой цена должна быть установлена заново, так как это предполагает совершение переоценки и повторного исследования объекта.

Законодатель предлагает два основания для оспаривания цены:

Недостоверность сведений об участке, что должно быть как-то подтверждено;
Установление рыночной цены на дату ее определения.

Второй вариант самый оптимальный, поскольку в этом случае можно существенно снизить стоимость по кадастру и сэкономить при этом время.

Для проведения оспаривания необходимо, в первую очередь, провести экспертизу отчета, который был выведен последним при определении цены. В некоторых ситуациях проводится повторная переоценка.

Далее все полученные данные, вместе с паспортом на участок и копий документы о праве на землю, передаются в службу по кадастру, которая и должна изучить предложенные бумаги и принять решение. В некоторых случаях допускается также обращение в судебные инстанции.